物業(yè)經(jīng)營管理提綱===學(xué)員提高沖刺版=====20120708.doc

物業(yè)經(jīng)營管理沖刺提綱編著 劉彬20120707版權(quán)所有謝絕復(fù)制考試說明一、 考試要求1、考試時(shí)間：2.5小時(shí)。 2、考試形式：閉卷，筆試。3、考試題型：單選，多選。二、 多選題給分標(biāo)準(zhǔn)1、標(biāo)準(zhǔn):每題2分錯(cuò)選，本題不得分；少選，每個(gè)選項(xiàng)0.5分；2、題量:單選每題1分60題；多選每題2分20題；共100分；3、結(jié)果:單選70%選對；多選全對、雙對、單對各1/3,結(jié)果：60*0.7+20*（2+1+0.5）/3=42+20*1.2=68三、 學(xué)習(xí)資料1、知識提綱：內(nèi)容簡單，含結(jié)構(gòu)及要點(diǎn)，約一萬字； 2、參考教材：內(nèi)容詳盡，卻無習(xí)題，約五十萬字；3、練習(xí)題集：按章排列，并有模擬試題。四、試題分布：章 次一二三四五六七八九十十一十二合計(jì)比重%11.55.57.55.56.514.014.510.54.011.06.03.5100難度1-10分6699666610554-五、 學(xué)習(xí)建議1、 提綱滾瓜爛熟-基礎(chǔ)；2、 教材認(rèn)真閱讀-擴(kuò)大；3、 習(xí)題全面掌握-提高；4、 資料每天都看-關(guān)鍵。第一章 概述 11.5% 概念為滿足業(yè)主目標(biāo)，以收益物業(yè)為對象，貫穿整個(gè)壽命周期；進(jìn)行物業(yè)、設(shè)施、資產(chǎn)、投資等綜合經(jīng)營管理服務(wù)；其性質(zhì)是多種管理學(xué)科交叉、融合、拓展的結(jié)果。 P1注意經(jīng)營概念目標(biāo)從業(yè)主角度出發(fā)，在物業(yè)壽命周期內(nèi)；持續(xù)滿足租戶正?？臻g使用需求；在實(shí)現(xiàn)各期凈收益最大化的基礎(chǔ)上；保持和提高物業(yè)的市場價(jià)值及潛力。P6注意與概念的相似性對象寫 字 樓可分為自用、出租、復(fù)合三種類型，與政府辦公樓有區(qū)別。依據(jù)區(qū)位建筑設(shè)施服務(wù)收益產(chǎn)權(quán)，劃分為甲乙丙三級。另有12個(gè)區(qū)分要素，及使用方式和功能分類方法。3、302。P2-6 要求正確識別商業(yè)零售分為區(qū)域、城市、地區(qū)、小區(qū)、鄰里、特色共六種。主要從規(guī)模、業(yè)態(tài)、輻射，以及人口、流水確定。典型的是地區(qū)的：一萬多米十萬多人一億多元。居住出租別墅、住宅、公寓各不相同；別墅浪漫，其他是日常生活。工業(yè)出租較好的運(yùn)輸和交通條件酒店娛樂二者同屬一類，但各有特色。企業(yè)類型概念公司形式，依法設(shè)立，盈利目的，法人資格，經(jīng)濟(jì)組織。P8從職能劃分。管理型策略 (即計(jì)劃和組織) 能力,綜合責(zé)任,業(yè)主委托，總包。專業(yè)型專業(yè)能力,專業(yè)分包,業(yè)主委托(如清潔和維修)，分包。綜合型兩種能力,包括管理層（策略管理）和專業(yè)化分公司,全有。 經(jīng)營管理層次物業(yè)管理管建筑，核心是日常維護(hù)維修。P9 要求逐條牢固掌握設(shè)施管理管建筑設(shè)備設(shè)施，功能是創(chuàng)造良好的生產(chǎn)和辦公環(huán)境，服務(wù)對象是擁有房地產(chǎn)的非房地產(chǎn)企業(yè)機(jī)構(gòu)。資產(chǎn)管理重點(diǎn)管收益效益，目標(biāo)是實(shí)現(xiàn)價(jià)值最大化。聘用、解聘、管理、監(jiān)督、指導(dǎo)物業(yè)管理和設(shè)施管理企業(yè)。投資管理管投資經(jīng)營，目標(biāo)是投資回報(bào)最大化。制定并負(fù)責(zé)投資的原則、戰(zhàn)略、結(jié)構(gòu)、購置、處置、績效。利潤的三個(gè)途徑：買、賣、經(jīng)營。管理層次公司管理、現(xiàn)場管理，現(xiàn)場作業(yè)（管理）三個(gè)層次。與上面有點(diǎn)沖突P9工作戰(zhàn)略工作包括：確定戰(zhàn)略，確定標(biāo)準(zhǔn)，構(gòu)建信息體系，決策分析，資產(chǎn)組合，共五條。P12要求識別常規(guī)工作包括：現(xiàn)金和成本；日常維護(hù)維修；計(jì)劃維護(hù)維修；設(shè)備設(shè)施管理；物業(yè)保險(xiǎn)管理，共五條。第二章 投資 5.5% 概念指以獲得未來的房地產(chǎn)收益或增值為目的，預(yù)先墊付（或支付）一定數(shù)量的貨幣或?qū)嵨?，直接或間接地參加房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的經(jīng)濟(jì)行為。其目的是未來的收益、增值、財(cái)富最大化，以及榮譽(yù)和安全。