物業(yè)管理合同文本.doc

物業(yè)管理合同 本合同雙方當事人 委托方（以下簡稱甲方）:_業(yè)主管理委員會房地產(chǎn)開發(fā)公司 受委托方（以下簡稱乙方）:_物業(yè)管理公司 根據(jù)中華人民共和國經(jīng)濟合同法、建設部第33號令城市新建住宅小區(qū)管理辦法、深圳經(jīng)濟特區(qū)住宅區(qū)物業(yè)管l理條例及其實施細則等國 家、地方有關(guān)物業(yè)管理法律、法規(guī)和政策，在平等、自愿、協(xié)商一致的基礎上，就甲方委托乙方對_（物業(yè)名稱）實行 專業(yè)化、一體化的物業(yè)管理訂立本合同。 第一條物業(yè)基本情況 座落位置:_市_區(qū)_路（街道）_號； 占地面積:_平方米； 建筑面積:_平方米；其中住宅_平方米； 物業(yè)類型:_（住宅區(qū)或組團、寫字樓、商住樓、工業(yè)區(qū)、共他/低層、高層、超高層或混合）。 第二條委托管理事項 1、房屋建筑本體共用部位（樓蓋、屋頂、梁、柱、內(nèi)外墻體和基礎等承重結(jié)構(gòu)部位、外墻面、樓梯間、走廊通道、門廳、設備機房、）的維修、養(yǎng)護和管理。 2、房屋建筑本體共用設施設備（共用的上下水管道、落水、垃圾道、煙囪、共用照明、天線、中央空調(diào)、暖氣干線、供暖爐房、加壓供水設備、配電系統(tǒng)、樓內(nèi)消防設施設備、電梯、中水系統(tǒng)等）的維修、養(yǎng)護、管理和運行服務。 3、物業(yè)規(guī)劃紅線內(nèi)屬物業(yè)管理范圍的市政公用設施i?路、室外上下水管道、化糞池、陽、池、井、綠化、室外泵房、路燈、自行車房棚、停車場、）的維修、養(yǎng)護和管理。 4、本物業(yè)規(guī)劃紅線內(nèi)的屬配套服務設施（網(wǎng)球場、游泳池、商業(yè)網(wǎng)點、）的維修、養(yǎng)護和管理。 5、公共環(huán)境（包括公共場地、房屋建筑物共用部位）的清防衛(wèi)生、垃圾的收集、清運； 6、交通、車輛行駛及停泊。 7、配合和協(xié)助當?shù)毓矙C關(guān)進行安全監(jiān)控和巡視等保安嚴作（但不含人身、財產(chǎn)保險保管責任）。 8、社區(qū)文化娛樂活動。 9、物業(yè)及物業(yè)管理檔案、資料。 10、法規(guī)和政策規(guī)定由物業(yè)管理公司管理的其它事項； 11、_ 12、_ 13、_ 第三條合同期限 本合同期限為_年。自_年_月_日起至_年_月_日止。 第四條甲方的權(quán)利和義務 1、與物業(yè)管理公司議定年度管理計劃年度費用概預算、決算報告； 2、對乙方的管理實施查，每年全面進行一次考核評定；如因乙方管理不善，造成重大經(jīng)濟損失或管理失誤，經(jīng)市政府物業(yè)管理主管如門認定，有權(quán)終止合同； 3、委托乙方對違；物業(yè)管理法規(guī)政策及業(yè)主公約的行為進行處理:包括責令停止違章行為要求賠償經(jīng)濟損失及支付違約金、對無故不繳交有關(guān)費用或拒不改正違章行為的責任人采取停水、停電、等催繳催改措施。 4、甲方在合民生效之日起_日內(nèi)按規(guī)定向乙方提供經(jīng)營性商業(yè)用房_平方米，由乙方按每月每平方米_元標準出租經(jīng)營，其收入按法規(guī)政策規(guī)定用于補貼本物業(yè)維護管理費用。 5、甲方在合同生效之日起_日內(nèi)按政府規(guī)定向乙方提供管理用房_平方米（其中辦公用房_平方米，員工宿舍_平方米，其它用房_平方米，由乙方按下列第_項使用；） 無償使用。 按每月每平方米建筑面積_元的標準租用。 6、甲方在合同生效之日起_日內(nèi)按規(guī)定向乙方提供本物業(yè)所有的物業(yè)及物業(yè)管理檔案資料（工程建設竣工資料、住用戶資料、），并在乙方管理期滿時予以收回； 7、不得干涉乙方依法或依本合同規(guī)定內(nèi)容所進行的管理和經(jīng)營活動； 8、負責豐理非乙方原因而產(chǎn)生的各種糾紛； 9、協(xié)助乙方做好物業(yè)管理工作和宣傳教育、文化活動； 10、法規(guī)政策規(guī)定由甲方承擔的其他責任。 11、_ 12、_ 第五條乙方的權(quán)利和義務 1、根據(jù)有關(guān)法律、法規(guī)政策及本合同的規(guī)定，制訂該物業(yè)自各項管理辦法、規(guī)章制度、實施細則，自主開展各項管理經(jīng)營活動，但不得損害大多數(shù)業(yè)主（住用戶）的合法權(quán)益，獲取不當利益。 