北京萬(wàn)科企業(yè)有限公司銷(xiāo)售部項(xiàng)目手冊(cè)1.doc

北京萬(wàn)科企業(yè)有限公司 銷(xiāo)售部星園項(xiàng)目手冊(cè)2000年3月版說(shuō) 明1、 項(xiàng)目手冊(cè)是為規(guī)范銷(xiāo)售說(shuō)辭、統(tǒng)一對(duì)外口徑、利用銷(xiāo)控、加強(qiáng)客戶(hù)引導(dǎo)、促進(jìn) 銷(xiāo)售、規(guī)范銷(xiāo)售管理、提高專(zhuān)業(yè)化水平制定，所有銷(xiāo)售人員務(wù)必嚴(yán)格執(zhí)行；2、 按照不同時(shí)期的銷(xiāo)售對(duì)策，此項(xiàng)目手冊(cè)會(huì)做出調(diào)整，請(qǐng)及時(shí)對(duì)照、更新；3、 鑒于目前星園在市場(chǎng)定位、營(yíng)銷(xiāo)推廣方面的待定因素，故3月版部分說(shuō)辭對(duì)策 等按照以前解釋?zhuān)_定后，會(huì)及時(shí)更新。目 錄一、 發(fā)展商簡(jiǎn)介1、 萬(wàn)科集團(tuán)簡(jiǎn)介 -4-2、 北京萬(wàn)科 -5-3、 北京萬(wàn)科物業(yè) -6-二、 北京萬(wàn)科星園項(xiàng)目簡(jiǎn)介1、 北京萬(wàn)科星園“商品房銷(xiāo)售許可證”復(fù)印件2、 萬(wàn)科星園命名原因 -7-3、 區(qū)位、交通與環(huán)境 -8- 附地理位置圖、公交線路圖、交通潛力分析 4、 市政配套 -9-5、 規(guī)劃設(shè)計(jì) -10-6、 分期開(kāi)發(fā)計(jì)劃 -11-7、 競(jìng)爭(zhēng)分析 12-248、成交客戶(hù)基本特征 25-279、統(tǒng)一說(shuō)辭 28-29三、 星園一期介紹1、規(guī)劃設(shè)計(jì)特點(diǎn) 30-312、 戶(hù)型設(shè)計(jì)特點(diǎn) 32-333、 萬(wàn)科星園經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo) -34-4、 樓盤(pán)面積表 35-365、樓盤(pán)價(jià)格表 -37- 有關(guān)價(jià)格執(zhí)行的審批文件 可售樓盤(pán)價(jià)格表6、 客戶(hù)購(gòu)房折扣規(guī)定 -38-7、 交房標(biāo)準(zhǔn) -39-8、 附戶(hù)型圖：樓型立面圖、樓型剖面圖、戶(hù)型平面圖（標(biāo)注尺寸、使用面積及 建筑面積）四、 入住、產(chǎn)權(quán)辦理相關(guān)文件及費(fèi)用 41-431、個(gè)人購(gòu)房辦理產(chǎn)權(quán)證所需提交資料2、單位購(gòu)房辦理產(chǎn)權(quán)證所需提交資料3、辦理房產(chǎn)證所需繳納費(fèi)用4、 入住流程5、 辦理入住需提交資料6、 辦理入住需繳納費(fèi)用7、 辦理裝修手續(xù)及費(fèi)用五、相關(guān)部門(mén)往來(lái)文件（設(shè)計(jì)變更、培訓(xùn)） -44-六、附：北京市內(nèi)銷(xiāo)商品房預(yù)售契約、預(yù)定書(shū)、補(bǔ)充協(xié)議、“兩書(shū)一證” 一、發(fā)展商簡(jiǎn)介1.萬(wàn)科集團(tuán)簡(jiǎn)介萬(wàn)科集團(tuán) 萬(wàn)科集團(tuán)全稱(chēng)為萬(wàn)科企業(yè)股份有限公司，是中國(guó)大陸首批參照國(guó)際慣例公開(kāi)招股上市的公司，也是國(guó)內(nèi)較早從事商品住宅開(kāi)發(fā)的企業(yè)之一。