湖南興元房產(chǎn)麓谷風(fēng)尚（暫定名）產(chǎn)品定位與營銷策劃初步探討項目

湖南興元房產(chǎn)麓谷風(fēng)尚（暫定名）項目 產(chǎn)品定位與營銷策劃初步探討 謹呈 ： 湖南興元房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 深圳市卓爾房地產(chǎn)代理有限公司 承蒙貴司信任，邀請我司參與“麓谷風(fēng)尚”（暫定名）項目的營銷策劃及銷售代理工作，在此我司對貴司給予的信任和合作機會表示由衷地感謝！ 本次提案屬前期溝通，主要目的是在了解岳麓區(qū)及麓谷房地產(chǎn)綜合市場現(xiàn)狀和發(fā)展趨勢，著重分析本項目所面臨的宏觀環(huán)境、供需市場發(fā)展趨勢、消費特征等問題，雙方在客戶定位和產(chǎn)品定位與細節(jié)設(shè)定上取得共識。 我們在前期定位思考方面主要從市場主流趨勢、區(qū)域市場機會發(fā)現(xiàn)著手，并著力于產(chǎn)品規(guī)劃設(shè)計如何挖掘與發(fā)揮地塊的最大化價值。 我們相信準確的市場定位和良好的產(chǎn)品規(guī)劃將能切實地貫徹開發(fā)商“短、平、快”的開發(fā)戰(zhàn)略。 詳細論證報告待正式合作階段，在后續(xù)服務(wù)工作中分階段重點論述！ 前言 分析項目 價值 地塊綜合條件分析 創(chuàng)新模式 研究與分析思路 拓撲解析 項目深度認識 地塊價值評估 開發(fā)模式和市場謀略 總體定位規(guī)劃概念創(chuàng)意 新概念形象和推廣謀略 剖析項目的發(fā)展機會點和發(fā)展空間 項目切入口剖析 區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展趨勢 房地產(chǎn)市場綜合分析 宏觀經(jīng)濟及政策解讀 1 解讀宏觀經(jīng)濟政策，把握市場發(fā)展趨勢 中央出臺了一系列宏觀調(diào)控政策，為了使房地產(chǎn)市場平穩(wěn)、健康、持續(xù)的發(fā)展，力求解決供求結(jié)構(gòu)失衡，抑制炒房投機等行為。 從 2005年“國八條”算起，到后來的 “國六條”、限制外資政策、增加個 人所得稅、增加二手房交易營業(yè)稅、發(fā)行國債、調(diào)低利息稅、歷次加息以及提高存款準備金率 到多部門聯(lián)手嚴查、加強住房保障； 再到 2007年 9月 27日央行和銀監(jiān)會聯(lián)合出臺的 房貸新政 、國土資源部的 39號令 （ 236號文），兩年多時間，調(diào)控政策出臺之密集、數(shù)量之多、時間持續(xù)之長、措施之嚴厲，在我國房地產(chǎn)發(fā)展史上實屬罕見，這些政策的調(diào)控效果將在 2008年逐漸體現(xiàn)，直接影響到房地產(chǎn)的發(fā)展趨勢。 最后從目前社會普遍關(guān)注的熱點問題，如： 共 17大、股市房市共贏等，透過現(xiàn)象分析房產(chǎn)的發(fā)展趨勢。 2008年，將是房地產(chǎn)市場很關(guān)鍵的一年 現(xiàn) 象 解 讀 十月各分類價格指數(shù)變化幅度一覽表 食品 煙酒及用品 衣著 家庭設(shè)備用品及維修服務(wù) 醫(yī)療保健及個人用品類 交通和通信類 娛樂教育文化用品及服務(wù) 居住類 上漲 上漲 下降 據(jù)國家統(tǒng)計局發(fā)布最新統(tǒng)計，今年 10月份全國居民消費價格總水平同比上漲 漲幅比 9月份上升 110月份累計同比上漲 緊縮貨幣政策和財政政策的風(fēng)險加大 1、 10月份，居民消費價格總水平比去年同月上漲 月環(huán)比漲 在國內(nèi)通脹預(yù)期不斷加強，信貸增速依然較快，經(jīng)濟運行過熱的風(fēng)險仍然較大，預(yù)計央行會進一步采取包括加息、加快人民幣升值等措施，以及通過組合拳，發(fā)行央票，提高準備金率以及發(fā)行特別國債等收緊流動性，貨幣政策依然趨緊。 2、居住類價格同比上漲 其中，水、電及燃料價格上漲 建房及裝修材料價格上漲 房地產(chǎn)開發(fā)成本進一步提高，宏觀調(diào)控政策風(fēng)險增大。 十七大報告摘錄 1、創(chuàng)造條件讓更多群眾擁有財產(chǎn)性收入。保護合法收入，調(diào)節(jié)過高收入，取締非法收入。逐步扭轉(zhuǎn)收入分配差距擴大趨勢。 2、人均國內(nèi)生產(chǎn)總值到 2020年比 2000年翻兩番。 3、必須在經(jīng)濟發(fā)展的基礎(chǔ)上，更加注重社會建設(shè)，著力保障和改善民生，推進社會體制改革，擴大公共服務(wù)，完善社會管理，促進社會公平正義，努力使全體人民學(xué)有所教、勞有所得、病有所醫(yī)、老有所養(yǎng)、住有所居。 4、健全廉租住房制度，加快解決城市低收入家庭住房困難。 1、老百姓的收入不光來自工資，國家還將創(chuàng)造條件增加百姓的多元化收入，有利于增加百姓財富，能使大多數(shù)人成為中等收入者，將會刺激其對住房需求的欲望。 2、將 兩番的目標由總量變?yōu)槿司?，體現(xiàn)出黨將發(fā)展成果惠及人民群眾的戰(zhàn)略部署。 3、此次只提出廉租房，卻未提經(jīng)濟適用房，廉租房已經(jīng)成為住房保障方式的首選，經(jīng)濟適用房則退居第二位；政府從保障有房產(chǎn)轉(zhuǎn)換到保障有房住。 政 策 解 讀 中共 17大 加快推進以改善民生為重點的社會建設(shè) 財產(chǎn)性收入 股市與樓市 “齊升” 1 07年上半年的大牛市吸引無數(shù)人的關(guān)注，而全民炒股也成為人們熱議的話題， 07年瘋狂的股市、不斷飆升的房價一改以往的“蹺蹺板”效應(yīng)，形成了彼此“雙動”的局面。 2、部分資金會從樓市流到股市，同樣也會有資金從股市流到樓市，從而形成一種輪動的賺錢效應(yīng)。 3、股市的活躍對投資者有巨大的吸引力，但樓市具有保值增值特性，很多投資者把股市賺到錢反過來再投資樓市。 現(xiàn) 象 解 讀 06年以來中國股市大牛市行情，眾多投資者從股市獲利，盡管不少資金轉(zhuǎn)移至股市，但獲利投資者一定程度刺激了房地產(chǎn)投資需求，從而出現(xiàn)了 06年以來 ,股市與樓市“共牛”的局面。 1、 關(guān)于調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定住房價格意見的通知 。 