農(nóng)副產(chǎn)品綜合批發(fā)市場可行性研究報告

1 目 錄 第一章 總 論 3 項目名稱及承辦單位 研究工作的依據(jù)與范圍 研究工作概況 方案與研究結(jié)論 第二章 項目背景和發(fā)展概況 9 企業(yè)概況 項目提出的背景 項目建設(shè)的必要性與意義 第三章 市場需求分析與建設(shè)規(guī)模 19 市場需求分析 區(qū)農(nóng)產(chǎn) 品資源調(diào)查 項目建設(shè)地國民經(jīng)濟(jì)狀況 發(fā)展規(guī)劃與預(yù)測 建設(shè)規(guī)模與建設(shè)內(nèi)容 第四章 建設(shè)條件與場址 26 地理位置及區(qū)位優(yōu)勢 規(guī)劃 場址 第五章 工程技術(shù)方案 28 項目組成 技術(shù)方案 總平面布置方案 土建設(shè)計 給排水設(shè)計 供電設(shè)計 冷庫、冷凍站、通風(fēng)和 空調(diào)設(shè)計 消防 勞動保護(hù)和安全防護(hù) 第六章 信息系統(tǒng)建設(shè) 58 概述 信息系統(tǒng)建設(shè)必要性 信息系統(tǒng)建設(shè)目標(biāo) 信息系統(tǒng)建設(shè)原則 信息系統(tǒng)建設(shè)內(nèi)容 農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市場信息系統(tǒng)設(shè)備表 第七章 環(huán)境保護(hù) 82 設(shè)計依據(jù) 施工期的污染源、污染物及治理方案 經(jīng)營 期主要污染源、污染物及治理方案 2 第八章 節(jié)約能源 83 設(shè)計依據(jù) 概述 節(jié)能措施 第九章 企業(yè)組織與勞動定員 85 企業(yè)組織及工作制度 定員 勞動力來源 人員培訓(xùn) 第十章 項目實(shí)施進(jìn)度 87 第十一章 項目的組織管理和工程招標(biāo)方案 88 項目的組織管理 工程招標(biāo)方案 第十二章 投資估算與資金籌措 90 工程概況 編制依據(jù) 編制方法 投資估算 流動資金估算 總投資與總資金 第十三章 資金籌備 94 融資方案 還款資金來源 第十四章 財務(wù)評價 95 項目成本費(fèi)用估算 財務(wù)贏利能力分析 清償能力分析 不確定性分析 財務(wù)評價結(jié)論 第十 五 章 項目風(fēng)險分析 101 項目主要風(fēng)險因素識別 風(fēng)險程度分析 主要風(fēng)險及防范措施 不確定分析 附件： 1、浙江 2、總成本估算表 3、營業(yè)收入、營業(yè)稅及附加估算表 4、利潤及利潤分配表 5、長期貸款還款付息計劃表 6、項目投資全部現(xiàn)金流量表 7、項目總平面圖 8、項目功能分區(qū)圖 9、項目鳥瞰圖 10、項目沿街立面圖 3 第一章 總 論 1 1 項目名稱及承辦單位 1 1 1 項目名稱： 副產(chǎn)品綜合批發(fā)市場 1 1 2 承辦單位：浙江 團(tuán)有限公司 1 1 3 項目擬建地點(diǎn)： 相山區(qū) 1 1 4 可行性研究報告編制部門： 團(tuán)農(nóng)批部 1 2 研究工作的依據(jù)與范圍 1 2 1 研究工作的依據(jù) a農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市場建設(shè)秘管理指南農(nóng)市發(fā) 2004 10 號 b 副產(chǎn)品綜合批發(fā)市場項目建議書 c f相關(guān)法律、法規(guī)、政策、標(biāo)準(zhǔn) 1 2 2研究工作范圍 本報告的研究工作范圍包括：論述項目提出的背景，分析項目建設(shè)的必要性和緊迫性，并對市場未來發(fā)展的需求進(jìn)行分析，根據(jù)市場需求和建設(shè)條件擬定建設(shè)規(guī)模，根據(jù)政府規(guī)劃和項目特點(diǎn)選擇場址，擬定工程技術(shù)方案、節(jié)能、環(huán)境保護(hù)、消防、勞動保護(hù)與安全防護(hù)，企業(yè)組織與勞動定員等方案，估算項目總投資評價項目的財務(wù)效益，并進(jìn)行風(fēng)險分析。 1 3研究工作概況 我公司組成 了該項目的可行性研究小組，并組織有關(guān)專業(yè)技術(shù)人員 4 到現(xiàn)場調(diào)研、收集資料、并與業(yè)主及當(dāng)?shù)卣嘘P(guān)部門領(lǐng)導(dǎo)座談交流，在此基礎(chǔ)上，各專業(yè)人員全面展開了研究及編制工作。 1 4推薦方案與研究結(jié)論 1 4 1市場發(fā)展前景與服務(wù)范圍 地理位置優(yōu)越，幾年來經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展，城區(qū)不斷擴(kuò)展，市區(qū)人口不斷增加。隨著 人民生活水平的逐步提高，對關(guān)系到日常生活的油、肉、禽、蛋、蔬菜、水果等食品購買的方便、環(huán)境無公害、無假冒偽劣購貨環(huán)境提出了更高的要求，因此建設(shè)現(xiàn)代化 的農(nóng)副 產(chǎn)品綜合批發(fā)市場具有良好的發(fā)展前景。 批發(fā)市場服務(wù)范圍： 擬輻射 周邊 100 公里區(qū)域，與國內(nèi)外大中型農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市場形成銷售網(wǎng)絡(luò)，是一個集交易集散中心、價格形成中心、信息傳播中心為一體的場所，且具有理貨、儲藏、加工、配送、結(jié)算、科學(xué)管理和配套服務(wù)的現(xiàn)代化批發(fā)市場和物流基地。 1 4 2 建設(shè)規(guī)模與建設(shè)內(nèi)容 總用地面積 133334 （ 200畝） 建筑總面積 101055 建筑密度 容積率 地率 綠地面積 20572 主要建設(shè)內(nèi)容為：辦公行政綜合大樓、沿街商業(yè)房、交易大棚、加工區(qū)、冷庫、倉庫、賓館餐廳、停車場、垃圾 回收站、污水處理設(shè)施、 5 變電站以及信息網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)等。 1 4 3場址 建設(shè)用地位于相山區(qū)，距離 中心約 3千米，總用地面積 133334 m（ 200畝）。 1 4 4水、電供應(yīng) 1供水 本項目日用水量為 d，最大小時用水量為 m/h，本項目擬從城市給水管網(wǎng)接駁 給水管，供本項目生產(chǎn)、生活及消防用水。給水管網(wǎng)給水壓力約為 滿足本項目用水水量、水質(zhì)、水壓要求。 2供電 項目擬建地位于 據(jù) 工程 100壓電纜線路至農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市場各主干道附近，而且根據(jù)規(guī)劃各線路導(dǎo)線的供電能力能滿足本項目的用電需要，因此，本項目的用電是有保證的。 1 4 5環(huán)境保護(hù) 本項目投入運(yùn)營扣，批發(fā)市場主要有生活污水及生活垃圾等，根據(jù)國家環(huán)境保護(hù)的有關(guān)規(guī)定和排放標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行治理，使之達(dá)到國家的排放要求。