P20形式直接投資直接參與開發(fā)或購買房產(chǎn)并參加管理工作。如：開發(fā)投資（短期投資）和置業(yè)投資（獲取所有權(quán)使用權(quán)）。P20-22正確了解識別。下同。間接投資不直接開發(fā)和購房，不參加管理工作。如：購買房地產(chǎn)債券、股票、信托基金、抵押支持證券等。二者比較聯(lián)系：都是投資房地產(chǎn)，都是為了收益而不是使用。區(qū)別：前者親自開發(fā)購買運(yùn)作，后者卻是不直接參與。特性位置固定性（不可移動(dòng)性，最重要的特征），壽命長（不毀滅），適應(yīng)性（服務(wù)性），各異性（特異性），專業(yè)性（復(fù)雜性）；政策性（或敏感性），相互影響性重要。P22-25利弊投資之利收益高，稅賦低，金融機(jī)構(gòu)支持多，通貨膨脹影響小重要，能提高投資者的身份和地位。此外還有：壽命長，適應(yīng)性強(qiáng)，可以享受公共設(shè)施之利。P25-26投資之弊風(fēng)險(xiǎn)大、數(shù)量大、流動(dòng)差、回報(bào)慢、專業(yè)性強(qiáng)。風(fēng)險(xiǎn)系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)影響普遍，無法控制的風(fēng)險(xiǎn)。包括：通貨膨脹、供求關(guān)系、經(jīng)濟(jì)周期、商品變現(xiàn)、利率、匯率、政策、政治、或然損失等八種風(fēng)險(xiǎn)。P26-33個(gè)別風(fēng)險(xiǎn)僅影響個(gè)別項(xiàng)目，投資者可以控制的風(fēng)險(xiǎn)。包括：收益現(xiàn)金流風(fēng)險(xiǎn)、未來經(jīng)營費(fèi)用風(fēng)險(xiǎn)、資本價(jià)值風(fēng)險(xiǎn)、機(jī)會比較風(fēng)險(xiǎn)、時(shí)間風(fēng)險(xiǎn)、持有時(shí)期風(fēng)險(xiǎn)等六項(xiàng)。影響決策根據(jù)風(fēng)險(xiǎn)定收益，根據(jù)能力定方向，根據(jù)周期選時(shí)機(jī)。區(qū)位及要求狹義：地理位置，包括宏觀、中觀、微觀。廣義：社會、經(jīng)濟(jì)、自然1、居住 市政 公交 環(huán)境 （宜居）2、寫字 聚集 交通 環(huán)境 （清潔）3、零售 用戶 交通 環(huán)境 （清潔）4、工業(yè) 供銷 交通 環(huán)境 （流通）P33-36與第一章相聯(lián)系，了解即可第三章 分析 7.5%現(xiàn)金流 量概 念將某次投資作為一個(gè)獨(dú)立系統(tǒng)，則在這一過程（或時(shí)期）不同時(shí)點(diǎn)上發(fā)生的資金流入流出的數(shù)量被稱為現(xiàn)金流量。其中流入的被稱現(xiàn)金流入（如銷售收入）；流出的被稱為現(xiàn)金流出（如土地費(fèi)用）；二者的差被稱為凈現(xiàn)金流量=流入-流出；注意各種現(xiàn)金流的構(gòu)成及其關(guān)系。P38P39 會識別繪制1、畫出一個(gè)橫向數(shù)軸，標(biāo)出時(shí)間，并以當(dāng)前為0。2、按時(shí)點(diǎn)標(biāo)注，流入向上，流出向下，代數(shù)和為凈流量。3、期初期末以外，其他現(xiàn)金在當(dāng)期的期末標(biāo)出。4、初始投資作為第一期的上一期（即零期）的期末標(biāo)出。P39 會識圖利潤形成稅后現(xiàn)金流(利潤) 稅前現(xiàn)金流或稅前利潤- 稅金及準(zhǔn)備金 凈運(yùn)營收益或凈收益 - 還本付息 有效毛收入或?qū)嶋H收入- 運(yùn)營費(fèi)用 潛在收入或理想收入 - 空置及租金損失+其他收入 P40重要：理解概念，理解內(nèi)涵，理解關(guān)系，并會計(jì)算。時(shí)間價(jià) 值概念指在先后不同的時(shí)點(diǎn)上等額資金在價(jià)值上的差別。P43理解概念，會做簡單計(jì)算即可。單利計(jì)算即僅按本金計(jì)算利息利息=本金利率時(shí)期數(shù) 本利和=利息+本金 復(fù)利計(jì)算 不僅按本金，而且按利息計(jì)算利息利息=本利和本金 本利和=本金（1+利率）n 終值=現(xiàn)值（1+利率）n 現(xiàn)值=終值/（1+利率）n年金計(jì)算有限年現(xiàn)值=年金/利率1-1/（1+利率）n無限年現(xiàn)值=年金/利率了解即可名義實(shí)際并不唯一名義利率：一年內(nèi)多次計(jì)息，用加法或乘法算出的年利率。實(shí)際利率：一年內(nèi)多次計(jì)息，每年資金實(shí)際的增長率。財(cái)務(wù)評 價(jià)靜態(tài)指標(biāo)動(dòng)態(tài)指標(biāo)償債指標(biāo)參見九章，理解概念，了解歸屬，子項(xiàng)母項(xiàng)，平均資產(chǎn)，半息全息。