其中規(guī)定，“自 2006年 6月 1日起，凡新審批、新開工的商品住房建設(shè)，套型建筑面積 90平方米以下住房 (含經(jīng)濟適用住房 )面積所占比重，必須達到開發(fā)建設(shè)總面積的 70%以上，過去已審批但未取得施工許可證的項目凡不符合上述要求的，應(yīng)根據(jù)要求進行套型調(diào)整”。 2、政策規(guī)定了空置 3年以上的住房不能作為貸款的抵押物，這就使閑置土地的處置更加明確，按照合同的約定， 1年該開工的日期，如果超過 1年還沒開工的，就高額地征收土地閑置費，超過 2年還沒有開工的就無償收回。 90/70政策 效力逐顯，緊湊戶型時代呼之欲出 政 策 解 讀 1、“ 90/70政策“凍結(jié)”大量新盤： 90/70政策 使得大量新項目由于不符合新政策的硬性指標，而無法按原計劃取得規(guī)劃許可證或施工許可證，因此也就無法按照原定開發(fā)進度開盤銷售。 2、 2008年上半年，將是中小戶型集中釋放的階段：根據(jù)目前長沙市場的成交情況分析，目前市場主流仍然是 90130左右的中、大戶型，新政策的影響力將在 2007年底 2008年得到充分體現(xiàn)， 90以下的中小戶型將集中放量。 3、促進產(chǎn)品創(chuàng)新，配套功能齊全： 直接促使小戶型產(chǎn)品的大量增加，開發(fā)商必須創(chuàng)新，避免同質(zhì)化；同時區(qū)域內(nèi)的人口密度陡然，規(guī)劃必須增強生活配套。 1、物權(quán)法草案 3月 8日提請十屆全國人大五次會議審議后， 3月 16日，國家主席胡錦濤簽署主席令，公布 中華人民共和國物權(quán)法 ，至此，經(jīng)過七次審議的 物權(quán)法 最終塵埃落定。自 2007年 10月 1日起施行。 2、建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫應(yīng)當首先滿足業(yè)主的需要，其歸屬由當事人通過出售、附贈或者出租等方式約定。占用業(yè)主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位，屬于業(yè)主共有。 3、業(yè)主不得違反法律、法規(guī)以及管理規(guī)約，將住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房。業(yè)主將住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房的，除遵守法律、法規(guī)以及管理規(guī)約外，應(yīng)當經(jīng)有利害關(guān)系的業(yè)主同意。” 4、住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿的，自動續(xù)期。 1、明確業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權(quán)，發(fā)展商對項目規(guī)劃范圍內(nèi)資源的控制能力降低，業(yè)主與物業(yè)之間關(guān)系、車庫公建歸屬問題、相鄰建筑物采光權(quán)等方面都涉及到房產(chǎn)問題，尤其是物業(yè)方面，將對房地產(chǎn)銷售有一定的影響力。 2、物權(quán)法出臺之后，對于購房百姓是有了一個更強大的一種保護，在一定程度上刺激消費者的購房自住與投資的欲望。 3、物權(quán)法的實施，房屋拆遷工作的難度加大，將令未來的開發(fā)成本進一步上漲。 4、投資性購買“商用住宅”的情形將進一步減少，中低檔寫字樓租賃市場迎來利好。 政 策 解 讀 物權(quán)法 房地產(chǎn)投資及開發(fā)將迎來新的挑戰(zhàn) 政 策 解 讀 1、 中國人民銀行、銀監(jiān)會 9月 27日發(fā)布通知明確，對已利用貸款購買住房、又申請購買第二套 (含 )以上住房的，貸款首付款比例不得低于 40%，貸款利率不得低于中國人民銀行公布的同期同檔次基準利率的 且貸款首付款比例和利率水平應(yīng)隨套數(shù)增加而大幅度提高，具體提高幅度由商業(yè)銀行根據(jù)貸款風(fēng)險管理相關(guān)原則自主確定，但借款人償還住房貸款的月支出不得高于其月收入的 50%。 2、商業(yè)用房購房貸款首付款比例不得低于 50%，期限不得超過 10年，貸款利率不得低于中國人民銀行公布的同期同檔次利率的 體的首付款比例、貸款期限和利率水平由商業(yè)銀行根據(jù)貸款風(fēng)險管理相關(guān)原則自主確定。 房貸新政 市民購房趨于理性，樓市觀望氣氛漸濃，但也存在反彈的可能 1、新政實施后，購買第二套住房的首付和還貸壓力將陡增，這很可能會減少中產(chǎn)階層的投資行為。對于以小換大、以舊換新的改善性居住需求來說，新政可能使其中一部分資金本來就比較緊張的人打消購房念頭或推遲購房計劃。 2、新政實施后，開發(fā)商陷入兩難的境地，原本為應(yīng)對 90/70政策，將一套房分割成 2套房銷售的策略面臨房貸的困境。 1、國土資源部第 39號令，發(fā)布 招標拍賣掛牌出讓國有建設(shè)用地使用權(quán)規(guī)定 ，對國有建設(shè)用地使用權(quán)招拍掛出讓范圍、掛牌出讓截止期限、繳納出讓價款和發(fā)放國有建設(shè)用地使用權(quán)證書等作出明確規(guī)定，自 2007年 11月 1日起施行。 2、 9號令在第四條第一款中規(guī)定，“工業(yè)、商業(yè)、旅游、娛樂和商品住宅等經(jīng)營性用地以及同一宗地有兩個以上意向用地者的，應(yīng)當以招標、拍賣或者掛牌方式出讓”，明確將工業(yè)用地納入招拍掛范圍。 ” 3、第二十三條受讓人依照國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同的約定付清全部土地出讓價款后， 方可申請辦理土地登記，領(lǐng)取國有建設(shè)用地使用權(quán)證書。未按出讓合同約定繳清全部土 地出讓價款的，不得發(fā)放國有建設(shè)用地使用權(quán)證書，也不得按出讓價款繳納比例分割發(fā) 放國有建設(shè)用地使用權(quán)證書。 1、有利打擊囤地，徹底杜絕開發(fā)商采取“分期付款”這樣的方式分期獲得土地使用權(quán)，此舉將規(guī)范開發(fā)商的經(jīng)營行為，規(guī)避銀行信貸風(fēng)險。 