養(yǎng)老機(jī)構(gòu)可行性分析報(bào)告

養(yǎng)老機(jī)構(gòu)可行性分析報(bào)告,第一部分：有關(guān)南京老年人口的數(shù)據(jù)和資料,2013年底，我省60歲以上老人已達(dá)1495萬人，占總?cè)丝?9.65%，與2005年相比，老年人口增加了429萬。南京市60歲及以上常住老年人口已超過125萬，占戶籍總?cè)丝诘?9.44%，80歲及以上高齡老人15余萬，失能或半失能的老人17余萬。據(jù)預(yù)測(cè)到2020年，我省老年人口將增加到2000萬左右，約占戶籍總?cè)丝诘?5%，每4個(gè)人中就有1人超過60歲。,第二部分：南京老年人主要的養(yǎng)老模式,家庭養(yǎng)老：南京的家庭養(yǎng)老主要是居住家中，由老伴、子女、保姆和鐘點(diǎn)工來實(shí)施養(yǎng)老護(hù)理。社區(qū)養(yǎng)老：社區(qū)養(yǎng)老則是舉辦托老所、老人飯桌，提供入戶陪護(hù)、鐘點(diǎn)工等中介養(yǎng)老護(hù)理。機(jī)構(gòu)養(yǎng)老：機(jī)構(gòu)養(yǎng)老則專門為入住老人提供養(yǎng)老護(hù)理，據(jù)南京民政局13年統(tǒng)計(jì)，養(yǎng)老機(jī)構(gòu)共277家。現(xiàn)在約有70%的老人是以最傳統(tǒng)的家庭養(yǎng)老的，有30%的老人享受的是后兩種養(yǎng)老方式。,第三部分：南京老年人社會(huì)福利機(jī)構(gòu)現(xiàn)狀,第一節(jié) 南京市老年人口與福利機(jī)構(gòu)床位的供求比例南京市養(yǎng)老機(jī)構(gòu)的床位總和不到3.8萬張，以南京現(xiàn)有老年人口數(shù)來計(jì)算，每千名老人擁有25張床位。至2020年，南京市規(guī)劃總床位數(shù)要達(dá)到8.38萬張，每千名老人擁有50張床位，目前差距仍然較大。目前我市養(yǎng)老床位數(shù)配備僅達(dá)到全國(guó)平均水平，但與國(guó)內(nèi)其他省會(huì)城市相比，仍然存在較大差距。,第二節(jié)、南京社會(huì)福利養(yǎng)老機(jī)構(gòu)的機(jī)構(gòu)性質(zhì)與運(yùn)營(yíng)方式政府性質(zhì)是由省、市、區(qū)政府直接投資建設(shè)，承擔(dān)社會(huì)三無五保老人等福利責(zé)任的非盈利性質(zhì)的養(yǎng)老機(jī)構(gòu)?，F(xiàn)已有26家轉(zhuǎn)為民營(yíng)。到2020年，公辦養(yǎng)老機(jī)構(gòu)民營(yíng)化率要達(dá)到80%以上。集體性質(zhì)是由政府管轄下的區(qū)、街道、鎮(zhèn)等集體性質(zhì)投資建設(shè)并管理，基本由集體運(yùn)營(yíng)。社會(huì)性質(zhì)由社會(huì)力量投資建設(shè)運(yùn)營(yíng)，以收費(fèi)形式社會(huì)招收老人的養(yǎng)老機(jī)構(gòu)。,第三節(jié)、南京養(yǎng)老機(jī)構(gòu)規(guī)模、設(shè)施及區(qū)位分布概述一、養(yǎng)老機(jī)構(gòu)區(qū)位分布六城區(qū)：玄武區(qū)23個(gè)、秦淮區(qū)53個(gè)、建鄴區(qū)16個(gè)、鼓樓區(qū)53個(gè)、雨花區(qū)12個(gè)、棲霞區(qū)23個(gè)，共180個(gè)。五郊區(qū)：浦口區(qū)20個(gè)、六合區(qū)26個(gè)、江寧區(qū)30個(gè)、溧水區(qū)10個(gè)、高淳區(qū)11個(gè)，共97個(gè)。,二、養(yǎng)老機(jī)構(gòu)規(guī)模、設(shè)施的概述,南京現(xiàn)有養(yǎng)老機(jī)構(gòu)的綜合規(guī)?？