房地產(chǎn)開發(fā) 課程設(shè)計.doc

學(xué)習(xí)資料收集于網(wǎng)絡(luò)，僅供參考房 地 產(chǎn) 經(jīng) 營 與 管 理課 程 設(shè) 計專 業(yè)： 工 程 管 理 姓 名： 魏 磊&王 琳 學(xué) 號： 070602225&070602214 指導(dǎo)老師： 朱 老 師 日 期： 2010年12月 設(shè)計題目：房地產(chǎn)開發(fā)項目設(shè)計方案評價2010年 12 月房地產(chǎn)開發(fā)課程設(shè)計任務(wù)書一、課程設(shè)計小組成員： 組長：魏磊 班級：工程管理072 學(xué)號：070602225組員：王琳 班級：工程管理072 學(xué)號：070602214二、課程設(shè)計題目房地產(chǎn)開發(fā)項目規(guī)劃設(shè)計方案評價（武漢市硚口區(qū)） 對武漢市硚口區(qū)“紫潤明園”房地產(chǎn)開發(fā)項目，根據(jù)該項目詳細規(guī)劃設(shè)計，結(jié)合實地考察情況，對該規(guī)劃設(shè)計方案進行評價，并提出改進的意見。三、設(shè)計任務(wù)分工實地調(diào)查和網(wǎng)上查詢由王琳負責(zé)；數(shù)據(jù)整理和課程設(shè)計編寫由魏磊負責(zé)。四、課程設(shè)計進度計劃2010年20日到22日 進行有關(guān)武漢房地產(chǎn)市場的調(diào)查，以及相關(guān)數(shù)據(jù)的統(tǒng)計。2010年23日到26日 結(jié)合實地調(diào)查情況，針對硚口片區(qū)房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀進行數(shù)據(jù)計算分析，通過評價指標對比分析，從而提出投資開發(fā)的建議。五、課程設(shè)計實施途徑和措施相關(guān)數(shù)據(jù)和市場情況進行實地考察、圖書館和網(wǎng)上查詢等，分析部分則運用課本知識進行分析。主要運用工具是課本和網(wǎng)絡(luò)。六、課程設(shè)計正文房地產(chǎn)開發(fā)項目規(guī)劃設(shè)計方案評價目錄1、項目概況- 3 -（1）、武漢市房地產(chǎn)市場概況- 3 -（2）、武漢市硚口區(qū)房地產(chǎn)概況- 4 -（3）、本方案項目概況- 5 -2、開發(fā)項目環(huán)境適應(yīng)性評價- 5 -3、規(guī)劃設(shè)計方案綜合評價- 5 -（1）、評價方案的確定- 5 -（2）、評價指標的選擇- 5 -、投資利潤- 6 -、投資利潤率- 6 -、投資回收期- 6 -（3）、評價過程的實施- 7 -4、對評價結(jié)果的分析- 8 -（1）、房地產(chǎn)經(jīng)濟指標分析- 8 -（2）、房地產(chǎn)四象限模型分析- 8 -5、改進的意見和建議- 9 -1、項目概況（1）、武漢市房地產(chǎn)市場概況2008年，受國際金融危機的影響，武漢市房地產(chǎn)市場從快速增長期轉(zhuǎn)入了調(diào)整期。商品房銷售量、土地市場供應(yīng)量同比均有所下降，商品住房空置面積同比上升，市場中面臨著較大的問題與考驗。但從長遠發(fā)展看，房地產(chǎn)市場需求依然存在，有需求即有進一步發(fā)展的潛力，隨著國家“擴內(nèi)需、保增長”的經(jīng)濟發(fā)展思路進一步明確，在積極的財政政策和適度寬松的貨幣政策推動下，武漢房地產(chǎn)市場已逐漸迎來恢復(fù)性增長。