建筑施工管理畢業(yè)社會調(diào)查報告.doc

關(guān)于衡陽保障房問題的調(diào)查報告衡陽分校校本部2010年春開放教育專科建筑施工與管理專業(yè) 劉美華第一部分:調(diào)查任務(wù)書一、 社會調(diào)查內(nèi)容：1.衡陽市經(jīng)濟(jì)發(fā)展概況2.衡陽市房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀3.衡陽市保障房的建設(shè)現(xiàn)狀本文內(nèi)容是對衡陽市房地產(chǎn)市場調(diào)查分析研究,以及在中國當(dāng)前大的經(jīng)濟(jì)環(huán)境下，針對當(dāng)前衡陽社會保障房體制方面的研究報告。本調(diào)查內(nèi)容包括衡陽市房地產(chǎn)發(fā)展、綜合經(jīng)濟(jì)環(huán)境對房地產(chǎn)的影響，以及現(xiàn)階段衡陽市的保障房的建設(shè)的初步成效。要從根本上健全、完善保障房制度，充分滿足老百姓對保障房的需求,仍待有很多工作需要做。1.衡陽市經(jīng)濟(jì)發(fā)展概況近幾年衡陽市人均居住面積由1985年初的10平方米到2009年的近34平方米，成逐年上升態(tài)勢；由2007年的97億、占比1126到2010年上半年的1118億、占比2046，衡陽房地產(chǎn)業(yè)對GDP貢獻(xiàn)的數(shù)值穩(wěn)步增長；由2007年的18988萬元到2009年的46247萬元，衡陽市地稅局征收的市城區(qū)房地產(chǎn)企業(yè)的各項(xiàng)稅收年平均增長718%。從各部門統(tǒng)計(jì)的數(shù)據(jù)來看，房地產(chǎn)行業(yè)對經(jīng)濟(jì)發(fā)展的貢獻(xiàn)、對社會貢獻(xiàn)的能力正逐年、穩(wěn)步提高。2.衡陽房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀2010年以來，通過不斷優(yōu)化投資環(huán)境，擴(kuò)大和鼓勵住房消費(fèi)，衡陽房地產(chǎn)市場在2009年企穩(wěn)回暖的基礎(chǔ)上，呈現(xiàn)出穩(wěn)定發(fā)展、持續(xù)上升的良好態(tài)勢。開發(fā)投資額65.65億元更是達(dá)歷年來同期最高水平，此外，商品房施工和新開工面積等關(guān)鍵性指標(biāo)較去年同期均有不同程度的增長。商品房供需關(guān)系進(jìn)一步趨向合理，市場運(yùn)行平穩(wěn)健康。3.衡陽市保障房的建設(shè)現(xiàn)狀今年，省政府下達(dá)我市建設(shè)保障性住房和棚戶區(qū)改造住房任務(wù)37000套（戶），其中，新增廉租房住房11000套、新增公共租賃住房8000套、新建經(jīng)濟(jì)適用房1000套、城市棚戶區(qū)改造13000戶、國有工礦棚戶區(qū)改造4000戶，廉租房建設(shè)繼續(xù)采取“城區(qū)住房征地拆遷，城建投建設(shè)，政府回購，房產(chǎn)部門管理”的模式為主建設(shè)；公共租賃住房采取“誰建設(shè)、誰投資、產(chǎn)權(quán)歸誰”的原則建設(shè)；城市棚戶區(qū)改造采取“政府主導(dǎo)、屬地負(fù)責(zé)、多元運(yùn)作”的基本思路建設(shè)；國有工礦棚戶區(qū)改造由企業(yè)為實(shí)施主體；經(jīng)濟(jì)適用房全部由市本級各城區(qū)結(jié)合城市棚戶區(qū)改造拆遷安置進(jìn)行配建。廉租住房作為保障性住房的重要內(nèi)容，在政策制度上要求各級政府主導(dǎo)，不僅用地實(shí)行行政劃撥方式供應(yīng)，建設(shè)資金也由各級政府落實(shí)。