物業(yè)管理費(fèi)的定價(jià)方式

物業(yè)管理費(fèi)的定價(jià)方式2004年1月1日實(shí)施物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法之前 政府定價(jià) 政府指導(dǎo)價(jià) 市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)2004年1月1日實(shí)施物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法之后 政府指導(dǎo)價(jià) 市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià) 從2004年1月1日起針對(duì)物業(yè)管理費(fèi)用收取標(biāo)準(zhǔn)，政府物價(jià)不再審批、不再備案物業(yè)服務(wù)收費(fèi)不再由政府物價(jià)部門審批、備案改以物業(yè)服務(wù)合同約定為準(zhǔn)以政府定價(jià)方式管理物業(yè)服務(wù)收費(fèi)的弊端： 不利于物業(yè)管理企業(yè)提高服務(wù)質(zhì)量 制約了業(yè)主對(duì)物業(yè)服務(wù)質(zhì)量的監(jiān)督權(quán)和選擇權(quán) 因定價(jià)標(biāo)準(zhǔn)不客觀產(chǎn)生了大量矛盾 政府核定物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)阻礙了物業(yè)管理市場(chǎng)的發(fā)展 違反中華人民共和國(guó)價(jià)格法以及物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法的法律、法規(guī)規(guī)定物業(yè)服務(wù)費(fèi)用定價(jià)核心-合同約定物業(yè)服務(wù)合同應(yīng)當(dāng)與業(yè)主協(xié)商確定，協(xié)商的基礎(chǔ)在于大家業(yè)主共同決策所有權(quán)人決策權(quán)的變化：所有權(quán)人決策權(quán)的變化：為了給以后的司法審判保留有效證據(jù)，雙過半投票權(quán)決策應(yīng)該實(shí)行實(shí)名制物業(yè)服務(wù)定價(jià)成本監(jiān)審辦法 國(guó)家發(fā)展改革委、建設(shè)部2007年9月10日頒布“發(fā)改價(jià)格20072285號(hào)”適用對(duì)象：政府指導(dǎo)價(jià)確定物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，即物業(yè)服務(wù)社會(huì)平均成本負(fù)責(zé)：政府價(jià)格主管部門組織實(shí)施，房地產(chǎn)主管部門配合物業(yè)服務(wù)定價(jià)成本監(jiān)審原則： 合法性原則 相關(guān)性原則 對(duì)應(yīng)性原則 合理性原則物業(yè)服務(wù)定價(jià)成本構(gòu)成： 1.管理服務(wù)人員的工資、社會(huì)保險(xiǎn)和按規(guī)定提取的福利費(fèi)等-即人工費(fèi)人員費(fèi)用是指管理服務(wù)人員工資、按規(guī)定提取的工會(huì)經(jīng)費(fèi)、職工教育經(jīng)費(fèi)，以及根據(jù)政府有關(guān)規(guī)定應(yīng)當(dāng)由物業(yè)服務(wù)企業(yè)繳納的住房公積金和養(yǎng)老、醫(yī)療、失業(yè)、工傷、生育保險(xiǎn)等社會(huì)保險(xiǎn)費(fèi)用 基本工資社會(huì)保險(xiǎn)費(fèi)包括：醫(yī)療、工傷保險(xiǎn)、養(yǎng)老保險(xiǎn)、失業(yè)保險(xiǎn)、生育保險(xiǎn)、住房公積金等按規(guī)定提取的福利費(fèi)： 福利基金，按工資總額的14%計(jì)算 工會(huì)基金，按工資總額的2%計(jì)算 教育基金，按工資總額的1.5%計(jì)算加班費(fèi)，包括日常加班和節(jié)日加班服裝費(fèi)工服洗滌費(fèi)制度工作時(shí)間的計(jì)算： v 年工作日：365天-104天（休息日）-11天（法定節(jié)假日）250天v 季工作日：250天4季62.5天/季v 月工作日：250天12月20.83天/月工作小時(shí)數(shù)的計(jì)算： v 以月、季、年的工作日乘以每日的8小時(shí)。