2、行業(yè)集中將越來越高，在一定程度上提高了房地產(chǎn)市場開發(fā)進入的門檻，短期利于房地產(chǎn)市場大環(huán)境，但變相助長壟斷。 3、地產(chǎn)資本時代到來，房地產(chǎn)開發(fā)進入門檻提高，加上緊縮銀根的金融政策，由于利潤的刺激，各種形態(tài)的戰(zhàn)略聯(lián)盟、資本聯(lián)盟進入房地產(chǎn)市場，外資進入國內(nèi)地產(chǎn)界將加速 政 策 解 讀 39號令 有利房價理性回歸，保障住宅供地 1、提高購房成本： 07年以來連續(xù)加息、提高住房按揭利率，這些政策提高了按揭購房者的月購房支出，抑制超前購房消費群體的購房需求。這類政策的優(yōu)點是較為市場化，缺點是全面打擊購房者，程度較輕，難以徹底打擊投資 /投機需求。 2、打擊投資 /投機需求： 主要有期房限轉(zhuǎn)、短期交易征收營業(yè)稅、特別是今年 9月出臺了購買第二套住房最低首付款四成的金融整體，通過對短期交易的抑制來控制投資 /投機的需求，這類政策優(yōu)點可以比較直接的打擊短期炒房者，缺點是治標不治本，在供求失衡的市場里面起不到完全抑制投資 /投機作用。 3、土地政策： 07年 10月國土資源部發(fā)布規(guī)定建設(shè)用地使用權(quán)證書必須在完全付清土地款的情況下才能獲得，不得進行按比例分期發(fā)放。也就是說，開發(fā)商將不能進行土地“分期付款”。對于市場來說，這將使動輒成交總價數(shù)十億的地王或許將因此大大減少。這些政策的嚴格執(zhí)行，都將減少地方政府與開發(fā)商拉高土地價格，聯(lián)合推高房價的動力。 土地價格的攀升和土地政策趨嚴意味著我們未來開發(fā)項目的機會成本不斷加大。 政策走向小結(jié) 面臨嚴峻的宏觀調(diào)控政策風(fēng)險 近年來，面對政府不斷加強宏觀調(diào)控，房價增勢未改。溫家寶總理更是在十屆人大第五次會議的政府工作報告中明確提出了要加強監(jiān)管調(diào)控抑制房地產(chǎn)價格過快上漲。 消費市場趨勢分析 2 結(jié)合項目特點看消費市場需要 消費市場的根本就是供需關(guān)系，供需關(guān)系是判斷消費市場發(fā)展前景的重要條件。 供給趨勢 1:大盤圍城時代已經(jīng)來臨 1. 06年可謂長沙大盤元年，大盤開發(fā)四面開花，芙蓉北、金星北、星沙、南城等城郊區(qū)地段的大型樓盤也慢慢成為市場關(guān)注的焦點。 2. 大盤四面開花，產(chǎn)品類型豐富，供應(yīng)量大，將在一定程度上推動郊區(qū)化、邊緣化置業(yè)。 3. 大盤的品牌實力、產(chǎn)品品質(zhì)以及營銷推廣力度已經(jīng)改變長沙消費者的置業(yè)觀念，并且大盤的價格空間與價格引導(dǎo)能力 相對較強。 城市邊緣區(qū)與遠郊 25萬平米或300 1000畝以上中大盤為主 新城區(qū)開發(fā)為主導(dǎo) 低密度住宅開發(fā)為主 目前大盤的主要供給模式 珠江花城 藏瓏國際社區(qū) 綠城青竹園 青竹湖畔 奧林匹克花園 比華利山 早安星城 威尼斯城 長沙玫瑰園 蘇迪亞諾 蔚藍海岸 汀香十里 麓山別墅 陽光 100 托斯卡納 山語城 中信新城 長沙部分上市大盤分布與概覽 1 07年 5月，建發(fā)房地產(chǎn)以折約 788萬元畝的價格拍下地塊位于天心區(qū)黃土嶺 1號面積為 （約合 土地， 5億多的最終拍賣價格超出評估價近 3億元。這是目前長沙土地市場單宗土地最高單價。 2 07 年 6月 25日，長沙市第一次使用網(wǎng)上掛牌出讓表上，高鑫房地產(chǎn)公司最終以 95200萬元拍得星沙雷鋒大道某地塊，出讓面積 而這次溢出掛牌起始價（ 34115萬元）高達 61085萬元。 3 07年 7月，北京北辰實業(yè)集團與北京城建以 92億天價聯(lián)合拍得開福區(qū)新河三角洲地塊，創(chuàng)造了中國單宗土地最高價，地塊樓面地價達到 3000元 / 以上，未來催生長沙城市天價豪宅將顯而易見，新河三角洲的未來規(guī)劃更是令人值得期待。 供給趨勢 2:地價飚漲助推城區(qū)房價持續(xù)攀升 土地交易對房地產(chǎn)市場的影響： 1. 土地價格的大幅上漲，無疑造成了開發(fā)成本的不斷上漲，將推進長沙房價的不斷攀升，考慮到開發(fā)周期，預(yù)計未來幾年長沙房價仍將不斷上漲。 2. 二環(huán)以內(nèi)的市區(qū)土地稀缺性，導(dǎo)致土地價格和房價上漲速度均越發(fā)明顯，建發(fā)地塊和新河三角洲地塊地塊樓面地價都達到 3000元 /，而數(shù)據(jù)顯示長沙城區(qū)房價已經(jīng)率先突破 4000元 / ，漲幅排名第一。長沙房價價格區(qū)間已經(jīng)不斷拉大，置業(yè)城區(qū)的成本也越來越高。 供給趨勢 3: 70/90新政決定了機遇與挑戰(zhàn)并存 長沙十一五住宅規(guī)劃明確規(guī)定了市區(qū) 90以下戶型控制在 70% 90%左右，市區(qū)高品質(zhì)宜居項目逐漸稀缺 ，追求環(huán)境與居住品質(zhì)的部分客群很顯然將置業(yè)瞄準城市邊緣、遠郊的交通方便、環(huán)境優(yōu)美的高品質(zhì)宜居項目，將為本案帶來巨大的機會。 從市場供應(yīng)情況來看， 戶型面積逐漸減小，新政初現(xiàn)成效， 120區(qū)間戶型占比重最大，為 90 以下的戶型供應(yīng)占比為 比例比去年增長了 同時大量緊湊型的小兩房、小三房的低總價實用性強也將對本案產(chǎn)生較大的沖擊。 不同套型新建商品住房供求結(jié)構(gòu)圖（批準預(yù)售）（單位：套）6 0 01 4 4 200同套型新建商品住房供求結(jié)構(gòu)圖（登記銷售）（單位：套）6 0 01 4 4 200給趨勢 4:大盤開發(fā)模式開始分流 長沙威尼斯城位于長沙縣星沙鎮(zhèn)星沙大道北端，項目占地總面積約2580畝，規(guī)劃建筑面積約 100萬平方米，計劃建成一個集休閑、娛樂、商業(yè)、居住于一體的配套設(shè)施齊全的大型高尚居住小區(qū)。 傳統(tǒng)大盤開發(fā)：低密度住宅為主 超低密度豪宅 傳統(tǒng)郊區(qū)大盤以低密度，享受型的洋房、別墅類物業(yè)為主，以小高層住宅物業(yè)為主的高密度高容積郊區(qū)大盤開始出現(xiàn)，選址在城市快速干道旁，如山語城、陽光 100、玫瑰園等項目并獲得市場的追捧。 