2、遵照國家、地方物業(yè)管理服務收費規(guī)定，按物業(yè)管理的業(yè)務項目、服務內(nèi)容、服務深度，測算物業(yè)管理服務收費標準，向甲方提供測算依據(jù)，嚴格按合同規(guī)定的收費標準收取，不擅自加價，不得只收費不服務或多收費少服務。 3、負責編制房屋及附屬設施、設備年度維修養(yǎng)護計劃和協(xié)修方案，經(jīng)雙方議定后由乙方組織實施。 4、有權(quán)依照法規(guī)政策、本合同和業(yè)主公約的規(guī)定對違反k主垛約和物業(yè)管理法規(guī)政策的行為進行處理； 5、有權(quán)選聘專營公司承擔本物業(yè)的專項管理業(yè)務并支付費用，但不得將整體管理責任及利益轉(zhuǎn)讓給其他人或單位，不將重要專項業(yè)務承包給個人； 6、接受物業(yè)管理主管部門及有關(guān)政府部門的監(jiān)督、指導中接受甲方和業(yè)主的監(jiān)督； 7、至少每3個月向全體業(yè)主張榜公布一次管理費用收支帳目； 8、對本物業(yè)的公用設施不得擅自占用和改變使用功能，自需在本物業(yè)內(nèi)改擴建完善配套項目，須報甲方和有關(guān)部門批準后方可實施； 9、建立本物業(yè)的物業(yè)管理檔案并負責及時記載有關(guān)變更情況； 10、開展有效的社區(qū)文化活動和便民服務工作； 11、本合同終止時，乙方必須向甲方移交原委托管理的全部物業(yè)及其各類管理檔案、財務等資料；移交本物業(yè)的公共財產(chǎn)，包括用管理費、公共收入積累形成的資產(chǎn)；對本物業(yè)的管理財務狀況進行財務審計，甲方有權(quán)指定專業(yè)審計機構(gòu)。 12、不承擔對業(yè)主及非業(yè)主使用人的人身、財產(chǎn)的保管保險義務（另有專門合同規(guī)定除外）。 第六條管理目標 乙方根據(jù)甲方的委托管理事項制定出本物業(yè)“管理分項.標準”（各項維修、養(yǎng)護和管理工作的標準和考核標準），與咱.方協(xié)商同意后作為本合同的 必備附件。乙方承諾，在本合同生效后_年內(nèi)達到_的管理標準；_年內(nèi)達到_管理標準，并獲得政府主管部門頒發(fā)的 證書。 第七條管理服務費用 1、本物業(yè)的管理服務費按下列第_項執(zhí)行: 按政府規(guī)定的標準向業(yè)主（住用戶）收取，即每月每平方米建筑面積_元。 按雙方協(xié)商的標準向業(yè)主（住用戶）收取，即每月每平方米建筑面積_元。 由甲方按統(tǒng)一標準直接支付給乙方，即每年（月）每平方米建筑面積_元；支付期限_；方式:_； _。 2、管理服務費標準的調(diào)整按下列第_項執(zhí)行: 按政府規(guī)定的標準調(diào)整； 按每年_的幅度上調(diào)； 按每年_的幅度下調(diào)； 按每年當?shù)卣嫉奈飿I(yè)漲跌幅度調(diào)整； 按雙方議定的標準調(diào)整； _。 3、乙方對物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人的房屋自用部位、自用設備醫(yī)的維修養(yǎng)護，及其它特約服務，采取成本核算方式，按實際發(fā)生費用計收才旦甲方有權(quán)對乙方的上述收費項目及標準進行審核和監(jiān)督。 4、房屋建筑（本體）的共同部位及共用設施設備的維修、醫(yī)養(yǎng)護與更新改造，由乙方提出方案，經(jīng)雙方議定后實施，所需經(jīng)費按規(guī)定在房屋本體維修基金中支付。房屋本體維修基金E的收取執(zhí)行市政府物業(yè)管理主管部門的指導標準。甲方有義務督促業(yè)主繳交上述基金并配合維護。 5、本物業(yè)的公用設施專用基金共計_元，由甲方負責在_時間內(nèi)按法規(guī)政策的規(guī)定到位，以保障本物業(yè)的E二公用配套設施的更新改造及重大維護費用。 6、乙方在接管本物業(yè)中發(fā)生的前期管理費用_元，按下列第_項執(zhí)行: 由甲方在本合同生效之日起_日內(nèi)向乙方支付； 由乙方承擔； 在_費用中支付； _。 