房地產(chǎn)交付房前準(zhǔn)備工作

.交房前準(zhǔn)備工作一、成立交房工作小組新建住宅建筑規(guī)劃區(qū)內(nèi)建設(shè)工程竣工驗(yàn)收合格后，其附屬設(shè)施設(shè)備應(yīng)當(dāng)具備下列條件，方可交付使用：（一）生活用水納入公共供水管網(wǎng)，并供水到戶(hù)；（二）用電納入供電網(wǎng)絡(luò)，不得使用臨時(shí)施工用電；（三）雨水、污水排放納入雨水、污水排放系統(tǒng)；（四）在城市管道燃?xì)?、集中供熱主管網(wǎng)覆蓋的區(qū)域，完成住宅室內(nèi)、室外燃?xì)?、供熱管道的敷設(shè)且與相應(yīng)管網(wǎng)連接，并安裝燃?xì)夥謶?hù)計(jì)量裝置和熱計(jì)量裝置；（五）電話(huà)通信線(xiàn)、有線(xiàn)電視線(xiàn)和寬帶數(shù)據(jù)傳輸信息端口敷設(shè)到戶(hù)，安全監(jiān)控裝置及其他安全防范設(shè)施設(shè)備、信報(bào)箱等按規(guī)劃設(shè)計(jì)要求配置到位；（六）住宅區(qū)道路與城市道路或者公路直接相連；（七）按照規(guī)劃要求完成住宅區(qū)的車(chē)庫(kù)（位）、公共服務(wù)設(shè)施、公用消防設(shè)施的建設(shè)，具備必要的綠化用地和設(shè)施；（八）分期建設(shè)的住宅區(qū)，其相關(guān)配套設(shè)施應(yīng)當(dāng)滿(mǎn)足交付使用部分基本使用功能的要求；（九）法律、法規(guī)、規(guī)章規(guī)定的其他條件。建設(shè)單位在新建住宅交付使用前，應(yīng)當(dāng)組織有關(guān)部門(mén)及專(zhuān)業(yè)經(jīng)營(yíng)單位按照前款規(guī)定，對(duì)住宅區(qū)進(jìn)行驗(yàn)收，并向設(shè)區(qū)的市或者縣（市）建設(shè)行政主管部門(mén)辦理新建住宅交付使用備案手續(xù)。建設(shè)單位在辦理新建住宅交付使用備案手續(xù)時(shí)，應(yīng)當(dāng)提供新建住宅建設(shè)工程竣工驗(yàn)收文件，以及第一款所列的附屬設(shè)施設(shè)備符合交付使用條件的相關(guān)文件和資料。二、移交下列資料：（一）竣工總平面圖，單體建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備竣工圖，配套設(shè)施、地下管網(wǎng)工程竣工圖等竣工驗(yàn)收資料；（二）共用設(shè)施設(shè)備清單；（三）設(shè)施設(shè)備的安裝、使用和維護(hù)保養(yǎng)等技術(shù)資料；（四）物業(yè)質(zhì)量保修文件和物業(yè)使用說(shuō)明文件；（五）業(yè)主名冊(cè)；（六）物業(yè)管理必需的其他資料。三、部門(mén)分工（一）、銷(xiāo)售部1、收集業(yè)主名單；提交資料與款項(xiàng)未清客戶(hù)名單。確認(rèn)手續(xù)齊全客戶(hù)名單。（可交房資格審查及商議處理辦法，包括款項(xiàng)不齊，按揭手續(xù)未辦）（一定要核實(shí)業(yè)主的詳細(xì)地址，如有變更，要求業(yè)主提供書(shū)面通知）2、提前通知業(yè)主交房，以?huà)焯?hào)信、特快專(zhuān)遞為主。（形式上只承認(rèn)掛號(hào)信或快遞方式。電話(huà)只是輔助手段）3、統(tǒng)一說(shuō)詞。（一般由客服部及物業(yè)公司牽頭）備注：信函內(nèi)容包括，業(yè)主交房所需的材料，按揭所缺材料、余款數(shù)額。報(bào)紙廣告由設(shè)計(jì)部開(kāi)始設(shè)計(jì)交房廣告。以設(shè)計(jì)部開(kāi)始構(gòu)思銷(xiāo)售部交房氛圍布置。（可以商榷。如問(wèn)題較多，還是低調(diào)一些）提前電話(huà)通知業(yè)主，通知業(yè)主來(lái)交房時(shí)帶齊交房、辦理產(chǎn)權(quán)、按揭、余款等。