大數(shù)據(jù)時(shí)代：房地產(chǎn)估價(jià)數(shù)據(jù)開發(fā)和利用實(shí)踐.docx

大數(shù)據(jù)時(shí)代：房地產(chǎn)估價(jià)數(shù)據(jù)開發(fā)和利用實(shí)踐摘自中國房地產(chǎn)估價(jià)與經(jīng)紀(jì)2013年6期作者：蔣文軍參加這個(gè)論壇感受非常多，信息量非常大，也讓我們有機(jī)會(huì)把我們公司在批量評(píng)估和數(shù)據(jù)開發(fā)利用方面的成果做一些介紹。一、估價(jià)機(jī)構(gòu)開發(fā)利用數(shù)據(jù)的必要性我們的傳統(tǒng)業(yè)務(wù)開始全面萎縮，拆遷越來越少，課稅基本取消，抵押惡性競(jìng)爭(zhēng)，司法僧多粥少。估價(jià)行業(yè)發(fā)展，需要找到新的業(yè)務(wù)領(lǐng)域。第一，估價(jià)機(jī)構(gòu)開發(fā)利用數(shù)據(jù)是行業(yè)信息化建設(shè)的需要。雖然房地產(chǎn)估價(jià)屬于智力服務(wù)行業(yè)，但在信息化建設(shè)這一塊比較弱，計(jì)算機(jī)對(duì)很多估價(jià)機(jī)構(gòu)而言只是一個(gè)簡(jiǎn)單工具，還處在“刀耕火種”的時(shí)代。第二是資產(chǎn)評(píng)估入侵，今年資產(chǎn)評(píng)估法二審?fù)ㄟ^，資產(chǎn)評(píng)估師要搶房地產(chǎn)估價(jià)師的飯碗，我們做了一個(gè)統(tǒng)計(jì)，發(fā)現(xiàn)浙江省的資產(chǎn)評(píng)估公司70%的業(yè)務(wù)是房地產(chǎn)估價(jià)，其他省份多多少少都會(huì)有這樣的情況。第三是其他行業(yè)的插足，數(shù)據(jù)公司、IT企業(yè)開發(fā)了各類所謂的自動(dòng)估價(jià)系統(tǒng)，聲稱自己是“第三方公正評(píng)估價(jià)格”。我們公司2008年就建立了一套R(shí)PS系統(tǒng)，已經(jīng)在銀行、擔(dān)保公司等金融機(jī)構(gòu)廣泛應(yīng)用。2010年在武漢舉辦的全國知名估價(jià)機(jī)構(gòu)聯(lián)誼會(huì)，主要探討估價(jià)行業(yè)的可持續(xù)發(fā)展問題，當(dāng)時(shí)我提出了一個(gè)概念，就是我們房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)，可以利用自己的專業(yè)優(yōu)勢(shì)做房地產(chǎn)估價(jià)數(shù)據(jù)提供商和運(yùn)營(yíng)商。當(dāng)時(shí)大家反映都很冷淡，都不太接受。2011年我也做過一些呼吁，在年會(huì)論文里，分析了估價(jià)機(jī)構(gòu)做數(shù)據(jù)有什么優(yōu)勢(shì)，應(yīng)該用什么方式，尤其提到了聯(lián)盟的概念，這次論文里也有。今年這個(gè)話題成了主題，非常熱門，據(jù)我自己的不完全統(tǒng)計(jì)，現(xiàn)在做數(shù)據(jù)系統(tǒng)的房產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)不少于30家。有外來的也有本土的。二、估價(jià)數(shù)據(jù)開發(fā)所需的技術(shù)積累今天，在數(shù)據(jù)開發(fā)非常熱門的情況下，我想潑點(diǎn)冷水。有幾個(gè)觀點(diǎn)和個(gè)別嘉賓不一致，希望可以和大家探討。第一個(gè)是對(duì)大數(shù)據(jù)的理解。大數(shù)據(jù)給我們帶來了巨量信息資源，改變了我們的思維方式。同時(shí)，計(jì)算機(jī)可以提供更快速的數(shù)據(jù)加工處理效率，更廣泛的數(shù)據(jù)利用模式。