傮w偏小，占地面積10000以上的機(jī)構(gòu)54家，占比20%；建筑面積10000以上的機(jī)構(gòu)15家，占比5%目前南京市200張以上床位數(shù)的中、大型養(yǎng)老機(jī)構(gòu)較少，所占比例為20%浦口區(qū)床位數(shù)為3049個(gè)，占南京總床位數(shù)的8.11%，至2020年養(yǎng)老床位應(yīng)達(dá)到4800張，目前仍存在1751張床位缺口在2001年以后投入運(yùn)營(yíng)使用的民營(yíng)養(yǎng)老機(jī)構(gòu)，投資額超千萬元的僅有12家由此可見，我市養(yǎng)老機(jī)構(gòu)整體質(zhì)數(shù)基礎(chǔ)較差，具備一定規(guī)模的養(yǎng)老機(jī)構(gòu)不多,在統(tǒng)計(jì)的258家南京養(yǎng)老機(jī)構(gòu)中，從業(yè)人員共有4368人。醫(yī)生、護(hù)士、醫(yī)技占比最少，除去市直屬兩家社會(huì)福利院（共有醫(yī)生36人、護(hù)士106人、醫(yī)技42人）和一些以康復(fù)護(hù)理為主的養(yǎng)老機(jī)構(gòu)（不到10家）的醫(yī)護(hù)力量較強(qiáng)外，其他機(jī)構(gòu)的醫(yī)護(hù)水平較低。有126家養(yǎng)老機(jī)構(gòu)未配備醫(yī)護(hù)人員。,第四部分：養(yǎng)老機(jī)構(gòu)的市場(chǎng)供求狀況,一、機(jī)構(gòu)規(guī)模偏小，市場(chǎng)需求潛力大到2015年底，南京60歲及以上常住老年人口將超過150萬人，占總?cè)丝诘?6.42%，若入住養(yǎng)老機(jī)構(gòu)的老人按3%的比例分析，將有4.5萬老年人入住養(yǎng)老機(jī)構(gòu)，而目前全市總床位數(shù)不到3.8萬張，存在0.7萬張的缺口。城區(qū)老年人群對(duì)中高檔、醫(yī)養(yǎng)結(jié)合的養(yǎng)老機(jī)構(gòu)需求比較旺盛，但現(xiàn)實(shí)中、大型養(yǎng)老機(jī)構(gòu)供給數(shù)量較少，而小規(guī)模養(yǎng)老機(jī)構(gòu)硬件設(shè)施薄弱，服務(wù)和醫(yī)療水平跟不上，難以滿足城區(qū)老年人的實(shí)際需求。二、中大型養(yǎng)老機(jī)構(gòu)不足，“醫(yī)養(yǎng)融合”是發(fā)展趨勢(shì)發(fā)展現(xiàn)狀：以南京市浦口區(qū)來看，公辦機(jī)構(gòu)床位趨于飽和，民辦床位占比不高（約26%），民辦養(yǎng)老機(jī)構(gòu)配套設(shè)施、服務(wù)水平跟不上等問題，影響著浦口區(qū)養(yǎng)老福利事業(yè)的發(fā)展。探索新路：南京市已出臺(tái)關(guān)于加快發(fā)展養(yǎng)老服務(wù)業(yè)的實(shí)施意見，支持有條件的養(yǎng)老機(jī)構(gòu)、居家養(yǎng)老服務(wù)中心內(nèi)設(shè)醫(yī)療機(jī)構(gòu)，符合條件的納入醫(yī)保定點(diǎn)范圍。因此，建立“醫(yī)養(yǎng)融合”式的養(yǎng)老機(jī)構(gòu),這是一個(gè)發(fā)展趨勢(shì)。,第五部分：入住老人的基本特征及需求分析,一、自費(fèi)入住的老人的特征及動(dòng)機(jī)平均年齡為八十多歲，大多數(shù)患有老年常見病，需專人護(hù)理，家庭經(jīng)濟(jì)狀況良好。自理、介護(hù)、介助的比例分別為：10% 、60%、30%。主要?jiǎng)訖C(jī)排序如下：患病需康復(fù)治療的。年衰體弱多病，子女無暇照料，不放心請(qǐng)保姆的。無子女的孤寡老人。出于精神需求，喜歡與同齡人居住交流的。,二、入住老人對(duì)養(yǎng)老機(jī)構(gòu)的期望從采集的走訪調(diào)查數(shù)據(jù)來看，由于生理機(jī)能的衰退，老年人具有患病的概率高、患病種類多、患病治愈時(shí)間長(zhǎng)等特點(diǎn)，很多老人行動(dòng)不便，希望就近就醫(yī)，因此，養(yǎng)老機(jī)構(gòu)內(nèi)的醫(yī)療配套設(shè)施對(duì)老年人來說非常重要。