物業(yè)公司房屋本體維護(hù)維修管理制度

XXXX 物業(yè)系統(tǒng)物業(yè)系統(tǒng) 房屋本體維護(hù)維修管理制度房屋本體維護(hù)維修管理制度 編制編制日期日期2015 01 012015 01 01 審核審核日期日期2015 01 012015 01 01 批準(zhǔn)批準(zhǔn)日期日期2015 01 012015 01 01 修訂記錄修訂記錄 日期日期修訂狀態(tài)修訂狀態(tài)修訂內(nèi)容修訂內(nèi)容修訂人修訂人審核人審核人批準(zhǔn)人批準(zhǔn)人 1 1 目的目的 保障房屋的正常使用和安全 完善房屋使用功能 改善裝修裝潢 同時(shí)結(jié) 合房屋特點(diǎn)進(jìn)行維修加固 延長(zhǎng)使用壽命 2 2 適用范圍適用范圍 適用于各城市物業(yè)公司物業(yè)服務(wù)中心對(duì)房屋本體的維護(hù)保養(yǎng) 3 3 職責(zé)職責(zé) 3 1 工程維修部主管 負(fù)責(zé)房屋本體維護(hù)維修計(jì)劃及方案的制定和房屋本體 日常維護(hù)管理的監(jiān)督 指導(dǎo)及組織 3 2 服務(wù)中心經(jīng)理 負(fù)責(zé)房屋本體維護(hù)維修計(jì)劃及方案的審批和監(jiān)督執(zhí)行 3 3 工程維修員 負(fù)責(zé)具體的日常維護(hù)工作 3 4 業(yè)主委員會(huì) 負(fù)責(zé)房屋本體維護(hù)所需費(fèi)用的審批及監(jiān)督 4 4 方法和過程控制方法和過程控制 4 14 1 定義定義 4 1 1 房屋修繕是指為了修復(fù)和保持由于自然因素 人為因素造成的房屋損 壞而采取的各種養(yǎng)護(hù)維修活動(dòng) 房屋修繕主要對(duì)房屋本體即房屋共用部分或具 有共用性質(zhì)部分進(jìn)行局部或全部的更新 修復(fù) 4 1 2 房屋的共用部分是指物業(yè)結(jié)構(gòu)相連或具有共用性質(zhì)的部分 設(shè)施和設(shè) 備 包括 房屋的承重結(jié)構(gòu)部位 基礎(chǔ) 屋蓋 梁 柱 墻體等 抗震結(jié)構(gòu) 構(gòu)造柱 梁 墻等 外墻面 樓梯間 公共通道 門廳 屋面 本體共用 排煙道 管 電梯 機(jī)電設(shè)備 本體消防設(shè)施 本體上下水主管道 共用防 盜監(jiān)控設(shè)施等 4 24 2 房屋修繕的分類 房屋修繕的分類 修繕工程分為小修 中修 大修 翻修 和綜合維修 工程五類 4 2 1 小修 保持房屋原來完損等級(jí)為目的的預(yù)防性養(yǎng)護(hù)工程 一般指 補(bǔ) 漏防水 上下水管道修補(bǔ) 疏通 內(nèi)外墻 地面抹灰修補(bǔ)等 4 2 2 中修 房屋少量部位損壞 不符合建筑結(jié)構(gòu)要求 須局部維修的工程 一般包括 墻體 屋面局部拆除 清洗 粉刷 修補(bǔ)或部分重做面層 樓地面 樓 梯等的維修 門窗油漆等 4 2 3 大修 主體結(jié)構(gòu)大部分嚴(yán)重?fù)p壞 有危險(xiǎn)必須進(jìn)行大型維修的工程 一般包括 對(duì)共用設(shè)施設(shè)備的拆除改裝 如上下水管道 供電線路及對(duì)主體進(jìn) 行專項(xiàng)加固的工程 4 2 4 翻修 指拆除重建 4 2 5 綜合維修 指大中小維修工程一次性應(yīng)修盡修的綜合性工程 4 2 6 由于公司目前所接管物業(yè)的現(xiàn)狀 本程序主要針對(duì)房屋小修和中修修 繕工程的控制 4 34 3 房屋日常小修的管理房屋日常小修的管理 4 3 1 對(duì)于房屋本體共用設(shè)施 應(yīng)指定維護(hù)責(zé)任人 定期對(duì)其進(jìn)行巡視 發(fā) 現(xiàn)問題及時(shí)進(jìn)行維護(hù) 經(jīng)常性的進(jìn)行房屋的養(yǎng)護(hù)工程 可以維護(hù)房屋和設(shè)備的 功能 防止事故的發(fā)生 延長(zhǎng)大修周期 保證用戶的正常使用 4 3 2 小修工程主要適用于 4 3 2 1 屋面補(bǔ)漏 修補(bǔ)屋面 修補(bǔ)泛水 屋脊等 4 3 2 2 鋼 木門窗的整修 拆換五金 配玻璃 換窗紗 油漆等 4 3 2 3 修補(bǔ)樓地面面層 