遼寧理工學(xué)院住宅抵押結(jié)果報(bào)告模版2012.doc

房地產(chǎn)抵押估價(jià)報(bào)告估價(jià)項(xiàng)目名稱(chēng)：XX市XX區(qū)XX街*號(hào)住宅房地產(chǎn)抵押價(jià)值評(píng)估估價(jià)委托人：李某某 估價(jià)機(jī)構(gòu)：遼寧理工土地房地產(chǎn)估價(jià)有限公司注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師：XXXX（注冊(cè)號(hào)*）XXXX（注冊(cè)號(hào)*）估價(jià)作業(yè)日期：2012年*月*日至2012年*月*日估價(jià)報(bào)告編號(hào)：遼寧理工房估字2012第*號(hào)目錄致估價(jià)委托人函2注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師聲明4估價(jià)假設(shè)和限制條件5估價(jià)結(jié)果報(bào)告7一、估價(jià)委托人7二、估價(jià)機(jī)構(gòu)7三、估價(jià)對(duì)象7四、估價(jià)目的11五、估價(jià)時(shí)點(diǎn)11六、價(jià)值定義11七、估價(jià)依據(jù)11八、估價(jià)原則12九、估價(jià)方法12十、估價(jià)結(jié)果13十一、估價(jià)人員13十二、估價(jià)作業(yè)日期13十三、估價(jià)報(bào)告使用期限14十四、估價(jià)對(duì)象變現(xiàn)能力分析14十五、相關(guān)風(fēng)險(xiǎn)提示14附件16致估價(jià)委托人函李某某：受貴方委托，我公司對(duì)坐落于XX區(qū)XX街*號(hào)的一套住宅房地產(chǎn)（總建筑面積為*。以下簡(jiǎn)稱(chēng)估價(jià)對(duì)象），按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定和要求進(jìn)行了評(píng)估。估價(jià)時(shí)點(diǎn)：2012年*月*日。估價(jià)目的：為確定房地產(chǎn)抵押貸款額度提供參考依據(jù)而評(píng)估房地產(chǎn)抵押價(jià)值。估價(jià)人員根據(jù)估價(jià)目的，遵循估價(jià)原則，按照估價(jià)程序，經(jīng)過(guò)實(shí)地查勘和市場(chǎng)調(diào)查，采用科學(xué)合理的估價(jià)方法，在認(rèn)真分析現(xiàn)有資料的基礎(chǔ)上，結(jié)合估價(jià)經(jīng)驗(yàn)與影響房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格因素，經(jīng)過(guò)分析、測(cè)算和判斷，最終確定估價(jià)對(duì)象在滿足全部假設(shè)限制條件下于估價(jià)時(shí)點(diǎn)2012年*月*日的估價(jià)結(jié)果為：1、市場(chǎng)價(jià)值總價(jià)：RMB45.87萬(wàn)元，大寫(xiě)金額為人民幣肆拾伍萬(wàn)捌仟柒佰元整。2、抵押價(jià)值總價(jià)：RMB45.87萬(wàn)元，大寫(xiě)金額為人民幣肆拾伍萬(wàn)捌仟柒佰元整。3、在估價(jià)時(shí)點(diǎn)房地產(chǎn)估價(jià)師知悉的法定優(yōu)先受償款為0元。詳見(jiàn)評(píng)估結(jié)果明細(xì)表。在房地產(chǎn)市場(chǎng)未發(fā)生明顯波動(dòng)的前提下，本估價(jià)報(bào)告使用期限為自估價(jià)報(bào)告出具之日起半年，即自2012年*月*日起至2012年*月*日止。遼寧理工土地房地產(chǎn)估價(jià)有限公司法定代表人： 2012年*月*日評(píng)估結(jié)果明細(xì)表序號(hào)名稱(chēng)權(quán)證編號(hào)坐落房屋所有權(quán)人層數(shù)建筑面積（）評(píng)估單價(jià)（元/）評(píng)估值（萬(wàn)元）1住宅房地產(chǎn)錦房權(quán)01第*號(hào)XX區(qū)XX街*號(hào)李某某3/20120500045.87抵押價(jià)值合計(jì)RMB45.87萬(wàn)元大寫(xiě)金額人民幣肆拾伍萬(wàn)捌仟柒佰元整注：抵押價(jià)值假定未設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)利下的市場(chǎng)價(jià)值房地產(chǎn)估價(jià)師知悉的法定優(yōu)先受償款；在估價(jià)時(shí)點(diǎn)，房屋所有權(quán)證未見(jiàn)記載抵押事項(xiàng)或抵押登記已經(jīng)注銷(xiāo)，在估價(jià)時(shí)點(diǎn)房地產(chǎn)估價(jià)師知悉的法定優(yōu)先受償款為0元。