房地產(chǎn)知識(shí)詳細(xì).doc

此文檔收集于網(wǎng)絡(luò)，如有侵權(quán)，請(qǐng)聯(lián)系網(wǎng)站刪除商品房-有產(chǎn)權(quán)保證,可以自由抵押買賣繼承的房屋商住房-可以用于居住和辦公的房屋住宅-用于居住功能房屋.別墅-已超過單住房功能,兼帶高級(jí)休閑娛樂的獨(dú)立樓房,通常為三層.工廠-生產(chǎn)制造產(chǎn)品的特定場(chǎng)所.透天厝-較別墅低檔次的獨(dú)棟房屋,通常位于郊區(qū),較大規(guī)劃.高層-十層以上100米以下的電梯式建筑(帶電梯).多層-十以下不帶電梯的建筑超高層-超過100米以上的建筑物裙樓-建筑物底部龐大的用于做商場(chǎng)的部分.彈性隔間-可移動(dòng)隔間墻的室內(nèi)空間,通常用于辦公開放式設(shè)計(jì)-無隔斷的設(shè)計(jì),利于空間較廣,如餐廳客廳.公攤-每戶直接或間接使用的公用部分,如電梯配電室.抵押貸款-用房產(chǎn)證、土地使用證做抵押,向金融機(jī)構(gòu)貸款.按揭貸款-以商品房預(yù)售合同為抵押向銀行貸款.土地使用證-準(zhǔn)許某土地使用的證明.預(yù)售許可證-商品房準(zhǔn)許出售的證件建筑工程規(guī)劃許可證-契稅3.8% (包括手續(xù)費(fèi))房屋產(chǎn)權(quán)證-用于證明房屋所有權(quán)的房屋證明.建設(shè)許可證明-用于證明該項(xiàng)建設(shè)符合規(guī)定并準(zhǔn)許建設(shè).滯納金-因甲方工程延誤或乙方交款延誤,該交納的違約金.工程圖-建筑工程方案圖墨線圖-建筑物內(nèi)部結(jié)構(gòu)圖坐北朝南-指大廳之面朝南.左青龍-左側(cè)為青,吉祥之征右白虎-房屋右側(cè)為白虎,兇方之征一次性付款-將款項(xiàng)一次性交清.分期付款-準(zhǔn)款分幾次支付的方式.剪力墻-承受房屋重力的墻,不可任意敲打,若要敲打需申請(qǐng)消防電梯-專門用于消防滅火的電梯,有抽煙,排分的電梯.衛(wèi)浴三大件-洗盆,浴盆,坐式馬桶.廚房五大件-洗刷池,吊柜爐臺(tái),料理臺(tái),抽油煙機(jī).市場(chǎng)區(qū)割-產(chǎn)品更新?lián)Q代不同類型,以回避市場(chǎng)供需量的排擠.保險(xiǎn)-本息總額5.5總年數(shù)（按揭）容積率-總建筑面積與占地面積之比（通常不含地下室）兩書-1、商品房使用說明書2、房屋質(zhì)量保證書建筑密度-建筑物占地面積與總占地面積之比建筑物越大,房子越密.DM-郵寄用的廣告用品MP-報(bào)紙廣告CP-電視廣告POP-戶外看板MG-雜志廣告SP-銷售時(shí),促使客戶購買的假語言假動(dòng)作占地面積-項(xiàng)目用地面積(含建筑物)建筑物占地面積-建筑物占地的實(shí)際面積之比綠化率-綠化面積與總占地面積之比使用率-使用面積與建筑面積之比標(biāo)準(zhǔn)層高-3米平面價(jià)差-平面方位不同產(chǎn)生的價(jià)格差異(位置)主體價(jià)差-不同樓層產(chǎn)生的價(jià)格差異議價(jià)空間-討價(jià)還價(jià)的價(jià)格差異管道間-用于安置各類管道空間技術(shù)風(fēng)險(xiǎn)-技術(shù)跟不上房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識(shí) 一、房地產(chǎn)：房產(chǎn)和地產(chǎn)的總稱，也叫“不動(dòng)產(chǎn)”。 房地產(chǎn)的形態(tài)：1、單純的土地；2、單純的房屋；3、土地和房屋的綜合體。 房產(chǎn)是房屋及其權(quán)利的總稱，地產(chǎn)是土地及其權(quán)利的總稱； 房地產(chǎn)是土地附在土地上不可分割的建筑物，構(gòu)筑物和其他不可分離的物質(zhì)及其權(quán)利構(gòu)成的財(cái)產(chǎn)。(構(gòu)筑物是指不能進(jìn)入的建筑，如：煙筒、樹、路等) 房地產(chǎn)按類型分為：1、住宅用(70年)；2、生產(chǎn)用(50年)；3、經(jīng)營用(門頭等，50年)；4、行政用(市政府、法院等，50年)；5、其他用(學(xué)校，博物館等)。 二、房地產(chǎn)業(yè)：從事房地產(chǎn)經(jīng)營管理服務(wù)性企業(yè)的總稱。 房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的主要內(nèi)容： 1、 土地的開發(fā)和再開發(fā)； 2、 房屋的開發(fā)和建設(shè)； 3、 地產(chǎn)的經(jīng)營(包括土地權(quán)的出讓、轉(zhuǎn)讓、租賃、抵押等)； 4、 房地產(chǎn)經(jīng)營(包括房屋的買賣、租賃、抵押)； 5、 房地產(chǎn)中介服務(wù)(包括信息、測(cè)量、律師、經(jīng)紀(jì)、公證等)； 6、 房地產(chǎn)物業(yè)管理； 7、 房地產(chǎn)金融(包括信息、保險(xiǎn)、金融投資等)。 三、房地產(chǎn)的特性 1、房地產(chǎn)位置的固定性：土地是自然生成物，位置不可移動(dòng)，房屋是建筑在土地上的，因此決定房屋不可移動(dòng)、固定性，使房地產(chǎn)受地理位置的限制； 2、地域差別性：每一個(gè)地區(qū)或者同一地區(qū)不同位置的房地產(chǎn)價(jià)值也不相同； 3、房地產(chǎn)的高質(zhì)耐久性； 4、房地產(chǎn)具有保值、增值性，前提是國家的政局穩(wěn)定，由土地性質(zhì)決定，土地有限、不可再生，但人們對(duì)土地的需求日益增大、增加，物以稀為貴，房地產(chǎn)作為龍頭產(chǎn)業(yè)，稅收約占國民生產(chǎn)總值的10%。 房地產(chǎn)的前景 1、城市化水平走勢(shì)穩(wěn)步提高，形成對(duì)房屋越來越高的需求。2010年城市人口達(dá)6.1億，每年需新建住宅3.27億； 2、人口流動(dòng)增加形成對(duì)住宅的需求； 3、居民消費(fèi)水平的提高； 4、城市的舊城改造，增加居民對(duì)住宅的要求； 5、深化改革與市場(chǎng)發(fā)展的促進(jìn)對(duì)住宅的需求。 政府改革深化內(nèi)需 1、 取消福利分房，實(shí)行住宅貨幣化； 2、 開發(fā)二手房市場(chǎng)； 3、 下調(diào)存款利率，吸引大批投資性客戶； 4、 下調(diào)稅費(fèi)，出臺(tái)法律法規(guī)，激勵(lì)住房需求。 五證兩書 一、建筑用地規(guī)劃許可證 建設(shè)單位向土地管理部門申請(qǐng)征用劃撥土地前，經(jīng)城市規(guī)劃行政主管部門確認(rèn)，該項(xiàng)目位置范圍符合城市規(guī)劃的法律憑證。 二、建設(shè)工程規(guī)劃許可證 有關(guān)建設(shè)工程符合城市規(guī)劃需求的法律憑證。 三、國有土地使用證 經(jīng)土地使用者申請(qǐng)，經(jīng)城市各級(jí)人民政府頒布的國有土地使用權(quán)的法律憑證。該證主要載明土地使用者名稱、土地座落、用途、土地使用面積、使用年限、和“四至”范圍。 四、建設(shè)工程開工證 建設(shè)單位進(jìn)行工程施工的法律憑證，也是房屋權(quán)屬登記的主要依據(jù)之一，沒有開工證的建筑屬違章建筑，不受法律保護(hù)。 