（電話(huà)過(guò)于提前，會(huì)造成業(yè)主提前到場(chǎng)要求先驗(yàn)房，或造成業(yè)主提前集會(huì)，發(fā)生不測(cè)）（二）、工程部：1、工程部聯(lián)合物業(yè)部，檢查各套住宅的質(zhì)量情況（包括：門(mén)、窗、水、電、鎖、電梯、公共照明等公共設(shè)施的正常使用和確認(rèn)的最終開(kāi)通時(shí)間）；工地工程人員居住情況及清理現(xiàn)場(chǎng)。（相當(dāng)艱巨、復(fù)雜。）2、由工程部提供竣工驗(yàn)收?qǐng)?bào)告3、最終確認(rèn)地下管網(wǎng)鋪設(shè)、道路、綠化的完工時(shí)間。4、已驗(yàn)收合格的套房向物業(yè)交接鑰匙。5、由工程部確認(rèn)之前的方案哪里有改動(dòng)并向房管局提出統(tǒng)一變更。6、由房管所出示的面積表蓋章.（一般在竣工備案表之后。但是所有費(fèi)用計(jì)算的依據(jù)。一定要準(zhǔn)確，最容易出爭(zhēng)端的地方）（三）、物業(yè)部：1、物業(yè)人員盡快到崗及人員到崗后培訓(xùn)，物業(yè)智能收費(fèi)軟件的安裝培訓(xùn)，辦公場(chǎng)地的裝飾裝修，訂做工服、辦公設(shè)施及設(shè)備的配置、確定制作樓、單元、層戶(hù)的門(mén)牌號(hào)碼2、提前在銷(xiāo)售部與物業(yè)部展示：業(yè)主臨時(shí)規(guī)約、交房流程、裝修制度等相關(guān)約定。（收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)及收費(fèi)依據(jù)）3、提出交房方案及應(yīng)急預(yù)案。4、對(duì)交房參與人員進(jìn)行適當(dāng)培訓(xùn)和相關(guān)客戶(hù)問(wèn)題解釋。5、制作物業(yè)使用交房答客問(wèn)。6、對(duì)的物業(yè)費(fèi)的收取制定人性化標(biāo)準(zhǔn)，對(duì)各種情況提前做出相應(yīng)的收取方法及標(biāo)準(zhǔn)。（收費(fèi)項(xiàng)目：物業(yè)費(fèi)、電梯運(yùn)行費(fèi)、衛(wèi)生費(fèi)、裝修施工垃圾清運(yùn)費(fèi)、裝修押金、契稅、專(zhuān)項(xiàng)維修資金、房產(chǎn)證代辦費(fèi)等）7、確定前期物業(yè)管理服務(wù)合同；8、根據(jù)小區(qū)的實(shí)際情況編寫(xiě)和印制住戶(hù)手冊(cè)、消防安全責(zé)任書(shū)、住宅質(zhì)量保證書(shū)、住宅使用說(shuō)明書(shū)9、印刷以下各類(lèi)入住表格：業(yè)主資料領(lǐng)用登記表、裝修申請(qǐng)表、住宅使用說(shuō)明書(shū)、住宅質(zhì)量保證書(shū)、鑰匙領(lǐng)用登記表、入住驗(yàn)房表、業(yè)主（住戶(hù)）入住基本情況登記表10、熟悉掌握本項(xiàng)目的工程情況。11、小區(qū)內(nèi)環(huán)境布置：入口處掛歡迎橫幅，插彩旗，營(yíng)造熱烈的氣氛。插指路牌，由入口處到交房大廳。管理處辦公環(huán)境。12、已租賃客戶(hù)的交房流程（及收費(fèi)）。13、熟悉了解本項(xiàng)目詳細(xì)情況14、與銷(xiāo)售部密切配合：客戶(hù)在銷(xiāo)售部的所有相關(guān)手續(xù)齊全后，（包括：按揭資料手續(xù)完成、購(gòu)房余款、面積差價(jià)補(bǔ)足）由銷(xiāo)售部確認(rèn)并出具交房通知書(shū)與物業(yè)部方可與客戶(hù)辦理相關(guān)手續(xù)。