7、因甲方責任而造成的物業(yè)空置并產(chǎn)生的管理費用，按下列第_項執(zhí)行: 由甲方承擔全部空置物業(yè)的管理成本費用，即每平方I米建筑面積每月_元； 由甲方承擔上述管理成本費用的_； _。 第八條獎懲措施 1、乙方全面完成合同規(guī)定的各項管理目標，甲方分別下列情況，對乙方進行獎勵: _ _ 2、乙方未完成合同規(guī)定的各項管理目標，甲方分別下列情況，對乙方進行處罰： _ _ 3、合同期滿后，乙方可參加甲方的管理招投標并在同等條件下優(yōu)先獲得管理權(quán)，但根據(jù)法規(guī)政策或主管部門規(guī)定取消技標資格或優(yōu)先管理資格的除外。乙方全部完成合同責任并管理成績優(yōu)秀，多數(shù)業(yè)主反映良好，可以不參加招技標而直接續(xù)訂合同。 第九條違約責任 l、如因甲方原因，造成乙方未完成規(guī)定管理目標或直銷造成乙方經(jīng)濟損失的，甲方應給予乙方相應補償；乙方有權(quán)要求甲方限期整改，并有權(quán)終止合同。 2、如因乙方原因，造成不能完成管理目標或直接造成甲方經(jīng)濟損失的，乙方應給予甲方相應補償。甲方有權(quán)要求乙方限期整改，并有權(quán)終止合同。 3、因甲方房屋建筑或設施設備質(zhì)量或安裝技術(shù)等原因造成重大事故的，由甲方承擔責任并負責善后處理。因乙方管理不善或操作不當?shù)仍蛟斐芍卮笫鹿实模梢曳匠袚熑尾⒇撠熒坪筇幚?。（產(chǎn)生事故的直接原因，以政府有關(guān)部門的鑒定結(jié)論為準） 4、甲、乙雙方如有采取不正當競爭手段而取得管理權(quán)或致使對方失去管理權(quán)，或造成對方經(jīng)濟損失的，應當承擔全部責任。 5、_ 6、_ 第十條其它事項 1、雙方可對本合同的條款進行修訂更改或補充，以書面簽訂補充協(xié)議，補充協(xié)議與本合同具有同等效力。 2、合同規(guī)定的管理期滿，本合同自然終止，雙方如續(xù)訂合同，應在該合同期滿六個月前向?qū)Ψ教岢鰰嬉庖姟?3、本合同執(zhí)行期間，如遇不可抗力，致使合同元法履行時，雙方均不承擔違約責任并按有關(guān)法規(guī)政策規(guī)定及時協(xié)商處理。 4、本合同在履行中如發(fā)生爭議，雙方應協(xié)商解決，協(xié)商不成時，提請物業(yè)管理主管部門調(diào)解，調(diào)解不成的，提交深圳市仲裁委員會依法裁決。 5、本合同之附件均為合同有效組成部分；本合同及其附件內(nèi)，空格部分填寫的文字與印刷文字具有同等效力。 本合同及其附件和補充協(xié)議中未規(guī)定的事項，均遵照中華人民共和國有關(guān)法律、法規(guī)和政策執(zhí)行。 6、本合同正本連同附件共_頁，一式三份，甲、乙雙方及物業(yè)管理主管部門（備案）各執(zhí)一份，具有同等法律效力。 7、本合同自簽訂之日起生效。 8、_ 9、_ 甲方簽章:乙方簽章: 法人代表:_法人代表:_ 一九九年月號 附件：1、物業(yè)情況一覽表 2、物業(yè)年收支測算表 3、物業(yè)管理分項標準與人員編制表 4、物業(yè)房屋本體維修基金收取及使用辦法 5、_ 業(yè)主公約 為加強_（以下簡稱“本物業(yè)”）的物業(yè)管理，維護全體業(yè)主的合法權(quán)益，保障物業(yè)的安全與合理使用，維護公共秩序，創(chuàng)造優(yōu)良環(huán)境，同意簽訂本公約，并共同遵守。 一、業(yè)主的權(quán)利、義務 業(yè)主是指房地產(chǎn)所有權(quán)人。 （一）權(quán)利: l、依法享有所擁有物業(yè)的各項權(quán)利； 2、依法合理使用房屋建筑共用設施、共同部位和本物業(yè)內(nèi)公用設施和公共場所（地）的權(quán)利； 3、有權(quán)按有關(guān)規(guī)定進行室內(nèi)裝飾裝修； 4、有權(quán)自己或聘請他人對物業(yè)自用部位的各種管道、電線、水箱以及其他設施進行合法修繕，但法規(guī)政策規(guī)定必須由專業(yè)部門或機構(gòu)施工的除外； 5、有權(quán)根據(jù)房屋建筑共同部位、共用設施設備和屬物業(yè)管理范圍的市政公用設施的狀況，建議物業(yè)管理公司及時組織修繕； 6、有權(quán)參加業(yè)主大會，并擁有對本物業(yè)重大管理決策的表決權(quán)； 