2011年上半年成都房地產(chǎn)市場(chǎng)報(bào)告.doc

2011年上半年成都房地產(chǎn)市場(chǎng)報(bào)告 房地產(chǎn)門戶-搜房網(wǎng) 2011-12-21 21:34:00 來源：中成房業(yè) 序：無論政策風(fēng)云如何變幻，樓市永遠(yuǎn)不缺故事，成都限購(gòu)令出臺(tái)實(shí)施、存款準(zhǔn)備金率6次上調(diào)、加息等調(diào)控政策的連番襲擊下，2011年的成都樓市終于在忐忑中度過陰晴不定的上半年，限購(gòu)下各區(qū)銷售的“冷暖不一”、部分個(gè)盤“日銷過億”、土地市場(chǎng)“冰火兩重天”、商業(yè)地產(chǎn)“突出重圍”伴隨著“新國(guó)八條”的下達(dá)，2011年成都樓市再次拉開“調(diào)控大幕”。限購(gòu)令、加息、上調(diào)存款準(zhǔn)備金、一房一價(jià)2011年上半年，國(guó)務(wù)院和地方政府相繼出臺(tái)了一系列樓市調(diào)控政策，每一招都命中樓市要害。從2011年3月開始，成都主城區(qū)住宅產(chǎn)品和去年同期相比，發(fā)生了前所未有的逆轉(zhuǎn)，當(dāng)月銷售總套數(shù)僅為3106套，同比下降近60%，成都樓市住宅銷售下滑的序幕從此正式拉開。接下來的幾個(gè)月，成都樓市總成交與去年同期之比，繼續(xù)保持下滑趨勢(shì)，住宅與商業(yè)的地位開始移位，凸顯樓市在上半年的“拐點(diǎn)”性變化。成都樓市何去何從？為此，中成房業(yè)市場(chǎng)研究中心為您奉上2011上半年成都房地產(chǎn)市場(chǎng)報(bào)告，探討下半年樓市風(fēng)向。一、 政策篇1、 全國(guó)政策時(shí)間 措施 要點(diǎn)2011.1.20 央行上調(diào)存款類金融機(jī)構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率0.5個(gè)百分點(diǎn) 中國(guó)人民銀行決定，從2011年1月20日起，上調(diào)存款類金融機(jī)構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率0.5個(gè)百分點(diǎn)。2011.1.21 國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例條例規(guī)定，作出房屋征收決定的市、縣級(jí)人民政府對(duì)被征收人給予的補(bǔ)償包括：被征收房屋價(jià)值的補(bǔ)償；因征收房屋造成的搬遷、臨時(shí)安置的補(bǔ)償；因征收房屋造成的停產(chǎn)停業(yè)損失的補(bǔ)償。政府不得責(zé)成有關(guān)部門強(qiáng)制拆遷。2011.1.26 國(guó)務(wù)院房地產(chǎn)調(diào)控1號(hào)文件（新國(guó)八條） （1）對(duì)貸款購(gòu)買第二套住房的家庭，首付款比例不低于60%，貸款利率不低于基準(zhǔn)利率的1.1倍。（2）在一定時(shí)期內(nèi)，對(duì)已擁有2套及以上住房的當(dāng)?shù)貞艏用窦彝?、擁?套及以上住房的非當(dāng)?shù)貞艏用窦彝?、無法提供一定年限當(dāng)?shù)丶{稅證明或社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明的非當(dāng)?shù)貞艏用窦彝?，暫停在本行政區(qū)域內(nèi)向其售房。（3）合理確定本地區(qū)年度新建住房?jī)r(jià)格控制目標(biāo)，并于一季度向社會(huì)公布。2011.1.27 財(cái)政部:關(guān)于調(diào)整個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓營(yíng)業(yè)稅政策的通知 個(gè)人將購(gòu)買不足5年的住房對(duì)外銷售的，全額征收營(yíng)業(yè)稅；個(gè)人將購(gòu)買超過5年（含5年）的非普通住房對(duì)外銷售的，按照其銷售收入減去購(gòu)買房屋的價(jià)款后的差額征收營(yíng)業(yè)稅；個(gè)人將購(gòu)買超過5年（含5年）的普通住房對(duì)外銷售的，免征營(yíng)業(yè)稅。2011.1.28 上海重慶開征房產(chǎn)稅 上海于1月28日起對(duì)上海居民家庭新購(gòu)第二套及以上住房和非上海居民家庭的新購(gòu)住房征收房產(chǎn)稅，稅率因房?jī)r(jià)高低分別暫定為0.6和0.4。重慶從1月28日開始向個(gè)人房產(chǎn)征收房產(chǎn)稅。重慶主城9區(qū)內(nèi)存量增量獨(dú)棟別墅、新購(gòu)高檔商品房、外地炒房客在重慶購(gòu)第二套房，將被征收房產(chǎn)稅，其稅率為0.51.2。2011.2.1 商品房屋租賃管理辦法根據(jù)辦法，出租住房的，應(yīng)當(dāng)以原設(shè)計(jì)的房間為最小出租單位，人均租住建筑面積不得低于當(dāng)?shù)厝嗣裾?guī)定的最低標(biāo)準(zhǔn)。廚房、衛(wèi)生間、陽臺(tái)和地下儲(chǔ)藏室不得出租供人員居住。2011.2.24 央行上調(diào)存款類金融機(jī)構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率0.5個(gè)百分點(diǎn)。 中國(guó)人民銀行決定，從2011年2月24日起，上調(diào)存款類金融機(jī)構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率0.5個(gè)百分點(diǎn)。