綠城 青竹園坐落于長沙市開福區(qū)青竹湖畔 ,首期規(guī)劃用地面積1000余畝，容積率 開發(fā) 280多棟高檔別墅，單棟建筑面積 360家庭院面積 500低密度復(fù)合型社區(qū) 高密度復(fù)合型社區(qū)：玫瑰園、山語城等 長沙玫瑰園位于望城縣與星沙交界地帶 ,總占地面積 住總建筑面積 100萬平方米，開發(fā)的住宅類型包括小高層和高層公寓、獨棟別墅等。 城市化首先是年輕化！ 長沙市城市化的水平每年以 2個百分點左右的速度遞增，這意味著每年新增城鎮(zhèn)人口約 14萬 16萬人左右?？鄢丝诘淖匀辉鲩L（近 6年平均每年增加人口 1萬人左右），每年新增城市人口約 15萬人左右。 新增人口也呈現(xiàn)明顯的年輕化的趨勢。 年輕人群在置業(yè)上通常為首次置業(yè)，結(jié)婚需求所推動的一次剛性置業(yè)成為年度住宅消費力不可忽視的重要組成部分。 按照 中華人民共和國人類住區(qū)發(fā)展報告 關(guān)于 2010 年全國城鎮(zhèn)人均建筑面積 26 平方米標準，長沙市 2006 2010 年，則需新建住房建筑面積約 1950 萬平方米。平均每年需新增390 萬平方米。而這一需求與投資型、奢享型需求不同；將是未來市場的最為剛性的需求。 需求趨勢 1：城市化進程加速 需求趨勢 2：“年輕化”是今天中國社會的重要特征 城市 年輕化 一、是城市人口年輕化，大量的年輕人進入城市來實現(xiàn)他們未來的夢想，越是大城市年輕人比例越高； . 經(jīng)濟 年輕化 二、是經(jīng)濟的年輕化，新行業(yè)、新企業(yè)呈現(xiàn)出朝氣蓬勃的增長，而傳統(tǒng)行業(yè)與許多老企業(yè)卻在轉(zhuǎn)軌經(jīng)濟中不斷地退出了舞臺； 財富 年輕化 三、 是財富的年輕化，年輕人的收入普遍高于年長者，高收入階層呈現(xiàn)年輕化趨勢。據(jù) 2002年 福布斯 公布，中國財富 100名平均 46歲。而香港、日本、美國、歐洲平均在 67 75歲。 需求趨勢 3： 房價持續(xù)攀升導(dǎo)致 “住小”“住遠”趨勢明顯 住小 住遠 城區(qū)房價不斷飆升，對于期待居住在主城區(qū)享受完善的生活配套、便利的交通以及都市繁華的消費者而言，不愿郊區(qū)臵業(yè)帶來的生活不便，更是無力承擔郊區(qū)臵業(yè)帶來的生活成本，主城區(qū)的低總價、低門檻的小戶型、緊湊型產(chǎn)品成為他們的首選。盡管今年以來二環(huán)以內(nèi)房價基本突破 4000元 / ， 他城、左岸右岸、巧克力空間的項目的熱銷，從客群結(jié)構(gòu)看自住、過度居住客群明顯增加。 城市邊緣、郊區(qū)相對 1000以上的價格差，相對優(yōu)美的生態(tài)環(huán)境，讓眾多期望住得更加舒適的購房客，無法承擔在市區(qū)購買高品質(zhì)住宅的情況下，用相同的甚至更低總價，臵業(yè)城市邊緣地帶的高品質(zhì)宜居產(chǎn)品， 山語城一期 200套小高層當天銷售一空，筑夢園來自長沙市區(qū)的與來自外地的分別占到已成交客戶的 35%和 32%，有良好配套預(yù)期的芙蓉北與相對成熟的星沙成為長沙遠郊臵業(yè)的主要板塊。很明顯交通與配套仍是能否打動自住客群遠郊臵業(yè)的關(guān)鍵因素。 如何在眾多購房者“住遠，住舒適”與“住小，住方便”的博弈中謀求項目的發(fā)展？ 一種趨勢 一種態(tài)度 一組數(shù)據(jù) 來自長沙市房產(chǎn)信息中心的消息稱，上周長沙市商品房均價現(xiàn)已突破 3500元，中心城區(qū)商品住宅均價也已超出 4500元。目前芙蓉區(qū)內(nèi)，均價 4500元的樓盤已難覓蹤影。在房價日益攀升、購房日趨理性的今天，這種向邊緣板塊、邊沿區(qū)域分流的將是順理成章的。 某種意義上，市區(qū)房價的飆升，引發(fā)一種樓市的擠出效應(yīng)。一些消費者被迫出走，來到房價偏低的區(qū)域購房臵業(yè)。傳統(tǒng)郊區(qū)臵業(yè)以享受型、度假型的洋房別墅類物業(yè)的金子塔尖人群為主， 目前邊緣城區(qū)相對高容積高性價比的居住區(qū)也越來越受大眾客群的關(guān)注。主動住郊區(qū)去與被動住郊區(qū)去形成了兩股郊區(qū)臵業(yè)的主要力量。 在某省級電視臺工作的李先生便是一個典型。“原本打算在伍家?guī)X商圈的繁華地段，購買一套 80平方米的二房，單價約在 4000元，總價需要 32萬元；而在金鷹城板塊一側(cè)的某樓盤，按單價 2600元核算，買一套 120平方米的三房，還不到 32萬元 ” 花同樣的錢買更大更舒適的住宅！ 長沙星沙某大型超市的張小姐在購房上，也很是謹慎和精明?！斑€不如在郊區(qū)買一套房，同時還可以買一臺小車?！?花更少的錢買同樣的住宅！ 需求大勢 4： 高房價之后的“出走” ，邊緣板塊風(fēng)生水起 消費市場變化特征： 80后首次置業(yè) 、外地置業(yè) 、返鄉(xiāng)置業(yè)、投資客 目前，本省其他地區(qū)臵業(yè)者在長沙購房比例在逐年增長，其比例由 2004年的 升至 2006年的 到今年上半年的 50%。 這表明，當前在長臵業(yè)者中，本地城區(qū)居民購房所占比例正逐步縮小，而外地新移民特別是 本省其他地區(qū)居民由于認同長沙，正大量遷入長沙，推動著長沙住房需求，從而影響著長沙房地產(chǎn)市場發(fā)展。 1、 80后首次臵業(yè)、客群年輕化趨勢 眾星捧月臵業(yè)長沙 2、外地臵業(yè) 3、返鄉(xiāng)臵業(yè) 隨著 80后進入適婚年齡段， 80后臵業(yè)進入高潮，從目前各樓盤客群結(jié)構(gòu)看， 80后客群比例逐漸增加，成為不可忽視的生力軍。剛性需求依然存在，低總價、低門檻、高性價比產(chǎn)品成為 80后的主要選擇。 深圳、廣州等城市的高額房價，讓眾多湖南打工者望而卻步，臵業(yè)長沙成為眾多湖南打工者的首選， 返鄉(xiāng)臵業(yè)客群已經(jīng)逐漸擴大，并且返鄉(xiāng)臵業(yè)人群偏好選擇形象高、品質(zhì)好的品牌開發(fā)商項目。 客戶結(jié)構(gòu)已經(jīng)開始發(fā)生明顯變化，客戶結(jié)構(gòu)的分裂決定了項目定位將更加細分，如何準確的把握細分客戶將在未來至關(guān)重要。 