房地產(chǎn)開發(fā)基本流程(圖解)14137.doc

學習資料收集于網(wǎng)絡，僅供參考房地產(chǎn)開發(fā)流程圖解房地產(chǎn)開發(fā)流程四階段：一、項目立項階段 二、項目前期準備階段 三、項目建設階段 四、項目銷售及售后服務階段一、項目立項階段選址意見書是項目進行設計、開發(fā)和管理的重要依據(jù)；申領項目選址意見書時需向主管部門提交地址申請報告、有效的項目建議書等；項目立項批文是有計劃管理部門頒發(fā)，確認開發(fā)項目通過審核，是可以進行開發(fā)建設的文件；申領項目立項批文的時候需向主管部門提交可行性報告、立項申請書、資金來源說明、房地產(chǎn)開發(fā)物業(yè)類型說明等；首先對投資地區(qū)和投資環(huán)境進行研究、分析，根據(jù)對自然資源的了解和市場情況的調(diào)查以及對國家的經(jīng)濟政策和政治環(huán)境等情況進行綜合分析預測，找到最有利的投資機會，為投資機會的選擇提供依據(jù)投資機會研究申領項目選址意見書及項目立項批文到城市規(guī)劃管理部門申請定點；需向規(guī)劃部門提交有效的項目立項批文、選址意見書、申請定點報告、申請用地報告；企業(yè)的資質證明、營業(yè)執(zhí)照、法人代表委托書等文件或證書；申請定點到土地管理部門辦理土地出讓或轉讓手續(xù)，簽訂土地使用權出讓或轉讓合同，并繳納土地使用權出讓金；申請購置土地、辦理土地產(chǎn)權手續(xù)被申請建設用地現(xiàn)狀地形圖，根據(jù)開發(fā)項目的性質和所處地段條件提出用地范圍，外部限制條件；提出規(guī)劃設計要點，包括建筑密度、容積率、建筑層數(shù)、高度、體量紅線等申領規(guī)劃紅線圖、規(guī)劃設計提交建設用地規(guī)劃設計總圖，供規(guī)劃管理部門審核，然后由規(guī)劃管理部門核定用地面積，報經(jīng)政府批準，發(fā)給開發(fā)商建設用地規(guī)劃許可證條件通知等文件申領建設用地規(guī)劃許可證二、項目前期準備階段建設工程許可證是由規(guī)劃管理部門審批頒發(fā)的；施工許可證是由建設單位（即開發(fā)商）而不是有施工單位負責申領； 在開工前辦理。未經(jīng)許可，不得擅自開工； 通過招標選擇勘察隊伍進行地質勘察和設計單位進行建筑設計選擇勘探隊伍和設計單位申領工程規(guī)劃許可證和施工許可證使土地(生地)在通過一級開發(fā)后，能達到具備上水、雨污水、電力、暖氣、電信和道路通以及場地平整的條件，使二級開發(fā)商可以進場后迅速開發(fā)建設。主要包括：通給水、通排水、通電、通訊、通路、通燃氣、通熱力以及場地平整。房屋所在地的市、縣人民政府房屋拆遷管理部門經(jīng)過審查后，為符合條件的折遷人頒發(fā)的據(jù)以實施拆遷的有關證書。拆遷程序為：拆遷調(diào)查制定拆遷安置計劃申領房屋拆遷許可證發(fā)布拆遷公告與被拆遷人簽訂協(xié)議動遷驗收辦理拆遷房屋產(chǎn)權滅籍和土地使用證申領房屋拆遷許可證通過招標選擇承包商招標一般流程：擬定招標方式，準備文件編制標底向招標主管部門申請招標發(fā)布招標通告對承包企業(yè)的資格進行預審發(fā)送招標文件招標工程交底與解答開標、評標、決標發(fā)出中標通知及簽訂合同做好“七通一平”工作選擇承包單位 通過招標方式選擇監(jiān)理單位（接受建設單位的委托，承擔其項目管理工作）選擇監(jiān)理單位三、項目建設階段1、組織監(jiān)理單位進行監(jiān)理2、組織業(yè)主負責供應的材料、設備訂貨1、配合承包商做好各項工作2、按時提供施工現(xiàn)場，完成場地的“七通一平”3、及時提供以約定數(shù)量的圖紙，組織以約定的由開發(fā)商負責訂購的材料設備及時進場。4、協(xié)助承包商做好接受驗查工作5、對項目的投資、進度和施工質量進行監(jiān)控。6、進行合同管理7、有效地協(xié)調(diào)參與項目單位的關系。