公司于1988年介入房地產(chǎn)領(lǐng)域，自1992年開(kāi)始，明確房地產(chǎn)為公司核心業(yè)務(wù)，并進(jìn)行跨地域房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)。在此期間，選擇了深圳、北京、上海、天津、沈陽(yáng)、青島等區(qū)域經(jīng)濟(jì)中心進(jìn)行中高檔城市居民住宅的規(guī)模開(kāi)發(fā)，相繼推出了以“城市花園”命名的精品住宅系列。 秉承“以人為本”的開(kāi)發(fā)理念，經(jīng)過(guò)十年的探索與悉心經(jīng)營(yíng)，萬(wàn)科地產(chǎn)以其注重“家”與“園”相結(jié)合的整體規(guī)劃、親情般的物業(yè)管理和超前的建筑設(shè)計(jì)風(fēng)格，在同行中脫穎而出，成為國(guó)內(nèi)著名的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)?！叭f(wàn)科城市花園”業(yè)已成為享譽(yù)全國(guó)的住宅品牌。萬(wàn)科集團(tuán)地產(chǎn)項(xiàng)目深 圳：天景花園、威登別墅、荔景大廈、景田城市花園 深圳城市花園桂苑、福景花園、萬(wàn)科彩園、金景苑 萬(wàn)科俊園、萬(wàn)科溫馨家園、萬(wàn)科四季花城北 京：北京萬(wàn)科城市花園、北京萬(wàn)科星園上 海：上海萬(wàn)科城市花園、上海萬(wàn)科廣場(chǎng)、優(yōu)詩(shī)美地天 津：天津萬(wàn)科城市花園、天津萬(wàn)科都市花園 天津萬(wàn)科中心、天津世貿(mào)廣場(chǎng)、天津萬(wàn)科新城沈 陽(yáng)：沈陽(yáng)萬(wàn)科城市花園、紫金苑大 連：大連萬(wàn)科郵電大廈鞍 山：鞍山東源大廈成 都：成都萬(wàn)興苑北 海：北海萬(wàn)科城市花園2.北京萬(wàn)科北京萬(wàn)科企業(yè)有限公司是萬(wàn)科集團(tuán)屬下企業(yè)，現(xiàn)有北京萬(wàn)科城市花園、星園兩個(gè)項(xiàng)目在建開(kāi)發(fā)。北京萬(wàn)科城市花園位于京城東北郊，首都國(guó)際機(jī)場(chǎng)附近的高級(jí)住宅開(kāi)發(fā)地段。是北京萬(wàn)科在京城投資開(kāi)發(fā)的首個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目，規(guī)劃用地約27萬(wàn)平方米，總建筑面積28萬(wàn)平方米?？v眼望去，小區(qū)一片紅磚墻、坡屋頂?shù)牡蛯有?，一派歐式建筑風(fēng)貌，與周?chē)逍伦匀坏奶飯@氣息相呼應(yīng)，別具韻味，深受客戶(hù)喜愛(ài)。目前，城市花園已建成7個(gè)小區(qū)，銷(xiāo)售率超過(guò)98%，已入住1200余戶(hù)；在建中的百合園、云楓閣銷(xiāo)售率也已超過(guò) %。星園是北京萬(wàn)科在京開(kāi)發(fā)的第二個(gè)項(xiàng)目，占地11.2萬(wàn)平方米，總建筑面積約30萬(wàn)平方米。小區(qū)位于亞運(yùn)村正北2公里，處在亞北森林公園與亞運(yùn)村商務(wù)圈的交界地帶，交通便捷、環(huán)境優(yōu)雅、配套齊全。小區(qū)目前處于規(guī)劃設(shè)計(jì)調(diào)整階段，預(yù)計(jì)于2000年6月中旬重新開(kāi)盤(pán)，擬建成具有強(qiáng)烈現(xiàn)代都市風(fēng)格的高尚社區(qū)。1997年開(kāi)始，北京被萬(wàn)科集團(tuán)確定為跨地域投資的重點(diǎn)地區(qū)。