近來，中央不斷加大房地產(chǎn)調(diào)控力度，從第二套房房貸首付提至四成以上、物業(yè)保有稅試點等來看，目標客戶定位為首次臵業(yè)者的樓盤，將獲得較大的市場機會和抗風(fēng)險能力。 宏觀背景分析與麓谷的發(fā)展藍圖 3 興工強區(qū)、三產(chǎn)富區(qū)“戰(zhàn)略雙引擎” 將強力推動岳麓區(qū)發(fā)展 興工強區(qū) ： 岳麓區(qū)“一園三基地”為主體的工業(yè)園區(qū)建設(shè)在強力推進 ， 06年岳麓區(qū)工業(yè)總產(chǎn)值突破 200億元，增幅達到 ，增幅居長沙 8區(qū)縣第一，園區(qū)經(jīng)濟始終是岳麓區(qū)工業(yè)發(fā)展和招商引資的重點。 岳麓區(qū)的最大優(yōu)勢是擁有湖南省最優(yōu)越、我國中西部地區(qū)極富競爭力的知識區(qū)位。區(qū)內(nèi)高校的密集程度在全省市中獨一無二，在全國省會城市的城區(qū)中也屬少見。全區(qū)有各類科技人員 10萬余人，占全區(qū)總?cè)丝诘?1/4，占長沙市科技人員總數(shù)的 1/2，占全省科技人員總數(shù)的 1/4。全省 30多位中國科學(xué)院、中國工程院院士中，有 23位工作、生活在岳麓區(qū)。 三產(chǎn)富區(qū) 岳麓區(qū)第三產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)尚需要調(diào)整，非營利性服務(wù)業(yè)所占比重偏大。批發(fā)零售、餐飲等行業(yè)缺少骨干企業(yè)等支撐。因此第三產(chǎn)業(yè)在岳麓區(qū)的發(fā)展也顯現(xiàn)出日新月異的態(tài)勢，金星中路一流國際街區(qū)正式起航，沃爾瑪金星店、郡原商務(wù)社區(qū)也相繼入駐該區(qū)域。另外，龍柏灣商業(yè)街區(qū)開業(yè)在即，新一佳銀杉旗艦店、恒生超市望城坡店正式營業(yè)，加上以通程商業(yè)廣場為核心的溁灣鎮(zhèn)商圈，大岳麓商業(yè)區(qū)基本格局已成型，河西已成為長沙名副其實的最具潛力的黃金商業(yè)走廊。 酒店業(yè)呈高歌猛進之勢。而 2007年，麓山南路文化產(chǎn)業(yè)街、金星中路國際街區(qū)等特色產(chǎn)業(yè)商街將繼續(xù)高歌前進，岳麓區(qū)將支持通程麓山、沁園春、御院、金星大酒店等星級酒店建設(shè) 麓谷是“興工強市”戰(zhàn)略的引擎 長沙工業(yè)發(fā)展提速為整體經(jīng)濟快速增長提供有力支撐。 06年完成全部工業(yè)總產(chǎn)值 比上年增長 ，在中部六省中增加值增速也僅次于南昌，工業(yè)提速更加明顯。 園區(qū)集聚效應(yīng)更加明顯，產(chǎn)業(yè)布局當中，園區(qū)起著產(chǎn)業(yè)聚集、產(chǎn)業(yè)升級的龍頭作用。在招商引資當中，園區(qū)是戰(zhàn)略投資者的首選區(qū)，起著開放窗口的作用。工程機械、汽車、電子信息等產(chǎn)業(yè)已成為長沙“園區(qū)制造”的特色品牌；園區(qū)工業(yè)內(nèi)聚集了全市 70%的外商及港澳臺工業(yè)、 60%的過億元企業(yè)。而麓谷園區(qū)作為高新區(qū)的核心更是起著關(guān)鍵作用， 眾多國內(nèi)外知名企業(yè)也將投資首選麓谷。 產(chǎn)業(yè)集群配套更加明顯 ，長沙市已經(jīng)擁有了一批發(fā)展較快、規(guī)模較大、實力較強的支柱產(chǎn)業(yè)，其中工程機械、汽車制造、家用電器產(chǎn)業(yè)， 此外電子信息、新材料、生物醫(yī)藥等產(chǎn)業(yè)也為長沙經(jīng)濟發(fā)展作出了重大貢獻，其中前三大產(chǎn)業(yè)對長沙規(guī)模經(jīng)濟增長的貢獻率達到了 20以上，先進制造、電子信息、新材料、生物醫(yī)藥四大產(chǎn)業(yè)正是麓谷園區(qū)的核心，占了麓谷技工貿(mào)總產(chǎn)值的 90以上。 “ 長沙發(fā)展看工業(yè)，工業(yè)振興看園區(qū)，園區(qū)崛起看科技 ” 這已經(jīng)是長沙市上下的共識，很明顯也是市委、市政府發(fā)展工業(yè)的決策取向。 麓谷正是依托長沙”興工強市“戰(zhàn)略步入了快速發(fā)展的道路，通過四大產(chǎn)業(yè)基地的快速健康發(fā)展， 到 2010年，麓谷將建設(shè)成為湖南高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)的聚集區(qū)、新型工業(yè)化的示范區(qū)、生態(tài)新城的樣板區(qū)，力爭高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)技工貿(mào)總收入突破 1000億元。 十一五規(guī)劃為麓谷發(fā)展勾勒了宏偉藍圖 產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)優(yōu)化升級的目標是：產(chǎn)業(yè)層次明顯提升，培育形成產(chǎn)業(yè)鏈條 較長、創(chuàng)新能力較強的工程機械、汽車、家電等先進制造業(yè)集群，形 成一批經(jīng)營規(guī)模、自主知識產(chǎn)權(quán)和品牌影響力居國內(nèi)行業(yè)領(lǐng)先水平的 現(xiàn)代企業(yè)；建成中部地區(qū)最具實力的國家生物、軟件和新材料產(chǎn)業(yè)基 地，新興科技型產(chǎn)業(yè)成長為全市工業(yè)的主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)；文化產(chǎn)業(yè)、信息服 務(wù)、現(xiàn)代物流、房地產(chǎn)業(yè)等續(xù)發(fā)展提升，初步構(gòu)建形成中心城市服務(wù) 經(jīng)濟格局；高效生態(tài)農(nóng)業(yè)發(fā)展走在中部前列。 麓谷的四大核心產(chǎn)業(yè)將 是產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)優(yōu)化的關(guān)鍵。 重點發(fā)展區(qū)域 工業(yè)空間布局 十一五規(guī)劃 幾大興奮點 產(chǎn)業(yè)升級 一洲兩岸建成經(jīng)濟文化景觀帶 ,主要包括 河西新城 、星馬新城、一洲兩岸、城南新區(qū)、四大組團。