每個(gè)崗位需要工作的人數(shù)計(jì)算： v （365天24小時(shí)）（250天8小時(shí)）4.38日工資、小時(shí)工資數(shù)的折算： v 按照勞動(dòng)法第五十一條的規(guī)定，法定節(jié)假日用人單位應(yīng)當(dāng)依法支付工資。v 即折算日工資、小時(shí)工資時(shí)不剔除國(guó)家規(guī)定的11天法定節(jié)假日v 據(jù)此，日工資、小時(shí)工資的折算為：日工資：v 月工資收入月計(jì)薪天數(shù)小時(shí)工資：v 月工資收入（月計(jì)薪天數(shù)8小時(shí)）月計(jì)薪天數(shù)：v （365天-104天）12月21.75天2.物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的日常運(yùn)行、維護(hù)費(fèi)用物業(yè)共用部位共用設(shè)施設(shè)備日常運(yùn)行和維護(hù)費(fèi)用是指為保障物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)共用部位共用設(shè)施設(shè)備的正常使用和運(yùn)行、維護(hù)保養(yǎng)所需的費(fèi)用不包括保修期內(nèi)應(yīng)由建設(shè)單位履行保修責(zé)任而支出的維修費(fèi)、應(yīng)由住宅專項(xiàng)維修資金支出的維修和更新、改造費(fèi)用 維修費(fèi) 保養(yǎng)費(fèi) 日常運(yùn)行費(fèi)，主要是能源消耗 裝修費(fèi) 康樂設(shè)施費(fèi) 低值易耗品耗費(fèi)、雜項(xiàng)費(fèi)用電梯運(yùn)行費(fèi)用計(jì)算： v 主要是電梯電費(fèi)v 電梯電費(fèi)電梯功率功率因素電梯有效利用系數(shù) 365天24小時(shí)12月電費(fèi)單價(jià)v 電梯功率-電梯銘牌上標(biāo)注v 功率因素-電梯銘牌上標(biāo)注v 電梯有效利用系數(shù)-根據(jù)實(shí)際經(jīng)驗(yàn)，從同類型物業(yè)實(shí)際運(yùn)行中統(tǒng)計(jì)獲得v 365天24小時(shí)-電梯每年運(yùn)行開啟時(shí)間v 12月-表明是計(jì)算每月電梯運(yùn)行費(fèi)用v 電費(fèi)單價(jià)-供電部門所收取的每度用電的單價(jià)3.物業(yè)管理區(qū)域綠化養(yǎng)護(hù)費(fèi)用綠化養(yǎng)護(hù)費(fèi)是指管理、養(yǎng)護(hù)綠化所需的綠化工具購(gòu)置費(fèi)、綠化用水費(fèi)、補(bǔ)苗費(fèi)、農(nóng)藥化肥費(fèi)等不包括應(yīng)由建設(shè)單位支付的種苗種植費(fèi)和前期維護(hù)費(fèi) 綠化工具費(fèi) 勞保用品費(fèi) 綠化用水費(fèi) 農(nóng)藥化肥種子費(fèi) 雜草清運(yùn)費(fèi) 園林景觀再造費(fèi)，包括補(bǔ)苗、花卉盆景布置等4.物業(yè)管理區(qū)域清潔衛(wèi)生費(fèi)用清潔衛(wèi)生費(fèi)是指保持物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)環(huán)境衛(wèi)生所需的購(gòu)置工具費(fèi)、消殺防疫費(fèi)、化糞池清理費(fèi)、管道疏通費(fèi)、清潔用料費(fèi)、環(huán)衛(wèi)所需費(fèi)用等 清潔工具購(gòu)置費(fèi) 勞保用品費(fèi) 清潔機(jī)械材料費(fèi)，包括大樓外墻清潔設(shè)備、打蠟拋光機(jī)的折舊、消耗材料等 化糞池清理費(fèi) 垃圾清運(yùn)費(fèi) 水池清洗、檢驗(yàn)費(fèi) 其它費(fèi)用5.物業(yè)管理區(qū)域秩序維護(hù)費(fèi)用秩序維護(hù)費(fèi)是指維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域秩序所需的器材裝備費(fèi)、安全防范人員的人身保險(xiǎn)費(fèi)及由物業(yè)服務(wù)企業(yè)支付的服裝費(fèi)等其中器材裝備不包括共用設(shè)備中已包括的監(jiān)控設(shè)備 保安系統(tǒng)日常運(yùn)行及維修保養(yǎng)費(fèi) 日常保安器材費(fèi)，包括警棍、對(duì)講機(jī)、電池、電筒等購(gòu)置費(fèi) 保安人員人身保險(xiǎn)費(fèi)-意外傷害保險(xiǎn) 保安用房和保安人員住房租金6.