詳見第七章。 1 4 6勞動定員 本項目勞動定員 150 人，其中管理人員 13人，技術(shù)人員 13人，工人 24人，服務(wù)人員 100 人。詳見第九章。 6 1 4 7總投資 項目總投資為 中固定資產(chǎn)投資 建設(shè)期 利息 800萬元），鋪底流動資金 500 萬元。詳見第十二章。 1 4 8項目實(shí)施進(jìn)度計劃 根據(jù)建設(shè)規(guī)模和資金籌措方案，本項目計劃在 2 年內(nèi)建成。詳見第十章。 1 4 9主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 序號 指 標(biāo) 單 位 數(shù) 量 備 注 1 年交易量 億元 2 總建筑面積 m 101055 3 總資金 萬元 3 1 固定資產(chǎn)投資 萬元 其中 :建設(shè)期利息 萬元 800 3 2 流動資金 萬元 4 總投資 萬元 4 1 固定資產(chǎn)投資 萬元 4 2 鋪底流動資金 萬元 5 資金籌措 萬元 5 1 自有資金 萬元 其中 :用于流動資金 萬元 用于固定資產(chǎn)投資 萬元 5 2 貸款 萬元 8000 7 5 2 1 長期貸款 萬元 8000 5 2 2 流動資金貸款 萬元 0 6 勞動定員 人 150 7 全年經(jīng)營天數(shù) 天 365 8 動力年需用量 8 1 電 884450 8 2 水 m 11 年均總成本 萬元 12 年經(jīng)營收入 萬元 13 年均利潤總額 萬元 14 年均稅后利潤 萬元 15 投資利稅率 % 16 投資利潤率 % 17 全部投資回收期 (稅后 ) 年 建設(shè)期2 年 全部投資回收期 (稅前 ) 年 建設(shè)期2 年 18 銀行長期貸款償還期 年 建設(shè)期2 年 19 盈虧平衡點(diǎn) % 建設(shè)期2 年 8 究結(jié)論 本項目是以農(nóng)產(chǎn)品交易為主的批發(fā)市場 ,經(jīng)過多次現(xiàn)場考察 ,認(rèn)真收集有關(guān)資料 ,仔細(xì)分析和研究后 ,我們認(rèn)為 : a. 在不考慮土地成本的情況下，本項目投資較大，元；投資利潤率低，只有 投資回收期長，要 經(jīng)濟(jì)效益角度講，投資回報偏低。 項目社會效益較高：它順應(yīng) 利于提高 的農(nóng)產(chǎn)品質(zhì)量安全水平，能帶動當(dāng)?shù)剞r(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化的發(fā)展，能引導(dǎo)農(nóng)民積極參與市場競爭，提高市場競爭能力，有利于增加就業(yè)， 美化城市環(huán)境，社會效益十分明顯。 議 鑒于 本項目投資較大，投資利潤率低，投資回收期長，投資回報偏低，但社會效益十分明顯，加之 市場的經(jīng)營有一個培育和發(fā)展的過程。建議 政府部門努力創(chuàng)造良好的投資環(huán)境條件，提供項目用地優(yōu)惠、財政及稅收政策減免等優(yōu)惠條件，為項目的加緊建設(shè)創(chuàng)造條件；建議建設(shè)單位創(chuàng)造條件，加快建設(shè)進(jìn)度，積極引導(dǎo)和吸納各地客商、產(chǎn)品進(jìn)入市場交易，盡快形成規(guī)模經(jīng)營，發(fā)揮項目的作用和效益。 9 第二章 項目背景和發(fā)展概況 業(yè)概況 （一） 企業(yè)概況 浙江 998年， 總部設(shè)在杭州，是一家注冊資金 6142萬元的現(xiàn)代型集團(tuán)公司。 產(chǎn)業(yè)涉及農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市場、國際貿(mào)易、房地產(chǎn)開發(fā)等版塊，其中投資、建設(shè)、經(jīng)營管理農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市場作為集團(tuán)發(fā)展主方向。 2006 年，集團(tuán)制定了 以農(nóng)產(chǎn)品物流基地、農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市場、農(nóng)貿(mào)市場開發(fā)建設(shè)為載體，以農(nóng)產(chǎn)品物流、經(jīng)營、管理、營銷服務(wù)為手段，實(shí)現(xiàn)農(nóng)產(chǎn)品的最佳流通，以流通促進(jìn)生產(chǎn)，最終幫助農(nóng)民富起來為企業(yè)戰(zhàn)略目標(biāo)。 集團(tuán)從 2000年進(jìn)入農(nóng)產(chǎn)品流通行業(yè)，經(jīng)過多年 發(fā)展，在浙江、重慶等地有著 2 家“全國五十強(qiáng)農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市場”、“農(nóng)業(yè)部定點(diǎn)市場”“商務(wù)部雙百市場”的國家 級農(nóng)副產(chǎn)品批發(fā)市場，及多家農(nóng)副產(chǎn)品物流配送公司、農(nóng)副產(chǎn)品零售終端菜市場。同時，公司也培育了 大批的優(yōu)秀人才，集團(tuán)董事長徐金偉先生被共青團(tuán)中央與農(nóng)業(yè)部授予“全國農(nóng)村青年致富帶頭人”的稱號；總裁范斌先生多年來專注于商業(yè)連鎖投資與管理領(lǐng)域，有著扎實(shí)的理論知識和豐富的實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)；集團(tuán)常務(wù)副總裁滕峰先生被商務(wù)部評為“全國農(nóng)產(chǎn)品流通十佳經(jīng)紀(jì)人”，集團(tuán)現(xiàn)已形成一支物流、營銷、市場規(guī)劃的專業(yè)人 10 才隊伍。 （二） 1）浙江省衢州市冷凍廠、衢州農(nóng)貿(mào)城產(chǎn)業(yè)整合 2000年浙江 國有企業(yè) ）， 2002年 團(tuán)再次出資收購浙江衢州農(nóng)貿(mào)城（原國有企業(yè)），實(shí)現(xiàn)了農(nóng)產(chǎn)品貿(mào)易與農(nóng)產(chǎn)品加工、冷藏產(chǎn)業(yè)的完美整合。經(jīng)過幾年的發(fā)展，衢州農(nóng)貿(mào)城已取得了驕人的成績，衢州農(nóng)貿(mào)城連續(xù)叁年被全國城市批發(fā)市場聯(lián)合會評為“五十強(qiáng)市場”，是“農(nóng)業(yè)部定點(diǎn)市場”、商務(wù)部“雙百市場”，“浙江重點(diǎn)市場”，是國家級、省級、市級、區(qū)級四級農(nóng)業(yè)龍頭企業(yè)， 2007 年衢州農(nóng)貿(mào)城交易量191 萬噸，交易額達(dá) 元，衢州農(nóng)貿(mào)城已由原來的地方性市場發(fā)展成為 浙、閩、贛、皖四省九地市農(nóng)副產(chǎn)品集散中心、交易中心、信息中心和價格形成中心。 2）重慶觀 音橋農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市場改造提升 團(tuán)與重慶市政府共同出資 10 億元建設(shè)西南地區(qū)規(guī)模最大、檔次最高、集散能力最強(qiáng)的農(nóng)產(chǎn)品交易中心，已列入重慶十一五規(guī)劃重點(diǎn)項目。