老年人非常重視居住地的環(huán)境，他們普遍希望綠地面積大，空氣污染小，環(huán)境不要太嘈雜，機(jī)構(gòu)內(nèi)一定要有散步、戶外健身的地方，還須針對(duì)老年人體能、耐力較差的特點(diǎn)，有相應(yīng)的休息空間和設(shè)施，這樣有利于自身的身心健康。,第六部分：房產(chǎn)企業(yè)案例分析,養(yǎng)老地產(chǎn)：“錢”景大 盈利難 地產(chǎn)調(diào)控下，房企向多元化突圍，“銀發(fā)經(jīng)濟(jì)”的養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)被房企視為新金礦，一些嗅覺敏銳的地產(chǎn)商早在2010年就入場(chǎng)，萬科、保利、綠城、萬達(dá)等大房企都已提前布局，高投入、慢產(chǎn)出的養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)看起來很美，但其盈利成為房企最大的挑戰(zhàn)。產(chǎn)業(yè)發(fā)展前景廣闊 養(yǎng)老金的缺口、公辦養(yǎng)老院的一床難求、高端養(yǎng)老院的天價(jià)消費(fèi)等新聞經(jīng)常見諸報(bào)端，“銀發(fā)經(jīng)濟(jì)”被視為未來20年內(nèi)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)最大的一塊蛋糕，開發(fā)商也“無利不起早”，紛紛涉水養(yǎng)老地產(chǎn)。截至2014年，包括保利、萬科、遠(yuǎn)洋、綠地、合生、萬達(dá)、綠城等企業(yè)在內(nèi)，全國(guó)已有超過80家房企進(jìn)入養(yǎng)老地產(chǎn)領(lǐng)域。 “房企做養(yǎng)老地產(chǎn)，具有得天獨(dú)厚的優(yōu)勢(shì)。樓盤的規(guī)模化發(fā)展將是養(yǎng)老項(xiàng)目落地的重要保障?！北＠禺a(chǎn)副總經(jīng)理胡在新介紹，目前保利在全國(guó)5個(gè)城市有6個(gè)養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目，未來10年內(nèi)計(jì)劃打造50個(gè)養(yǎng)老機(jī)構(gòu)。 “房地產(chǎn)并不是一個(gè)萬年長(zhǎng)青的產(chǎn)業(yè)，所有地產(chǎn)當(dāng)中最有前途的就是養(yǎng)老地產(chǎn)?！比f達(dá)集團(tuán)董事長(zhǎng)王健林表示，養(yǎng)老地產(chǎn)一定是地產(chǎn)業(yè)今后突圍轉(zhuǎn)型的一個(gè)主要方向。2013年12月，萬達(dá)與中國(guó)太平保險(xiǎn)在北京簽署戰(zhàn)略合作協(xié)議，雙方將在養(yǎng)老地產(chǎn)以及商業(yè)地產(chǎn)方面展開合作，但目前還未披露具體的項(xiàng)目。盈利模式難解 房企開始加速布局養(yǎng)老地產(chǎn)，期望從中國(guó)社會(huì)老齡化率升高的現(xiàn)狀中尋找商機(jī)。雖然搶灘房企眾多，但對(duì)于高投入、慢產(chǎn)出的養(yǎng)老地產(chǎn)而言，如何盈利成為每個(gè)房企操作養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目的難題。 胡在新表示，目前我國(guó)養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)尚處于起步探索階段，行業(yè)整體盈利能力較弱。在國(guó)外，養(yǎng)老地產(chǎn)的投資總回報(bào)在10%左右，但在國(guó)內(nèi)還無法作出適當(dāng)?shù)念A(yù)測(cè)。