到2009年，武漢市房地產(chǎn)開發(fā)完成投資為778.59億元，占全市社會固定資產(chǎn)的25.9%，同比增長36.7%，其中住房開發(fā)投資為498.04億元，同比增長17.19%，武漢市共計成交商品房99477套，比2008年增長82.3%，成交均價同比上升16.7%。到2010年，武漢市房地產(chǎn)市場發(fā)展更加穩(wěn)定和迅速。武漢市作為中心城市，有著良好的先天發(fā)展優(yōu)勢，無論在金融、流通、商貿(mào)、科技文娛，還是在城市基礎(chǔ)建設(shè)、能源等方面，都有著廣闊的市場開發(fā)潛力，良好的投資市場和人口數(shù)量的激增，影響了武漢市房地產(chǎn)市場的供需結(jié)構(gòu)。武漢市現(xiàn)有開發(fā)資質(zhì)的開發(fā)商就有近2000家，各類地產(chǎn)代理機構(gòu)有3000多家。另一方面，武漢地產(chǎn)市場的巨大消費潛力吸引了20余家全國一線開發(fā)商進駐。由此，不難看出，武漢房地產(chǎn)市場競爭激烈，市場需求巨大，并且在不斷增長。市場潛力增長迅速，需求明顯大于供求，房地產(chǎn)市場前景一片大好，而且，在國家有利政策的調(diào)控下，武漢市房地產(chǎn)市場必然會更加迅猛的發(fā)展。（2）、武漢市硚口區(qū)房地產(chǎn)概況硚口區(qū)位于湖北省武漢市主城區(qū)西北部長江、漢水交匯處，轄區(qū)東臨武漢中央商務(wù)區(qū)（CBD）和漢口商業(yè)中心區(qū)，南臨漢水緊接武漢經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)，西臨東方馬城，北臨臺商投資區(qū)，區(qū)轄面積41.92平方公里，下轄11個街道，132個社區(qū)和12個行政村，常住人口72.5萬人，是武漢市最具創(chuàng)新活力的中心城區(qū)和最具發(fā)展?jié)摿Φ慕?jīng)濟腹地。 進入新世紀，硚口著力轉(zhuǎn)換發(fā)展方式，全面加快老工業(yè)基地、傳統(tǒng)市場、舊城區(qū)和城中村“四大改造”，不斷壯大現(xiàn)代服務(wù)業(yè)、都市工業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)“三大產(chǎn)業(yè)”，走出了一條獨具特色的科學(xué)發(fā)展之路。以漢正街商貿(mào)旅游區(qū)、寶豐商務(wù)區(qū)、漢西中央采購區(qū)、古田商圈、濱水發(fā)展帶等重點功能區(qū)為依托，現(xiàn)代服務(wù)業(yè)迅猛發(fā)展：2500余家商貿(mào)企業(yè)、3000余家總代理總經(jīng)銷、近20家公司總部、14個世界500強分支機構(gòu)、10家星級賓館酒店、近30家金融機構(gòu)及瑞典宜家等一批具有輻射帶動作用的大項目，共同匯聚成人流、物流、資金流、信息流，托起硚口現(xiàn)代商貿(mào)業(yè)、現(xiàn)代物流業(yè)、文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)和新興服務(wù)業(yè)發(fā)展的一片天空。以硚口經(jīng)濟開發(fā)區(qū)為載體，先進制造業(yè)和生產(chǎn)性服務(wù)業(yè)方興未艾：憑借133家重點納稅企業(yè)和機械電子、電線電纜、包裝印刷3大優(yōu)勢產(chǎn)業(yè)群，硚口高擎武漢都市工業(yè)發(fā)展大旗，并整合國家級新材料產(chǎn)業(yè)基地、專利產(chǎn)業(yè)化試點基地等平臺資源，充分利用武漢城市圈的廣闊腹地，加快實施產(chǎn)業(yè)雙向轉(zhuǎn)移，大力發(fā)展循環(huán)經(jīng)濟，打造科技型、環(huán)保型、知識型、服務(wù)型的工業(yè)“頭腦經(jīng)濟”，老工業(yè)基地再次華麗轉(zhuǎn)身，煥發(fā)勃勃生機。