國(guó)內(nèi)工業(yè)地產(chǎn)調(diào)研報(bào)告.doc

中國(guó)工業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告1 工業(yè)地產(chǎn)闡述1. 概況從最初開(kāi)發(fā)區(qū)的密集招商，到0304年第三方工業(yè)地產(chǎn)商的興起，再到0708年一度的癲狂和瞬間的下落，然后0910年的產(chǎn)業(yè)復(fù)蘇、起底上揚(yáng)，直至現(xiàn)在平穩(wěn)上升的前提下，醞釀著全新的突破。2.含義工業(yè)地產(chǎn)泛指具有工業(yè)類(lèi)使用性質(zhì)的所有毛地、熟地，以及在該類(lèi)土地上的做為工業(yè)制造使用的建筑物及其他附屬物的統(tǒng)稱(chēng)。其中包括工業(yè)制造廠(chǎng)房、物流倉(cāng)庫(kù)及工業(yè)研發(fā)樓宇等。是住宅地產(chǎn)、商用地產(chǎn)和綜合類(lèi)用地以外的第四類(lèi)性質(zhì)的用地，在我國(guó)，工業(yè)房地產(chǎn)的土地批租年限為50年。3.分類(lèi)重工業(yè)房地產(chǎn)、輕工業(yè)房地產(chǎn)、倉(cāng)儲(chǔ)房地產(chǎn)、自由貿(mào)易區(qū)房地產(chǎn)4.特性大投資工業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的資金實(shí)力要求較高，這樣才能保證前期開(kāi)發(fā)區(qū)所需的資金投入?？焖賳?dòng)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)是園區(qū)快速啟動(dòng)、形成雛形的基礎(chǔ)。在投資者對(duì)投資地進(jìn)行考察時(shí)，基礎(chǔ)設(shè)施通常是最先引起注意的因素。提供增值服務(wù)目前我國(guó)大部分經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)發(fā)展的一個(gè)重要制約因素是“人氣不足”、“商氣不旺”。分析其原因，與第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展滯后有很大關(guān)系。針對(duì)這種情況，開(kāi)發(fā)區(qū)應(yīng)主動(dòng)出擊，著力發(fā)展那些適合二三產(chǎn)聯(lián)動(dòng)的產(chǎn)業(yè)，促進(jìn)第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。追求長(zhǎng)期穩(wěn)定回報(bào)因此，工業(yè)地產(chǎn)的另一個(gè)特點(diǎn)就是開(kāi)發(fā)商追求投資回報(bào)的穩(wěn)定性與長(zhǎng)期性，而不是追求短期內(nèi)的投資收益。工業(yè)地產(chǎn)的長(zhǎng)期回報(bào)是建立在開(kāi)發(fā)商大規(guī)模資金投入、提供附加服務(wù)的基礎(chǔ)上的，因此對(duì)于工業(yè)地產(chǎn)的投資商來(lái)講，投資工業(yè)地產(chǎn)除了考慮地理因素，更多的是考慮政策因素和回報(bào)率。2.開(kāi)發(fā)模式 工業(yè)園區(qū)、主體企業(yè)引導(dǎo)、工業(yè)地產(chǎn)商、綜合運(yùn)作二.影響中國(guó)工業(yè)地產(chǎn)的有利和不利因素有利因素1、國(guó)際產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移和工業(yè)體系全球化隨著工業(yè)體系全球化趨勢(shì)的加劇，全球的工業(yè)格局發(fā)生巨大的變化。而中國(guó)實(shí)行改革開(kāi)放后，工業(yè)化進(jìn)度加快，勞動(dòng)力和生產(chǎn)資料價(jià)格低廉，在工業(yè)全球化格局中比較優(yōu)勢(shì)明顯，工業(yè)制造企業(yè)紛紛崛起，中國(guó)成為全世界最大的工業(yè)產(chǎn)品加工廠(chǎng)。