北京萬(wàn)科企業(yè)有限公司以“精品意識(shí)、長(zhǎng)期觀念、先鋒精神”為宗旨，不斷提高投資開(kāi)發(fā)水平，不僅為北京房地產(chǎn)市場(chǎng)提供一種高品質(zhì)的產(chǎn)品，更以該產(chǎn)品為載體提供一種全新的生活方式，以此為基礎(chǔ)，謀求公司長(zhǎng)遠(yuǎn)、穩(wěn)定的發(fā)展。3.北京萬(wàn)科物業(yè)北京萬(wàn)科城市花園由北京萬(wàn)科物業(yè)管理公司榮譽(yù)管理，于1997年獲得“北京市優(yōu)秀物業(yè)管理小區(qū)”稱(chēng)號(hào)，于1998年獲評(píng)“全國(guó)物業(yè)管理優(yōu)秀小區(qū)”。萬(wàn)科集團(tuán)是國(guó)內(nèi)最早涉足物業(yè)管理領(lǐng)域的企業(yè)集團(tuán)之一。萬(wàn)科的物業(yè)管理經(jīng)過(guò)近十年的探索，以其規(guī)范化、專(zhuān)業(yè)化、人性化的服務(wù)水準(zhǔn)在同行中脫穎而出，不斷取得驕人的成績(jī)。1996年10月，深圳萬(wàn)科物業(yè)管理公司在國(guó)內(nèi)率先通過(guò)ISO9002第三方國(guó)際認(rèn)證。1996年12月，又在國(guó)內(nèi)首次物業(yè)管理投標(biāo)中一舉中標(biāo)。截止1998年底，萬(wàn)科在全國(guó)各地開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目中已有13個(gè)被建設(shè)部評(píng)為“全國(guó)物業(yè)管理優(yōu)秀（示范）小區(qū)”。北京萬(wàn)科物業(yè)管理公司自1995年成立以來(lái)，借助集團(tuán)物業(yè)管理優(yōu)勢(shì)，不斷追求規(guī)范化、專(zhuān)業(yè)化，憑借良好的服務(wù)態(tài)度和完善的服務(wù)保障體系，在北京地區(qū)形成了突出優(yōu)勢(shì)，在同行和客戶(hù)中樹(shù)立了良好的口碑。公司現(xiàn)有各類(lèi)專(zhuān)業(yè)服務(wù)人員200余人，本著“至誠(chéng)服務(wù)、溫暖萬(wàn)家”的宗旨，為住戶(hù)提供房屋維護(hù)、安全保障、環(huán)境治理、商業(yè)娛樂(lè)配套等全方位的服務(wù)，并致力于社區(qū)文化的建設(shè)，推廣現(xiàn)代居住理念和生活方式。1999年年底，北京萬(wàn)科物業(yè)公司成功接管建設(shè)部的物業(yè)管理，接管3個(gè)月來(lái)，萬(wàn)科的物業(yè)管理受到建設(shè)部上下的一致好評(píng)。在內(nèi)部管理上，公司全面導(dǎo)入ISO9002質(zhì)量管理體系，從細(xì)部著手，全面改進(jìn)，對(duì)員工進(jìn)行國(guó)際水準(zhǔn)、規(guī)范化的培訓(xùn)和管理，力爭(zhēng)培養(yǎng)出一支高素質(zhì)、高水準(zhǔn)的物業(yè)管理隊(duì)伍，為客戶(hù)創(chuàng)造更高品質(zhì)的生活空間。二、 北京萬(wàn)科星園項(xiàng)目簡(jiǎn)介1、 附北京萬(wàn)科星園“商品房銷(xiāo)售許可證”復(fù)印件2、“萬(wàn)科星園”以“星”命名，主要原因如下：詮釋之一：當(dāng)您為枯燥乏味的工作和生活而身心日趨疲憊的時(shí)候，您可曾想過(guò)，抬頭仰望久已遺忘的星空，換一種輕松的心情，感受自然的純真。所謂“天人合一”，正是這種生活境界的超脫，對(duì)生活的終極關(guān)懷。當(dāng)環(huán)保已成為世人矚目的焦點(diǎn)，全社會(huì)的共同話題時(shí)，這種超脫境界，這種“天人合一”的終極意識(shí)更為人們所眷念、所向往。以“星園”命名，讓住在這個(gè)小區(qū)的人都有環(huán)保意識(shí)、終極意識(shí)。