據(jù)悉，近年來，房產(chǎn)商頻頻試水養(yǎng)老地產(chǎn)，但還未有明確的盈利模式，很多項(xiàng)目開始都以做養(yǎng)老資源的整合服務(wù)為宣傳點(diǎn)，但最后由于資金壓力都“一賣了之”。,案例分析一萬科：要做養(yǎng)老業(yè)務(wù)而非地產(chǎn) 自2010年，萬科宣布將推行住宅產(chǎn)業(yè)化、商業(yè)地產(chǎn)、養(yǎng)老地產(chǎn)三大戰(zhàn)略以來，萬科在杭州、北京已有多個(gè)項(xiàng)目進(jìn)行了養(yǎng)老地產(chǎn)相關(guān)的嘗試，但萬科始終強(qiáng)調(diào)在養(yǎng)老地產(chǎn)上做的是服務(wù)，而非開發(fā)。據(jù)悉，萬科的養(yǎng)老地產(chǎn)業(yè)務(wù)目前集中在建設(shè)養(yǎng)老住宅和提供養(yǎng)老社區(qū)服務(wù)等方面。萬科集團(tuán)董事長(zhǎng)郁亮在出席萬科2013年業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)上強(qiáng)調(diào)，萬科有興趣在養(yǎng)老地產(chǎn)方面繼續(xù)探索，但其涉及的“養(yǎng)老”更多是提供養(yǎng)老服務(wù)支持方面的服務(wù)屬性，不是地產(chǎn)屬性。早在2010年，萬科就在北京房山竇店試點(diǎn)了養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目“萬科幸福匯”，采用租售并舉的模式，為其養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)鋪路。此外，其還在北京的歡慶城和青島的萬科城試水，之后又在杭州的良渚文化村配建了養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目，但規(guī)模都較小，郁亮說“房子賣出去了，但買的人都不是老年人”。 萬科集團(tuán)執(zhí)行副總裁、北京萬科總經(jīng)理毛大慶表示，未來北京萬科的每一個(gè)項(xiàng)目中，都將拿出一棟樓自持做養(yǎng)老服務(wù)，針對(duì)萬科社區(qū)內(nèi)的孤寡、空巢、失獨(dú)老人。萬科設(shè)計(jì)的養(yǎng)老住宅將要在三層樓往上就是住宅，完全按老人研究的住宅，房子不會(huì)太大，五六十平，甚至更小，集齊了老人需要用的設(shè)備。并且一個(gè)樓里分不同的樓段，一部分重病乃至于臨終關(guān)懷、一部分需要護(hù)理、一部分就是健康老人，有侍老餐廳、食物很清淡，還有老年人功能室、小電影、卡拉OK、康復(fù)健身房，和大醫(yī)院的掛號(hào)平臺(tái)（醫(yī)療健康配套服務(wù)是每一個(gè)做養(yǎng)老地產(chǎn)的企業(yè)都繞不開的） 。對(duì)于推出社區(qū)養(yǎng)老的目的，毛大慶稱，與社區(qū)商業(yè)的目的一樣，都是為了更好的增強(qiáng)客戶粘性，這是萬科未來十年發(fā)展升級(jí)的關(guān)鍵點(diǎn)（萬科的戰(zhàn)略已升級(jí)轉(zhuǎn)型成城市配套服務(wù)提供商，養(yǎng)老和醫(yī)療是其中的重要一塊）。,案例分析二保利地產(chǎn) ：“微利盈利”做養(yǎng)老 2013年銷售額達(dá)1252億元的保利一直被視為萬科最強(qiáng)勁的對(duì)手，幾乎在萬科2010年宣布進(jìn)軍養(yǎng)老地產(chǎn)的同時(shí)，保利也迅速殺入這一藍(lán)海。三年后，保利重新定義了養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)在集團(tuán)發(fā)展的戰(zhàn)略地位，稱未來十年要打造50個(gè)養(yǎng)老機(jī)構(gòu)。 