萬科金域華府--前期物業(yè)服務(wù)合同.doc

. 北京市前期物業(yè)服務(wù)合同甲方（業(yè)主）： 乙方（建設(shè)單位）： 北京住總?cè)f科房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 北京市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會(huì)北京市工商行政管理局二一年十月使用說明1.本合同文本為示范文本，由北京市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會(huì)與北京市工商行政管理局共同制定，供建設(shè)單位與業(yè)主簽訂前期物業(yè)服務(wù)合同時(shí)使用。2.本合同文本中所稱前期物業(yè)服務(wù)，是指建設(shè)單位承擔(dān)前期物業(yè)服務(wù)責(zé)任，按合同的約定，對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的建筑物、構(gòu)筑物及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和相關(guān)秩序的活動(dòng)。3.本合同文本“【】”中的選擇內(nèi)容、空格部位填寫及其他需要?jiǎng)h除或添加的內(nèi)容，雙方當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)協(xié)商確定?！啊尽俊敝羞x擇內(nèi)容，以劃“”方式選定；對于實(shí)際情況未發(fā)生或雙方當(dāng)事人不做約定的，應(yīng)當(dāng)在空格部位劃“”，以示刪除。4.雙方當(dāng)事人簽訂本合同時(shí)應(yīng)當(dāng)認(rèn)真核對合同內(nèi)容，合同一經(jīng)簽署，對雙方均有法律約束力。北京市前期物業(yè)服務(wù)合同甲方（業(yè)主）： 【法定代表人】【負(fù)責(zé)人】： 國籍： 【身份證】【護(hù)照】【營業(yè)執(zhí)照注冊號】【 】： 出生日期： 年 月 日 性別： 通訊地址： 郵政編碼： 聯(lián)系電話： 【法定代理人】【委托代理人】： 國籍： 【身份證】【護(hù)照】【 】： 出生日期： 年 月 日 性別： 通訊地址： 郵政編碼： 聯(lián)系電話： 乙方（建設(shè)單位）： 北京住總?cè)f科房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 營業(yè)執(zhí)照注冊號：110114013389416_ 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書號： _CP-A-6743 組織機(jī)構(gòu)代碼：565826774 【法定代表人】【委托代理人】：孔祥民 通訊地址：北京市朝陽區(qū)農(nóng)展南路甲1號萬科中心郵政編碼： 100125 聯(lián)系電話： 01085873666 根據(jù)中華人民共和國合同法、中華人民共和國物權(quán)法、中華人民共和國消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法、物業(yè)管理?xiàng)l例及北京市物業(yè)管理辦法等有關(guān)法律、法規(guī)和規(guī)章的規(guī)定，在自愿、平等、公平、誠實(shí)信用的基礎(chǔ)上，就乙方為甲方提供前期物業(yè)服務(wù)的有關(guān)事宜,協(xié)商訂立本合同。第一章 物業(yè)項(xiàng)目基本情況第一條 本物業(yè)項(xiàng)目（以下簡稱“本物業(yè)”）基本情況如下：名稱: 【地名核準(zhǔn)名稱】【暫定名】金域家園。類型: 【住宅】【辦公】【商業(yè)】【 】 。坐落位置: 昌平 區(qū)（縣）路（街） 回龍觀鎮(zhèn)。規(guī)劃建筑面積: 249238平方米。第二條 物業(yè)管理區(qū)域四至:東至回龍觀村規(guī)劃一路；南至回龍觀村中街 ；西至安寧莊西路 ；北至 回龍觀村規(guī)劃三路。規(guī)劃平面圖和物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的物業(yè)構(gòu)成明細(xì)分別見附件一、二。第三條 物業(yè)服務(wù)用房主要用于物業(yè)服務(wù)企業(yè)客服接待、項(xiàng)目檔案資料保存、工具物料存放、人員值班備勤、業(yè)主大會(huì)及業(yè)主委員會(huì)辦公用房等。物業(yè)服務(wù)用房建筑面積為 約348 平方米，其中地上建筑面積為約100 平方米，位于7 【號樓】【幢】【座】 1 層 1 單元 101 號；地下建筑面積為 約248 平方米，位于 5 【號樓】【幢】【座】 負(fù)2 層 單元 號及11 【號樓】【幢】【座】 負(fù)1 層；其中業(yè)主大會(huì)及業(yè)主委員會(huì)辦公用房建筑面積為 30 平方米，位于 5 【號樓】【幢】【座】 負(fù)二 層 單元 號。（注：物業(yè)服務(wù)用房為多處時(shí)，雙方可自行增加以上內(nèi)容）第二章 物業(yè)服務(wù)事項(xiàng)、標(biāo)準(zhǔn)及有關(guān)約定第四條 乙方指定物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目負(fù)責(zé)人為： 武巖 ，聯(lián)系電話： 84908498 。乙方更換項(xiàng)目負(fù)責(zé)人的，應(yīng)當(dāng)于7日內(nèi)在本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的顯著位置公示。