（四）、辦公室及外協(xié)配合工作1、及時(shí)向上級(jí)主管部門(mén)（房管所、物價(jià)局）上報(bào)申請(qǐng)工作（完善物業(yè)接管與物業(yè)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)申請(qǐng)備案）2、與供水、供電、供氣、排污（城市配套設(shè)施）、通訊、有線(xiàn)電視等單位的商討有關(guān)費(fèi)用的代收代繳，促使協(xié)議的達(dá)成房屋交付中的準(zhǔn)備工作要點(diǎn)新建樓房自竣工驗(yàn)收之日起，就要籌備入伙的各項(xiàng)準(zhǔn)備工作，如果籌備過(guò)程不縝密的話(huà)，將會(huì)對(duì)物業(yè)公司日后的管理埋下深深的隱患，輕則影響客戶(hù)滿(mǎn)意度，重則影響公司的經(jīng)營(yíng)運(yùn)行情況。所以物業(yè)公司在承接查驗(yàn)的時(shí)候要慎之又慎，同時(shí)又要控制好以下階段的工作。一、入伙前公共設(shè)施設(shè)備的接管驗(yàn)收，各項(xiàng)資料的收集和整理；在這其中，各種隱蔽工程的查驗(yàn)和消防設(shè)施設(shè)備綜合驗(yàn)收尤其顯得重要。隱蔽工程，如果想要在竣工驗(yàn)收完畢后入伙之前完成，這個(gè)時(shí)間界點(diǎn)就顯得晚了。這就要求我們?cè)谇捌诮槿霑r(shí)工程主管一定要深入到施工現(xiàn)場(chǎng)，在現(xiàn)場(chǎng)及時(shí)的跟進(jìn)施工，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)的溝通和協(xié)調(diào)，力爭(zhēng)不把隱患留到施工完成后去解決；但是我們的工程主管人員，在介入時(shí)，一定要注意方式方法，要記得：我們不是監(jiān)理人員，我們只是建議，而不是決定什么！我們可以堅(jiān)持我們的原則，但是一定不能打亂現(xiàn)場(chǎng)的施工秩序！所以在前期介入時(shí)，一名專(zhuān)業(yè)的工程主管就顯得非常的重要，在目前的物業(yè)公司操作時(shí)，為方便售樓，往往聽(tīng)從于開(kāi)發(fā)商的要求，把客服放在了首位，這樣的話(huà)，就無(wú)法及時(shí)的完成各項(xiàng)隱蔽工程和各項(xiàng)設(shè)施設(shè)備的接管驗(yàn)收，也可能會(huì)物業(yè)公司日后的正常管理帶來(lái)不必要的隱患。對(duì)消防系統(tǒng)的接管驗(yàn)收也是非常的重要，目前各開(kāi)發(fā)商對(duì)于新建樓盤(pán)的消防系統(tǒng)都是投以重資，且政府消防主管部門(mén)對(duì)小區(qū)消防系統(tǒng)的后期管理和檢查也是非常嚴(yán)格，所以為了保證消防系統(tǒng)正常運(yùn)行，不為日后的物業(yè)管理留下隱患，就要求我們：在消防設(shè)施設(shè)備接管驗(yàn)收之時(shí)，不應(yīng)是簡(jiǎn)單的核對(duì)資料和設(shè)備的數(shù)量，而應(yīng)走到現(xiàn)場(chǎng)去，對(duì)于消防門(mén)、消防警鈴、防排煙設(shè)備等設(shè)施，要一一目視檢查和做功能性操作檢查，檢驗(yàn)時(shí)要把消防控制柜打到聯(lián)動(dòng)狀態(tài)，同時(shí)設(shè)置相關(guān)的火災(zāi)警情，從而查驗(yàn)整套設(shè)備的聯(lián)動(dòng)運(yùn)行狀況是否正常。在目前的承接檢驗(yàn)時(shí)，部分物業(yè)公司不具備專(zhuān)業(yè)消防查驗(yàn)知識(shí)，在消防設(shè)施設(shè)備的承接查驗(yàn)時(shí)往往是走馬觀花，責(zé)任心不強(qiáng)、不夠完美，給物業(yè)公司后期的管理帶來(lái)了不必要的損失；各種設(shè)備和物資的清點(diǎn)查驗(yàn)完畢后，為保證齊全，一定要即時(shí)封箱或貼上封條，并請(qǐng)相關(guān)人員簽字，以免接管完畢后丟失，影響日常管理的正常運(yùn)作，給物業(yè)公司造成不必要的損失。