據(jù)保利地產(chǎn)集團(tuán)董事長(zhǎng)宋廣菊透露，保利正處在一個(gè)企業(yè)戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型、尋找未來新利潤(rùn)增長(zhǎng)點(diǎn)的重要環(huán)節(jié)，而養(yǎng)老地產(chǎn)將作為企業(yè)創(chuàng)新升級(jí)的重要領(lǐng)域進(jìn)行培育。她同時(shí)指出，以普通住宅為主，適當(dāng)增持商業(yè)、養(yǎng)老等輔助物業(yè)，將會(huì)是在城鎮(zhèn)化發(fā)展完成過程中，保利地產(chǎn)長(zhǎng)期堅(jiān)持的策略。 從2010年涉水養(yǎng)老地產(chǎn)至今，保利地產(chǎn)已在北京、廣州、成都等5個(gè)城市擁有6個(gè)在建試點(diǎn)項(xiàng)目。保利地產(chǎn)未來將通過新建、住宅項(xiàng)目改造適老設(shè)備等方式，力爭(zhēng)在保利進(jìn)駐的每個(gè)城市中，實(shí)現(xiàn)5-6個(gè)養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目。保利地產(chǎn)副總經(jīng)理胡在新介紹，由于國(guó)內(nèi)養(yǎng)老地產(chǎn)還沒有可預(yù)期的盈利模式，保利通過不同產(chǎn)品的實(shí)驗(yàn)，建立了自己的“微利盈利模型”：居家養(yǎng)老收取一定的服務(wù)費(fèi)用補(bǔ)貼成本，社區(qū)養(yǎng)老采取使用權(quán)限時(shí)租賃費(fèi)和四大社區(qū)配套服務(wù)收費(fèi)，機(jī)構(gòu)養(yǎng)老以會(huì)籍收入平衡運(yùn)營(yíng)成本。宋廣菊表示，未來養(yǎng)老護(hù)理機(jī)構(gòu)還是可以盈利的。保利試圖通過專業(yè)養(yǎng)老機(jī)構(gòu)去帶動(dòng)居家養(yǎng)老，社區(qū)養(yǎng)老。未來10年公司會(huì)在國(guó)內(nèi)主要的省會(huì)城市建立這樣的機(jī)構(gòu)，包括在大型社區(qū)內(nèi)配建5萬-10萬平方米的持有型養(yǎng)老公寓。,案例分析三銀城地產(chǎn) ：18億“強(qiáng)勢(shì)”轉(zhuǎn)型進(jìn)軍養(yǎng)老地產(chǎn) 2015年1月21日，市國(guó)土局舉行2015年首場(chǎng)土地拍賣，3幅地塊均順利成交。其中，最受業(yè)界關(guān)注的南京首幅醫(yī)養(yǎng)結(jié)合型養(yǎng)老院用地馬群鐘山學(xué)院附近G97地塊，經(jīng)過40輪激烈爭(zhēng)奪，最終銀城地產(chǎn)以18億元競(jìng)得，溢價(jià)80%，超過最高限價(jià)3.5億元。 G97地塊總出讓面積約12萬平方米，容積率1.54，底價(jià)10億元。該地塊共分為A、B、C、D四個(gè)小地塊。其中，A、B地塊為老年公寓用地，C、D地塊為醫(yī)療衛(wèi)生用地。按照規(guī)劃要求，C地塊須建設(shè)老年康復(fù)醫(yī)院，床位數(shù)不少于400張；D地塊須建設(shè)醫(yī)護(hù)型老年公寓，床位數(shù)不少于1000張。按照銀城方面的介紹，該地塊中將有9萬方的適合老人居住的住宅、6萬方醫(yī)護(hù)型老年公寓和3萬方的老年康復(fù)三級(jí)專科醫(yī)院。 而對(duì)于此次高價(jià)拿下一幅養(yǎng)老地產(chǎn)用地，銀城地產(chǎn)副總裁馬保華說，涉足養(yǎng)老地產(chǎn)是企業(yè)轉(zhuǎn)型的重要一步，也是奠基之作，未來南京很多知名房企都會(huì)這么轉(zhuǎn)型?！皩磴y城的房子里，養(yǎng)老、醫(yī)護(hù)、物業(yè)等類型都會(huì)有所涉及。” 銀城為何重金試水養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)？ 