物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備及公眾責(zé)任保險(xiǎn)費(fèi)用物業(yè)共用部位共用設(shè)施設(shè)備及公眾責(zé)任保險(xiǎn)費(fèi)用是指物業(yè)管理企業(yè)購(gòu)買物業(yè)共用部位共用設(shè)施設(shè)備及公眾責(zé)任保險(xiǎn)所支付的保險(xiǎn)費(fèi)用，以物業(yè)服務(wù)企業(yè)與保險(xiǎn)公司簽訂的保險(xiǎn)單和所交納的保險(xiǎn)費(fèi)為準(zhǔn) 火災(zāi)保險(xiǎn)、機(jī)械損壞險(xiǎn)等財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn) 公眾責(zé)任保險(xiǎn) 雇主責(zé)任保險(xiǎn) 社會(huì)保險(xiǎn)（一般包含在人工費(fèi)中，特別注意不能重復(fù)計(jì)算）7.辦公費(fèi)辦公費(fèi)是指物業(yè)服務(wù)企業(yè)為維護(hù)管理區(qū)域正常的物業(yè)管理活動(dòng)所需的辦公用品費(fèi)、交通費(fèi)、房租、水電費(fèi)、取暖費(fèi)、通訊費(fèi)、書報(bào)費(fèi)及其它費(fèi)用 交通費(fèi) 通信費(fèi) 低值易耗文具、辦公用品費(fèi) 書報(bào)費(fèi) 宣傳廣告和市場(chǎng)推廣費(fèi) 法律費(fèi)用 節(jié)日裝飾費(fèi) 辦公用房租金 業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)辦公費(fèi)8.管理費(fèi)分?jǐn)偣芾碣M(fèi)分?jǐn)偸侵肝飿I(yè)服務(wù)企業(yè)在管理多個(gè)物業(yè)項(xiàng)目情況下，為保證相關(guān)的物業(yè)服務(wù)正常運(yùn)轉(zhuǎn)而由各物業(yè)服務(wù)小區(qū)承擔(dān)的管理費(fèi)用 物業(yè)管理公司管理該小區(qū)項(xiàng)目所支出的服務(wù)費(fèi)用分?jǐn)?物業(yè)管理公司對(duì)管理處實(shí)施的管理成本的分?jǐn)?.物業(yè)管理企業(yè)固定資產(chǎn)折舊固定資產(chǎn)折舊是指按規(guī)定折舊方法計(jì)提的物業(yè)服務(wù)固定資產(chǎn)的折舊金額物業(yè)服務(wù)固定資產(chǎn)指在物業(yè)服務(wù)小區(qū)內(nèi)由物業(yè)服務(wù)企業(yè)擁有的、與物業(yè)服務(wù)直接相關(guān)的、使用年限在一年以上的資產(chǎn)固定資產(chǎn)殘值率按3%5%計(jì)算，個(gè)別固定資產(chǎn)殘值較低或者較高的，按照實(shí)際情況合理確定殘值率 以直接用于業(yè)主物業(yè)管理服務(wù)的固定資產(chǎn)為范圍 交通工具，如業(yè)主樓巴汽車 通訊設(shè)備，如電話機(jī)、手機(jī)、傳真機(jī)等 辦公設(shè)備，如桌椅、沙發(fā)、電腦、復(fù)印機(jī)、空調(diào)機(jī)等 工程維修設(shè)備，如管道疏通機(jī)、電焊機(jī)等 其它設(shè)備10.經(jīng)業(yè)主同意的其它費(fèi)用經(jīng)業(yè)主同意的其它費(fèi)用是指業(yè)主或者業(yè)主大會(huì)按規(guī)定同意由物業(yè)服務(wù)費(fèi)開支的費(fèi)用 業(yè)主委員會(huì)委員津貼 經(jīng)業(yè)主同意，是指業(yè)主大會(huì)決議同意，并在業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則中明確約定 業(yè)主大會(huì)決議同意，按照物權(quán)法第七十六條規(guī)定，決定“有關(guān)共有和共同管理權(quán)利的其他重大事項(xiàng) ”，“應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意 ”物業(yè)服務(wù)成本支出情況： 項(xiàng) 目 行次及關(guān)系上報(bào)數(shù)核增數(shù)核減數(shù)核定數(shù)一、人員費(fèi)用（元）1=(2：4) (一)工資2 (二)社會(huì)保障費(fèi)3 (三)其它支出4二、共用部分運(yùn)行維護(hù)費(fèi)(元)5其中(一)電梯日常運(yùn)行維護(hù)費(fèi)6=(7：11) 1、電費(fèi)7 