納稅籌劃報(bào)告

納稅籌劃報(bào)告 一、企業(yè)性質(zhì)畢業(yè)之后，我打算和幾個(gè)朋友一起開(kāi)辦一家名叫“城市之光”的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限責(zé)任公司。眾所周知，有限責(zé)任公司又稱(chēng)有限公司，是指符合法律規(guī)定的股東出資組建，股東以其出資額為限對(duì)公司承擔(dān)責(zé)任，公司以其全部資產(chǎn)對(duì)公司的債務(wù)承擔(dān)責(zé)任的企業(yè)法人。據(jù)公司法規(guī)定，有限責(zé)任公司由50個(gè)以下股東出資設(shè)立，最低限額為人民幣3萬(wàn)元，首次出資額不得低于注冊(cè)資本的20%，也不得低于法定的注冊(cè)資本最低限額，其余部分由股東自公司成立之日起2年內(nèi)繳足，其中，投資公司可以在5年內(nèi)繳足。我們決定出資100萬(wàn)，一次繳清。二、業(yè)務(wù)范圍“城市之光”房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)股份有限公司主要有：1房地產(chǎn)中介及代理； 2廠房租賃與銷(xiāo)售代理； 3寫(xiě)字樓租賃與銷(xiāo)售代理； 4商鋪?zhàn)赓U與銷(xiāo)售代理； 5地皮租賃與轉(zhuǎn)讓代理； 6商品房或私宅租賃與銷(xiāo)售代理； 7二手房租賃與銷(xiāo)售代理； 8房地產(chǎn)銷(xiāo)售策劃服務(wù)； 9物業(yè)管理咨詢(xún)服務(wù)與信息交流； 10按客戶所需訂建廠房。三、經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)時(shí)可能涉及的稅種房地產(chǎn)中介公司屬于營(yíng)業(yè)稅納稅人，主要涉及的稅種包括營(yíng)業(yè)稅、城建稅、教育費(fèi)附加、企業(yè)所得稅、土地增值稅、印花稅、房產(chǎn)稅等。1.營(yíng)業(yè)稅。對(duì)房地產(chǎn)出售方適用“銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)”稅目的規(guī)定，以房屋售價(jià)的5%稅率繳納的營(yíng)業(yè)稅；針對(duì)房產(chǎn)租賃而言的，房產(chǎn)租賃業(yè)適用營(yíng)業(yè)稅中“服務(wù)業(yè)”稅目，統(tǒng)一執(zhí)行5%的比例稅率。2.企業(yè)所得稅。對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)而言，如果其轉(zhuǎn)讓或出租房地產(chǎn)產(chǎn)生了凈收益，就要將其收益并入企業(yè)利潤(rùn)總額繳納企業(yè)所得稅。企業(yè)所得稅采用25%的比例稅率。3.印花稅。房地產(chǎn)銷(xiāo)售階段的印花稅，是在房地產(chǎn)交易中，針對(duì)房地產(chǎn)交易金額，適用“產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書(shū)據(jù)”稅目，按照0.05%稅率征收。4.房產(chǎn)稅。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)建造的商品房，在出售前，不征收房產(chǎn)稅；但對(duì)出售前房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)使用或出租、出借的商品房應(yīng)按規(guī)定征收房產(chǎn)稅。房產(chǎn)稅采用比例稅率，依據(jù)房產(chǎn)計(jì)稅余值計(jì)征的，稅率為1.2%；依據(jù)房產(chǎn)租金收入計(jì)征的，稅率為12%。5.土地增值稅。土地增值稅實(shí)行超率累進(jìn)稅率，增值多的多征，增值少的少征，無(wú)增值的不征，最低稅率為30%，最高稅率為60%。四、納稅籌劃的具體過(guò)程1土地增值稅的籌劃（一）利用房地產(chǎn)企業(yè)稅收優(yōu)惠政策稅法對(duì)納稅人出售建造的普通標(biāo)準(zhǔn)住宅，允許在其增值額未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額之和20% 時(shí)，免征土地增值稅。這樣，房地產(chǎn)企業(yè)就可以通過(guò)處理收入金額等方式盡可能地獲得優(yōu)惠待遇。1）區(qū)分不同的項(xiàng)目，分別核算標(biāo)準(zhǔn)住宅和其他房產(chǎn)項(xiàng)目的增值額，以符合稅收優(yōu)惠條件。2)合理調(diào)整銷(xiāo)售價(jià)格。增值額相對(duì)來(lái)說(shuō)是比較容易為房地產(chǎn)企業(yè)所控制的，企業(yè)應(yīng)該全面了解即時(shí)的市場(chǎng)行情，進(jìn)行充分的市場(chǎng)調(diào)研，預(yù)估地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目完工時(shí)所能達(dá)到的價(jià)格水平，衡量節(jié)稅收益與繳稅成本，保證取得預(yù)期盈利的前提下，合理設(shè)置房產(chǎn)銷(xiāo)售價(jià)格，將增值額的比例控制在優(yōu)惠范圍內(nèi)。