此之謂：走近自然，體味人生。詮釋之二：天文學(xué)是一門(mén)充滿(mǎn)新奇色彩、無(wú)限奧秘、讓人永遠(yuǎn)追求和探索的學(xué)科。從這個(gè)角度看，關(guān)于宇宙、銀河、星座的科普知識(shí)對(duì)于很多人-無(wú)論年長(zhǎng)年幼、學(xué)識(shí)多寡，都是有無(wú)窮吸引力的。以“星”為名，引發(fā)人們對(duì)天文的向往，并在生活中融入科普教育與活動(dòng)，融知識(shí)性與趣味性于一體，無(wú)疑將使住戶(hù)的生活更加豐富多彩。詮釋之三：“繁星點(diǎn)點(diǎn)，靈感無(wú)限延展”。提起“星”，總能產(chǎn)生很多夢(mèng)幻感覺(jué)，激發(fā)無(wú)限遐想。家住“星園”，不禁讓人產(chǎn)生一種夢(mèng)幻的“家園之旅”，既親切自然，又浪漫溫馨。生活永遠(yuǎn)是夢(mèng)幻多彩的。3、 區(qū)位及交通、環(huán)境 優(yōu)越的位置 北京萬(wàn)科星園地處亞運(yùn)村國(guó)際商務(wù)圈內(nèi)，位于亞運(yùn)村北部“綠色家園”居住區(qū)內(nèi)， 距亞運(yùn)村正北2.5公里，在紫玉山莊北邊約1500米，北苑路以西約200米，緊 鄰13000畝環(huán)境怡人的國(guó)家森林公園，位置極為優(yōu)越。北苑路為雙向六車(chē)道，屬 市級(jí)干道，道路中間為規(guī)劃中的輕軌鐵路，道路寬闊，路況良好。星園西側(cè)為規(guī) 劃中的城市快速安立路(現(xiàn)為單行線)，南面的洼里路已全線開(kāi)通，規(guī)劃中的北五 環(huán)從小區(qū)南面500米處經(jīng)過(guò)，交通十分便捷（附位置圖）。從亞運(yùn)村開(kāi)車(chē)向北5 分鐘，就可以擺脫擁堵的交通，在歡暢的道路上馳騁到達(dá)萬(wàn)科星園。 便捷的交通 星園擁有良好的道路交通系統(tǒng)，北苑路、安立路均有多條途經(jīng)小區(qū)的公交車(chē)輛， 可以到達(dá)。公共交通358、417臨線及小公共汽車(chē)（北苑北站）下車(chē)即可到達(dá)。 已于1999年年底動(dòng)工興建的北京市第一條輕軌交通13號(hào)線和地鐵5號(hào)線兩條交 通動(dòng)脈，又將北京的重心北移了許多，它們均將在星園附近設(shè)站，屆時(shí)，將憑借 自身安全、準(zhǔn)時(shí)、快捷、大運(yùn)量的特點(diǎn)，使小區(qū)居民的出行變得輕松、便利。 周邊環(huán)境 萬(wàn)科星園位于京城正北，上風(fēng)上水、空氣清新、水源潔凈 東北：規(guī)劃中的中央體育公園 正西：40米寬的城市綠化隔離帶，綠化帶之外是規(guī)劃中有“北京最大綠肺”之 稱(chēng)的13000畝國(guó)家森林公園，營(yíng)造出一個(gè)無(wú)與倫比的自然環(huán)境。 東邊、南邊：高尚住宅小區(qū)（紫玉山莊、北辰綠色家園） 西南：北京國(guó)際展覽體育中心（待建） 附：地理位置圖、公交線路圖4、 市政配套北京萬(wàn)科星園位于城市機(jī)能極為優(yōu)越的亞運(yùn)村國(guó)際大社區(qū)，購(gòu)物、娛樂(lè)、餐飲、休閑已自成完善體系。這里的生活消費(fèi)價(jià)格因其面對(duì)本地人士為主而顯得更加平易近人。作為現(xiàn)代的住宅區(qū)，萬(wàn)科星園注重小區(qū)整體的協(xié)調(diào)性、統(tǒng)一性，重視小區(qū)的每一個(gè)環(huán)節(jié)，而不是單純給客戶(hù)提供一套房，居住、交通、休閑、娛樂(lè)無(wú)一不得到細(xì)致周詳?shù)目紤]。 