二、待交付房間的開(kāi)荒，重點(diǎn)凸顯出各個(gè)細(xì)節(jié)；公共設(shè)施設(shè)備及各項(xiàng)資料接收完畢后，應(yīng)盡快組織專(zhuān)業(yè)保潔人員對(duì)待交付房間進(jìn)行開(kāi)荒。為了及時(shí)高效的完成開(kāi)荒工作，目前物業(yè)公司常用的模式是聘請(qǐng)市場(chǎng)上專(zhuān)業(yè)的保潔公司進(jìn)行操作，開(kāi)荒的內(nèi)容一般包括：門(mén)、窗、鋁合金拉件及五金配件等的表面清潔、共有部位的清潔和公共區(qū)域的環(huán)境衛(wèi)生清潔。在開(kāi)荒清潔的過(guò)程中要注意開(kāi)荒的哪些部件和部位不能使用刮刀等銳性工具，以免刮傷表面油漆及亮面，從而造成不必要的損失；由于開(kāi)荒涉及到高空作業(yè)，所以物業(yè)公司一定要做好現(xiàn)場(chǎng)的監(jiān)管以及要求高空作業(yè)人員一定要購(gòu)買(mǎi)專(zhuān)項(xiàng)保險(xiǎn)；同時(shí)要注意開(kāi)荒的各項(xiàng)細(xì)節(jié)，如：室內(nèi)各個(gè)角落，注意有玻璃的外立面的清潔顯得較為重要，對(duì)于表面存有污垢的，一定不能用刮刀去刮，而應(yīng)用清潔劑加清水和毛巾清除，同時(shí)物業(yè)公司要指定專(zhuān)門(mén)人員在現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行監(jiān)督和檢查。在各分項(xiàng)清潔完成后，要由指定的開(kāi)荒負(fù)責(zé)人驗(yàn)收，驗(yàn)收完畢后要及時(shí)的鎖門(mén)；同時(shí)，還要注意已清潔完畢后的房間二次污染，主要包括：入伙時(shí)，業(yè)主帶來(lái)的裝修設(shè)計(jì)人員，這類(lèi)人員往往為了拉取生意，刻意的往房間的門(mén)縫里塞廣告折頁(yè)；同時(shí)，因房屋小范圍的整改所造成的二次污染，也顯得尤為重要。為保證服務(wù)的及時(shí)和有效性，管理處在應(yīng)配合地產(chǎn)部門(mén)設(shè)置“整改辦”，為方便整改的運(yùn)作，模式可設(shè)置為：地產(chǎn)工程師總負(fù)責(zé)管理處客服人員接訴及分配任務(wù)各分包單位維保人員進(jìn)行施工整改辦工作人員驗(yàn)收驗(yàn)收合格后通知保潔進(jìn)行第二次開(kāi)荒。整改辦接訴人員在每次分配維修任務(wù)并復(fù)驗(yàn)合格后，要及時(shí)分配打掃清潔任務(wù)，使業(yè)主減少因房屋質(zhì)量問(wèn)題所帶來(lái)的不滿(mǎn)。以上開(kāi)荒工作的種種，爭(zhēng)取讓業(yè)主在初次面對(duì)物業(yè)時(shí)能為物業(yè)打上一個(gè)較高的滿(mǎn)意分。三、各項(xiàng)入伙物資的準(zhǔn)備：各種表格及現(xiàn)場(chǎng)所要公示的法律文書(shū)，如：竣工驗(yàn)收文件、房屋使用說(shuō)明書(shū)、住宅質(zhì)量保證書(shū)、水電、煤氣開(kāi)通證明、各種法律文書(shū)以及需要業(yè)主簽署的業(yè)主臨時(shí)管理規(guī)約、物業(yè)管理收費(fèi)協(xié)議等資料；在準(zhǔn)備上述資料時(shí)，可以同時(shí)準(zhǔn)備一份略表情意的小禮物，可以是一束花、一個(gè)慶祝入伙的紙炮以及現(xiàn)場(chǎng)制作印有業(yè)主頭像的杯子或相框等，禮物不在貴重，而在于有沒(méi)有用心準(zhǔn)備，有沒(méi)有讓入伙的業(yè)主感受到尊重；為烘托現(xiàn)場(chǎng)的氣氛，同時(shí)也應(yīng)在入伙現(xiàn)場(chǎng)配備所需的水、小食品以及設(shè)置一定的娛樂(lè)活動(dòng)，如：小提琴手或是駐場(chǎng)音樂(lè)歌手等，可以讓業(yè)主在入伙的現(xiàn)場(chǎng)愜意的等待，而不至于只是枯燥的等待，可以讓業(yè)主在品嘗美食和欣賞音樂(lè)的同時(shí)享受物業(yè)服務(wù)人員所帶來(lái)的專(zhuān)業(yè)服務(wù)。