7、有權(quán)就物業(yè)管理的有關(guān)事項向業(yè)主管理委員會、物業(yè)管理公司提出質(zhì)詢，并得到答復； 8、有權(quán)要求業(yè)主管理委員會和物業(yè)管理公司依照規(guī)定的期限定期公布物業(yè)管理收支帳目； 9、有權(quán)對物業(yè)管理工作提出建議、意見或批評； 10、有權(quán)向物業(yè)管理主管部門進行技訴或提出意見與建議； 11、有權(quán)要求房屋建設毗連部位的其他維修責任人承咀維修養(yǎng)護責任，對方不維修養(yǎng)護或不予配合的，可要求業(yè)主管理委員會或物業(yè)管理公司強制維修養(yǎng)護，按規(guī)定分攤費用 （二）義務 l、在使用、經(jīng)營、轉(zhuǎn)讓所擁有物業(yè)時，應遵守物業(yè)管理法規(guī)政策規(guī)定； 2、執(zhí)行和服從業(yè)主管理委員會或業(yè)主大會的決議、決定； 3、自覺維護公共場所的整潔、美觀、暢通及公用設施的完好； 4、按規(guī)定繳交物業(yè)管理服務費、房屋本體維修基金等費用； 5、業(yè)主如需進行室內(nèi)裝飾裝修，必須遵守本物業(yè)裝飾裝修管理規(guī)定，并填寫申請表，報物業(yè)管理公司審查批準后，向物業(yè)管理公司繳交裝飾裝修押金 方可按規(guī)定施工，完工后物業(yè)管理公司進行查驗，如無違規(guī)、違章情況或妨礙他人正常使用物業(yè)的現(xiàn)象（如滲、漏、堵、冒等），押金予以退還，否則視違章情況予 以扣除并限期整改；如屬統(tǒng)一清運垃圾和粉刷樓梯的，還應同時交納垃圾清運費和粉刷費；如有額外使用公共設施（如電梯、供電增容等）的，還應承擔相應的補償 費用。 6、業(yè)主如請物業(yè)管理公司對其自用部位及設施設備、毗連部位及設施設備進行維修、養(yǎng)護、應支付有關(guān)費用； 7、明白并承諾與其他非業(yè)主使用人在建立合法使用、維護、改造所擁有物業(yè)的法律關(guān)系時，應告知并要求對方遵守本物業(yè)管理的有關(guān)規(guī)定和本業(yè)主公約，并承擔連帶責任； 8、明白并承諾業(yè)主及非業(yè)主使用人與物業(yè)管理公司在本I物業(yè)內(nèi)不存在人身、財產(chǎn)保管或保險關(guān)系（另有專門合同規(guī)定E除外）。 9、在本物業(yè)范圍內(nèi)，不得有下列行為: （1）擅自改變房屋建筑及其設施設備的結(jié)構(gòu)、外貌（含外墻、外門窗、陽臺等部位設施的顏色、形狀和規(guī)格）、設計用途、功能和布局等； （2）對房屋的內(nèi)外承重墻、梁、柱、板、陽臺進行違章鑿、拆、搭、建； （3）占用或損壞樓梯、通道、屋面、平臺、道路、停車場、自行車房（棚）等公用部位、設施及公共場所（地）； （4）擅自損壞、拆除、改造供電、供水、供氣、通訊、排水、排污、消防等公用設施； （5）不按規(guī)定堆放物品、丟棄垃圾、高空拋物； （6）違反規(guī)定存放易燃、易爆、劇毒、放射性等物品和排放有毒、有害、危險物質(zhì)及飼養(yǎng)家禽、寵物等； （7）踐踏、占用綠化地，損壞、涂劃園林建筑小品； （8）影響市容觀瞻或本物業(yè)外觀的亂搭、亂貼、亂掛、設立廣告牌等； （9）隨意停放車輛和鳴喇叭，制造超過規(guī)定標準的噪音； （10）利用房屋進行危害公共利益或其他不道德的行為； （11）法律、法規(guī)及政府規(guī)定禁止的其他行為。 二、業(yè)主大會和業(yè)主管理委員會 1、業(yè)主大會是由全體業(yè)主組成，決定本物業(yè)管理重大事項的業(yè)主自治管理組織。 業(yè)主管理委員會是業(yè)主大會的常設（執(zhí)行）機構(gòu)，經(jīng)政府部門批準成立后，維護全體業(yè)主的物業(yè)權(quán)益，依法行使各項權(quán)利。 業(yè)主大會和業(yè)主管理委員會均應接受市、區(qū)物業(yè)管理主管部門的指導與監(jiān)督。 2、第一次業(yè)主大會，在本物業(yè)交付使用且住用率達到百分之五十以上時，由區(qū)物業(yè)管理主管部門會同開發(fā)建設單位或其委托的物業(yè)管理單位，按法定程序和形式召集，并選舉產(chǎn)生首屆業(yè)主管理委員會。 3、本物業(yè)所有享有技票權(quán)的己住用業(yè)主，均應按時出席業(yè)主大會，參加投票，行使法定權(quán)利，承擔法定責任。 