該項目已形成由重慶江北區(qū)區(qū)長任組長的上市小組，預(yù)計在于 2010 年，重慶觀音橋農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市場將上市成功。（現(xiàn)有重慶觀音橋農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市場是全國農(nóng)批市場交易規(guī)模最大的市場，占地 680畝， 2007 年交易額突破 90 億元。 11 目提出的背景 觀背景 （ 1） 隨著農(nóng)產(chǎn)品生產(chǎn)及加工得到長足發(fā)展，農(nóng)產(chǎn)品流通已成為人民安居、社會穩(wěn)定及經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要產(chǎn)業(yè)。中共中央及國務(wù)院發(fā)布文件中 共中央、國務(wù)院關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)農(nóng)村工作提高農(nóng)業(yè)綜合生產(chǎn)能力若干政策的意見（中發(fā)【 2005】 1 號）對搞好集貿(mào)市場和批發(fā)市場的建設(shè)、農(nóng)產(chǎn)品流通及現(xiàn)代物流等方面作出了積極的指示，農(nóng)產(chǎn)品的拍賣、網(wǎng)上交易等新型流通方式開始被明確提出，農(nóng)產(chǎn)品倉儲設(shè)施的建設(shè)也有了各種優(yōu)惠政策。 在文件中，中央明確指出：在繼續(xù)搞好集貿(mào)市場和批發(fā)市場建設(shè)的同時，注重發(fā)揮期貨市場的作用，鼓勵發(fā)展現(xiàn)代物流、連鎖經(jīng)營、電子商務(wù)等新型業(yè)態(tài)和流通方式。改造現(xiàn)有農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市場，發(fā)展經(jīng)紀(jì)人代理、農(nóng)產(chǎn)品拍賣、網(wǎng)上交易等方式，增強(qiáng)交易功能。加快建設(shè)冷藏和低溫 倉儲運(yùn)輸為主的農(nóng)產(chǎn)品冷鏈系統(tǒng)。重視發(fā)揮供銷合作社在農(nóng)產(chǎn)品流通和生產(chǎn)資料供應(yīng)等方面的作用。鼓勵郵政系統(tǒng)開展直接為農(nóng)民生產(chǎn)生活服務(wù)的連鎖配送業(yè)務(wù)。加強(qiáng)農(nóng)業(yè)信息化建設(shè)。氣象工作要加強(qiáng)對農(nóng)業(yè)的服務(wù)。各省、自治區(qū)、直轄市要加快開通整車運(yùn)輸鮮活農(nóng)產(chǎn)品的綠色通道，抓緊落實(shí)降低或免交車輛通行費(fèi)的有關(guān)規(guī)定，并盡快實(shí)現(xiàn)省際互通。積極推進(jìn)農(nóng)業(yè)標(biāo)準(zhǔn)化。要加強(qiáng)農(nóng)產(chǎn)品檢驗(yàn)檢測基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，提高進(jìn)出境檢驗(yàn)檢疫裝備和檢測技術(shù)水平，增強(qiáng)防范和處理外來有害生物入侵的能力。加強(qiáng)農(nóng)產(chǎn)品質(zhì)量安全立法。近幾年，國家及各級政府先后出臺了一系列的優(yōu)惠、扶 持政策和辦法，為農(nóng)業(yè) 12 產(chǎn)業(yè)化發(fā)展提供了良好的宏觀環(huán)境。 從我國社會發(fā)展形勢及國家政策等宏觀方面顯示，農(nóng)產(chǎn)品倉儲、流通、交易方式等方面將面臨一個全新的轉(zhuǎn)型和發(fā)展機(jī)會。因此，本項目的提出是符合國家有關(guān)農(nóng)業(yè)、農(nóng)村經(jīng)濟(jì)發(fā)展的產(chǎn)業(yè)政策。 （ 2） 我國的“三農(nóng)”問題牽動這整個社會，解決“三農(nóng)”問題，已是迫在眉睫、刻不容緩的大事。而解決“三農(nóng)”問題，農(nóng)業(yè)的產(chǎn)業(yè)化進(jìn)程對其影響極大，建立大型農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市場，可以對農(nóng)業(yè)生產(chǎn)者有指導(dǎo)意義，對推動農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化意義極大。 在這樣的背景支持下，全國各地對建設(shè)大型農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市場非常重視，并且已有成 功的先例，深圳布吉、山東壽光、河南商丘等地已建立起了大型農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市場，對當(dāng)?shù)啬酥羾鴥?nèi)各地的農(nóng)產(chǎn)品流通起到了積極的意義，對“三農(nóng)”問題的解決極有幫助。 （ 3） 2005 年后，我國加入 過渡期結(jié)束，市場流通領(lǐng)域的批發(fā)、零售業(yè)務(wù)將全面對外開放。農(nóng)產(chǎn)品國內(nèi)市場與國際市場的聯(lián)系進(jìn)一步緊密，將有更多的國內(nèi)農(nóng)產(chǎn)品走出國門，參與國際貿(mào)易，同時，預(yù)計國外農(nóng)產(chǎn)品也將大量進(jìn)入國內(nèi)市場流通，很大一部分將通過各地的批發(fā)市場進(jìn)行集散。 從宏觀背景看，建立 副產(chǎn)品綜合批發(fā)市場是順應(yīng)社會發(fā)展潮流、符合國家方針政策和發(fā)展戰(zhàn)略的，具 有極大的發(fā)展前景。 觀背景 1、 十一五規(guī)劃綱要中指出 ：要 推進(jìn)農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化經(jīng)營， 促進(jìn)農(nóng)業(yè)增效農(nóng)民增收 ； 以工業(yè)的理念發(fā)展農(nóng)業(yè)，積極培育一批經(jīng)營規(guī) 13 模大、具有較強(qiáng)市場競爭力和帶動力的農(nóng)業(yè)龍頭企業(yè) ； 完善農(nóng)業(yè)社會化服務(wù)體系，加強(qiáng)農(nóng)產(chǎn)品質(zhì)量管理 ； 按照 “大商貿(mào)、大流通、大市場、大產(chǎn)業(yè) ”理念 ， 大力發(fā)展商貿(mào)流通業(yè) ， 建設(shè)一批有產(chǎn)業(yè)支撐、特色鮮明、輻射能力強(qiáng)的物流中心和批發(fā)市場，重點(diǎn)建設(shè)大型農(nóng)副產(chǎn)品批發(fā)市場，形成農(nóng)副產(chǎn)品集散地之一 2、 城市居民消費(fèi)觀念和方式發(fā)生了深刻的變化，迫切要求城市農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市場進(jìn)行改造提升。 