五、商品房銷售(預(yù)售)許可證 市、縣人民政府房地產(chǎn)管理部門允許房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，銷售商品房的批準(zhǔn)性文件 六、“兩書” 商品房質(zhì)量保證書、商品房使用說明書 名詞解釋 一、基本參數(shù) 復(fù)式：區(qū)別于躍層，受躍層啟發(fā)，經(jīng)濟(jì)型躍層結(jié)構(gòu)(上下不一樣高)； 錯(cuò)層：戶內(nèi)樓板面高度不一樣，錯(cuò)開出有樓梯連接，但未分成兩層，適合大面積住宅； 進(jìn)深：一幢建筑物(房子)從前墻皮到后墻皮的距離(長度)； 開間：住宅的寬度，一間房屋內(nèi)一面墻皮到另一面墻皮的長度(3m3.9m較舒適)； 層高：房屋一層的高度，指下層樓板面到上層樓板面的高度(2.9m); 靜高：一間房屋內(nèi)樓板面與屋頂?shù)母叨?2.7m); 戶型：根據(jù)家庭人口組成情況和國家規(guī)定的居住面積定額所確定的每戶居室； 建筑系數(shù)：“建筑占地系數(shù)”的簡(jiǎn)稱，指建筑用地范圍內(nèi)所有建筑物占地的面積與用地總面積之比，以百分率計(jì)。用以說明建筑物分布的疏密程度、衛(wèi)生條件及土地利用率。合理的建筑系數(shù)應(yīng)在節(jié)約用地的原則下，盡可能滿足建筑物的通風(fēng)、采光和防火、防爆等方面的空間要求，并保證足夠的道路、綠化和戶外活動(dòng)場(chǎng)地。 三通一平：通常指施工現(xiàn)場(chǎng)達(dá)到：路通、電通、水通，土地平整。 七通一平：大的開發(fā)區(qū)域需要的施工現(xiàn)場(chǎng)要求：路通、上水通、雨污水通、電力通、通訊通、熱力通、煤氣通，場(chǎng)地平整。 二、與產(chǎn)權(quán)有關(guān)的概念 房屋產(chǎn)權(quán)：泛指所有者對(duì)財(cái)產(chǎn)的占有、使用、收益處分，并排除他人干涉的全能，是物權(quán)的一種，房屋產(chǎn)權(quán)指房產(chǎn)所有者按照國家法律規(guī)定所有的權(quán)利。 房屋權(quán)屬登記：指房地產(chǎn)行政主管部門代表政府對(duì)房屋所有權(quán)以及上述權(quán)利產(chǎn)生的抵押權(quán)等房屋他項(xiàng)權(quán)利進(jìn)行登記，并依法確認(rèn)房屋產(chǎn)權(quán)歸屬關(guān)系的行為。房屋產(chǎn)權(quán)登記應(yīng)遵循房屋的所有權(quán)和該房屋占有范圍的土地使用權(quán)權(quán)利主題一致的原則。 房地產(chǎn)權(quán)登記：通常稱“產(chǎn)權(quán)登記”(包括房屋所有權(quán)登記和房屋他項(xiàng)權(quán)利登記)城鎮(zhèn)房屋所有權(quán)登記是人民政府為了健全法制，加強(qiáng)城鎮(zhèn)房屋的管理，依法確認(rèn)房屋所有權(quán)的法定手續(xù)，在規(guī)定登記范圍內(nèi)的房屋所在地產(chǎn)權(quán)管理部門申請(qǐng)所有權(quán)登記，經(jīng)審查確認(rèn)產(chǎn)權(quán)后，由房屋管理機(jī)關(guān)發(fā)給房屋所有權(quán)證。房屋所有權(quán)登記是房屋產(chǎn)權(quán)管理的主要行政手段，只有通過房屋所有權(quán)登記，才能對(duì)各類房屋產(chǎn)權(quán)實(shí)施有效的管理。 共有產(chǎn)權(quán)：指一家房地產(chǎn)有兩個(gè)或兩個(gè)以上的權(quán)利主體，即共有人，在實(shí)踐中又有按份共有和共同共有之分。前者是指共有人分別按自己所擁有的份額的大小，對(duì)共有房地產(chǎn)享有一定的利益，并承擔(dān)相應(yīng)的義務(wù)；后者是指兩個(gè)以上權(quán)利人對(duì)全部共有的房地產(chǎn)享受同等的權(quán)利，并承擔(dān)相等的義務(wù)。 房屋抵押：產(chǎn)權(quán)所有人以房契作為抵押，取得借款按期付息。房屋產(chǎn)權(quán)仍由產(chǎn)權(quán)所有者自行管理，債權(quán)人只按期取息，而無使用管理房屋的權(quán)利，待借款還清，產(chǎn)權(quán)人收回房契抵押即告終結(jié)。 過戶：即更換房屋承租人姓名。 三、與面積有關(guān)的概念 建筑面積：建筑物各層面積總和，每層建筑面積按建筑物勒角以上截面計(jì)算，包括使用、輔助面積和結(jié)構(gòu)面積 公攤面積： 1、 公共門廳、過道、電梯井、樓梯間、垃圾道、變電室、設(shè)備房等為整座樓服務(wù)的公共用房和管理用房的建筑面積； 2、 各單元與樓宇公共建筑空間之間的分隔以及外墻墻體水平投影面積的50% 商品房銷售面積 = 套內(nèi)建筑面積 + 分?jǐn)偣妹娣e 套內(nèi)建筑面積 = 套內(nèi)使用面積 + 套內(nèi)墻體面積 + 陽臺(tái)建筑面積 使用面積：建筑物各層平面中直接為生產(chǎn)生活使用的凈面積的總和。 使用面積系數(shù)：用百分率表示，等于總套內(nèi)使用面積之和除以總建筑面積。 輔助面積：建筑物各層平面樓梯、走道、所占凈面積的總和。 結(jié)構(gòu)建筑面積：建筑物各層中，外墻、內(nèi)墻、垃圾道、通風(fēng)道、煙囪(均為投影面積)等所占面積的總和。 使用率：使用面積與建筑面積之比，用百分?jǐn)?shù)表示。板樓：80%；塔樓75%；寫字樓70%；商場(chǎng)65%。使用率與人流量密切相關(guān)，人流量大的地方，使用率低。 實(shí)用率：套內(nèi)建筑面積和住宅面積之比。 商品房銷售面積 = 套內(nèi)使用面積 + 分?jǐn)偟墓τ媒ㄖ娣e 套內(nèi)建筑面積 = 套內(nèi)使用面積 + 套內(nèi)墻體面積 + 陽臺(tái)面積 套內(nèi)墻體面積：公用墻為水平投影面積一半計(jì)入非公用墻為水平投影面積計(jì)入套內(nèi)使用面積為室內(nèi)各居室面積，如壁櫥等，以及不包含在結(jié)構(gòu)面積中的煙囪、通風(fēng)道、管道井。 公攤的公用建筑面積 = 套內(nèi)面積 公用建筑面積分?jǐn)傁禂?shù) 公用建筑面積分?jǐn)傁禂?shù) = 公用建筑面積 套內(nèi)建筑面積總和 公用建筑面積 = 整棟樓的建筑面積 套內(nèi)建筑面積 不應(yīng)分?jǐn)偟慕ㄖ娣e 容積率：總建筑面積與所用建筑用地面積(總占地面積)之比。 建筑覆蓋率：又稱“建筑密度”，是指建筑物基底占地面積與規(guī)劃用地之比。 綠化率：指規(guī)劃建設(shè)用地范圍內(nèi)的綠地面積與規(guī)劃建設(shè)用地面積之比。 綠地率：指規(guī)劃建設(shè)用地范圍內(nèi)的綠蔭面積(包括綠地面積)與規(guī)劃用地面積之比。 四、與銀行貸款有關(guān)概念 按揭：是指按揭人將房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓按揭，受益人做為還款保證按揭人在換清貸款后，受益人立即將所涉及的房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓按揭人，過程中按揭人享有使用權(quán)。 按揭所用材料： 1、 身份證復(fù)印件； 2、 戶口本復(fù)印件； 3、 結(jié)婚證復(fù)印件； 4、 學(xué)歷證復(fù)印件； 5、 收入證明； 6、 購房合同復(fù)印件； 7、 營業(yè)執(zhí)照復(fù)印件； 8、 三個(gè)月的連續(xù)稅單； 9、 固定資產(chǎn)的發(fā)票； 10、 借款申請(qǐng)表。 契稅：指房屋所有權(quán)發(fā)布轉(zhuǎn)移時(shí)，就當(dāng)事人所定契約按房?jī)r(jià)一定比例向新的房屋產(chǎn)權(quán)人所征收的一次性稅費(fèi)。