北區(qū)租賃基礎(chǔ)知識(shí)試題.doc

2012北京中原房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司租賃基礎(chǔ)知識(shí)試題-北京中原三級(jí)市場(chǎng)部訓(xùn)練學(xué)院北區(qū)事業(yè)部訓(xùn)練分院:第一章租賃產(chǎn)品介紹1、租賃業(yè)務(wù)概述所謂房屋租賃：是指房屋 人作為 人將其房屋出租給承租人使用，由承租人向出租人支付房屋租金的行為。2、租賃業(yè)務(wù)的主要形式： 、 、 、 、 。5種形式。3、什么是轉(zhuǎn)租：所謂轉(zhuǎn)租是指： 人在租賃期間將承租的房屋再租給他人的行為。租賃的性質(zhì)屬于： 房地產(chǎn) 服務(wù)第二章業(yè)務(wù)流程詳解一) 收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)及付款方式1、 普通民宅：收取 相當(dāng)于 月的租金作為服務(wù)傭金。2、 高檔住宅、甲宅、公寓：收取 相當(dāng)于 月的租金作為服務(wù)傭金。3、 付款方式：客戶直接支付給業(yè)主，付款方式由雙方協(xié)商，一般為 ， 、 。二) 租賃業(yè)務(wù)流程4、開(kāi)發(fā)接待 約定帶看促成交定簽約合同 ；三) 專業(yè)術(shù)語(yǔ)概述5、四氣：在我們作業(yè)過(guò)程中所提到的四氣是指： 、 、 、 ；6、單氣：指有暖氣，沒(méi)有 氣。7、定金和訂金的區(qū)別是什么？ 。收受的訂金即可，而無(wú)需雙倍償付；8、居間服務(wù): 并收取報(bào)酬的過(guò)程。經(jīng)紀(jì)人在中間起到見(jiàn)證方的作用；第三章租賃實(shí)務(wù)問(wèn)答一) 租賃雙方實(shí)務(wù)問(wèn)答1、在房屋租賃關(guān)系存續(xù)期間，出租人對(duì)租賃物負(fù)有哪些維修義務(wù)，選擇（ ）A有維修必要的。租賃物需要修繕?lè)侥軡M足承租人依約定對(duì)租賃物正常使用；B租賃物因可歸責(zé)于出租人的事由，或因其他不可歸責(zé)于承租人的事由而致出租物損壞，如不可抗力；C在經(jīng)濟(jì)上可能維修的。即損壞的租賃物在事實(shí)上能夠修復(fù)，在經(jīng)濟(jì)上核算的。例如雨天房漏，是有維修的可能，連續(xù)降雨墻面損壞的有維修可能，如果連續(xù)大雨致房屋倒塌就無(wú)維修的可能；D在租賃期間承租人履行了通知義務(wù)的。在租賃關(guān)系存續(xù)期間，租賃物發(fā)生損壞需要維修的，承租人應(yīng)急時(shí)通知出租人；2、在房屋租賃關(guān)系中，出租人有哪些權(quán)利和義務(wù)？選擇（ ）A出租人應(yīng)按照租賃合同約定的時(shí)間向承租人交付房屋并符合租賃合同約定處于可正常使用的狀態(tài)；B出租前已經(jīng)在銀行抵押或房屋所有權(quán)一經(jīng)查封、扣押、監(jiān)管或者其他形式制轉(zhuǎn)移的，房屋出租人應(yīng)書(shū)面告知承租人；C出租非獨(dú)立成套房屋，出租人應(yīng)在租賃合同中明確承租人可使用的范圍、條件和要求承租人與相鄰房屋承租人使用人對(duì)公用部分的使用產(chǎn)生爭(zhēng)議的，出租人應(yīng)當(dāng)出面協(xié)商處理；D可以留一把鑰匙，隨便到承租人房間進(jìn)行查看。3、房屋出租人在向外來(lái)務(wù)工人員出租房屋時(shí)，應(yīng)履行哪些義務(wù)？1）在房屋出租前，應(yīng)當(dāng)向房屋所在地的派出所申領(lǐng) ；2）出租房屋前，出租人應(yīng)當(dāng)查驗(yàn)承租人的有效 件，填寫(xiě)由公安部門(mén)統(tǒng)一制作的登記表；3）督促承租人及時(shí)辦理暫住登記或申領(lǐng) ；4）依法納稅；5）發(fā)現(xiàn)承租人有違法行為的，應(yīng)及時(shí)向有關(guān)部門(mén)報(bào)告；4、經(jīng)紀(jì)人帶領(lǐng)客戶在簽訂合同前看房時(shí)，應(yīng)注意哪些問(wèn)題？