2、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)性調(diào)整和產(chǎn)業(yè)升級(jí)各級(jí)政府開(kāi)始把產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)性調(diào)整和產(chǎn)業(yè)升級(jí)當(dāng)成主要經(jīng)濟(jì)工作來(lái)抓。包括成都、重慶在內(nèi)的許多二、三線(xiàn)城市正在積極備戰(zhàn)新一輪的產(chǎn)業(yè)升級(jí)和產(chǎn)業(yè)大對(duì)接。3、市場(chǎng)需求巨大眾多外資企業(yè)以更快的速度在中國(guó)建設(shè)生產(chǎn)基地，給工業(yè)房地產(chǎn)帶來(lái)了穩(wěn)定持續(xù)的客戶(hù)群體，而國(guó)內(nèi)工業(yè)制造業(yè)的崛起更是蘊(yùn)育了一個(gè)潛力巨大的工業(yè)地產(chǎn)需求市場(chǎng)。4、投資回報(bào)率高目前國(guó)內(nèi)工業(yè)地產(chǎn)的平均投資回報(bào)率保守估計(jì)在8以上，好的項(xiàng)目能達(dá)到9，甚至高達(dá)17左右。如果僅從標(biāo)準(zhǔn)化廠(chǎng)房的投資建設(shè)來(lái)看，工業(yè)用地的年限是50年，以現(xiàn)時(shí)建標(biāo)準(zhǔn)廠(chǎng)房來(lái)計(jì)算，年回報(bào)率大約在1216，回報(bào)率較高。5、融資渠道有望拓寬2008年底，國(guó)務(wù)院辦公廳發(fā)布“落實(shí)適度寬松的貨幣政策，促進(jìn)貨幣信貸穩(wěn)定增長(zhǎng)”和“開(kāi)展房地產(chǎn)信托投資基金試點(diǎn)，拓寬房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道”等若干意見(jiàn)。不利因素1、市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)將不斷提高國(guó)內(nèi)目前還缺乏完全立足于工業(yè)發(fā)展的工業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商，其經(jīng)營(yíng)目標(biāo)還主要在于規(guī)避政策風(fēng)險(xiǎn)和追求短期土地增值收益上，這將產(chǎn)生巨大的供需求脫節(jié)，經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)不可避免。開(kāi)發(fā)商和業(yè)主在工業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)更為激烈，態(tài)度也更為主動(dòng)。由于目前普遍存在的市場(chǎng)供大于求現(xiàn)象，工業(yè)地產(chǎn)的質(zhì)量要求更高但價(jià)格卻在降低。2、工業(yè)用地供應(yīng)繼續(xù)吃緊中國(guó)工業(yè)用地粗放式的供應(yīng)階段已經(jīng)在2007年走向結(jié)束。嚴(yán)格控制新增建設(shè)用地特別是工業(yè)用地將成為調(diào)控的重點(diǎn)。這種政策的結(jié)果將使得工業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)上土地供應(yīng)更加緊張，土地投資成本也將大大抬升。3、目前融資渠道有限國(guó)內(nèi)開(kāi)發(fā)商中，上市公司還可以通過(guò)證劵市場(chǎng)來(lái)獲取一定的融資能力，而更多的開(kāi)發(fā)商基本上是靠銀行貸款這個(gè)單一的融資手段來(lái)實(shí)現(xiàn)資金融通。三.中國(guó)工業(yè)地產(chǎn)的現(xiàn)狀1.大量的外資投資聚焦工業(yè)地產(chǎn)隨著國(guó)家加大對(duì)住宅地產(chǎn)和商用地產(chǎn)的政策調(diào)控，國(guó)外的投資大鱷們的注意力已經(jīng)開(kāi)始轉(zhuǎn)向了工業(yè)房地產(chǎn)且大有蓬勃發(fā)展之勢(shì)。外資在搶占市場(chǎng)的同時(shí)也帶來(lái)了新的開(kāi)發(fā)模式和投資理念。2.國(guó)內(nèi)工業(yè)地產(chǎn)投資現(xiàn)況國(guó)內(nèi)工業(yè)地產(chǎn)尚在起步階段，國(guó)內(nèi)的工業(yè)地產(chǎn)投資企業(yè)看中的可能是憑借自身資源實(shí)現(xiàn)拿地的低成本和今后轉(zhuǎn)變?yōu)槠渌虡I(yè)用地的增值潛力。