房地產(chǎn)畢業(yè)論文.doc

14前言 南充房地產(chǎn)行業(yè)對(duì)南充市經(jīng)濟(jì)發(fā)展貢獻(xiàn)巨大，成為支柱型產(chǎn)業(yè)。南充市緊緊圍繞“建設(shè)川東北區(qū)域中心城市”的戰(zhàn)略目標(biāo)，著力在擴(kuò)規(guī)模上水平增輻射上求突破，全市房地產(chǎn)業(yè)穩(wěn)健發(fā)展，經(jīng)濟(jì)支柱地位更為凸顯，對(duì)全市經(jīng)濟(jì)社會(huì)做出了新的貢獻(xiàn)；南充市房地產(chǎn)企業(yè)是南充市房地產(chǎn)企業(yè)的主體，占我市房地產(chǎn)企業(yè)總數(shù)的百分之六十多。房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)是競(jìng)爭(zhēng)性行業(yè)，所需資金量大，資源占用多，而且涉及到社會(huì)非常敏感的住房問題。分析南充房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展趨勢(shì)，對(duì)促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)和整個(gè)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的健康發(fā)展，有十分重要的意義。 一、南充市房地產(chǎn)的現(xiàn)狀（一）南充房地產(chǎn)市場(chǎng)的主要特點(diǎn)：1、南充房地產(chǎn)市場(chǎng)還是受到了外部環(huán)境的較大影響，并沒有完全走出獨(dú)立行情，成交量隨大勢(shì)一起在萎縮，雖然近期有所回暖，但仍處于低位。 宏觀數(shù)據(jù)顯示，不但南充的GDP發(fā)展趨勢(shì)跟全國(guó)和成都幾乎一致，其中構(gòu)成GDP的投資和消費(fèi)的走勢(shì)也是跟全國(guó)和成都保持一致的。這說明一國(guó)之內(nèi)的區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展走勢(shì)與全國(guó)大勢(shì)是基本一致。2、南充房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系變化正在蘊(yùn)釀風(fēng)險(xiǎn),今年前8個(gè)月成交量萎縮,但同期新增供給也很少,致使有效供給不足。9月成交量突然串高就說明了這點(diǎn)。3、南充房?jī)r(jià)到目前為止還算穩(wěn)定，還沒有出現(xiàn)大幅度和大范圍降價(jià)，但其房?jī)r(jià)堅(jiān)挺的真正原因恐怕不是南充房?jī)r(jià)不高、開發(fā)商不缺錢等，我們調(diào)查發(fā)現(xiàn)南充市場(chǎng)房?jī)r(jià)真正穩(wěn)定的原因主要是有效供給不足所致。當(dāng)這種平衡一旦打破，市場(chǎng)將難以繼續(xù)穩(wěn)定。二、南充市房地產(chǎn)整體走勢(shì)分析與應(yīng)對(duì)建議（一）、南充市與成都及全國(guó)宏觀經(jīng)濟(jì)比較分析 宏觀數(shù)據(jù)顯示，不但南充的GDP發(fā)展趨勢(shì)跟全國(guó)和成都幾乎一致，其中構(gòu)成GDP的投資和消費(fèi)的走勢(shì)也是跟全國(guó)和成都保持一致的。這說明一國(guó)之內(nèi)的區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展走勢(shì)與全國(guó)大勢(shì)是基本一致。 當(dāng)然，這并不是說每年的變動(dòng)數(shù)據(jù)都一致，會(huì)有一定高低和時(shí)間先后之別，比如GDP走勢(shì)上輪周期的高點(diǎn)全國(guó)1992年出現(xiàn)，成都是1993年，而南充則是1994年，且具體峰值成都最高、其次是南充，最后才是全國(guó)平均；但谷位都在1999年出現(xiàn)，且點(diǎn)位也差不多；而這輪經(jīng)濟(jì)的轉(zhuǎn)折點(diǎn)也都在2007年出現(xiàn)；其它投資和消費(fèi)走勢(shì)也差不多，只是南充、成都等地方經(jīng)濟(jì)波動(dòng)會(huì)更大一些。但這是否也說明房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì)也是這樣有規(guī)律性呢？