從“十二五”規(guī)劃看房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展趨勢(shì).doc

從“十二五”規(guī)劃看房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展趨勢(shì) 時(shí)值“十二五”規(guī)劃的開局之年，通過學(xué)習(xí)中共中央關(guān)于制定國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展第十二個(gè)五年規(guī)劃的建議(以下簡(jiǎn)稱建議)，從中體會(huì)到黨和國(guó)家對(duì)“民生”的高度關(guān)注；體會(huì)到黨和國(guó)家通過宏觀調(diào)控使房?jī)r(jià)回到合理水平的信心和決心。建議明確地指明了我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)在未來一定時(shí)期內(nèi)的發(fā)展方向；同時(shí)指出，未來五年是房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的關(guān)鍵時(shí)期，能否解決好廣大中低收入家庭的住房問題，直接關(guān)系到全面小康社會(huì)目標(biāo)能否如期實(shí)現(xiàn)。 一、針對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展和宏觀調(diào)控的政策趨勢(shì) 建議明確提出：要加強(qiáng)土地、財(cái)稅、金融政策調(diào)節(jié)，完善符合國(guó)情的住房體制機(jī)制和政策體系，合理引導(dǎo)住房需求。要把住房作為基本居住需求來對(duì)待，要重點(diǎn)解決廣大無房戶和住房困難戶的問題，要避免把住房作為投資產(chǎn)品的發(fā)展趨勢(shì)。 因此，中央政府下一步的調(diào)控重點(diǎn)，依然是滿足廣大城鎮(zhèn)居民基本居住需求為主，稅收和金融政策的調(diào)整繼續(xù)向鼓勵(lì)第一套住房和改善型住房需求轉(zhuǎn)變，如在稅收調(diào)節(jié)上，分類指導(dǎo)，并加大對(duì)多套房以及奢侈性豪宅的調(diào)控力度。 二、針對(duì)住房保障問題的政策趨勢(shì) 建議強(qiáng)調(diào)要加大保障性安居工程建設(shè)力度，加快棚戶區(qū)改造，發(fā)展公共租賃住房，增加中低收入居民住房供給。 未來幾年，不僅中央政府會(huì)更加重視住房保障的投入，重視法律法規(guī)體系的完善，也會(huì)要求地方政府緊抓住房保障不放松，繼續(xù)強(qiáng)化責(zé)任目標(biāo)制、一票否決制。住房市場(chǎng)化與住房保障同步推進(jìn)，政府著重抓好住房保障，這是未來五年房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的重中之重。 同時(shí)，建議也進(jìn)一步明確了住房保障的方式和重點(diǎn)，從“以售為主”，轉(zhuǎn)變?yōu)椤耙宰鉃橹鳌?，重點(diǎn)解決居住問題而不是產(chǎn)權(quán)問題，以保證住房保障事業(yè)的可持續(xù)性，也有利于建立公平公正的住房保障供應(yīng)體系，避免在住房保障中出現(xiàn)投資機(jī)會(huì)或腐敗問題傾向。 三、針對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)存在的一系列問題的政策趨勢(shì) 建議指出：要加強(qiáng)市場(chǎng)監(jiān)管，規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序，抑制投機(jī)需求，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)平穩(wěn)健康發(fā)展。根據(jù)這一系列要求，中央政府在未來幾年，將著重做好以下兩方面的工作： 1、繼續(xù)重點(diǎn)規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序。 打擊捂盤惜售、囤地、哄抬房?jī)r(jià)、虛假宣傳等過去長(zhǎng)期得不到根除的問題；要建立一個(gè)公開公平的交易市場(chǎng)信息平臺(tái)，確保商品房市場(chǎng)有效暢通供應(yīng)；通過增加釋放開發(fā)商手中的存量土地、囤積的房源，加大住房供應(yīng)總量，緩解供需矛盾，以實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)業(yè)平穩(wěn)健康發(fā)展的目標(biāo)。 