第五條 乙方提供的前期物業(yè)服務(wù)包括以下主要內(nèi)容：1.制訂物業(yè)服務(wù)工作計(jì)劃并組織實(shí)施；保管相關(guān)的工程圖紙、檔案與竣工驗(yàn)收資料等；根據(jù)法律、法規(guī)和臨時(shí)管理規(guī)約的授權(quán)制訂物業(yè)服務(wù)的有關(guān)制度；2.負(fù)責(zé)本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)共用部位的日常維修、養(yǎng)護(hù)和管理。物業(yè)共用部位明細(xì)見附件三；3.負(fù)責(zé)本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)共用設(shè)施設(shè)備的日常維修、養(yǎng)護(hù)、運(yùn)行和管理。物業(yè)共用設(shè)施設(shè)備明細(xì)見附件四；4.負(fù)責(zé)共有綠地、景觀的養(yǎng)護(hù)和管理；5.負(fù)責(zé)清潔衛(wèi)生服務(wù)，包括物業(yè)共用部位、公共區(qū)域的清潔衛(wèi)生，垃圾的收集等；6.負(fù)責(zé)協(xié)助維護(hù)公共秩序和協(xié)助做好安全防范工作；7.其他服務(wù)事項(xiàng)： 。第六條 乙方按以下第 2 種方式提供住宅的前期物業(yè)服務(wù)：1.住宅物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)中的 級物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，詳見附件五；2.選擇住宅物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)中不同等級的具體物業(yè)服務(wù)事項(xiàng)和標(biāo)準(zhǔn)，詳見附件五；非住宅的物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)以及甲、乙雙方約定的住宅物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)范圍以外的具體服務(wù)事項(xiàng)和標(biāo)準(zhǔn)，另行約定。第七條 經(jīng)乙方委托的物業(yè)服務(wù)評估監(jiān)理機(jī)構(gòu)評估測算，本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的物業(yè)服務(wù)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)為：【住宅】多層 元/平方米月、小高層 元/平方米月、高層 2.70 元/平方米月；【辦公樓】：元/平方米月；【商業(yè)物業(yè)】： 6.00 元/平方米月；【會(huì)所】： 元/平方米月； 物業(yè)： 元/平方米月。物業(yè)服務(wù)費(fèi)用評估報(bào)告摘要詳見附件六。第八條 交付房屋前，乙方應(yīng)當(dāng)向甲方發(fā)放該套房屋的“業(yè)主一卡通”。甲方入住前，甲、乙雙方與乙方選定的銀行簽訂前期物業(yè)服務(wù)費(fèi)托收協(xié)議，甲方按第七條約定的物業(yè)服務(wù)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)在“業(yè)主一卡通”內(nèi)預(yù)存 12 個(gè)月（不超過12個(gè)月）的物業(yè)服務(wù)費(fèi)。第九條 在完成物業(yè)共用部分交接前，乙方不得向甲方收取物業(yè)服務(wù)費(fèi)。但發(fā)生下列情形之一的，甲方應(yīng)當(dāng)繳納物業(yè)服務(wù)費(fèi)：1.籌備組成立滿3個(gè)月未召開首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議的；2.首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議未決定解除前期物業(yè)服務(wù)合同且未確定物業(yè)管理方式的；3.首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議結(jié)束后，乙方向全體業(yè)主發(fā)出書面查驗(yàn)通知之日起30日內(nèi)未開始查驗(yàn)的；4.物業(yè)共用部分經(jīng)查驗(yàn)符合相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)，乙方向全體業(yè)主發(fā)出書面交接通知之日起30日內(nèi)未完成交接的。第十條 發(fā)生第九條約定情形之一的，自該情形出現(xiàn)之次日起，乙方可按前期物業(yè)服務(wù)費(fèi)托收協(xié)議的約定，通過銀行從“業(yè)主一卡通”中劃轉(zhuǎn)相應(yīng)的物業(yè)服務(wù)費(fèi)。但除非發(fā)生第九條約定的情形，否則任何一方均不得從該賬戶中劃轉(zhuǎn)任何款項(xiàng)。第十一條 乙方對甲方物業(yè)專有部分提供維修養(yǎng)護(hù)或其他特約服務(wù)的，甲、乙雙方應(yīng)當(dāng)簽訂特約服務(wù)協(xié)議，服務(wù)事項(xiàng)、標(biāo)準(zhǔn)及費(fèi)用由雙方在協(xié)議中約定。甲方或物業(yè)使用人在符合相關(guān)法律規(guī)定的前提下，利用住宅物業(yè)從事經(jīng)營活動(dòng)的，乙方可按照商業(yè)物業(yè)標(biāo)準(zhǔn)收取相應(yīng)的物業(yè)服務(wù)費(fèi)。