它是針對(duì)房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)變動(dòng)的專門稅種，也是購房過程中購房所承受的最大稅額的一次稅費(fèi)，約為房?jī)r(jià)的1.5% 五、與住宅相關(guān)的概念 公寓式住宅：相對(duì)于獨(dú)門獨(dú)院別墅，大多數(shù)為高層，每層有若干個(gè)可以單獨(dú)使用的套房，里面一應(yīng)俱全。 花園式住宅：一般帶有花園、草坪、車庫樣式為二、三層，特點(diǎn)：建筑密度低，內(nèi)部居住功能相當(dāng)完備，裝修華麗、富有變化。 雙拼：連拼，疊拼。 商住住房(SOHO)：Small Office Home Office是住宅觀念的延伸，屬于住宅。但同時(shí)又融入了寫字樓的諸多硬件設(shè)施，尤其是網(wǎng)絡(luò)功能發(fā)達(dá)，能使居住的同時(shí)從事商業(yè)活動(dòng)的居住形式。事業(yè)一些小公司，以及依賴網(wǎng)絡(luò)進(jìn)行社會(huì)活動(dòng)的人群。 經(jīng)濟(jì)適用房：具有社會(huì)保障性質(zhì)的商品住宅，它具有經(jīng)濟(jì)性和適用性。經(jīng)濟(jì)性：是指住房?jī)r(jià)格相對(duì)市場(chǎng)價(jià)格而言即比市場(chǎng)商品房?jī)r(jià)格低，能夠適應(yīng)中低收入家庭的承受能力，適用性指住房的設(shè)計(jì)和建筑標(biāo)準(zhǔn)上強(qiáng)調(diào)使用效果，而不是降低標(biāo)準(zhǔn)。 六、經(jīng)濟(jì)適用房 我國在1998年房改的同時(shí)就實(shí)行了經(jīng)濟(jì)適用房政策。 經(jīng)濟(jì)適用房享受哪些優(yōu)惠政策 免征城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)和商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)建設(shè)費(fèi)以及契稅，減半征收水電增客費(fèi)等各種稅費(fèi)。建設(shè)用地采取行政劃撥方式供應(yīng)，優(yōu)先給予辦理有關(guān)手續(xù)。另外，經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)管理費(fèi)只限于1%3%，市場(chǎng)利潤被限在3%以下。 經(jīng)濟(jì)適用房?jī)r(jià)格構(gòu)成 住房建設(shè)的征地和拆遷補(bǔ)償安置費(fèi)； 審查設(shè)計(jì)和前期工程費(fèi)； 住宅小區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)； 建設(shè)工程費(fèi)； 以上4項(xiàng)之和為基礎(chǔ)的1%3%的管理費(fèi)。貸款利息、稅金3%以下利潤。商品房除以上8項(xiàng)外，還有行政事業(yè)性收費(fèi)(如小區(qū)營業(yè)性配套公建費(fèi)，人防建設(shè)費(fèi)等)，土地出讓金其利潤不受限制，由市場(chǎng)決定。 經(jīng)濟(jì)適用房與商品房有什么不同 獲得土地的方式不同，經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)用地實(shí)行行政劃撥，免交土地出讓金；商品房采用出讓方式須交納土地出讓金； 成本結(jié)構(gòu)不同； 租售政策不同，經(jīng)濟(jì)適用房只售不租，商品房不受限制；購買條件和對(duì)象不同，經(jīng)濟(jì)適用房享受政府優(yōu)惠，其購買對(duì)象是特定的，只供給城鎮(zhèn)中低收入家庭，因而要實(shí)行申請(qǐng)審批制度，商品房購買對(duì)象和條件不受限制； 價(jià)格政策不同，經(jīng)濟(jì)適用房出售實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)，不得擅自提價(jià)出售。商品房出售價(jià)格完全由市場(chǎng)決定。 經(jīng)濟(jì)適用房是什么產(chǎn)權(quán)？與商品房有什么不同？ 居民個(gè)人購買的經(jīng)濟(jì)適用房產(chǎn)權(quán)歸個(gè)人； 房屋的產(chǎn)權(quán)分四部分：使用權(quán)、占有權(quán)、處置權(quán)和收益權(quán)，與商品房相比經(jīng)濟(jì)適用房的產(chǎn)權(quán)只在收益權(quán)上與它們不同。商品房上市出售后，收益全部歸個(gè)人所有。 銷售技巧 一、購房客戶的類型、特征，如何應(yīng)付 1、理智穩(wěn)健型(40歲左右) 特征：考慮問題深思熟慮、冷靜、穩(wěn)健，不易被推銷員言辭打動(dòng)，認(rèn)為疑點(diǎn)的地方一定要搞清楚 措施：加強(qiáng)產(chǎn)品品質(zhì)，公司性質(zhì)、實(shí)力。獨(dú)特優(yōu)點(diǎn)，出奇制勝。有理有據(jù)，虛心解決問題。 2、熱情沖動(dòng)型(年輕男性較多) 特征：天性愛激動(dòng)，易受外界慫恿和刺激。 措施：趁熱打鐵狂轟炸。成交量不到50% 3、沉默寡言型 特征：出言謹(jǐn)慎，外表反應(yīng)冷漠。 措施：靜、引導(dǎo)。親切誠懇態(tài)度拉近感情。 4、憂柔寡斷型 特征：猶豫不決，反反復(fù)復(fù)。 措施：從我的角度堅(jiān)決的給他自信，讓客戶慢慢產(chǎn)生依賴于幫他的決定，分析清楚。 5、喋喋不休型 特征：過分小心，想用言語說服你 措施：取得信任，加強(qiáng)產(chǎn)品信心、不會(huì)跑 適當(dāng)引導(dǎo)，適當(dāng)快刀斬亂麻，交定金一定要快，無后悔余地。 6、盛氣凌人型 特征：趾高氣昂、嚇唬、態(tài)度拒人于千里之外，外強(qiáng)中干。 措施：不卑不亢，保持原樣，尋找弱點(diǎn)，不抵怵。 7、求神問卜型 特征：做決定之前找風(fēng)水先生，決定權(quán)取決于此(別人手中) 措施：不要否定他的世界觀，以現(xiàn)代觀點(diǎn)配合其風(fēng)水觀。適時(shí)提醒他一下，可接觸些了解些談得來 先肯定在否定，否定時(shí)強(qiáng)調(diào)任的價(jià)值。 8、畏首畏尾型 特征：前怕狼后怕虎，一個(gè)問題反復(fù)憂慮，缺乏經(jīng)驗(yàn)，考慮太多。 措施：有力的業(yè)績(jī)品質(zhì)和保證，強(qiáng)調(diào)肯定，不必產(chǎn)生其他想法。 9、神經(jīng)過敏型 特征：悲觀、什麼事都能刺激他。 措施：慎言 少說話、少說多聽，重點(diǎn)嚴(yán)肅說服 10、斤斤計(jì)較型(似5) 特征：心思細(xì)膩，什麼都想要，想占便宜。 措施：要用氣氛逼他，盡快做決定，馬上調(diào)價(jià)，強(qiáng)調(diào)已經(jīng)有優(yōu)惠 11、借故拖延 特征：個(gè)性遲疑，推三推四。 措施：追查客戶不做決定的真正原因，路過閑人、市調(diào)，死掉”可能性較大，盡快解決、盡快放棄。 