在銀城南京公司總經(jīng)理助理王政看來，銀城對(duì)該地塊志在必得，事先做好了高價(jià)拿下的充分準(zhǔn)備，沒以傳統(tǒng)房地產(chǎn)的盈虧率來論證這一項(xiàng)目，而是以企業(yè)戰(zhàn)略層面來看待這一項(xiàng)目。近年來，銀城在德國(guó)、日本深入調(diào)研、考察養(yǎng)老項(xiàng)目和養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)，積累了一定經(jīng)驗(yàn)和資源，擁有了試水養(yǎng)老地產(chǎn)的自信。銀城的“野心”不僅在“養(yǎng)老地產(chǎn)”，而是“養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)”的領(lǐng)域，銀城正計(jì)劃通過“養(yǎng)老”這一“標(biāo)簽”，提升銀城的品牌價(jià)值。,第七部分：*養(yǎng)老院項(xiàng)目可行性分析,前言業(yè)內(nèi)人士普遍認(rèn)為，開辦養(yǎng)老院，僅有愛心是不夠的，抱著投資高收益的心態(tài)也是不可取的，因?yàn)轲B(yǎng)老服務(wù)是持續(xù)穩(wěn)定的微利行業(yè)。當(dāng)然，也確有人投資建養(yǎng)老機(jī)構(gòu)純?yōu)榛貓?bào)社會(huì)，不為賺錢也不圖虛名，即是如此，養(yǎng)老機(jī)構(gòu)開辦以后，也必須要維持良性運(yùn)轉(zhuǎn)，保持其自身的可持續(xù)發(fā)展。盈虧的主要因素是前期投入、運(yùn)營(yíng)成本和收入，前期投入是指確保養(yǎng)老機(jī)構(gòu)正常運(yùn)行而進(jìn)行的硬件、軟件改造費(fèi)用，運(yùn)營(yíng)成本是指為老人提供養(yǎng)老服務(wù)所必需的各項(xiàng)費(fèi)用：有人員工資、房租、供暖費(fèi)、水電氣費(fèi)、辦公費(fèi)用、維修費(fèi)、宣傳費(fèi)等。其計(jì)算公式為（預(yù)期入住人數(shù)收費(fèi)）-前期投入（固定資產(chǎn)折舊）-運(yùn)營(yíng)成本=盈虧，收費(fèi)項(xiàng)目主要有床位費(fèi)、護(hù)理費(fèi)、伙食費(fèi)、水電費(fèi)、康娛費(fèi)等，也可就其他服務(wù)項(xiàng)目收取約定的費(fèi)用。,一、*養(yǎng)老院基本信息 機(jī)構(gòu)類型：養(yǎng)老院機(jī)構(gòu)性質(zhì)：公辦民營(yíng)土地性質(zhì)：集體所有占地面積：16633.33建筑面積：9797.28建成時(shí)間：2010年規(guī)劃床位數(shù)量：234張,地理位置及概況：該養(yǎng)老項(xiàng)目北臨*路，西臨*站（相距1.8公里），南面*路，東臨*路。,前期投入約5000萬元建設(shè)，樓內(nèi)均配有醫(yī)用電梯，總建筑面積為9797.28，床位數(shù)量234張。根據(jù)使用功能不同，劃分為護(hù)理床位100張，非護(hù)理床位134張。（衛(wèi)生局對(duì)帶有醫(yī)療護(hù)理功能的養(yǎng)老院，最低要求100張床位，每百張床位需配置23個(gè)護(hù)士、9個(gè)醫(yī)生，衛(wèi)生局驗(yàn)收合格后才能投入運(yùn)營(yíng)）,二、市場(chǎng)定位與經(jīng)營(yíng)方式1、產(chǎn)品定位：中、高檔養(yǎng)老院，醫(yī)養(yǎng)結(jié)合、具有醫(yī)療資質(zhì)且享有南京市定點(diǎn)醫(yī)保單位資質(zhì)。2、經(jīng)營(yíng)方式：市場(chǎng)化運(yùn)作，非營(yíng)利性機(jī)構(gòu)（在民政局注冊(cè)）。3、服務(wù)對(duì)象：全市離退休及其他有一定經(jīng)濟(jì)能力的老人，具有自理能力或失能老人。