房地產(chǎn)項目投融資盡職調(diào)查實務.ppt

房地產(chǎn)項目投融資盡職調(diào)查實務 徐顥2015年11月 個人介紹 徐顥 高級理財規(guī)劃師 執(zhí)業(yè)律師 具有證券從業(yè)資格 工學學士 法律碩士 先后畢業(yè)于西安交通大學 清華大學 曾在建設銀行深圳分行營業(yè)部 國際業(yè)務部 金融市場部及長安國際信托股份有限公司西北業(yè)務三部工作 從事過對公結(jié)算 貿(mào)易融資 外匯交易 資金衍生產(chǎn)品交易 貴金屬業(yè)務及信托經(jīng)理工作 現(xiàn)任長安國際信托股份有限公司盡職調(diào)查部高級信托經(jīng)理 房地產(chǎn)項目盡職調(diào)查關(guān)注點 一 項目情況1 合規(guī)性分析 2 項目位置 3 經(jīng)濟效益分析 二 融資方及股東背景1 行業(yè)背景 開發(fā)資質(zhì) 2 股東實力 產(chǎn)業(yè)構(gòu)成 成長歷程及社會關(guān)系 三 其他彌補 盡職調(diào)查資料來源 1 企業(yè)書面提供 加蓋公章 2 互聯(lián)網(wǎng) 人行征信 企業(yè)信用查詢系統(tǒng) 法院文書網(wǎng) 被執(zhí)行人查詢系統(tǒng) 土地出讓價格 房屋價格 負面信息3 實地走訪 本項目及周邊售樓部 房產(chǎn)中介 4 登記機關(guān)查詢 5 其他金融機構(gòu) 銀行 信托 小貸公司 6 訪談 基層員工 針對性選擇訪談對象 項目情況 一 基本控規(guī)指標情況 案例四附表 二 分期情況及重要節(jié)點 對應現(xiàn)金流量表 三 項目賣點及市場情況 房地產(chǎn)開發(fā)流程 一 可研報告及立項文件二 拿地1 招拍掛信息 互聯(lián)網(wǎng)查詢 2 土地出讓合同 土地出讓金 用地面積 性質(zhì)及土地出讓金繳納期限 3 土地出讓金繳納憑證 4 土地使用權(quán)證 用地面積 用地性質(zhì)等 5 實地走訪看土地狀況 是否涉及拆遷 凈地 毛地 熟地 6 核對銀行流水 房地產(chǎn)開發(fā)流程 三 規(guī)劃1 配套規(guī)費的繳納及免除情況 2 施工許可證是否取得 是否已經(jīng)開工 3 總平圖 4 設計方 施工方及監(jiān)理方 合同及付款憑證 四 施工1 五通一平 土方工程 渣土問題 樁基工程 正負零 封頂 外立面 內(nèi)部裝修 景觀工程 綠化 入伙 2 按月出監(jiān)理報告 監(jiān)理合同及監(jiān)理費 房地產(chǎn)開發(fā)流程 五 工程款支付1 施工合同約定的付款條件 2 工程量確認文件 3 付款回單及銀行流水 4 收款方開具的發(fā)票 或有 房地產(chǎn)開發(fā)流程 六 預售1 預售條件 主體過半或其他 2 銷控表 3 銷售回款賬戶流水 現(xiàn)金收款 4 銷售合同及收款收據(jù) 5 網(wǎng)簽系統(tǒng) 6 單獨走訪售樓部了解銷售情況 付款條件及售價 項目財務分析 總投資及資金來源 項目財務分析 已投入資金來源1 銀行流水及劃款單 2 資金匯入賬戶 項目財務分析 一 項目投資估算 案例四附表 二 項目現(xiàn)金流分析 案例四附表 項目財務分析 三 項目壓力測試1 回款周期敏感性分析 附表 2 價格敏感性分析 附表 債權(quán)投資流程 一 項目公司債務全面核查 人行 二 簽訂交易文件 營業(yè)場所面簽 拍照 三 項目用地抵押及在建工程抵押 委貸 三 施工方書面承諾放棄優(yōu)先權(quán) 效力存疑 四 受托支付 五 監(jiān)管銷售回款賬戶 約定反投比例及還款比例 債權(quán)投資風險點 一 拆遷風險 建議不介入或做最壞打算 二 民間債務 分批放款 受托支付 用數(shù)字說話 提前發(fā)現(xiàn)問題為上策 三 銷售風險 取得 降價權(quán) 并謹慎使用 四 還款次序風險 成本遞增 五 道德風險 擴大債務人及擔保人范圍 六 增加違約成本 七 跑路 風險 安全邊際要大 八 解押風險 定期核保 登記機關(guān)聯(lián)系人 股權(quán)投資流程 一 工商局查檔 審查歷次增資 變更文件及與此有關(guān)的劃款憑證 可通過律師事務所及會計師事務所報告驗證 二 增資或受讓股權(quán)實現(xiàn)控股權(quán) 必要時可通過新設公司并受讓項目的方式 實現(xiàn)債務隔離 三 全面接管企業(yè)基礎證照 印章及賬戶 四 關(guān)鍵崗位派駐人員 股權(quán)投資風險點 一 債權(quán)優(yōu)于股權(quán) 排查標的企業(yè)債務或新設公司并通過拍賣方式實現(xiàn)債務隔離 二 民間融資 排查 三 拆遷風險四 股東責任 無法規(guī)避 五 落實原股東繼續(xù)投入責任 六 銷售風險 降價權(quán) 提前鎖定銷售整合資源 期間深度管理 一 方案確定確定管理方案 管理責任人及職位 董監(jiān)財 二 前期準備1 修改公司章程 三會一層及職權(quán) 2 重大事項內(nèi)部審批程序 誰審批 如何審批 3 項目公司及項目審計 二 現(xiàn)場交接1 重要物品交接 2 新保險柜要是分別保管 責任人簽字確認 期間深度管理 監(jiān)管報告內(nèi)容要點 1 五證辦理進度及相比預期完成情況 2 工程進度及相比預期完成情況 實景照片 3 基金資金使用情況 對比上期 4 項目資金投入情況 對比上期 5 開發(fā)貸進度及預期 6 預售與銷售 一次性或分期 7 調(diào)控政策情況 8 周邊樓盤及本地市場狀況 9 風險事項及其他事項 監(jiān)管報告附件 1 現(xiàn)場照片 固定位置及角度 2 截止上月末所有賬戶的銀行對賬單復印件 3 監(jiān)理公司的工程進度報告復印件 4 印鑒使用登記表復印件 5 合同臺帳復印件 6 月度資產(chǎn)負債表 利潤表 現(xiàn)金流量表復印件 案例一 某一線城市舊改項目 一 基本情況 二 投資結(jié)果 三 總結(jié) 1 項目土地取得價值 2 拆遷風險不可控性 3 股東方前期資金成本控制問題 案例二 某省會城市汽配城項目 一 基本情況 二 投資結(jié)果 三 總結(jié) 1 細分房地產(chǎn)市場資產(chǎn)流動性問題 2 實際控制人股東實力考量 3 股東方前期資金成本控制問題 案例三 某省會城市住宅項目 一 基本情況 二 投資結(jié)果 三 總結(jié) 1 剛需住宅項目融資的最佳介入時點 2 股東方前期資金成本控制問題 3 股東方房地產(chǎn)開發(fā)背景問題 案例四 某三線城市商住項目 一 基本情況