1） .2） .3） .4） .二) 房屋租賃實(shí)務(wù)問(wèn)答5、在簽約前，我們對(duì)出租人和承租人應(yīng)作哪些工作？1) 當(dāng)雙方達(dá)成一致確定租賃關(guān)系時(shí)，我們需要核實(shí)業(yè)主 及 證、房屋租賃許可證，核實(shí)承租人的身份證原件及身份；2) 雙方在進(jìn)行房屋交驗(yàn)時(shí)，我們應(yīng)仔細(xì)做好 ；6、出租人遲遲不履行房屋維修義務(wù)，承租人是否可以拒付房屋租金? 。7、在哪些情況下租賃雙方可以解除合同均不需承擔(dān)違約責(zé)任？1 2 3 8、 出租/承租客戶關(guān)注的重點(diǎn)分別是什么？出租客戶： 2）承租客戶： 。 。 9、如何撮合租賃業(yè)務(wù)？ 。10、合同法對(duì)租賃期限是如何規(guī)定的？ .11、在承租期間，承租人是否可以對(duì)租賃物進(jìn)行改善或增設(shè)？ .12、 在承租期間，承租人是否可以進(jìn)行轉(zhuǎn)租？ .13、 在承租期間，承租人不交租金，出租人是否可以解除合同？ .14、什么是房屋承租人的“優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)”？?jī)?yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)是指： 。15、若租賃房屋質(zhì)量不合格的，承租人是否可以解除合同？ 第四章 租賃注意事項(xiàng)一) 防止跳單所謂跳單: 的一種行為;跳單原因:1、 2、 3、 如何防止跳單現(xiàn)象：1、 看房前一定要簽署 ;2、 緊跟人少的一方,避免客戶使用業(yè)主 電話,防止雙方互留聯(lián)系方式,一經(jīng)發(fā)現(xiàn)堅(jiān)決制止;3、 看房后要先送走一方,稍等片刻,觀察 是否返回,特別是業(yè)主住在房子里的;4、 先禮后兵:先夸對(duì)方素質(zhì)高并講一些處理跳單的案例;5、 和一方表現(xiàn)出很熟的關(guān)系讓另一方不好提跳單;6、 的后果;7、 提高專業(yè)知識(shí)，努力為客戶提供優(yōu)質(zhì)服務(wù),感受我們的辛苦度;二) 哪類房產(chǎn)不能出租（共計(jì)11種）1、2、3、4、5、6、7、8、9、10、11、第五章 綜合商業(yè)地產(chǎn)租賃常見(jiàn)法律問(wèn)題與風(fēng)險(xiǎn)分析-商業(yè)地產(chǎn) 住宅底商 綜合寫(xiě)字樓一、住宅底商1、住宅底商：顧名思義， 商業(yè)房產(chǎn)。主要包括以下兩種形式，一種是位于 的房產(chǎn)，一層以上全部為住宅；一種是屬于 的“裙樓”，即屬于住宅建筑物的附屬房屋，一般層數(shù)較低，大都為一至三層，全部是商業(yè)用途。 2、經(jīng)營(yíng)住宅底商時(shí)，首先要明確房屋產(chǎn)權(quán)證所規(guī)定的該房屋用途，用途一般分為：兩類1） 、用于 的底商。2）、可用 作餐飲。 3、經(jīng)營(yíng)住宅底商時(shí)要注意什么？1、 處理好與相鄰人（即住宅業(yè)主）的關(guān)系。由于住宅底商與住宅樓在結(jié)構(gòu)上密不可分，因此在對(duì)待住宅底商辦理營(yíng)業(yè)執(zhí)照問(wèn)題上，各地的工商行政管理部門(mén)政策各不相同。物權(quán)法第七十七條規(guī)定：“ 。 5.2.4住宅用作商用物權(quán)法，北京市是如何規(guī)定的？物權(quán)法的上述規(guī)定解決了民宅商用的問(wèn)題，事實(shí)上也為辦理住宅底商的營(yíng)業(yè)執(zhí)照問(wèn)題指明了方向。以北京市為例，北京市工商局在2006年時(shí)曾經(jīng)出臺(tái)了禁止民宅商用的政策。