第十二條 乙方接受供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等公用事業(yè)服務(wù)單位委托代收使用費(fèi)用的，不得向甲方收取手續(xù)費(fèi)等額外費(fèi)用，不得限制或變相限制甲方或物業(yè)使用人購買或使用。第十三條 物業(yè)裝飾裝修前，甲、乙雙方簽訂書面裝飾裝修服務(wù)協(xié)議，乙方應(yīng)當(dāng)告知甲方相關(guān)的禁止行為和注意事項(xiàng)，并將裝飾裝修的時(shí)間、地點(diǎn)等情況在甲方所在樓內(nèi)公示。除約定收取【裝修管理費(fèi)】 元、【裝修保證金】 元、【裝修垃圾清運(yùn)費(fèi)】 元、【 】 元外，乙方不得另行收取其他任何費(fèi)用。如收取裝修保證金的，未造成共用部位、共用設(shè)施設(shè)備或承重結(jié)構(gòu)損壞，乙方應(yīng)當(dāng)在完工后7日內(nèi)將裝修保證金全額退還甲方。第十四條 在前期物業(yè)管理期間，甲方轉(zhuǎn)讓或出租其物業(yè)時(shí)，應(yīng)當(dāng)將本合同、臨時(shí)管理規(guī)約以及有關(guān)費(fèi)用繳納情況等事項(xiàng)告知受讓人或承租人，并自買賣合同或租賃合同簽訂之日起15日內(nèi)，將買賣或出租情況告知乙方。甲方轉(zhuǎn)讓物業(yè)前，應(yīng)當(dāng)與乙方結(jié)清相關(guān)費(fèi)用。第三章 權(quán)利與義務(wù)第十五條 甲方的權(quán)利義務(wù)：1.有權(quán)要求乙方按合同約定提供物業(yè)服務(wù)；2.監(jiān)督乙方履行本合同，對乙方提供的物業(yè)服務(wù)有建議、督促的權(quán)利；3.對本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)專項(xiàng)維修資金的使用及物業(yè)共用部分的經(jīng)營收益和使用情況，享有知情權(quán)和監(jiān)督權(quán)；4.遵守臨時(shí)管理規(guī)約以及物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部分的使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護(hù)等方面的規(guī)章制度；5.按照國家和本市有關(guān)規(guī)定繳納專項(xiàng)維修資金；6.根據(jù)本合同的約定繳納物業(yè)服務(wù)費(fèi)和特約服務(wù)費(fèi)；7.對乙方根據(jù)合同和有關(guān)規(guī)章制度提供的管理服務(wù)給予必要配合；8.有關(guān)法律規(guī)定和當(dāng)事人約定的其他權(quán)利義務(wù)。第十六條 乙方的權(quán)利義務(wù)：1.可自行或選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供物業(yè)服務(wù)，并承擔(dān)物業(yè)服務(wù)責(zé)任；2.按本合同約定的物業(yè)服務(wù)事項(xiàng)和標(biāo)準(zhǔn)提供物業(yè)服務(wù)；3.妥善保管和正確使用本物業(yè)的檔案資料，及時(shí)記載有關(guān)變更信息，不得將業(yè)主信息用于物業(yè)管理活動(dòng)之外的其他用途； 4.及時(shí)向全體業(yè)主和物業(yè)使用人通報(bào)本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)有關(guān)物業(yè)服務(wù)的重大事項(xiàng)，及時(shí)處理甲方和物業(yè)使用人的投訴，接受甲方和物業(yè)使用人的監(jiān)督；5.對甲方和物業(yè)使用人違反本合同和臨時(shí)管理規(guī)約的行為，采取告知、勸阻和向有關(guān)主管部門報(bào)告等方式督促甲方和物業(yè)使用人改正；6.不得擅自占用本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的共用部分或擅自改變其使用用途。不得擅自將業(yè)主所有的共用部分用于經(jīng)營活動(dòng)。不得擅自占用、挖掘本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的道路、場地，確需臨時(shí)占用、挖掘本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)道路、場地的，應(yīng)當(dāng)按規(guī)定辦理相關(guān)手續(xù)，制定施工方案，開工前要在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公示，施工過程中盡可能減少對業(yè)主的影響，并及時(shí)恢復(fù)原狀； 7.乙方實(shí)施鍋爐、電梯、電氣、制冷以及有限空間、高空等涉及人身安全的作業(yè)，應(yīng)當(dāng)具備相應(yīng)資質(zhì)或委托具備相應(yīng)資質(zhì)的單位實(shí)施，委托其他單位實(shí)施的，應(yīng)當(dāng)明確各自的安全管理責(zé)任； 8.有關(guān)法律規(guī)定和當(dāng)事人約定的其他權(quán)利義務(wù)。第四章 合同終止第十七條 業(yè)主大會(huì)成立并確定物業(yè)管理方式后，與乙方完成物業(yè)共用部分查驗(yàn)交接的，自完成查驗(yàn)交接之日起，本合同終止。 