商 業(yè)：距家和超市（北京最大的倉(cāng)儲(chǔ)超市）2公里，距北辰購(gòu)物中心3.5公 里，小區(qū)的東邊特別配套建設(shè)了一條龍服務(wù)街，計(jì)劃開(kāi)設(shè)美食集中營(yíng)、 好書(shū)雅屋、影音天地、美儀沙龍、全天干洗、寵物樂(lè)園、迷你酒吧、 家藝櫥窗等，客戶(hù)足不出園就可以盡享一切生活便利。文 教：北京劇院、炎黃藝術(shù)館、小牛津雙語(yǔ)幼兒園、芳草地小學(xué)、大社區(qū)內(nèi) 有規(guī)劃的幼兒園和小學(xué)，星園內(nèi)部的中學(xué)計(jì)劃與名校北師大二附中合 作辦學(xué)，同時(shí)還計(jì)劃與國(guó)際名校建立合作，聘請(qǐng)著名的外國(guó)教育專(zhuān)家 來(lái)學(xué)校做顧問(wèn)，引進(jìn)國(guó)際先進(jìn)教學(xué)經(jīng)驗(yàn)，相信高級(jí)上品的教育，一定 不會(huì)辜負(fù)做父母的對(duì)孩子的一片苦心。娛 樂(lè)：中華民族園、奧體中心、康樂(lè)宮、高爾夫俱樂(lè)部、規(guī)劃中的體育公園， 還有星園自建的會(huì)所更會(huì)以親切自然、貼近生活的風(fēng)格給小區(qū)業(yè)主帶 來(lái)溫馨的感覺(jué)。商 務(wù)：五洲大酒店、陽(yáng)光廣場(chǎng)、國(guó)際會(huì)議中心、凱迪克大酒店、名人廣場(chǎng) 郵 局：亞運(yùn)村郵局 升值潛力：萬(wàn)科星園地處規(guī)劃中的北苑邊緣集團(tuán)西部，該邊緣集團(tuán)未來(lái)將發(fā)展成 一個(gè)充滿(mǎn)現(xiàn)代化的社區(qū)，成為北京北部上風(fēng)上水的中心旺地。又因其 緊鄰?qiáng)W運(yùn)規(guī)劃用地，地處亞運(yùn)國(guó)際商圈，所以它將成為北京新的投資 熱點(diǎn)。 北京市規(guī)劃委員會(huì)于2000年3月已決定將北四環(huán)路南北兩側(cè)地區(qū)作為 北京國(guó)際展覽體育中心的選址，主中心區(qū)規(guī)劃用地405公頃，能夠提 供最佳的賽事組織條件、創(chuàng)造良好的生態(tài)環(huán)境，體現(xiàn)現(xiàn)代化、高科技 的特點(diǎn)，成為國(guó)際化色彩的大型多功能綜合社區(qū)。5規(guī)劃設(shè)計(jì)萬(wàn)科星園是萬(wàn)科集團(tuán)在北京開(kāi)發(fā)的現(xiàn)代都市住宅區(qū)。由新加坡著名的雅科本設(shè)計(jì)管理有限公司擔(dān)任總設(shè)計(jì)任務(wù)，國(guó)內(nèi)一流的北京市建筑設(shè)計(jì)研究院配合完成設(shè)計(jì)，從規(guī)劃到住宅單體設(shè)計(jì)、設(shè)備配置都展現(xiàn)了未來(lái)住宅的發(fā)展趨勢(shì)，堪稱(chēng)是中外合作建筑設(shè)計(jì)的力作。雅科本設(shè)計(jì)管理有限公司簡(jiǎn)介：星園小區(qū)由擅長(zhǎng)作高層社區(qū)設(shè)計(jì)的新加坡著名建筑事務(wù)所雅科本公司整體規(guī)劃設(shè)計(jì)，其超前的規(guī)劃設(shè)計(jì)思想和全新的設(shè)計(jì)理念，在業(yè)界廣傳美譽(yù)，擁有豐富建筑設(shè)計(jì)經(jīng)驗(yàn)，在東南亞、港、澳、臺(tái)開(kāi)展設(shè)計(jì)工作，曾擔(dān)任新加坡公共組屋及私人發(fā)展商住宅設(shè)計(jì)，擁有大量住宅實(shí)例，其中深圳東海花園獲建設(shè)部小康住宅設(shè)計(jì)獎(jiǎng)。北京市建筑設(shè)計(jì)研究院簡(jiǎn)介：成立于1949年10月，是一個(gè)享有對(duì)外經(jīng)營(yíng)權(quán)的大型綜合民用建筑設(shè)計(jì)、科研單位。