河西新城、星馬新城：加速形成相對獨立的城市次中心和體現(xiàn)城市科教水準與產(chǎn)業(yè)實力的經(jīng)濟增長極。 項目所在區(qū)位屬于河西新城將是重點發(fā)展區(qū)域之一。 聚焦兩區(qū)：在布局重心上突出長沙高新區(qū)和經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)，打造領(lǐng)跑總部的長沙工業(yè)“雙核”。其中高新區(qū)發(fā)展高科技、高附加值的新興產(chǎn)業(yè)。 項目依托的麓谷工業(yè)園區(qū)是高新區(qū)的心臟。 專題研究： 麓谷規(guī)劃與發(fā)展研判 麓谷工業(yè)園區(qū)的產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展、國內(nèi)外高科技企業(yè)的進駐、高素質(zhì)人才的支撐、高起點的遠景規(guī)劃都將對項目的發(fā)展起到關(guān)鍵作用。 長沙高新區(qū) 2000年新開辟的一個集中產(chǎn)業(yè)園區(qū) ，遠景規(guī)劃 80平方公里 ，先期開發(fā) 50平方公里 ，目前形成 13平方公里開發(fā)規(guī)模。爭取在 2010年達到 25平方公里 的開發(fā)規(guī)模。 麓谷園區(qū)區(qū)位交通條件優(yōu)越 ： 坐落于風(fēng)景秀麗的岳麓山西北角，北臨 319國道，東枕湘江，西接城市外環(huán)線，園區(qū)內(nèi)有楓林路，桐梓坡路、麓谷大道、長常高速、長潭西線高速等交通網(wǎng)絡(luò) 。 聚集 400多家高新技術(shù)企業(yè)： 園區(qū)內(nèi)電子信息、先進制造、新材料、生物醫(yī)藥等四大核心產(chǎn)業(yè)生機勃發(fā)，目前聚集了 400多家高新企業(yè)，中聯(lián)重科、三辰卡通、諾基亞、日立電器等眾多國內(nèi)外知名企業(yè)已經(jīng)匯聚麓谷。 全部達產(chǎn)后可形成 500多億元生產(chǎn)規(guī)模 到 2010年爭取技工貿(mào)總收入突破 1000億元。 麓谷：眾多先天優(yōu)勢于一身 人居生態(tài)環(huán)境優(yōu)美： 園區(qū)依山就勢、立體園林，40%的綠化率和 60%的植被覆蓋率，麓谷廣場和長沙六大生態(tài)公園之一的麓谷公園位于園區(qū)核心地帶。 麓谷：產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展 人才快速核聚 產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展的麓谷 ： 聚集了 400多家高新企業(yè) 以中聯(lián)重科、華泰重工、東洋電氣等企業(yè)為代表的先進制造產(chǎn)業(yè)集群 以長沙軟件園、電子信息集團、湘郵科技、三辰卡通為代表的軟件與電子信息產(chǎn)業(yè)集群 以杉杉新材、大陶科技、博云新材料 為代表的新材料產(chǎn)業(yè)集群 以九芝堂、雙鶴醫(yī)藥等企業(yè)為代表的生物醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)集群 四大產(chǎn)業(yè)發(fā)展生機勃發(fā)，園區(qū)企業(yè)全部達產(chǎn)后可形成 500多億元生產(chǎn)規(guī)模 此外眾多國際知名企業(yè)已經(jīng)將目光聚焦到了麓谷，諾基亞、摩托羅拉等世界巨頭已經(jīng)投資麓谷。近期世界物流業(yè)著名企業(yè)“普洛斯” 已經(jīng)確定進駐麓谷，總投資 3000萬美金，規(guī)劃用地面積 人才聚集的麓谷 ： 與產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展相對應(yīng)的同時是大量的高科技人才會聚麓谷，如以黃伯云、鐘志華院士為代表的專家學(xué)者、海歸留學(xué)生為代表的創(chuàng)業(yè)型企業(yè)人才、各大企業(yè)的管理人員及高技術(shù)人才，目前已經(jīng)有近 15萬 企業(yè)員工。 400多家高新企業(yè)，近 15萬高素質(zhì)員工 是相關(guān)住宅及相關(guān)配套商業(yè)市場的發(fā)展基石 麓谷遠景規(guī)劃 總體發(fā)展目標： 麓谷園區(qū)遠景規(guī)劃 80平方公 里，先期開發(fā) 50平方公里，目前已經(jīng)開發(fā)建設(shè) 13 平方公里 , 到 2010年規(guī)劃建設(shè) 25平方公里 。 發(fā)展速度： 以每年 2開發(fā)速度推 進，十一五期間主要 向西北方向發(fā)展。 產(chǎn)業(yè)發(fā)展目標： 通過四大核心產(chǎn)業(yè)基地的快 速健康發(fā)展，到 2010年過四大產(chǎn)業(yè)基地的快速健 康發(fā)展，到 2010年力爭高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)技工貿(mào)總收 入突破 1000億元。 十一五近期住宅規(guī)劃 ：麓谷三期控規(guī)區(qū)域。 由長常高速公路 麓云路 楓林三路 西 三環(huán)圍合的區(qū)域。整個區(qū)域總面積為 公里，地面積為 近期建設(shè)住宅總面 積為 其中商品房面積為 保障性住房面積為 90 以下套型占總 建設(shè)面積的比例控制在 67以上。 “未來的麓谷科技新城將是技術(shù)密集、人才密集、資本密集最大的生態(tài)新城?！?優(yōu)越的宏觀環(huán)境，將為麓谷房地產(chǎn)帶來怎樣的機會？ 住宅類物業(yè)市場 隨著麓谷的加速發(fā)展，眾多國內(nèi)外知名企業(yè)的進駐，帶來的大量高素質(zhì)人群，安居方能樂業(yè)，對置業(yè)麓谷提供了廣大的客群基礎(chǔ)，政府在十一五期間，規(guī)劃居住用地面積為 近期建設(shè)住宅總面積為 ，平均每年有近 40萬以上的開發(fā)規(guī)模 國六條的執(zhí)行要求為 90 以下套型占 總建設(shè)面積的比例控制在 67以上。 