大致有以下幾類(lèi)投資商：原先是住宅地產(chǎn)或者是商用地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)商，很早就儲(chǔ)備了大量的工業(yè)用地，近幾年國(guó)家的宏觀調(diào)控政策讓他們逐漸把注意力集中到工業(yè)地產(chǎn)上來(lái)，如上海的復(fù)地集團(tuán)、鵬欣集團(tuán)、綠地集團(tuán)、陸家嘴集團(tuán)等在內(nèi)的諸多國(guó)內(nèi)知名大型開(kāi)發(fā)商，都開(kāi)始涉足工業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域。大型的產(chǎn)業(yè)集團(tuán)、上市公司在自身的產(chǎn)品生產(chǎn)制造用地中儲(chǔ)備了一部分的閑置土地，利用租金產(chǎn)生一些收益，俗稱(chēng)“養(yǎng)地”，靜等土地升值。還有就是一些公司的生產(chǎn)基地外移，把容易出租出售的土地或者廠(chǎng)房重新包裝定位實(shí)行招商。他們的招商特點(diǎn)是只出租不出售。一些民間資本組成的投資集團(tuán)，在操作上他們具備相當(dāng)?shù)撵`活性，在資金的投入和使用上更為大膽，是工業(yè)房地產(chǎn)投資的“弄潮兒”。如浙江資本組建的浦慶投資公司投資的招商體量達(dá)到27萬(wàn)平方米的“上海浦東機(jī)電數(shù)碼港”、瑞安集團(tuán)與大連軟件園的開(kāi)發(fā)商億達(dá)集團(tuán)共同開(kāi)發(fā)的總投資達(dá)150億元的大連軟件園二期等。一些小規(guī)模的生產(chǎn)加工廠(chǎng)家、投資商或是投機(jī)客，他們手中的工業(yè)房地產(chǎn)的單位體量不大，但是數(shù)量很多，分布很廣，其所占的工業(yè)房地產(chǎn)的總的比重很大，是目前工業(yè)區(qū)在進(jìn)行產(chǎn)業(yè)升級(jí)和產(chǎn)業(yè)機(jī)構(gòu)調(diào)整中遭遇的最大障礙。四.中國(guó)工業(yè)地產(chǎn)建設(shè)中存在的問(wèn)題1.“明星園區(qū)”太少，重復(fù)建設(shè)嚴(yán)重2.招商引資機(jī)制不完善3.貪大求洋，面子工程4.資金供應(yīng)鏈不完善，融資成瓶頸。附：2013年全國(guó)土地?cái)?shù)據(jù)供應(yīng)情況：全國(guó)300個(gè)城市共推出土地45187宗，推出面積177964萬(wàn)平方米工業(yè)用地20268宗，推出面積78796萬(wàn)平方米。成交情況：全國(guó)300個(gè)城市共成交土地37208宗，工業(yè)用地17445宗。成交價(jià)格：全國(guó)300個(gè)城市土地成交樓面均價(jià)1174元/平方米，同比上漲27%工業(yè)用地284元/平方米，同比上漲4%。溢價(jià)率：全國(guó)300個(gè)城市土地平均溢價(jià)率16%，較去年同期上漲8個(gè)百分點(diǎn)工業(yè)用地平均溢價(jià)率3%。2013年300城市不同類(lèi)型土地出讓金2013年300城市不同類(lèi)型土地供應(yīng)量2013年300城市不同類(lèi)型土地成交量2013年300城市不同類(lèi)型土地成交樓面均價(jià)五.工業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展趨勢(shì)1.政策將強(qiáng)調(diào)市場(chǎng)對(duì)工業(yè)用地的配置作用，促進(jìn)工業(yè)地產(chǎn)價(jià)格回歸到真實(shí)價(jià)值。2.國(guó)外地產(chǎn)巨頭攜手投資基金聯(lián)合進(jìn)入將成大勢(shì)，操作方式將不斷創(chuàng)新。開(kāi)發(fā)模式可以分為兩種：一是定制開(kāi)發(fā)，根據(jù)客戶(hù)需求制定廠(chǎng)房標(biāo)準(zhǔn)，反租給客戶(hù);二是帶租收購(gòu)，收購(gòu)一些帶有租約的好的工業(yè)物業(yè)產(chǎn)品。