二、判斷技巧的一些守則 1、因買賣雙方有利益上的矛盾，為爭(zhēng)取各自利益最大化存在談判； 2、談判之間應(yīng)定出一個(gè)底線和一個(gè)可行性的最高目標(biāo)，避免無畏的讓步，爭(zhēng)取最大利益； 3、不要對(duì)買方的出價(jià)嚇倒，對(duì)方只是為了給自己預(yù)留更大的空間； 4、沒有一個(gè)買家準(zhǔn)備相當(dāng)充分“大吃一驚”打亂他的陣角，讓它更新的考慮； 5、情報(bào)收集數(shù)據(jù)，先買方賣方報(bào)價(jià)； 6、不要輕易放第一手價(jià)，讓他感覺很不容易，換取對(duì)方做一些讓步； 7、買方要求賣方更大讓步，賣方進(jìn)一步收集其真正動(dòng)機(jī)和意圖； 8、強(qiáng)勢(shì)的一方通常采取速成速?zèng)Q的態(tài)度；弱勢(shì)的一方通常采用拖延的方式； 9、最后通牒只是對(duì)方的一個(gè)策略，應(yīng)做試探別輕易讓對(duì)方嚇倒而讓步； 10、僵局，策略性的，拖延時(shí)間的，應(yīng)有第三者來打破； 11、高層效益是讓步給對(duì)方一種方式，讓利程度減到最低； 12、說服對(duì)方最好的方法是耐心，挖掘?qū)Ψ綀?jiān)持的觀點(diǎn)，找到最深層次的原因，借勢(shì)說服他； 13、滿足對(duì)方多方面的要求，代替利益； 14、除非肯定對(duì)方購買動(dòng)機(jī)十分明確或告知低價(jià)，不可以逼他，最后通牒； 15、在不能確定給出底線就可成交之前都不可以讓步。 三、談判定律 1、達(dá)到對(duì)方基本要求+滿足對(duì)方的欲望成交 2、沒有收集雙方情報(bào)而輕率的去判斷，注定失敗。 四、讓步的四個(gè)原則 1、這次讓步達(dá)到什麼目的，成交、坐下來談； 2、沒有別的辦法可替代的讓步； 3、多大的讓步幅度可以達(dá)到效果，可否做主，承受； 4、讓步后設(shè)達(dá)到目的，如何善后。 五、從客戶心理和類型來分析 心理：交流中向客戶推銷自己，樹立自己的信心，從交談中進(jìn)行了解其情況：如 工作狀況 家庭成員 受教育程度 經(jīng)濟(jì)來源等，了解客戶需要什麼，最需要什麼。 沒有最好，只有最適合的 豐富的業(yè)務(wù)知識(shí)，不知道可專心請(qǐng)教或“我覺得應(yīng)該”啄磨客戶心理，了解其心理，隨著我走，從客戶切身利益考慮。對(duì)其負(fù)責(zé)人，推向合理位置，定位不要太高。 給客戶選擇的空間：盡量二選一 不要貶低同類別人的產(chǎn)品，而應(yīng)著重介紹我們與眾不同的優(yōu)點(diǎn)。 對(duì)投資客戶給他一種理念，具體分析，讓其多呆一些世間，多互相了解，不要失信。 （1）購房娶妻：等房子結(jié)婚，心情急切，趨向現(xiàn)房，面積適中 （父母贊助）（一居或兩居 微有實(shí)力）會(huì)壓力不大，外力面新穎 客型設(shè)計(jì)新穎，新奇式戶型（開放式廚房）成交周期一般比較短。 （2）投資的保障：一般有較高的固定收入；相當(dāng)?shù)睦塾?jì)、足夠的住房，銀行利率低，投資房產(chǎn)穩(wěn)健上升。 看好低風(fēng)險(xiǎn)的投資，求保值，也希望能升值。 會(huì)觀察很多項(xiàng)目，特別傾向于剛上市（開盤）時(shí)，因?yàn)楹笃跁?huì)漲價(jià)。 有很強(qiáng)的理財(cái)能力，要耐心的進(jìn)行講解，欲擒故縱，勸其去比較，推薦關(guān)鍵賣點(diǎn)上一定要讓我們的有優(yōu)勢(shì)，要不間斷通報(bào)情況，如：要上漲 有心理上認(rèn)同你為他理財(cái)。贏得他的信任。 （3）投機(jī)的炒家 特點(diǎn)：不在乎是什麼類型，全全？整個(gè)樓盤情況。 理賬能力強(qiáng)，像個(gè)專家。 每一筆交納費(fèi)用都計(jì)較，首付、利率、政府政策等都了如指掌。 給他一些保證；一些確切信息，用于增強(qiáng)他的信心 物業(yè) 水平高 升值 打消其未知的風(fēng)險(xiǎn)。 從側(cè)面推動(dòng)，許多東西他們已分析很透徹。 （4）商鋪、商業(yè)、生意人 傾向于租房，“買樓比租合算”牛彈琴。 不要從買方賺錢角度考慮。 強(qiáng)調(diào)人流量大，發(fā)展前景 為搶占一塊地方，而不是投資，所以應(yīng)拿出一部分錢生意場(chǎng)上朋友幫來看看，帶來 人中可以進(jìn)行選擇，抓潛在客戶，生意伙伴 （5）體現(xiàn)自己的身份，一般已過中年，公司？收入不菲。 有相當(dāng)積蓄，含貪官 買好房子，充分享受人生，需求物業(yè)檔次，體現(xiàn)身份、地位，挑選細(xì)，對(duì)價(jià)格不是很在意。 保持修養(yǎng)、素質(zhì)，給其抬高身份“尊貴高檔” 很重視開發(fā)商的實(shí)力，能實(shí)現(xiàn)承諾。（綠化，景觀） （6）追求低價(jià)位，經(jīng)濟(jì)能力有限 一切以便宜、經(jīng)濟(jì)為標(biāo)準(zhǔn)，求實(shí)用。 上班族還要求交通便利，環(huán)境不亂即可。 最好是毛坯房交房。 保持形象樸素，不要嫌貧愛富，始終保持對(duì)其尊敬，談判時(shí)強(qiáng)調(diào)開發(fā)商開發(fā)時(shí)已想到業(yè)主省錢。算價(jià)錢時(shí)列詳細(xì)費(fèi)用清單。 （7）以交通方便選擇條件 有事業(yè)基礎(chǔ)，收入高，工作狂，對(duì)自己充滿細(xì)心，自我承受稍高價(jià)格，認(rèn)為時(shí)間就是錢，自我時(shí)間較少。 （8）以小區(qū)環(huán)境為選擇條件 富裕，不在乎價(jià)格，只要環(huán)境配套設(shè)施完善，尊敬？人的一般 比較注重此類事宜，另有一些綜合，較特殊的客戶。 六、顧客考慮的（賣點(diǎn)）吸引買家 1、 現(xiàn)房：即買即住。 保證客戶不需要裝修即可及時(shí)入住 2、 付款方式較輕松 價(jià)格合適情況下，準(zhǔn)。 付款方式輕松。 3、 第樓盤的第一印象：第一印象深刻、頑固，與此人當(dāng)時(shí)心情有很大關(guān)系，包括：樓盤、售樓處、銷售人員。天氣不好要避開（盡量）特別第一次上門的客戶。 4、 樓蓋的快，按時(shí)交房，表明開發(fā)商實(shí)力。對(duì)客戶高度責(zé)任感。 5、 別人都買我也買“羊群效應(yīng)”。注重售樓處氣氛。 6、 物業(yè)管理費(fèi)便宜或根本不交。矛盾：需要維護(hù)環(huán)境，而不愿承租。付2年、5年、半年，一種手段。 7、 社區(qū)、樓宇的藝術(shù)設(shè)計(jì)?？蛻糁袑徝浪捷^高的人越來越多。除價(jià)格地段外設(shè)計(jì)構(gòu)思也能引起客戶共鳴，設(shè)計(jì)中每個(gè)細(xì)節(jié)都是獨(dú)特，加深內(nèi)涵，提升品位 隨著思路講解。 8、 使用面大、使用率高 能為對(duì)比后的一個(gè)選擇點(diǎn) 9、 地的發(fā)展前景，升值空間、潛力 政府對(duì)此路段支持，幾年之內(nèi)改造完畢，生活配套設(shè)施是否完善。第一章 房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識(shí)01、 房地產(chǎn)是指房產(chǎn)和地產(chǎn)的總和，指土地上的建筑物、附著物。（如：住宅、大廈、學(xué)校）02、 房地產(chǎn)市場(chǎng)是由房地產(chǎn)一級(jí)市場(chǎng)（俗稱土地市場(chǎng)）、房地產(chǎn)二級(jí)市場(chǎng)（俗稱樓盤開發(fā)）、房地產(chǎn)三級(jí)市場(chǎng)（俗稱散盤交易）組成的。以上三個(gè)級(jí)別的市場(chǎng)稱為房地產(chǎn)市場(chǎng)。03、 房地產(chǎn)市場(chǎng)細(xì)分一級(jí)市場(chǎng)即土地市場(chǎng)，是由國土部門掌握，通過協(xié)議，招標(biāo)或拍賣的方式，將土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓給具有開發(fā)資格的房地產(chǎn)開發(fā)商。