2011.3.22 國(guó)家發(fā)改委商品房銷售明碼標(biāo)價(jià)規(guī)定 從5月1日起商品房銷售實(shí)行一套一標(biāo)價(jià)，明確公示代收代辦收費(fèi)和物業(yè)服務(wù)收費(fèi),商品房經(jīng)營(yíng)者不得在標(biāo)價(jià)之外加收任何未標(biāo)明的費(fèi)用。 商品房銷售價(jià)格明碼標(biāo)價(jià)對(duì)外后,可以自行降價(jià),打折銷售,但漲價(jià)必須重新申報(bào)備案。2011.3.25 央行上調(diào)存款類金融機(jī)構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率0.5個(gè)百分點(diǎn)。 中國(guó)人民銀行決定，從2011年3月25日起，上調(diào)存款類金融機(jī)構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率0.5個(gè)百分點(diǎn)。2011.4.1 房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)管理辦法這是我國(guó)第一個(gè)專門規(guī)范房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行為的部門規(guī)章。該辦法明確房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)和人員不得從事賺取差價(jià)、協(xié)助簽訂陰陽合同、為不符合交易條件和禁止交易的房屋提供經(jīng)紀(jì)服務(wù)等違法違規(guī)行為。2011.4.21 央行上調(diào)存款類金融機(jī)構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率0.5個(gè)百分點(diǎn)。 中國(guó)人民銀行決定，從2011年4月21日起，上調(diào)存款類金融機(jī)構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率0.5個(gè)百分點(diǎn)。2011.5.1 國(guó)家發(fā)展改革委關(guān)于降低部分建設(shè)項(xiàng)目收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范收費(fèi)行為等有關(guān)問題的通知自5月1日起降低和規(guī)范住房交易手續(xù)費(fèi)、施工圖設(shè)計(jì)審查費(fèi)、部分行業(yè)環(huán)境影響評(píng)價(jià)收費(fèi)和招標(biāo)代理服務(wù)費(fèi)等收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)和行為。2011.5.12 國(guó)家發(fā)展改革委辦公廳關(guān)于開展商品房銷售明碼標(biāo)價(jià)專項(xiàng)檢查的通知 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)違反明碼標(biāo)價(jià)規(guī)定未實(shí)行一套一標(biāo)，按價(jià)格法和價(jià)格違法行為行政處罰規(guī)定，每套處5000元罰款。構(gòu)成價(jià)格欺詐的，責(zé)令改正，沒收違法所得，并處違法所得5倍以下罰款；沒有違法所得，處5萬元以上50萬元以下罰款。2011.5.12 國(guó)土資源部關(guān)于加強(qiáng)保障性安居工程用地管理有關(guān)問題的通知明確提出要防范和杜絕擅自利用農(nóng)村集體土地興建公租房，嚴(yán)肅查處小產(chǎn)權(quán)房，維護(hù)良好的管地用地秩序。2011.5.18 央行上調(diào)存款類金融機(jī)構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率0.5個(gè)百分點(diǎn)。 中國(guó)人民銀行決定，從2011年5月18日起，上調(diào)存款類金融機(jī)構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率0.5個(gè)百分點(diǎn)。2011.5.26 關(guān)于報(bào)送年度商品房項(xiàng)目預(yù)（銷）售計(jì)劃和商品房預(yù)售方案有關(guān)事項(xiàng)的通知征求意見稿要求各開發(fā)企業(yè)，按時(shí)報(bào)送年度商品房項(xiàng)目預(yù)（銷）售計(jì)劃，如實(shí)填報(bào)年度商品房項(xiàng)目預(yù)（銷）售計(jì)劃表，在每年1月31日前報(bào)送至廣州市房屋交易監(jiān)管中心。不報(bào)銷售計(jì)劃不發(fā)預(yù)售許可證。2011.6.1 新規(guī)劃管理建筑面積計(jì)算辦法自6月1日起，廣州將實(shí)施新的規(guī)劃管理建筑面積計(jì)算辦法，嚴(yán)厲遏制開發(fā)商偷面積行為。其中規(guī)定，陽臺(tái)、入戶花園要算全部面積。2011.6.7 住建部國(guó)有土地上房屋征收評(píng)估辦法房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)由被征收人在規(guī)定時(shí)間內(nèi)協(xié)商選定；在規(guī)定時(shí)間內(nèi)協(xié)商不成的，由房屋征收部門通過組織被征收人按照少數(shù)服從多數(shù)的原則投票決定，或者采取搖號(hào)、抽簽等隨機(jī)方式確定。