但它以結(jié)果為導(dǎo)向的，只解決是什么，不回答為什么。大數(shù)據(jù)里有一個(gè)例子，美國航空公司有一個(gè)軟件，非常準(zhǔn)。每一個(gè)航班晚點(diǎn)率可以精確到百分之九十幾：軟件的開發(fā)者收集了美國航空幾十年來不同時(shí)段航的真實(shí)時(shí)間，測(cè)定其晚點(diǎn)率，用龐大的數(shù)據(jù)得出結(jié)論，今天的某一班航班會(huì)正點(diǎn)還是晚點(diǎn)，會(huì)晚點(diǎn)多少時(shí)間。但它并不說明航班為什么晚點(diǎn)，完全用數(shù)據(jù)推測(cè)，確切來說這是概率問題。但是，至少現(xiàn)在我們對(duì)房地產(chǎn)估價(jià)的定義跟概率沒有直接關(guān)系，雖然估價(jià)方法的比較法需要用比較實(shí)例進(jìn)行推算，但遠(yuǎn)不是概率的概念。所以，他們的做法不需要估價(jià)師，也正因如此，行業(yè)外的插足者可以做出各種各樣的系統(tǒng)，看起來還非常準(zhǔn)。大數(shù)據(jù)對(duì)現(xiàn)在我們現(xiàn)在所從事的數(shù)據(jù)采集、開發(fā)、利用，我們是用一種什么樣的態(tài)度來對(duì)待，他是不是完全適用。第二個(gè)是對(duì)房地產(chǎn)數(shù)據(jù)的定位。現(xiàn)在估價(jià)機(jī)構(gòu)都有很多數(shù)據(jù)，也都在大量采集，有的機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)量已經(jīng)達(dá)到PB級(jí)，澳大利亞的專家提出全世界的信息量達(dá)到了三千萬億兆，2015年還要翻兩番。房地產(chǎn)數(shù)據(jù)能有多少呢，一百萬億兆？中國的房地產(chǎn)數(shù)據(jù)又有多少呢，一億兆？一億兆就是PB后面加兩個(gè)零，PB已經(jīng)非常大了，后面還得加兩個(gè)零。我想說的是，我們應(yīng)該有針對(duì)性的，面對(duì)自己所從事的行業(yè)、所需要的資源，不能胡子眉毛一把抓，要避開沒有開發(fā)價(jià)值的數(shù)據(jù)。所以，在這里我提出來房地估價(jià)數(shù)據(jù)的定位，我們把它定義為是專業(yè)估價(jià)機(jī)構(gòu)和專業(yè)房地產(chǎn)估價(jià)人員專業(yè)性的挖掘集成利用的價(jià)格數(shù)據(jù)和過程數(shù)據(jù)，至于其他的一些基礎(chǔ)數(shù)據(jù)，我認(rèn)為不是我們應(yīng)該去考慮或者花精力的。我們必須要讓自己所做的數(shù)據(jù)產(chǎn)品具有專業(yè)性、科學(xué)性和權(quán)威性，否則就和外行人做的東西就沒有實(shí)質(zhì)區(qū)別。第三個(gè)自動(dòng)估價(jià)系統(tǒng)替代不了房地產(chǎn)估價(jià)師。我比較推薦估價(jià)數(shù)據(jù)應(yīng)該來源于估價(jià)專業(yè)人員+CAMA系統(tǒng)，雖然有更先進(jìn)的IAM系統(tǒng)，而且完全是自動(dòng)的，但可能要到實(shí)現(xiàn)人人免費(fèi)醫(yī)保，全自動(dòng)系統(tǒng)才能為我所用。因?yàn)槿詣?dòng)系統(tǒng)的應(yīng)用需要兩個(gè)基礎(chǔ)，第一房地產(chǎn)信息完全透明，現(xiàn)在有幾家能拿到的房產(chǎn)的權(quán)屬信息？第二房地產(chǎn)交易公開透明，現(xiàn)在哪一個(gè)能夠拿到所有的真實(shí)的成功案例？但是這個(gè)在美國、澳大利亞是可以做的，在中國做不到，至少在實(shí)現(xiàn)人人免費(fèi)醫(yī)保之前做不到。所以現(xiàn)在研究自動(dòng)估價(jià)系統(tǒng)有一定的借鑒價(jià)值，但是沒有人工參與，它是不準(zhǔn)確的。