以舊城改造和城中村改造為抓手，房地產(chǎn)業(yè)異軍突起：堅持土地集約利用，2003年以來累計開發(fā)竣工面積超過500萬平方米，一個個環(huán)境優(yōu)美的居民小區(qū)相繼建成，一幢幢富有現(xiàn)代氣息的商務(wù)樓宇拔地而起，大開發(fā)、大建設(shè)中的硚口實現(xiàn)了經(jīng)濟效益、環(huán)境效益和社會效益的多贏。 潮平兩岸闊，風(fēng)正一帆懸。沿著科學(xué)發(fā)展的軌道，朝著建設(shè)“兩型城區(qū)”的目標，厚積薄發(fā)的硚口已經(jīng)崛起成為武漢資源節(jié)約型、環(huán)境友好型產(chǎn)業(yè)發(fā)展的新高地。 改善社區(qū)環(huán)境、完善社區(qū)服務(wù)，132個社區(qū)成為居民安居樂業(yè)的溫馨港灣；以誠招商、以信留商，優(yōu)質(zhì)高效的政務(wù)環(huán)境營造出企業(yè)眼中的理想的投資興業(yè)天堂；百姓創(chuàng)家業(yè)、能人創(chuàng)企業(yè)，創(chuàng)造財富、創(chuàng)辦事業(yè)、創(chuàng)新業(yè)績的實踐全面展開；倡導(dǎo)和諧理念，培育文明新風(fēng)，連續(xù)五屆省級文明城區(qū)的榮譽是硚口崇尚文明、共建和諧最好的注解。（3）、本方案項目概況本方案是在硚口區(qū)開發(fā)普通高層住宅樓，使用土地面積30000平方米，容積率為5：1，建筑面積為150000平方米。建設(shè)期為2年。主要供中薪收入階層購買。2、開發(fā)項目環(huán)境適應(yīng)性評價近年來，在宏觀經(jīng)濟波動較大情況下，武漢經(jīng)濟基本面依舊比較健康，始終保持較高增速，為房地產(chǎn)的發(fā)展奠定了穩(wěn)固的基礎(chǔ)；武漢的對內(nèi)及對外交通格局將會在未來幾年內(nèi)出現(xiàn)較大的飛躍，對于房地產(chǎn)投資有明顯的促進作用。雖然目前政策面已經(jīng)“趨緊”可能，但和一線城市相比，武漢樓市價格漲幅較為平穩(wěn)；另外，根據(jù)政府部門的表態(tài)，未來武漢房地產(chǎn)行業(yè)的支柱產(chǎn)業(yè)特征不會改變，因此，對于調(diào)控政策實施細則的制定，地方政府可能會有一定的彈性；故從宏觀層面看，2010年武漢房地產(chǎn)市場仍將持續(xù)發(fā)展。受房地產(chǎn)市場持續(xù)旺銷影響，武漢土地市場復(fù)蘇，供應(yīng)量、成交量在全國十大城市都居前列；與此同時，武漢土地溢價水平卻遠遠低于其它城市；2009年，TOP10企業(yè)看好武漢發(fā)展前景，紛紛加大在漢土地儲備，武漢土地市場在2010年的后續(xù)升值潛力備受關(guān)注。2010年以來，武漢樓市新增供應(yīng)量一直偏低，住宅新開工面積同比始終保持負增長，但隨著市場的持續(xù)旺銷，土地市場再度火爆，許多新項目紛紛上馬，住宅新開工面積同比增長率在11月轉(zhuǎn)負為正，因此，預(yù)計在2011年樓市供應(yīng)量會出現(xiàn)明顯增加，新增供應(yīng)量和需求量嚴重不均衡的格局會得到扭轉(zhuǎn)。武漢樓市的銷量一直保持平穩(wěn)的旺銷態(tài)勢，供應(yīng)趨緊，需求旺盛，價格漲幅相對較小，市場整體走勢較為健康。預(yù)計2011年上半年，武漢樓市新推項目較多，需求依然較旺，房價也將保持穩(wěn)中有升的態(tài)勢。硚口區(qū)交通便利，人口稠密，主要是商貿(mào)業(yè)區(qū)，人口數(shù)量龐大，對房子的需求量將大大增加，本項目的規(guī)劃設(shè)計方案正好適應(yīng)于該地區(qū)。