2、抑制投機(jī)需求。 重點(diǎn)將在金融稅收上加大非自住和改善需要的調(diào)節(jié)力度，比如在重點(diǎn)地區(qū)，強(qiáng)化停止對(duì)多套住房的人群再發(fā)放貸款，甚至停止這部分人群再購(gòu)新房等政策，抑制投資投機(jī)行為。 中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)需要由一個(gè)投資性的市場(chǎng)轉(zhuǎn)變?yōu)橄M(fèi)性的市場(chǎng)，杜絕投機(jī)炒作行為，回歸住房的消費(fèi)屬性，這樣才能讓房?jī)r(jià)真正回歸理性。政府需要在制度建設(shè)上解決這一根本性的問題，才能讓房地產(chǎn)行業(yè)回到健康發(fā)展的軌道上來。2011年房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展重點(diǎn)和趨勢(shì) 由于現(xiàn)在中國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)成為諸多經(jīng)濟(jì)矛盾的匯集點(diǎn)，因此，2011年的房地產(chǎn)調(diào)控肯定將在整個(gè)宏觀調(diào)控的總體背景下繼續(xù)深入進(jìn)行。由此帶來的投資結(jié)構(gòu)變化，將會(huì)對(duì)未來中國(guó)經(jīng)濟(jì)產(chǎn)生重要的影響。 眾所周知，土地資源是不可再生的。國(guó)家作為土地的唯一供應(yīng)者，應(yīng)發(fā)揮其對(duì)土地資源配置的主導(dǎo)作用，要讓土地資源均衡配置到國(guó)民經(jīng)濟(jì)的各個(gè)領(lǐng)域中去，以實(shí)現(xiàn)資源利用的效率最大化。而作為房地產(chǎn)開發(fā)用地，僅僅是土地資源配置利用的一個(gè)領(lǐng)域。大量的土地資源被用作房地產(chǎn)開發(fā)，不僅不利于國(guó)民經(jīng)濟(jì)的全面均衡、可持續(xù)發(fā)展，甚至?xí)?dǎo)致出現(xiàn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展過分依賴于“土地財(cái)政”的不正?，F(xiàn)象。 中央政府近期對(duì)地方“融資平臺(tái)”的清理整頓是一個(gè)初步的糾偏措施，下一步在結(jié)合經(jīng)濟(jì)發(fā)展方式的轉(zhuǎn)變，結(jié)合對(duì)地方政府業(yè)績(jī)考核方式的轉(zhuǎn)變，中央政府會(huì)加強(qiáng)政策引導(dǎo)，用科學(xué)發(fā)展觀來指導(dǎo)實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展；對(duì)土地市場(chǎng)的清理整頓及監(jiān)管會(huì)進(jìn)一步加強(qiáng)，對(duì)于違法囤積土地的行為會(huì)進(jìn)一步從嚴(yán)規(guī)范，對(duì)保障性安居住房用地會(huì)加大政策傾斜。通過“迫使”開發(fā)商“釋放”手中的存量土地，加大住房供應(yīng)總量，緩解供需矛盾。在房企融資方面，禁止以土地抵押獲得銀行貸款；在土地市場(chǎng)引入新的競(jìng)拍方式，例如近期在北京市土地招拍掛市場(chǎng)上采取的新競(jìng)價(jià)方式：對(duì)出讓地塊設(shè)置招拍掛價(jià)格上限，增加配建保障性住房競(jìng)爭(zhēng)性指標(biāo)，在競(jìng)買價(jià)格達(dá)到上限后，競(jìng)買者須再進(jìn)行配建保障性住房的綜合競(jìng)爭(zhēng)，通過綜合評(píng)定確定最后的中標(biāo)者。這種競(jìng)拍方式不再只追求土地出讓收益，而將保障性住房的配建作為另一項(xiàng)評(píng)定指標(biāo)，充分體現(xiàn)了政府加強(qiáng)土地市場(chǎng)引導(dǎo)的政策取向。武漢地產(chǎn)集團(tuán)應(yīng)密切關(guān)注這些房地產(chǎn)市場(chǎng)的新動(dòng)向、新情況，順應(yīng)國(guó)家產(chǎn)業(yè)政策的變化，及時(shí)研究、調(diào)整企業(yè)發(fā)展的方向及管理模式，以確保企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展。 綜上所述，通過對(duì)當(dāng)前市場(chǎng)及政策的研究分析，我認(rèn)為2011年房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展重點(diǎn)和趨勢(shì)主要表現(xiàn)為：以住房保障為核心，加大力度規(guī)范市場(chǎng)，同時(shí)，繼續(xù)加強(qiáng)宏觀調(diào)控，確保房地產(chǎn)業(yè)的平衡健康發(fā)展。