這兩種模式共同點(diǎn)是長(zhǎng)期持有物業(yè)，待價(jià)而沽等待上市，通過(guò)REITs包裝上市，融到大筆的資金。3.由于國(guó)內(nèi)全面產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移和發(fā)達(dá)地區(qū)總部經(jīng)濟(jì)的規(guī)模形成，投資熱點(diǎn)區(qū)域?qū)⒉粩鄶U(kuò)大，更多城市將得到發(fā)展機(jī)遇。4.高新技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)將成為工業(yè)地產(chǎn)發(fā)展重點(diǎn)。（產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整、人口結(jié)構(gòu)變化）5.工業(yè)用地辦公用“因?yàn)檠邪l(fā)辦公樓外觀上和普通的辦公寫(xiě)字樓很像，很多大企業(yè)也確實(shí)需要研發(fā)辦公樓，很難鑒定它是辦公寫(xiě)字樓，還是研發(fā)樓，這就相當(dāng)于一個(gè)灰色地帶?！边@便成為部分開(kāi)發(fā)商的“新商機(jī)”，憑借低價(jià)拿下的工業(yè)用地，開(kāi)發(fā)辦公寫(xiě)字樓銷(xiāo)售。6.“國(guó)五條”細(xì)則出臺(tái)后，商品房投資空間進(jìn)一步收緊，一些投資客對(duì)于前景堪憂(yōu)的住宅投資望而卻步。面對(duì)前景未明朗的樓市，投資者可能將目光更加堅(jiān)定地投向不限購(gòu)、不限貸的商鋪及工業(yè)地產(chǎn)，未來(lái)量?jī)r(jià)或有上升趨勢(shì)。六.一點(diǎn)思考1.要和政府建立良好的合作關(guān)系當(dāng)前政府主導(dǎo)的工業(yè)園模式是國(guó)內(nèi)工業(yè)地產(chǎn)的主要開(kāi)發(fā)模式，因此企業(yè)要建立與政府長(zhǎng)期友好的溝通，爭(zhēng)取到政府方面的信任，從而獲得相關(guān)部門(mén)對(duì)項(xiàng)目的至關(guān)重要的扶持。2.產(chǎn)業(yè)園區(qū)要有科學(xué)定位規(guī)劃就本次調(diào)研來(lái)看，國(guó)內(nèi)工業(yè)地產(chǎn)雖然日漸勃興，但重復(fù)建設(shè)導(dǎo)致同質(zhì)化十分嚴(yán)重。而且大多極有可能使出于政績(jī)需要或?yàn)闋?zhēng)取政府補(bǔ)貼，部分地方政府在沒(méi)有清晰定位和科學(xué)規(guī)劃的情況下啟動(dòng)項(xiàng)目建設(shè)，造成極大的資源浪費(fèi)。3.鼓勵(lì)多樣發(fā)展目前國(guó)內(nèi)工業(yè)地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)模式十分單一，多以政府主導(dǎo)為主。企業(yè)和地產(chǎn)商發(fā)市場(chǎng)進(jìn)入壁壘過(guò)多，發(fā)展空間十分逼仄。政府應(yīng)該給予一定的政策扶持，鼓勵(lì)企業(yè)和地產(chǎn)商的涉入，推動(dòng)工業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)多樣發(fā)展。4.倉(cāng)儲(chǔ)物流倉(cāng)儲(chǔ)物流是房地產(chǎn)領(lǐng)域的冷門(mén)，但隨著電子商務(wù)的興起，以馬云正在籌建的“菜鳥(niǎo)網(wǎng)絡(luò)”為例，中國(guó)對(duì)倉(cāng)儲(chǔ)物流的需求在未來(lái)幾年可能會(huì)出現(xiàn)爆發(fā)式增長(zhǎng)。5. 自貿(mào)區(qū)以上海自貿(mào)區(qū)為例，未來(lái)如果自貿(mào)區(qū)試點(diǎn)范圍進(jìn)一步擴(kuò)大，隨著中國(guó)物流吞吐量的增加對(duì)物流倉(cāng)儲(chǔ)的需求量將更大。6.工業(yè)用地供應(yīng)量增大隨著城鎮(zhèn)化的推進(jìn)，大量農(nóng)村集體土地入市，而其中大部分可能將用于工業(yè)建設(shè)。（比如我的家鄉(xiāng)當(dāng)下正在進(jìn)行拆遷，而用于大型物流基地的建設(shè)）7. 