比如房?jī)r(jià)，當(dāng)全國(guó)和成都市場(chǎng)在2003年開始啟動(dòng)后，一致維持了較快上漲，但南充房?jī)r(jià)2003-2005年還在階段性底部徘徊，2006-2007年快速上漲其實(shí)更多的是補(bǔ)漲，但2008年外圍出現(xiàn)下降調(diào)整時(shí)，南充房?jī)r(jià)雖然還比較穩(wěn)定，卻也失去了繼續(xù)上漲的動(dòng)力，漲幅已經(jīng)回落（汶川地震，金融危機(jī)）。 因此，我們認(rèn)為當(dāng)全球都處于危機(jī)之中時(shí)，中國(guó)宏觀經(jīng)濟(jì)和房地產(chǎn)業(yè)階段性調(diào)整也不可避免，一線城市價(jià)量齊跌的提前反應(yīng)只是開始，南充房地產(chǎn)市場(chǎng)成交量已經(jīng)萎縮，價(jià)格堅(jiān)挺恐難持久，有補(bǔ)漲就會(huì)有補(bǔ)跌，接下來只是時(shí)間問題、幅度問題和持續(xù)長(zhǎng)短問題。（二）、南充市房地產(chǎn)跟全國(guó)及成都房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì)分析南充房地產(chǎn)市場(chǎng)跟全國(guó)、成都的走勢(shì)比較來看，我們對(duì)南充房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì)作出如下判斷：南充房地產(chǎn)市場(chǎng)的整體走勢(shì)跟全國(guó)大勢(shì)和成都房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì)基本一致。南充房地產(chǎn)市場(chǎng)波動(dòng)幅度比全國(guó)或成都市場(chǎng)要大一些，但其基數(shù)較低，絕對(duì)值并不是很高。南充房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì)往往要比全國(guó)和成都市場(chǎng)遲緩一些，但大趨勢(shì)不會(huì)改變。（三）、南充房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì)分析結(jié)論南充房地產(chǎn)市場(chǎng)從中長(zhǎng)期看還有較大的發(fā)展前景，但短期周期性調(diào)整與房?jī)r(jià)補(bǔ)跌是不可避免的。確定南充房地產(chǎn)市場(chǎng)中長(zhǎng)期發(fā)展前景的因素：1.是房地產(chǎn)同樣是南充的支柱產(chǎn)業(yè)之一，地方政府會(huì)依賴和維持房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。 2.是南充市經(jīng)濟(jì)發(fā)展的基本面好，居民收入穩(wěn)步提高，支持房?jī)r(jià)的主要因素存在。隨著“工業(yè)興市”戰(zhàn)略的推進(jìn)，我市產(chǎn)業(yè)支撐和經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)將會(huì)發(fā)生深刻變化，經(jīng)濟(jì)將在現(xiàn)有基礎(chǔ)上保持高速增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)。隨著南充經(jīng)濟(jì)的快速增長(zhǎng)，居民收入將不斷提高。居住需求和居住改善需求必然促進(jìn)我市房地產(chǎn)持續(xù)、穩(wěn)定發(fā)展。 3.是南充市人口多，城市反正方向明確，城市化進(jìn)程在加快。南充市是省政府確定的“十一五”期間建成l00萬(wàn)人口的特大城市之一。城市化進(jìn)程的加快和城市規(guī)模的擴(kuò)大，城市人口將穩(wěn)步增加。以近三年為例，據(jù)有關(guān)部門統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2005年市轄區(qū)常住城鎮(zhèn)人口增長(zhǎng)4.45萬(wàn)人，2006年增長(zhǎng)4.28萬(wàn)人，2007年增長(zhǎng)5萬(wàn)人。三年平均每年增長(zhǎng)4.58萬(wàn)人。新增人口按人均居住面積26.68平方米計(jì)算，年均需住房l22萬(wàn)平方米。市轄區(qū)現(xiàn)有城鎮(zhèn)常住人口71.58萬(wàn)人，到2010年達(dá)到一百萬(wàn)人口將凈增近30萬(wàn)人，住房總需求量達(dá)900萬(wàn)平方米左右。