組織承包商進場到房地產(chǎn)市場管理部門申請；應具備條件：1、建設項目各種批準手續(xù)齊備，且已確定竣工交付使用日期；2、已完成建設項目投資的25%或已完成單體項目的主體結構（即結構封頂）3、已確定預售的監(jiān)管機構和監(jiān)管方案4、已制定房屋使用維修公約應提交的材料：1、開發(fā)商的營業(yè)執(zhí)照，建設項目的投資立項、規(guī)劃、用地和施工等批準文件或證件。2、工程施工進度計劃。3、投入開發(fā)建設的資金已達工程建設總投資的25%以上的證明材料。4、商品房的預售方案，方案應說明商品房位置、裝修標準、交付使用日期、預售總面積和交付使用后的物業(yè)管理等內(nèi)容；應附有商品房預售總平面圖。加強開發(fā)項目工程管理與監(jiān)控建設工程竣工驗收應當具備下列條件：1. 完成建設工程全部設計和合同約定的各項內(nèi)容，達到使用要求；2. 有完整的技術檔案和施工管理資料；3. 有工程使用的主要建筑材料、建筑構配件和設備的進場試驗報告；4. 有勘察、設計、施工、工程監(jiān)理單位分別簽署的質量合格文件；5. 有施工單位簽署的工程保修書。 不符合上述條件的工程，建設單位不得組織工程的竣工驗收。申領商品房預售許可證項目的竣工驗收應提交材料： 項目開工報告、竣工報告、分部分項工程技術人員名單、圖紙會審及交底記錄、設計變更通知、技術變更核定單、工程質量事故調(diào)查處理資料、測量放線資料、材料構件設備合格證明、試驗檢驗報告、隱蔽工程驗收記錄、施工日志、竣工圖、質量檢驗評定資料、竣工驗收資料等四、項目銷售及售后服務階段向主管部門交驗主要的證明文件及相關資料（如：項目批文、規(guī)劃紅線圖、土地權屬證明文件、建設用地規(guī)劃許可證、建設工程規(guī)劃許可證、房屋竣工驗收資料及平面圖、價格申請表等。 新房竣工后3個月內(nèi)申請辦理所有權登記；登記時需提交建設許可證和建筑圖紙等圖件；辦理竣工后的產(chǎn)權登記手續(xù)申領商品房銷售許可證物業(yè)管理服務是物業(yè)管理企業(yè)受物業(yè)產(chǎn)權人、使用人委托，以有償方式對物業(yè)項目進行日常維護、修繕與整治等服務。包括管理和服務兩方面：管理：掌握物業(yè)的變動、使用狀況、使房屋設備和配套設施及時得到修復、更新、保養(yǎng)；服務：以充分保障產(chǎn)權所有人、居住者和使用人的各種需求，及時提供各類服務，以方便用戶；物業(yè)管理范圍：1、治安消防服務2、環(huán)境衛(wèi)生服務3、維修保養(yǎng)服務4、綠化養(yǎng)護服務5、家居服務與物業(yè)公司簽訂物業(yè)委托管理合同開發(fā)企業(yè)將新物業(yè)交付物業(yè)管理公司接管時，應提交以下資料：房屋建設的各項批準文件、竣工總平面圖、房屋及配套基礎設施、設備的竣工圖，地下管道網(wǎng)圖及其他必要資料提交相關材料與用戶簽訂商品房銷售合同或租賃合同 購買人應當自銷售合同簽訂日起90天內(nèi)，辦理土地使用權和房屋所有權登記手續(xù)。做好物業(yè)管理工作第一部分，房地產(chǎn)開發(fā)公司的準備工作在報行政機關審批之前，房地產(chǎn)開發(fā)公司應辦理好土地出讓手續(xù)，委托有資質的勘察設計院對待建項目進行研究并制作報告書,應附有詳細的規(guī)劃設計參數(shù)和效果圖，并落實足夠的開發(fā)資金。第二部分，行政審批部分根據(jù)我國當前法律、法規(guī)、規(guī)章，房地產(chǎn)建設項目的行政許可程序一般共分六個階段：1）選址定點；2）規(guī)劃總圖審查及確定規(guī)劃設計條件；3）初步設計及施工圖審查；4）規(guī)劃報建圖審查；5）施工報建；6）建設工程竣工綜合驗收備案。一、選址定點階段。此階段一般辦理以下事項：1、計委審查可行性研究報告和進行項目立項。2、國土資源局進行土地利用總體規(guī)劃和土地供應方式的審查。