第十八條 本合同終止時(shí)，甲、乙雙方應(yīng)當(dāng)共同做好交接事宜，包括物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的清算、對外簽訂的各種協(xié)議的執(zhí)行、物業(yè)共用部分查驗(yàn)交接以及移交相關(guān)檔案資料等，見附件七。第五章 違約責(zé)任第十九條 甲、乙雙方對物業(yè)服務(wù)質(zhì)量發(fā)生爭議的，雙方可共同委托物業(yè)服務(wù)評估監(jiān)理機(jī)構(gòu)就乙方的物業(yè)服務(wù)質(zhì)量是否符合本合同第六條約定的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行評估；乙方服務(wù)達(dá)不到本合同第六條約定的服務(wù)內(nèi)容和標(biāo)準(zhǔn)的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)采取補(bǔ)救措施或賠償損失等違約責(zé)任。除不可預(yù)見的情況外，乙方擅自停水、停電的，甲方有權(quán)要求乙方限期解決，乙方應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)的民事責(zé)任。第二十條 乙方違反本合同第七條的約定，擅自提高物業(yè)服務(wù)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，甲方和物業(yè)使用人就超額部分有權(quán)拒絕繳納，同時(shí)乙方應(yīng)當(dāng)按 超額部分3 的標(biāo)準(zhǔn)向甲方支付違約金。第二十一條 如果乙方違反本合同第十六條第3款的約定，擅自將甲方信息用于物業(yè)管理活動(dòng)之外的，應(yīng)當(dāng)按 甲方所受直接損失 的標(biāo)準(zhǔn)向甲方支付違約金，如違約金數(shù)額不足以彌補(bǔ)甲方所遭受的直接損失的，乙方應(yīng)當(dāng)補(bǔ)足。第二十二條 甲方違反第十條的約定，或在“業(yè)主一卡通”中預(yù)存的費(fèi)用不足以支付物業(yè)服務(wù)費(fèi)，經(jīng)乙方書面催繳后甲方仍未續(xù)繳的，甲方應(yīng)當(dāng)按 自應(yīng)繳費(fèi)之日起每逾期一日按欠費(fèi)總額3 的標(biāo)準(zhǔn)向乙方支付違約金。甲方違反本合同的約定，實(shí)施妨害物業(yè)服務(wù)行為的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)恢復(fù)原狀、停止侵害、排除妨礙等相應(yīng)的民事責(zé)任。第二十三條 除本合同另有約定外，甲、乙雙方可以結(jié)合具體情況對違約責(zé)任進(jìn)行補(bǔ)充，見附件九。任何一方的違約行為給他方造成損失的，均應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)的賠償責(zé)任。第二十四條 因不可抗力致使合同部分或全部無法履行的，根據(jù)不可抗力的影響，部分或全部免除責(zé)任。第二十五條 為維護(hù)公共利益，在不可預(yù)見情況下，如發(fā)生煤氣泄露、漏電、火災(zāi)、暖氣管、水管破裂、協(xié)助公安機(jī)關(guān)執(zhí)行任務(wù)等突發(fā)事件，乙方因采取緊急避險(xiǎn)措施造成損失的，應(yīng)當(dāng)按有關(guān)規(guī)定處理。第二十六條 乙方有確鑿證據(jù)證明屬于以下情況的，可免于承擔(dān)違約責(zé)任：1.由于甲方或物業(yè)使用人自身的責(zé)任導(dǎo)致乙方的服務(wù)無法達(dá)到合同約定的；2.因維修養(yǎng)護(hù)本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的共用部位、共用設(shè)施設(shè)備需要且事先已告知甲方或物業(yè)使用人，暫時(shí)停水、停電、停止共用設(shè)施設(shè)備使用等造成損失的；3.非乙方責(zé)任出現(xiàn)供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視及其他共用設(shè)施設(shè)備運(yùn)行障礙造成損失的。第六章 爭議解決第二十七條 合同履行過程中發(fā)生爭議的，雙方可通過協(xié)商解決或向物業(yè)所在地物業(yè)糾紛人民調(diào)解委員會(huì)申請調(diào)解解決；不愿協(xié)商、調(diào)解或協(xié)商、調(diào)解不成的，可按以下方式解決：1.向 昌平區(qū) 人民法院提起訴訟；2.向 仲裁委員會(huì)申請仲裁。第七章 附則第二十八條 本合同經(jīng)雙方簽字（蓋章）后生效。第二十九條 合同正本連同附件一式 三 份，甲方執(zhí)兩份、乙方執(zhí)一份，具有同等法律效力。第三十條 其他約定： 見附件八補(bǔ)充協(xié)議 。甲方： 乙方： 委托代理人： 委托代理人：年 月 日 年 月 日附件：一、規(guī)劃平面圖二、物業(yè)構(gòu)成明細(xì) 三、物業(yè)共用部位明細(xì) 四、物業(yè)共用設(shè)施設(shè)備明細(xì) 五、物業(yè)服務(wù)事項(xiàng)和標(biāo)準(zhǔn) 六、物業(yè)服務(wù)費(fèi)用評估報(bào)告摘要七、移交資料清單八、補(bǔ)充協(xié)議附件一： 規(guī)劃平面圖附件二：物業(yè)構(gòu)成明細(xì)類 型樓（幢）號套（單元）數(shù)建筑面積（平方米）住宅兩限房1#,2#,3#,4#,5#,6#1179戶99467商品房7#,8#,9#,10#950戶87949車庫兩限房13#11638商品房14#31161配套公建1#,2#,3#,7#,11#3020附件三：物業(yè)共用部位明細(xì)（1）弱電間，接室，電信交接間；（2）套與公用建筑空間之間的分隔墻及外墻（包括山墻）墻體水平投影面積的一半；（3）大堂、電井、電梯井、風(fēng)井、樓梯間、前室、走道；（4）電梯機(jī)房。