本院擁有國(guó)家設(shè)計(jì)大師6名，一級(jí)注冊(cè)建筑師106人，二級(jí)注冊(cè)建筑師138人，每年完成工程750多項(xiàng)，建筑面積350萬(wàn)平方米，在民用設(shè)計(jì)單位中排名第一位。星園的規(guī)劃設(shè)計(jì)借用雅科本公司的經(jīng)驗(yàn)，并利用自身在設(shè)計(jì)規(guī)劃方面的優(yōu)勢(shì)，充分考慮北京地區(qū)的季節(jié)特點(diǎn)、市場(chǎng)特點(diǎn)、客戶(hù)需求，摒棄了大多數(shù)規(guī)劃單調(diào)、呆板、模式化的平面布局，采用靈動(dòng)流暢的設(shè)計(jì)手法，將16幢以星座命名的建筑，如璀璨星斗般點(diǎn)綴在綠草如茵的“星河”中，生動(dòng)自然而不失和諧統(tǒng)一，靈動(dòng)流暢而富含韻律?？傮w規(guī)劃上將小區(qū)分為五個(gè)組團(tuán)（每個(gè)組團(tuán)3-4棟），五個(gè)組團(tuán)向心布置，構(gòu)成星園住宅區(qū)的整體結(jié)構(gòu)。組團(tuán)每棟住宅之間又有區(qū)別，住宅高低錯(cuò)落（12、18、26），標(biāo)志鮮明，既豐富了生活空間又使客戶(hù)對(duì)自己的生活空間有相當(dāng)?shù)恼J(rèn)同感和歸屬感。6分期開(kāi)發(fā)計(jì)劃星園將按三期來(lái)開(kāi)發(fā)一期：2001年9月交付使用，共6幢，計(jì) 平方米， 套二期：2002年 月交付使用，共 幢，計(jì) 平方米， 套三期：2003年 月交付使用，共 幢，計(jì) 平方米， 套會(huì)所： 7周邊及競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手分析重點(diǎn)競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案分析 案名 華亭嘉園 總建筑面積 43萬(wàn)平方米 在售面積 22萬(wàn)平方米 平均單價(jià) 9500元 主力面積 170M2-200M2 主力總價(jià) 150萬(wàn)元-170萬(wàn)元 發(fā) 展 商 華 遠(yuǎn) 企劃銷(xiāo)售 自 銷(xiāo) 建筑樓層 32層 規(guī)劃面積 70 M2-250 M2 單價(jià)范圍 8080元-10000元 可售戶(hù)數(shù)576戶(hù)（共1200戶(hù)） 售出戶(hù)數(shù) 290戶(hù) 銷(xiāo) 售 率 50% 開(kāi)盤(pán)日期 1998年9月 交房日期 2000年4、10月 聯(lián)系電話 62078017/8/9 出行條件 北臨北四環(huán)，東臨中華民族園，西距健翔橋、京昌高 速路300米，周邊有386、380、387、305、345、407 公交車(chē)通過(guò)區(qū)位概念 位于朝陽(yáng)區(qū)，與亞運(yùn)村金融商貿(mào)區(qū)及中關(guān)村高科技產(chǎn) 業(yè)區(qū)相望社區(qū)規(guī)劃 高層建筑，15000平方米中心花園，綠化率40%，地下 停車(chē)、一戶(hù)一位產(chǎn)品營(yíng)建 歐式外立面設(shè)計(jì)，迅達(dá)電梯，廚房、衛(wèi)生間精裝修、 中央空調(diào)，戶(hù)型設(shè)計(jì)在朝向、采光上存在問(wèn)題景觀締造 15000平米中心花園，各種植物逾30種物業(yè)管理 華遠(yuǎn)自管，4.5元，保安監(jiān)控、可視對(duì)講系統(tǒng)小區(qū)配套 游泳池、網(wǎng)球場(chǎng)、酒吧、健身房、桑那、托幼所、超 