二級(jí)市場(chǎng)即是房地產(chǎn)開發(fā)商在獲得土地使用權(quán)后，在土地上興建物業(yè)，然后通過銷售，將該物業(yè)銷售給廣大的小業(yè)主。三級(jí)市場(chǎng)即是小業(yè)主在開發(fā)商處購買物業(yè)后，擁有該物業(yè)的所有權(quán)（以房地產(chǎn)證為依據(jù)），然后將該物業(yè)的所有權(quán)轉(zhuǎn)讓給受讓方。單從房產(chǎn)性質(zhì)來區(qū)分房地產(chǎn)可分為以下幾大類：A、商品房 B、非商品房C、集資房 D、福利房 E、私房從房地產(chǎn)用途來區(qū)分可以分為以下幾點(diǎn)：寫字樓 1、標(biāo)準(zhǔn)寫字樓 2、商住寫字樓住宅 1、高層住宅（小高層） 2、多層住宅商鋪 1、臨街地鋪 2、裙樓商鋪04、 什么是房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)？指權(quán)利人對(duì)土地的使用權(quán)和土地上建筑物、附著物的所有權(quán)，以及由上述權(quán)利產(chǎn)生的他項(xiàng)權(quán)，如抵押權(quán)等。05、 房地產(chǎn)權(quán)登記有何法律效力？依法登記的房地產(chǎn)權(quán)利受法律保護(hù)。房地產(chǎn)權(quán)利經(jīng)登記后，產(chǎn)權(quán)即得到法律上的承認(rèn)。產(chǎn)權(quán)人可以依法對(duì)其房地產(chǎn)行使占有、使用、處分和收益權(quán)能，任何其他人無權(quán)干涉或妨礙，否則產(chǎn)權(quán)人可依法請(qǐng)求法律上的保護(hù)。 06、 房地產(chǎn)登記發(fā)證由哪個(gè)部門負(fù)責(zé)？根據(jù)房地產(chǎn)登記條例規(guī)定，房地產(chǎn)主管部門即市房管局是無錫房地產(chǎn)登記機(jī)關(guān)，登記發(fā)證工作具體由該局測(cè)繪產(chǎn)權(quán)處及屬下分局房地產(chǎn)權(quán)登記科負(fù)責(zé)。07、 房地產(chǎn)證有什么作用？房地產(chǎn)證是權(quán)利人依法管理、經(jīng)營、使用和處分房地產(chǎn)的憑證，是合法擁有房地產(chǎn)的憑證。08、 房地產(chǎn)登記的種類有哪些？房地產(chǎn)登記的種類分為初始登記、轉(zhuǎn)移登記、抵押登記、變更登記、其它登記。 09、 哪些房地產(chǎn)合同須辦理公證手續(xù)？按照有關(guān)規(guī)定，房地產(chǎn)合同當(dāng)事人一方為境外人士或機(jī)構(gòu)的，須辦理合同公證手續(xù)?，F(xiàn)在規(guī)定境內(nèi)人士亦須辦理合同公證。10、 什么是房地產(chǎn)權(quán)初始登記？指對(duì)未經(jīng)登記機(jī)關(guān)確認(rèn)其房地產(chǎn)權(quán)利，領(lǐng)取房地產(chǎn)權(quán)利證書的土地使用權(quán)及建筑物、附著物的所有權(quán)進(jìn)行的登記。 11、 土地的使用年期是如何確定的？凡與國土局簽訂土地使用權(quán)出讓合同書的用地，其土地使用年期按國家規(guī)定執(zhí)行。即：居住用地七十年；工業(yè)、商業(yè)、教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地五十年；旅游、娛樂用地四十年；綜合用地或者其他用地五十年。12、 房屋的建筑面積、公共面積是由什么部門來確定？房屋的建筑面積、公共面積由市房管局地籍測(cè)繪大隊(duì)或測(cè)繪中隊(duì)負(fù)責(zé)確定。13、 房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓應(yīng)遵循的原則是什么？房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓應(yīng)當(dāng)遵循合法、公平、自愿和誠實(shí)信用的原則。14、 在什么情況下買房需簽訂房地產(chǎn)現(xiàn)售合同？在什么情況下買房需簽訂房地產(chǎn)預(yù)售合同？欲購買已竣工驗(yàn)收、交付使用的商品房，買賣雙方需簽訂房地產(chǎn)現(xiàn)售合同。購買尚未竣工驗(yàn)收的房地產(chǎn)時(shí)，應(yīng)簽訂房地產(chǎn)預(yù)售合同。15、 房地產(chǎn)開發(fā)商預(yù)售商品房地產(chǎn)時(shí)應(yīng)符合什么條件？（1） 土地使用權(quán)已經(jīng)依法登記，取得房地產(chǎn)權(quán)利證書；（2） 取得建筑許可證和開工許可證；（3） 除付清地價(jià)款外，投入開發(fā)建筑的資金已達(dá)工程預(yù)算投資總額的百分之二十五，并經(jīng)注冊(cè)會(huì)計(jì)師驗(yàn)資；（4） 房地產(chǎn)開發(fā)商和金融機(jī)構(gòu)已簽訂預(yù)售款監(jiān)管協(xié)議；（5） 土地使用權(quán)未抵押或者已解除抵押關(guān)系。符合上列條件的，經(jīng)主管機(jī)關(guān)核準(zhǔn)后，發(fā)給房地產(chǎn)預(yù)售許可證。核定外銷的商品住宅，還應(yīng)發(fā)給商品住宅外銷許可證。16、 向開發(fā)商購買一手商品房屬什么轉(zhuǎn)移？屬房地產(chǎn)二級(jí)市場(chǎng)轉(zhuǎn)移。17、 向開發(fā)商購買一手商品房申請(qǐng)登記時(shí)，購房者需交的稅費(fèi)有哪些？保險(xiǎn)費(fèi) 15年 貸款金額 年限 元18、 什么叫房地產(chǎn)抵押？指?jìng)鶆?wù)人或第三人（抵押人）以其合法擁有的房地產(chǎn)作為擔(dān)保物向債權(quán)人（抵押權(quán)人）提供債務(wù)履持擔(dān)保的行為。房地產(chǎn)按揭屬于房地產(chǎn)抵押一種形式。19、 房產(chǎn)預(yù)售須具備那五證？建設(shè)用地規(guī)劃許可證、國有土地許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、建筑工程施工許可證、商品預(yù)售許可證第二章 建筑基礎(chǔ)知識(shí)第一節(jié) 有關(guān)詞語解釋01、 建設(shè)用地面積：經(jīng)城市規(guī)劃行政主 管部門劃定的建設(shè)用地范圍內(nèi)的土地面積。02、 建筑面積：指建筑物外墻或結(jié)構(gòu)外圍水平投影面積。03、 公用建筑面積：建筑物內(nèi)可供公共使用的面積，包括應(yīng)分?jǐn)偣媒ㄖ娣e和不分?jǐn)偣媒ㄖ娣e。04、 建筑物基底面積：指建筑物接觸地面的自然層建筑外墻或結(jié)構(gòu)外圍水平投影面積。05、 使用面積：使用面積包括墻體結(jié)構(gòu)面積在內(nèi)的直接為辦公、生產(chǎn)、經(jīng)營或生活使用的面積和輔助用房的廚房、廁所或衛(wèi)生間以及壁柜、戶內(nèi)過道、戶內(nèi)樓梯、陽臺(tái)、地下室、附層（夾層）、2.2米以上的閣樓等面積，如墻體屬兩戶共有（即共墻），其所屬面積由兩戶平均分?jǐn)偂?6、 公共面積：公共面積指建筑物主體內(nèi)，戶行以外使用的面積，包括層高超過2.2米的設(shè)備層或技術(shù)層，室內(nèi)外樓梯、樓梯懸挑平臺(tái)、內(nèi)外廊、門廳、電梯及機(jī)房、門斗、有柱雨蓬、突出層面的圍護(hù)結(jié)構(gòu)的樓梯間、水箱間、電梯機(jī)房等，公共面積其產(chǎn)權(quán)應(yīng)屬建筑物內(nèi)參與分?jǐn)傇摴裁娣e的所有業(yè)主共同擁有，物業(yè)管理部門統(tǒng)一管理。