4、客群分析：三無五?？蛻?。南京市明確對(duì)三無五保對(duì)象實(shí)行托底保障，這類老人入住機(jī)構(gòu)的費(fèi)用由政府全額承擔(dān)。 高端養(yǎng)老客戶。屬于老一代高干、高管、高知人群，這類客群文化程度較高、思想開明，具有較強(qiáng)的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)和實(shí)力，對(duì)養(yǎng)老服務(wù)要求更高，追求較舒適的養(yǎng)老環(huán)境。中等收入客戶。中等收入將是未來老年產(chǎn)業(yè)發(fā)展的主要消費(fèi)力量，由我們金融公司提供一些詳細(xì)的個(gè)性化理財(cái)規(guī)劃，購買我們的理財(cái)產(chǎn)品，以提高個(gè)人收益，改善自身的生活品質(zhì)。以房養(yǎng)老客戶。已無子女的孤寡老人，或是家中有多套房產(chǎn)，但子女沒有辦法照料老人，我們應(yīng)把握好這兩類群體，利用“以房養(yǎng)老”產(chǎn)品為這些老齡群體提供相關(guān)養(yǎng)老服務(wù)。異地養(yǎng)老客戶。是指老年人離開現(xiàn)有住宅，到外地居住的一種養(yǎng)老方式，包括旅游養(yǎng)老、度假養(yǎng)老、回原籍養(yǎng)老等。對(duì)有異地養(yǎng)老需求的客戶，可開發(fā)周邊景點(diǎn)一日游等不同類型的產(chǎn)品服務(wù)。醫(yī)療養(yǎng)老客戶。對(duì)此類老人入院時(shí)，應(yīng)進(jìn)行全面體檢評(píng)估，制定個(gè)性化護(hù)理康復(fù)方案，做好康復(fù)治療的指導(dǎo)和陪護(hù)。老人以住院的方式入住，可以使用醫(yī)?？?，能極大減輕老人及其家屬的經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)。,三、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn),四、養(yǎng)老院組織機(jī)構(gòu)與人力資源配置1、養(yǎng)老院項(xiàng)目組織機(jī)構(gòu),2、養(yǎng)老院項(xiàng)目人力資源配置設(shè)立部門：財(cái)務(wù)部、綜合管理部、醫(yī)護(hù)部、護(hù)理部人員配置：（人員根據(jù)入住率酌情壓縮，降低運(yùn)營(yíng)成本）,五、設(shè)施設(shè)備配置配置要求：養(yǎng)老院的內(nèi)部裝修及設(shè)施配備，應(yīng)符合南京市民政局相關(guān)管理規(guī)定中的要求。居室配置：為了老人能夠舒適的居住生活，養(yǎng)老院房間可分為家庭套房、單人間、雙人間、三人間，房間內(nèi)配置有床頭緊急呼叫器、醫(yī)用升降床、醫(yī)用床頭柜、衣櫥、電視、空調(diào)、寫字臺(tái)桌椅、無線寬帶、獨(dú)立衛(wèi)生間、小型洗衣機(jī)、熱水器、浴霸等?；锸城闆r：養(yǎng)老院需設(shè)置營(yíng)養(yǎng)食堂，配備食堂運(yùn)行所需基礎(chǔ)設(shè)備，以養(yǎng)生式飲食安排老人的一日三餐，科學(xué)搭配、營(yíng)養(yǎng)配餐，不僅為老人們提供優(yōu)質(zhì)可口的美味佳肴，還定期為老人配送水果、牛奶，讓老人們吃得可口是我們的重要著力點(diǎn)。室內(nèi)功能區(qū)：設(shè)有放射室、B超室、心電室、生化血液檢驗(yàn)室、藥房、內(nèi)科、理療中心等醫(yī)療設(shè)施；多功能廳、康復(fù)健身廳、影音廳、閱覽室、教室、棋牌室等文體娛樂設(shè)施；廚房、餐廳、公共衛(wèi)生間等后勤保障設(shè)施。為老人提供了醫(yī)療保健、學(xué)習(xí)、交流、閱覽、棋牌娛樂等全方位養(yǎng)老服務(wù)。戶外活動(dòng)區(qū)：設(shè)有休閑區(qū)、健身區(qū)、種植區(qū)、小超市等，靠近老人活動(dòng)中心，方便老人戶外休閑娛樂活動(dòng)。