市、餐廳、練功房、高爾夫練習(xí)場(chǎng)企劃營(yíng)銷(xiāo) 廣告密度較大，現(xiàn)場(chǎng)氣氛較好，有樣板房，有一定的 銷(xiāo)售流程品牌形象 公司實(shí)力較強(qiáng)，在京有多個(gè)項(xiàng)目，企劃中注意營(yíng)造知 名度，朝北房屋很難銷(xiāo)售客源層面 外銷(xiāo)房，演藝界知名人士、自由職業(yè)者、金融界人士 評(píng)比結(jié)果無(wú)等級(jí)，以萬(wàn)科星園為標(biāo)準(zhǔn)（圖標(biāo)居中位置） 右邊為優(yōu)。為競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案所處等級(jí)。重點(diǎn)競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案分析 案名 慧忠北里 總建筑面積110萬(wàn)平方米 在售面積 110萬(wàn)平方米 平均單價(jià) 普宅5000元 甲級(jí)6400元 主力面積 130M2 主力總價(jià) 70萬(wàn)元-80萬(wàn)元 發(fā) 展 商 華 匯 企劃銷(xiāo)售 自 銷(xiāo) 建筑樓層高層塔樓、多層板樓 規(guī)劃面積 甲99 M2-240 M2 單價(jià)范圍 甲6000元-6600元 可售戶(hù)數(shù) 售出戶(hù)數(shù) 銷(xiāo) 售 率 開(kāi)盤(pán)日期 銷(xiāo)售較早 交房日期 甲現(xiàn)房 聯(lián)系電話 64966471 出行條件 位于北辰左路和安立路之間， 周邊有108、358支、328、417、602公交車(chē)通過(guò)區(qū)位概念 位于朝陽(yáng)區(qū)，緊鄰亞運(yùn)村金融商貿(mào)區(qū)，屬90年代以來(lái) 新建的規(guī)模較大的小區(qū)社區(qū)規(guī)劃 高層和多層板樓建筑，規(guī)模大，小區(qū)內(nèi)檔次差別明顯， 房屋采用兵營(yíng)式排列產(chǎn)品營(yíng)建 樓外立面顏色單一，陳舊，奧的斯電梯，甲廚衛(wèi)精裝 修，戶(hù)型設(shè)計(jì)在朝向、功能分區(qū)上存在問(wèn)題景觀締造 普通綠化，沒(méi)有景觀物業(yè)管理 華民物管，甲2.5元-3.5元小區(qū)配套 托幼所、超市、餐廳、小酒店、娛樂(lè)場(chǎng)所、學(xué)校，但 檔次偏低企劃營(yíng)銷(xiāo) 廣告密度小，接待大廳面積小，無(wú)樣板房，營(yíng)銷(xiāo)水平 較差品牌形象 公司規(guī)模開(kāi)發(fā)，國(guó)營(yíng)機(jī)制，沒(méi)有品牌形象客源層面 在北、東、西城附近上班的人群，有部分為政府購(gòu)房 和拆遷戶(hù)，客源檔次差別較大 評(píng)比結(jié)果無(wú)等級(jí)，以萬(wàn)科星園為標(biāo)準(zhǔn)（圖標(biāo)居中位置） 右邊為優(yōu)。為競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案所處等級(jí)。重點(diǎn)競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案分析 案名 歐陸經(jīng)典 總建筑面積48萬(wàn)平方米 在售面積 現(xiàn)房2棟、期房5棟 平均單價(jià) 6250元 主力面積134 M2、146 M2、171 M2 主力總價(jià) 70萬(wàn)元-90萬(wàn)元 發(fā) 展 商 龍脈房地產(chǎn) 企劃銷(xiāo)售 偉業(yè)顧問(wèn) 建筑樓層 高層塔樓、小高層板樓 規(guī)劃面積 88M2-240M2 單價(jià)范圍 5357元-7000元 可售戶(hù)數(shù) 