物權(quán)法頒布實(shí)施后，北京市工商局依據(jù)物權(quán)法的規(guī)定，將該政策進(jìn)行了調(diào)整，根據(jù)北京市工商局的現(xiàn)行規(guī)定，目前只要滿足以下條件的，即可以辦理營(yíng)業(yè)執(zhí)照：“申請(qǐng)人應(yīng)提交下列文件、證件：一是， 。二是， 住所登記表。其承諾內(nèi)容應(yīng)當(dāng)是：知悉中華人民共和國(guó)物權(quán)法的相關(guān)規(guī)定；遵守法律、法規(guī)及管理規(guī)約的規(guī)定；已經(jīng)有利害關(guān)系的業(yè)主同意；遇有拆遷服從配合，不索取拆遷補(bǔ)償費(fèi)用。三是， ?！币虼?，住宅底商在經(jīng)營(yíng)時(shí)，由于住宅底商與住宅部分的密切聯(lián)系，應(yīng)特別注意國(guó)家的相關(guān)規(guī)定，處理好與各方面的關(guān)系。二、綜合寫(xiě)字樓 1、寫(xiě)字樓盤(pán)源的新增渠道;與住宅租賃一樣，分為：1） 2） 3） 4) 2、客源的新增： 寫(xiě)字樓網(wǎng)絡(luò)客戶除58同城、趕集網(wǎng)、以外還有一個(gè)與住宅網(wǎng)站有區(qū)別的是： 網(wǎng)。3、寫(xiě)字樓帶看： 寫(xiě)字樓的看房時(shí)間。 。 帶看注意事項(xiàng) 裝修情況： 寫(xiě)字樓一般都是開(kāi)間設(shè)計(jì)，框架結(jié)構(gòu)，因?yàn)槊考夜镜娘L(fēng)格不一樣，所以裝修的風(fēng)格不可能一樣，對(duì)于隔斷間的大小、裝修程度也都是根據(jù)自己的需求來(lái)定。 付款方式：整個(gè)北京的寫(xiě)字間租金，一般都按照每天每平米，或者每月每平米來(lái)計(jì)算。付款方式也有很多種？【 、 、 、 、 、 、 、 、 、 、 、 】 這么多付款方式，是跟住宅有很大區(qū)別。4、寫(xiě)字樓免租期：免租期的約定，按房子本身及客戶需求而定，面積大的房產(chǎn)給的免租期就會(huì)較長(zhǎng)。1000平米以上的房產(chǎn)的免租期都是 個(gè)月起。5、房租遞增：公司租房，不喜歡總換地址，所以會(huì)希望長(zhǎng)簽幾年，那么就會(huì)出現(xiàn)一個(gè)房租遞增的情況，按北京市的平均情況來(lái)看，會(huì)有兩種遞增方式：每年遞增 ，或者每?jī)赡赀f增 。（具體情況還要看所在樓盤(pán)及所在區(qū)域來(lái)定。）6、寫(xiě)字樓的談判：寫(xiě)字樓的月租金都比較高，所以談判時(shí)的任何一點(diǎn)都非常重要，唯一與住宅由所區(qū)別的是 ：1、 2、 3、 來(lái)綜合考量，每一項(xiàng)的條件都很重要。7、簽約 租賃合同上的 第二條的（一）租賃用途： ，如租賃用途為居住的，居住人數(shù)為： ，最多不超過(guò) 人。 第四條 租金及押金 （一）付款方式里，各期租金支付日期： 如果租賃期限較長(zhǎng)，那么付款的支付日期在此處無(wú)法全部填寫(xiě)，最好增加一個(gè)付款日期的附件，及遞增后租金的金額的附件。8、物業(yè)交驗(yàn) 在寫(xiě)字樓做物業(yè)交接時(shí)，應(yīng)注意幾點(diǎn)： 。 。 。第六章：租賃業(yè)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)防控1、出租期間承租人是否可以增設(shè)他物，若未經(jīng)同意增設(shè)他物如何處理？（1）承租人經(jīng)出租人同意， 。 （2）承租人未經(jīng)出租人同意，對(duì)租賃物進(jìn)行改善或者增設(shè)他物的， 。 2、承租人或出租人可以解除租賃合同的情形有哪些？1）、 2） 3） 4） 3、租賃物所有權(quán)變動(dòng)是否影響租賃合同？為什么？ 。 。4、在房屋租賃關(guān)系存續(xù)期間，租賃物如何維修？