4、業(yè)主應親自出席業(yè)主大會并投票，或委托他人出席和投票，否則視作棄權(quán)，并應服從業(yè)主大會作出的決定。委托他人投票的，必須出具授權(quán)委托書，否則該項委托無效。授權(quán)委托書必須有業(yè)主簽字，如業(yè)主為法人，須加蓋法人公章。 5、業(yè)主大會可以采用會議或書面征求意見等形式；會議表決采取投票、舉手等形式。 6、業(yè)主管理委員會成立后，負責召集此后的業(yè)主大會，并每年至少召開一次。 經(jīng)持有百分之十以上投票權(quán)的業(yè)主提議，業(yè)主管理委員會應于接到該項提議后十四天內(nèi)就其提議召開業(yè)主大會。 業(yè)主委員會應于召開業(yè)主大會七天前將會議地點、時間內(nèi)容、方式及其他事項予以公告并報告區(qū)物業(yè)管理主管部門。 7、業(yè)主大會必須有己住用業(yè)主中持有百分之五十以上投票權(quán)的業(yè)主出席才能舉行；如經(jīng)已住用業(yè)主中持有百分之五十以上投票權(quán)的業(yè)主決定，可以推遲召開業(yè)主大會。 8、業(yè)主大會的出席人數(shù)達到規(guī)定人數(shù)時，在會上提出的決定的事項，由出席會議的業(yè)主表決，以過半數(shù)通過有效。 9、業(yè)主投票時，以每套單元式住宅為一票；非住宅房屋每平方米建筑面積為一票；一百平方米以下的每份房地產(chǎn)一票。 lO、業(yè)主大會的決定和業(yè)主管理委員會章程的內(nèi)容不得與憲怯、法律、法規(guī)和政策相抵觸。違反規(guī)定的，區(qū)物業(yè)管理主門有權(quán)予以糾正或撤銷。 三、違約責任 1、違反本公約業(yè)主義務條款中1、3、4、5、6、7、9、10項規(guī)定的，物業(yè)管理公司有權(quán)處理，并要求限期整改；逾期不整改的，有權(quán)強制整 改，包括采取停水、停電、停氣等催改措施；對業(yè)公共利益造成損失的，物業(yè)管理單位有權(quán)要求責任人措償并承擔違約金；強制整改措施予以公告，賠償金和違約金 納入本物業(yè)公共收入。賠償金和違約金的項目及標準，由管理公司與業(yè)主管理委員會議定，業(yè)主管理委員會未成立的，經(jīng)區(qū)物業(yè)管理主管部門核準后執(zhí)行。 2、業(yè)主不按規(guī)定繳交管理服務費、房屋本體維修基金等費用以及賠償金、違約金的，處以每日千分之三的滯納金；無正當理由逾期三個月仍拒絕繳交的，物業(yè)管理公司可采取停水、停電、停氣等催繳措施。 四、其他事項 1、本公約由開發(fā)建設單位或受其委托的物業(yè)管理單位報物業(yè)管理主管部門審核批準，在辦理住用手續(xù)時由業(yè)主簽字，并經(jīng)百分之十五的已住用業(yè)主簽字后生效。 2、本公約對本物業(yè)所有業(yè)主和非業(yè)主使用人具有同等效力。業(yè)主更換，本公約繼續(xù)有效。 3、業(yè)主大會可以根據(jù)本物業(yè)的實際情況對本公約進行修改補充，并提前報區(qū)物業(yè)管理主管部門核準備案。修改補充條款自業(yè)主大會通過之日起生效，無須經(jīng)業(yè)主重新簽訂。 4、業(yè)主之間、業(yè)主與業(yè)主管理委員會之間、業(yè)主與物業(yè)咽理公司之間因本公約發(fā)生的糾紛，協(xié)商不成的，提請市物業(yè)管理主管部門調(diào)解，或提交深圳市仲裁委員會依法裁決。 5、本公約一式三份，業(yè)主、業(yè)主管理委員會、物業(yè)管理公司各執(zhí)一份。 本業(yè)主所擁有物業(yè): 住宅:_棟_號 商業(yè)用房:_棟_號（店、鋪） 其他: 所在單位: 電話:（宅）（辦公室） 業(yè)主（簽章）: 一九九年月日 深圳市業(yè)主管理委員會規(guī)則（試行） 第一章對業(yè)主管理委員會的管理 一、各區(qū)住宅局（龍崗區(qū)為建設局）作為各轄區(qū)業(yè)主管理委員會的業(yè)務主管部門，（以下簡稱“區(qū)主管部門”）承擔對轄區(qū)內(nèi)各住宅區(qū)、工業(yè)區(qū)、大廈 業(yè)主管理委員會（以下簡稱“管委會”）的日常管理、指導、監(jiān)督、檢查與考核工作，協(xié)調(diào)管委會與物業(yè)管理單位的關(guān)系，提高管委會的運作水平。 