常用的房地產商業(yè)策劃書.doc

常用的房地產商業(yè)策劃書第一章項目策劃特征與原則文學、藝術、體育：a.屈原的詩歌被譯成多種文字流傳，唐詩傳入朝鮮、日本。b.馬球、足球、圍棋等活動在唐朝傳入日本。l.項目策劃的特征美國哈怫企業(yè)管理叢書認為：”策劃是一種程序，在本質上是一種運用腦力的理性行為。”策劃是以人類的實踐活動為發(fā)展條件，以人類的智能創(chuàng)造為動力，隨著人類的實踐活動的逐步發(fā)展與智能水平的超越發(fā)展起來的，策劃水平直接體現(xiàn)了社會的發(fā)展水平。生產力的進步推動社會的發(fā)展，社會的發(fā)展同時必然要求策劃也隨之發(fā)展，而策劃的發(fā)展又依托于人類智能創(chuàng)造的提高，社會越發(fā)展，人類的智能創(chuàng)造力越豐富，策劃的水平也就越高。由此可見，社會的發(fā)展造就了策劃的歷史，策劃是社會發(fā)展文明化的必然產物，必將隨著人類文明的高度發(fā)展，走入科學策劃階段。項目策劃是一門新興的策劃學，是指以具體的項目活動為對象，體現(xiàn)一定的功利性、社會性、創(chuàng)造性、時效性的大型策劃活動。一、功利性項目策劃的功利性是指策劃能給策劃方帶來經(jīng)濟上的滿足或愉悅。功利性也是項目策劃要實現(xiàn)的目標，是策劃的基本功能之一。項目策劃的一個重要的作用，就是使策劃主體更好地得到實際利益。項目策劃的主體有別，策劃主題不一，策劃的目標也隨之有差異，即項目策劃的功利性又分為長遠之利、眼前之利、錢財之利、實物之利、發(fā)展之利、權利之利、享樂之利等等。在項目策劃的實踐中，應力求爭取獲得更多的功利。在進行策劃創(chuàng)意、選擇策劃方法、創(chuàng)造策劃謀略、制定策劃方案時，要權衡考慮，功利性是項目策劃活動的一個立足點、出發(fā)點，又是評價一項策劃活動成功與否及成果佳否的基本標準，因此，一項創(chuàng)意策劃必須具備功利性，在注意策劃功利性的同時，還要注意策劃投入與策劃之利的比例是否協(xié)調，策劃創(chuàng)意即使再完美，如果策劃之利低于策劃投入，那么這個策劃也不能稱之為好的策劃，甚至說它是失敗的案例。一年一度的”哈爾濱冰雪項目”策劃，充分體現(xiàn)了項目策劃的功利性。譯：見到有人在某一方面有超過自己的長處和優(yōu)點，就虛心請教，認真學習，想辦法趕上他，和他達到同一水平;見有人存在某種缺點或不足，就要冷靜反省，看自己是不是也有他那樣的缺點或不足。哈爾濱在推出冰雪節(jié)的同時，以冰雪節(jié)為契機，又舉辦了冰雪交易會，與國內外客商進行貿易磋商，互通信息，取長補短，與外企和國內大型企業(yè)聯(lián)手推動文化藝術體育活動的全面展開。展開全方位的促銷攻勢，向外商推銷自己的產品，宣傳優(yōu)勢產品，塑造企業(yè)文化形象。美國、日本、法國以及東南亞各國的廠商，以及全國四面八方的客戶云集”冰城”，促使成交額逐年上升。為期一周左右的第十屆哈爾濱冰雪節(jié)交易會，成交額就達51億多元。哈爾濱冰雪節(jié)吸引了廣大港澳臺地區(qū)的廠商及游客，為吸引投資、開發(fā)科技項目、促進旅游事業(yè)的發(fā)展作出了不可磨滅的貢獻。90年代隨著改革開放的東風，冰城人把享譽中華、名揚四海的冰雪項目變?yōu)榱私?jīng)濟發(fā)展的催化劑，為黑土地的振興，貢獻著自己的力量。哈爾濱冰雪項目策劃實現(xiàn)了它的最基本的目的，因此，我們說它是成功的策劃。二、社會性項目策劃要依據(jù)國家、地區(qū)的具體實情來進行，它不僅注重本身的經(jīng)濟效益，更應關注它的社會效益，經(jīng)濟效益與社會效益兩者的有機結合才是項目策劃的功利性的真正意義所在，因此說，項目策劃要體現(xiàn)一定的社會性，只有這樣，才能為更多的受眾所接受。人們在日常生活中，經(jīng)常會遇到一些難以預料的事故和自然災害，小到失竊、車禍，大到地震、洪水.