附件四：物業(yè)共用設(shè)施設(shè)備明細(xì)共用設(shè)施設(shè)備名稱部位備注1電梯垂直梯： 1 #樓西側(cè)單元每單元一部垂直電梯,1#樓東側(cè)單元每單元二部垂直電梯, 2 # 10 #樓每棟樓的每單元二部垂直電梯,扶梯 0 部2綠化率： 30 % ；樓間、集中綠地 約20675 平方米；磚石鋪裝 約9919 平方米。3區(qū)域內(nèi)市政：【道路】【樓間甬路】約7500平方米；【室外上下水管道】:約米；【溝渠】 0 ；【蓄水池】 0 個(gè)；【化糞池】 6 個(gè)；【雨水井】約139個(gè)；變配電系統(tǒng)包括 10kV變配電系統(tǒng)，低壓配電系統(tǒng)；高壓雙路供電電源： 10kV雙路電源 供電 ；公共照明設(shè)施【路燈】約110個(gè)；【草坪燈】 約135 個(gè)；【物業(yè)管理區(qū)域的外圍護(hù)攔及圍墻】 2400；【高壓水泵】【高壓水箱】 4 【污水泵】128；【中水及設(shè)備系統(tǒng)】本地塊設(shè)一個(gè)中水給水泵房；設(shè)低基變電室4個(gè)，高基變電室1個(gè)，接柜、光力柜、戶表箱設(shè)于本地塊各單體建筑物內(nèi)4燃?xì)庹{(diào)壓站（1個(gè)調(diào)壓箱）5消防設(shè)施（1個(gè)消防水泵房）6監(jiān)控設(shè)施（閉路電視監(jiān)控周界防范）7避雷設(shè)施（各樓屋面設(shè)置避雷帶，樓體設(shè)置均壓環(huán)）8空調(diào)設(shè)備（無）9電視共用天線10電腦網(wǎng)絡(luò)線（干線采用綜合布線光纖及五類線）11電訊電話（干線采用綜合布線三類線線）12車道：各地塊約7500米13地上機(jī)動(dòng)車停車：354個(gè)。地下停車位：950個(gè)。14自行車庫1898 平方米15垃圾中轉(zhuǎn)站 1 個(gè)16信報(bào)箱：每戶在入戶大堂均有1個(gè)信報(bào)箱各單元首層入戶大堂17值班室40平方米東、西入口處附件五：前期物業(yè)服務(wù)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)。一、物業(yè)共用部位的維修、養(yǎng)護(hù)和管理1、 根據(jù)房屋實(shí)際使用年限，定期檢查房屋共用部位的使用狀況，每 1 日巡查1次單元門、樓梯通道以及其他共用部位的門窗、玻璃等，需要小修的及時(shí)組織修復(fù)；需要大、中修的及時(shí)編制維修計(jì)劃和專項(xiàng)維修資金使用計(jì)劃報(bào)告業(yè)主，經(jīng)業(yè)主依法表決通過后組織維修。2、 建立完善的住宅裝飾裝修管理制度，裝修前告知裝修人有關(guān)裝飾裝修的禁止行為和注意事項(xiàng)，在物業(yè)公司有備案的裝修，裝修管理員每 3 日巡查 1 次裝修施工現(xiàn)場。3、 對違反規(guī)劃私搭亂建和擅自改變房屋用途的行為及時(shí)勸阻，并報(bào)告有關(guān)主管部門。4、 小區(qū)主出入口設(shè)置小區(qū)平面示意圖，主要路口設(shè)置路標(biāo)；各棟、戶和公共配套設(shè)施、場地設(shè)置明顯標(biāo)志。二、物業(yè)共用設(shè)施設(shè)備的運(yùn)行、維修、養(yǎng)護(hù)和管理1、 建立共用設(shè)施設(shè)備檔案和設(shè)施設(shè)備巡查制度。2、 對共用設(shè)施設(shè)備定期組織巡查，需要小修的及時(shí)組織修復(fù)；需要大、中修或更新改造的，及時(shí)編制維修、更新改造計(jì)劃和專項(xiàng)維修資金使用計(jì)劃報(bào)告業(yè)主，經(jīng)業(yè)主依法表決通過后組織維修或者更新改造（依法應(yīng)由專業(yè)部門負(fù)責(zé)的除外）。3、 在接到供水供電部門停水停電通知后 2 小時(shí)內(nèi)向客戶發(fā)布通知（市政突發(fā)停水停電及設(shè)備突發(fā)故障除外）。4、 載人電梯24小時(shí)運(yùn)行（突發(fā)性故障和維修保養(yǎng)期間除外），每月例行保養(yǎng) 次，電梯困人時(shí)接到通知后 15 分鐘到達(dá)現(xiàn)場處理。5、 二次供水水箱清洗 2 次/年，水質(zhì)符合衛(wèi)生要求。6、 對可能發(fā)生的各種突發(fā)設(shè)備故障有應(yīng)急方案。三、物業(yè)共用部位和相關(guān)場地的清潔衛(wèi)生，垃圾的收集、清運(yùn)及雨、污水管道的疏通1、 小區(qū)道路、廣場、停車場、綠地等每日全面清掃 1 次并巡視清掃 每小時(shí)1 次；首層大堂、電梯轎廂每日拖洗 1 次；樓層電梯廳、多層樓道每日全面清掃 1 次并巡視清掃 每小時(shí)1 次，每周拖洗 1 次；多層樓梯扶手每日擦拭 1 次；2M以下共用部位玻璃每周清潔 1 次；路燈、樓道燈每月清潔 1 次；客戶出行的主要道路及時(shí)清除積水、積雪。2、 垃圾桶、果皮箱每日清理論 實(shí)際使用年限 2 次。3、 蚊蟲消殺：_4_次/月（夏），_2_次/月（冬）。4、 共用雨、污水管道每 半年 疏通1次；雨、污水井每 半年檢查1次，視檢查情況及時(shí)清掏；化糞池每 季度 檢查1次，每 年 清掏1次，發(fā)現(xiàn)異常及時(shí)清掏。