明星園區(qū)小型項(xiàng)目中邦MOHO項(xiàng)目位置：上海浦東新區(qū)東南部開(kāi)發(fā)模式：工業(yè)地產(chǎn)商開(kāi)發(fā)開(kāi)發(fā)商：中邦置業(yè)集團(tuán)物業(yè)類(lèi)型：總部園區(qū)寫(xiě)字樓服務(wù)對(duì)象：高新技術(shù)、設(shè)計(jì)創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)：電子信息、汽車(chē)及零部件、現(xiàn)代家電、生物醫(yī)藥項(xiàng)目規(guī)模：規(guī)劃面積20平方公里，入住企業(yè)37家，其中26家為世界500強(qiáng)企業(yè)，44家年產(chǎn)值超億元。產(chǎn)值457億元，占整個(gè)浦東新區(qū)的年產(chǎn)值的28%。賣(mài)點(diǎn)：“立方-城”概念?？臻g設(shè)計(jì)上利用幾何學(xué)中周長(zhǎng)相同正方形面積最大的原理，塑造高效的商務(wù)空間，同時(shí)為了滿(mǎn)足居住需求，注重生活空間的利用，并且附送大量面積 ?；A(chǔ)配套：寬帶接入系統(tǒng)：采用FTTC+VDSL技術(shù)的寬帶接入系統(tǒng)有線(xiàn)電視系統(tǒng)：采用雙向傳輸技術(shù)，全頻段860M雙向傳輸系統(tǒng)綜合布線(xiàn)系統(tǒng)：每戶(hù)設(shè)置一個(gè)綜合布線(xiàn)箱，線(xiàn)纜從綜合布線(xiàn)箱引出即可。通過(guò)建造網(wǎng)絡(luò)視頻會(huì)議廳、多媒體影視廳、商務(wù)套房、室內(nèi)游泳池、健身中心、中西式餐廳、鋼琴吧、紅酒吧、雪茄吧等配套設(shè)施和企業(yè)稅收咨詢(xún)、商務(wù)、金融、郵政代辦等配套服務(wù)以及門(mén)禁系統(tǒng)、收銀系統(tǒng)、多媒體視聽(tīng)系統(tǒng)、身份識(shí)別系統(tǒng) 等安全系統(tǒng)提升客戶(hù)尊貴感。自在香山項(xiàng)目位置：北京西四環(huán)開(kāi)發(fā)模式：工業(yè)地產(chǎn)商開(kāi)發(fā)開(kāi)發(fā)商：永泰房地產(chǎn)（集團(tuán)）有限公司物業(yè)類(lèi)型：別墅、寫(xiě)字樓項(xiàng)目規(guī)模：占地面積20萬(wàn)，總建筑面積約12.8萬(wàn)，一期容積率0.67，綠化覆蓋率30%，一期戶(hù)型270-350，二期戶(hù)型面積260-2000售價(jià)：均價(jià)30000元/，與周邊別墅價(jià)格相差無(wú)幾賣(mài)點(diǎn)：西山首席獨(dú)棟CLUB社區(qū)，是為特殊人群量身打造的、生態(tài)低密度的、一步到位的、多功能性產(chǎn)品。大型項(xiàng)目北京經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)項(xiàng)目位置：北京市大興區(qū)東北部開(kāi)發(fā)模式：工業(yè)園區(qū)物業(yè)類(lèi)型：地區(qū)總部、工業(yè)研發(fā)平臺(tái)、工業(yè)廠(chǎng)房服務(wù)對(duì)象：高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)和先進(jìn)制造業(yè)主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)：電子信息、生物醫(yī)藥、裝備制造和汽車(chē)制造項(xiàng)目規(guī)模：總體規(guī)劃面積為46.8平方公里，由科學(xué)規(guī)劃的產(chǎn)業(yè)區(qū)、高配置的商務(wù)區(qū)及高品質(zhì)的生活區(qū)構(gòu)成。2010年，北京經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)同大興區(qū)行政資源整合，形成的新區(qū)總面積達(dá)到1052平方公里。截止2012年，北京經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)已聚集了來(lái)自30多個(gè)國(guó)家和地區(qū)的4800多家企業(yè)，其中包括77家世界500強(qiáng)企業(yè)投資的108個(gè)項(xiàng)目，以及一批優(yōu)質(zhì)內(nèi)資項(xiàng)目。