2011.6.20 央行上調(diào)存款類金融機(jī)構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率0.5個(gè)百分點(diǎn)。 中國(guó)人民銀行決定，從2011年6月20日起，上調(diào)存款類金融機(jī)構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率0.5個(gè)百分點(diǎn)。2、 成都政策時(shí)間 措施 要點(diǎn)2011.1.26 房屋共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修項(xiàng)目分類 四川首個(gè)涉及房屋共用部位項(xiàng)目劃分的區(qū)域性地方標(biāo)準(zhǔn)房屋共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修項(xiàng)目分類已通過省質(zhì)監(jiān)局批準(zhǔn)，并正式實(shí)施。這是全國(guó)首次以地方標(biāo)準(zhǔn)的形式來規(guī)范房屋共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修、管理行為，在行業(yè)內(nèi)具有廣泛指導(dǎo)意義。2011.2.15 落實(shí)國(guó)八條 成都出臺(tái)房地產(chǎn)調(diào)控細(xì)則關(guān)于貫徹落實(shí)國(guó)務(wù)院進(jìn)一步加快推進(jìn)住房保障做好房地產(chǎn)調(diào)控工作要求的實(shí)施意見通過加快保障性住房建設(shè)、加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)管、暫時(shí)實(shí)行住房限購(gòu)措施等方式，維護(hù)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展態(tài)勢(shì)。一、進(jìn)一步加大保障性住房建設(shè)力度。進(jìn)一步加大保障性住房建設(shè)力度，提高住房保障標(biāo)準(zhǔn)，擴(kuò)大住房保障范圍，加強(qiáng)監(jiān)管，確保住房保障公平公正。二、進(jìn)一步落實(shí)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控措施。努力實(shí)現(xiàn)新建住房?jī)r(jià)格控制目標(biāo)，進(jìn)一步強(qiáng)化房地產(chǎn)市場(chǎng)管理和監(jiān)督檢查，主城區(qū)暫時(shí)實(shí)行住房限購(gòu)政策。2011.3.30 成都市人民政府辦公廳發(fā)布關(guān)于公布2011年度新建住房?jī)r(jià)格控制目標(biāo)的通知成都2011年度新建住房?jī)r(jià)格控制目標(biāo)公布如下：加大住房保障力度，進(jìn)一步擴(kuò)大住房保障覆蓋面，廉租住房應(yīng)保盡保，公共租賃住房保障能力明顯提高，新建普通住房?jī)r(jià)格漲幅明顯低于全市本年度城鄉(xiāng)居民人均可支配收入的增長(zhǎng)幅度。2011.3.31 四川32個(gè)城市公布新建住房?jī)r(jià)格控制目標(biāo)截至31日下午，我省18個(gè)設(shè)區(qū)城市和14個(gè)縣級(jí)市已全部按照國(guó)務(wù)院和省政府相關(guān)規(guī)定，公布今年新建住房?jī)r(jià)格控制目標(biāo)。約80%的城市公布的是低于城鄉(xiāng)居民人均可支配收入增長(zhǎng)幅度，部分城市公布的是低于人均GDP增長(zhǎng)幅度，也有少數(shù)城市目標(biāo)兼顧了兩項(xiàng)指標(biāo)。2011.3.31 關(guān)于進(jìn)一步規(guī)范中心城區(qū)單位集資建房有關(guān)問題的通知通知正式公布，只允許距離城區(qū)較遠(yuǎn)的獨(dú)立工礦企業(yè)和住房困難戶較多的企業(yè)，且符合相應(yīng)條件前提下利用單位自用土地進(jìn)行集資建房，政府機(jī)關(guān)、事業(yè)單位一律不得組織職工集資建房。單位集資建房只能向符合經(jīng)濟(jì)適用住房供應(yīng)條件的家庭出售，房屋面積60平方米左右，價(jià)格不高于經(jīng)濟(jì)適用住房的最高限價(jià)。2011.3.31 關(guān)于2011年第一次公布成都市中心城區(qū)享受優(yōu)惠政策普通住房平均交易價(jià)格的通知根據(jù)住房市場(chǎng)價(jià)格變化情況，并報(bào)經(jīng)市政府同意，現(xiàn)將調(diào)整后我市中心城區(qū)（五城區(qū)，含高新區(qū)，下同）享受優(yōu)惠政策普通住房平均交易價(jià)格公布如下：二環(huán)以內(nèi)：9980元/平方米；二環(huán)至三環(huán)之間：7500元/平方米；三環(huán)以外： 7400元/平方米。2011.4.6 關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)商品住房?jī)r(jià)格監(jiān)管的通知成都市城鄉(xiāng)房產(chǎn)管理局、成都市發(fā)改委聯(lián)合印發(fā)了關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)商品住房?jī)r(jià)格監(jiān)管的通知，明確商品住房?jī)r(jià)格實(shí)行申報(bào)備案管理，申報(bào)的平均價(jià)格不得高于同時(shí)期同地段同品質(zhì)樓盤成交均價(jià)；商品住房的申報(bào)價(jià)格一經(jīng)確定，不得上調(diào)。