為方便業(yè)主，縮短工作流程和等候時(shí)間，應(yīng)盡可能的對(duì)各種表格資料作出必要的處理，如：預(yù)先填上姓名、房號(hào)和基本資料等。從法律意義上來(lái)說(shuō)，入伙的實(shí)質(zhì)是建設(shè)單位向業(yè)主交付物業(yè)的行為，物業(yè)管理企業(yè)只是受其委托具體辦理相關(guān)手續(xù)，所以物業(yè)公司在具體動(dòng)作時(shí)要注意入伙的主體是誰(shuí)。四、服務(wù)人員和驗(yàn)樓人員的培訓(xùn)，特別注重細(xì)節(jié)、禮節(jié)和驗(yàn)樓過(guò)程中針對(duì)業(yè)主提問(wèn)的回答；入伙現(xiàn)場(chǎng)的服務(wù)，基本上是物業(yè)公司第一次向業(yè)主進(jìn)行的一次展示，體現(xiàn)的是物業(yè)公司的一個(gè)基本功，展示是否成功，直接影響到后續(xù)的管理。在這里較為重要的是驗(yàn)樓人員的培訓(xùn)，對(duì)于入伙驗(yàn)樓人員的擔(dān)任，根據(jù)以往經(jīng)驗(yàn)多由物業(yè)公司服務(wù)人員擔(dān)任，可為管理層員工、工程維修人員、以及安全管理隊(duì)員。在入伙驗(yàn)樓這個(gè)環(huán)節(jié)使用物業(yè)公司工作人員擔(dān)任驗(yàn)樓員，可較好的控制現(xiàn)場(chǎng)和協(xié)調(diào)各項(xiàng)工作，驗(yàn)樓組別的搭檔一般為：一名驗(yàn)樓人員外加一名電工和水工(負(fù)責(zé)檢驗(yàn)電路和管道打壓試驗(yàn))，同時(shí)每3組驗(yàn)樓工作人員應(yīng)配備一名開(kāi)發(fā)商的專(zhuān)業(yè)工程師答疑。在對(duì)驗(yàn)樓人員進(jìn)行培訓(xùn)時(shí)，入伙工作小組應(yīng)事先設(shè)定各種可能出現(xiàn)的情況制作培訓(xùn)方案，為提高工作效率，主張應(yīng)由驗(yàn)樓員引導(dǎo)業(yè)主按流程設(shè)計(jì)步驟去驗(yàn)樓。此項(xiàng)工作應(yīng)在入伙日期前20天進(jìn)行培訓(xùn)，并要進(jìn)行至少3次現(xiàn)場(chǎng)演練，力爭(zhēng)驗(yàn)樓工作順利高效的完成。五、入伙現(xiàn)場(chǎng)的布置，設(shè)定合理的入伙流程，在入伙現(xiàn)場(chǎng)邀請(qǐng)銀行、電信、煤氣等單位，為業(yè)主提供一站式服務(wù)；合理的對(duì)現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行布置，確保每個(gè)流程都做到無(wú)縫銜接。應(yīng)制作標(biāo)識(shí)牌、導(dǎo)視牌，在顯要位置張貼入伙流程圖，使業(yè)主對(duì)整個(gè)入伙流程一目了然。入伙的現(xiàn)場(chǎng)，自業(yè)主簽到確認(rèn)業(yè)主身份至成功收樓，每個(gè)流程都應(yīng)科學(xué)的設(shè)計(jì)，讓業(yè)主充分感覺(jué)到便捷和高效性。同時(shí)，為了為業(yè)主提供更好的服務(wù)，管理處在入伙之初應(yīng)邀請(qǐng)銀行、電信、煤氣等相關(guān)單位為業(yè)主提供便捷服務(wù)，讓業(yè)主辦理收樓手續(xù)時(shí)，能免缺舟車(chē)勞頓之苦，足不出門(mén)的就能辦理各項(xiàng)公共性服務(wù)，省缺了業(yè)主較多的時(shí)間，同時(shí)也可以為提升業(yè)主的滿(mǎn)意度增加一個(gè)亮點(diǎn)。在業(yè)主身份確認(rèn)完畢及繳納相關(guān)費(fèi)用后，由接受專(zhuān)業(yè)培訓(xùn)后的驗(yàn)樓人員帶領(lǐng)業(yè)主驗(yàn)樓時(shí)，切記跟業(yè)主的溝通的方式：不要違規(guī)的承諾一些不合理的事情，也不能超越現(xiàn)實(shí)的解說(shuō)和夸大一些部件的功效。