2、維護(hù)費(fèi)8 3、設(shè)備保險(xiǎn)費(fèi)9 4、年安檢費(fèi)10 5、其它支出11(二)二次供水設(shè)施運(yùn)行維修費(fèi)12 =(13：15) 1、電費(fèi)13 2、日常維護(hù)費(fèi)14 3、其它支出15項(xiàng) 目 行次及關(guān)系上報(bào)數(shù)核增數(shù)核減數(shù)核定數(shù)三、綠化養(yǎng)護(hù)費(fèi)（元）16四、清潔衛(wèi)生費(fèi)（元）17五、秩序維護(hù)費(fèi)（元）18六、共用部分保險(xiǎn)費(fèi)（元）19七、辦公費(fèi)（元）20八、管理費(fèi)分?jǐn)偅ㄔ?1九、固定資產(chǎn)折舊費(fèi)（元）22十、業(yè)主同意其他費(fèi)用（元）23十一、扣除電梯及二次供水日常運(yùn)行維護(hù)費(fèi)的物業(yè)服務(wù)運(yùn)行總成本（元）24 =1+5+(16：23)-6-12十二、服務(wù)小區(qū)應(yīng)收費(fèi)面積（平方米）25 其中：(一)配有電梯物業(yè)應(yīng)收費(fèi)面積26(二)配有二次供水設(shè)施物業(yè)應(yīng)收費(fèi)面積27項(xiàng) 目 行次及關(guān)系上報(bào)數(shù)核增數(shù)核減數(shù)核定數(shù)十三、扣除電梯及二次供水設(shè)施日常運(yùn)行維護(hù)費(fèi)的平均單位面積物業(yè)服務(wù)成本（元/平方米）28=2425十四、平均單位面積電梯服務(wù)運(yùn)行成本（元/平方米）29=626十五、平均單位面積二次供水服務(wù)運(yùn)行成本（元/平方米）30=1227物業(yè)管理費(fèi)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的厘定原則： 成本核算原則 折舊補(bǔ)償原則 保本微利原則 分級(jí)管理原則 商業(yè)特性原則 區(qū)分不同物業(yè)的性質(zhì)和特點(diǎn) 不得重復(fù)計(jì)算物業(yè)管理費(fèi)的包干制與酬金制：包干制-是指由業(yè)主向物業(yè)管理企業(yè)支付固定物業(yè)服務(wù)費(fèi)用，盈余或者虧損均由物業(yè)管理公司享有或者承擔(dān)的物業(yè)服務(wù)計(jì)費(fèi)方式酬金制-是指在預(yù)收的物業(yè)服務(wù)資金中按約定比例或者約定數(shù)額提取酬金支付給物業(yè)管理企業(yè)，其余全部用于物業(yè)服務(wù)合同的支出，結(jié)余或者不足均由業(yè)主享有或者承擔(dān)的物業(yè)服務(wù)計(jì)費(fèi)方式包干制的特點(diǎn)： 業(yè)主向物業(yè)管理公司支付固定的物業(yè)服務(wù)費(fèi)用 物業(yè)管理費(fèi)用的盈余、虧損屬于物業(yè)管理公司 物業(yè)管理公司暗箱作業(yè) 共用部分不能及時(shí)維修保養(yǎng)，疲勞使用 物業(yè)管理費(fèi)用應(yīng)繳納營(yíng)業(yè)稅等稅費(fèi) 按照合同約定，可以不向業(yè)主公布賬目酬金制的特點(diǎn)： 物業(yè)管理公司向業(yè)主預(yù)收物業(yè)服務(wù)資金 物業(yè)管理費(fèi)用的盈余、虧損屬于業(yè)主 物業(yè)管理公司陽光作業(yè) 共用部分能夠保證及時(shí)維修保養(yǎng) 物業(yè)管理費(fèi)用合理避稅成為可能 按照合同約定，定期向業(yè)主公布賬目 維護(hù)了業(yè)主和物業(yè)管理公司的合法權(quán)益 有利于加強(qiáng)成本控制，降低和避免虛假成本、轉(zhuǎn)嫁成本和侵占業(yè)主利益的傾向酬金的計(jì)提： 酬金計(jì)提基數(shù)應(yīng)以代收代支的物業(yè)服務(wù)資金和其它收入之和為準(zhǔn) 酬金制比例應(yīng)在物業(yè)服務(wù)合同中明確約定 一般酬金制比例在8%18% 酬金計(jì)提應(yīng)避免重復(fù)計(jì)提 計(jì)提的酬金包含物業(yè)管理公司利潤(rùn)、物業(yè)管理公司營(yíng)業(yè)稅、物業(yè)管理公司對(duì)管理處實(shí)施的管理成本酬金制的制度建立： 建立收支平衡的管理預(yù)算制度 建立物業(yè)管理費(fèi)收支情況報(bào)告制度，保證業(yè)主知情權(quán)-物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)向業(yè)主大會(huì)或者全體業(yè)主公布物業(yè)服務(wù)資金年度預(yù)決算，并每年不少于一次公布物業(yè)服務(wù)資金的收支情況 