盈利指標(biāo)投資回報(bào)率、現(xiàn)金回報(bào)率靜態(tài)投資回收期內(nèi)部收益率、財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值動(dòng)態(tài)投資回收期借款償還期、償債備付率、資產(chǎn)負(fù)債率=負(fù)債/資產(chǎn)回收回報(bào)回收：指投資者對投入資本的回收，指本金的回收?；貓?bào)：指投資者由投入資本的報(bào)酬，指本金以外的收益。 設(shè)備更 新壽命種類自然壽命、技術(shù)壽命、經(jīng)濟(jì)壽命P52 理解概念，正確識別。年均成本不計(jì)利息時(shí)：=（原值-殘值）/n + 各年費(fèi)用之和/n更新原因有形磨損無形磨損，-以及一類二類，磨損種類更新特點(diǎn)考慮經(jīng)濟(jì)壽命；考慮未來；比較費(fèi)用；以年值法為主。更新決策不提升質(zhì)量的更新、能提升質(zhì)量的更新、高投入的更新。第四章 價(jià)格概念物業(yè)價(jià)格：指和平地獲得他人的物業(yè)所必須付出的代價(jià)，如貨幣、商品或其他有價(jià)物，一般是貨幣。P75特征首先是與一般物品的共同特征：都是價(jià)格都用貨幣，都會波動(dòng)都受供求影響，都按質(zhì)論價(jià)優(yōu)質(zhì)優(yōu)價(jià)。而物業(yè)價(jià)格獨(dú)有特征如下:1、受區(qū)位影響大 - 區(qū)位性2、實(shí)質(zhì)是權(quán)益的價(jià)格 - 權(quán)益性3、是交換又是租用價(jià)格- 雙重性4、價(jià)格形成時(shí)間長 - 困難性5、容易受交易者等個(gè)別因素影響-復(fù)雜性P76分 類1、使用價(jià)值和交換價(jià)值使用價(jià)值是交換價(jià)值的前提；反向不成立。P77-87仔細(xì)閱讀，逐一理解。2、投資價(jià)值和市場價(jià)值前者是主觀的后者是客觀的；前者大才投資；前者扣稅后者不扣稅。3、成交價(jià)市場價(jià)和理論價(jià)最低賣價(jià)和最高買價(jià)形成成交價(jià)格區(qū)間。市場價(jià)是市場上一般平均價(jià)格，是大量成交價(jià)抽象的結(jié)果。正常情況下，市場價(jià)圍繞理論價(jià)上下波動(dòng)。4、總價(jià)和單位價(jià)建成單價(jià)，能反映物業(yè)價(jià)格水平的高低。5、實(shí)際價(jià)格和名義價(jià)格實(shí)際價(jià)格：成交日期一次交清的價(jià)格；名義價(jià)格：成交日期講明不當(dāng)日交清的價(jià)格6、現(xiàn)房價(jià)格和期房價(jià)格前者的標(biāo)的是已建成物業(yè)，后者是將來的。現(xiàn)價(jià)=期房價(jià)+出租收入+風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償7、起價(jià)標(biāo)價(jià)成交價(jià)均價(jià)起價(jià)不反映真實(shí)水平，標(biāo)價(jià)是賣方要價(jià)，均價(jià)反映商品房總體價(jià)格水平。8、評估價(jià)、保留價(jià)、起拍價(jià)、回應(yīng)價(jià)、成交價(jià)保留價(jià)又稱拍賣底價(jià)，起拍價(jià)又稱開叫價(jià)，拍賣有增拍和減拍，最高不一定成交。9、買賣價(jià)和租賃價(jià)買賣價(jià)構(gòu)成：閱，P102,Z81。租賃價(jià)構(gòu)成：閱，共十項(xiàng)。10、市場調(diào)節(jié)、政府指導(dǎo)、政府定價(jià)指導(dǎo)價(jià)是主管部門指導(dǎo)經(jīng)營者制定的價(jià)格。政府定價(jià)是主管部門按權(quán)限制定的價(jià)格。經(jīng)濟(jì)適用房的利潤控制在3%以下。11、原始價(jià)值、帳面價(jià)值、市場價(jià)值原始價(jià)值又稱原值，始終不變；帳面價(jià)值又稱賬面凈值，不斷減少；市場價(jià)值又稱實(shí)際價(jià)值，上下波動(dòng)。影響影響價(jià)值的因素從基礎(chǔ)上看：包括區(qū)位、供求、好壞等。從表現(xiàn)上看：核心是收益，包括收益大小、長短、可靠性。P87，了解。價(jià)格條件有用性、稀缺性、有效需求。影響價(jià)格的因素人口、收入、物價(jià)、交通。利率、匯率、稅率、規(guī)劃，心理。方法P93-118方法用途對象步驟說明市場法P93,Z85市場交易交易型物業(yè)收集選取處理求 取應(yīng)修正價(jià)格口徑日期狀況。利用系數(shù)變實(shí)際，系數(shù)向?qū)ο罂繑n。稅：買方=成交-5%；賣方=成交+7% 成本法P101Z100特殊情況無收益交易少收集構(gòu)建折舊求 取價(jià)格=重新構(gòu)建價(jià)-折舊年折舊=（新構(gòu)建-殘值）/經(jīng)濟(jì)壽命折舊額=年折舊*實(shí)際年齡現(xiàn)價(jià)格=新構(gòu)建價(jià)格-折舊額重新構(gòu)建分重置新和重建老；折舊分為物質(zhì)功能經(jīng)濟(jì)三種；壽命分自然和經(jīng)濟(jì)，年齡分實(shí)際有效。