3、規(guī)劃設(shè)計方案綜合評價（1）、評價方案的確定本規(guī)劃設(shè)計方案是開發(fā)普通高層住宅樓（2）、評價指標的選擇采用經(jīng)濟指標評價中的靜態(tài)指標。如投資利潤，投資利潤率，投資回收期等。其指標計算如下：、投資利潤此方案用地30000平方米，土地費用為3000元/平方米，則土地使用費為9千萬元，容積率為5：1，則建筑面積為150000平方米，建筑安裝費用為4.8億元。預(yù)售樓價為7000元/平方米。如下表：（不考慮折現(xiàn)）項目項目土地（元/平方米）建筑安裝（元）預(yù)售樓價（元/平方米）稅前利潤費用30004.8億7000/面積（平方米）30000/150000/總計9千萬4.8億10.5億4.8億投資利潤4.8億、投資利潤率 此方案中房屋分三年銷售完畢。其銷售比率為40%，60%，40%。投資利潤率總利潤/銷售年限4.8億/31.6億投資利潤率*100% 1.6/（9千萬+4.8億）*100%28.1%項目投資利潤率越高，表明項目經(jīng)濟效益越好，否則表明效益欠佳或虧損。在利用投資利潤率進行評估時，首先要確定一個利潤率標準（例如20），當投資方案的投資利潤率高于此標準時則接受該投資方案，否則就拒絕該投資方案。投資利潤率對于快速評估一個壽命期較短項目方案的投資經(jīng)濟效果是有用的指標；當項目不具備綜合分析所需的詳細資料時，或在建設(shè)項目制定的早期階段或研究過程對其進行初步評估也是一個有實用意義的指標。該指標特別適用于工藝簡單而生產(chǎn)情況變化不大的項目方案的選擇和項目投資經(jīng)濟效果的最終評價。投資利潤率法主要有以下優(yōu)點：（1）經(jīng)濟意義易于理解，凈利潤是會計人員較為熟悉的概念；（2）使用簡單、方便；（3）考慮了投資壽命期內(nèi)所有年份的收益情況。其主要缺點在于：（1）沒有考慮資金的時間價值；（2）由于凈利潤只是會計上通用的概念，與現(xiàn)金流量有較大差異，因此投資利潤率并不能真正反映投資報酬率的高低。、投資回收期投資者通常期望所投入的資金能夠在較短的時間內(nèi)足額收回。用于衡量投資項目初始投資回收速度的評估指標稱為投資回收期，它是指以項目的凈收益抵償全部初始投資所需要的時間。投資回收期一般以年表示，從建設(shè)開始年算起。本項目建設(shè)期為2年，每年的投資額按總投資的平均算取。即年投資額為：2.85億。投資回收期一般以年表示，從建設(shè)開始年算起，其表達式為：式中 為投資回收期；CI為現(xiàn)金流入量；CO為現(xiàn)金流出量；為年的凈現(xiàn)金流量。投資回收期可根據(jù)現(xiàn)金流量表（全部投資）中累計凈現(xiàn)金流量計算求得。其計算公式為： 求出的投資回收期與行業(yè)的基準投資回收期比較，當時，表明項目投資能在規(guī)定的時間內(nèi)收回，經(jīng)濟效果好。 單位：億元年份12345凈現(xiàn)金流量2.852.853.53.53.5累計凈現(xiàn)金流量2.855.72.21.34.8投資回收期：2.2/3.5+33.6（年）求出的投資回收期與行業(yè)的基準投資回收期比較，當時，表明項目投資能在規(guī)定的時間內(nèi)收回，經(jīng)濟效果好。投資回收期法的主要優(yōu)點在于：（1）使用簡單、方便。主要體現(xiàn)在三個方面：一是評估指標計算較為簡單；二是采用該方法只需要確定投資項目前幾年的凈現(xiàn)金流量，而不必確定投資項目壽命期所有年份各年凈現(xiàn)金流量；三是不用確定貼現(xiàn)率。（2）投資回收期的經(jīng)濟意義易于理解。（3）在一定意義上考慮了投資風(fēng)險因素，因為通常投資回收期越短則投資風(fēng)險越小。