加上舊城改造和城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)村鎮(zhèn)拆遷，住房剛性需求量會(huì)更大。（4）、致使南充房地產(chǎn)市場(chǎng)短期調(diào)整的因素： 1.是整個(gè)宏觀經(jīng)濟(jì)調(diào)整不可避免，南充整體經(jīng)濟(jì)回調(diào)也將發(fā)生。 2.是外圍房地產(chǎn)價(jià)量齊跌必然會(huì)傳導(dǎo)至南充，特別是在信息發(fā)達(dá)的今天可能更快；3.南充房地產(chǎn)市場(chǎng)自身供求關(guān)系的轉(zhuǎn)化將出現(xiàn)供過于求的形勢(shì)，后期是需求低位徘徊，供給會(huì)迎來一波放量； 4.是南充房?jī)r(jià)經(jīng)過前兩年的快速上漲，目前已經(jīng)處在歷史高位，且缺乏繼續(xù)上漲的動(dòng)力，盤久必跌，且已經(jīng)出現(xiàn)松動(dòng)跡象。南充房地產(chǎn)市場(chǎng)房?jī)r(jià)調(diào)整幅度不會(huì)像成都、深圳等一線城市那么大，估計(jì)會(huì)在15-20之間。 我們知道，南充房?jī)r(jià)漲價(jià)啟動(dòng)晚，目前的價(jià)格尚未嚴(yán)重偏離南充市居民的購(gòu)買力。南充市的房?jī)r(jià)大幅上漲集中在2006年和2007年。由于起點(diǎn)低，漲價(jià)幅度雖然比較大，但房?jī)r(jià)收入比在國(guó)際公認(rèn)的6-7倍左右，不像北京、上海、深圳等10倍以上的偏離幅度。南充房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)整的時(shí)間我們預(yù)計(jì)會(huì)在2011年上半年月份出現(xiàn)。 南充房地產(chǎn)市場(chǎng)由于存在滯后性和自身特點(diǎn)，其走勢(shì)軌跡我們預(yù)計(jì)會(huì)跟成都差不多，先是量跌價(jià)挺，接著是試探性調(diào)價(jià)，最后就是大幅度全面調(diào)整，只是時(shí)間上會(huì)比成都晚半年左右，如果成都市場(chǎng)在2010年9月開始出現(xiàn)跳水，南充估計(jì)在明年3-4月份開始出現(xiàn)大幅降價(jià)促銷。南充房地產(chǎn)市場(chǎng)的后續(xù)走勢(shì)整體上會(huì)跟隨全國(guó)大勢(shì)一起走，但2011年下半年可能會(huì)迎來一波需求反彈。 我們現(xiàn)在判斷整個(gè)宏觀經(jīng)濟(jì)和房地產(chǎn)市場(chǎng)是處于下降通道之中，經(jīng)過2-3年的下滑之后市場(chǎng)會(huì)企穩(wěn)盤整，即從2007年下半年算起，整個(gè)市場(chǎng)2010年會(huì)探底，之后會(huì)企穩(wěn)盤整，進(jìn)入完全的買方市場(chǎng)。但四川地區(qū)由于受5.12大地震的影響，政策比較寬松，各地方政府也出臺(tái)了相關(guān)鼓勵(lì)政策，這會(huì)促使那部分剛性需求客戶加快下單步伐，甚至提前釋放需求。因此，在成都、南充等市場(chǎng)2009年下半年到2010年上半年大幅降價(jià)促銷探底成功后，政策的推動(dòng)會(huì)在2011年下半年迎來一次需求高峰。三、南充樓市的特點(diǎn)分析南充樓市主要特點(diǎn)如下：、商品房新增供應(yīng)量同比略有減少：市轄三區(qū)批準(zhǔn)預(yù)售商品房(供應(yīng)量)8316套，面積78.86萬(wàn)平方米，與去年同期相比分別減少145、139。其中，商品住宅房預(yù)售6729套，面積6997萬(wàn)平方米，同比分別減少118、168；非住宅房預(yù)售1587套，面積8.9l萬(wàn)平方米，同比分別減少156、14.5。表一：批準(zhǔn)預(yù)售商品房情況表、商品房成交量同比略有下降：市轄三區(qū)1-8月份商品房交易面積6272萬(wàn)平方米，交易金額1479億元，與去年同期相比分別減少15.6、10.8。其中，商品住宅房交易53ll套，面積5660萬(wàn)平方米，交易金額1309億元，同比分別減少l7.4、14.7、5.2；商品非住宅房交易面積612萬(wàn)平方米，交易金額170億元，同比分別減少123、166。 從下表四可以看出，一季度(13月)商品住房成交量為305萬(wàn)平方米，與去年同期水平基本持平。從4月開始交易量有所下跌，5月直接受地震影響跌至最低405萬(wàn)平方米。7月市政府出臺(tái)利好政策，刺激樓市復(fù)蘇，成交量開始回升。