Z102收益法P110Z92市場交易收益型物業(yè)收集收益利率求 取報(bào)酬資本化法：無限年=年收益/利率有限年價(jià)=年收益/利率1-1/（1+i）n直接資本化法：資本化率和收益乘數(shù)第五章 市場6.5%本章教材與指南的順序不太一致，但內(nèi)容相同。概念概念場所、買者、賣者、活動(dòng)。P120環(huán)境政治法律、經(jīng)濟(jì)金融、技術(shù)資源、社會國際 P120影響影響發(fā)展:政策、經(jīng)濟(jì)、社會上下不夠協(xié)調(diào) 影響轉(zhuǎn)變:政治、經(jīng)濟(jì)、社會、自然、金融、信息 P121結(jié)構(gòu)1、總量 2、地區(qū) 3、產(chǎn)品 4、供求 5、投資結(jié)構(gòu)P126細(xì)分按增量存量、按地域、按用途、按目標(biāo)市場、按交易形式P127功能調(diào)配資源、顯示需求、指導(dǎo)供給、引導(dǎo)政策、引導(dǎo)需求。P133市場分析宏觀分析、供求分析、相關(guān)分析如寫字樓。 P141分析-供應(yīng)需求市場P120-139供求關(guān)系影響因素市場機(jī)制P122曲線左下右上受政策、成本、預(yù)期、影響；價(jià)格升供給增。曲線左上右下受政策、收入、預(yù)期、相關(guān)影響，價(jià)格降需求升供求相交點(diǎn)，實(shí)現(xiàn)平衡 指標(biāo)P126存、增、滅、空、可、施、開、價(jià)值、周期等。生產(chǎn)、收入、支出、人口、就業(yè)、失業(yè)、商品、房屋、價(jià)格。出租、銷售、吸納以及租金、價(jià)格、指數(shù)等。特性P132剛性、異質(zhì)性、壟斷性廣泛行、多樣性、融資性交易特點(diǎn)：權(quán)益性、復(fù)雜性、專業(yè)性。價(jià)格特點(diǎn)：差異性、上升性、主觀性分析內(nèi)容P139存量，規(guī)劃，周期。需求，吸納，租戶。市場競爭市場占有率。作用139，共8條。內(nèi)容141，宏觀、供求、相關(guān)三種分析。計(jì)劃原則1、物業(yè)管理師參加和主持。2、管理人員參加，發(fā)揮集體智慧。3、實(shí)際工作人員參與。P144企業(yè)行為有點(diǎn)重疊形式1、年度計(jì)劃 1年 戰(zhàn)術(shù)性的運(yùn)行計(jì)劃2、中短期計(jì)劃 35年 居中3、長期計(jì)劃 5年以上 戰(zhàn)略性計(jì)劃內(nèi)容P148Z1281、建筑管理計(jì)劃；2、租賃計(jì)劃；3、財(cái)務(wù)計(jì)劃；4、績效評估及用戶溝通計(jì)劃?；A(chǔ)工作P145Z1261、宏觀環(huán)境分析；1452、房地產(chǎn)市場分析（行業(yè)分析）1463、鄰里分析 （微觀分析）1464、物業(yè)現(xiàn)狀分析 （個(gè)案分析）1475、業(yè)主目標(biāo)分析 （用戶分析）147預(yù)算技術(shù)151，含年度、資本、長期三部分。政府干預(yù)目標(biāo)多種目標(biāo)。P135政府行為手段土地供給 金融政策 住房政策 城市規(guī)劃 土地價(jià)格 稅收 租售價(jià)第六章 租賃 14.0%概述概念指公民、法人或其他組織作為出租人，將其擁有所有權(quán)的房屋出租給承租人使用，由承租人向其支付租金的行為。P155-160特點(diǎn)1、不轉(zhuǎn)移所有權(quán)；2、是特定物而不是同類物；3、是一種經(jīng)濟(jì)契約關(guān)系，且是要式契約；4、不同所有權(quán)的轉(zhuǎn)移而中止；5、雙方都必須是符合法律規(guī)定的責(zé)任人。模式1、包租轉(zhuǎn)租；2、出租代理；3、委托管理。行政管理重要實(shí)行登記備案制度160。1、登記備案的程序：申請、審查、頒證。2、房屋租賃的條件：包括產(chǎn)權(quán)、抵押、公安、環(huán)保等。3、房屋租賃中違法行為的行政處罰。分類按所有權(quán)公房、私房 P156-162按租賃期限重要定期的：時(shí)間固定，不因當(dāng)事人死亡而終止。自動(dòng)的：按周期自動(dòng)延續(xù)，不因當(dāng)事人死亡而終止。意愿的：時(shí)間不固定可隨時(shí)中止，當(dāng)事人死亡自動(dòng)中止。按租金內(nèi)涵重要毛租：租金包括稅費(fèi)、管理費(fèi)、能源費(fèi)，不另交其他費(fèi)用。凈租：租金不全包括稅費(fèi)、管理費(fèi)、能源費(fèi)，其他另交。百分比租金：定期支付固定租金，營業(yè)超額另交百分比。其他形式居住和非居住，辦公零售和生產(chǎn)。管理階段1、租約簽定前；2、租約執(zhí)行中；3、租約期滿時(shí)。