二、各區(qū)主管部門應經(jīng)常檢查考核各管委會的運作情況，定期組織各管委會人員學習物業(yè)管理法規(guī)政策和業(yè)務知識；及時派員出席或主持業(yè)主大會或 管委會的重要會議；糾正或撤銷業(yè)主大會或管委會作出的不符合法規(guī)政策的決議、決定；對運作管理混亂、嚴重影響工作或侵害多數(shù)業(yè)主權(quán)益的管委會，應當及時主 持改組或重新組織選舉。 三、各管委會應主動向各區(qū)主管部門請示匯報工作，重要會議應請市、區(qū)主管部門派員出席或主持，定期組織學習，提高人員素質(zhì)和管理水平。 第二章業(yè)主管理委員會工作要點 一、管委會是代表物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主物業(yè)權(quán)益的會團體和物業(yè)管理監(jiān)督組織，其合法權(quán)益受國家法律保護，一切活動均應遵守有關(guān)社團管理和物業(yè)管理法規(guī)政策。 二、管委會與物業(yè)管理單位之間是平等的民事主體關(guān)系，其權(quán)利義務由委托合同和有關(guān)物業(yè)管理法規(guī)政策確定。 三、管委會應當建立健全各項工作制度和內(nèi)部管理制度，并將所訂制度報區(qū)主管部門備案。 四、管委會不設專門編制，不設財務，不從事任何具體經(jīng)營活動，不具體經(jīng)營管理及維護任何物業(yè)及設施設備；管委人員不領取固定工資；政府福利 房、微利房住宅區(qū)、大廈的管委會不設專職主任和專職執(zhí)行秘書，人員津貼標準應低于商品房住宅區(qū)、大廈；管委會的辦公費用（含人員津貼）由管委會年初提出計 劃，經(jīng)與物業(yè)管理單位協(xié)商后由業(yè)主大會通過，并列入管理費項目，由雙方共同公布帳目，接受全體業(yè)主的監(jiān)督和質(zhì)詢。 五、管委會的辦公費用（包括辦公費、電話費、人員津貼、水電費、旅差費、會議費、有關(guān)活動費用等），原則上按所管理房屋套數(shù)每套每年5-8元的標準使用。 六、管委會人員專用辦公用房從物業(yè)管理單位使用的管理用房中劃分，按正式委員人數(shù)每人平均3-5平方米；較大型會議和業(yè)主大會場地可由物業(yè)管 理單位提供。開發(fā)建設單位按條例及其實施細則提供的商業(yè)用房和管理用房（含管委會專用辦公用房）不得以任何方式轉(zhuǎn)讓，抵押，或出租借用給物業(yè)管理單位 以外的任何單位或個人。管委會與物業(yè)管理單位因辦公費用和專用辦公用房協(xié)商不一致的，由區(qū)主管部門核定。 七、計算業(yè)主投票份額或開發(fā)建設單位提供給管委會的管理用房時，非住宅用房按每100平方米建筑面積折為一票或一套，100平方米以下每份房地產(chǎn)證書為一票或一套。 八、涉及到小區(qū)的管理體制（如綜合管理）、公用配套設施產(chǎn)權(quán)與管理、收益及廣大業(yè)主利益的重大事項等，由由管委會與管理單位共同出面，向有關(guān)方面交涉解決。 九、管委會既要代表業(yè)主合法物業(yè)權(quán)益，又要考慮到歷史和客觀事實，實事求是解決問題，尤其是對一些老住宅區(qū)和商業(yè)樓宇。管委會與物業(yè)管理單位人員之間，應當相互尊重和理解，共同管好物業(yè)。 十、對管委會成立之前物業(yè)管理單位已形成的固定資產(chǎn)，或用管理服務費總收人以外的經(jīng)費購置的資產(chǎn)，不列入業(yè)主共有資產(chǎn)。上述資產(chǎn)用于為業(yè)主服務時，其費用和折舊，應列入物業(yè)管理支出費用。 十一、管委會在接管物業(yè)時，應當要求開發(fā)建設單位和原物業(yè)管理單位對轄區(qū)內(nèi)的共有資產(chǎn)、管理費結(jié)余、公共收益項目等，進行具體詳細明確的劃分 和交割，并簽訂接管協(xié)議；有權(quán)要求開發(fā)建設單位提供紅線圖、規(guī)劃設計文件、施工驗收資料等。公用配套設施設備和共有資產(chǎn)、公共收益等一時難以全部劃分和交 割的，管委會可以先部分接管，并要求有關(guān)單位和部門限期劃分和交割。 十二、管理服務費和維修基金應由物業(yè)管理單位依據(jù)市物業(yè)管理主管部門發(fā)布的指導標準（包括收費標準和管理標準）和實際管理支出，提出每年的 收支預算，交管委會審議后，提交業(yè)主大會通過實施，管委會應當督促業(yè)主按時交費。