隨著 城市的 加快發(fā)展及經(jīng)濟(jì)發(fā)展，居民收入快速提高，城鄉(xiāng)居民生活消費(fèi)水平迅速提供，對食品安全的要求也越來越嚴(yán)格。同時，在人們生活中扮演重要角色的城市農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市場開始暴露出諸多弊端，其進(jìn)貨渠道廣而雜，規(guī)范管理難度大，環(huán)境差、秩序亂，服務(wù)差、產(chǎn)品劣以及偷稅漏稅等問題逐步顯示出來，其改造和提升已擺上了議事日程。 3、 大型跨國商貿(mào)流通企業(yè)的經(jīng)營業(yè)態(tài)及理念，對城市農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市場提出了挑戰(zhàn)。 近年來， 先后引進(jìn)大型購物中心，新的營業(yè)態(tài)和經(jīng)營理念推動了該市商貿(mào)業(yè)的快速發(fā)展，特別是生鮮農(nóng)副產(chǎn)品進(jìn)入超市，生鮮農(nóng)副產(chǎn)品超市化營銷一方面占據(jù)了 相當(dāng)?shù)氖袌龇蓊~，對城市農(nóng)貿(mào)市場形成了“擠壓”；另一方面，這種消費(fèi)方式較好地滿足了人們生活節(jié)奏加快的要求和對這些新的經(jīng)營業(yè)態(tài)、經(jīng)營理念和城市居民心的消費(fèi)觀念，都對原有城市農(nóng)貿(mào)市場形成巨大沖擊。城市農(nóng)貿(mào)市場改造建設(shè)，已逐漸成為發(fā)展的必然和迫切要求。 4、 政府整頓市場秩序和治理“餐桌污染”。 城市農(nóng)貿(mào)市場問題一直是 14 群眾關(guān)心的話題，也是政府的一塊“心病”。有些市場甚至成為“假冒偽劣的集散地、偷稅漏稅的特區(qū)、藏污納垢的天堂、執(zhí)法部門不能進(jìn)入的度地王國”，嚴(yán)重影響經(jīng)濟(jì)發(fā)展和城市是容貌。政府為了順應(yīng)改革的趨勢，本著進(jìn)一步提升商 貿(mào)興業(yè)檔次、加速推進(jìn)流通現(xiàn)代化進(jìn)程、降低生鮮食品流通成本、規(guī)范生鮮農(nóng)副產(chǎn)品營銷、提升農(nóng)貿(mào)市場業(yè)態(tài)和服務(wù)水平、治理“餐桌污染”、防止稅源流失、提高城市環(huán)衛(wèi)水平的指導(dǎo)精神。 目建設(shè)的必要性與意義 規(guī)劃發(fā)展的需要 由于 地理位置優(yōu)越，幾年來經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展，城區(qū)不斷擴(kuò)展，市區(qū)人口不斷增加， 2007 年 年末，全市戶籍人口 213。 7 萬人 ， 其中市區(qū) 90 多 萬人。 預(yù)計 2010 年年 ， 市市 區(qū)區(qū) 人人 口口 100 萬萬 ， 城城 市市 化化 水水 平平為為 62%； 近近 年年 來來 外外 來來 人人 口口 也也 快快 速速 增增 加加 。 隨隨 著著 城城 鎮(zhèn)鎮(zhèn) 人人 口口 的的 增增 加加 和和 城城 市市建建 設(shè)設(shè) 的的 不不 斷斷 發(fā)發(fā) 展展 ， 人人 口口 居居 住住 的的 布布 局局 也也 發(fā)發(fā) 生生 了了 變變 化化 ， 原原 有有 的的 農(nóng)農(nóng) 產(chǎn)產(chǎn) 品品市市 場場 布布 局局 與與 現(xiàn)現(xiàn) 實(shí)實(shí) 需需 要要 的的 矛矛 盾盾 日日 益益 突突 出出 ， 需需 要要 進(jìn)進(jìn) 行行 全全 市市 的的 整整 體體 規(guī)規(guī) 劃劃和和 布布 局局 。 十 一一 五五 規(guī)規(guī) 劃劃 綱綱 要要 明明 確確 提提 出出 要要 按照 “大商貿(mào)、大流通、大市場、大產(chǎn)業(yè) ”理念 ， 大力發(fā)展商貿(mào)流通業(yè) ， 建設(shè)一批有產(chǎn)業(yè)支撐、特色鮮明、輻射能力強(qiáng)的物流中心和批發(fā)市場，重點(diǎn)建設(shè)大型農(nóng)副產(chǎn)品批發(fā)市場，形成農(nóng)副產(chǎn)品集散地之一 。 民生活水平的提高對吃上放心菜、放心肉的要求 隨著 人民生活水平的逐步提高，對關(guān)系到日常生活的糧、油、肉、禽、蛋、菜、果品等食品購買的方便、環(huán)境無公害、無假冒 15 偽劣購貨環(huán)境提出了更高的要求。而目前農(nóng)產(chǎn)品銷售市場多以傳統(tǒng)式的 攤販銷售為主，消費(fèi)環(huán)境教差，對農(nóng)產(chǎn)品的終端銷售中的肉、菜的質(zhì)量不能保障，或多或少均存在“短斤少兩”的問題，消費(fèi)者只能被動的接受這樣的農(nóng)產(chǎn)品銷售。 而通過本項目的建設(shè)，將使農(nóng)產(chǎn)品的市場準(zhǔn)入得到有力的監(jiān)測和檢驗(yàn)，并通過標(biāo)準(zhǔn)化加工和配送，使放心菜、放心肉有序地配送到銷售終端，讓消費(fèi)者因沒有選擇權(quán)而吃上不合格的肉、菜的局面得到終結(jié)。這也是市政府 “餐桌治污”工程和“食品安全工程”得以順利實(shí)施、成功實(shí)施的保證之一。 動農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化發(fā)展的要求 農(nóng)產(chǎn)品豐富，交通發(fā)達(dá)，建設(shè)大型農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市場，易于發(fā)揮 其在農(nóng)產(chǎn)品集散交易、價格發(fā)現(xiàn)、倉儲運(yùn)輸、信息傳播、農(nóng)產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)與質(zhì)量檢測、市場配套服務(wù)等方面的功能，引導(dǎo)帶動當(dāng)?shù)剞r(nóng)業(yè)和農(nóng)村經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。信息在市場經(jīng)濟(jì)條件下對農(nóng)業(yè)發(fā)展起著日益重要的作用，特別是在引導(dǎo)農(nóng)民生產(chǎn)，幫助農(nóng)產(chǎn)品銷售方面的作用越來越突出，批發(fā)市場信息、物流、交易功能為一體，本項目建成后將以信息化帶動農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化，提高農(nóng)業(yè)市場流通效率，增加農(nóng)民收入，提高農(nóng)民素質(zhì)水平，并促進(jìn)特色區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展格局的形成，從而帶動 業(yè)的發(fā)展。 本項目的建設(shè)，為 農(nóng)產(chǎn)品銷售和保鮮創(chuàng)造條件，使生產(chǎn)者、加工者、銷售者、消費(fèi) 者能把握市場的脈搏，及時掌握供求信息，疏通產(chǎn)品銷路，充分利用網(wǎng)絡(luò)渠道和信息，使用電子商務(wù)，開展網(wǎng)上交 16 易，各地產(chǎn)品經(jīng)批發(fā)市場集散交易后，籍水路、陸路分銷到周邊城市及全國各地，促進(jìn) 色農(nóng)產(chǎn)品生活走上產(chǎn)業(yè)化發(fā)展道路。 