P162-167方案策略1、確定面積和方式；2、編制預(yù)算；3、目標(biāo)市場；4、租金方案：租賃管理核心，取決于市場供求，5、促銷方案宣傳手段和租約優(yōu)惠。具體包括以下四部分。租戶選擇重要是租賃管理的核心內(nèi)容。要考慮的問題：業(yè)務(wù)和聲譽(yù)、財(cái)務(wù)和盈利、面積和組合、特殊的物業(yè)管理要求。租金確定重要1、 計(jì)算單位和包含的內(nèi)容。2、2、基礎(chǔ)租金和附加租金。3、注意租金的調(diào)整：短期不變，長期約定。談判談判一般由業(yè)主和租戶進(jìn)行。物業(yè)管理公司有時(shí)也會參加。應(yīng)注意細(xì)節(jié)：用途、限制、時(shí)間、維護(hù)、以及廣告標(biāo)志。營銷推廣1、價(jià)格優(yōu)勢；2、物業(yè)優(yōu)勢；3、聲譽(yù)優(yōu)勢；4、實(shí)用優(yōu)勢合同法律特征雙務(wù)、有償、諾成意思一致即成立、要式要求特定形式和手續(xù)、連續(xù)性與事件有關(guān)合同。P168-聯(lián)系第八章。要求了解細(xì)節(jié)基本條款重要1、 姓名住所；2、 座落、位置、面積、裝修、設(shè)施；3、3、 用4、5、 途6、7、8、 ；9、10、11、12、13、14、15、16、17、18、19、20、21、22、23、24、25、26、27、28、 按合同規(guī)定使用。4、期限；29、30、31、32、33、34、35、36、37、38、5、租金支付：核心。6、修繕責(zé)任的劃分：住宅自然損壞業(yè)主修，生產(chǎn)經(jīng)營合同定。39、40、41、 ；42、43、44、7、 轉(zhuǎn)租約定原出租人同意并備案8、 變更和解除條件；自然中止與人為終止的內(nèi)含與識別。9、雙方的權(quán)利義務(wù)；10、雙方約定的其他條款?？蛻糇鈶絷P(guān)系管理1、實(shí)施客戶關(guān)系管理的作用：流程、應(yīng)變、收入、滿意；2、涉及的工作：檔案；服務(wù)；租金；統(tǒng)計(jì)；個(gè)性化服務(wù)。P177第七章 成本14.5%概念為產(chǎn)權(quán)人和使用人提供維修服務(wù)發(fā)生的各項(xiàng)支出。P182構(gòu)成營業(yè)成本直接人工、直接材料、間接費(fèi)用閱讀細(xì)節(jié)和構(gòu)成；閱讀細(xì)節(jié)和構(gòu)成期間費(fèi)用管理費(fèi)用：公司經(jīng)費(fèi)、董事會費(fèi)、勞動(dòng)保險(xiǎn)費(fèi)、咨詢費(fèi)。 財(cái)務(wù)費(fèi)用：一切與籌措資金有關(guān)的費(fèi)用。分類1、按經(jīng)濟(jì)性質(zhì)(內(nèi)容)分，如材料、工資。2、按經(jīng)濟(jì)用途分（即構(gòu)成）。3、按與業(yè)務(wù)關(guān)系分：固定、變動(dòng)、半變動(dòng)的。4、按計(jì)算依據(jù)分：計(jì)劃的，目標(biāo)的，定額的實(shí)際的。5、按與決策的關(guān)系分：邊際的、機(jī)會的、沉沒的。P184要理解并會區(qū)分估算人工；辦公、共用；保安；清潔；綠化；折舊；保險(xiǎn)；專項(xiàng)維修。每單位面積費(fèi)用=該項(xiàng)費(fèi)用之和/相關(guān)物業(yè)面積（需要時(shí)除以12）注意：掌握通式，并要求深入閱讀了解各個(gè)項(xiàng)目的具體構(gòu)成。理解通式深入閱讀了解構(gòu)成預(yù)算概念意義可作考評標(biāo)準(zhǔn)P194-200要理解并能區(qū)分編制基本要求P1951、要以定額為基礎(chǔ)；2、要有技術(shù)準(zhǔn)備措施作保證；3、要與其他預(yù)算協(xié)調(diào)；4、要提高資金使用效益；5、要留有適當(dāng)?shù)挠嗟?。編制方?、固定預(yù)算：以過去實(shí)際支出為基礎(chǔ)，一般不作變動(dòng)；2、彈性預(yù)算：可根據(jù)業(yè)務(wù)成本的變化而自行調(diào)整；9、 零基預(yù)算：以實(shí)際為基礎(chǔ)逐項(xiàng)重新制定；工作量大10、 滾動(dòng)預(yù)算：按年分月，逐期調(diào)整補(bǔ)充；11、 概率預(yù)算：定根據(jù)概率，針對變量，作出估計(jì)預(yù)算。編制方式二下一上制編制程序1、收集資。2、預(yù)測成本。3、編制各種預(yù)算：營業(yè)成本已收入預(yù)算為基礎(chǔ)、管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用?？刂品诸?、按時(shí)間：事先開端、事中中心、事后改進(jìn)。2、按機(jī)制：前饋、防護(hù)、反饋。要求深入閱讀理解P200原則全面、效益、責(zé)權(quán)利結(jié)合、例外管理要求理解。程序確定標(biāo)準(zhǔn)、執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn)、確定差異、糾正差異、考核獎(jiǎng)懲。