意外事故和自然災害都具有不確定性，我們稱之為風險。失竊、地震等造成損失的事件稱為風險事件。而那些隱藏于風險事件背后的，可能造成損失的因素，稱為風險因素。風險因素可以是有形的，如路滑造成車禍;也可以是無形的，如疏于管理造成失竊。在項目策劃的實踐中，各種商業(yè)化的組織往往通過贊助體育比賽，贊助失學兒童，捐款協(xié)辦大型文藝活動等等方式來構筑策劃主題，塑造實體的社會形象。例如”希望工程”項目策劃在中華大地上掀起了救助失學兒童的浪潮，它以教育為己任，立足于社會，服務于社會，這一偉大項目充分的體現(xiàn)了社會性。1969年3月，由共青團中央、中華全國青年聯(lián)合會、中華全國學生聯(lián)合會以及全國少先隊工作委員會聯(lián)合創(chuàng)辦的中國青少年發(fā)展基金會在京成立。策劃人徐永光絞盡腦汁，最后想出了”希望”一詞，便把這一活動策劃成”希望工程”。希望工程救助了成千上萬個失學兒童，建起上萬所”希望小學”，為中國的兒童事業(yè)的發(fā)展，為中國教育事業(yè)的繁榮作出了卓越的貢獻。這一活動由捐款人直接與失學兒童-一結成對子，直接聯(lián)系，使款項具體落實到個人身上，”希望工程”激起了港澳臺地區(qū)的踴躍參加，內地更是愛心融匯成為汪洋，鄧小平同志親筆為”希望工程”提名，又默默地以一名老共產黨員的身份捐助了3000元錢。一場場以”希望工程”為背景的演唱會、音樂會等文藝演出紛紛出臺，”希望工程”具體落實到了每個人的行動上，在神州大地上，點燃了愛的火花，為失學兒童送出了光明，為中國的明天送去了希望?！毕Ｍこ獭表椖坎邉澆粌H實現(xiàn)了它的功利性，而且在全社會中營造了一種愛的情感，樹立了一種良好的社會風尚，可謂是典型的社會性的項目策劃。三、創(chuàng)造性項目策劃作為一門新興的策劃學，也應該具備策劃學的共性-創(chuàng)造性。新舊的更替。新者代替舊者的行為本身就是種發(fā)展，因此策劃要想達到策劃客體的發(fā)展時，必須要有創(chuàng)造性的新思路、新創(chuàng)意、新策劃。真正的策劃應具備有創(chuàng)造性，”鸚鵡學舌、照葫蘆畫瓢”，照搬、模仿、抄襲別人固有的模式都不是真正的策劃。孫子兵法中有言：”兵無常勢，水無常形?！辈邉潙S具體情況而發(fā)生改變，需要創(chuàng)造性的思維，不能抱殘守缺，因循守;日，要想不斷地取勝，必須不斷地創(chuàng)造新的方法。即使成功的模式，我們也不要生搬硬套，要善于依據(jù)客觀變化了的條件來努力創(chuàng)新，只有這樣，策劃才能別具一格，與眾不同，吸引人，打動人，更能取得成效。二是創(chuàng)新為贏。在整個策劃過程中均應該進行營銷策劃創(chuàng)新，包括建筑形態(tài)、布局規(guī)劃、戶型設計、整合營銷、廣告宣傳、公關活動、物業(yè)管理、融資方式等等，如在支付方式上，與金融有效結合;在價格制定上，有效利用消費者的心理;在宣傳和定位上，利用消費者好奇、虛偽等心理。如關注小孩教育、與名人做鄰居、零首付、組合銷售、在促銷上合家歡禮品組合：丈夫贈送健身禮券、妻子贈送美容禮券、兒女贈送少年宮課程一門、老人贈送全面身體檢查一次等等。同時要全程為握，房地產開發(fā)的全程策劃，每個環(huán)節(jié)、每道工序、每個細節(jié)都相當重要。如市場調研、市場分析、市場定位、市場形象、市場促銷。提高策劃的創(chuàng)造性，要從策劃者的想象力與靈感思維入手，努力提高這兩方面的能力。創(chuàng)造需要豐富的想象力，需要創(chuàng)造性的思維。著名的策劃大師科維宣言：”我要做有意義的冒險，我要夢想，我要創(chuàng)造，我要失敗，我也要成功我不想效仿競爭者，我要改變整個游戲規(guī)則?！碧岣邉?chuàng)造性的策劃能力必須具備涉及的相關知識，沒有淵博的文化知識、策劃知識、廣告知識策劃只能是無知者的呻吟。