建立業(yè)主咨詢答復(fù)制度-業(yè)主或者業(yè)主大會(huì)對(duì)公布的物業(yè)服務(wù)資金年度預(yù)決算和物業(yè)服務(wù)資金的收支情況提出咨詢時(shí)，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)及時(shí)答復(fù) 建立物業(yè)管理審計(jì)制度-物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)配合業(yè)主大會(huì)按照物業(yè)服務(wù)合同約定聘請(qǐng)專業(yè)機(jī)構(gòu)對(duì)物業(yè)服務(wù)資金年度預(yù)決算和物業(yè)服務(wù)資金的收支情況進(jìn)行審計(jì) 建立多退少補(bǔ)機(jī)制 建立獎(jiǎng)勵(lì)機(jī)制專項(xiàng)維修資金的概念和性質(zhì)專項(xiàng)資金是由業(yè)主或非業(yè)主使用人交納，為了保障物業(yè)在使用一定時(shí)間后，所需的特定維修、更新及房屋發(fā)生緊急情況時(shí)應(yīng)急的資金特定物業(yè)共用部分的中修、大修、更新、改造、翻修性質(zhì)是由業(yè)主交納，由物業(yè)管理單位或政府主管部門設(shè)立專門賬戶管理住宅專項(xiàng)資金，是指專項(xiàng)用于住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備保修期滿后的維修和更新、改造的資金專項(xiàng)維修資金管理、使用原則管理專戶存儲(chǔ)、?？顚Ｓ?、所有權(quán)人所有并決策、政府監(jiān)督使用方便快捷、公開透明、受益人和負(fù)擔(dān)人相一致安全遠(yuǎn)遠(yuǎn)超越自由、效益、效率專戶存儲(chǔ)以物業(yè)管理區(qū)域?yàn)閱挝辉O(shè)賬、以戶為單位設(shè)分賬 細(xì)戶按單幢設(shè)置?？顚Ｓ脤ｍ?xiàng)用于共用部位、共用設(shè)施設(shè)備保修期滿后的維修和更新、改造的資金 保修期滿后的大修、更新、改造所有權(quán)人所有業(yè)主交存的屬于業(yè)主所有 公有住房售房款中提取的屬于售房單位所有所有權(quán)人決策：業(yè)主大會(huì)成立之前列支范圍內(nèi)專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主討論通過使用建議業(yè)主大會(huì)成立之后業(yè)主大會(huì)依法通過使用方案 經(jīng)業(yè)主委員會(huì)審定后實(shí)施所有權(quán)人決策權(quán)的變化：v 業(yè)主共同決定的專項(xiàng)維修資金，物權(quán)法使三分之二決策方法發(fā)生根本變化：v 原物業(yè)管理?xiàng)l例的2/3投票權(quán)物權(quán)法的雙2/3投票權(quán)v 為了給以后的司法審判保留有效證據(jù)，三分之二投票權(quán)應(yīng)該實(shí)行實(shí)名制政府監(jiān)督交存監(jiān)督、業(yè)主大會(huì)成立之前代管、入戶前強(qiáng)制交納首期專項(xiàng)維修資金、強(qiáng)制續(xù)交、統(tǒng)一監(jiān)制專用票據(jù)、過戶監(jiān)督、至少每年一次核對(duì)賬目并向業(yè)主公布賬目、審計(jì)監(jiān)督、財(cái)政部門對(duì)財(cái)務(wù)管理和會(huì)計(jì)核算制度監(jiān)督、對(duì)違法行為依法進(jìn)行處罰 負(fù)責(zé)指導(dǎo)、協(xié)調(diào)、監(jiān)督維修基金的管理與使用；制定使用計(jì)劃報(bào)批管理、財(cái)務(wù)預(yù)決算管理、審計(jì)監(jiān)督、業(yè)主的查詢和對(duì)賬等制度相應(yīng)法律、法規(guī)的處罰規(guī)定： 物業(yè)管理?xiàng)l例第六十三條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)管理辦法第十一條、第十八條 中華人民共和國(guó)刑法第一百八十五條挪用資金罪、挪用公款罪；第一百八十三條職務(wù)侵占罪、貪污罪；第一百八十四條和第一百六十三條公司、企業(yè)人員受賄罪；第一百六十一條提供虛假財(cái)會(huì)報(bào)告罪；第一百六十二條妨害清算罪等受益人和負(fù)擔(dān)人相一致下列四項(xiàng)費(fèi)用不得從住宅專項(xiàng)維修資金中列支： 1. 