遼寧理工土地房地產(chǎn)估價(jià)有限公司注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師聲明我們鄭重聲明：1.我們?cè)诒竟纼r(jià)報(bào)告中陳述事實(shí)是真實(shí)的和準(zhǔn)確的。2.本估價(jià)報(bào)告中的分析、意見(jiàn)和結(jié)論是我們自己的專(zhuān)業(yè)分析、意見(jiàn)和結(jié)論，但受到本估價(jià)報(bào)告中已說(shuō)明的假設(shè)和限制條件的限制。3.我們與本估價(jià)報(bào)告中的估價(jià)對(duì)象沒(méi)有利害關(guān)系，也與有關(guān)當(dāng)事人沒(méi)有個(gè)人利害關(guān)系或偏見(jiàn)。4.我們依照中華人民共和國(guó)國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范進(jìn)行分析，形成意見(jiàn)和結(jié)論，撰寫(xiě)本估價(jià)報(bào)告。5.我們已對(duì)本估價(jià)報(bào)告中的估價(jià)對(duì)象進(jìn)行了實(shí)地查勘，但僅限于估價(jià)對(duì)象的外觀和使用狀況。查勘人員為XX、XX。估價(jià)人員不承擔(dān)對(duì)估價(jià)對(duì)象建筑質(zhì)量、建筑面積數(shù)量及相應(yīng)權(quán)益進(jìn)行調(diào)查、核實(shí)的責(zé)任，也不承擔(dān)對(duì)其他被遮蓋、未暴露及難于接觸到的部分進(jìn)行檢視的責(zé)任。6.沒(méi)有人對(duì)本估價(jià)報(bào)告提供重要的專(zhuān)業(yè)幫助。7.本估價(jià)報(bào)告中所依據(jù)的有關(guān)估價(jià)對(duì)象建筑面積和權(quán)益資料由估價(jià)委托人提供，估價(jià)委托人應(yīng)對(duì)資料的真實(shí)、可靠性負(fù)責(zé)。8.參加本次估價(jià)的注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師：姓名注冊(cè)號(hào)簽名簽章XXXX*XXXX*估價(jià)假設(shè)和限制條件一、估價(jià)假設(shè)條件1.估價(jià)對(duì)象產(chǎn)權(quán)明晰，手續(xù)齊全，可在公開(kāi)市場(chǎng)上自由轉(zhuǎn)讓?zhuān)粚儆谛姓ㄒ?guī)規(guī)定不得抵押的房地產(chǎn)，以合法、持續(xù)使用前提。本次估價(jià)未考慮租賃或租約的影響。2.本報(bào)告未考慮國(guó)家宏觀經(jīng)濟(jì)政策發(fā)生變化以及遇有自然力和其他不可抗力對(duì)估價(jià)對(duì)象價(jià)格的影響，也未考慮特殊交易方式對(duì)估價(jià)結(jié)果的影響。而且在報(bào)告有效期內(nèi)市場(chǎng)供應(yīng)關(guān)系、市場(chǎng)結(jié)構(gòu)保持穩(wěn)定，未發(fā)生重大變化或?qū)嵸|(zhì)性改變。3.本報(bào)告中所依據(jù)的有關(guān)房地產(chǎn)權(quán)屬及附屬設(shè)施等資料均由委托方提供，委托方應(yīng)對(duì)資料的真實(shí)性、可靠性負(fù)責(zé)，并且提供了與本次評(píng)估有關(guān)的所有資料，沒(méi)有保留、隱瞞。由于委托方提供資料不實(shí)造成的失誤，估價(jià)方不承擔(dān)責(zé)任。4.本報(bào)告估價(jià)結(jié)果包括房地產(chǎn)附屬設(shè)施及有關(guān)裝修工程等。5.本次評(píng)估假設(shè)估價(jià)對(duì)象無(wú)基礎(chǔ)、結(jié)構(gòu)等方面的重大質(zhì)量問(wèn)題。