保障性住房建設(shè)難以有效推進(jìn),最直接的表象性原因是地方政府不積極,而造成這種局面的根源問題是商品房價格太高,進(jìn)而形成地價房價對飆的局面,給地方政府構(gòu)成巨大利益誘惑。所以,要積極的加快建立能真實(shí)反映申請人經(jīng)濟(jì)水平、收入情況、家庭狀況等情況的相關(guān)信息系統(tǒng),并加大對制造虛假信息者的處罰力度。二、社會調(diào)查的對象衡陽市居民以及從事房地產(chǎn)的工作人員。三、社會調(diào)查目的：從衡陽市的經(jīng)濟(jì)發(fā)展現(xiàn)狀，房地產(chǎn)市場需求及現(xiàn)階段的衡陽市的保障房的建設(shè)進(jìn)度，從而給衡陽市的保障房的發(fā)展提供可參考性的意見。四、社會調(diào)查方式：采取網(wǎng)上資料查閱，對衡陽市保障房住戶的統(tǒng)計(jì)調(diào)查。第二部分：調(diào)查數(shù)據(jù)報告由于衡陽房地產(chǎn)業(yè)剛需穩(wěn)健，基本面良好，房地產(chǎn)業(yè)一直健康、穩(wěn)步、有序發(fā)展，無論是全市范圍內(nèi)還是市本級房地產(chǎn)投資完成額逐年穩(wěn)步增長，其中2007年2010年上半年，房地產(chǎn)投資完成額分別為 1269億元，2158億元，2728億元，1857億元，保持著良好增長勢頭。其對GDP、財(cái)政收入、城市就業(yè)、對相關(guān)產(chǎn)業(yè)的拉動等等的貢獻(xiàn)能力都在穩(wěn)步提升。因此，無論是從我市房地產(chǎn)發(fā)展歷史的垂直對比，還是從我市與房地產(chǎn)業(yè)發(fā)達(dá)的省市橫向?qū)Ρ葋砜矗怅柗康禺a(chǎn)業(yè)都將在社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展中扮演越來越重要的角色，做出越來越大的貢獻(xiàn)。表一 ：GDP總量及增速GDP總量及增速絕對額（億元）增長（%）20O6年一季度126.0511.520O6年二季度276.3311.820O6年三季度469.2411.820O6年四季度672.0712.320O7年一季度150.7813.120O7年二季度333.5813.820O7年三季度570.8314.420O7年四季度823.5115.320O8年一季度175.996.020O8年二季度402.449.420O8年三季度706.0311.520O8年四季度1000.0912.020O9年一季度201.1015.820O9年二季度446.5714.720O9年三季度770.2614.520O9年四季度1168.0114.72010年一季度241.4412.72010年二季度546.3914.52010年三季度970.4815.22010年四季度1420.3515.12011年一季度296.6313.82011年二季度686.90170915.0圖一： 衡陽市分季度累計(jì)GDP總量及增速圖二： 衡陽市CPI、PPI指數(shù)表二 ：衡陽市居民的CPI指數(shù)和PPI指數(shù)時間CPI指數(shù)PPI指數(shù)2009年10月99.698.82009年11月101.1104.862009年12月100.6103.392010年2月102.3105.262010年3月102.3106.522010年4月103.3107.692010年5月103.9108.182010年6月104.5107.22010年7月104.7106.22010年8月104.0105.82010年9月104.2106.12010年10月104.4107.12010年11月104.2108.592010年12月104.6109.152011年1月105.7108.432011年2月105.7109.32011年3月105.3109.52011年4月104.9109.262011年5月105.3109.392011年6月105.6110.52表三 ：衡陽市房地產(chǎn)銷售匯總表時間銷售量均價套均面積每月銷售面積每月銷售額2010.116832541125.3210879.95358458262010.210172887127.8129972.63752308962010.319352653122.62372316296110742010.418202853129.32353266713850782010.515272762125.6191791.25297272942010.615203095114.21735845372424802010.716192558115.7187318.34791602112010.812902829129.21666684715037722010.917053304119.82042596748717362010.1032643011124.1405062.412196428862010.1135863109119.542857213322904432010.1234383013128.2440751.61327984571全年合計(jì)2440430113718784496268全年平均20342918123.37320413562011.116713024129.7216728.76553875892011.214153080128.5181827.55600287002011.317872968127.8228378.66778276852011.420793035110.5229729.56972290332011.518043331125.3226041.2753943237全年合計(jì)875610827053344416284全年平7668883249說明：1銷售量的單位是套、均價是元/平方、套均面積是平米、每月銷售額的單位是元。2 為方便計(jì)算，除套均面積/每月銷售面積保留一位小數(shù)，其他項(xiàng)目小數(shù)位均已舍棄。數(shù)據(jù)顯示：1、從2010年一月以來，衡陽房地產(chǎn)整體價格走勢是上揚(yáng)，成交均價由2010年1月的2541元/平米，上漲到2011年5月的3331元/平米，上漲790元/平米，漲幅為31%.2、2010年9月之前，衡陽房價處于跌蕩起伏時期，最高價達(dá)到3095元/平米，最低只要2514元/平米。3、2010年9月衡陽房地產(chǎn)市場進(jìn)入3000元時代。當(dāng)月交易量急劇增多，價格漲勢也很迅猛，直接從2829元/平米，闖到3304元/平米，一個月漲了475元/平米。4、2010年最后三個月是衡陽房地產(chǎn)市場的黃金時節(jié)，每月成交量都在3000套以上，與平常相比增加一倍以上。這也讓價格站穩(wěn)了3000元整個臺階。5、2011年由于調(diào)控政策的加碼，投資需求得到壓抑，市場觀望情緒增強(qiáng)，整體均價與去年相比未有多大變化。2011年前五月的房價均價與去年全年相比，上漲169元，漲幅不大。6、2011年以來，成交量一直處于低位徘徊，開發(fā)商每月資金收入與去年平均量相比，每月減少533393元。全國房價將在三季度迎來全面拐點(diǎn)，房價將下降15%-50%。在這大環(huán)境下，衡陽作為一個三線城市，雖然房價與其他地級市相比處于一個洼地，但是大幅上漲的可能性不大，下跌的條件暫時也不完全具備。問卷調(diào)查:調(diào)查對象:衡陽市居民調(diào)查時間:2011.08.162011.08.19第1題： 保障房應(yīng)不應(yīng)該納入新建住房統(tǒng)計(jì)？ 1.應(yīng)該 2.不應(yīng)該 3.不好說 4.其他 第2題：您是否同意對商品房和保障房價格作出分類管理？ 1.同意 2.不同意 3.不好說 4.其他 第3題： 保障房大量崛起，是否有利于國家宏觀調(diào)控？ 1.有利 2.不利 3.利害參半 4.不好說 5.其他 第4題： 保障房是否會加劇國家的貧富分化？ 1.會 2.不會 3.不好說 4.