07、 公共面積分?jǐn)偅好繎簦ɑ騿挝唬?yīng)分?jǐn)偟墓裁娣e按如下原則進(jìn)行計(jì)算：（1） 有面積分割文件或協(xié)議的，應(yīng)按其文件或協(xié)議進(jìn)行計(jì)算；（2） 如無面積分割文件或協(xié)議的，按其使用面積的比例進(jìn)行分?jǐn)?。每戶?yīng)分?jǐn)偟墓裁娣e= 應(yīng)分?jǐn)偣裁娣e 每戶使用面積各戶使用面積之和 08、 使用率：房屋使用面積（含墻體）與建筑面積之比。09、 容積率：規(guī)定地塊上全部建筑面積與地塊面積之比。10、 三通一平：指地皮在發(fā)展基礎(chǔ)上達(dá)到通水、通電、通路、場(chǎng)地平整的標(biāo)準(zhǔn)。11、 七通一平：指上、下水通、排污通、路通、電訊通、煤氣通、電通、熱力通、場(chǎng)地平整。12、 建筑覆蓋率（建筑密度）：建設(shè)用地范圍內(nèi)所有建筑物基底面積之和與建設(shè)用地面積的比率（%）。13、 建筑容積率：在建設(shè)用地范圍內(nèi)所有建筑物地面以上各層建筑面積之和與建設(shè)用地面積的比值。14、 綠化率：建設(shè)用地范圍內(nèi)各類綠地面積之和與建設(shè)用地面積的比率（%）。綠地面積的計(jì)算不包括屋頂、天臺(tái)和垂直綠化。15、 綠化覆蓋率：建設(shè)用地范圍內(nèi)全部綠化種植物水平投影面積之和與建設(shè)用地面積的比率（%）。16、 住宅：供家庭居住使用的建筑物。住宅應(yīng)按套型設(shè)計(jì)，每套必須是獨(dú)門獨(dú)戶，并應(yīng)設(shè)有臥室、起居室、廚房、衛(wèi)生間及貯藏空間等。17、 公寓：供短期居住而帶有小型廚房、廁所的建筑物。公寓具有以下規(guī)定：（1） 公寓在城市規(guī)劃中一般不考慮配置中、小學(xué)校等配套設(shè)施；（2） 根據(jù)人口構(gòu)成的特點(diǎn)而設(shè)置的周轉(zhuǎn)房應(yīng)按公寓的要求設(shè)置；（3） 根據(jù)公寓的使用要求，每套公寓的建設(shè)面積一般在下列范圍內(nèi)：多層45平方米，中高層50平方米，高層55平方米；（4） 公寓應(yīng)充分考慮社會(huì)化服務(wù)的要求。所謂酒店式公寓即按酒店模式管理的公寓。18、 夾層：在一個(gè)樓層內(nèi)，局部增設(shè)的樓層。19、 裙房：指與高層建筑相連的附屬建筑，高度不超過24米。20、 標(biāo)準(zhǔn)層：指建筑物內(nèi)主要使用功能平面布置相同的各樓層。21、 設(shè)備層：指專用于布置機(jī)電設(shè)備等的樓層。22、 結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)換層：建筑物某樓層的上部與下部因平面使用功能不同，該樓層上部與下部采用不同結(jié)構(gòu)類型，并通過該樓層進(jìn)行結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)換，則該樓層稱為結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)換層。23、 建筑高度：建筑高度指自建筑物散水外緣處的室外地坪至建筑物最高部分的垂直高度。24、 坡屋頂建筑高度：坡層頂建筑物當(dāng)屋面坡度超過四十五度（含四十五度）時(shí)，建筑高度自基地室外地坪至坡屋頂?shù)亩种粸橹?；?dāng)小于四十五度時(shí)，建筑高度自基地室外地坪至坡屋頂最高處。25、 建筑物內(nèi)各層的層數(shù)排列（1） 室內(nèi)設(shè)計(jì)標(biāo)高為正負(fù)零的樓層，安排列稱為一層（建筑設(shè)計(jì)文件中應(yīng)按樓層順序標(biāo)注建筑層數(shù)，不得將一層標(biāo)注為首層或底層），第一層樓板以上稱為二層，按此規(guī)則類推至建筑的高層數(shù)。層高不大于2.2米時(shí)不計(jì)層數(shù)。（2） 室內(nèi)設(shè)計(jì)標(biāo)高正負(fù)零下面的一層，安排列稱為地下一層，地下一層樓板以下稱為地下二層，按此規(guī)劃類推建筑物地下室最低層數(shù)。26、 電梯電梯數(shù)量、容量和速度表標(biāo)準(zhǔn)建筑類別 數(shù)量（臺(tái)） 額定容量P（人） 速度V（m/s）經(jīng)濟(jì)級(jí) 常用級(jí) 舒適級(jí) 豪華級(jí) 住宅 80-100戶/臺(tái) 60-80戶/臺(tái) 40-60戶/臺(tái) 40戶/臺(tái) 8、10、15 1-2.527、 智能化住宅在現(xiàn)代化的城鄉(xiāng)住宅小區(qū)內(nèi)綜合采用目前國際上最先進(jìn)的4C技術(shù)（即計(jì)算機(jī)、自動(dòng)控制、通訊與網(wǎng)絡(luò)和智慧卡），建立一個(gè)由小區(qū)綜合信息服務(wù)和物業(yè)管理中心、通信接入網(wǎng)和家庭智能化系統(tǒng)組成“三位一體”的小區(qū)服務(wù)與管理集成系統(tǒng)，智能小區(qū)的智能化終端體現(xiàn)在小區(qū)內(nèi)獨(dú)立家庭運(yùn)用多元信息技術(shù)（IT），并達(dá)到監(jiān)控與信息交互的程度（或能力）。由此，我們不難理解，智能化小區(qū)主要有三個(gè)組成部分，即提供多元信息服務(wù)和公共物業(yè)管理的中心，提供多元信息傳輸?shù)木W(wǎng)絡(luò)（小區(qū)接入網(wǎng)），以及提供家庭安全、自動(dòng)化和通訊的智能化系統(tǒng)。通過該系統(tǒng)，不僅極大的提高了小區(qū)居民的生活質(zhì)量，還進(jìn)一步加強(qiáng)了小區(qū)規(guī)范化的物業(yè)管理。第二節(jié)、住宅戶型設(shè)計(jì)要點(diǎn)住宅優(yōu)勢(shì)戶型并沒有固定的模式，但是策劃、設(shè)計(jì)時(shí)應(yīng)考慮以下要求：戶型設(shè)計(jì)應(yīng)觀念新、功能全，具有超前性，功能分區(qū)、動(dòng)靜分區(qū)合理，以完善性和獨(dú)立性相結(jié)合，又顯示出相應(yīng)的組合性，應(yīng)最大限度地突出每套住宅的實(shí)用率，每套房間的不同空間要有相對(duì)合理的面積，各類房間的一些基本要求是：A、 客廳空間客廳是家庭的共享空間，是娛樂、公共活動(dòng)、親友來來訪的地方，位置最好朝南，應(yīng)有充足的視野和日照，在有限的套型面積控制標(biāo)準(zhǔn)內(nèi)，應(yīng)盡可能擴(kuò)大客廳面積，宜大于18平方米?？蛷d應(yīng)設(shè)計(jì)在住宅入口處，為使客廳與外界接觸時(shí)保持一定程度的私密性有較好的過渡，并提倡脫鞋入室，宜設(shè)“玄關(guān)”?？蛷d的設(shè)計(jì)還應(yīng)注意要盡量方正，保證兩個(gè)相對(duì)的完整墻面，以利于家具布置和使用。B、 餐廳餐廳宜靠近廚房，并和客廳能順暢聯(lián)系，要保證1-2個(gè)完整的墻面擺放餐桌椅。C、 臥室空間臥室是套房?jī)?nèi)最基本的空間，主要考慮睡眠、休息及必須的衣物貯藏區(qū)，個(gè)別兼做工作學(xué)習(xí)區(qū)。為實(shí)現(xiàn)動(dòng)靜功能的良好分區(qū)，臥室門不要正對(duì)客廳，數(shù)量以小于臥室總數(shù)的一半為宜。