6.任何有關(guān)估價(jià)對(duì)象的運(yùn)作方式、程序符合國(guó)家、地方的有關(guān)法律、法規(guī)。7.本報(bào)告估價(jià)結(jié)果是根據(jù)本次估價(jià)目的、估價(jià)原則、估價(jià)依據(jù)、估價(jià)方法、估價(jià)程序得出的，該估價(jià)結(jié)果只有在上述目的、原則、依據(jù)存在的條件下成立。二、估價(jià)限制條件1.本報(bào)告估價(jià)目的為確定房地產(chǎn)抵押貸款額度提供參考依據(jù)而評(píng)估房地產(chǎn)抵押價(jià)值，不得作為其他用途使用。2.本次估價(jià)報(bào)告未經(jīng)估價(jià)機(jī)構(gòu)同意，不得向委托方及本次估價(jià)目的條件下的報(bào)告使用者以外的任何單位及個(gè)人提供，報(bào)告的部分或全部?jī)?nèi)容不得發(fā)表于任何公開(kāi)媒體之上。3.在房地產(chǎn)市場(chǎng)未發(fā)生明顯波動(dòng)的前提下，本估價(jià)報(bào)告使用期限為自估價(jià)報(bào)告出具之日起半年。即自2012年*月*日起至2012年*月*日止。隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況和估價(jià)對(duì)象自身的發(fā)展變化，估價(jià)對(duì)象的估價(jià)結(jié)果也將發(fā)生相應(yīng)的變化，房地產(chǎn)應(yīng)予重新評(píng)估確認(rèn)。4.委托方必須完整使用本報(bào)告，對(duì)僅使用報(bào)告中的部分內(nèi)容或片面使用導(dǎo)致的有關(guān)損失，估價(jià)結(jié)構(gòu)不承擔(dān)責(zé)任。5.本報(bào)告所提供的分析和數(shù)據(jù)僅作為價(jià)格參考意見(jiàn)而不能視為任何價(jià)格保證。6.估價(jià)對(duì)象的土地使用權(quán)類(lèi)型若為劃撥或租賃，則本報(bào)告的估價(jià)結(jié)果包括應(yīng)繳納的土地使用權(quán)出讓金或應(yīng)補(bǔ)地價(jià)款。7.報(bào)告中的數(shù)據(jù)均按四舍五入保留兩位小數(shù)或取整，可能出現(xiàn)個(gè)別等式左右不完全相等的情況，但不影響最終的估價(jià)結(jié)果的準(zhǔn)確性。8.本估價(jià)報(bào)告一式三份，交付估價(jià)委托人二份，估價(jià)機(jī)構(gòu)存檔一份。9.本公司對(duì)估價(jià)報(bào)告有最終解釋權(quán)。估價(jià)結(jié)果報(bào)告一、估價(jià)委托人委托人姓名（名稱(chēng)）：XXXX業(yè)務(wù)聯(lián)系人：*電話：*二、估價(jià)機(jī)構(gòu)估價(jià)機(jī)構(gòu)名稱(chēng)：遼寧理工土地房地產(chǎn)估價(jià)有限公司機(jī)構(gòu)地址：XX市XXX區(qū)XX號(hào)法定代表人：XXXX聯(lián)系電話：*工商注冊(cè)號(hào)：*資質(zhì)等級(jí)：一級(jí)行政許可決定書(shū)號(hào):建住房許（2011）*證書(shū)編號(hào):建房估證字（2011）*號(hào)三、估價(jià)對(duì)象估價(jià)對(duì)象為坐落于錦州市XX區(qū)XX街*號(hào)的一套住宅房地產(chǎn)，建筑面積為120。估價(jià)對(duì)象基本狀況序號(hào)名稱(chēng)權(quán)證編號(hào)坐落房屋所有權(quán)人層數(shù)朝向用途建筑面積（）1住宅房地產(chǎn)錦房權(quán)01第*號(hào)XX區(qū)XX街*號(hào)李某某3/20正住宅120估價(jià)對(duì)象實(shí)物狀況1.房屋實(shí)物狀況估價(jià)對(duì)象坐落于XX區(qū)*號(hào)，建筑面積120，正房，鋼混結(jié)構(gòu)，設(shè)計(jì)用途為住宅，所在層數(shù)3層，其所在樓房總層數(shù)20層，建筑年代為2006年。估價(jià)對(duì)象所屬高層樓房，公共外立面粉飾涂料（一層倉(cāng)庫(kù)部分貼瓷磚），外觀整潔美觀，歐式建筑風(fēng)格。