（二）改變房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)方式進(jìn)行納稅籌劃該種方式運(yùn)用的原理同樣是盡可能地創(chuàng)造條件，使房產(chǎn)項(xiàng)目滿足稅收優(yōu)惠政策的標(biāo)準(zhǔn)。比如將獨(dú)自開(kāi)發(fā)項(xiàng)目改為與其他相關(guān)企業(yè)合作建房，一方出土地，一方出資金，利用暫免征收土地增值稅的政策，降低房產(chǎn)成本，實(shí)現(xiàn)雙方的利益共贏。或者將立項(xiàng)房產(chǎn)由出售轉(zhuǎn)為投資聯(lián)營(yíng)，因?yàn)榉康禺a(chǎn)企業(yè)作為投資方與被投資方共同承擔(dān)了投資風(fēng)險(xiǎn)，可以不繳營(yíng)業(yè)稅和土地增值稅，可以節(jié)省很大一部分稅收成本。還有些企業(yè)將房產(chǎn)出售改為出租，不轉(zhuǎn)移土地使用權(quán)和房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)，則該出租行為只需交納房產(chǎn)稅，不再繳納土地增值稅，節(jié)省的該部分稅賦也是很大一部分可用資金。2.營(yíng)業(yè)稅的籌劃1）合理拆分業(yè)務(wù)，剝離價(jià)外費(fèi)用。根據(jù)營(yíng)業(yè)稅稅法的有關(guān)規(guī)定，營(yíng)業(yè)稅的應(yīng)納稅收入為納稅人提供應(yīng)稅勞務(wù)、轉(zhuǎn)讓無(wú)形資產(chǎn)或者銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)向?qū)Ψ绞杖〉娜績(jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用。房地產(chǎn)企業(yè)在銷(xiāo)售房產(chǎn)的過(guò)程中，往往同時(shí)要代收天然氣初裝費(fèi)、有線電視初裝費(fèi)等各種費(fèi)用。因此，房地產(chǎn)企業(yè)在銷(xiāo)售房產(chǎn)的過(guò)程中的上述各項(xiàng)代收款項(xiàng)，均應(yīng)并入房產(chǎn)銷(xiāo)售收入，計(jì)算繳納營(yíng)業(yè)稅，這就加大了房地產(chǎn)企業(yè)的稅收負(fù)擔(dān)。如果能將上述代收款項(xiàng)從房地產(chǎn)企業(yè)的計(jì)稅收入中分離出去，就可以將原本不屬于房地產(chǎn)企業(yè)收入的代收費(fèi)用從其銷(xiāo)售收入中分離出去，最終達(dá)到降低稅負(fù)的目的。2）將房屋的裝潢、裝飾以及設(shè)備安裝費(fèi)用單獨(dú)簽訂合同。房地產(chǎn)企業(yè)銷(xiāo)售的商品房有精裝修房和毛坯房?jī)煞N。 在房屋銷(xiāo)售的過(guò)程中，納稅人將銷(xiāo)售房屋的行為分解成銷(xiāo)售房屋與裝修房屋兩項(xiàng)行為，分別簽訂兩份合同，向?qū)Ψ绞杖煞輧r(jià)款。在征稅中分別按“銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)”交5%的營(yíng)業(yè)稅和“建筑業(yè)”交3%的營(yíng)業(yè)稅，節(jié)約了2%的營(yíng)業(yè)稅。3.企業(yè)所得稅的籌劃1）遲延納稅的籌劃。企業(yè)可以通過(guò)推遲完工時(shí)間的方式來(lái)推延納稅時(shí)間，緩解企業(yè)的資金壓力，考慮上貨幣時(shí)間價(jià)值，這其實(shí)也達(dá)到了稅收籌劃的效果。根據(jù)國(guó)稅發(fā)200931號(hào)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法的規(guī)定，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)如符合以下三個(gè)條件之一的則視同已完工：開(kāi)發(fā)產(chǎn)品竣工證明材料已報(bào)房地產(chǎn)管理部門(mén)備案。開(kāi)發(fā)產(chǎn)品已開(kāi)始投入使用。開(kāi)發(fā)產(chǎn)品已取得了初始產(chǎn)權(quán)證明。已完工的開(kāi)發(fā)產(chǎn)品不能按照計(jì)稅毛利率的方式來(lái)交企業(yè)所得稅，而必須按預(yù)售或者實(shí)際銷(xiāo)售收入扣除成本費(fèi)用來(lái)計(jì)算企業(yè)所得稅。如上述三個(gè)條件一個(gè)都不滿足者，可按計(jì)稅毛利率的方式來(lái)預(yù)繳企業(yè)所得稅。由于國(guó)稅發(fā)2009 31號(hào)里規(guī)定的計(jì)稅毛利率較低，扣除完?duì)I業(yè)稅及附加后基本沒(méi)有所得可預(yù)繳所得稅。所以企業(yè)應(yīng)注意文件規(guī)定的完工條件，盡量拖延完工時(shí)間，達(dá)到合法延遲納稅的目的。2）充分利用稅法規(guī)定的稅前扣除項(xiàng)目。對(duì)于稅法規(guī)定可以稅前扣除的財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)、失業(yè)保險(xiǎn)、工傷保險(xiǎn)、生育保險(xiǎn)、醫(yī)療保險(xiǎn)、養(yǎng)老保險(xiǎn)、住房公積金等費(fèi)用，應(yīng)足額購(gòu)買(mǎi)，這樣既能增加稅前扣除成本降低企業(yè)所得稅；又遵守了法律、法規(guī)；更重要的是為員工謀了福利，有利于留住人才，增加企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)力。