738戶(hù)（期房） 售出戶(hù)數(shù) 銷(xiāo) 售 率 開(kāi)盤(pán)日期 1998年10月 交房日期1999年8月、2000年6月 聯(lián)系電話 64915831 出行條件 位于北苑路與慧忠路交匯處，周邊有358、417公交車(chē) 通過(guò)區(qū)位概念 位于朝陽(yáng)區(qū)，緊鄰亞運(yùn)村金融商貿(mào)圈，但周邊環(huán)境較 亂，有煤場(chǎng)、臨建社區(qū)規(guī)劃 高層塔樓和板式小高層建筑，人車(chē)分道，地下車(chē)庫(kù)、 一戶(hù)一位產(chǎn)品營(yíng)建 歐式外立面設(shè)計(jì)，三菱電梯、毛坯房，現(xiàn)推出的二梯 三戶(hù)，采光、朝向均較好，在市場(chǎng)上有一定吸引力景觀締造 歐式園林設(shè)計(jì)、綠化率超過(guò)40%，中心廣場(chǎng)、庭院雕塑、 小品落泉、物業(yè)管理 中海物管3.5元，有對(duì)講系統(tǒng)小區(qū)配套 會(huì)所、游泳池、健身房、商場(chǎng)、餐超市、托幼所、超 市、中小學(xué)校、老年活動(dòng)室、兒童樂(lè)園、體育館、環(huán) 行散步道，配套較全，但這些硬件大多要在小區(qū)全部 落成之后才開(kāi)始，所以前期客戶(hù)在生活上會(huì)有不便之 處企劃營(yíng)銷(xiāo) 由專(zhuān)業(yè)的代理公司代理售樓，廣告密度較大，接待大 廳面積大，無(wú)樣板房，有一定的銷(xiāo)售流程品牌形象 民營(yíng)公司，期待借助專(zhuān)業(yè)的銷(xiāo)售、策劃公司加快銷(xiāo)售客源層面 外企白領(lǐng)、部分私企，有相當(dāng)部分為二次置業(yè)者 評(píng)比結(jié)果無(wú)等級(jí)，以萬(wàn)科星園為標(biāo)準(zhǔn)（圖標(biāo)居中位置） 右邊為優(yōu)。為競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案所處等級(jí)。重點(diǎn)競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案分析 案名 嘉銘園 總建筑面積2.4萬(wàn)平方米（一期） 在售面積 2.4萬(wàn)平方米 平均單價(jià) 5300元 主力面積 130 M2 主力總價(jià) 70萬(wàn)元 發(fā) 展 商 嘉銘房地產(chǎn) 企劃銷(xiāo)售 自 銷(xiāo) 建筑樓層 一期多層、二期高層 規(guī)劃面積 80 M2-180 M2 單價(jià)范圍 4930元-5980元 可售戶(hù)數(shù) 240戶(hù)（一期） 售出戶(hù)數(shù) 210戶(hù) 銷(xiāo) 售 率 90% 開(kāi)盤(pán)日期 交房日期 1999年9月 聯(lián)系電話 64971438 出行條件 北苑路以東300米,周邊有358、417公交車(chē)通過(guò)，但 因項(xiàng)目不臨街，且從小區(qū)通往北苑路的道路擁擠狹窄， 給客戶(hù)平時(shí)出行會(huì)帶來(lái)一定困難區(qū)位概念 位于朝陽(yáng)區(qū)，在亞運(yùn)村金融商貿(mào)區(qū)邊，但周邊環(huán)境較 差，有工廠、暫停工項(xiàng)目社區(qū)規(guī)劃 多層建筑，地上停車(chē)、一戶(hù)一位產(chǎn)品營(yíng)建 毛坯房、獨(dú)立供暖供熱水通過(guò)供暖自動(dòng)交換景觀締造 一般綠化，無(wú)景觀設(shè)計(jì)物業(yè)管理 待定小區(qū)配套 生活設(shè)施配套較缺乏，一期只有超市、餐廳企劃營(yíng)銷(xiāo) 廣告密度較小，接待大廳面積小，簡(jiǎn)單，無(wú)樣板