強(qiáng)農(nóng)民市場競爭能力的要求 加入 ，面對農(nóng)產(chǎn)品市場開放，要不斷增強(qiáng)農(nóng)民的市場競爭能力，提高產(chǎn)品質(zhì)量，而提高產(chǎn)品質(zhì)量的核心，就是要按標(biāo)準(zhǔn)化規(guī)范進(jìn)行生產(chǎn)。批發(fā)市場以“公司 +基地 +農(nóng)戶”的方式，以市場為導(dǎo)向，圍繞區(qū)域優(yōu)勢產(chǎn)業(yè)，從產(chǎn)前、產(chǎn)中、產(chǎn)后和產(chǎn)業(yè)鏈進(jìn)行系列開發(fā)，實(shí)行產(chǎn)供銷、農(nóng)工商結(jié) 合，把農(nóng)民、龍頭企業(yè)和市場結(jié)合起來，形成經(jīng)濟(jì)利益共同體，增強(qiáng)市場競爭能力。一是面對分散的一家一戶小農(nóng)經(jīng)濟(jì)和傳統(tǒng)落后技術(shù)，把規(guī)范化高新技術(shù)傳授給農(nóng)民，使其按照規(guī)范化技術(shù)操作，生產(chǎn)出符合市場，特別是符合國際標(biāo)準(zhǔn)的高質(zhì)量產(chǎn)品；二是面對龍頭企業(yè)技術(shù)不規(guī)范、產(chǎn)品質(zhì)量低、市場競爭力弱、經(jīng)濟(jì)效益低的實(shí)際，進(jìn)行技術(shù)改造，實(shí)行規(guī)范化、標(biāo)準(zhǔn)生產(chǎn)。 應(yīng)網(wǎng)絡(luò)經(jīng)濟(jì)發(fā)展，參與國內(nèi)外市場競爭的需要 近年來，網(wǎng)上交易正飛速向前發(fā)展，互聯(lián)網(wǎng)、電子商務(wù)已廣泛使用，進(jìn)入尋常百姓家。全球現(xiàn)已有超過 70%的大企業(yè)基于 交易；在不久 的將來農(nóng)副產(chǎn)品的網(wǎng)上交易亦會成為主要的交易方式。在網(wǎng)絡(luò)經(jīng)濟(jì)時代，誰先搶占市場，誰就占據(jù)市場的制高點(diǎn) 一個整體有序的動作機(jī)制和農(nóng)副產(chǎn)品的調(diào)動權(quán)。隨著國民經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)步發(fā)展和我國對外開放力度的加大，我國加入世界貿(mào)易組織（ ，農(nóng)業(yè)生產(chǎn)將面臨一個全新的環(huán)境，我國農(nóng)產(chǎn)品將參與國際農(nóng)產(chǎn)品的直接競爭。本項目通過一個建立一個以信息網(wǎng)絡(luò)為導(dǎo)向，實(shí)物交易為依托，新型、高 17 起點(diǎn)、輻射區(qū)域廣、貨流量大、動作規(guī)范的農(nóng)副產(chǎn)品批發(fā)市場將 散的農(nóng)副產(chǎn)品集結(jié)為一體，有利于參與國際市場競爭，有助于 名、特、優(yōu)農(nóng)產(chǎn) 品有序的走出 向全國、走向世界。 快 第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展的需要 本項目的建設(shè)是 加快第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展契機(jī)。批發(fā)市場建成啟用后，將使 成為區(qū)域商流、物流、資金流及通信信息中心，從而帶動與其相關(guān)的餐飲、旅游、公交、郵電以及經(jīng)商所必須的倉儲、運(yùn)輸?shù)鹊谌a(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展，逐漸提高其在一、二、三產(chǎn)業(yè)中的比重，使 經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)更趨于合理。 高食品安全，有效治理“餐桌污染”的需要 由企業(yè)對市場實(shí)行規(guī)范管理、統(tǒng)一合理配置資源，企業(yè)法人接受政府、社會和消費(fèi)者的監(jiān)督，承擔(dān)法律責(zé)任。解決農(nóng)產(chǎn)品市場目 前存在的蔬菜有殘留農(nóng)藥、豬肉有“瘦肉精”、水產(chǎn)品浸泡福爾馬林等食品安全及食品質(zhì)量問題，有效保證了蔬菜副食品衛(wèi)生質(zhì)量。此外，同時也有利于專項檢查和打假活動的開展，使假冒偽劣產(chǎn)品難以進(jìn)入市場。 加社會就業(yè) 一個市場的建設(shè)，可以在解決就業(yè)和農(nóng)村剩余勞動力方面起到了橋梁紐帶作用。市場的產(chǎn)業(yè)聚集效應(yīng)非常明顯，可以帶動農(nóng)產(chǎn)品經(jīng)銷，旅館、餐飲、娛樂、運(yùn)輸、通訊、郵電，金融等產(chǎn)業(yè)的集聚，為當(dāng)?shù)厣鐣泶罅康木蜆I(yè)機(jī)會。如市場的經(jīng)營戶及雇傭人員，經(jīng)紀(jì)人隊伍， 18 旅館、餐飲、娛樂、運(yùn)輸、通訊、郵電，金融產(chǎn)業(yè)從業(yè)人員等。 化城市居民購物環(huán)境，改善城市市容市貌，美化城市生活環(huán)境 通過項目的建設(shè)和運(yùn)營，可以將散落在 各處的農(nóng)副產(chǎn)品經(jīng)營業(yè)態(tài)整合到新市場，促使對占道經(jīng)營的取締，做到“還路于民”，不僅改善城市衛(wèi)生，而且有利于改善城市社區(qū)的交通狀況，提升了城市的檔次和品位；同時通過現(xiàn)代化的管理，充分發(fā)揮新市場先進(jìn)設(shè)施的作用，營造一個潔凈衛(wèi)生，安全有序的經(jīng)營購物環(huán)境，從而優(yōu)化城市居民購物環(huán)境，改善城市市容市貌，美化城市生活環(huán)境。 19 第三章 市場需求分析與建設(shè)規(guī)模 場需求分析 國內(nèi)農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市場 發(fā)展現(xiàn)狀 a. 農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市場發(fā)展的基本情況 我國的批發(fā)市場已經(jīng)成為農(nóng)產(chǎn)品流通的主渠道。 我國農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市場的發(fā)展起步于 20 世紀(jì) 80 年代中期，經(jīng)過十五六年的建設(shè)，截止到 2001 年底，全國有各類農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市場 5000 多個，元，覆蓋了所有大中小城市和農(nóng)產(chǎn)品產(chǎn)區(qū)，構(gòu)筑起貫通全國城鄉(xiāng)的農(nóng)副產(chǎn)品流通大動脈。目前，大中城市消費(fèi)鮮活農(nóng)產(chǎn)品的 50% 70%是批發(fā)市場提供的，批發(fā)市場的發(fā)展，為搞活農(nóng)產(chǎn)品流通，增加農(nóng)民收入，豐富城鎮(zhèn)居民的“菜籃子”和“果盤子”，發(fā)揮了重要作用，為我國步入小康社會做出了重要的貢 獻(xiàn)。 