所以在這一點(diǎn)上我認(rèn)為CAMA系統(tǒng)只能作為一個(gè)輔助系統(tǒng)，只是為人所用。第四個(gè)開發(fā)利用房地產(chǎn)估價(jià)數(shù)據(jù)所需的條件。需要準(zhǔn)確掌握房地產(chǎn)估價(jià)理論、熟練運(yùn)用各種估價(jià)方法；批量評(píng)估技術(shù)；信息技術(shù)，為估價(jià)數(shù)據(jù)產(chǎn)品的信息化提供軟硬件支持、移動(dòng)通信支持、GIS支持及網(wǎng)絡(luò)支持；數(shù)據(jù)技術(shù)，負(fù)責(zé)數(shù)據(jù)的采集存儲(chǔ)、集中處理、統(tǒng)計(jì)分析、挖掘利用，并從數(shù)據(jù)中發(fā)現(xiàn)價(jià)值；計(jì)算機(jī)軟件，以及專業(yè)人才，需要技術(shù)與人才的結(jié)合，當(dāng)然還需要錢，而且數(shù)額非常大。三、估價(jià)數(shù)據(jù)開發(fā)和利用實(shí)踐我們公司在2005年完成了蕭山區(qū)普通住宅和商業(yè)用房批量評(píng)估，2007年完杭州市主城區(qū)普通住宅批量評(píng)估，2008年完成了杭州主城區(qū)別墅排屋、寫字樓、單身公寓及余杭區(qū)普通住宅、別墅排屋批量評(píng)估；2010年完成杭州主城區(qū)沿街商鋪批量評(píng)估，2011年完杭州市主城區(qū)工業(yè)倉儲(chǔ)類、自用辦公類、酒店賓館類、大型商業(yè)類、4s店類加油站類批量評(píng)估。這些都通過了專家鑒定，在房產(chǎn)稅稅基評(píng)估中取得了比較好的經(jīng)驗(yàn)，提煉了一些實(shí)用的技術(shù)，也得到國外同行的高度認(rèn)可2008年，我們建立了一套R(shí)PS系1.0，覆蓋杭州主城區(qū)普通住宅，主要提供價(jià)格信息展示；2009年升級(jí)為2.0系統(tǒng)，2013年升級(jí)為3.0系統(tǒng)，覆蓋范圍擴(kuò)大至全省十多個(gè)縣市，功能也有了本質(zhì)的變化，由此引申出我們?cè)谡憬L試做的房地產(chǎn)估價(jià)數(shù)據(jù)平臺(tái)。四、浙江省房地產(chǎn)估價(jià)數(shù)據(jù)平臺(tái)我完全贊同前面的嘉賓關(guān)于聯(lián)盟的分析，聯(lián)盟有一定的必要性和優(yōu)勢(shì)。浙江省房產(chǎn)估價(jià)數(shù)據(jù)平臺(tái)也是一種聯(lián)盟的形式，并不是單獨(dú)一家有能力建立的。數(shù)據(jù)平臺(tái)的運(yùn)營(yíng)就像建立一個(gè)估價(jià)數(shù)據(jù)的高速路網(wǎng)，數(shù)據(jù)公司提出路網(wǎng)建設(shè)計(jì)劃、施工方法、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，以吸引各種車輛開上高速公路，而各個(gè)合作伙伴按照統(tǒng)一的質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)修筑和養(yǎng)護(hù)道路，并從各自的收費(fèi)站獲得回報(bào)。這就是我們想要的，讓每一個(gè)估價(jià)機(jī)構(gòu)在這個(gè)平臺(tái)上能開發(fā)出新的盈利模式，能夠賺錢。這個(gè)平臺(tái)連接的是數(shù)據(jù)公司和估價(jià)平臺(tái)將批量估價(jià)技術(shù)和數(shù)據(jù)開發(fā)產(chǎn)品給估價(jià)機(jī)構(gòu)，估價(jià)機(jī)構(gòu)應(yīng)用之后，再把市場(chǎng)反饋和新產(chǎn)品開發(fā)建議反饋給數(shù)據(jù)平臺(tái)進(jìn)行調(diào)整和加工。