企業(yè)的進駐，帶來的高科技人才以及未來幾年麓谷板塊大量高檔住宅小區(qū)的居民入住，更對麓谷相對落后的商業(yè)和生活配套提出了更高的要求，滿足幾十萬居民的消費需求將帶來巨大的消費市場。僅僅以目前 麓谷近 15萬員工計算，按照 06年長沙人均日常消費支出 為標準，將帶來近 16億元的巨大消費市場。 商業(yè)類物業(yè)市場 區(qū)域房地產(chǎn)市場發(fā)展現(xiàn)況與機會分析 4 市場的根本就是供需關(guān)系，供需關(guān)系是判斷市場發(fā)展前景的重要條件。 長沙市房地產(chǎn)市場供需現(xiàn)狀 總體均衡 局部失衡 07年上半年長沙及各區(qū)商品房、住宅供應(yīng)情況 07年上半年長沙及各區(qū)商品房、住宅銷售情況 從 2007年上半年的供需分析，岳麓區(qū)銷售面積遠遠大于批準預(yù)售面積，出現(xiàn)供不應(yīng)求的局面，存量和增量都出現(xiàn)快速銷售，從全市來看，岳麓區(qū)銷售總量僅次于雨花區(qū)及天心區(qū)，隨著下半年岳麓區(qū)大量新盤上市，出現(xiàn)供需兩旺的局面，價格大幅提升。 岳麓區(qū)：出現(xiàn)供不應(yīng)求，價格快速飚升 1、供應(yīng)情況 2007年上半年，長沙市純商品房、住宅各批準預(yù)售 同比增長 住宅占商品房批準預(yù)售總量的 住宅批準預(yù)售的套均面積為 ，面積同比 縮小 從各區(qū)情況來看，開福區(qū)、雨花區(qū)、芙蓉區(qū)商品房批準預(yù)售同比有較大增幅，天心區(qū)、岳麓區(qū)批準 預(yù)售同比負增長。 2、銷售情況 2007年上半年，長沙市商品房、住宅累計銷售 同比增長 住宅銷售占商品房銷售總量的 其銷售的套均面積為 ，面積同比縮小 2007年上半年我市純商品住宅供銷比為 1 。 從各區(qū)情況來看，岳麓區(qū)、芙蓉區(qū)供應(yīng)量僅為銷 售量的一半，供應(yīng)量的嚴重不足，使此二區(qū)成為我市價格上漲速度較快的區(qū)域。 長沙市商品房價格回顧與走勢展望 06年，商品房均價為 2991元 ，同比下跌 但并不意味著房價下跌 , 商品住宅平均售價為 2691元 ，同比上漲 商品住宅價格仍呈上升態(tài)勢 。 中心城區(qū)商品住宅均價 4078元 ，同比上漲 ，價格漲幅最大的是中心城區(qū)與二環(huán)之間的樓盤。 06年無論是商品房，還是商品住宅，岳麓區(qū)成交均價均為全市最低，分別為 2542元 和 2378元 ，但 07年隨著一些品質(zhì)大盤的上市，價格得到大幅提升，部分樓盤已經(jīng)突破 4500元 。 從我們目前了解的長沙市場來看，均價在 4000以下的商品住宅將越來越稀缺， 07年房價仍將繼續(xù)抬升，隨著國家的調(diào)控政策逐漸顯現(xiàn)成效， 08年房價將趨于更加理性，增幅趨緩。 長沙房地產(chǎn)發(fā)展?jié)摿Ω窬謱Ρ?區(qū)域 區(qū)域優(yōu)勢 價格 主要物業(yè)形態(tài) 北城 新河三角洲、兩館一廳；交通便利， 機遇： “ 北聚 ” 增速：中 提升空間：大 住宅、商業(yè) 中城 傳統(tǒng)中央?yún)^(qū)，配套相當成熟，商業(yè)氛圍濃厚厚。 機遇： “ 西拓 ” 、 “ 長望融城 ” 增速：快 提升空間：中 公寓、寫字 樓、商業(yè) 東城 發(fā)展成熟區(qū)，配套成熟，高品質(zhì)住宅云集，居住環(huán)境優(yōu)越。機遇： “ 東提 ” 增速：慢 提升空間：中 住宅、商業(yè) 南城 省府變遷給南城帶來生機，融城讓南城發(fā)力，發(fā)展?jié)摿皺C遇雙雙走高，受關(guān)注度日益升溫。 機遇： “ 南進 ” 、 “ 融城 ” 、未來核心區(qū) 增速：快 提升空間：大 住宅 麓南 自然資源優(yōu)越，文化氛圍突出，人居環(huán)境得天獨厚，機遇： “ 西拓 ” 、 “ 長望融城 ” 增速：中 提升空間：中 別墅、住宅 麓北 市府的西遷帶動了區(qū)域發(fā)展，人文氛圍濃厚，西部有麓谷科技園產(chǎn)業(yè)拉動區(qū)域加速發(fā)展。土地資源儲備豐富，必將成為未來角逐的焦點。 增速： 快 提升空間： 大 別墅、住宅 商業(yè) 星沙 工業(yè)發(fā)達，公建配套齊備。 機遇：未來長沙第六區(qū)， 增速：慢 提升空間：大 別墅、住宅 麓南片區(qū)供給概況 麓南片區(qū) 自然環(huán)境和人文環(huán)境得天獨厚，岳麓山為國家 4區(qū)集長沙“山水洲城”的城市風(fēng)貌特色于一體，擁有其它片區(qū)無法復(fù)制的先天資源優(yōu)勢。逐漸形成了 高檔豪宅成片開發(fā)，新都市主義社區(qū)大規(guī)模開發(fā) 的趨勢。 位置：猴子石大橋西行 5000米 占地面積： 二期 26萬 建筑面積： 36萬左右 容積率： 化率： 46（不包括山林面積） 總戶數(shù)： 1500戶，二期 330套 陽光 100 香格里 麓山別墅 位置：猴子石大橋西頭北側(cè) 占地面積： 659569 建筑面積： 120萬，分 4期 容積率： 化率： 40 總戶數(shù)： 6500多戶 麓北片區(qū)供給現(xiàn)狀 麓北板塊 隨著市委市政府的西遷和岳麓區(qū)政府新址啟用，岳麓大道、金星大道、銀杉大道、銀盆嶺路、岳華路的修建以及基礎(chǔ)設(shè)施的快速完善，加上河西的湖湘文化底蘊以及得天獨厚的自然環(huán)境，優(yōu)越居住環(huán)境得到市民的認可，人氣指數(shù)急升。旺盛的消費需求及擁有天賦優(yōu)勢的山水資源，為開發(fā)新一代 高檔景觀樓盤 奠定了堅實的支撐，外來發(fā)展商（如和記黃埔、深圳卓越、深圳南山等）與本地發(fā)展商紛紛強力搶灘。 位置：金星大道與銀杉路交匯處 占地面積 :總建筑面積 :1000000平方米 容積率： 化率 48% 戶數(shù)：一期公寓 1080套，別墅107套 玫瑰園 卓越 蔚藍海岸 位置：金星大道與含光路交匯處 占地面積 :372000平方米 總建筑面積 :443056平方米， 容積率： 化率 43% 周期：分四期開發(fā) 本案所處核心板塊 麓谷片區(qū)供給現(xiàn)狀 麓谷板塊 隨著麓谷工業(yè)園區(qū)的區(qū)域規(guī)劃、核心產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展、優(yōu)越的政策條件、秀麗的生態(tài)環(huán)境、各種配套設(shè)施的不斷完善以及帶來的高素質(zhì)人群，麓谷板塊的房地產(chǎn)市場也是進入了快速發(fā)展階段，已經(jīng)成了 長沙樓市一股不可小視的力量，由前期麓谷 谷雅園、麓谷加州陽光等中檔樓盤的開發(fā)，發(fā)展到目前標志麓谷坐標、湘麓國際的高品質(zhì)樓盤，整體以麓谷公園為核心快速發(fā)展，項目基本以“生態(tài)、麓谷工業(yè)園區(qū)產(chǎn)業(yè)發(fā)展”等概念為主要賣點。 