四、公共綠化的養(yǎng)護(hù)和管理1、 有專職人員實(shí)施綠化養(yǎng)護(hù)管理；2、 草坪生長良好，生長季節(jié)及時(shí)補(bǔ)栽補(bǔ)種，修剪整齊美觀；3、 定期組織澆灌、施肥和松土，做好防澇、防凍；4、 喬木修剪至少_2_次/年；草坪修剪至少_12_次/年；灌木修剪至少_6_次/年。5、 至少每 周 對綠化養(yǎng)護(hù)情況進(jìn)行1次檢查并記錄。6、 針對不同的品種和季節(jié)進(jìn)行病蟲害防治。五、公共秩序維護(hù)、安全防范等事項(xiàng)的協(xié)助管理1、 小區(qū)主出入口24小時(shí)值勤；2、 對重點(diǎn)區(qū)域配有安全監(jiān)控設(shè)施的，實(shí)施24小時(shí)監(jiān)控（設(shè)備設(shè)施突發(fā)性故障、維修保養(yǎng)時(shí)間除外）。3、 封閉式管理的小區(qū)對進(jìn)出小區(qū)的裝修、家政等勞務(wù)人員實(shí)行臨時(shí)出入證管理。4、 定期開展消防和居家安全宣傳，消防演習(xí)：_1_次/年。5、 對進(jìn)出小區(qū)的車輛實(shí)施證、卡管理，引導(dǎo)車輛有序通行、停放。6、 對火災(zāi)、治安、公共衛(wèi)生等突發(fā)事件有應(yīng)急預(yù)案，事發(fā)時(shí)及時(shí)報(bào)告有關(guān)部門，并協(xié)助采取相應(yīng)措施；六、綜合管理服務(wù)1、 建立物業(yè)檔案資料并妥善保存，管理制度健全。2、 管理服務(wù)人員統(tǒng)一著裝、佩戴標(biāo)志，行為規(guī)范。3、 向業(yè)主公布日常服務(wù)電話，24小時(shí)接受業(yè)主報(bào)修服務(wù)，急修在接到報(bào)修后_20_分鐘到達(dá)，其它報(bào)修按約定時(shí)間到達(dá)。4、 設(shè)立客戶意見箱，向業(yè)主公布公司和集團(tuán)投訴渠道，每年至少進(jìn)行 1 次客戶滿意度調(diào)查。 5、 接到業(yè)主投訴2個(gè)工作日內(nèi)反饋處理意見，每月公布1次共性投訴處理情況。6、 社區(qū)文化活動(dòng)：每年開展 4 次。7、 物業(yè)服務(wù)報(bào)告： 每季度公布1次。附件六：物業(yè)服務(wù)費(fèi)用評估報(bào)告摘要昌平區(qū)回龍觀1818-028地塊二類居住用地（配建限價(jià)商品住房）項(xiàng)目物業(yè)服務(wù)費(fèi)用評估報(bào)告摘要編號：QYPG-2011018青宇（北京）物業(yè)服務(wù)評估監(jiān)理有限公司于2011年5月9日受北京住總?cè)f科房地產(chǎn)開發(fā)有限公司的委托，根據(jù)北京市物業(yè)服務(wù)第三方評估監(jiān)理管理辦法（京建發(fā)2010383號）、北京市物業(yè)服務(wù)費(fèi)用評估規(guī)范（試行）（京建發(fā)2010391號）的規(guī)定，本著獨(dú)立、客觀、公正的原則，對昌平區(qū)回龍觀1818-028地塊二類居住用地（配建限價(jià)商品住房）項(xiàng)目的前期物業(yè)服務(wù)費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行了評估。本項(xiàng)目物業(yè)服務(wù)等級標(biāo)準(zhǔn)為四級。本次評估所采用的評估方法為：以運(yùn)營成本法為主導(dǎo)、市場比較法為參考。在評估過程中，青宇（北京）物業(yè)服務(wù)評估監(jiān)理有限公司評估人員對評估項(xiàng)目按照物業(yè)服務(wù)評估規(guī)范要求，履行了必要的評估程序，具體包括：對委托單位提供的評估資料及其來源進(jìn)行了必要的查驗(yàn)，并收集了相關(guān)的項(xiàng)目評估資料復(fù)印件；對項(xiàng)目實(shí)施了實(shí)地查勘與核對。同時(shí)，根據(jù)評估項(xiàng)目的特點(diǎn)，進(jìn)行了必要的市場調(diào)查與征詢，等等。在實(shí)施了上述評估程序后，昌平區(qū)回龍觀1818-028地塊二類居住用地（配建限價(jià)商品住房）項(xiàng)目在評估基準(zhǔn)日2011年5月20日的物業(yè)服務(wù)費(fèi)用市場總價(jià)為：￥6074320元/年；其物業(yè)服務(wù)費(fèi)用測算單價(jià)見下表：物業(yè)服務(wù)費(fèi)用評估結(jié)果匯總表評估基準(zhǔn)日： 2011 年 5 月20 日 單位：人民幣元序號項(xiàng)目類型收費(fèi)面積全年費(fèi)用單價(jià)（）（元 / 年）(元/月)1住宅18747960743202.70評估結(jié)果的成立依賴于各種假設(shè)和前提條件，請?jiān)u估報(bào)告使用者認(rèn)真閱讀評估報(bào)告全文，并請關(guān)注特別事項(xiàng)說明對評估結(jié)論的影響。 評估結(jié)論僅在評估報(bào)告載明的評估基準(zhǔn)日有效，評估報(bào)告的有效使用期限為一年，即自評估基準(zhǔn)日 2011年5月20日起，至2012年5月19日止，評估報(bào)告使用者應(yīng)當(dāng)根據(jù)評估基準(zhǔn)日后的項(xiàng)目狀況和市場變化情況合理確定評估報(bào)告使用期限。評估專家簽章：袁李菁（打?。?（簽章）朱 莉（打印） （簽章）評估機(jī)構(gòu)（蓋章）：二O一一年五月二十日.附件七：移交資料清單1.物業(yè)管理區(qū)域劃分資料；2.