并基于這些重點(diǎn)項(xiàng)目，成功打造了若干產(chǎn)業(yè)集群賣(mài)點(diǎn)：戰(zhàn)略產(chǎn)業(yè)開(kāi)發(fā)區(qū)、區(qū)域發(fā)展支點(diǎn)、創(chuàng)新驅(qū)動(dòng)前沿、低碳綠色家園（新城新市鎮(zhèn)農(nóng)村社區(qū)）基礎(chǔ)配套：變電站、污水處理廠(chǎng)、中水處理廠(chǎng)、集 中供熱廠(chǎng)等基礎(chǔ)設(shè)施，在北京率先實(shí)現(xiàn)城市基礎(chǔ)設(shè)施“十通一平”。其中“一平”為土地自然地貌平整；“十通”為通市政道路、雨水管線(xiàn)、污水管線(xiàn)、自來(lái)水管線(xiàn)、天然氣管線(xiàn)、s 電 力管線(xiàn)、電信管線(xiàn)、熱力管線(xiàn)、有限電視管線(xiàn)及 McWill 無(wú)線(xiàn)網(wǎng)絡(luò)覆蓋。發(fā)展目標(biāo)：全面建設(shè)面向國(guó)際市場(chǎng)的高端產(chǎn)業(yè)園區(qū)。政策扶持： 新入?yún)^(qū)企業(yè)可享受“一次性產(chǎn)業(yè)扶持資金”、“所得稅返還”、“廠(chǎng)房租金減免”等產(chǎn)業(yè)扶持政策； 新區(qū)政府每年設(shè)立1億元的海外高層次人才發(fā)展專(zhuān)項(xiàng)資金，用于資助海外高層次人才來(lái)開(kāi)發(fā)區(qū)創(chuàng)業(yè)、工作和人才獎(jiǎng)勵(lì)； 新區(qū)政府每年設(shè)立1億元資金鼓勵(lì)企業(yè)進(jìn)行科技研發(fā)、科技成果轉(zhuǎn)化和知識(shí)產(chǎn)權(quán)申請(qǐng)和保護(hù)； 新區(qū)建有“B型庫(kù)”，為企業(yè)提供“立等可取”、“當(dāng)日辦結(jié)”等海關(guān)服務(wù)。天津京濱工業(yè)園項(xiàng)目位置：天津市武清區(qū)大王古莊鎮(zhèn)京濱工業(yè)園開(kāi)發(fā)模式：工業(yè)園區(qū)開(kāi)發(fā)模式物業(yè)類(lèi)型：廠(chǎng)房，總部基地，自主研發(fā)服務(wù)對(duì)象：高端制造業(yè)及現(xiàn)代服務(wù)業(yè)主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)：電子信息、新材料、精密設(shè)備制造項(xiàng)目規(guī)模：占地750畝、建筑面積60萬(wàn)平米的科技創(chuàng)新園，包括總部經(jīng)濟(jì)區(qū)、科研孵化區(qū)、自主研發(fā)區(qū)、產(chǎn)業(yè)加速區(qū)累計(jì)引進(jìn)國(guó)內(nèi)外企業(yè)300余家，投資總額300億元，其中有世界500強(qiáng)4家，上市公司15家，2011年吸引了阿里巴巴、當(dāng)當(dāng)、一汽大眾、蒙牛、中科院化學(xué)研究所、中國(guó)石油大學(xué)、凡士通、世僑聯(lián)總部等一大批項(xiàng)目落戶(hù)。賣(mài)點(diǎn)：全方位“保姆式”服務(wù)。充分考慮項(xiàng)目建設(shè)發(fā)展的可實(shí)施性，緊密結(jié)合當(dāng)今新興高科技產(chǎn)業(yè)的特點(diǎn)，建設(shè)高科技產(chǎn)業(yè)單元式廠(chǎng)房，高科技產(chǎn)業(yè)庭院式廠(chǎng)房,總部基地，自主研發(fā)區(qū)及配套服務(wù)設(shè)施，創(chuàng)造一個(gè)低密度，高效率，環(huán)境優(yōu)的綜合高科技產(chǎn)業(yè)園區(qū)基礎(chǔ)配套：道路、給水、排水、電力、電信、燃?xì)?、供熱、再生水工程發(fā)展目標(biāo)：在保留原有生態(tài)環(huán)境的基礎(chǔ)上，建設(shè)節(jié)約和諧新園區(qū)，建造成現(xiàn)代化產(chǎn)業(yè)集群，最終建成京濱走廊上的現(xiàn)代化、園林式、生態(tài)型高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)園區(qū)。