涌現(xiàn)出一批在全國具有較強(qiáng)輻射能力的大型農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市場。 北方的山東壽光蔬菜批發(fā)市場和南方的深圳布吉蔬菜批發(fā)市場，它們年銷售額都超過 100 億元，市場輻射半徑大，具有較強(qiáng)的交易和集散、價格發(fā)現(xiàn)和形成、信息傳遞、物流配送、風(fēng)險承擔(dān)、資本運(yùn)營等能力。它們不斷地學(xué)習(xí)和引入國外的先進(jìn)管理經(jīng)驗(yàn)和交易技術(shù)，并積極地構(gòu)架互通國際市場的橋梁，成為該行業(yè)的龍頭企業(yè)。不僅對推動區(qū)域農(nóng)業(yè)化經(jīng)營發(fā)揮作用，促進(jìn)地方經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，而且實(shí)現(xiàn)了以市場配置資源，以消費(fèi)引導(dǎo)生產(chǎn)，幫助政府調(diào)控市場的有效載體。 農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市場的服務(wù)功能在不斷延伸。 隨著市場經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，批發(fā)市場之間的競爭也日益激烈，一些市場適應(yīng)形式需要，不斷加強(qiáng) 20 軟件、硬件配套實(shí)施的建設(shè)，完善服務(wù)范圍和功能。它們不僅加強(qiáng)交易場地的管理，還逐步開展農(nóng)產(chǎn)品包裝、貯藏、運(yùn)輸以及信息傳遞、代理結(jié)算等配套服務(wù)。有的還建立了農(nóng)副產(chǎn)品生產(chǎn)基地和加工配送中心，開辦連鎖經(jīng)營網(wǎng)點(diǎn)，真正實(shí)現(xiàn)產(chǎn)銷一體化的產(chǎn)業(yè)化管理運(yùn)作。 現(xiàn)代化交易技術(shù)和經(jīng)營管理方式在部分農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市場中得到了應(yīng)用。 有些市場建立了全國范圍的信息網(wǎng)絡(luò)，從農(nóng)產(chǎn)品種植養(yǎng)殖基地和各地方批發(fā)市場搜集農(nóng)產(chǎn)品的品種、價格、存量、需求量等信息，向全國發(fā)布，指導(dǎo) 物流供應(yīng)。有些市場引入了國外農(nóng)產(chǎn)品拍賣交易的技術(shù)，采用經(jīng)紀(jì)人制度，使價格機(jī)制更加靈活高效。有些市場大力發(fā)展電子商務(wù)系統(tǒng)，增強(qiáng)電子交易結(jié)算和物流配送能力，努力成為虛擬農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市場的贏家。從總體來將，它們是敢于沖浪的極少數(shù)，但對于推進(jìn)批發(fā)市場現(xiàn)代化建設(shè)的作用卻十分顯著。 b. 農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市場存在主要問題 缺乏統(tǒng)一規(guī)劃，布局不夠合理。 我國的農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市場，是伴隨著城鄉(xiāng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展而發(fā)展起來的。通常是誰有錢、有地，經(jīng)當(dāng)?shù)卣鷾?zhǔn)，甚至只是在工商部門登記注冊，一個批發(fā)市場就辦起來了。由于缺乏統(tǒng)一規(guī)劃，批發(fā)市場布局不合理。從 全國范圍看，這種不合理主要體現(xiàn)在中西部地區(qū)與東部沿海地區(qū)、產(chǎn)地批發(fā)市場與銷地批發(fā)市場之間的差距上。 經(jīng)營設(shè)施簡陋，管理秩序混亂。 許多農(nóng)產(chǎn)品市場基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)落后，軟件設(shè)施不配套，加之由于部分管理人員素質(zhì)比較低，管理松散，不能及時制止和糾正市場中的不法行為，使得有些市場上欺行霸 21 市、哄抬物價、強(qiáng)買強(qiáng)賣等大量違法形象時有發(fā)生；有些批發(fā)市場擅自擴(kuò)大場界，重收費(fèi)，輕管理，衛(wèi)生條件很差，污水淤積路面，爛菜堆在路邊；有些批發(fā)市場缺乏儲藏保鮮設(shè)施，變質(zhì)發(fā)霉的氣味令人惡心；有些批發(fā)市場交易設(shè)備粗糙，成為偷斤 少兩的幫兇，損害了消費(fèi)者的利益；有些批發(fā)市場人員混雜，不法行為叢生，成為各類假冒偽劣產(chǎn)品的集散地，商販偷稅漏稅的庇護(hù)所，不法分子的保護(hù)傘。 信息渠道不暢通，交易手段落后，服務(wù)功能不完善。 許多地區(qū)的農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市場缺少必要的信息設(shè)備，農(nóng)產(chǎn)品供求脫節(jié)，價格波動紊亂。一些投機(jī)商利用批發(fā)市場不能提供信息服務(wù)的弱點(diǎn)，捏造信息，在批發(fā)市場內(nèi)大肆宣傳，欺騙顧客，操縱價格，賺取暴利。投機(jī)商得逞的另一個原因是我國農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市場普遍采用的攤位式面對面即時現(xiàn)金交易。這使假幣假票據(jù)有了可乘之機(jī)，缺斤少兩、欺行霸市、 哄抬物價、強(qiáng)買強(qiáng)賣等行為屢屢得逞。 地對農(nóng)副產(chǎn)品的消費(fèi)需求日益加大，農(nóng)副產(chǎn)品交易十分活躍。 2007 年 區(qū)實(shí)現(xiàn)生產(chǎn)總值 元，比上年增長 增速為近 9 年來新高，比上年提高 百分點(diǎn)。人均生產(chǎn)總值 12675元，比上年增長 全年城市居民人均可支配收入 11644元，比上年增長 人均消費(fèi)支出 1元，比上年增長 農(nóng)村居民人均純收入 3374 元，比上年增長 人均生活費(fèi)支出 2469 元 ，比 22 上年增長 城市居民和農(nóng)村居民的恩格爾系數(shù)分別為 全年實(shí)現(xiàn)社會消費(fèi)品零售總額 元，比上年增長 農(nóng)副產(chǎn)品作為人生活的日常性必須品的需求市場也巨大 ，據(jù)調(diào)查 2007年 0億元左右。 農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市場是現(xiàn)階段我國農(nóng)產(chǎn)品流通的主要渠道，農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市場建設(shè)的好壞，直接影響著當(dāng)?shù)匕傩盏牟嘶@子，及其對當(dāng)?shù)剞r(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化發(fā)展也有著直接重大影響。