2011.4.6 成都市中心城區(qū)限價(jià)商品住房申請(qǐng)審核配售及監(jiān)督管理暫行辦法對(duì)成都市限價(jià)商品住房的申請(qǐng)條件、申請(qǐng)程序、銷售價(jià)格、限購(gòu)面積以及上市交易等問題作出全面規(guī)定，年收入7萬元以下(單身居民年收入在3.5萬元以下)，并符合其他相關(guān)規(guī)定的家庭可申請(qǐng)購(gòu)買限價(jià)房。2011.4.6 成都市限價(jià)商品住房銷售規(guī)則限價(jià)商品住房實(shí)行政府定價(jià)，銷售價(jià)格比同地段同品質(zhì)商品住房市場(chǎng)價(jià)低15%-20%。限價(jià)商品住房配售標(biāo)準(zhǔn)為單身居民購(gòu)買面積不超過50平方米、2人家庭購(gòu)買面積不超過75平方米、3人及以上家庭購(gòu)買面積不超過90平方米，超過限購(gòu)面積部分，按市場(chǎng)價(jià)購(gòu)買。2011.4.8 成都市城鄉(xiāng)房地產(chǎn)抵押融資擔(dān)保評(píng)估操作規(guī)則（試行）成都市城鄉(xiāng)房地產(chǎn)抵押融資擔(dān)保評(píng)估操作規(guī)則2011.4.18 關(guān)于進(jìn)一步明確申購(gòu)經(jīng)濟(jì)適用住房的家庭收入認(rèn)定有關(guān)事項(xiàng)的通知 就申購(gòu)經(jīng)濟(jì)適用住房的家庭收入認(rèn)定有關(guān)事項(xiàng)通知如下：家庭年收入5萬元以下，戶籍屬于成都市行政區(qū)域；家庭成員擁有兩人（含兩人）以上，其中主申請(qǐng)人在主城區(qū)繳納綜合社會(huì)保險(xiǎn)或城鎮(zhèn)職工社會(huì)保險(xiǎn)；在成都行政區(qū)域內(nèi)城鎮(zhèn)無城市自有產(chǎn)權(quán)住房。2011.6.1 關(guān)于經(jīng)濟(jì)適用住房上市交易有關(guān)問題的補(bǔ)充通知關(guān)于經(jīng)濟(jì)適用住房上市交易有關(guān)問題的補(bǔ)充通知中成看點(diǎn)：樓市調(diào)控方向一：抑制投資投機(jī)需求。主要舉措有：1、差別化信貸政策；2、限購(gòu)政策；3、上調(diào)住房公積金貸款利率。雖有誤傷“剛需”之嫌，但“三限”組合政策為歷年調(diào)控力度之最，有效遏制了房地產(chǎn)市場(chǎng)瘋狂上漲的勢(shì)頭。樓市調(diào)控方向二：增加住房特別是保障房供應(yīng)。主要舉措有：1、大幅增加土地供給，提高保障房用地的比重；2、通過減免稅費(fèi)，鼓勵(lì)保障房建設(shè)；3、金融支持保障房建設(shè)。保障房的大量供應(yīng)，改變了住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)的格局，“住房雙軌制”的苗頭初現(xiàn)，但保障房的資金落實(shí)情況、各地方政府保障房建設(shè)落實(shí)情況還有待市場(chǎng)檢驗(yàn)。樓市調(diào)控方向三：加強(qiáng)市場(chǎng)管理，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展。2011年上半年政府還出臺(tái)了系列政策，在企業(yè)融資、土地開發(fā)、商品房交易等環(huán)節(jié)加強(qiáng)管理，規(guī)范房地產(chǎn)企業(yè)及相關(guān)人員行為，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展。中國(guó)樓市永遠(yuǎn)不缺監(jiān)管政策，但究竟監(jiān)管力度如何，還要看地方政府及相關(guān)部門的監(jiān)管執(zhí)行情況。二、 土地篇1、 上半年土地供需總體情況2011年1-6月，全市累計(jì)推出土地約4142畝，成交面積約7013畝，成交金額約205億元（成交面積多于推出面積是由于去年推出土地于今年1月份成交）；其中主城區(qū)累計(jì)推出約1730畝，成交約2364畝，成交金額約125.7億元；郊區(qū)累計(jì)推出約2412畝，成交約4649畝，成交金額約79.4億元；1-6月成交土地全市累計(jì)可開發(fā)量約為1567.6萬方，其中市區(qū)約651萬方，郊區(qū)約916萬方。注：圖表數(shù)據(jù)為商住用地，未計(jì)算保障房及工業(yè)用地2、 上半年土地推出情況受限購(gòu)、限貸影響，2011年上半年土地放量大幅銳減，主要以經(jīng)適房用地及配套設(shè)施用地為主，土地市場(chǎng)較為冷清。根據(jù)成都市國(guó)土資源局網(wǎng)站公布的土地拍賣掛牌公告，2011年上半年全市商住土地供應(yīng)為57宗，總面積約4142畝，規(guī)模環(huán)比下降79.45%，同比下降73.13%。就上半年成都市各行政區(qū)域供給土地而言，雙流、成華區(qū)、新都區(qū)位列前三，目前房地產(chǎn)發(fā)展重心集中在郊縣。注：圖表數(shù)據(jù)為商住用地，工業(yè)略3、 上半年土地成交規(guī)模情況由于市場(chǎng)政策調(diào)控的影響，企業(yè)拿地更顯謹(jǐn)慎，2011年上半年成交規(guī)模及金額均出現(xiàn)大幅下降。2011年上半年全市共出讓土地88宗，總成交面積7013畝，成交金額205.01億元。成交面積環(huán)比下降46.80%，同比下降58.17%；成交金額環(huán)比下降45.00%，同比下降35.63%。