依法應(yīng)當(dāng)由建設(shè)單位或者施工單位承擔(dān)的住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修、更新和改造費(fèi)用如：規(guī)劃范圍內(nèi)的配套設(shè)施費(fèi)用、保修范圍內(nèi)的保修費(fèi)用2. 依法應(yīng)當(dāng)由相關(guān)單位承擔(dān)的供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等管線和設(shè)施設(shè)備的維修、養(yǎng)護(hù)費(fèi)用以所有權(quán)為限，屬于相關(guān)單位所有權(quán)的由相關(guān)單位承擔(dān)；屬于業(yè)主的經(jīng)業(yè)主共同依法決策可在專項(xiàng)維修資金中負(fù)擔(dān)3. 應(yīng)當(dāng)由當(dāng)事人承擔(dān)的因人為損壞住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備所需的修復(fù)費(fèi)用無法確定當(dāng)事人的，經(jīng)業(yè)主共同依法決策可在專項(xiàng)維修資金中負(fù)擔(dān)4. 根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同約定，應(yīng)當(dāng)由物業(yè)服務(wù)企業(yè)承擔(dān)的住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修和養(yǎng)護(hù)費(fèi)用住宅專項(xiàng)維修資金的來源交存1.法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定國(guó)家建設(shè)部、財(cái)政部頒布住宅專項(xiàng)維修資金管理辦法(建設(shè)部第165號(hào)令)之規(guī)定繳交對(duì)象業(yè)主非開發(fā)商商品住宅的業(yè)主按照所擁有物業(yè)的建筑面積，每平方米建筑面積交存首次住宅專項(xiàng)維修資金標(biāo)準(zhǔn)：當(dāng)?shù)刈≌ㄖ惭b工程每平方米造價(jià)的5%8%公有住房的來源于兩部分： 業(yè)主按當(dāng)?shù)胤扛某杀緝r(jià)的2%的比例，屬全體業(yè)主共同所有 售房單位按照多層住宅不低于售房款的20%，高層住宅不低于售房款的30%，屬公有住房售房單位所有 2.專項(xiàng)維修資金本身產(chǎn)生的利息和投資收益3.物業(yè)服務(wù)費(fèi)結(jié)轉(zhuǎn)的費(fèi)用 物業(yè)服務(wù)費(fèi)運(yùn)行中成本開支后的結(jié)余，如果有連續(xù)幾年或者年度出現(xiàn)較大數(shù)額的結(jié)余時(shí)，除可在管理預(yù)算中調(diào)整收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)外，也可經(jīng)業(yè)主大會(huì)同意按一定比例納入專項(xiàng)資金 4.業(yè)主大會(huì)決定分?jǐn)偟馁M(fèi)用 根據(jù)住宅維護(hù)保養(yǎng)的需要，在大、中修和更新改造費(fèi)用不足時(shí)，由業(yè)主大會(huì)決定向全體業(yè)主收取的、保證物業(yè)的正常使用的分?jǐn)傎Y金 5.業(yè)主共有物業(yè)的收益6.社會(huì)捐贈(zèng)或政府津貼撥款的費(fèi)用 專項(xiàng)維修資金的作用： 業(yè)主組織如業(yè)主大會(huì)的注冊(cè)資本金 緊急情況下的儲(chǔ)蓄備用金 承擔(dān)全體業(yè)主責(zé)任的賠償金 共用部分，即共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的中修、大修、翻修、更新、改造的資金 建筑物損毀后的重建、拆除的啟動(dòng)資金物業(yè)管理企業(yè)財(cái)務(wù)運(yùn)營(yíng)與代業(yè)主理財(cái)一、物業(yè)管理企業(yè)財(cái)務(wù)運(yùn)營(yíng)1.