3、建委辦理投資開發(fā)項目建設條件意見書。4、環(huán)保局辦理生產(chǎn)性項目環(huán)保意見書（表）。5、文化局、地震局、園林局、水利局對建設工程相關專業(yè)內(nèi)容和范圍進行審查。6、規(guī)劃部門辦理項目選址意見書。二、規(guī)劃總圖審查及確定規(guī)劃設計條件階段，此階段辦理以下一般事項：1、人防辦進行人防工程建設布局審查。2、國土資源局辦理土地預審。3、公安消防支隊、公安交警支隊、教育局、水利局、城管局、環(huán)保局、園林局、文化局對建設工程相關專業(yè)內(nèi)容和范圍進行審查。4、規(guī)劃部門對規(guī)劃總圖進行評審，核發(fā)建設用地規(guī)劃許可證。5、規(guī)劃部門確定建設工程規(guī)劃設計條件。三、初步設計和施工圖設計審查，此階段辦理以下一般事項：1、規(guī)劃部門對初步設計的規(guī)劃要求進行審查。2、公安消防支隊對初步設計的消防設計進行審查。3、公安局交警支隊對初步設計的交通條件進行審查。4、人防辦對初步設計的人防設計進行審查。5、國土資源局進行用地預審。6、市政部門、環(huán)保局、衛(wèi)生局、地震局等相關部門對初步設計的相關專業(yè)內(nèi)容進行審查。7、建委制發(fā)初步設計批復，并對落實初步設計批準文件的要求進行審查。8、建委對施工圖設計文件進行政策性審查，根據(jù)業(yè)主單位意見，核發(fā)技術性審查委托通知單。9、建委根據(jù)施工圖設計文件審查機構發(fā)出的建設工程施工圖設計文件審查報告，發(fā)放建設工程施工圖設計文件審查批準書。四、規(guī)劃報建圖審查階段，此階段辦理以下一般事項：1、公安消防支隊進行消防設計審查。2、人防辦進行人防設施審查。3、建委、市政部門、園林局、環(huán)保局、衛(wèi)生局按職責劃分對相關專業(yè)內(nèi)容和范圍進行審查。4、規(guī)劃部門對變更部分的規(guī)劃設計補充核準規(guī)劃設計條件，在建設單位繳納有關規(guī)費后，核發(fā)建設工程規(guī)劃許可證（副本）。五、施工報建階段，此階段辦理以下一般事項：1、建設單位辦理施工報建登記。2、建設方對工程進行發(fā)包，確定施工隊伍。招標類工程通過招標確定施工隊伍，非招標類工程直接發(fā)包。3、建委組織職能部門對工程開工條件進行審查，核發(fā)建筑工程施工許可證。 六、商品房預售許可階段，此階段辦理以下一般事項：由房地產(chǎn)管理部門辦理預售登記，核發(fā)商品房預售許可證。開發(fā)企業(yè)申請辦理商品房預售許可證應當提交下列證件（復印件）及資料：1、以下證明材料：（1）已交付全部土地使用權出讓金，取得土地使用權證書；（2）持有建設工程規(guī)劃許可證和施工許可證；（3）按提供預售的商品房計算，投入開發(fā)建設的資金達到工程建設總投資的25以上，并已經(jīng)確定施工進度和竣工交付日期。2、開發(fā)企業(yè)的營業(yè)執(zhí)照和資質等級證書；3、工程施工合同；4、商品房預售方案。預售方案應當說明商品房的位置、裝修標準、竣工交付日期、預售總面積、交付使用后的物業(yè)管理等內(nèi)容，并應當附商品房預售總平面圖、分層平面圖。七、建設工程竣工綜合驗收備案階段，此階段辦理以下一般事項：1、建筑工程質量監(jiān)督站（機構）對建設單位提供的竣工驗收報告進行備案審查。2、財政部門對建設項目應繳納的行政事業(yè)性收費和基金進行核實驗收。3、規(guī)劃部門、市政部門、水利局、環(huán)保局、文化局、衛(wèi)生局、公安消防支隊、園林局以及其他需要參加驗收的部門，按照法律、法規(guī)、規(guī)章的有關規(guī)定對相關專業(yè)內(nèi)容和范圍進行驗收。規(guī)劃部門根據(jù)上述部門和本部門驗收情況核發(fā)建設工程規(guī)劃許可證（正本）。4、建委綜合各部門驗收、審查意見，對符合審核標準和要