4、 上半年土地成交價(jià)格2011年上半年全市平均成交地價(jià)306萬/畝，環(huán)比上升8.13%，同比上升61.05%。從各行政區(qū)域成交地價(jià)來看，主城區(qū)平均成交地價(jià)均保持在650萬/畝以上（高新區(qū)452萬/畝）；郊縣邛崍市成交地價(jià)高達(dá)343萬/畝，其次是崇州310萬/畝。樓面地價(jià)：武侯區(qū)以平均樓面價(jià)3660元/排在主城區(qū)首位，郊縣邛崍1794元/位列榜首，其次是崇州1590元/。整體來說，土地價(jià)格總體震蕩上升，但成交價(jià)格較去年同期仍有小幅上升，地價(jià)的不斷上漲，必定會(huì)拉高房?jī)r(jià)。2011年上半年全市平均成交地價(jià)292萬/畝，環(huán)比下降3.18%，同比上升53.68%。注：圖表數(shù)據(jù)為商住用地，工業(yè)略5、 上半年成交地塊一覽(請(qǐng)見附件一)中成看點(diǎn)：受國(guó)家宏觀調(diào)控影響，2011年上半年成都市土地推出量大幅下降，成交地價(jià)普遍偏低。其中上半年供應(yīng)土地主要集中在1月、5月、6月， 2-4月連續(xù)3月無商品住宅用地供應(yīng)，主要以保障房用地及各種配套設(shè)施用地供應(yīng)為主，這種冷清局面形成的原因有：一、成都實(shí)施“持證準(zhǔn)入”等制度影響了企業(yè)的拿地?zé)崆?，二、宏觀調(diào)控背景下，國(guó)家大力抓保障房建設(shè)，商品房土地供應(yīng)暫緩；三、一季度處于傳統(tǒng)土地市場(chǎng)淡季；四、房地產(chǎn)市場(chǎng)面臨越發(fā)嚴(yán)厲的宏觀調(diào)控，以及成都年初先后發(fā)布的住房限購(gòu)令和房?jī)r(jià)調(diào)控目標(biāo)，使得房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入觀望狀況，開發(fā)商拿地越發(fā)謹(jǐn)慎，而政府對(duì)土地市場(chǎng)也處于兩難境地。隨著政策調(diào)控的延續(xù)及政策收緊，2011年下半年土地供應(yīng)量將有所減少，土地市場(chǎng)很難出現(xiàn)繁榮景象。住宅市場(chǎng)的持續(xù)調(diào)控催熱商業(yè)和辦公市場(chǎng)，預(yù)計(jì)年底商辦用地規(guī)模將進(jìn)一步擴(kuò)大，競(jìng)爭(zhēng)也將增強(qiáng)。三、 商品房篇2011年1-5月份，成都市行政區(qū)域內(nèi)核準(zhǔn)開工建設(shè)商品住宅項(xiàng)目379個(gè)；開工面積2295.36萬平方米。以雙流開工面積最大，高新、新都分居二、三。據(jù)調(diào)查，2011年1-5月份，成都市行政區(qū)域內(nèi)核準(zhǔn)開工建設(shè)項(xiàng)目737個(gè)，比去年同期減少94個(gè)；開工面積3092.48萬平方米，比去年同期增長(zhǎng)11.46；工程造價(jià)587.61億元，比去年同期增長(zhǎng)47.27。全市商品住宅開工379個(gè)，比去年同期減少14個(gè)；開工面積2295.36萬平方米，比去年同期增長(zhǎng)27.82；工程造價(jià)452.63億元，比去年同期增長(zhǎng)74.75%。其中：五城區(qū)（含高新區(qū)）范圍內(nèi)核準(zhǔn)開工建設(shè)項(xiàng)目233個(gè)，比去年同期減少43個(gè)；開工面積1231.57萬平方米，比去年同期下降2%；工程造價(jià)229.33億元，比去年同期增長(zhǎng)32.58%。五城區(qū)（含高新區(qū)）范圍內(nèi)商品住宅開工113個(gè)，與去年增加3個(gè)；開工面積861.95萬平方米，比去年同期增長(zhǎng)16.82 %；工程造價(jià)162.51億元，比去年同期增長(zhǎng)63.21%。在全市范圍內(nèi)，按工程項(xiàng)目類別分，開工面積排前三位的分別為：商品住宅占總面積的74.22；商業(yè)項(xiàng)目占總面積的6.29;工業(yè)項(xiàng)目占總面積的6.23。在全市范圍內(nèi)開工面積排前三位的分別是：雙流占總面積的13.32；高新區(qū)占總面積的12.66%；新都占總面積的9.08%。1、各物業(yè)類型新增供給1.1、 商品房新增2011年上半年成都市累計(jì)新增商品房156742套，規(guī)模為1575萬，新增套數(shù)環(huán)比下降13.83%，同比上升15.34%，規(guī)模環(huán)比下降14.42%，同比上升18.22%。1.2、 住宅新增2011年上半年成都市累計(jì)新增住宅138416套，規(guī)模為1379萬，新增套數(shù)環(huán)比下降11.06%，同比上升17.97%，規(guī)模環(huán)比下降10.75%，同比上升18.31%。1.3、 別墅新增2011年上半年成都市累計(jì)新增別墅3837套，規(guī)模為76萬，新增套數(shù)環(huán)比下降19.19%，同比下降18.71%，規(guī)模環(huán)比下降30.42%，同比下降20.03%。1.4、 商業(yè)新增2011年上半年成都市累計(jì)新增商業(yè)8723套，規(guī)模為110萬，新增套數(shù)環(huán)比下降23.40%，同比下降8.82%，規(guī)模環(huán)比下降21.79%，同比上升10.69%。1.5、 寫字樓新增2011年上半年成都市累計(jì)新增寫字樓9598套，規(guī)模為86萬，新增套數(shù)環(huán)比下降35.49%，同比上升7.18%，規(guī)模環(huán)比下降44.37%，同比上升28.83%。