,六、收支情況分析以48套雙人間、30套三人間、12套四人間（用于接納政府托底的五保老人） 為例1、開辦養(yǎng)老機(jī)構(gòu)前期投入 房屋升級(jí)改造、裝修費(fèi)用，包括集中供暖、增加監(jiān)控探頭、室內(nèi)地面鋪設(shè)PVC防滑地膠、墻面頂棚出新、供水龍頭、照明、床頭緊急呼叫器等，約1000元/，需投入1000萬元。申請(qǐng)醫(yī)療資質(zhì)，需投入污水處理設(shè)備，醫(yī)療垃圾集中管理，申請(qǐng)環(huán)境影響檢測(cè)通過，約投入50萬元?；?、醫(yī)療、康復(fù)設(shè)施設(shè)備投入，合計(jì)432萬元，詳見附件：以上裝修、醫(yī)療配套、設(shè)施設(shè)備投入合計(jì)1482萬元。每張床位給予10000元的一次性改造補(bǔ)助，合計(jì)234萬元。扣除政府一次性補(bǔ)貼，實(shí)際投入合計(jì)1248萬元。,2、養(yǎng)老機(jī)構(gòu)年度運(yùn)營(yíng)投入人工成本（根據(jù)入住率情況，人員配置酌情增減）根據(jù)入住率100%-50%分別為：398萬元、376萬元、313萬元、260萬元、214萬元、204萬元。,其他運(yùn)營(yíng)費(fèi)用根據(jù)入住率100%-50%分別為：166萬元、151萬元、137萬元、122萬元、108萬元、93萬元。解決當(dāng)?shù)亟值牢灞＠先送械妆Ｕ蠁栴}（目前13人，預(yù)計(jì)未來最多48人），可以免收房產(chǎn)租金。開業(yè)儀式和相關(guān)宣傳費(fèi)用，第一年20萬元，第二年10萬元，第三年至第五年各5萬元，合計(jì) 45萬元、年均9萬元。,養(yǎng)老院補(bǔ)貼五保老人各項(xiàng)費(fèi)用統(tǒng)計(jì)根據(jù)入住率100%-50%分別為：13萬元、12萬元、11萬元、9萬元、8萬元、7萬元。,3、養(yǎng)老機(jī)構(gòu)年度收入測(cè)算（五保老人按900元/月政府托低價(jià)格、護(hù)理費(fèi)八折收取、伙食費(fèi)自理；自理、介助、介護(hù)按20%、60%、20%比例測(cè)算） 經(jīng)營(yíng)性收入根據(jù)入住率100%-50%分別為：775萬元、698萬元、619萬元、542萬元、465萬元、387萬元。,每年政府補(bǔ)貼根據(jù)入住率100%-50%分別為：38萬元、34萬元、30萬元、27萬元、17萬元、15萬元。對(duì)民營(yíng)養(yǎng)老機(jī)構(gòu)入住率達(dá)到70%以上，維護(hù)（房租）補(bǔ)貼標(biāo)準(zhǔn)為，每年每張床位五郊區(qū)400元。本市戶籍的失能和半失能老人入住養(yǎng)老機(jī)構(gòu)的護(hù)理補(bǔ)貼分別提高至150元/月（1800元/年）和120元/月（1440元/年），可視情逐步提高補(bǔ)貼標(biāo)準(zhǔn)。,3、經(jīng)營(yíng)評(píng)估盈虧評(píng)估表,收入費(fèi)用比率前三位分別是：床位費(fèi)51%、伙食費(fèi)21%、護(hù)理費(fèi)19%成本費(fèi)用比率前三位分別是：人員工資69%、伙食費(fèi)20%、設(shè)備維護(hù)5%,投資收益周期測(cè)算入住率達(dá)到100%的前提下，投資回報(bào)率為15.58%，7年能夠收回前期投入資金。入住率達(dá)到70%的前提下，投資回報(bào)率為11.33%，9年能夠收回前期投入資金。,七、養(yǎng)老院項(xiàng)目分析與風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估1、產(chǎn)品定位優(yōu)缺點(diǎn)分析中、高檔養(yǎng)老院，醫(yī)養(yǎng)結(jié)合：優(yōu)點(diǎn)：政府倡導(dǎo)的