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)認(rèn)清形勢(shì)、提前實(shí)現(xiàn)企業(yè)轉(zhuǎn)型 面對(duì)國(guó)家日益嚴(yán)厲的房地產(chǎn)調(diào)控政策的出臺(tái)，與會(huì)的專家認(rèn)為，房地產(chǎn)企業(yè)自身應(yīng)順應(yīng)外部經(jīng)濟(jì)、環(huán)境的變化，練好內(nèi)功，在全面準(zhǔn)確地把握經(jīng)濟(jì)走向的前提下，提前實(shí)現(xiàn)企業(yè)的“轉(zhuǎn)型”，尋求企業(yè)發(fā)展的新途徑。房地產(chǎn)企業(yè)的“轉(zhuǎn)型”應(yīng)主要從以下三個(gè)方面尋求機(jī)會(huì)： 一、抓住機(jī)遇，突破融資瓶頸，增強(qiáng)企業(yè)抗風(fēng)險(xiǎn)能力 在當(dāng)前國(guó)家治理通貨膨脹、加大宏觀調(diào)控力度的大背景下，政府對(duì)房地產(chǎn)信貸進(jìn)一步緊縮，房企從銀行獲得融資日益困難。房地產(chǎn)企業(yè)必須尋求更多的融資渠道，以突破企業(yè)發(fā)展的資金瓶頸。 根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的今年1-11月房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金來源情況看，銀行貸款11245億元，增長(zhǎng)25.0%；利用外資656億元，增長(zhǎng)59.0%；通過其他方式融資（包括“定金及預(yù)收款”及“個(gè)人按揭”）超過5萬億元，遠(yuǎn)大于通過銀行貸款融資。增幅最大的是外資利用率，利用外資增長(zhǎng)幅度接近60%，巨大的增長(zhǎng)幅度說明國(guó)際熱錢正“借道”房地產(chǎn)投資進(jìn)入中國(guó)市場(chǎng)。 從國(guó)內(nèi)貨幣市場(chǎng)看，今年1-11月中國(guó)的貨幣存量超過70萬億元人民幣，貨幣流動(dòng)性依然寬松。同時(shí)，從國(guó)際市場(chǎng)看，美國(guó)及歐盟正大力推行寬松的貨幣政策，不斷擴(kuò)大貨幣發(fā)行量，以刺激經(jīng)濟(jì)的復(fù)蘇。國(guó)內(nèi)市場(chǎng)上，雖然銀行對(duì)于房地產(chǎn)信貸采取緊縮政策，但是，政府并未在其他領(lǐng)域截?cái)喾科笕谫Y的渠道。例如前段時(shí)間熱議的“取消房企商品房預(yù)售制度”，政府在經(jīng)過審慎研究后并未出臺(tái)相應(yīng)的政策。從國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的數(shù)據(jù)看，通過商品房預(yù)售，今年1-11月共為房企實(shí)現(xiàn)融資超過了2.3萬億。國(guó)家從支持房地產(chǎn)業(yè)這個(gè)“國(guó)民經(jīng)濟(jì)支柱產(chǎn)業(yè)”發(fā)展的角度，并未出臺(tái)“取消房企商品房預(yù)售制度”這一“嚴(yán)厲”政策，就是考慮到了當(dāng)前國(guó)內(nèi)房企融資渠道單一這一現(xiàn)狀。 另一方面我們還可以看到，政府并未叫停房地產(chǎn)企業(yè)通過股票一級(jí)市場(chǎng)上市融資，只是從規(guī)范市場(chǎng)行為出發(fā)，限制了通過借殼、兼并重組方式上市融資的渠道。據(jù)了解，明年政府將進(jìn)一步支持股票一級(jí)市場(chǎng)包括主板及創(chuàng)業(yè)板的發(fā)展，股票市場(chǎng)進(jìn)一步擴(kuò)容勢(shì)在必行。政府仍然支持符合條件的房地產(chǎn)企業(yè)通過IPO上市融資，提高直接融資比例。另外，明年政府還將加大力度，推動(dòng)債券市場(chǎng)的發(fā)展，支持債券市場(chǎng)的有序擴(kuò)張，此舉實(shí)則為房企融資提供了另一個(gè)更寬廣的渠道。除此之外，政府還將進(jìn)一步推動(dòng) “三板市場(chǎng)”的建設(shè)，為優(yōu)秀的地方企業(yè)提供一個(gè)良好的地域性融資平臺(tái)。 綜上所述，在宏觀調(diào)控的大背景下，政府仍然是支持房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的；考慮到房地產(chǎn)企業(yè)融資難度的加大以及大量保障性住房的入市，必然會(huì)給房地產(chǎn)市場(chǎng)格局帶來新的沖擊，房地產(chǎn)行業(yè)被迫加快“洗牌”已不可避免。