1.6、 各方位新增從各物業(yè)類型方位新增來看，住宅新增主要集中在城南，其次是城西、城東；商業(yè)新增以城南為主力；寫字樓新增城南占絕對(duì)比例。從整體來看，目前城南區(qū)域房地產(chǎn)發(fā)展較為成熟，各物業(yè)類型新增放量較大，區(qū)域未來發(fā)展?jié)摿^大。 2、各物業(yè)類型成交2.1、 商品房成交2011年上半年成都市累計(jì)成交商品房137328套，規(guī)模為1372萬，成交套數(shù)環(huán)比下降24.44%，同比上升31.85%，規(guī)模環(huán)比下降21.98%，同比上升31.08%。2.2、 住宅成交2011年上半年成都市累計(jì)成交住宅119292套，規(guī)模為1203萬，成交套數(shù)環(huán)比下降22.31%，同比上升29.33%，規(guī)模環(huán)比下降20.64%，同比上升27.34%。2.3、 別墅成交2011年上半年成都市累計(jì)成交別墅3502套，規(guī)模為76萬，成交套數(shù)環(huán)比下降32.21%，同比下降13.57%，規(guī)模環(huán)比下降32.48%，同比下降12.87%。2.4、 商業(yè)成交2011年上半年成都市累計(jì)成交商業(yè)8563套，規(guī)模為87萬，成交套數(shù)環(huán)比下降44.53%，同比上升19.76%，規(guī)模環(huán)比下降39.09%，同比上升29.94%。2.5、寫字樓成交2011年上半年成都市累計(jì)成交寫字樓9276套，規(guī)模為79萬，成交套數(shù)環(huán)比下降21.42%，同比上升95.24%，規(guī)模環(huán)比下降12.74%，同比上升127.05%。2.6、各方位成交從各物業(yè)類型方位成交來看，無論是住宅、商業(yè)還是寫字樓，城南均排在首位。3、各物業(yè)類型銷售排行榜4、各物業(yè)類型存量4.1、商品房存量截至2011年6月底，成都市商品房存量為238086套，規(guī)模為2615萬，存量套數(shù)環(huán)比上升11.63%，同比上升40.00%，規(guī)模環(huán)比上升10.33%，同比上升38.84%。4.2、住宅存量截至2011年6月底，成都市住宅存量為171789套，規(guī)模為1887萬，存量套數(shù)環(huán)比上升14.39%，同比上升48.36%，規(guī)模環(huán)比上升12.14%，同比上升41.66%。4.3、別墅存量截至2011年6月底，成都市別墅存量為10645套，規(guī)模為230萬，存量套數(shù)環(huán)比上升5.91%，同比上升8.69%，規(guī)模環(huán)比上升2.76%，同比上升8.41%。4.4、商業(yè)存量截至2011年6月底，成都市商業(yè)存量為39944套，規(guī)模為458萬，存量套數(shù)環(huán)比上升8.15%，同比上升13.31%，規(guī)模環(huán)比上升9.36%，同比上升20.27%。4.5、寫字樓存量截至2011年6月底，成都市寫字樓存量為24471套，規(guī)模為245萬，存量套數(shù)環(huán)比上升2.30%，同比上升45.14%，規(guī)模環(huán)比上升2.10%，同比上升67.50%。中成看點(diǎn)：新開工面積持續(xù)上升，住宅供應(yīng)增加；2011年上半年經(jīng)受了“三限”政策影響，以及央行的不斷提升存款準(zhǔn)備金率，收緊房貸政策，致使住宅成交大幅下降，但相對(duì)去年同期仍有上升，但從整體市場(chǎng)來看，價(jià)格下調(diào)這一調(diào)控核心目標(biāo)上半年并未體現(xiàn)出來，預(yù)計(jì)年底將出現(xiàn)量升價(jià)跌態(tài)勢(shì)，開發(fā)商將接受市場(chǎng)嚴(yán)峻考驗(yàn)。調(diào)控有限，商業(yè)市場(chǎng)加速發(fā)展，特別是限購(gòu)、限貸后，商業(yè)地產(chǎn)開始成為投資者關(guān)心的主題，無論是開發(fā)商還是個(gè)人投資者，均表示看好未來商業(yè)市場(chǎng)的發(fā)展，并逐步加大投入。中國(guó)經(jīng)濟(jì)的持續(xù)向好，商業(yè)地產(chǎn)租金穩(wěn)步上漲及高租金回報(bào)率是他們一致看好商業(yè)地產(chǎn)的理由。在宏觀調(diào)控大背景下，住宅市場(chǎng)遇冷，部分開發(fā)商開始把目光瞄準(zhǔn)了商業(yè)地產(chǎn)，一方面商業(yè)能夠充分散整體經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，另一方面商業(yè)地產(chǎn)的租金能夠在未來提供穩(wěn)定的現(xiàn)金流，例如保利、藍(lán)光、綠地等企業(yè)6月分別舉行了商業(yè)地產(chǎn)房交會(huì)，均取得了不錯(cuò)的銷售成績(jī)。商業(yè)地產(chǎn)目前尤為火熱，預(yù)計(jì)這種趨勢(shì)還將延續(xù)。四、 二手房市場(chǎng)篇2011年上半年成都市主城區(qū)二手房共成交13966套，環(huán)比下降48.43%，同比下降34.16%。受限購(gòu)及限貸影響，主城區(qū)二手房成交下降明顯。就行政區(qū)域二手房成交而言，金牛區(qū)成交量最大，其次是武侯區(qū)、青羊區(qū)。（數(shù)據(jù)來源：成都市房管局）中成看點(diǎn)：與新房一樣，受限購(gòu)、限貸影響，成都市主城區(qū)二手住宅成交跌入低谷，2011年上半年成交量與近兩年成交相比，環(huán)比降幅在30%-60%不等。從成交客戶結(jié)構(gòu)來看，市場(chǎng)主要以剛需為主體，尤其是限購(gòu)后，投資客戶大幅減少，預(yù)計(jì)后期成交將持續(xù)小幅下滑。