政策扶持：1、 鼓勵(lì)外商投資企業(yè)技術(shù)開(kāi)發(fā)和創(chuàng)新，擴(kuò)大國(guó)內(nèi)采購(gòu)2、 鼓勵(lì)擴(kuò)大出口3、 簡(jiǎn)化進(jìn)出口環(huán)節(jié)管理手續(xù)，減少收費(fèi)4、 加大對(duì)外商投資企業(yè)的金融支持力度杭州經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)項(xiàng)目位置：浙江杭州開(kāi)發(fā)模式：工業(yè)園區(qū)物業(yè)類(lèi)型：制造業(yè)基地+大學(xué)城+城市副中心服務(wù)對(duì)象：高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)：電子通信、生物醫(yī)藥、機(jī)械制造、食品飲料項(xiàng)目規(guī)模：可開(kāi)發(fā)面積60平方公里，已開(kāi)發(fā)面積47平方公里。，到2006年11月底，共吸引30個(gè)國(guó)家和地區(qū)的440家外商投資企業(yè)落戶(hù)，引進(jìn)內(nèi)資工業(yè)企業(yè)300家，其中全球500強(qiáng)企業(yè)，已有30家在開(kāi)發(fā)區(qū)投資設(shè)立項(xiàng)目48個(gè)。開(kāi)發(fā)區(qū)內(nèi)建有浙江省最大規(guī)模的下沙高教園區(qū)，集聚了14所以理工類(lèi)、綜合類(lèi)為主的高等院校，在校師生達(dá)到15萬(wàn)名。開(kāi)發(fā)區(qū)正加快推進(jìn)城市化進(jìn)程，大力培育發(fā)展城市功能。賣(mài)點(diǎn)：全國(guó)唯一集工業(yè)園區(qū)、高教園區(qū)、出口加工區(qū)于一體的國(guó)家級(jí)開(kāi)發(fā)區(qū)基礎(chǔ)配套：已在36平方公里建成區(qū)內(nèi)，營(yíng)造了良好的供電、供水、供熱、道路、電信、寬帶、排污、排水、地塊平整等“九通一平”投資發(fā)展環(huán)境。發(fā)展目標(biāo)：打造先進(jìn)國(guó)際制造業(yè)基地、新世紀(jì)大學(xué)城和花園式生態(tài)型副城。政策扶持：稅收自2008年1月1日起，原享受低稅率優(yōu)惠政策的企業(yè)，在新稅法施行后5年內(nèi)逐步過(guò)渡到法定稅率。其中：享受企業(yè)所得稅15%稅率的企業(yè)，2008年按18%稅率執(zhí)行，2009年按20%稅率執(zhí)行，2010年按22%稅率執(zhí)行，2011年按24%稅率執(zhí)行，2012年按25%稅率執(zhí)行；原執(zhí)行24%稅率的企業(yè)，2008年起按25%稅率執(zhí)行。因未獲利而尚未享受稅收優(yōu)惠的，其優(yōu)惠期限從2008年度起計(jì)算。（據(jù)國(guó)務(wù)院關(guān)于實(shí)施企業(yè)所得稅過(guò)渡優(yōu)惠政策的通知）海關(guān)符合條件的企業(yè)在出口關(guān)稅、進(jìn)口關(guān)稅以及加工貿(mào)易方面享受?chē)?guó)家相關(guān)規(guī)定的減免政策。上海化學(xué)工業(yè)園區(qū)項(xiàng)目位置：上海市南翼,杭州灣北岸開(kāi)發(fā)模式：主體企業(yè)引導(dǎo)物業(yè)類(lèi)型：工業(yè)研發(fā)和生產(chǎn)服務(wù)對(duì)象：以石油化工和精細(xì)化工為主體的企業(yè)主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)：石油化工、天然氣化工以及有機(jī)化學(xué)新材料、項(xiàng)目規(guī)模：規(guī)劃面積為29.4平方公里，是“十五”期間中國(guó)投資規(guī)模最大的工業(yè)項(xiàng)目之一，第一期項(xiàng)目總投資將達(dá)1500億元人民幣，是中國(guó)改革開(kāi)放以來(lái)第一個(gè)以石油和精細(xì)化工為主的專(zhuān)業(yè)開(kāi)發(fā)區(qū)，同時(shí)也是上海六大產(chǎn)業(yè)基地的南塊中心。化工區(qū)建成后工業(yè)產(chǎn)值可達(dá)1000億元人民幣，被譽(yù)為“上海工業(yè)騰飛的新翅膀”。