1) 因人為使用情況導(dǎo)致物品需要維修的，由 負(fù)責(zé)維修，可以要求業(yè)主配合；2) 因物品老化導(dǎo)致需要維修的，由 負(fù)責(zé)維修，電器類（在保質(zhì)期）可由 上門(mén)維修；3) 雙方自行協(xié)商解決；4) 不可抗拒原因雙方互不承擔(dān)維修責(zé)任。5）發(fā)現(xiàn)承租人有違法行為的，應(yīng)及時(shí)向有關(guān)部門(mén)報(bào)告。5、未用中原合同需要提供什么？A：需要客戶和業(yè)主寫(xiě)服務(wù)完結(jié)確認(rèn)單。6、業(yè)主或客戶委托的情況需要提供什么？普租合同、房產(chǎn)證復(fù)印件、看房確認(rèn)書(shū)、房屋出租委托登記表、客戶和業(yè)主身份證復(fù)印件、客戶或業(yè)主的委托書(shū)、受托人身份證的復(fù)印件、成交報(bào)告單及收據(jù)粉聯(lián)。7、客戶或業(yè)主是公司的情況需要提供什么？1）業(yè)主是公司的情況:2）客戶是公司的情況：8、業(yè)主過(guò)世的情況下出租方需要提供什么？9、業(yè)主未成年人的情況下出租方需要提供什么？10、業(yè)主或客戶不能提供身份證復(fù)印件怎么辦？第七章識(shí)別房產(chǎn)證、身份證真?zhèn)?、辨別真假房產(chǎn)證需要看什么？（9項(xiàng)）2、識(shí)別二代身份證真?zhèn)沃饕緩接?種，分別是哪四種？第八章 租賃業(yè)務(wù)實(shí)操一、物業(yè)交驗(yàn)：1、 物業(yè)交驗(yàn)時(shí),一定要仔細(xì),每一個(gè)設(shè)施都要檢驗(yàn)一遍,尤其是容易忽略的細(xì)節(jié);2、 水費(fèi): 元/噸=自來(lái)水2.8元/噸+排污費(fèi)0.9元/噸3、 電費(fèi): 元/度; 4、 天然氣: 元/立方米 5、 有線電視: 元/月;二、租賃物業(yè)校驗(yàn)：水表的讀取和使用。1、水表的分類：水表按功能分為 表和 表兩種。（圖示）1）指針式水表：其表盤(pán)有四枚黑指針，分別為 、 、 、 、噸位檔，四枚紅指針?lè)謩e為 0.1,0.01,0.001，0.0001及一枚梅花形指針組成，用戶查抄時(shí)只讀取四枚黑針指示已發(fā)生的用水量，其它指針只作為水表檢定使用。2）當(dāng)抄讀指針式水表時(shí)，要面對(duì)水表計(jì)量的標(biāo)志（如表面上的立方米）方向站立，切勿斜看、倒看，否則易生差錯(cuò)。抄讀水表一律 ，逐一抄讀直至右方個(gè)位計(jì)量指針為止。假如水表指針有偏差，可分析指針偏差的百分比，一般情況抄讀應(yīng)向百分比小的靠攏。三、電表的分類： 、 。預(yù)存卡式燃?xì)獗?首先看上部分夜晶顯示是剩余的燃?xì)鈹?shù),再看下面部分,有紅黑相間的數(shù)字,黑色部分?jǐn)?shù)字為使用過(guò)的數(shù)量,紅色部分為小數(shù)點(diǎn)以后的;第九章：租賃產(chǎn)品售后服務(wù)一、什么是租賃產(chǎn)品的售后服務(wù)？ 。租賃售后服務(wù)本身同時(shí)也是一種客戶維系途徑，在承租者辦理入住后，還會(huì)有各種問(wèn)題產(chǎn)生，經(jīng)紀(jì)人要以各種形式的配合步驟，通過(guò)售后服務(wù)來(lái)提高中原地產(chǎn)的信譽(yù)，加強(qiáng)與客戶的溝通，建立長(zhǎng)期的合作關(guān)系，因?yàn)楹芏喑凶庹叨际俏磥?lái)市場(chǎng)上的購(gòu)買(mǎi)者，出租方也是未來(lái)主區(qū)出售房源方的業(yè)主，所以做好售后工作對(duì)每個(gè)經(jīng)紀(jì)人的資源積累是非常之重要。二、租賃產(chǎn)品售后服務(wù)都有哪些服務(wù)內(nèi)容？