企業(yè)財(cái)務(wù)運(yùn)營(yíng)企業(yè)財(cái)務(wù)-企業(yè)為達(dá)到既定的目標(biāo)所進(jìn)行的籌集和運(yùn)用資金等活動(dòng)及這些活動(dòng)所體現(xiàn)的各種關(guān)系企業(yè)財(cái)務(wù)管理：對(duì)企業(yè)財(cái)務(wù)運(yùn)營(yíng)活動(dòng)和財(cái)務(wù)關(guān)系實(shí)施的管理企業(yè)財(cái)務(wù)管理的對(duì)象：企業(yè)財(cái)務(wù)活動(dòng)、各種財(cái)務(wù)關(guān)系企業(yè)財(cái)務(wù)運(yùn)營(yíng)-在商品貨幣經(jīng)濟(jì)條件下企業(yè)的資金運(yùn)動(dòng)物業(yè)管理企業(yè)財(cái)務(wù)運(yùn)營(yíng)-是指物業(yè)管理企業(yè)在開展物業(yè)管理服務(wù)經(jīng)營(yíng)過程中所進(jìn)行的資金運(yùn)動(dòng)包括資金籌集、資金運(yùn)用、資金耗費(fèi)、資金收回和資金分配五個(gè)環(huán)節(jié)2.企業(yè)財(cái)務(wù)管理目標(biāo)總體目標(biāo)： 利潤(rùn)最大化 資本利潤(rùn)率最大化或每股利潤(rùn)最大化 企業(yè)價(jià)值最大化或股東財(cái)富最大化具體目標(biāo)： 資金籌集管理目標(biāo) 投資管理目標(biāo) 利潤(rùn)分配管理目標(biāo)3.企業(yè)財(cái)務(wù)管理內(nèi)容-籌資決策-投資決策-利潤(rùn)分配決策4.財(cái)務(wù)報(bào)告會(huì)計(jì)報(bào)表部分： 主表-資產(chǎn)負(fù)債表、利潤(rùn)表、現(xiàn)金流量表、成本報(bào)表 附表-資產(chǎn)減值明細(xì)表、股東權(quán)益增減變動(dòng)表、應(yīng)交增值稅明細(xì)表、利潤(rùn)分配表文字報(bào)告部分： 會(huì)計(jì)報(bào)表附注、財(cái)務(wù)狀況說明書5.物業(yè)管理績(jī)效評(píng)價(jià)的指標(biāo)體系物業(yè)管理績(jī)效評(píng)價(jià)基本指標(biāo) 財(cái)務(wù)效益狀況指標(biāo) 凈資產(chǎn)收益率、總資產(chǎn)報(bào)酬率、財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率資產(chǎn)營(yíng)運(yùn)狀況指標(biāo) 總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率、流動(dòng)資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率償債能力狀況指標(biāo) 資產(chǎn)負(fù)債率、利息保障倍數(shù)發(fā)展能力狀況指標(biāo) 營(yíng)業(yè)增長(zhǎng)率、資本積累率物業(yè)管理績(jī)效評(píng)價(jià)修正指標(biāo) 財(cái)務(wù)效益狀況修正指標(biāo) 主營(yíng)業(yè)務(wù)利潤(rùn)率、盈余現(xiàn)金保障倍數(shù)、成本費(fèi)用利潤(rùn)率資產(chǎn)營(yíng)運(yùn)狀況修正指標(biāo) 應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率、不良資產(chǎn)比率、資產(chǎn)損失比率償債能力狀況修正指標(biāo) 流動(dòng)比率、速動(dòng)比率、現(xiàn)金流動(dòng)負(fù)債比率、長(zhǎng)期資產(chǎn)適合率、經(jīng)營(yíng)虧損掛賬比率發(fā)展能力狀況修正指標(biāo) 總資產(chǎn)增長(zhǎng)率、三年利潤(rùn)平均增長(zhǎng)率、三年資本平均增長(zhǎng)率物業(yè)管理績(jī)效評(píng)價(jià)評(píng)議指標(biāo) 經(jīng)營(yíng)者基本素質(zhì)服務(wù)滿意度基礎(chǔ)管理水平在崗員工素質(zhì)狀況服務(wù)硬環(huán)境發(fā)展創(chuàng)新能力經(jīng)營(yíng)發(fā)展策略綜合社會(huì)貢獻(xiàn)6.