、商品住房供給戶型結(jié)構(gòu)趨于合理。我市在貫徹執(zhí)行“國(guó)六條”兩年來，調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)取得明顯成效，南充商品住宅房戶型套均面積降低，小戶型住宅房逐漸成為市場(chǎng)主力。市轄三區(qū)商品住宅房預(yù)售6729套、69.97萬(wàn)平方米，套均建筑面積為103.9平方米，同比減少6.8平方米。、商品住房?jī)r(jià)格基本穩(wěn)定。雖然今年市場(chǎng)較低迷，房屋交易量下降，但由于土地價(jià)格、建安成本以及物價(jià)指數(shù)CPI的上漲，南充商品住宅房銷售價(jià)格并未出現(xiàn)較大波動(dòng)，而是保持平穩(wěn)狀態(tài)。 四、南充房地產(chǎn)市場(chǎng)整體交易分析(一) 、南充整體市場(chǎng)分面積走勢(shì)南充整體市場(chǎng)分面積走勢(shì)(數(shù)據(jù)來源：南充房管局備案信息公示整理)上圖數(shù)據(jù)顯示，2010年7月南充市整體房地產(chǎn)住宅成交面積集中在70-130平米之間。但主力銷售面積主要是90-110平米之間。其中，70-90平米的常規(guī)套二銷售534套，與6月銷售量相比，環(huán)比上漲約141%；90-110平米的經(jīng)濟(jì)型套二(含可變套三)銷售718套，與6月銷售量相比，環(huán)比上漲約133%；商品住房?jī)r(jià)格穩(wěn)定。市場(chǎng)比較活躍，成交量有所上升，都是由于土地價(jià)格、建安成本以及物價(jià)指數(shù)CPI的上漲，南充商品住宅房銷售價(jià)格并未出現(xiàn)較大波動(dòng)，保持緩慢上升的趨勢(shì)。（二）.整體市場(chǎng)分類物業(yè)銷售走勢(shì)南充分類物業(yè)銷售走勢(shì)從七月數(shù)據(jù)來看南充整體房地產(chǎn)市場(chǎng)高層產(chǎn)品(18F)和大高層產(chǎn)品(33F)成為銷售主力，其分別銷售數(shù)量約為573套、376套，二者環(huán)比增幅皆超過一倍；但整體來看，小高層和中高層產(chǎn)品銷售相對(duì)欠佳。（三）、南充市整體市場(chǎng)分類物業(yè)銷售均價(jià)南充分類物業(yè)價(jià)格走勢(shì)從七月數(shù)據(jù)來看南充多層物業(yè)銷售均價(jià)集中在3200-3300元/平米之間；高層類物業(yè)銷售均價(jià)集中在3700-3800元/平米之間。二者單價(jià)差距約400元以上。五、南充房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展存在的問題與應(yīng)對(duì)建議（一）南充市發(fā)展存在的問題1.南充市房地產(chǎn)市場(chǎng)還是受到了外部環(huán)境的較大影響，沒有完全走出獨(dú)立行情，成交量隨大勢(shì)一起在萎縮，和回暖，但仍處于低位。2.南充房地產(chǎn)市場(chǎng)存在三個(gè)問題：一是房地產(chǎn)市場(chǎng)的投機(jī)性。二是房?jī)r(jià)漲幅太大，太快，價(jià)格過高。三是許多百姓購(gòu)房能力有限，低收入者望房興嘆，需要政府幫助解決。 3.當(dāng)前南充房地產(chǎn)市場(chǎng)存在三個(gè)不平衡：一是供求不平衡。住房的供給遠(yuǎn)遠(yuǎn)滿足不了住房的需求，供給的結(jié)構(gòu)性矛盾非常突出。由于我市城市化進(jìn)程的加快，住房的供需矛盾將是今后政府著力解決的根本性矛盾。二是商品房同保障性住房不平衡。先富的人是少數(shù)，而廣大中低收入者則要靠政府的保障性住房解決。三是房屋的買賣市場(chǎng)同租賃市場(chǎng)不平衡。年輕人創(chuàng)業(yè)階段通過租房的方式謀求事業(yè)的發(fā)展,待事業(yè)基礎(chǔ)打好后再購(gòu)房，更是明智之舉。我國(guó)住房制度的改革、市場(chǎng)化改革的取向取得了重大成就，在市場(chǎng)化的改革進(jìn)程中邁出了重要步伐，但是同實(shí)現(xiàn)“居者有其屋”的目標(biāo)，差距還很大。在政策的推動(dòng)下，南充房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展面臨許多挑戰(zhàn)和考驗(yàn)。