其他 第5題： 您認(rèn)為出現(xiàn)“最富低保戶”的原因是什么？ 1.政府監(jiān)管部門失職 2.低保分配機(jī)制不完善 3.社會誠信體系不健全 4.隱形就業(yè)等現(xiàn)象嚴(yán)重 5.權(quán)錢交易，貪污腐敗 6.特權(quán)橫行，官本位泛濫 7.其他 第6題： 您認(rèn)為全國“最富低保戶”這種現(xiàn)象普遍么？ 1.非常普遍 2.一般普遍 3.部分地方普遍 4.不普遍 第7題： 您認(rèn)為以后還會不會出現(xiàn)“最富低保戶”這種現(xiàn)象？ 1.會 2.不會 3.不好說 4.其他 第8題： 如何更好的保障“保障房”？ 1.嚴(yán)懲“騙保者” 2.實(shí)行責(zé)任制嚴(yán)懲基層部門 3.政府監(jiān)管部門加強(qiáng)力度 問卷數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)及分析:第1題：第2題:第3題:第4題:第5題:第6題:第7題:第8題:從調(diào)查的數(shù)據(jù)分析看,公眾大多數(shù)支持保障房應(yīng)該納入新建住房統(tǒng)計(jì)，且支持對商品房和保障房價格作出分類管理，這樣有利于保障房切實(shí)的給予需要的人群。保障房大量崛起，大多數(shù)居民認(rèn)為有利于國家宏觀調(diào)控。保障房是否會加劇國家的貧富分化的問題上，公眾認(rèn)為還是會加劇國家的貧富分化。對于出現(xiàn)“最富低保戶”的原因是什么的問題上，主要是政府監(jiān)管部門失職，且這種“最富低保戶”的現(xiàn)象非常的普遍，導(dǎo)致非常迫切需要住房的人沒有房住，而有房有車的人憑借關(guān)系，竟然可以申請低保戶，擁有保障房，還不止一套的情況，實(shí)在令人汗顏。而且回歸到出現(xiàn)這種現(xiàn)象的原因；還是國民素質(zhì)問題，竟然到了唯利是圖的境地，官場腐敗，導(dǎo)致這個“最富低保戶”還會繼續(xù)產(chǎn)生，甚至更加惡劣。所以我認(rèn)為國家要更好的保障“保障房”制度，必須嚴(yán)懲“騙保者”，其次實(shí)行責(zé)任制嚴(yán)懲基層部門，必須加強(qiáng)政府監(jiān)管部門的監(jiān)管力度。第三部分：總結(jié)分析報告商品房改革以來，最初的制度設(shè)計(jì)中一手發(fā)展商品房一手發(fā)展保障房的思路并沒有獲得全面的貫徹，在很多城市，只看到商品房發(fā)展迅猛，保障房卻很少甚至沒有。這就逼得中國大部分的普通居民要獲得住房，只能到市場上面對高房價。而房價的漲速又遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過居民收入，引發(fā)了民眾強(qiáng)烈不滿，“蝸居”、“房奴”等熱詞不斷出現(xiàn)。但實(shí)際上，在市場的另一面，一直存在著另外一個不向社會公眾開放的保障房體系，發(fā)展比較“健全”，基本不用為高房價擔(dān)憂。和面向社會的保障房體系“短腿”現(xiàn)象形成鮮明對比。保障房之的兩大特點(diǎn)，第一種是面向社會大眾的經(jīng)濟(jì)適用房等保障房，雖然經(jīng)過幾年的建設(shè)，也有一些城市取得了一定的建設(shè)規(guī)模，但這些保障房量大面廣，但普遍位于城區(qū)邊遠(yuǎn)地段，交通等配套都還有待發(fā)展。據(jù)了解，有的城市一度在前幾年出現(xiàn)過上千套經(jīng)濟(jì)適用房被棄購的現(xiàn)象，主要原因就是很多申購人群覺得不方便。而購買經(jīng)濟(jì)適用房動輒也要幾十萬，有這樣的資金實(shí)力的人，很多人的期望是“住得好”，而不僅僅是“有房住”。這些保障房要真正能達(dá)到“住得好”的程度，還有待于周邊配套的加速推進(jìn)，否則就可能會處于“好看不好用”的境地。第二種是針對公務(wù)員和“人才”的“專項(xiàng)房”。