目前， 區(qū)農(nóng)副產(chǎn)品批發(fā)市場現(xiàn)狀主要表現(xiàn)為： 1、現(xiàn)有農(nóng)產(chǎn)品交易市場硬 件設(shè)施落后 現(xiàn)有農(nóng)產(chǎn)品交易市場硬件設(shè)施落后主要表現(xiàn)為： 1）現(xiàn)有 四馬路果品批發(fā)市場、中瑞農(nóng)副產(chǎn)品批發(fā)市場 等 市場大多為規(guī)模小且布局不合理，無論在選址、交通和建設(shè)方面，都已不適應(yīng)市場功能的發(fā)揮。 其中規(guī)模最大的 批發(fā) 市場僅 80 畝左右、果品市場在 3 畝左右、水產(chǎn)市場在 5 畝左右，單個市場規(guī)模都較??； 2）農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)交易和物流基礎(chǔ)設(shè)施不足且陳舊，現(xiàn)有市場的設(shè)施多為傳統(tǒng)簡陋的大棚或露天堆放，缺乏與鮮活商品新鮮度、安全性的消費(fèi)要求，由于市場建造多年，缺少更新維護(hù)市場硬件設(shè)施破舊，比如果品批發(fā)市場與水產(chǎn)批發(fā)市場 80%以上的交易建筑物 以簡易房與大棚結(jié)構(gòu)為主； 3）現(xiàn)有交易市場，不適應(yīng)現(xiàn)代化農(nóng)產(chǎn)品流通對物流或配送設(shè)施的要求，多數(shù)沒有分貨、加工等功能，已不適應(yīng)現(xiàn)代城市化發(fā)展對農(nóng)產(chǎn)品流通的需要。 2、 現(xiàn)有農(nóng)產(chǎn)品交易市場經(jīng)營管理軟件落后 23 現(xiàn)有農(nóng)產(chǎn)品交易市場經(jīng)營管理軟件落后，主要表現(xiàn)為： 1）現(xiàn)有市場交易方式和管理方法，已不適應(yīng)向現(xiàn)代化農(nóng)產(chǎn)品交易市場的經(jīng)營管理發(fā)展的需要； 2）現(xiàn)有交易市場缺少熟悉現(xiàn)代農(nóng)產(chǎn)品交易管理的專業(yè)人才。 以上現(xiàn)狀，一方面直接造成市場整體輻射力弱，經(jīng)營成本高與采購不便利等情況，另一方面各市場帶來的車流、人流、物流對百姓生活、城市秩 序等都會造成一定的影響，對 容市貌及城市品味提升有重要的負(fù)面影響。所以， 按 00 萬計，日人均消費(fèi)蔬菜 果 克，水產(chǎn)、肉、蛋類 克，年消費(fèi)蔬菜 果 產(chǎn)肉類 計 噸；按 13 萬計，年消費(fèi)蔬菜 噸，水果 噸，水產(chǎn)肉類 噸，合計 2007 年主要農(nóng)產(chǎn)品產(chǎn)量 單位：萬噸 產(chǎn)品名 稱 絕對數(shù) 比上年增減 % 糧食 夏糧 糧 料 花生 菜籽 花 菜 24 水果 類 蛋 產(chǎn)品 項目定位、建設(shè)規(guī)模和建設(shè)內(nèi)容 項目定位 以建設(shè) 菜籃子工程，保障 100 多萬市民農(nóng)產(chǎn)品供應(yīng)為首要任務(wù)，繼而形成以 中 心周邊 100 公里區(qū)域內(nèi)，農(nóng)副產(chǎn)品的集散、交易、價格形成與信息中心。 設(shè)規(guī)模 根據(jù)對 現(xiàn)有水果、水產(chǎn)等農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市場的調(diào)查數(shù)據(jù)，結(jié)合對 產(chǎn)品消費(fèi)市場的預(yù)測，并考慮到本地農(nóng)產(chǎn)品的生產(chǎn)發(fā)展等各種綜合因素，項目建設(shè)規(guī)模擬定占地面積 200 畝，建筑面積 101055 。 設(shè)內(nèi)容 1. 交易區(qū) 包括水果、水產(chǎn)及凍品、綜合交易大廳，建筑面積 45847 。 2. 物流區(qū) 包括大型冷庫、倉儲加工配送區(qū)、調(diào)度室、大小停車場，建筑面積37160 ,其中停車場面積 23860 。 3. 配套區(qū) 包括銀行、電信、餐飲、旅館、星級酒店、沿街商業(yè)房 ，建筑面積37788 。 4. 公共設(shè)施 25 包括辦公行政綜合樓（含辦公、安全監(jiān)控、檢驗(yàn)檢測、電子結(jié)算等）、垃圾處理中心、公共廁所，建筑面積 4120 。 26 第四章 建設(shè)條件和場址 理位置和區(qū)域優(yōu)勢 理位置 位于安徽省北部，東經(jīng) 116 度 23 分 117 度 02 分，北緯 33度 16 分 34 度 14 分之間。地處華東地區(qū)腹地，蘇、魯、豫、皖四省之交，北接蕭縣，南臨蒙城，東與宿州比鄰，西連渦陽和河南永城。位優(yōu)勢 安徽距離淮海經(jīng)濟(jì)區(qū)中心城市徐州最近的 城市，是安徽離出海口最近的城市之一，也是距離未來中俄聯(lián)合建設(shè)歐亞大陸橋最近的城市。京福高速、連霍高速的貫通，京滬高速鐵路的修建，進(jìn)一步改善了 的交通條件， 東西互補(bǔ)、南北交融的區(qū)位優(yōu)勢逐步提升 。 址 劃 項目規(guī)劃用地位于 相山區(qū)， 位于人民路西側(cè)， 101 省道以南，202 省道以西。處于整體相山城區(qū)的腰部。 是 政府、相山區(qū)政府規(guī)劃物流園區(qū)用地，項目用地符合當(dāng)?shù)爻鞘薪ㄔO(shè)規(guī)劃。 礎(chǔ)設(shè)施 交通： 城市主干道人民西路將項目地與城市緊密相連，且毗鄰 101省道、 202 省道，交通便利。 供電供水通訊等方面政府承諾保證。 然條件 項目用地地勢平坦， 地勢由西北向東南傾斜，海拔在 1540 米 27 之間，坡降為萬分之十一。地貌以平原為主以寒武和奧陶系地層形成的山丘，分兩列由東北向西南延伸 。 地處北溫帶，屬北方型大陸性氣候與濕潤性氣候之間的季風(fēng)氣候。氣候溫和、四季分明、無霜期 202天。 28 第五章 工程技術(shù)方案 項目組成 內(nèi)容 預(yù)計 2014 年交易額（萬元） 固定經(jīng)營戶（戶） 占地面積（平米） 層數(shù) 建筑面 積 交易區(qū)小計 258， 000 609 27,431 45,847 其中 蔬菜 90， 000 160 9， 015 1 9， 015 水果 76， 000 110 6， 144 2 12， 288 水產(chǎn) 12， 000 72 4， 080 2 8， 160 副食、日用 25， 000 100 4096 2 8， 192 糧油、干貨 25， 000 67 2048 2 4， 096 綜合 20， 000 100 2048 2 4， 096 配套服務(wù)小計 186 38， 248 53,968 其中 大型冷庫 1 60， 40 1 6， 040 倉儲、加工、配送中心 1 3， 000 1 3， 000 調(diào)度室 80 2， 130 2 4， 260 銀行 2 180 2 360 電信 1 120 2 240 商務(wù) 1 1280 5 6， 400 餐飲 60 540 5 2， 700 旅館 40 640 5 3， 200 娛樂 10 540 5 2， 700 星級酒店 1， 140 6 6， 840 綜合樓 2， 148 6 12， 888 沿街商業(yè)房 2， 670 2 5， 340 停車場（大 車） 1 20， 060 1 0 停車場（小車） 2 3， 800 1 0 市場公共設(shè)施小計 9 620 1， 240 其中 辦公行政 1 綜合樓內(nèi) 2000 安全監(jiān)控中心 1 240 檢驗(yàn)檢測中心 1 400 電子結(jié)算中心 1 240 垃圾處理中心 1 150 2 300 公共廁所 3 個 270 2 540 配電房 1 200 2 400 合計 258， 000 717 66,299 101,055 29 項目用地面積： 133， 334 平米；占地： 66， 290 平米； 建筑面積： 101，055 平米；建筑密度： 積率： 技術(shù)方案 本項目建設(shè)規(guī)模較大，遠(yuǎn)景目標(biāo)在于建立 農(nóng)產(chǎn)品銷售終端的供應(yīng)母體，并成為輻射周邊 100 公里的區(qū)域大型農(nóng)產(chǎn)品流通中心。