在與業(yè)主的溝通中，要以事實(shí)為依據(jù)，實(shí)事求是的引導(dǎo)業(yè)主驗(yàn)樓和收樓。在驗(yàn)樓的過(guò)程中，面對(duì)業(yè)主對(duì)各種事實(shí)的誤解，要做到不當(dāng)面反駁，而應(yīng)是委婉的解釋?zhuān)∧呐率呛侠淼捻斪?，也?huì)讓業(yè)主感覺(jué)到你對(duì)他們的不尊重，在這里要牢記心理學(xué)的首因效應(yīng)的效力。如果入伙小區(qū)是分期開(kāi)發(fā)或是現(xiàn)場(chǎng)有臨時(shí)施工時(shí)，還要進(jìn)行必要的隔離，防止安全事故發(fā)生。六、在現(xiàn)場(chǎng)，盡已所能解決業(yè)主的應(yīng)急之需；如要把現(xiàn)場(chǎng)控制的較理想，還應(yīng)考慮到一些細(xì)小的事情，如：業(yè)主來(lái)入伙時(shí)，沒(méi)有帶各種證件的復(fù)印件或是所需要的像片，這個(gè)時(shí)候，物業(yè)公司的服務(wù)人員就要注意在現(xiàn)場(chǎng)幫助業(yè)主們解決這個(gè)問(wèn)題，可以在現(xiàn)場(chǎng)放置一臺(tái)復(fù)印機(jī)幫助業(yè)主們免費(fèi)復(fù)印證件，同時(shí)請(qǐng)專(zhuān)業(yè)的相館工作人員為業(yè)主們照相等提供一些即時(shí)性服務(wù)，此時(shí)物業(yè)公司雖吃了一個(gè)小小的虧（額外增加一些復(fù)印費(fèi)用）但是對(duì)后期的管理可能會(huì)促進(jìn)很大的正面效應(yīng)，這些事件雖小，但同樣可以讓業(yè)主們認(rèn)可物業(yè)公司的服務(wù)；由于現(xiàn)在的樓盤(pán)多為集中入伙，入伙的現(xiàn)場(chǎng)多設(shè)置在小區(qū)內(nèi)較為空曠處，目前小區(qū)內(nèi)都不會(huì)設(shè)置公共洗手間，所以對(duì)于業(yè)主的生理所需，除了做好引導(dǎo)前往管理處、會(huì)所洗手間的標(biāo)識(shí)外，還應(yīng)盡可能的在現(xiàn)場(chǎng)設(shè)置一些流動(dòng)洗手間，從而解決客戶(hù)之需，以彰顯物業(yè)公司的人性化服務(wù)。七、人力、物料成本飛漲，不要在入伙之初過(guò)多的承諾不合理的服務(wù)事項(xiàng)、不要過(guò)多的配置不必要的崗位，前期設(shè)置容易，后期取消困難；在入伙時(shí)各個(gè)崗位的配置，應(yīng)盡量考慮入伙后轉(zhuǎn)為正常期管理時(shí)崗位的現(xiàn)場(chǎng)操作，力爭(zhēng)精益求精，不設(shè)多余的、展示的崗位，力爭(zhēng)讓每個(gè)崗位的工作強(qiáng)度都基本接近飽和，充分發(fā)揮人工效能。如果在入伙之初過(guò)多的設(shè)置服務(wù)人員及服務(wù)崗位，將會(huì)對(duì)物業(yè)公司的經(jīng)營(yíng)成本帶來(lái)極大的浪費(fèi)，從而對(duì)公司的經(jīng)濟(jì)上帶來(lái)負(fù)面的影響，嚴(yán)重時(shí)甚至可以影響公司的生存。而當(dāng)業(yè)主一旦視人海戰(zhàn)術(shù)現(xiàn)像為正常時(shí)，如果再想減少服務(wù)人員或崗位，將會(huì)比較困難，如果物業(yè)公司一旦減編將會(huì)帶來(lái)一系列的負(fù)面影響，如業(yè)主維權(quán)要求恢復(fù)以前的崗等，導(dǎo)致物業(yè)公司處于被動(dòng)的地位。物業(yè)公司在設(shè)置崗位時(shí)，除了科學(xué)設(shè)置外，還應(yīng)由相關(guān)職能部門(mén)牽頭或是組織論證，對(duì)于必須要設(shè)立的及時(shí)設(shè)