這些房子，地段普遍比較好，有的還處于市中心黃金地段。價格和經(jīng)濟(jì)適用房差不多，普遍比周邊商品房低好幾倍。據(jù)了解，那都是省市政府利用自有土地開發(fā)的“ 公務(wù)員專項(xiàng)房 ”， 按照經(jīng)濟(jì)適用房的低價，只出售給公務(wù)員，而且隨著職務(wù)的升遷，還可以以舊換新、以小換大。其性質(zhì)屬于房改房，不受“經(jīng)濟(jì)適用房5年后才可以出售、收益要按比例上交政府”的限制。針對類似問題指出，福利分房早已停止，保障房應(yīng)該不分階層、身份，完全面向全社會，以經(jīng)濟(jì)收入作為申購的唯一條件，才能真正體現(xiàn)住房保障的公益屬性，利益集團(tuán)在住房問題上“各顯其能”，嚴(yán)重影響政府的公信力和民眾對社會公平正義的信任。在如今的輿論環(huán)境下，這種“住房不公”現(xiàn)象很容易成為網(wǎng)民關(guān)注、抨擊的焦點(diǎn)，引發(fā)公共輿論事件。在政策、法制越來越健全的今天，如何面對并合理處理這些錯綜復(fù)雜的問題，建立一個和諧、可持續(xù)的制度體系，從根子上破解保障房發(fā)展難題，促進(jìn)我國住房市場全面、協(xié)調(diào)、科學(xué)發(fā)展？值得有關(guān)部門深入研究、高度重視、盡快解決。雖然面臨強(qiáng)大的政策調(diào)控，由于保障房供應(yīng)緩慢和開發(fā)商供應(yīng)受到限制，導(dǎo)致供求關(guān)系未發(fā)生扭轉(zhuǎn)。在房地產(chǎn)抗通脹和熱錢的沖擊下，調(diào)控的效果受到影響。說明今年下半年貨幣政策將繼續(xù)收緊，限購令將全部覆蓋到房價上漲過快的二三線城市，不排除在今年7月繼續(xù)上調(diào)存款準(zhǔn)備金率和加息，吸引市場流動性，擠壓開發(fā)商的資金鏈，迫使開發(fā)商降價。 從6月數(shù)據(jù)看，表明6月房價整體比較平穩(wěn)，開發(fā)商下降房價動力不足。在持續(xù)嚴(yán)厲調(diào)控政策下，目前中國房價漲幅增速已顯放緩趨勢，環(huán)比價格下降的城市增多，為年內(nèi)連續(xù)第五個月同比增速放緩。但是，房價上漲態(tài)勢并未完成遏制，6月房價上漲城市明顯比5月增加到75個城市，價格漲幅略微漲。說明在政策調(diào)控力度前所未有的情況下，限購和限貸及限價等加稅的行政強(qiáng)制手段壓制不住價格上漲的腳步。也表示房地產(chǎn)調(diào)控未觸及到樓市根本問題-土地財(cái)政制度。尤其是中國地方政府不良貸款資產(chǎn)的債務(wù)達(dá)到10.7萬億和保障房建設(shè)1000萬套資金需要1.4萬億及上半年全國土地市場蕭條的特殊背景，土地財(cái)政必然成為今年下半年國務(wù)院房地產(chǎn)調(diào)控的巨大壓力，調(diào)控面臨著進(jìn)退兩難的局面。保障性住房建設(shè)是改善民生的重大措施，也是促進(jìn)發(fā)展的重要保障。要十分明確要求，從任務(wù)的角度來說，要把廉租房、公共租賃住房、安置房、棚改房作為保障性住房建設(shè)內(nèi)容，分解到各縣（市）區(qū)人民政府和市一區(qū)兩園，廉租房、公共租賃住房在中心城區(qū)實(shí)行區(qū)政府、管委會與城建投共同負(fù)責(zé)、共同考核，安置房由城區(qū)政府和管委會負(fù)責(zé)，棚改房建設(shè)分解到城區(qū)，由政府主導(dǎo)推動；從工作的角度來說，市直部門和縣（市）區(qū)在保障性住房建設(shè)問題上，要不講困難，限時完成。要探索保障性住房建設(shè)多元投資辦法。在投資方式上，廉租房建設(shè)和安置房建設(shè)以政府投資為主，公共租賃住房建設(shè)由政府投資和社會投資為主，棚改房建設(shè)主要是市場運(yùn)作。鼓勵多渠道融資，要爭