建設(shè)用地規(guī)劃許可證和建設(shè)工程規(guī)劃許可證的附件、附圖；3.竣工驗(yàn)收報(bào)告及竣工總平面圖，單體建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備竣工圖、配套設(shè)施、地下管網(wǎng)工程竣工圖、消防驗(yàn)收等竣工驗(yàn)收資料；4.設(shè)施設(shè)備的出廠隨機(jī)資料，安裝、驗(yàn)收、使用、維護(hù)保養(yǎng)和定期檢驗(yàn)等技術(shù)資料，運(yùn)行、維護(hù)保養(yǎng)記錄；5.物業(yè)質(zhì)量保修文件和物業(yè)使用說明文件；6.業(yè)主名冊；7.物業(yè)管理必需的其他資料。附件八：補(bǔ)充協(xié)議補(bǔ) 充 協(xié) 議甲方（業(yè)主）： 乙方（建設(shè)單位）：北京住總?cè)f科房地產(chǎn)開發(fā)有限公司一、本協(xié)議是金域家園項(xiàng)目北京市前期物業(yè)服務(wù)合同（以下簡稱合同）的補(bǔ)充協(xié)議。二、建設(shè)單位在簽訂合同之前已向業(yè)主明示合同示范文本及本補(bǔ)充協(xié)議，同時(shí)按照業(yè)主要求作出了合理說明，業(yè)主已清楚無異議。三、對合同第八條補(bǔ)充和修改：1、甲方委托乙方選定“業(yè)主一卡通”的開戶銀行，甲方入住前，甲、乙雙方與乙方選定的銀行簽訂前期物業(yè)服務(wù)費(fèi)托收協(xié)議。因開通“業(yè)主一卡通”和物業(yè)服務(wù)費(fèi)托收發(fā)生的手續(xù)費(fèi)由甲方承擔(dān)。2、前期物業(yè)服務(wù)費(fèi)自乙方向甲方交付其所購房屋，或根據(jù)雙方簽署的北京市商品房預(yù)售合同約定的視為乙方向甲方交付其所購房屋之日起計(jì)算。四、對合同第九條的補(bǔ)充約定如下：1、物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)已交付業(yè)主的專有部分達(dá)到建筑物總面積50%以上，乙方應(yīng)在園區(qū)內(nèi)以公告形式召集業(yè)主成立首次業(yè)主大會(huì)。自公告之日起滿30日，若報(bào)名的業(yè)主人數(shù)仍未達(dá)到北京市物業(yè)管理辦法第十四條規(guī)定之“占總?cè)藬?shù)5%或者專有部分占建筑物總面積5%以上”的條件，導(dǎo)致籌備組未能成立的，則甲方應(yīng)在完成物業(yè)共用部分交接前繳納物業(yè)服務(wù)費(fèi)。2、合同第九條第4項(xiàng)約定的“物業(yè)共用部份經(jīng)查驗(yàn)符合相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)”以取得建筑工程竣工備案驗(yàn)收表為標(biāo)準(zhǔn)。五、對合同第十條補(bǔ)充約定如下：1、發(fā)生甲方應(yīng)在完成物業(yè)共用部分交接前繳納物業(yè)服務(wù)費(fèi)的情形的，乙方根據(jù)約定通過銀行直接從“業(yè)主一卡通”中劃轉(zhuǎn)前期物業(yè)服務(wù)費(fèi)，如甲方預(yù)存的費(fèi)用不足以支付已發(fā)生的前期物業(yè)服務(wù)費(fèi)的，不足部分甲方應(yīng)自接到乙方或乙方選定的物業(yè)服務(wù)企業(yè)通知之日起，7日內(nèi)向乙方選定的物業(yè)服務(wù)企業(yè)直接支付。2、前期物業(yè)服務(wù)費(fèi)按年收取，自屆滿后首月10日內(nèi)交納或發(fā)生合同第九條約定情形之日起10日內(nèi)補(bǔ)交。六、對合同第十二條補(bǔ)充約定為：甲方應(yīng)按規(guī)定向供水、供電、供暖、燃?xì)狻⑿畔?、環(huán)衛(wèi)等專業(yè)單位交納水、電、供暖、燃?xì)?、信息、環(huán)衛(wèi)等有關(guān)費(fèi)用。乙方接受供水、供電、供暖、燃?xì)?、信息、環(huán)衛(wèi)等專業(yè)單位的委托代收水、電、供暖、燃?xì)?、信息、環(huán)衛(wèi)等費(fèi)用的，因乙方已于費(fèi)用發(fā)生當(dāng)月墊付了相關(guān)費(fèi)用，甲方須于次月10日前向乙方交清相關(guān)費(fèi)用。逾期未交納相關(guān)費(fèi)用的，乙方從逾期之日起每日按欠費(fèi)總額的3計(jì)收違約金。乙方不得向甲方收取手續(xù)費(fèi)等額外費(fèi)用，不得限制或變相限制甲方或物業(yè)使用人購買或使用。七、對合同第十三條補(bǔ)充約定：甲乙雙方同意，裝修服務(wù)協(xié)議由甲方與乙方選定的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽署，各項(xiàng)費(fèi)用的收取標(biāo)準(zhǔn)以甲方所購房屋交付時(shí)的公示文件為準(zhǔn)。八、對合同第十四條補(bǔ)充約定：因費(fèi)用未結(jié)清導(dǎo)致受讓人或承租人無法正常使用物業(yè)的損失由甲方承擔(dān)。九、對合同第十五條補(bǔ)充約定：1、甲方需要占用、挖掘本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)道路、場地，及占用共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的，應(yīng)事先征得乙方選定的物業(yè)服務(wù)企業(yè)的同意，并在約定期限內(nèi)恢復(fù)原狀。造成損失的，應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的賠償責(zé)任。