管委會如不同意管理公司的收支預算，可請區(qū)主管部門核定，也可請審計部門 對年終結(jié)算報告和帳目進行審計；所發(fā)生的費用單獨列人管理費帳目并向業(yè)主公布。 十三、關(guān)于尚未實行抄表到戶的水、電、氣費、管委會有權(quán)代表全體業(yè)主與有關(guān)部門交涉，要求按市政府規(guī)定抄表收費到戶，取消中間層收費；開發(fā) 建設單位和物業(yè)管理單位應當積極配合，辦理向有關(guān)部門移交手續(xù)。由于客觀原因暫不能實行抄表到戶的二次供電供水的住宅區(qū)、工業(yè)區(qū)或大廈，管委會應當認真審 查水電費實際收支成本，將審查結(jié)果向業(yè)主公告，并督促業(yè)主按實際發(fā)生成本交費。審查水電費收支成本時應注意:線路損耗和設備損耗攤?cè)朊繃嵒蛎慷人娏浚蝗?工費、公用部位水電費、設備維修保養(yǎng)費用等攤?cè)牍芾碣M成本，不重復分攤或收取。 十四、對于稅務、工商等部門收取的有關(guān)稅、費，以及物業(yè)管理單位按資質(zhì)等級收取的利潤，應當列入管理費成本，并向全體業(yè)主告知。 十五、管委會公章由執(zhí)行秘書負責管理，并按公章管理制度使用；涉及重要事項需使用公章時，應由多數(shù)委員簽字認可；凡違章使用公章，造成經(jīng)濟損失或嚴重不良影響的，由市、區(qū)主管部門嚴肅查處，并由責任人承擔全部經(jīng)濟責任及相關(guān)責任。 十六、管委會委員及執(zhí)行秘書的停任、任免、撤換、增減，須經(jīng)管委會會議或市、區(qū)主管部門決定，并由下次業(yè)主大會確認；管委會的以上決議、決定 及其他有關(guān)物業(yè)管理重大事明的決議、決定，應當及時報送區(qū)主管部門備案，并向全體業(yè)雖和非業(yè)主使用人公告；重要會議應當報請市、區(qū)主管部門派員出席并指導 工作。 十七、管委會應當教育并督促全體業(yè)主及非業(yè)主使用人遵守物業(yè)管理法規(guī)政策，服從管理單位的正當管理，按時交納管理服務費、房屋本體維修基金 等有關(guān)費用，及時維護公共物業(yè)，對危害公共安全或影響房屋外觀的設施設備及現(xiàn)象（如室外空調(diào)架、防盜網(wǎng)、外墻犭水滲水、違章搭建占用、天面及毗連部位滲漏 水等），應及時督促維修整治，或組織強制維修整改。 十八、廣大業(yè)主和物業(yè)管理單位有權(quán)監(jiān)督管委會的工作，對管委會及其人員的違法違規(guī)行為，應及時勸告和制止，并報市、區(qū)主管部門查處。 十九、管委會委員或執(zhí)行秘書不遵守物業(yè)管理法規(guī)政策l和管委會章程、決議、制度，經(jīng)教育拒不改正，或造成嚴重不良影響的，由管委會決定，或由市、區(qū)主管部門責令停任、罷免或撤換，報下次業(yè)主大會確認，造成經(jīng)濟損失的還應承擔經(jīng)濟責任。 第三章業(yè)主管理委員會章程 一總則 第一條名稱與辦公地點 名稱:_業(yè)主管理委員會（以下簡稱“本會”） 辦公地點:_ 第二條本會是根據(jù)中華人民共和國及本市物業(yè)管理法:規(guī)政策的有關(guān)規(guī)定，經(jīng)政府批準成立的代表本區(qū)或大廈（以下簡稱“本物業(yè)”），全體業(yè)主合法權(quán)益的社會團體，本會的一切合法權(quán)益受國家法律保護。本章程所稱業(yè)主是指房地產(chǎn)所有權(quán)人。 第三條本會接受市、區(qū)物業(yè)管理主管部門的管理指導、監(jiān)督檢查與考核，執(zhí)行深圳市業(yè)主管理委員會規(guī)則（試行）。 第四條業(yè)主大會是由全體業(yè)主組成，決定本物業(yè)重大管理事項的業(yè)主自治及物業(yè)管理監(jiān)督組織。本會是業(yè)主大會的執(zhí)行機構(gòu)。 第五條本會宗旨:代表本物業(yè)全體業(yè)主的合法權(quán)益，實行業(yè)主自治與專業(yè)化管理服務相結(jié)合的體制，保障物業(yè)的安全與合理使用，貫徹執(zhí)行物業(yè)管理法規(guī)政策，創(chuàng)造整潔、優(yōu)美、安全，舒適、文明的環(huán)境。 