（二）對(duì)南充市房地產(chǎn)存在問題的應(yīng)對(duì)與建議住房供應(yīng)和房?jī)r(jià)問題涉及人民群眾切身利益，關(guān)系經(jīng)濟(jì)健康發(fā)展、社會(huì)和諧穩(wěn)定，中央加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控的目標(biāo)是明確的，決心是堅(jiān)定的。各級(jí)政府要切實(shí)擔(dān)負(fù)起責(zé)任。國(guó)家的宏觀調(diào)控將大大加快我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的三個(gè)轉(zhuǎn)變。從目前房地產(chǎn)市場(chǎng)的現(xiàn)狀看，它正經(jīng)歷著三個(gè)轉(zhuǎn)變：一是從賣方市場(chǎng)向買方市場(chǎng)轉(zhuǎn)變。二是房地產(chǎn)開發(fā)商從爭(zhēng)奪客戶的競(jìng)爭(zhēng)向品牌競(jìng)爭(zhēng)轉(zhuǎn)變。三是房地產(chǎn)企業(yè)從豐厚利潤(rùn)向薄利方向轉(zhuǎn)變。”商品房和土地供求結(jié)構(gòu)性矛盾還沒有完全解決，非住宅空置率偏高；個(gè)別地方住房分配貨幣化進(jìn)展較慢，住房公積金個(gè)貸業(yè)務(wù)亟待拓展；一些房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)與交易行為不夠規(guī)范，市場(chǎng)服務(wù)體系尚不健全，住房消費(fèi)潛力沒有充分發(fā)掘?？傮w來說，南充房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展形勢(shì)是好的?！澳铣浞康禺a(chǎn)市場(chǎng)總體來說是健康的，價(jià)格基本穩(wěn)定，這不僅得益于市委、市政府的正確引導(dǎo)與適時(shí)調(diào)控，而且還得益于本世紀(jì)初南充被列為房地產(chǎn)市場(chǎng)全國(guó)70個(gè)大中城市的監(jiān)管對(duì)象之一，直接受到中央的監(jiān)管。當(dāng)前南充市房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)面臨著新的轉(zhuǎn)變、新的考驗(yàn)：從總體看，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)仍是南充區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展的支柱產(chǎn)業(yè)。目前南充房地產(chǎn)價(jià)格2009年比2008年有所增長(zhǎng)。2010年房地產(chǎn)市場(chǎng)基本上是健康的，房?jī)r(jià)的波動(dòng)受到建筑成本、人力成本、地價(jià)成本、各種稅費(fèi)成本的制約。由于資源性商品價(jià)格上漲，房地產(chǎn)價(jià)格也有增長(zhǎng)。由于南充房地產(chǎn)市場(chǎng)的結(jié)構(gòu)調(diào)整，小戶型價(jià)格基本穩(wěn)定，一些高檔的別墅型價(jià)格可能有所降低。 調(diào)控重拳引領(lǐng)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展 本次房地產(chǎn)市場(chǎng)的宏觀調(diào)控對(duì)南充房地產(chǎn)市場(chǎng)既帶來了強(qiáng)大的競(jìng)爭(zhēng)壓力，又給廣大居民帶來了更多的選擇，因此南充的房地產(chǎn)市場(chǎng)面臨新的洗牌。一些效益差的中小房地產(chǎn)商可能在競(jìng)爭(zhēng)中處于劣勢(shì)，甚至被淘汰。各房地產(chǎn)開發(fā)商面臨十分嚴(yán)格而緊縮的金融信貸。 在房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控中，地方政府擔(dān)負(fù)著重要的使命。“政府各有關(guān)部門不僅要妥善解決市區(qū)土地農(nóng)民的還房問題，還要認(rèn)真嚴(yán)格的妥善解決低收入者所需要的廉租房、公租房、經(jīng)濟(jì)適用房、周轉(zhuǎn)房等各種類型的保障性住房。政府還應(yīng)通過信貸控制、稅收費(fèi)用等各項(xiàng)正確措施，抑制投機(jī)性炒房，同時(shí)通過各種稅費(fèi)抑制、加強(qiáng)對(duì)廉租房、公租房、經(jīng)濟(jì)適用房的嚴(yán)格管理、審核和進(jìn)退。