五、 新開樓盤篇1、 新開樓盤情況2011年上半年累計(jì)新開樓盤265個(gè)，個(gè)數(shù)較2010年下半年上升32.50%，較去年同期上升87.94%。受各種調(diào)控政策影響，上半年新推樓盤較多，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)較為激烈。2、 新開樓盤一覽表(見附件2)中成看點(diǎn)：2011年上半年新開盤個(gè)數(shù)創(chuàng)歷史之最，受政策影響，開發(fā)商紛紛出貨銷售，上半年累計(jì)新開項(xiàng)目265個(gè)，從新開項(xiàng)目銷售情況來看，受限購(gòu)政策影響，主城區(qū)項(xiàng)目普遍銷售較差，高性價(jià)比樓盤及低價(jià)入市項(xiàng)目受市場(chǎng)熱捧，如佳兆業(yè)君匯上品開盤當(dāng)日銷售愈千套，中德英倫聯(lián)邦開盤即售罄。預(yù)計(jì)下半年新開項(xiàng)目會(huì)持續(xù)增加，新增供應(yīng)將在9、10月集中放量，年底樓市競(jìng)爭(zhēng)將更加激烈。六、 保障房篇（詳情見附件3）2月15日，成都市房管、發(fā)改、財(cái)政、國(guó)土、地稅、金融等部門聯(lián)合發(fā)出關(guān)于貫徹落實(shí)國(guó)務(wù)院進(jìn)一步加快推進(jìn)住房保障做好房地產(chǎn)調(diào)控工作要求的實(shí)施意見明確了成都市2011年以及“十二五”期間保障性住房建設(shè)目標(biāo)。2011年，全市將新建、改建、采購(gòu)、租賃、配建保障性住房和改造棚戶區(qū)住房達(dá)到400萬平方米，超過前3年保障性住房建設(shè)總量的兩倍。其中，廉租住房40萬平方米，經(jīng)濟(jì)適用住房35萬平方米，限價(jià)商品住房77萬平方米，公共租賃住房204萬平方米，棚戶區(qū)改造住房44萬平方米?！笆濉逼陂g，全市計(jì)劃建設(shè)保障性住房和改造棚戶區(qū)住房將達(dá)到2000萬平方米，是“十一五”期間保障性住房建設(shè)量的5.6倍。1、 成都保障房土地供應(yīng)從今年2月份至5月底，成都市國(guó)土局先后以行政劃撥、協(xié)議出讓等形式在成都市五城區(qū)確立了19塊地用于保障房建設(shè)（如圖4），合計(jì)約900畝，按照容積率4.5計(jì)算，已確立的保障房用地可建面積約為270萬方。照這樣計(jì)算，成都市今年實(shí)現(xiàn)400萬平米的保障房供應(yīng)在土地供應(yīng)上完全可以完成目標(biāo)。（未計(jì)算區(qū)縣保障房供地計(jì)劃）據(jù)了解，限價(jià)商品房、經(jīng)濟(jì)適用住房都是政府提供政策優(yōu)惠、限定套型面積和銷售價(jià)格、按照合理標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)，面向城市中低收入住房困難家庭供應(yīng)，具有保障性質(zhì)的政策性住房。成都市限價(jià)房、經(jīng)適房在保障對(duì)象、戶型面積、上市交易、銷售價(jià)格上有所不同。而特別需要明確的是，經(jīng)適房擁有有限產(chǎn)權(quán)，上市交易需補(bǔ)繳增值收益的60%作為土地出讓金，而限價(jià)房擁有完全產(chǎn)權(quán)，5年后上市交易不用補(bǔ)繳任何款項(xiàng)。成都市五城區(qū)保障房用地計(jì)劃中成看點(diǎn)：由于過去保障房不足，長(zhǎng)久以來我國(guó)主要依靠商品房解決住房需求?，F(xiàn)在大規(guī)模的保障房介入，市場(chǎng)生產(chǎn)的商品房和計(jì)劃供給的保障房在絕對(duì)數(shù)量上的差距將被縮小，甚至漸成均勢(shì)，紙面上爭(zhēng)論多年的“住房雙軌制”輪廓已經(jīng)初現(xiàn)。從理論上來說，保障房保障中低收入人群居住權(quán)利，商品房滿足居民住房改善、投資和享受需求，這種“住房雙軌制”兩者之間是不會(huì)有競(jìng)爭(zhēng)出現(xiàn)的。但是由于長(zhǎng)期以來我國(guó)主要依靠商品房來解決民眾的居住問題，這也使得部分“剛需”客戶選擇購(gòu)買商品房來滿足基本居住要求，在不斷完善的住房保障體系下，這部分客群自然會(huì)回歸到住房保障體系下，優(yōu)先選擇購(gòu)買保障性住房，待經(jīng)濟(jì)實(shí)力達(dá)到一定水平，再選擇購(gòu)買商品房改善居住條件或者進(jìn)行投資。因此，在保障房建設(shè)的初期，會(huì)分流現(xiàn)有部分商品房剛需客戶到保障房中來。在目前的供應(yīng)態(tài)勢(shì)下，商品房涵蓋了購(gòu)房者的所有多層次需求，基本居住、投資、改善居住、享受型居住、資源占有等等。而滿足購(gòu)房者基本需求的產(chǎn)品主要是90平米以下中小戶型。保障房的戶型、面積與建筑結(jié)構(gòu)、外立面等，與現(xiàn)有市場(chǎng)上的這類中小戶型產(chǎn)品相差不大；并且，保障房在5年后均可上市交易，具有低價(jià)優(yōu)勢(shì)的大量保障房的建設(shè)將給普通商品房市場(chǎng)中小戶型產(chǎn)品帶來沖擊，90平米以下的中小戶型商品房面臨著剛需客戶的流失。在這樣的市場(chǎng)條件下，中小戶型商品房只有在物業(yè)服務(wù)、交通位置、物業(yè)配套等方面下足功夫，才能緩沖保障房帶來的沖擊。