位置：麓楓路 61號 占地面積 :77715平方米 總建筑面積 :200405平方米 容積率： 化率 35% 產(chǎn)品類型：疊加洋房、寬景洋房、 電梯小高層 湘麓國際 標志麓谷坐標 位置：長沙高新區(qū)麓谷中心區(qū) 占地面積 :32691平方米 總建筑面積 :70341平方米， 容積率： 2，綠化率 35% 產(chǎn)品類型：寫字樓、公寓、商業(yè)中心 岳麓區(qū)的產(chǎn)品主流供給模式總結(jié) 歐美風(fēng)情低密度住宅 以類別墅的花園洋房啟動市場的低密度住宅產(chǎn)品。 如：卓越 蔚藍海岸、南山 蘇迪亞諾等 宜居型住宅 處于配套較為齊全，居住氛圍較為成熟的城市次中心區(qū)域的宜居型住宅產(chǎn)品。如：香海西岸、星藍灣等 新都市中心豪宅 依傍新的行政中心和未來都市概念所建設(shè)的高密度住宅。如：美林 銀谷 高品質(zhì)復(fù)合型郊區(qū)大盤 處于城市邊緣地帶，通過社區(qū)內(nèi)部景觀及建筑形態(tài)營造品質(zhì)感 建筑形態(tài)有聯(lián)排、花園洋房、小高層等，社區(qū)規(guī)模大，內(nèi)部配套完善如：玫瑰園 專題研究： 麓谷地產(chǎn)格局與歷程 隨著 02年以來麓谷園區(qū)的產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展，園區(qū)各種配套設(shè)施的不斷完善，麓谷板塊的房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)進入了快速發(fā)展的階段，成為河西乃至長沙地產(chǎn)一股不可小視的力量。 1、低價產(chǎn)品入市拉開了麓谷板塊的序幕 05年麓谷 谷雅園、陽明山莊、麓谷錦園、麓谷 上附近一些算是麓谷板塊外延的樓盤如廣廈新苑、時代天驕、咸嘉新村等，宣告著麓谷板塊板塊已經(jīng)成為長沙地產(chǎn)不可忽略的一個部分。 陽明山莊三期 占地 209畝，總建 8萬 容積率： 化率： 32% 產(chǎn)品：小高層 05年均價： 2000元 /平米 市場分析： 當時這些項目普遍以低價入市，成為長沙低價房源相對集中的板塊，據(jù)我們了解當時麓谷的住宅銷售都不是特別理想，銷售去化速度較慢，小高層去化不如多層。我們判斷銷售情況不佳存在以下原因： 1、 規(guī)劃進度的不同步。 當時企業(yè)進駐率低，但是住宅項目已經(jīng)是“兵馬未動、糧草先行”了，開始先行大張旗鼓的做起來 2、社區(qū)的不成熟。 雖然拉通了道路，但是交通并不方便；生活購物場所完全沒有； 3、 小高層項目在當時并不是最適合麓谷園區(qū)的住宅形態(tài)。 多層跟別墅仍是主要選擇。 麓谷 總建 積率： 化率： 產(chǎn)品：小高層 05年均價： 1850元 /平米 麓谷錦園： 總建： 容積率： 綠化率： 48% 產(chǎn)品：聯(lián)排別墅 05年售價： 3000平米，以小高層價格購買別墅 谷漸入開發(fā)高潮：湘麓國際 項目簡介 湘麓國際位于麓谷核心區(qū)域，項目規(guī)劃由寬景洋房、電梯小高層構(gòu)成，總建筑面積：項目打造成具有國內(nèi)一流水平的標志性高品質(zhì)公園進湖全享社區(qū)。 產(chǎn)品類型 寬景洋房、電梯小高層 戶型及面積 兩居到五居一應(yīng)俱全， 80二房二廳和三房二廳為主流戶型，配以四房以上大面積寬景洋房 湘麓國際： 項目依托于麓谷生態(tài)公園獨特的湖景優(yōu)勢，打造高品質(zhì)居住小區(qū)，項目戶型設(shè)計及景觀設(shè)計都比較好，目前銷售情況良好，均價為 2900元 /平米，一期已經(jīng)基本售完，僅剩余部分大戶型。 谷漸入開發(fā)高潮 加州陽光 項目簡介 麓谷 加州陽光項目位于麓谷高開區(qū)的中心位置，北面是高開區(qū)管委會，東面緊鄰 20萬平方米的麓谷生態(tài)公園。項目總占地面積約 126畝，總建筑面積為 20萬平方米，綠化率達到了 37。 產(chǎn)品類型 項目分東、西組團兩期開發(fā)。東組團總建筑面積為 9萬多平方米，由 19棟 11層 17層的住宅和酒店式公寓以及商鋪組成。 戶型及面積 主力戶型是三房兩廳，面積從 ；二房二廳 ；四房二廳 。 加州陽光： 項目主賣點也是 20萬平米的麓谷生態(tài)公園，從產(chǎn)品上來說沒有創(chuàng)新，中規(guī)中矩，沒有太多特色，目前銷售情況不容樂觀，今年 7月快要交房的情況下，各種戶型均有房源，目前均價在 2700元 / ,說明目前在麓谷板塊，沒有核心賣點的產(chǎn)品難以獲得消費者的追捧。 谷漸入開發(fā)高潮 麓谷坐標 項目簡介 項目是由湖南標志房地產(chǎn)開發(fā)有限公司開發(fā)的一座集商務(wù)、辦公、商業(yè)、公寓為一體的 谷坐標總用地面積為 32691平方米，總建筑面積為 70341平方米 ,整個建筑群形成穩(wěn)重、大氣、開放、通透和自然的建筑風(fēng)貌。 產(chǎn)品類型 由一棟 16層的寫字樓（ 三棟 12層的公寓（ 兩棟 3層的商業(yè)中心（ 成 戶型及面積 主力戶型為三房兩廳，面積在 140 左右，精裝小戶型公寓 麓谷坐標： 提出了 為麓谷第一家集商務(wù)、寫字樓、公寓的綜合型項目，從定位上來看，項目整體是偏商務(wù)，共享麓谷產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟發(fā)展的成果，差異化的定位獲得了市場的關(guān)注，此外高端的品質(zhì)也得到了市場的認可，但銷售情況卻不是開發(fā)商期待的火爆，主要原因仍是價格偏高，目前全裝公寓起價 4700元，精裝寫字樓起價 4000左右，相對麓谷周邊項目不到 3000元 / 的均價，難以獲得熱捧 未來，麓谷地產(chǎn)將是一場貴客云集的豪華盛宴 目前麓谷地產(chǎn)主要是圍繞麓谷廣場、麓谷生態(tài)公園為核心，向周邊發(fā)展， 周邊的地塊大部分已名花有