臥室對(duì)采光、通風(fēng)要求很嚴(yán)格，設(shè)計(jì)時(shí)不允許出現(xiàn)“暗房”，主臥室面積宜在13-14平方米，次臥室面積8-10平方米。D、 廚房空間廚房應(yīng)盡可能接近住宅入口，便于食品、蔬菜、垃圾的進(jìn)出，并與餐廳相鄰，合理面積為4-5平方米。E、 衛(wèi)生間空間衛(wèi)生間應(yīng)靠近臥室區(qū)，并應(yīng)接近廚房，以利管道集中，設(shè)計(jì)最好是洗廁功能分開。當(dāng)只設(shè)一個(gè)衛(wèi)生間時(shí)，合理面積是3-4平方米左右；設(shè)兩個(gè)衛(wèi)生間時(shí)，公用衛(wèi)生間面積不宜小于2平方米；主臥衛(wèi)生間宜在3平方米之內(nèi)。廚衛(wèi)是住宅里設(shè)備最集中的空間，是居住文明的重要標(biāo)志，要實(shí)現(xiàn)定型化、配套化、標(biāo)準(zhǔn)化、重點(diǎn)要解決的是：a、 依照模數(shù)尺寸的要求，配置配套化的廚衛(wèi)設(shè)備、部品和配件，保證部品和建筑、部品與管道之間聯(lián)接配合。b、 合理有序布置廚衛(wèi)的各項(xiàng)設(shè)備和設(shè)施，冰箱要入廚，衛(wèi)生間要適當(dāng)分隔。大套型的住宅，應(yīng)獨(dú)立分設(shè)廁所。c、 廚衛(wèi)均應(yīng)配置性能良好的通風(fēng)機(jī)械和風(fēng)道。風(fēng)道應(yīng)滿足不串氣、不傳聲、通暢無阻的要求，在有條件的地方，可采用直排風(fēng)道。d、 各戶應(yīng)設(shè)集中管井，實(shí)現(xiàn)戶外查表；隱蔽和暗藏水平管道，設(shè)立水平管道區(qū)；強(qiáng)調(diào)自家分支管線不進(jìn)領(lǐng)居家，盡量不穿和少穿樓板；推薦使用后出水便器和半硬性鋁塑復(fù)合管和配件等。e、 各種管線綜合處理，一次敷就，防止不允許后安裝破壞裝修和設(shè)備，避免強(qiáng)調(diào)工程的特殊性。f、 推廣應(yīng)用推拉門和折疊門，以利節(jié)約空間，方便使用。g、 熱水器的選用的安裝，要求注意通風(fēng)的處置和整體設(shè)計(jì)的配合。F、 貯藏空間貯藏空間一般是設(shè)計(jì)中易忽視的地方，為方便住戶使用，應(yīng)在可能的情況下，擴(kuò)大貯藏面積，除保證臥室和廚房必備的貯藏空間外，應(yīng)盡可能利用邊角，多設(shè)置壁柜、吊柜，有條件的設(shè)貯藏室。第三節(jié)、建筑名詞解釋按房屋建筑結(jié)構(gòu)分類鋼結(jié)構(gòu) 是指承重的主要構(gòu)件是用鋼材料建造的，包括懸索結(jié)構(gòu)。 鋼、鋼筋混凝土結(jié)構(gòu) 是指承重的主要構(gòu)件是用鋼、鋼筋混凝土建造的。 鋼筋混凝土結(jié)構(gòu) 是指承重的主要構(gòu)件是用鋼筋混凝土建造的。包括薄殼結(jié)構(gòu)、大模板現(xiàn)澆結(jié)構(gòu)及使用滑模、升板等建造的鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)的建筑物。 混合結(jié)構(gòu) 是指承重的主要構(gòu)件是用鋼筋混凝土和磚木建造的。如一幢房屋的梁是用鋼筋混凝土制成，以磚墻為承重墻，或者梁是用木材建造，柱是用鋼筋混凝土建造。 磚木結(jié)構(gòu) 是指承重的主要構(gòu)件是用磚、木材建造的。如一幢房屋是木制房架、磚墻、木柱建造的。 其他結(jié)構(gòu) 是指凡不屬于上述結(jié)構(gòu)的房屋都?xì)w此類。如竹結(jié)構(gòu)、磚拱結(jié)構(gòu)、窯洞等。 房屋建設(shè)狀況房屋施工面積 是指報(bào)告期內(nèi)施工的房屋建筑面積，包括本期新開工面積和上年開發(fā)跨入本期繼續(xù)施工的房屋面積，以及上期已停建在本期復(fù)工的房屋面積。本期竣工和本期施工后又停建緩建的房屋面積仍包括在施工面積中，多層建筑應(yīng)填各層建筑面積之和。 房屋新開工面積 是指在報(bào)告期內(nèi)新開工建設(shè)的房屋建筑面積，不包括上期跨入報(bào)告期繼續(xù)施工的房屋面積和上期停緩建而在本期恢復(fù)施工房屋面積。房屋的開工應(yīng)以房屋正式開始破土創(chuàng)槽（地基處理或打永久樁）的日期為準(zhǔn)。 房屋竣工面積 是指房屋按照設(shè)計(jì)要求已全部完工，達(dá)到入住和使用條件，經(jīng)驗(yàn)收鑒定合格（或達(dá)到竣工驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)），可正式移交使用的房屋建筑面積總和。 竣工房屋價(jià)值 是指在報(bào)告期內(nèi)竣工房屋本身的建造價(jià)值?？⒐し课輧r(jià)值按房屋設(shè)計(jì)和預(yù)算規(guī)定的內(nèi)容計(jì)算。包括竣工房屋本身的基礎(chǔ)、結(jié)構(gòu)、屋面、裝修以及水、電、暖、衛(wèi)等附屬工程的建造價(jià)值，也包括作為房屋建筑組成部分而列入房屋建筑工程預(yù)算內(nèi)的設(shè)備（如電梯、通風(fēng)設(shè)備等）的購置和安裝費(fèi)用；不包括廠房?jī)?nèi)的工藝設(shè)備、工藝管線的購置和安裝，工藝設(shè)備基礎(chǔ)的建造，辦公及生活用品等家具的購置等費(fèi)用，購置土地的費(fèi)用，遷移補(bǔ)償費(fèi)和場(chǎng)地平整的費(fèi)用，以及城市建設(shè)配套的投資。竣工房屋價(jià)值一般按結(jié)算價(jià)格計(jì)算。 按房屋建筑質(zhì)量分類完好房屋 指主體結(jié)構(gòu)完好。不倒、不塌、不漏。庭院不積水、門窗設(shè)備完整，上下水道通暢，室內(nèi)地面平整，能保證居住安全和正常使用的房屋，或者雖有一些漏雨和輕微破損，或缺乏油漆保養(yǎng)，經(jīng)過小修能及時(shí)修復(fù)?；就旰梅课?指主體結(jié)構(gòu)完好，少數(shù)部件雖有損壞，但不嚴(yán)重，經(jīng)過維修就能修復(fù)的房屋。一般損壞房屋 指主體結(jié)構(gòu)基本完好，屋面不平整、經(jīng)常漏雨，門窗有的腐朽變形，下水道經(jīng)常阻塞，內(nèi)粉刷部分脫落，地板松動(dòng)，墻體輕度傾斜、開裂，需要進(jìn)行正常修理的房屋。嚴(yán)重?fù)p壞房屋 指年久失修，破損嚴(yán)重，但無倒塌危險(xiǎn)，需進(jìn)行大修或有計(jì)劃翻修、改建的房屋。危險(xiǎn)房屋 是指結(jié)構(gòu)已嚴(yán)重?fù)p壞或承重構(gòu)件已屬危險(xiǎn)構(gòu)件，隨時(shí)有可能喪失結(jié)構(gòu)穩(wěn)定和承載能力，不能保證居住和使用安全的房屋。按房屋建筑樓層分類房屋層數(shù) 房屋層數(shù)是指房屋的自然層數(shù)，一般按室內(nèi)地坪0以上計(jì)算；采光窗在室外地坪以上的半地下室，其室內(nèi)層高在2.20m以上（不含2.20m）的，計(jì)算自然層數(shù)。房屋總層數(shù)為房屋地上層數(shù)與地下層數(shù)總和。假層、附層（夾層）、插層、閣樓（暗樓）、裝飾性塔樓，以及突出屋面的樓梯間、水箱間不計(jì)層數(shù)。 地下室 是指房屋全部或部分在室外地坪以下的部分（包括層高在2.2m以下的半地下室），房間地面低于室外地平面的高度超過該房間凈高的1/2者。 半地下室 房間地面低于室外地平面的高度超過該房間凈高的1/3，且不超過1/2者。 假層 是指建房時(shí)建造的，一般比較低矮的樓層。其前后沿的高度大于1.7m，面積不足底層的二分之一的部分。