2、受本項(xiàng)目物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)所限，除按規(guī)定無償提供的物業(yè)服務(wù)用房外，全體業(yè)主同意無償提供必要的共有部分作為物業(yè)服務(wù)人員的宿舍、培訓(xùn)室、食堂等，作為本項(xiàng)目物業(yè)服務(wù)的后勤保障。十、對合同第十六條補(bǔ)充約定為：1、甲方同意乙方選聘北京萬科物業(yè)服務(wù)有限公司提供物業(yè)服務(wù)。2、乙方或其委托的物業(yè)服務(wù)企業(yè)有權(quán)制定本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生維護(hù)等方面的規(guī)章制度。業(yè)主和物業(yè)使用人應(yīng)共同遵守。3、乙方或其委托的物業(yè)服務(wù)企業(yè)有權(quán)依法使用物業(yè)專項(xiàng)維修資金進(jìn)行物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備保修期滿后的維修、更新和改造。十一、對合同第十七條補(bǔ)充約定：甲方確認(rèn)，如發(fā)生合同第九條和本補(bǔ)充協(xié)議第八條約定情形之一的，乙方在合同及本補(bǔ)充協(xié)議項(xiàng)下的權(quán)利義務(wù)自動(dòng)轉(zhuǎn)移給乙方委托的物業(yè)公司。十二、對合同第十九條補(bǔ)充為：如因業(yè)主或物業(yè)使用人的原因，導(dǎo)致乙方服務(wù)達(dá)不到本合同第六條約定的服務(wù)內(nèi)容和標(biāo)準(zhǔn)的，乙方不承擔(dān)違約責(zé)任。如因業(yè)主或物業(yè)使用人的原因，造成乙方或其他業(yè)主、物業(yè)使用人損失的，相關(guān)責(zé)任人應(yīng)予賠償。十三、補(bǔ)充約定關(guān)于物業(yè)經(jīng)營與管理的以下條款：1、甲方同意本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的業(yè)主共有的停車位、物業(yè)共用部位、物業(yè)共用設(shè)施設(shè)備委托乙方選定的物業(yè)服務(wù)企業(yè)經(jīng)營。2、各類停車位收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)： 1）乙方所有的地面車位及部分停車橋車位，車位租用人按照北京市政府相關(guān)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)向乙方選定的物業(yè)服務(wù)企業(yè)交納車位租用費(fèi)；2）地下人防車位用于出租，由車位使用人向乙方選定的物業(yè)服務(wù)企業(yè)交納車位租用及服務(wù)費(fèi)；3）乙方所有的地下非人防車位及部分停車橋車位用于出售，由購買人按120元/個(gè)月的標(biāo)準(zhǔn)向乙方選定的物業(yè)服務(wù)企業(yè)交納車位服務(wù)費(fèi)； 4）臨時(shí)停車的，收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)由乙方依據(jù)政策法規(guī)確定并向全體業(yè)主公示。臨時(shí)停車收入根據(jù)臨時(shí)停車位的不同所有權(quán)性質(zhì)按比例分配。3、各類停車費(fèi)交納時(shí)間：1）車位租用費(fèi)交納時(shí)間：A、月租車位自車位租用人租用車位之日或合同約定的租用起始日開始交納；B、臨時(shí)停車的，在每次結(jié)束停放時(shí)交納。2）車位服務(wù)費(fèi)交納時(shí)間：A、由業(yè)主購置或乙方附贈(zèng)的車位，自乙方交付使用通知書約定的交付之日起交納； B、屬于乙方所有的車位，自車位租用人租用車位之日或合同約定的租用起始日開始交納；C、屬于全體業(yè)主共有的車位，由乙方每月從車位租用費(fèi)中按比例提取。4、停車場收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)可根據(jù)物價(jià)上漲、服務(wù)成本上升及政府停車場收費(fèi)政策的變化情況適時(shí)調(diào)整，收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)調(diào)整后，車位租用人、車位所有權(quán)人或使用權(quán)人應(yīng)按調(diào)整后的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)交納相關(guān)費(fèi)用。5、車位租用人應(yīng)當(dāng)與乙方或乙方選定的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂車位租用協(xié)議（臨時(shí)停車除外），車位所有權(quán)或使用權(quán)人應(yīng)當(dāng)與乙方選定的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂車位服務(wù)協(xié)議，明確雙方在車位使用及車位服務(wù)方面的權(quán)利義務(wù)。如乙方選定的物業(yè)服務(wù)企業(yè)接受委托提供車輛保管服務(wù)，收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)由乙方選定的物業(yè)服務(wù)企業(yè)確定并向全體業(yè)主公示，車位租用人或車位所有權(quán)人、使用權(quán)人