數(shù)據(jù)平臺(tái)的主要作用：一個(gè)是建設(shè)和推廣，利用信息技術(shù)，結(jié)合網(wǎng)絡(luò)，開發(fā)符合數(shù)據(jù)平臺(tái)運(yùn)營(yíng)和發(fā)展需要的軟件系統(tǒng)，向合作伙伴推廣輸出。第二個(gè)是估價(jià)技術(shù)研究與實(shí)施指導(dǎo)，集合估價(jià)資深專家，總結(jié)技術(shù)領(lǐng)先、實(shí)用性強(qiáng)、適用性廣的批量估價(jià)技術(shù)、數(shù)學(xué)模型、實(shí)施經(jīng)驗(yàn)，向合作伙伴指導(dǎo)輸出。第三個(gè)是數(shù)據(jù)產(chǎn)品研發(fā)與市場(chǎng)培育，統(tǒng)一服務(wù)品牌，統(tǒng)產(chǎn)品質(zhì)量，根據(jù)市場(chǎng)需求和客戶反饋及時(shí)跟進(jìn)需求，研發(fā)新的數(shù)據(jù)服務(wù)產(chǎn)品，不斷地培育市場(chǎng)、引導(dǎo)客戶。通過這個(gè)平臺(tái)，提高了傳統(tǒng)業(yè)務(wù)效率，實(shí)現(xiàn)了業(yè)務(wù)管理信息化、服務(wù)方式多元化，開啟了咨詢服務(wù)模式，全方位服務(wù)客戶。2012年2013年，我們?cè)谑?nèi)8個(gè)城市中確定了數(shù)據(jù)合作伙伴，提供工作標(biāo)誰、數(shù)據(jù)標(biāo)準(zhǔn)、工作流程，指導(dǎo)其對(duì)數(shù)據(jù)進(jìn)行批量處理；2013年2014年，計(jì)劃在全省地級(jí)市和30余縣級(jí)市實(shí)現(xiàn)全覆蓋；2014到2015年，實(shí)現(xiàn)全省縣級(jí)城市全覆蓋。我們的金融客戶達(dá)到了1100多個(gè)，國有商業(yè)銀行、股份制銀行、地方銀行都有使用，包括參與平臺(tái)建設(shè)的單位，他們的客戶群也基本都已涵蓋。特別介紹一下我們的亮點(diǎn)系統(tǒng)商業(yè)房地產(chǎn)批量評(píng)估。2010年我們完成了杭州主城區(qū)沿街商鋪批量評(píng)估，可以查詢到每個(gè)商場(chǎng)、店鋪的價(jià)格。目前在浙江省已經(jīng)有五六個(gè)城市已經(jīng)在做商業(yè)批量評(píng)估數(shù)據(jù)的采集工作，完成以后也將進(jìn)入這個(gè)系統(tǒng)。這個(gè)系統(tǒng)主要有三大特點(diǎn)：第一模型適應(yīng)，針對(duì)不同城市（大型城市、中型城市、小型城鎮(zhèn)，及城市性質(zhì)等）特點(diǎn)，匹配對(duì)應(yīng)的商業(yè)房地產(chǎn)批量評(píng)估模型，滿足不同城市需求。第二是精度可選，針對(duì)所搜集（或與政府共享）房產(chǎn)信息的完備程度，實(shí)現(xiàn) “商業(yè)路段”、“商業(yè)樓幢”、“單套商鋪”匹配不同定位的基準(zhǔn)價(jià)，滿足不同客戶需求。第三是方便快捷，只需導(dǎo)入調(diào)查信息（符合格式要求）數(shù)據(jù)庫，即可快速自動(dòng)、批量生成對(duì)應(yīng)路段的商業(yè)樓幢基準(zhǔn)價(jià)或單套商鋪基準(zhǔn)價(jià)，極大提高評(píng)估功效。軟件只是一個(gè)形式，我們更關(guān)注的是其落地和實(shí)際應(yīng)用效果，這個(gè)平臺(tái)為省內(nèi)的每一個(gè)成員單位提供數(shù)據(jù)估價(jià)技術(shù)和數(shù)據(jù)產(chǎn)品應(yīng)用，包括商業(yè)、住宅，包括具體的工作流程、采集標(biāo)準(zhǔn)等數(shù)據(jù)的檢驗(yàn)，符合平臺(tái)所需要的網(wǎng)絡(luò)數(shù)據(jù)標(biāo)準(zhǔn)，都是由我們