目前， 英國(guó)石油化工、德國(guó)巴斯夫、德國(guó)拜耳、德國(guó)贏創(chuàng)、美國(guó)亨斯邁、日本三菱瓦斯化學(xué)、日本三井化學(xué)等跨國(guó)公司以及法國(guó)蘇伊士集團(tuán)、荷蘭孚寶、法國(guó)液化空氣集團(tuán)、美國(guó)普萊克斯等世界著名公用工程公司已落戶(hù)區(qū)內(nèi)賣(mài)點(diǎn)：開(kāi)發(fā)建設(shè)引入了世界級(jí)大型化工區(qū)的一體化先進(jìn)理念，通過(guò)對(duì)區(qū)內(nèi)產(chǎn)品項(xiàng)目、公用輔助、物流傳輸、環(huán)境保護(hù)和管理服務(wù)的整合，做到專(zhuān)業(yè)集成、投資集中、效益集約。基礎(chǔ)配套：工區(qū)內(nèi)設(shè)專(zhuān)用鐵路支線(xiàn)與全長(zhǎng)113公里的浦東鐵路相連；通過(guò)疏浚后的內(nèi)河航運(yùn)系統(tǒng)，化工區(qū)可與黃浦江、長(zhǎng)江水系連通；化工區(qū)除建有專(zhuān)用海運(yùn)碼頭以外，與洋山深水港（1000萬(wàn)標(biāo)準(zhǔn)集裝箱）僅55公里；化工區(qū)距浦東國(guó)際機(jī)場(chǎng)和虹橋國(guó)際機(jī)場(chǎng)均約50公里。化工區(qū)快捷的“水陸空”運(yùn)輸條件，將為來(lái)化工區(qū)投資的企業(yè)提供極為便利的交通運(yùn)輸服務(wù)。發(fā)展目標(biāo)：成為亞洲最大、最集中、水平最高的世界一流石化基地之一。廣州高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開(kāi)發(fā)區(qū)項(xiàng)目位置：珠江三角洲北部開(kāi)發(fā)模式：工業(yè)園區(qū)物業(yè)類(lèi)型：現(xiàn)代化綜合經(jīng)濟(jì)園區(qū)服務(wù)對(duì)象：大中型制造業(yè)主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)：化學(xué)原料及化學(xué)制品制造業(yè)、食品制造業(yè)、電氣機(jī)械及器材制造業(yè)、金屬制品業(yè)、飲料制造業(yè)項(xiàng)目規(guī)模：面積88.77平方公里，由廣州科學(xué)城、天河科技園、黃花崗科技園和民營(yíng)科技園組成，分成西區(qū)、東區(qū)（出口加工區(qū)）、永和經(jīng)濟(jì)區(qū)（廣州臺(tái)商投資區(qū)）和廣州科學(xué)城4個(gè)區(qū)域。至2000年底，廣州開(kāi)發(fā)區(qū)累計(jì)審批先進(jìn)技術(shù)企業(yè)54家，認(rèn)定高新技術(shù)企業(yè)23家。興辦了一批包括激光醫(yī)療設(shè)備、人工心臟瓣膜、現(xiàn)代通訊設(shè)備、計(jì)算機(jī)軟件開(kāi)發(fā)、高密度多層電路板等高新技術(shù)企業(yè)，培育了一批高新技術(shù)骨干企業(yè)，開(kāi)發(fā)出20余類(lèi)600多種高新技術(shù)產(chǎn)品，有200多種產(chǎn)品分別獲得國(guó)家、省、市、行業(yè)的獎(jiǎng)項(xiàng)。賣(mài)點(diǎn)：地處中國(guó)最富庶、經(jīng)濟(jì)最活躍、購(gòu)買(mǎi)力最強(qiáng)的珠江三角洲中心地帶，毗鄰港澳，背靠國(guó)內(nèi)市場(chǎng)，面向世界，依托中國(guó)華南地區(qū)經(jīng)濟(jì)、文化、交通、信息、金融中心廣州市，形成了自身獨(dú)特的綜合優(yōu)勢(shì)?；A(chǔ)配套：至2000年止，廣州開(kāi)發(fā)區(qū)自有發(fā)電能力67.7萬(wàn)千瓦，建有專(zhuān)用配電房19座；建成2個(gè)供熱廠(chǎng)，每小時(shí)供汽能力達(dá)38噸；供水管道達(dá)130公里，日供水能力15萬(wàn)立方米；建成排水、排污管道560公里。為適應(yīng)信息化發(fā)展的要求，投入大量資金完善區(qū)內(nèi)電信系統(tǒng)，電話(huà)交換機(jī)裝機(jī)容量8萬(wàn)門(mén)，建成了EDI（數(shù)據(jù)交換）網(wǎng)絡(luò)中心和廣州開(kāi)發(fā)區(qū)局域網(wǎng)、廣域網(wǎng)，并與國(guó)