七、 個(gè)案篇依據(jù)上半年成交排行榜分析個(gè)案項(xiàng)目成交情況1、 住宅代表樓盤1.1南湖國(guó)際社區(qū)項(xiàng)目名稱 南湖國(guó)際社區(qū) 開發(fā)商 森宇地產(chǎn)地址 雙流縣人南延線（南湖度假風(fēng)景區(qū)內(nèi)）總占地(畝） 6000 總建筑面積（萬） 150物業(yè)類型 電梯高層 容積率 5.0戶型面積 179-276 銷售價(jià)格 8500元/l 南湖國(guó)際社區(qū)以良好的居住環(huán)境，大盤的尺度贏得了許多客戶的青睞，上半年以3102套的銷售業(yè)績(jī)位居住宅排行榜首位；1.2佳兆業(yè).麗晶港、君匯上品項(xiàng)目名稱 佳兆業(yè).麗晶港 開發(fā)商 佳兆業(yè)地產(chǎn)地址 溫江涌泉東路88號(hào)（光華大道與公金路交匯處）總占地(畝） 225 總建筑面積（萬） 75物業(yè)類型 電梯高層 容積率 3.9戶型面積 72-141 銷售價(jià)格 5700元/項(xiàng)目名稱 佳兆業(yè).君匯上品 開發(fā)商 佳兆業(yè)地產(chǎn)地址 雙流縣南湖國(guó)際風(fēng)景區(qū)兩江交匯處（二江寺古橋旁）總占地(畝） 274 總建筑面積（萬） 104物業(yè)類型 電梯高層 容積率 4.2戶型面積 85-148 銷售價(jià)格 5650元/l 佳兆業(yè)地產(chǎn)旗下項(xiàng)目“麗晶港”以1315套銷售成績(jī)位列住宅排行榜第二，肩負(fù)著回款10億的重任，項(xiàng)目“君匯上品”首批次地價(jià)入市銷售，以5150元/均價(jià)（實(shí)得3900元/）獲得了良好銷售，開盤當(dāng)日銷售一千余套成績(jī)，回款額近6億；1.3中德英倫聯(lián)邦項(xiàng)目名稱 中德英倫聯(lián)邦 開發(fā)商 中德世紀(jì)置業(yè)地址 高新區(qū)天府大道南段（荷蘭水街旁）總占地(畝） 360 總建筑面積（萬） 128物業(yè)類型 電梯高層 容積率 4.9戶型面積 60-170 銷售價(jià)格 7200l “中德英倫聯(lián)邦”入市前廣告投入較大，開盤以高性價(jià)比、高贈(zèng)送備受客戶青睞，首批次開盤取得了開盤即售罄的銷售成績(jī)，這充分證明即使受新政調(diào)控影響較大，但高性價(jià)比樓盤仍會(huì)獲得剛性需求及投資客青睞；1.4新鴻基.悅城項(xiàng)目名稱 新鴻基.悅城 開發(fā)商 新鴻基地產(chǎn)地址 雙流縣華陽天府大道南延線側(cè)（極地海洋公園旁）總占地(畝） 240 總建筑面積（萬） 60物業(yè)類型 電梯高層 容積率 3.8戶型面積 97-176 銷售價(jià)格 6700元/l “新鴻基悅城”2期首批次開盤全球獨(dú)家成功采取電腦一對(duì)一選房模式，獲得客戶也業(yè)界人士好評(píng)，此開盤模式值得業(yè)界推廣和學(xué)習(xí)；2、 別墅代表樓盤2.1麓山國(guó)際社區(qū)項(xiàng)目名稱 麓山國(guó)際社區(qū) 開發(fā)商 萬華地產(chǎn)地址 雙流縣人民南路南延線麓山大道二段六號(hào)總占地(畝） 1000 總建筑面積（萬） 50物業(yè)類型 別墅 容積率 1.9戶型面積 330-700 銷售價(jià)格 700-2800萬/套l “麓山國(guó)際社區(qū)”以幾千畝超級(jí)大盤形象在業(yè)界家喻戶曉，別墅產(chǎn)品在成都乃至世界文明，上半年以銷售6.1萬、147套成績(jī)別墅銷售排行榜第一；2.2和泓半山項(xiàng)目名稱 和泓半山 開發(fā)商 北京和華偉業(yè)地址 雙流縣人民南路南延線極地海洋世界往南4公里總占地(畝） 300 總建筑面積（萬） 5.7物業(yè)類型 別墅 容積率 0.6戶型面積 250-400 銷售價(jià)格 8000-10000元/l “和泓.半山”商業(yè)產(chǎn)權(quán)聯(lián)排別墅，以高性價(jià)比、中小面積獲得了客戶青睞，上半年銷售面積僅3.5萬，新政后，住宅市場(chǎng)遇冷，然而商業(yè)產(chǎn)權(quán)物業(yè)如和泓.半山、佳兆業(yè).現(xiàn)代城項(xiàng)目銷售較好；3、 商業(yè)代表樓盤項(xiàng)目名稱 香江全球家居CBD 開發(fā)商 香江置業(yè)地址 新都新都區(qū)老成彭路家具產(chǎn)業(yè)園 總占地(畝） 170 總建筑面積（萬） 14.2物業(yè)類型 商業(yè) 容積率 1.3戶型面積 50-400 銷售價(jià)格 10000元/l “香江全球家居CBD”以全球首個(gè)家居產(chǎn)業(yè)園形象塑造，是集家居賣場(chǎng)、建材、物流配送為一體的綜合性商業(yè)展示中心，上半年該項(xiàng)目商鋪以2.7萬成績(jī)排在商業(yè)銷售前面，目前專業(yè)市場(chǎng)投資成為了新政后開發(fā)商重心轉(zhuǎn)移的物業(yè)；4、 寫字樓代表樓盤項(xiàng)目名稱 新世紀(jì)環(huán)球中心 開發(fā)商 世紀(jì)城地產(chǎn)地址 高新區(qū)成都高新區(qū)天府大道北段1700號(hào) 總占地(畝） 700 總建筑面積（萬） 176物業(yè)類型 甲級(jí)寫字樓 容積率 3.8戶型面積 50-500 銷售價(jià)格 1.4-1.5萬/l “新世紀(jì)環(huán)球中心”以其積佳的地理位置，高端定位的5A級(jí)寫字樓亮相，廣告投入也相對(duì)較大，本項(xiàng)目以9.6萬銷售成績(jī)位居寫字樓銷售排行榜第一位。中成看點(diǎn)：從典型個(gè)案銷售情況來看，2011年上半年成都房地產(chǎn)市場(chǎng)有以下特點(diǎn)：一、住宅市場(chǎng)出現(xiàn)“兩頭熱”，剛需產(chǎn)品和別墅產(chǎn)品走勢(shì)良好；二、剛需為普通商品房市場(chǎng)購(gòu)買主力，性價(jià)比