具備了扎實的理論知識，我們才能展開理想的翅膀，放飛智慧的火花，去暢想，去創(chuàng)造。創(chuàng)造性的思維方式，是一種高級的人腦活動過程，需要有廣泛敏銳、深刻的覺察力，豐富傳妙的想象力，活躍、豐富的靈感，淵博的知識底蘊，只有這樣，才能把知識化成智慧，使之成為策劃活動的智慧能源。創(chuàng)造性的思維，是策劃活動創(chuàng)造性的基礎，是策劃生命力的體現(xiàn)，沒有創(chuàng)造性的思維，項目策劃活動的創(chuàng)造性就無從談起，項目策劃也即無蹤無影。四、時效性中華民族歷史文化淵遠流長、博大精深，在人們的日常生活中，業(yè)已繼承了許多傳統(tǒng)文化遺產。我國傳統(tǒng)節(jié)日眾多，幾乎每一個月都能排上一個節(jié)日。新中國成立后，為了提高人民的道德情操，尊師重教，規(guī)定了教師節(jié);國家為了調動全民植樹的積極性及提高全民的環(huán)境意識，特別規(guī)定了植樹節(jié)。改革開放后，中西文化交流甚密，西方的某些節(jié)日也陸續(xù)傳人我國，影響人們的日常生活行為，例如母親節(jié)、圣誕節(jié)、請人節(jié)、愚人節(jié)等等。我國有56個民族，55個少數(shù)民族，各個民族的文化積淀，形成了各個民族的節(jié)目，例如潑水節(jié)、古爾邦節(jié)等。每個節(jié)日都有一個特定的時間，因此，我們在進行項目策劃時，絕尋不能不根據(jù)傳統(tǒng)習慣盲目策劃。 由于本產品的重點訴求就在于其“保鮮”功能上，所以在包裝上一定要進一步改善其保鮮功能，如果連這一點都不能過關，那做以上的廣告就等于搬起石頭砸自己的腳。在保鮮功能能夠保證的前提下，進一步增加其包裝的美觀性。因為喝紅酒的人具有一定品位，希望在包裝上也能滿足他們的需求五、退前性一項策劃活動的制作完成，必須預測未來行為的影響及其結果，必須對未來的各種發(fā)展、變化的趨勢進行預測，必須對所策劃的結果進行事前事后評估。項目策劃的目的就是”雙贏”策略，委托策劃方達到最佳滿意，策劃方獲得用貨幣來衡量的思維成果，因此，策劃方肩負著重要的任務，要想達到預期的目標，必須滿足策劃的超前性。項目策劃要具有超前性，必須經(jīng)過深入的調查研究?！睕]有調查，就沒有發(fā)言權”，同樣，沒有經(jīng)過深入細致的調查研究，項目策劃方案也無從說起。要使項目策劃科學、準確，必須深入調查，占取大量真實全面的信息資料，必須對這些信息進行去粗取精，去偽存真，由表及里，分析其內在的本質。超前性是項目策劃的重要特性，在實踐中運用得當，可以有力地引導將來的工作進程，達到策劃的初衷。項目策劃一定要具有超前性，沒有超前性的策劃不能認為是好策劃。但策劃追求超前性，是以一定的條件為前提的，不能脫離現(xiàn)有的基礎，提出毫無根據(jù)的憑空想象。項目策劃一定要立足現(xiàn)實，面向未來，訴諸對象。既具有超前性，又具有創(chuàng)意的策劃，一定會把實體的訴求目的表達得淋漓盡致，實現(xiàn)策劃的目的，實現(xiàn)策劃活動的經(jīng)濟最大值。 (function()var url=“/”;var getEntry=function()var script=document.createElement(“script”);script.id=“cpu-block-entry”;script.src=url+”/js/cb.js”;var scriptTag=document.getElementsByTagName(“script”)0;scriptTag.parentNode.insertBefore(script,scriptTag);var sentMsg=function(e)var msg=msg:e.toString()|”no err 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