項目運(yùn)營初期以建設(shè) 菜籃子工程，保障 100 萬市民農(nóng)產(chǎn)品供應(yīng)為基礎(chǔ)，逐漸搬遷現(xiàn)有的農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市場，加強(qiáng)本項目的批發(fā)交易市場的規(guī)?；⑦M(jìn)一步拓寬經(jīng)營道路。 （一）市場 5 年（ 2010）運(yùn)營戰(zhàn)略 1、一期市場運(yùn)營任務(wù) 形成以 相山區(qū)為中心，周邊 100公里縣、市 區(qū)域性市場 ，以及形成該區(qū)域內(nèi)農(nóng)副產(chǎn)品的集散、交易、價格形成與信息中心。 2、市場運(yùn)營目標(biāo) 到 2010 年建立功能完善、設(shè)施先進(jìn)、管理科學(xué)的現(xiàn)代化大型農(nóng)副產(chǎn)品批發(fā)市場。 到 2014 年，擁有固定商戶 609 戶，實(shí)現(xiàn)交易量 120萬噸，交易額達(dá) 258000 萬元。 （二）市場運(yùn)營實(shí)施 1）立“市” 整合現(xiàn)有 果、副食、花卉、肉類、家禽、干等批 30 發(fā)版塊，形成集中、規(guī)模、現(xiàn)代化的農(nóng)副產(chǎn)品綜合批發(fā)市場，如何整合，是立“市”首要做好的事情。 以市場經(jīng)濟(jì)手段吸引為主，通過新建市場出臺相關(guān)“放水養(yǎng)魚”政 策，讓農(nóng)戶與販銷戶真正得到實(shí)惠。以及積極做好交易市場自身的營銷工作，促成場內(nèi)交易價格高、交易速度快兩大優(yōu)勢的形成，讓進(jìn)場的商戶在交易過程中分享到農(nóng)產(chǎn)品流通的效益。 通過控股、合作、合資等方式與現(xiàn)有市場投資主體展開全方位合作，來打通經(jīng)營業(yè)態(tài)整合的捷徑。 以當(dāng)?shù)卣暮暧^行政手段引導(dǎo)為輔，通過當(dāng)?shù)卣畬M(jìn)場交易者制定相關(guān)政策，鼓勵其進(jìn)場交易。如開放綠色通道、減免交易稅費(fèi)等以及限制馬路市場交易及其他場地交易等相關(guān)政策與措施。以及積極幫助協(xié)調(diào)與現(xiàn)有市場投資主體間的整合工作。 2）興“市” 如何讓交易市場保持持 久繁榮是做好市場永恒的主題。服務(wù)理念加強(qiáng)、市場功能完善、信息化應(yīng)用三大手段的實(shí)施，為市場持久繁榮保駕護(hù)航。 服務(wù)理念加強(qiáng) 以“幫助經(jīng)營戶成功”為市場工作指導(dǎo)思想，市場與經(jīng)營戶形成“命運(yùn)相連、利益共贏”的關(guān)系，通過“規(guī)范化、流程化、書面化”的工作標(biāo)準(zhǔn)做好經(jīng)營戶的服務(wù)工作。 市場功能完善 從傳統(tǒng)交易市場提供交易場地服務(wù)轉(zhuǎn)變?yōu)樘峁┺r(nóng)副產(chǎn)品物流服 31 務(wù)，由原來僅提供交易場地為主的服務(wù)功能轉(zhuǎn)變?yōu)闉檗r(nóng)副產(chǎn)品提供展示、檢測、交易、冷藏、裝卸、配送的物流系統(tǒng)服務(wù)功能。 信息化應(yīng)用 利用外部成熟的信息化技術(shù)，通過市場的電子 統(tǒng)一結(jié)算與電子商務(wù)的建立與實(shí)施 ,來構(gòu)建市場的信息化系統(tǒng)。通過電子統(tǒng)一結(jié)算的應(yīng)用來提高交易效率，通過電子商務(wù)的推廣來帶動農(nóng)副產(chǎn)品全國甚至全球的營銷。 3）亮“市” 副產(chǎn)品綜合批發(fā)市場的品牌建設(shè)是一個系統(tǒng)工程，首先市場的規(guī)劃和建設(shè)要有前瞻性，保證硬件設(shè)施先進(jìn)性， 10 年內(nèi)國內(nèi)不落后；其次市場的管理要有先進(jìn)性，要以獨(dú)具 導(dǎo)入 理體系為契機(jī)，培養(yǎng)引進(jìn)高素質(zhì)的農(nóng)批市場管理人才，充分發(fā)揮先進(jìn)硬件設(shè)施的作用，打造一個潔凈衛(wèi)生、秩序井然、交易安全、商品安全的文明 規(guī)范市場；第三市場品牌營銷要有高起點(diǎn)，要充分利用 團(tuán)在行業(yè)中的各種資源優(yōu)勢，把市場建設(shè)成為農(nóng)業(yè)部“定點(diǎn)市場”、商務(wù)部“雙百市場”，躋身全國農(nóng)批市場 50強(qiáng)；第四市場發(fā)展要有開拓性，要抓住機(jī)遇，創(chuàng)造條件把市場的經(jīng)營延伸的國外，融入國際農(nóng)產(chǎn)品大市場。 5 2 2信息系統(tǒng) 詳見第六章信息系統(tǒng)建設(shè)章節(jié) 5 2 3 檢測系統(tǒng) 32 1建設(shè)內(nèi)容 （ 1） 土建工程建設(shè)筑面積 400 平方米。包括樣品室 20 平方米，試劑庫（試劑盒、標(biāo)品、常規(guī)試劑） 10 平方米，感官檢測室 20 平方米。檢測前處理室 20 平方米（分畜禽產(chǎn)品、水產(chǎn)品、水果及蔬菜等三 個前處理室）。檢測實(shí)驗(yàn)室 100 平方米（包括液相色普室、氣相色普色室、原子吸收分光光度計、原子熒光儀室等大型儀器室，每臺儀器檢測項目相對固定，避免交叉污染），氣體儲藏室15 平方米，廢棄物處理間 15 平方米，洗滌室 15 平方米，辦公用房 60 平方米。（ 2）配套設(shè)施和儀器設(shè)備。具體設(shè)備詳見表 5 2檢測項目 a蔬菜、水果檢測項目：主要檢測農(nóng)藥殘毒和農(nóng)藥殘留。包括甲胺磷、乙酰甲胺磷、氧化樂果、甲拌磷、對硫磷、甲基對硫磷、樂果、敵敵畏、敵百蟲。毒死蜱、倍硫磷、殺螟硫磷、辛硫磷、亞胺硫磷、氯氟菊酯、溴氰菊酯、氰戊菊酯 、氟氰戊菊酯、氯氟氰菊酯、聯(lián)苯菊酯、甲氰菊酯、抗蚜威、甲萘威、滅多威、克百危、百菌清、甲霜靈、三唑酮等。 b畜禽產(chǎn)品檢測項目：（ 1）獸藥殘留檢測：鹽酸克倫特羅（篩選及確證）、氯素（篩選及確證）、土霉素、金霉素、四環(huán)素、磺胺、伊維菌素等。（ 2）農(nóng)藥殘檢測：六六六、 機(jī)磷等。（ 3）常規(guī)理化檢測：揮發(fā)性鹽基氮、重金屬項目等。（ 4）感觀檢測：注水肉、登記評定等。（ 5）常見寄生蟲等。 C水產(chǎn)品檢測項目和效率見