第六條本會不設專門編制、不設財務、不從事除與物業(yè)管理公司按規(guī)定簽訂物業(yè)管理合同以外的任何具體經(jīng)營管理活動。 二業(yè)主管理委員會的組織及職責 第七條本會由業(yè)主大會選舉產(chǎn)生。 第一屆業(yè)主管理委員會:由區(qū)物業(yè)管理主管部門會同開發(fā)建設單位或物業(yè)管理單位、業(yè)主代表組成籌委會，籌委會推薦本會候選人名單，提交第一次業(yè) 主大會選舉產(chǎn)生；未參加籌委會的擁有百分之十以上投票權(quán)的業(yè)主，可以推薦一至二名候選人；十名以上有投票權(quán)的業(yè)主，可以聯(lián)名推薦一名候選人。 第八條本會設委員_名，其中主任一名，副主任_名，本會主任、副主任在本會的全體委員中選舉產(chǎn)生。本會聘任執(zhí)行秘書一名，負責處理本會日常事務。執(zhí)行秘書可以是，也可以不是本會委員。 如聘任非本物業(yè)業(yè)主擔任執(zhí)行秘書的，須由有本市常住戶口并有擔保能力的公民為其經(jīng)濟擔保人。 本會主任、執(zhí)行秘書為專職或兼職。 第九條本會權(quán)利 1、召集和主持業(yè)主大會； 2、采用招標或其他方式，聘請物業(yè)管理單位對本物業(yè)進行物業(yè)管理，并與其簽訂物業(yè)管理合同。 3、與物業(yè)管理單位議定管理服務費、房屋本體維修基金l等費用的收取標準及使用辦法； 4、與物業(yè)管理單位議定年度管理計劃，年度費用概預算、決算報告； 5、檢查監(jiān)督物業(yè)管理單位的物業(yè)管理工作； 6、修訂業(yè)主公約、本會章程，但須提前報區(qū)物業(yè)管理主管部門提前核準并經(jīng)業(yè)主大會通過。 第十條本會義務 l、籌備業(yè)主大會并叫大會報告工作； 2、執(zhí)行業(yè)主大會通過的各項決議； 3、貫徹執(zhí)行并督促業(yè)主遵守物業(yè)管理及其它有關(guān)法律、政策規(guī)定，對住戶開展多種形式的宣傳教育； 4、保障本物業(yè)各項管理目標的實現(xiàn)； 5、執(zhí)行市、區(qū)物業(yè)管理主管部門對本物業(yè)的管理事項及E本會工作提出的指令和要求； 6、本會作出的決定，不得違反法律、法規(guī)、政策規(guī)定，不得違反業(yè)主代表大會的決定，不得損害業(yè)主公共利益。 第十一條本會召集業(yè)主大會可采取會議或書面征求意見等形式。 第十二條下列人員經(jīng)本會決定可獲得適當津貼； 1、本會主任； 2、本會副主任； 3、本會執(zhí)行秘書； 4、本會同意的其他人士。 三業(yè)主管理委員會會議 第十三條管委會會議至少每三個月召開一次。有三分之一以上委員提議或主任、副主任認為有必要并書面呈述時，可召開特別會議。管委會會議必須 有超過半數(shù)委員出席；表決事項時，如贊成和反對意見票數(shù)相等時，管委會主任或會議主持人在自己已投過的一票普通票外，還可以再投一票決定票。但由市、區(qū)物 業(yè)管理主管部門派員主持管委會會議時，不適用上述規(guī)定。 第十四條本會會議的召開，應由召集人提前七天將會議通知及有關(guān)材料送達每位委員。委員因事不能參加會議的，可以一次性書面委托代理人參加。 第十五條本會會議由主任召集、主持，主任因故缺席時，應當說明理由，并由副主任主持；如副主任或其他委員缺席，應當向主任書面請假，并可對表決事項提出書面意見，否則視為無故缺席。 第十六條本會召開會議時，可以邀請政府有關(guān)部門（街道辦、居民委員會、派出所等）、物業(yè)管理公司等單位的人員和非業(yè)主使用人代表列席會議； 當物業(yè)有三分之一以上為出席時，必須聘請相當于本會委員三分之一以上人數(shù)的承租人代表為聘請委員，并應當通知其列席與承租人利益有關(guān)會議。聘請委員、列席 人員無表決權(quán)。管委會決定事項應充分聽取聘請委員和列席人員的意見。 第十七條本會會議決定問題，采取少數(shù)服從多數(shù)的原則。會議進行表決時，每一委員有一票表決權(quán)。若表決中出現(xiàn)贊成票與反對票相同時，由主任 或會議主持人在技自己已投過的一票外，再投一票決定票（贊成票或反對票），但此規(guī)定不適用于對其本人或直系親屬有利害關(guān)系的事項，或由物業(yè)管理行政主管部 門主持的會議。 第十八條管委會每一次會議都必須由執(zhí)行秘書或主持人做書面記錄，并由主持人簽字。有關(guān)重要事項會議記