物業(yè)管理報(bào)告-是指物業(yè)管理服務(wù)者向有關(guān)方面提交的反映一定階段物業(yè)管理服務(wù)過程中所作的主要工作、財(cái)務(wù)效益狀況以及未來工作計(jì)劃的文書按照向不同主體提交分為三類： 向業(yè)主提交的物業(yè)管理報(bào)告 向上級(jí)管理高層提交的物業(yè)管理報(bào)告 向投資者或者董事會(huì)提交的物業(yè)管理報(bào)告按照經(jīng)營(yíng)期間時(shí)間的不同分為： 月度報(bào)告、季度報(bào)告、年度報(bào)告、專題報(bào)告物業(yè)管理報(bào)告構(gòu)成 物業(yè)管理工作總結(jié) 物業(yè)管理財(cái)務(wù)報(bào)告 物業(yè)管理工作計(jì)劃報(bào)告編寫的注意事項(xiàng)： 突出重點(diǎn)、兼顧一般 注重時(shí)效、真實(shí)可靠 報(bào)告清楚、文字簡(jiǎn)練二、物業(yè)管理的代理理財(cái)與管理處的財(cái)務(wù)管理代理理財(cái)-代理業(yè)主對(duì)物業(yè)管理費(fèi)用理財(cái) 物業(yè)管理費(fèi)用：物業(yè)管理費(fèi)、共用部分共有收益、專項(xiàng)維修資金 物業(yè)管理費(fèi)用的所有權(quán)屬于全體業(yè)主 物業(yè)管理管理處財(cái)務(wù)管理的核心代業(yè)主理財(cái) 代業(yè)主理財(cái)行為必須以全體業(yè)主的根本利益為出發(fā)點(diǎn)管理處財(cái)務(wù)管理基本職能： 遵循一般會(huì)計(jì)制度規(guī)定的程序和方法 采用報(bào)賬、記錄、分析、匯總的方法 定期編制通用和專用的物業(yè)管理費(fèi)用收支報(bào)表管理處財(cái)務(wù)管理的具體內(nèi)容： 物業(yè)管理項(xiàng)目的財(cái)務(wù)預(yù)算 物業(yè)管理項(xiàng)目的費(fèi)用支出測(cè)算 物業(yè)管理費(fèi)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的厘定 會(huì)計(jì)過程的管理 財(cái)務(wù)成果報(bào)告、總結(jié)、分析 向上級(jí)物業(yè)管理公司財(cái)務(wù)主管報(bào)告 向全體業(yè)主報(bào)告管理處經(jīng)營(yíng)活動(dòng)中的財(cái)務(wù)處理： 對(duì)屬于利用全體業(yè)主共用部分進(jìn)行的經(jīng)營(yíng)收益統(tǒng)一納入物業(yè)管理費(fèi)用的收支 對(duì)上級(jí)物業(yè)管理公司授權(quán)，利用自有資金和能力向業(yè)主或其他消費(fèi)者提供的專項(xiàng)服務(wù)、特約服務(wù)，不能用物業(yè)管理費(fèi)的成本支出，同時(shí)不能與物業(yè)管理費(fèi)結(jié)余混淆，屬于物業(yè)管理公司自己的經(jīng)營(yíng)性收益管理處財(cái)務(wù)管理獨(dú)立核算的形成：1.早期借鑒港澳新加坡的經(jīng)驗(yàn)： 獨(dú)立核算、固定酬金、結(jié)余返利于業(yè)主2.結(jié)合中國(guó)實(shí)際總結(jié)出的基本指導(dǎo)方針： 收支平衡、略有結(jié)余 取之于民、用之于民 一業(yè)為主、多種經(jīng)營(yíng) 非獨(dú)立核算的收費(fèi)點(diǎn)3.90年代總結(jié)出物業(yè)管理財(cái)務(wù)管理思路： 保本微利、量出為入、獨(dú)立核算、保證傭金、多退少補(bǔ) 既保證業(yè)主利益，也保證物業(yè)管理企業(yè)利益，同時(shí)又促進(jìn)物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展管理處財(cái)務(wù)管理的特性：1.會(huì)計(jì)核算主體“資產(chǎn)”結(jié)構(gòu)簡(jiǎn)單 沒有注冊(cè)資本、長(zhǎng)期投資 流動(dòng)資產(chǎn)、固定資產(chǎn)、遞延資產(chǎn)屬于業(yè)主權(quán)益2.會(huì)計(jì)過程“負(fù)債”特殊 業(yè)主先交錢后享受服務(wù)，一般不需要另外借貸3.“所有者收益”是全體業(yè)主4.物業(yè)管理費(fèi)全部是“成本和費(fèi)用”5.會(huì)計(jì)主體沒有“利潤(rùn)”管理處會(huì)計(jì)核算與管理的特定原則： 業(yè)主支付原則 獨(dú)立核算原則 多退少補(bǔ)原則 監(jiān)督報(bào)告原則 利益保全原則管理處財(cái)務(wù)管理的幾種形態(tài)： 完全獨(dú)立核算的會(huì)計(jì)主體 物業(yè)管理公司統(tǒng)管分賬核算的會(huì)計(jì)主體 內(nèi)部物業(yè)業(yè)主附屬型的會(huì)計(jì)主體 非獨(dú)