體系1、成本中心：直接提供服務(wù)的部門，如保潔部門。2、費(fèi)用中心：不直接提供服務(wù)的部門，如人事處。業(yè)績考核經(jīng)濟(jì)效益指標(biāo)：成本降低額和成本降低率。服務(wù)質(zhì)量指標(biāo)：物業(yè)升值率最具綜合性。管理日常管理1、利用物業(yè)周期理論控制成本起步成長成熟衰退。2、嚴(yán)格實(shí)施成本預(yù)算培訓(xùn)。3、建立健全開支報(bào)銷審批制度。附：注意收費(fèi)方式;包干法和酬金法，指南174。P205第八章 合同10.5%類 型相關(guān)合同1、 建設(shè)單位與他人訂立的與物業(yè)管理有關(guān)的合同。2、2、業(yè)主與他人簽訂的與物業(yè)管理有關(guān)的合同。3、建設(shè)單位與物業(yè)公司訂立的前期合同。業(yè)主與物業(yè)管理公司簽訂的服務(wù)合同。3、4、物業(yè)管理公司與專營公司簽訂的合同。P207-212前期服務(wù)合同在業(yè)主大會選聘之前由建設(shè)單位與物業(yè)管理企業(yè)簽訂的合同。特征：建設(shè)單位，過渡性，要式合同。物業(yè)服務(wù)合同業(yè)主大會代表全體業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)簽訂的合同。特征：相互信任，有償，諾成并雙務(wù)，勞務(wù)。PZ有別。內(nèi)容1、物業(yè)情況 2、委托事項(xiàng) 3、義務(wù)權(quán)利 4、要求標(biāo)準(zhǔn)5、服務(wù)維修費(fèi)用 6、專項(xiàng)維修基金 7、物業(yè)管理用房8、物業(yè)經(jīng)營管理 9、委托服務(wù)期限 10、違約責(zé)任 P212原則要點(diǎn)1、宜細(xì)不宜粗。2、應(yīng)當(dāng)有償有期限。3、應(yīng)當(dāng)實(shí)事求是留有余地。4、應(yīng)當(dāng)明確界定違約責(zé)任和處理方式。P214理解原因。招標(biāo)招投原則公開公平公正合理 P219-227閱讀教材理解概念招投特點(diǎn)早介入，階段性 招標(biāo)方式公開招標(biāo)；邀請招標(biāo)。議標(biāo)？招標(biāo)程序十二條 投標(biāo)程序七條 風(fēng)險(xiǎn)特征有害性、不確定性、可測性 P227閱讀教材理解概念成本防范成本、處理成本、社會成本。類型純粹與投機(jī)；財(cái)產(chǎn)責(zé)任與人身；自然社會政治經(jīng)濟(jì)和技術(shù)；基本和特殊。 管理步驟識別、評估、控制、調(diào)整 風(fēng)險(xiǎn)控制回避、承擔(dān)、預(yù)防、轉(zhuǎn)移比P325少保險(xiǎn)保險(xiǎn)原則誠信、可保、近因、比例。P231-241閱讀教材理解概念保險(xiǎn)合同特征要式合同，附和合同；雙務(wù)有償合同；射幸合同。要求理解各個(gè)概念。保險(xiǎn)主體當(dāng)事人：保險(xiǎn)人、被保險(xiǎn)人、投保人；關(guān)系人：受益人、代理人、經(jīng)紀(jì)人。物業(yè)的險(xiǎn)種1、 財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)：廣義、狹義、物業(yè)主要是火險(xiǎn)。2、 雇主責(zé)任險(xiǎn)：又稱勞工保險(xiǎn)。3、公眾責(zé)任險(xiǎn)：承保的是投保人的損害賠償責(zé)任，是無形財(cái)產(chǎn)。注意各自的概念、責(zé)任范圍、除外責(zé)任、賠償金額、保險(xiǎn)費(fèi)率。投保決策過程1、詳細(xì)調(diào)查；2、確定所需；3、確定保額和保費(fèi)；4、選擇公司；5、分析保單；6、作出投保決策（補(bǔ)充）第九章 財(cái)務(wù)4.0%工作評價(jià)工作報(bào)告(內(nèi)部為主)工作總結(jié)財(cái)務(wù)報(bào)告（重要概述）文字：表格: 主表：資負(fù)利潤現(xiàn)金成本附表：資負(fù)利潤以及其他分析: 比率法、比較法工作計(jì)劃績效評估(外部為主)封面評估指標(biāo): 分為基本修正評議三個(gè)層次內(nèi)含效益資產(chǎn)償債發(fā)展四類若干項(xiàng)標(biāo)準(zhǔn): 優(yōu)良中低差18642共五級方法: 系數(shù)、綜合、定性定量結(jié)合附件財(cái)務(wù)管理概 述對象1、財(cái)務(wù)活動(dòng)：包括籌集、運(yùn)用、耗費(fèi)、收回、分配。2、財(cái)務(wù)關(guān)系：與所有者、債權(quán)人、債務(wù)人、政府、員工、機(jī)關(guān)。P243-251目標(biāo)1、 總目標(biāo)：利潤、利潤率、價(jià)值（或財(cái)富）；2、2、具體目標(biāo)：籌資、投資、分配。