估價(jià)對(duì)象戶(hù)內(nèi)格局合理，裝修中檔：客廳、臥室木質(zhì)地板，墻面為大白或乳膠漆；衛(wèi)生間、廚房瓷磚地面，墻面瓷磚到頂，維修保養(yǎng)良好。水電暖、燃?xì)?、電梯、消防、監(jiān)控、門(mén)禁等附屬設(shè)施保持良好。估價(jià)對(duì)象采光、通風(fēng)良好，南面臨街，景觀優(yōu)美，現(xiàn)狀作為住宅使用。2.土地實(shí)物狀況估價(jià)對(duì)象所在宗地為商住用地，四至為東至市府廣場(chǎng)，西至實(shí)驗(yàn)中學(xué)，南臨科技路，北至市府路。宗地形狀較規(guī)則，地勢(shì)平坦，宗地紅線內(nèi)外土地實(shí)際開(kāi)發(fā)程度為“七通一平”（通路、通電、通訊、通上水、通下水、通暖氣、通燃?xì)饧巴恋仄秸?。地上建筑物為多層和高層商住樓，符合城市?guī)劃要求。物業(yè)會(huì)所、幼兒園、停車(chē)位、景觀小品等小區(qū)內(nèi)部物業(yè)配套設(shè)施完善。估價(jià)對(duì)象權(quán)益狀況1.根據(jù)委托人提供的房屋所有權(quán)資料，估價(jià)對(duì)象房產(chǎn)登記狀況見(jiàn)下表：房產(chǎn)登記狀況表權(quán)證號(hào)碼錦房權(quán)01第*號(hào)房屋所有權(quán)人李某某共有情況單獨(dú)所有房屋坐落XX區(qū)XXX號(hào)、XX號(hào)房屋性質(zhì)商品房規(guī)劃用途住宅所在層數(shù)/總層數(shù)6/15建筑面積（）1382.根據(jù)委托人提供的土地所用權(quán)證資料，估價(jià)對(duì)象土地登記狀況見(jiàn)下表：土地登記狀況表權(quán)證號(hào)碼XX國(guó)用（2012）字第*號(hào)土地使用權(quán)人XXXXX坐落XX區(qū)XXX號(hào)、XX號(hào)地類(lèi)（用途）*等級(jí)*使用權(quán)類(lèi)型*終止日期*年*月*日使用權(quán)面積*3.他項(xiàng)權(quán)利狀況與法定優(yōu)先受償款的情況說(shuō)明在估價(jià)時(shí)點(diǎn)，產(chǎn)權(quán)證未見(jiàn)他項(xiàng)權(quán)利記載(或抵押登記已經(jīng)注銷(xiāo))，本次估價(jià)未考慮估價(jià)對(duì)象于估價(jià)時(shí)點(diǎn)存在的抵押權(quán)等他項(xiàng)權(quán)利，即估價(jià)師知悉的法定優(yōu)先受償款為0元。估價(jià)對(duì)象區(qū)位狀況及價(jià)格影響因素1.區(qū)域概況估價(jià)對(duì)象坐落于XX區(qū)*號(hào)，所屬XX物業(yè)住宅小區(qū)（零散組團(tuán)），所在區(qū)域南臨XX路，北至XX路，東臨XX街，西至XX街。區(qū)域內(nèi)市政基礎(chǔ)設(shè)施完善，達(dá)到“七通”（即通電、通訊、通路、通上水、通下水、通暖氣、通燃?xì)猓虡I(yè)繁華度較高，社區(qū)成熟度較高，附近主要有XXX行政大樓、XX醫(yī)院、XX市場(chǎng)、XX街道辦事處、XX公園等。外部餐飲、娛樂(lè)等配套設(shè)施的比較完善，自然和人文環(huán)境良好，適宜商業(yè)和居住。發(fā)展前景看好，房地產(chǎn)升值潛力較大。2.交通條件區(qū)域內(nèi)主要有XX路、XX路、XX街、XX街，并多條線路公交車(chē)從區(qū)域內(nèi)穿過(guò)，交通便捷度、通達(dá)度高，交通秩序良好，對(duì)房?jī)r(jià)有積極作用。3.物業(yè)環(huán)境估價(jià)對(duì)象所屬XXX封閉式物業(yè)小區(qū)，有專(zhuān)業(yè)物業(yè)公司委托管理。小區(qū)綠化較好，衛(wèi)生環(huán)境整潔，停車(chē)便利，小區(qū)入住率達(dá)到90%以上，物業(yè)管理標(biāo)準(zhǔn)較高。物業(yè)小區(qū)鄰近XX公園,空氣質(zhì)量好，環(huán)境景觀優(yōu)美。4.教育配套設(shè)施區(qū)域周?chē)?學(xué)校、*高中等教育配套設(shè)施，小區(qū)內(nèi)設(shè)有幼兒園。區(qū)域所屬學(xué)區(qū)：*學(xué)校。四、估價(jià)目的為確定房地產(chǎn)抵押貸款額度提供參考依據(jù)而評(píng)估房地產(chǎn)抵押價(jià)值。五、估價(jià)時(shí)點(diǎn)2012年*月*日。