武漢地產(chǎn)集團(tuán)作為中部地區(qū)重要的一級(jí)房地產(chǎn)開發(fā)骨干企業(yè)，應(yīng)抓住機(jī)遇，在當(dāng)前貨幣流動(dòng)性寬松的環(huán)境下，力爭(zhēng)突破企業(yè)融資瓶頸，對(duì)基金、債券等各種融資手段進(jìn)行探索實(shí)踐，實(shí)現(xiàn)多渠道融資；同時(shí)適應(yīng)市場(chǎng)環(huán)境的變化，加快企業(yè)重組改制，借力資本市場(chǎng)，努力實(shí)現(xiàn)企業(yè)在股票、債券市場(chǎng)的直接融資，提高直接融資比例。通過以上多種融資方式的運(yùn)作，不斷增強(qiáng)企業(yè)抗風(fēng)險(xiǎn)能力，從而為武漢地產(chǎn)集團(tuán)的做大做強(qiáng)提供有力的保障。 二、商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域蘊(yùn)藏著巨大的機(jī)遇 雖然國(guó)家通過各種金融、財(cái)稅杠桿對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行調(diào)控，但對(duì)于商業(yè)地產(chǎn)并未叫停個(gè)人銀行貸款，從市場(chǎng)表現(xiàn)來看，對(duì)于擁有多套住房的購(gòu)房者的投資需求受到了抑制，但這部分投資需求卻轉(zhuǎn)向了商業(yè)地產(chǎn)，在國(guó)家擴(kuò)大內(nèi)需保經(jīng)濟(jì)發(fā)展這一大背景下，商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目卻迎來了前所未有的市場(chǎng)機(jī)遇。尤其是商業(yè)地產(chǎn)中的城市綜合體項(xiàng)目，對(duì)于帶動(dòng)項(xiàng)目周邊商業(yè)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展有著巨大得推動(dòng)作用。對(duì)于地方政府來說，商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目比單純的住宅開發(fā)項(xiàng)目對(duì)于推動(dòng)地方經(jīng)濟(jì)發(fā)展的作用更大，而且符合擴(kuò)大內(nèi)需的政策，對(duì)于提高當(dāng)?shù)氐腉DP指標(biāo)有較大的拉動(dòng)作用，地方政府是大力支持的，開發(fā)企業(yè)較容易獲得相關(guān)的政策支持。 作為開發(fā)企業(yè)說，通過商業(yè)項(xiàng)目的運(yùn)作，加大持有具備升值潛力的物業(yè)，獲取自持物業(yè)資產(chǎn)的溢價(jià)升值，能在一定程度上擴(kuò)大企業(yè)的資產(chǎn)規(guī)模，增強(qiáng)企業(yè)抗風(fēng)險(xiǎn)能力。在當(dāng)前宏觀調(diào)控的大背景下，開發(fā)企業(yè)增持具備升值潛力的物業(yè)可保安全“過冬”。 地產(chǎn)集團(tuán)現(xiàn)在的經(jīng)營(yíng)方式較單一，房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)為“賣”而建，會(huì)大大降低抗行業(yè)周期風(fēng)險(xiǎn)的能力，所以，開發(fā)業(yè)務(wù)“一次盈利模式”無法形成有效的資產(chǎn)積累，無法有效提高企業(yè)的融資能力。 三、保障性住房領(lǐng)域大有可為 與會(huì)專家在談及保障性住房建設(shè)的同時(shí)，再次提到前期熱議的“二次房改”問題。2009年7月“住宅法”專家李明等14位學(xué)者提出的“二次房改”建議，其內(nèi)容主要是：建立第三種能夠滿足中等收入家庭住房需求的公共住房制度，以“定地價(jià)、定建房標(biāo)準(zhǔn)、定稅費(fèi)率、定5%利潤(rùn)率，競(jìng)房?jī)r(jià)、競(jìng)建設(shè)方案，綜合打分高者得”的方式，提供準(zhǔn)市場(chǎng)化的平價(jià)住房。在社會(huì)輿論和上百位人大代表、政協(xié)委員的推動(dòng)下“二次房改”有了實(shí)質(zhì)性進(jìn)展。深化“二次房改”加快住房保障法立法的議案，已經(jīng)列入11屆全國(guó)人大三次會(huì)議正式議案?！岸畏扛摹钡膶?shí)質(zhì)就是平衡房?jī)r(jià)過高和保障房滯后兩者之間的關(guān)系，實(shí)施“二次房改”，地方政府、房地產(chǎn)企業(yè)、購(gòu)房者之間可以實(shí)現(xiàn)