附層（夾層）是房屋內(nèi)部空間的局部層次。 閣樓 一般是房屋建成后，因各種需要，利用房間內(nèi)部空間上部搭建的樓層。 低層住宅 指一層至三層的住宅。 多層住宅 指四層至六層的住宅。 中高層住宅 指七層至九層的住宅。 高層住宅 指十層及十層以上的住宅。 塔式高層住宅 以共用樓梯、電梯為核心布置多套住房的高層住宅。 單元式高層住宅 由多個(gè)住宅單元組合而成，每單元均設(shè)有樓梯、電梯的高層住宅。 通廊式高層住宅 由共用樓梯、電梯通過內(nèi)、外廊進(jìn)入各套住宅的高層住宅。 躍層住宅 套內(nèi)空間跨躍兩樓層及以上的住宅。 城市居住用地名詞解釋居住區(qū)用地 住宅用地、公建用地、道路用地和公共綠地等四項(xiàng)用地的總稱。 住宅用地 住宅建筑基底占地及其四周合理間距內(nèi)的用地(含住宅間綠地和住宅間小路等)的總稱。 道路用地 居住區(qū)道路、小區(qū)路、組團(tuán)路及非公建配建的居民小汽車、單位通勤車等停放場(chǎng)地。 居住區(qū)(級(jí))道路 一般用以劃分小區(qū)的道路。在大城市中通常與城市支路同級(jí)。 小區(qū)(級(jí))路 一般用以劃分組團(tuán)的道路。 組團(tuán)(級(jí))路 上接小區(qū)路、下連宅間小路的道路。 宅間小路 住宅建筑之間連接各住宅入口的道路。 公共綠地 滿足規(guī)定的日照要求、適合于安排游憩活動(dòng)設(shè)施的、供居民共享的游憩綠地，應(yīng)包括居住區(qū)公園、小游園和組團(tuán)綠地及其它塊狀帶狀綠地等。 配建設(shè)施 與住宅規(guī)模或與人口規(guī)模相對(duì)應(yīng)配套建設(shè)的公共服務(wù)設(shè)施、道路和公共綠地的總稱。 其它用地 規(guī)劃范圍內(nèi)除居住區(qū)用地以外的各種用地，應(yīng)包括非直接為本區(qū)居民配建的道路用地、其它單位用地、保留的自然村或不可建設(shè)用地等。 道路紅線 城市道路(含居住區(qū)級(jí)道路)用地的規(guī)劃控制線。 公共設(shè)施用地 一般稱公建用地，是與居住人口規(guī)模相對(duì)應(yīng)配建的、為居民服務(wù)和使用的各類設(shè)施的用地，應(yīng)包括建筑基底占地及其所屬場(chǎng)院、綠地和配建停車場(chǎng)等。如托兒所、幼兒園、小學(xué)、中學(xué)、糧店、菜店、副食店、服務(wù)站、儲(chǔ)蓄所、郵政所、居委會(huì)、派出所等用地。 市政設(shè)施用地 市級(jí)、區(qū)級(jí)和居住區(qū)級(jí)的市政設(shè)施用地，包括其建筑物、構(gòu)筑物及管理維修設(shè)施等用地 房屋拆遷術(shù)語拆遷 把經(jīng)城市規(guī)劃、土地管理機(jī)關(guān)批準(zhǔn),將原土地合法使用者及房屋合法使用者及房屋合法使用者遷到其他地方安置，并拆除清理原有建筑或其他妨礙項(xiàng)目實(shí)施的地上物，為新的建設(shè)項(xiàng)目施工創(chuàng)造條件。 拆遷人 是指依法取得拆遷資格證書，自行或接受拆遷人委托對(duì)被拆遷人進(jìn)行拆遷動(dòng)員，組織簽訂和實(shí)施補(bǔ)償、安置協(xié)議，組織拆除房屋及其附屬物的單位。 被拆遷人 是指被拆遷房屋的所有人。 強(qiáng)制拆遷 被拆遷人或者房屋承租人在裁決規(guī)定的搬遷期限內(nèi)未搬遷的,由市人民政府責(zé)成有關(guān)部門實(shí)施強(qiáng)制拆遷,或者由房屋拆遷主管部門依法申請(qǐng)人民法院強(qiáng)制拆遷。實(shí)施強(qiáng)制拆遷之前,拆遷人應(yīng)當(dāng)就被拆除房屋的有關(guān)事項(xiàng),向公證機(jī)關(guān)辦理證據(jù)保全。房屋拆遷補(bǔ)償 是指拆遷人對(duì)被拆除房屋的所有人，依照城市房屋拆遷管理?xiàng)l例的規(guī)定給予的補(bǔ)償。拆遷補(bǔ)償?shù)姆绞?，可以?shí)行貨幣補(bǔ)償，也可以實(shí)行房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換。拆遷房屋承租人 是指與被拆遷人具有租賃關(guān)系的單位或個(gè)人。 拆遷許可證 是拆遷人在實(shí)施前，由行政機(jī)關(guān)根據(jù)其提交的文件資料批準(zhǔn)的一種附有明確期限的行政強(qiáng)制許可行為。沒有獲得該許可，拆遷人不得進(jìn)行拆遷程序。 拆遷糾紛裁決 拆遷人與被拆遷人或者拆遷人、被拆遷人與房屋承租人在拆遷公告規(guī)定的搬遷期限內(nèi)達(dá)不成拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議的,經(jīng)當(dāng)事人申請(qǐng),由房屋拆遷主管部門裁決。房屋拆遷主管部門是被拆遷人的,由同級(jí)人民政府裁決。裁決應(yīng)當(dāng)自受理申請(qǐng)之日起30日內(nèi)做出。貨幣補(bǔ)償基準(zhǔn)價(jià) 被拆遷房屋的貨幣補(bǔ)償基準(zhǔn)價(jià),是指由房屋拆遷主管部門會(huì)同政府價(jià)格主管部門按年度或半年度同類地段、同類用途新建房屋市場(chǎng)交易的平均單價(jià)確定,報(bào)人民政府批準(zhǔn)并對(duì)外公布的房屋基準(zhǔn)價(jià)格。產(chǎn)權(quán)調(diào)換 是指拆遷人提供價(jià)值相當(dāng)?shù)姆吭磳?duì)被拆遷人進(jìn)行異地或同地安置，被拆遷人有權(quán)要求拆遷人提供不小于被拆遷房屋建筑面積的安置用房。實(shí)行產(chǎn)權(quán)調(diào)換的,拆遷人與被拆遷人應(yīng)當(dāng)結(jié)算被拆遷房屋和安置用房的差價(jià)。建筑物的各項(xiàng)比率建筑容積率(建筑面積毛密度) 是每公頃居住區(qū)用地上擁有的各類建筑的建筑面積(m2/ha)或以總建筑面積(萬m2)與居住區(qū)用地(萬m2)的比值表示。附屬建筑物也計(jì)算在內(nèi)，但應(yīng)注明不計(jì)算面積的附屬建筑物除外。 建筑密度 即建筑覆蓋率，居住區(qū)用地內(nèi)，各類建筑的基底總面積與居住區(qū)用地的比率(%)。 綠化率 綠地率,居住區(qū)用地范圍內(nèi)各類綠地的總和占居住區(qū)用地的比率(%)。綠地應(yīng)包括：公共綠地、宅旁綠地、公共服務(wù)設(shè)施所屬綠地和道路綠地(即道路紅線內(nèi)的綠地)，不應(yīng)包括屋頂、曬臺(tái)的人工綠地。 住宅成套率 是指成套住宅建筑面積與實(shí)有住宅建筑面積的比例。計(jì)算公式：住宅成套率（）= 成套住宅建筑面積實(shí)有住宅建筑面積100 住宅自有(私有)率 住宅自有率（）= 自有（私有）住宅建筑面積實(shí)有住宅建筑面積100 戶型比 它是指各種戶型在總戶數(shù)中所占百分比，反映到住宅設(shè)計(jì)上，就是體現(xiàn)在一定數(shù)量住宅建筑中，各種不同套型住宅占住宅總套數(shù)的比重。 面積誤差比 面積誤差比=（產(chǎn)權(quán)登記面積合同約定面積）100%合同約定面積 住宅平均層數(shù) 住宅總建筑面積與住宅基底總面積的比值(層)。 高層住宅(大于等于10層)比例 高層住宅總建筑面積與住宅總建筑面積的比率(%)。 中高層住宅(79層)比例 中高層住宅總建筑面積與住宅總建筑面積的比率(%)。 人口毛密度 每公頃居住區(qū)用地上容納的規(guī)劃人口數(shù)量(人/ha)。 人口凈密度 每公頃住宅用地上容納的規(guī)劃人口數(shù)量(人/ha)。 住宅建筑套密度(毛) 每公頃居住區(qū)用地上擁有的住宅建筑