建立和完善國(guó)內(nèi)保障性住房的進(jìn)退機(jī)制，真正實(shí)現(xiàn)國(guó)內(nèi)保障性住房的社會(huì)功能，體現(xiàn)以民為本的政府宗旨。 面對(duì)嚴(yán)峻的宏觀調(diào)控政策，房地產(chǎn)企業(yè)如何作為呢？由于一、二線城市是本次宏觀調(diào)控的重要對(duì)象，大量房地產(chǎn)開發(fā)商紛紛從一線城市轉(zhuǎn)向二、三線城市，致使南充房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)更加激烈。全國(guó)知名的房地產(chǎn)商參加二、三線市場(chǎng)的房地產(chǎn)競(jìng)爭(zhēng)與建設(shè)，將推動(dòng)南充房地產(chǎn)市場(chǎng)上新臺(tái)階，使南充的房地產(chǎn)建設(shè)質(zhì)量更好、價(jià)格更合理?！蓖鈦淼膹?qiáng)大競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手，促使南充市本土的房地產(chǎn)開發(fā)商不斷去加強(qiáng)管理、提高質(zhì)量、降低成本，在新的競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境中謀求新的發(fā)展。 南充開發(fā)商應(yīng)慧眼識(shí)機(jī)遇 南充擁有源遠(yuǎn)流長(zhǎng)的嘉陵江，又是川東北區(qū)域經(jīng)濟(jì)中心城市，是嘉陵江上的璀璨明珠，是具有2200多年文明史的城市。它不能簡(jiǎn)單地同一線大城市北京、上海、廣州相比，其房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展具有自己的特色。 由于房地產(chǎn)商品本身的特點(diǎn)：房地產(chǎn)商品既是家庭的物質(zhì)載體和活動(dòng)空間，也是人們社會(huì)地位的象征和民族文化傳承的載體。房地產(chǎn)作為住宅，是人們最基本的生活資料，是勞動(dòng)力再生產(chǎn)的必備條件。作為投資，它是不動(dòng)產(chǎn)，具有地域性、區(qū)域性、固定性、不動(dòng)產(chǎn)等特性，因此房地產(chǎn)的價(jià)格也是由區(qū)域經(jīng)濟(jì)中房地產(chǎn)商品的供給和需求決定的。雖然南充的房地產(chǎn)市場(chǎng)不可能與京、滬、廣、深相比，但南充市作為嘉陵江上的明珠，川東北的區(qū)域經(jīng)濟(jì)中心城市，其發(fā)展空間是非常廣大的，其發(fā)展魅力又是豐富多彩的。目前消費(fèi)者的狀況是“一線城市觀望，二線城市活躍，三線城市增長(zhǎng)”。消費(fèi)者對(duì)于國(guó)家的宏觀調(diào)控給予了更多的厚望和熱盼，還處于等待的狀態(tài)。 “消費(fèi)者應(yīng)根據(jù)自己的經(jīng)濟(jì)實(shí)力、收入狀況、年齡結(jié)構(gòu)，選擇自己所需要的房子；一味的追求大、好房子是不現(xiàn)實(shí)的。要量體裁衣、選擇適合自己事業(yè)發(fā)展和生活幸福的住房?！北敬沃醒雽?duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控有四個(gè)特點(diǎn)：它不僅是總量調(diào)控，而且是結(jié)構(gòu)調(diào)整；不僅是信貸調(diào)控，而且是嚴(yán)格管理；不僅是控制地價(jià)，而且是全面控制房地產(chǎn)的價(jià)格體系；不僅能遏制商品房上漲過快的趨勢(shì)，而且能有效地增加大量保障性住房（廉租房、經(jīng)濟(jì)適用房、限價(jià)房、公租房、周轉(zhuǎn)房等保障性住房），切實(shí)有效地解決低收入者的住房問題，逐步實(shí)現(xiàn)黨的“十七大”提出的“居者有其屋”的目標(biāo)。六、南充房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì)預(yù)測(cè)從供應(yīng)量上來看，隨著市場(chǎng)調(diào)整或?qū)⒂兴兓?，如此較多的供應(yīng)量或?qū)⒏淖兪袌?chǎng)的供求結(jié)構(gòu)，但是在大盤銷售政策調(diào)整的背景下，隨著市場(chǎng)放量變化及剛需客群的變動(dòng)，市場(chǎng)的新增供應(yīng)量或?qū)⒂兴兓慕灰琢可峡矗簭?qiáng)勢(shì)營(yíng)銷或?qū)?dòng)交易量的上升。交易價(jià)格：短期出現(xiàn)一定的波動(dòng)性調(diào)整，長(zhǎng)期