正是由于投資回收期法具有以上優(yōu)點，所以對小投資項目評估時，經(jīng)常采用該方法，即使在對大型項目評估時，也經(jīng)常將此法與其他動態(tài)指標結(jié)合使用。投資回收期法的主要缺點有：（1）沒有考慮資金的時間價值，這一點體現(xiàn)在將不同年份的現(xiàn)金流量直接相加。（2）不考慮投資回收期以外各年凈現(xiàn)金流量，所以不利于對投資項目進行整體評估。（3）投資回收期標準的確定主要依賴決策者對風(fēng)險的態(tài)度。（3）、評價過程的實施評價指標主要是通過現(xiàn)有的數(shù)據(jù)運用公式而計算得來，然后通過各項指標進行經(jīng)濟分析和四象限模型分析。4、對評價結(jié)果的分析（1）、房地產(chǎn)經(jīng)濟指標分析該規(guī)劃設(shè)計方案的評價指標采用經(jīng)濟指標評價。其指標如下：投資利潤為：4.8億；投資利潤率為：28.1%；投資回收期為：3.6年。由以上三個指標可以看出；該方案的投資利潤較高，因此該方案可行；投資利潤率也超過基準投資利潤率，因此該方案的綜合經(jīng)濟效益較好，方案可行；投資回收期較低，因此該方案可以在較短的時間內(nèi)收回投資，投資項目初始投資回收速度，該方案可行。（2）、房地產(chǎn)四象限模型分析下圖是武漢市人口分布圖：城（郊）區(qū)土地面積年末人口人口密度（平方公里）（萬人）（人/平方公里）總 計8494.41768.10904江岸區(qū)64.2463.289851江漢區(qū)33.4346.0813785硚口區(qū)46.3953.7411584漢陽區(qū)108.3446.634304武昌區(qū)81.2290.9311196青山區(qū)45.8045.039832洪山區(qū)509.0067.651329蔡甸區(qū)11108.1048.05434江夏區(qū)2010.0066.37330東西湖區(qū)439.1923.60537漢南區(qū)287.7010.80375黃陂區(qū)2261.00110.76490新洲區(qū)1500.0095.17634圖1-2 人口分布圖由上圖不難看出，由于硚口區(qū)人口數(shù)量龐大，中薪收入階層占大部分，而且此開發(fā)項目是普通住宅，價格適合，因此，如果此項目一旦建成，那么需求量將明顯大幅增長，其他條件不變時，當新開發(fā)建設(shè)量增加時，資產(chǎn)市場的供給量增加，另一方面需求量也將增加，第一象限內(nèi)的使用需求曲線向右上方平移。如果此時供應(yīng)量不隨之上升，租金必然上升。提高后的租金會導(dǎo)致第二象限內(nèi)價格的提高，引發(fā)第三象限內(nèi)開發(fā)量的上升。最后導(dǎo)致第四象限內(nèi)存量的增大。如圖1-3所示，新的市場均衡為虛線構(gòu)成的矩形。存量（）S使用市場：決定租金D（R，Economy）=Sdd C開發(fā)量（）S=C-Ds(S=C/d) 空間消費市場： 存量的調(diào)整ic資產(chǎn)市場：決定價格第二象限P價格（元）P=R/ip=f(c)P=C(cost)資產(chǎn)投資市場：開發(fā)量R租金（元）四象限模型：房地產(chǎn)使用量需求變動此時，房地產(chǎn)市場上的租金、價格、開發(fā)量和存量都有了不同程度的增長。此項目的潛在市場分析正是按照這種模型發(fā)展的。在此項目中，開發(fā)量相對于價格來說富有彈性，因而，此方案很合理，新房將大賣。綜上所述，該方案投資利潤高，投資利潤率高，投資回收期較低，因此可以取得很好的經(jīng)濟效益，而且所帶來的風(fēng)險比較低。因而該規(guī)劃設(shè)計方案可行，且可行性較高。5、改進的意見和建議 該