五、企業(yè)未來(lái)的發(fā)展計(jì)劃以及必要的稅收計(jì)劃 這幾年，隨著中央政府出臺(tái)了一系列抑制房?jī)r(jià)的政策，房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入了蕭條時(shí)期，我企業(yè)也應(yīng)有一定的調(diào)整措施。1）營(yíng)銷(xiāo)方面，將通過(guò)創(chuàng)新與聯(lián)合來(lái)提供全面和增值的服務(wù)，如：政策咨詢(xún)、價(jià)格評(píng)估、代辦抵押貸款、房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究等增值服務(wù)，誰(shuí)能夠在服務(wù)內(nèi)容方面不斷地創(chuàng)新，為客戶提供全面的服務(wù)，同時(shí)不斷創(chuàng)新服務(wù)方式，降低消費(fèi)者的交易成本，誰(shuí)就能夠贏得客戶，提高知名度；另外，因?yàn)樗蟹康禺a(chǎn)經(jīng)紀(jì)企業(yè)的房源千差萬(wàn)別，且經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)的客源也不同，客戶的需求也各不相同，這就在客觀上要求房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)要走聯(lián)合的道路，做到信息共享、資源合理互補(bǔ)，如：甲企業(yè)有客源，沒(méi)有房源，乙企業(yè)有房源，沒(méi)有客源，這種情況下，兩個(gè)經(jīng)紀(jì)企業(yè)完全可以通過(guò)合作來(lái)達(dá)到”雙贏”的局面。2）經(jīng)營(yíng)模式方面，目前的店鋪經(jīng)營(yíng)方式在我國(guó)將會(huì)存在較長(zhǎng)一段時(shí)間，但現(xiàn)在已經(jīng)出現(xiàn)利用網(wǎng)絡(luò)來(lái)進(jìn)行房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)活動(dòng)的獨(dú)立經(jīng)紀(jì)人，這種模式在我國(guó)還相當(dāng)不成熟，且這類(lèi)獨(dú)立經(jīng)紀(jì)人的素質(zhì)普遍參差不齊，沒(méi)有執(zhí)業(yè)資格證，沒(méi)有固定的經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所，甚至沒(méi)有營(yíng)業(yè)執(zhí)照（即所謂的”黑中介”），而在發(fā)達(dá)國(guó)家，經(jīng)紀(jì)企業(yè)如果沒(méi)有特殊情況，一般不設(shè)店鋪，而是租賃固定的寫(xiě)字樓，招聘大量的獨(dú)立經(jīng)紀(jì)人，通過(guò)電話與網(wǎng)絡(luò)進(jìn)行營(yíng)銷(xiāo)活動(dòng)，其獨(dú)立經(jīng)紀(jì)人的素質(zhì)普遍較高，這種模式在制度日益完善的情況下，會(huì)逐漸在我國(guó)推行開(kāi)來(lái)。3）品牌經(jīng)營(yíng)方面，向?qū)I(yè)化、規(guī)?；B鎖經(jīng)營(yíng)發(fā)展。實(shí)踐證明，擴(kuò)大規(guī)模、連鎖加盟經(jīng)營(yíng)有諸多優(yōu)勢(shì)：一是可以統(tǒng)一安排人力、物力、財(cái)力，節(jié)省成本，優(yōu)化資源配置，獲取規(guī)模效益；二是統(tǒng)一領(lǐng)導(dǎo)，統(tǒng)一規(guī)范，統(tǒng)一服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，有利于提高服務(wù)質(zhì)量，樹(shù)立品牌，發(fā)揮品牌效應(yīng)；三是可以擴(kuò)大業(yè)務(wù)量，提高市場(chǎng)占有率，增強(qiáng)競(jìng)爭(zhēng)力，經(jīng)紀(jì)企業(yè)要想在日趨激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中爭(zhēng)得一席之地，必須降低服務(wù)成本，提高成交率，因此，規(guī)模化發(fā)展，連鎖化經(jīng)營(yíng)，將是今后房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)企業(yè)發(fā)展的必然趨勢(shì)，目前”小”而”散”、競(jìng)爭(zhēng)力不強(qiáng)的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)企業(yè)會(huì)逐漸被市場(chǎng)所淘汰。 配套的稅收計(jì)劃主要考慮：1實(shí)事求是，結(jié)合實(shí)際，增強(qiáng)稅收計(jì)劃管理的科學(xué)性。應(yīng)從經(jīng)濟(jì)、稅源的實(shí)際出發(fā)，緊密結(jié)合市場(chǎng)變化，順應(yīng)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)大環(huán)境的變化，遵循從經(jīng)濟(jì)到稅收的原則，以“發(fā)展變化”的觀點(diǎn)來(lái)預(yù)測(cè)分析經(jīng)濟(jì)、