抽換個(gè)別楞木等 4 3 2 4 修補(bǔ)內(nèi)外墻 抹灰 窗臺(tái) 腰線等 4 3 2 5 拆砌挖補(bǔ)局部墻體 個(gè)別拱圈 拆換個(gè)別過梁等 4 3 2 6 抽換個(gè)別木梁 修補(bǔ)木樓梯等 4 3 2 7 水衛(wèi) 電器等設(shè)備的故障排除及零部件的修換等 4 3 2 8 下水管道的疏通 修補(bǔ)明溝 散水 落水管等 4 3 2 9 房屋檢查發(fā)現(xiàn)的危險(xiǎn)構(gòu)件的臨時(shí)加固 修繕等 Comment 11 業(yè)主委員會(huì) Comment 12 業(yè)主 4 3 3 物業(yè)服務(wù)中心應(yīng)對(duì)裝修方案嚴(yán)格審核并對(duì)裝修過程進(jìn)行監(jiān)督 4 3 4 嚴(yán)禁對(duì)房屋的內(nèi) 外承重墻 梁 柱 樓板 陽臺(tái) 天臺(tái) 屋面及通 道進(jìn)行違章鑿 拆 搭 占 不得影響相鄰房屋的使用或危及其他客戶房屋的 安全 4 3 5 發(fā)現(xiàn)占用樓梯間 通道 屋面 平臺(tái) 道路 停車場(chǎng) 自行車房 棚 等共用設(shè)施而影響其正常使用功能的 及時(shí)通告責(zé)任客戶并進(jìn)行清理 如責(zé)任 客戶有抵觸抗拒行為的 應(yīng)將情況以書面形式上報(bào)相關(guān)房地產(chǎn)行政主管部門 由政府主管部門牽頭實(shí)施清理 4 4 房屋中修工程的管理 4 4 1 房屋中修工程必須在年初由所在項(xiàng)目的工程維修部主管制定修繕計(jì)劃 確定工程方案 包括工程量 工期 成本 安全措施 質(zhì)量要求 施工管理等 按程序要求報(bào)物業(yè)服務(wù)中心經(jīng)理審批 由物業(yè)公司評(píng)估審核后通過 4 4 2 中修工程的計(jì)劃及方案應(yīng)經(jīng)過客戶大會(huì)會(huì)議通過 并按要求向全體客 戶公布 4 4 3 房屋的空調(diào)架 防盜網(wǎng)等外觀設(shè)施應(yīng)當(dāng)每三年至少粉刷一次 其費(fèi)用 由客戶或使用人承擔(dān) 4 4 4 樓梯間的墻面 臺(tái)階 扶手等設(shè)施應(yīng)當(dāng)每五年至少修繕粉刷一次 房屋 的天面和外墻應(yīng)當(dāng)每十年至少修繕粉刷一次 4 4 5 法規(guī)條例規(guī)定的期限屆滿確實(shí)不需要中修如粉刷和修繕的 應(yīng)向業(yè)主 委員會(huì)提交書面報(bào)告或進(jìn)行說明 得到業(yè)主委員會(huì)的認(rèn)可 4 5 房屋大 中修工程所需款項(xiàng)按法規(guī)的要求從住宅維修基金支付 制定基 金使用的明細(xì)表 按法規(guī)條例的要求履行使用手續(xù) 并向全體客戶公布 4 6 未成立業(yè)主大會(huì) 中修工程實(shí)施前必須經(jīng)占全體業(yè)主總?cè)藬?shù)及占全體投 票權(quán)數(shù)的 2 3 以上簽字確認(rèn) 4 7 如有房屋大修 翻修情況 將由公司成立的專門工作小組負(fù)責(zé)組織實(shí)施 Comment 13 房屋本體及附房屋本體及附 屬設(shè)施巡查記錄表屬設(shè)施巡查記錄表 4 8 中修后的房屋 70 以上必須符合基本完好和完好房標(biāo)準(zhǔn)的要求 4 9 房屋本體公用設(shè)備的維護(hù)管理要求見 共用設(shè)備管理作業(yè)指導(dǎo)書 4 10 房屋的綜合維修工程參照上述房屋修繕工程的要求進(jìn)行 4 11 房屋主體承重結(jié)構(gòu)部位無變形 裂縫 腐蝕等現(xiàn)象 4 12 房屋維修回訪管理 4 12 1 由客戶服務(wù)部負(fù)責(zé)維修回訪工作 4 12 2 對(duì)房屋的大缺陷 屋面漏水 外墻開裂等維修后 應(yīng)隨時(shí)觀察效果 專人定期檢查 并作專項(xiàng)紀(jì)錄 4 12 3 各值班人員當(dāng)收到客戶對(duì)維修后仍存在缺陷的再次投訴時(shí) 要立即 報(bào)告工程維修部 24 小時(shí)內(nèi)安排特殊回訪及返修 4 12 4 回訪可用電話 親臨 書面 或?qū)S修部位的檢查等形式進(jìn)行 對(duì) 回