內(nèi)容籌資決策；投資決策；利潤分配決策。手段現(xiàn)狀網(wǎng)絡(luò)財(cái)務(wù)企業(yè)資源規(guī)劃。財(cái)務(wù)管理報(bào) 告表格會計(jì)報(bào)表主表：資產(chǎn)及負(fù)債表、利潤表、 現(xiàn)金流量表、成本表；附表：資產(chǎn)負(fù)債附表、利潤附表、其他自編附表。P252-256文字會計(jì)報(bào)表附注；財(cái)務(wù)情況說明書。財(cái)務(wù)管理分 析概念以財(cái)務(wù)報(bào)告的信息為依據(jù)，采用科學(xué)規(guī)范的方法和程序，分析企業(yè)的財(cái)務(wù)狀況和成果，為企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)提供決策依據(jù)的活動(dòng)。P256-261形式內(nèi)部和外部；全面和專題；財(cái)務(wù)報(bào)表和內(nèi)部報(bào)表；現(xiàn)在和將來。方法比率分析法：包括相關(guān)比率、構(gòu)成比率、效率比率。 比較分析法：包括絕對數(shù)比較和相對數(shù)比較。過程準(zhǔn)備、實(shí)事、報(bào)告三階段。物業(yè)績效評 價(jià)績效的概念績效是成績和效益，包括管理績效和資產(chǎn)績效兩個(gè)層面，后續(xù)內(nèi)容以管理績效為主。P262-285內(nèi)容很多考的不多寫得不好適當(dāng)閱讀注意指標(biāo)及其公式的規(guī)律性評價(jià)的概念指運(yùn)用科學(xué)的方法體系標(biāo)準(zhǔn)程序，對物業(yè)管理企業(yè)和經(jīng)營者在一定時(shí)期內(nèi)經(jīng)營管理效益和業(yè)績作客觀評價(jià)的活動(dòng)。評價(jià)類型從主體分：政府、社會、集團(tuán)、企業(yè)、項(xiàng)目?；局笜?biāo)修正指標(biāo)評議指標(biāo)評價(jià)結(jié)果評價(jià)要素指標(biāo)體系效益運(yùn)營償債發(fā)展四類九項(xiàng)266-270類別同左，四類十四項(xiàng)270-276包括經(jīng)營者素質(zhì)社會貢共八項(xiàng)P276二者合一PR + -標(biāo)準(zhǔn)標(biāo)準(zhǔn)級別：優(yōu)秀、良好、平均、較低、較差 或者：A、 B、 C、 D、 E系數(shù)值： 1.0， 0.8， 0.6， 0.4， 0.20分：優(yōu)良中低差或：ABCDE85、70、50、40方法基本指標(biāo)法修正指標(biāo)法綜合分析法五人評定定性定量結(jié)合法0.8+0.2績效報(bào)告結(jié)構(gòu)：封面、正文、附錄。 注意：簡潔規(guī)范、切中要害、依據(jù)充分、特殊說明、結(jié)果明確物業(yè)管理報(bào) 告概念指物業(yè)管理經(jīng)營者向有關(guān)方面提供的，反映其在一定階段的工作成效和財(cái)務(wù)效益，以及未來計(jì)劃的文書。P285-288類型1、按報(bào)告的對象劃分；對業(yè)主、對上級、對投資商；2、按提交報(bào)告的時(shí)間分；月度、季度、半年、年度。構(gòu)成與內(nèi)容1、工作總結(jié)2、財(cái)務(wù)報(bào)告3、工作計(jì)劃 編寫注意點(diǎn)1、突出重點(diǎn)，兼顧一般（輕重結(jié)合）；2、注意時(shí)效，真實(shí)可靠（及時(shí)可靠）；3、報(bào)告清楚，文字簡練（簡法清晰）。第十章 寫字樓11.0%概 述寫字樓特點(diǎn)1、區(qū)位好、規(guī)模大；2、現(xiàn)代化高層；3、功能齊全，配套完善；4、專業(yè)物業(yè)公司管理；5、產(chǎn)權(quán)的完整。P302-312聯(lián)系第一章影響因素位置、交通、聲譽(yù)、建筑、大堂、電梯、走廊、布置、服務(wù)、設(shè)備、管理、租戶、共12條。級別劃分單純商住綜合p303z253以及甲乙丙P307并P2Z2目標(biāo)宏觀國家社會常規(guī)1、 經(jīng)營目標(biāo)：收益部分的使用率最大化； 普通70-80%寫字樓60-70%。2、管理目標(biāo)：物業(yè)資產(chǎn)保值升值率最大化；3、服務(wù)目標(biāo)：物業(yè)所有者和使用者的滿意度最大化。微觀具體職能崗位工作模式物業(yè)發(fā)展目標(biāo)市場定位、管理目標(biāo)、租戶管理、租務(wù)市場管理、租賃期間管理等。管理內(nèi)容推進(jìn)營銷：圍繞特性，組織看樓，低租次要；保證收租：減少遲欠，優(yōu)惠及時(shí)；協(xié)調(diào)關(guān)系：業(yè)主，租戶，管理企業(yè)三者關(guān)系；組織控制：管理工作有效的標(biāo)志。