1、 承租者是公司的情況，往往都是公司給高管租房，這種情況大多公司需要報(bào)銷發(fā)票，但是出租者均為個(gè)人，也無(wú)法出具正規(guī)發(fā)票，這樣就只能通過(guò)提供雙方證件到稅務(wù)部門(mén)報(bào)稅進(jìn)行開(kāi)局正規(guī)的國(guó)家發(fā)票，通常這不是我們的正常業(yè)務(wù)，但是為了維護(hù)好客戶對(duì)中原地產(chǎn)和經(jīng)紀(jì)人的后續(xù)委托，我們應(yīng)幫起代理辦理。1）辦理發(fā)票的方法和流程 需要的證件，租賃發(fā)票辦理流程：2）需準(zhǔn)備的材料有哪些？：2、 交稅地點(diǎn): 3、 稅 率：住宅為總租金的 % 寫(xiě)字樓為 %- %4、 客戶對(duì)商圈不熟悉，需要我們提供一些商圈信息的？如：餐飲、娛樂(lè)、交通，銀行。5、 很多客戶入住后發(fā)現(xiàn)房間內(nèi)的家電和設(shè)施設(shè)備有缺陷，使用不正常的情況，客戶很少直接與我們的出租方直接溝通，一般會(huì)先聯(lián)系我們經(jīng)紀(jì)人進(jìn)行傳達(dá)。6、 客戶要求我們搬家的情況如何處理？7、 客戶入住后未按期交付房屋租金的情況如何處理？8、 客戶入住后未按合同約定居住期滿就違約的情況如何處理？9、 客戶入住后發(fā)現(xiàn)出租者所配家電家具不符合簽約條件的情況如何處理？租賃售后服務(wù)應(yīng)主動(dòng)提供的服務(wù)有哪些？1、 下雨的提醒，有否關(guān)門(mén)窗，及時(shí)收衣物。2、 對(duì)暫時(shí)租房有實(shí)力購(gòu)買(mǎi)房產(chǎn)的客戶要定期進(jìn)行推薦合適房源，以月為單位。3、 具備條件的，與承租者關(guān)系比較好的客戶，可以約客戶定期吃餐飯加強(qiáng)溝通關(guān)系。4、 如果打印和復(fù)印可以到門(mén)店進(jìn)行處理。5、 有快遞和需要寄存的物品沒(méi)有時(shí)間和來(lái)不及處理的可以委托我們經(jīng)紀(jì)人辦理。第十章案例分析案例分析1：張先生的父親（張海）繼承早年祖父的遺產(chǎn)，位于北京市海淀區(qū)雙榆樹(shù)東里住房一套。房產(chǎn)位于一樓，可以做經(jīng)營(yíng)零售商品，陳先生于2007年3月24日搬回城內(nèi)居住。剛回城妻子與小孩沒(méi)有住房安置，陳先生于是找到經(jīng)紀(jì)公司進(jìn)行租房，后經(jīng)經(jīng)紀(jì)公司介紹認(rèn)識(shí)了張先生，雙方經(jīng)協(xié)商，張先生將其中的三居中的兩居租給陳先生居住，雙方約定月租金為人民幣4000元，由于張先生的父親（張海）行動(dòng)不便，合同由張先生簽訂，合同約定房子只租給陳先生一個(gè)人，不能租給其他人和挪作他用，否則視為違約，在簽訂合同時(shí)，經(jīng)紀(jì)公司經(jīng)紀(jì)人要求張先生出具房產(chǎn)證和產(chǎn)權(quán)人證件，張先生以是張海兒子為由沒(méi)有提供，經(jīng)紀(jì)公司為了促成交易就沒(méi)再要求并簽訂了租賃合同，合同約定期限為25年，每年租金遞增5%。一年之后的2008年3月25日，陳先生由于找到了更合適的房子，覺(jué)得此房子再付租金有點(diǎn)高，在張先生不知情的情況下，就以4500的租金又租給了前來(lái)租房的高小姐，租期5年。時(shí)隔2年2009年3月30日張先生父親（張海）的一位朋友看到房子臨街的一間房屋可以改造用來(lái)做生意，于是找到張先生的父親，愿出200萬(wàn)元購(gòu)買(mǎi)，張先生的父親（張海）才發(fā)現(xiàn)房子被兒子張先生租出去了，而且也沒(méi)有收到陳先生的租金，就找經(jīng)紀(jì)公司理論，要陳先生搬出房屋。由于張先生單位住房緊張，一時(shí)無(wú)法安置，張先生向陳先生的父親提出兩間房仍由他租住，考慮到陳家實(shí)際經(jīng)紀(jì)損失和物價(jià)上漲因素，愿意將月租金提高到每月2200元。陳先生的父親答應(yīng)了張先生的要求，雙方訂立了書(shū)面房屋租賃合同，租賃期限為5年。2010年6月中旬陳先生的父親去世，其遺產(chǎn)由唯一的繼承人陳先生繼承。陳先生與張先生約