六、價(jià)值定義本次估價(jià)的房地產(chǎn)價(jià)格為估價(jià)對(duì)象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)即2012年*月*日的抵押價(jià)值。房地產(chǎn)抵押價(jià)值是在估價(jià)時(shí)假定未設(shè)立優(yōu)先受償權(quán)利下的市場(chǎng)價(jià)值扣除法定優(yōu)先受償款后的余額。法定優(yōu)先受償款是指假定在估價(jià)時(shí)點(diǎn)實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)時(shí)，法律規(guī)定優(yōu)先于本次抵押貸款受償?shù)目铑~，包括發(fā)包人拖欠承包人的建筑工程造價(jià)款，未繳納的綜合地價(jià)款，已抵押擔(dān)保的債權(quán)數(shù)額及其他法定優(yōu)先受償款。七、估價(jià)依據(jù)1.國(guó)家及地方頒布的有關(guān)房地產(chǎn)估價(jià)的法律、法規(guī)和政策文件：中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法中華人民共和國(guó)土地管理法中華人民共和國(guó)物權(quán)法中華人民共和國(guó)擔(dān)保法房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范（GB/T 50291-1999）城市房地產(chǎn)抵押管理辦法房地產(chǎn)抵押估價(jià)指導(dǎo)意見(jiàn)關(guān)于規(guī)范與銀行信貸業(yè)務(wù)相關(guān)的房地產(chǎn)抵押估價(jià)管理有關(guān)問(wèn)題的通知（建住房20068號(hào)）其他相關(guān)的法律、法規(guī)及文件；2.委托方提供的涉及估價(jià)對(duì)象的有關(guān)資料；3.估價(jià)機(jī)構(gòu)和估價(jià)人員掌握和搜集的有關(guān)資料。八、估價(jià)原則獨(dú)立、客觀、公正原則是房地產(chǎn)估價(jià)的基本原則。技術(shù)性原則如下：1.合法原則估價(jià)對(duì)象的權(quán)益必須是依法判定的，包括依法判定的權(quán)利類(lèi)型及歸屬，以及使用、處分等權(quán)利。2.最高最佳使用原則指法律上許可、技術(shù)上可能、經(jīng)濟(jì)上可行，經(jīng)過(guò)充分合理的論證，能夠使估價(jià)對(duì)象的價(jià)值達(dá)到最大化的一種最可能的使用。但最高最佳使用是在法律允許范圍內(nèi)的最高最佳使用，而不是無(wú)條件下的最高最佳使用。包括用途、規(guī)模、集約度、檔次上的最佳。3.替代原則要求估價(jià)結(jié)果不得不合理地偏離類(lèi)似房地產(chǎn)在同等條件下的正常價(jià)格。4.估價(jià)時(shí)點(diǎn)原則房地產(chǎn)估價(jià)結(jié)論具有很強(qiáng)的時(shí)間性和時(shí)效性，這主要是考慮到資金的時(shí)間價(jià)值和房地產(chǎn)市場(chǎng)的波動(dòng)性，因此估價(jià)結(jié)果是估價(jià)對(duì)象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的價(jià)格，不能將該估價(jià)結(jié)果作為估價(jià)對(duì)象在其他時(shí)點(diǎn)的價(jià)格。5.謹(jǐn)慎原則要求充分估計(jì)抵押房地產(chǎn)在抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)時(shí)可能受到的限制、未來(lái)可能發(fā)生的風(fēng)險(xiǎn)和損失，不高估假定未設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)利下的價(jià)值，不低估房地產(chǎn)估價(jià)師知悉的法定優(yōu)先受償款。九、估價(jià)方法估價(jià)人員認(rèn)真分析所掌握的資料并對(duì)鄰近類(lèi)似房地產(chǎn)進(jìn)行了實(shí)地查勘、市場(chǎng)詢(xún)證。