管理策略1界定服務(wù)范圍：分段提供服務(wù)如竣工、裝修、運(yùn)行；2、確保合同服務(wù)：確保合同服務(wù)，適當(dāng)超值服務(wù)；3、保證非收益部分使用需求：公用、服務(wù)、設(shè)備空間。租賃管 理選擇租戶1、租戶的商業(yè)信譽(yù)、財(cái)務(wù)狀況；2、租戶需要得面積：大小、組合、性質(zhì)、發(fā)展；3、租戶需要的服務(wù)：時(shí)間、安全、通風(fēng)。P314-318參見第六章確定租金1、計(jì)算面積：建面、出租單元建面、可出租建面；R/U.2、研究租金：業(yè)主要求的基礎(chǔ)租金和市場要求的市場租金與166不同；整體水平、單元水平、高低平衡； 3、規(guī)劃面積和裝修：如何安排面積，誰來支付費(fèi)用。調(diào)整租金短期保持不變，長期3-5年以上做出調(diào)整規(guī)定。制定租約1、正確制定租約的標(biāo)準(zhǔn)條款；2、正確進(jìn)行折讓優(yōu)惠和權(quán)利授予。安全管 理安全種類1工程安全首要問題；2、消防安全自動(dòng)消防最重要；3、治安安全主要任務(wù)是疏導(dǎo)和控制；4、應(yīng)急預(yù)案。P320-326聯(lián)系第十一章風(fēng)險(xiǎn)種類大體同。 風(fēng)險(xiǎn)識別是風(fēng)險(xiǎn)管理的基礎(chǔ)。 風(fēng)險(xiǎn)特點(diǎn)全員、全期、動(dòng)態(tài)。 P324風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對回避、轉(zhuǎn)移、分擔(dān)、承擔(dān)、減輕、應(yīng)急比P230多保險(xiǎn)策略保險(xiǎn)組合，平衡安全和費(fèi)用，業(yè)主企業(yè)租戶都參加P325績效評價(jià)選擇標(biāo)準(zhǔn)1、能令業(yè)主滿意；2、有專業(yè)服務(wù)水平；3、及時(shí)提供信息；4、具有良好的計(jì)劃。P326區(qū)別于第九章績效評價(jià)指標(biāo)1服務(wù)滿意程度第一指標(biāo)；2物業(yè)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)=經(jīng)營指標(biāo)+管理指標(biāo)-注意內(nèi)涵327。3物業(yè)品牌程度。第十一章 商業(yè)物業(yè) 6.0%概述經(jīng)營目標(biāo)物業(yè)受益最大化P329-335注意應(yīng)用經(jīng)營管理工作內(nèi)容331招商及組合共生理論；要了解零售技術(shù)；維護(hù)物業(yè)；促進(jìn)營銷；保險(xiǎn)和風(fēng)險(xiǎn)管理；最簡明的是不接納危險(xiǎn)承租戶；財(cái)務(wù)管理。經(jīng)營管理的類型層次策略運(yùn)行這是零售商業(yè)物業(yè)經(jīng)營管理的核心內(nèi)容。包括市場分析、選址分析、經(jīng)營業(yè)態(tài)、租戶選擇、租金租約等?，F(xiàn)場管理按組織形式：常用的是門里門外法；門里小自己干，門外大社會干，優(yōu)勢是分工，劣勢是分割。按專業(yè)分類：-。選址與規(guī)劃市場、交通、地點(diǎn)、規(guī)模、設(shè)施。三種理論中心理論：零售物業(yè)要引入多種零售店；同類聚集理論：聚集有利，低檔一個(gè)，高檔多個(gè)；需求外延理論：主力店流向普通店。理論應(yīng)用：租戶多樣，引進(jìn)主力，空間安排。租賃管理內(nèi)容租戶選擇1、聲譽(yù)：服務(wù)、業(yè)務(wù)、更換； 2、財(cái)務(wù)能力：如初期資金支持；3、租戶的組合和位置分配：相互補(bǔ)充，合理分配；4、租戶對服務(wù)的要求：面積、位置、流量、特殊服務(wù)。P337-342參見第六章和第十章租金制定基礎(chǔ)租金以每月每平方米計(jì)算；又稱最低租金；與租戶業(yè)績無關(guān)。注意：與P166相同，與P317不同。 百分比租金通常以營業(yè)額的年度值計(jì)算；具體操作可按月或季支付；沒有統(tǒng)一要求，具體比例協(xié)商確定；租金=基礎(chǔ)租金+超額營業(yè)額*百分比 凈租出租者負(fù)責(zé)建筑維修。出租者負(fù)責(zé)建筑維修、相關(guān)稅金； 出租者負(fù)責(zé)建筑維修、相關(guān)稅金、保險(xiǎn)費(fèi)。未論能源。毛租毛租金：出租者負(fù)擔(dān)從建筑維修、相關(guān)稅金直到能源消耗的所有費(fèi)用，但是這情況并不多見。 調(diào)整調(diào)整一般針對基本租金，經(jīng)營費(fèi)用可以每年商定；Z268主要租戶五年一次，次要的每年一次。注意：基礎(chǔ)和附加；主要和次要；長期和短期。租約制定用途相對固定，以保持整體的統(tǒng)一；限制在一定距離4-8公里內(nèi)重復(fù)設(shè)店；營業(yè)時(shí)間應(yīng)當(dāng)協(xié)調(diào)一致，統(tǒng)一制定；公用面積的組成、維護(hù)、費(fèi)用的