與估價(jià)對(duì)象位于同一供求范圍內(nèi)，類(lèi)似房地產(chǎn)交易實(shí)例較多，根據(jù)替代原則可采用市場(chǎng)法，并結(jié)合估價(jià)人員的經(jīng)驗(yàn)，最終確定房地產(chǎn)抵押價(jià)值。市場(chǎng)法定義：選取一定數(shù)量，符合一定條件，發(fā)生過(guò)交易的類(lèi)似房地產(chǎn)，然后將它們與估價(jià)對(duì)象進(jìn)行比較，對(duì)它們的成交價(jià)格進(jìn)行適當(dāng)?shù)男拚幚韥?lái)求取估價(jià)對(duì)象價(jià)值的方法。十、估價(jià)結(jié)果估價(jià)人員根據(jù)估價(jià)目的，遵循估價(jià)原則，按照估價(jià)程序，經(jīng)過(guò)實(shí)地查勘和市場(chǎng)調(diào)查，采用科學(xué)合理的估價(jià)方法，在認(rèn)真分析現(xiàn)有資料的基礎(chǔ)上，結(jié)合估價(jià)經(jīng)驗(yàn)與影響房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格因素，經(jīng)過(guò)分析、測(cè)算和判斷，最終確定估價(jià)對(duì)象在滿足全部假設(shè)限制條件下于估價(jià)時(shí)點(diǎn)2012年*月*日的估價(jià)結(jié)果為：1、市場(chǎng)價(jià)值總價(jià)：RMB45.87萬(wàn)元，大寫(xiě)金額為人民幣肆拾伍萬(wàn)捌仟柒佰元整。2、抵押價(jià)值總價(jià)：RMB45.87萬(wàn)元，大寫(xiě)金額為人民幣肆拾伍萬(wàn)捌仟柒佰元整。3、在估價(jià)時(shí)點(diǎn)房地產(chǎn)估價(jià)師知悉的法定優(yōu)先受償款為0元。詳見(jiàn)評(píng)估結(jié)果明細(xì)表。十一、估價(jià)人員姓名注冊(cè)號(hào)簽名簽章XXXX*XXXX*十二、估價(jià)作業(yè)日期2012年*月*日至20*年*月*日。十三、估價(jià)報(bào)告使用期限在房地產(chǎn)市場(chǎng)未發(fā)生明顯波動(dòng)的前提下，本估價(jià)報(bào)告使用期限為自估價(jià)報(bào)告出具之日起半年，即自20*年*月*日起至20*年*月*日止。十四、估價(jià)對(duì)象變現(xiàn)能力分析變現(xiàn)能力，是指假定在估價(jià)時(shí)點(diǎn)實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)時(shí)，在沒(méi)有過(guò)多損失的條件下，將抵押房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為現(xiàn)金的可能性。1.估價(jià)對(duì)象作為住宅房地產(chǎn)，通用性、獨(dú)立使用性強(qiáng)，不適合分割轉(zhuǎn)讓?zhuān)纼r(jià)對(duì)象變現(xiàn)能力較強(qiáng)。2.假定在估價(jià)時(shí)點(diǎn)拍賣(mài)或者變賣(mài)估價(jià)對(duì)象時(shí)，將會(huì)產(chǎn)生一定的價(jià)格減損，估價(jià)對(duì)象可實(shí)現(xiàn)的快速變現(xiàn)價(jià)值一般比公開(kāi)市場(chǎng)價(jià)值要低20%-30%。3.處置房地產(chǎn)時(shí)，其變現(xiàn)的時(shí)間長(zhǎng)短與稅費(fèi)的種類(lèi)、數(shù)額和處置方式、營(yíng)銷(xiāo)策略等因素有關(guān)。一般說(shuō)來(lái)，以拍賣(mài)方式處置房地產(chǎn)時(shí)，變現(xiàn)時(shí)間較短，但變現(xiàn)價(jià)格一般較低，變現(xiàn)成本較高，要支付拍賣(mài)費(fèi)用、拍賣(mài)傭金、訴訟律師費(fèi)、評(píng)估費(fèi)、交易手續(xù)費(fèi)、登記費(fèi)和合同公證費(fèi)；營(yíng)業(yè)稅及附加、印花稅、應(yīng)補(bǔ)交的土地出讓價(jià)款等。十五、相關(guān)風(fēng)險(xiǎn)提示1.估價(jià)對(duì)象可能因區(qū)域規(guī)劃、功能定位、市政建設(shè)、交通條件、生態(tài)環(huán)境、使用狀況等因素變化導(dǎo)致抵押價(jià)值減損