土地一、二級開發(fā)知識儲備.doc

土地開發(fā)市場相關知識儲備目錄一、土地一級開發(fā)21.1 土地一級開發(fā)概念21.2 土地一級開發(fā)的流程21.3 土地一級開發(fā)中涉及的法律問題31.3.1土地征收及拆遷補償41.3.2土地一級開發(fā)協議4二、土地二級開發(fā)42.1 土地二級開發(fā)的概念52.2土地二級開發(fā)流程52.3土地二級開發(fā)中涉及的法律問題62.3.1轉讓以出讓方式取得的土地使用權62.3.2轉讓以劃撥方式取得的土地使用權8三、土地三級開發(fā)9附件一 征地拆遷補償協議10附件二 土地一級開發(fā)資金監(jiān)管協議17附件三 土地一級開發(fā)協議書22附件四 土地出讓合同27一、土地一級開發(fā)1.1 土地一級開發(fā)概念土地一級開發(fā)，是指由政府或其授權委托的企業(yè)，對一定區(qū)域范圍內的城市國有土地(毛地)或鄉(xiāng)村集體土地(生地)進行統(tǒng)一的征地、拆遷、安置、補償，并進行適當的市政配套設施建設，使該區(qū)域范圍內的土地達到“三通一平”、“五通一平”或“七通一平”的建設條件(熟地)，按期達到土地出讓標準的土地開發(fā)行為。“三通一平”是指：達到宗地外通路、通電、通上水及宗地內土地平整；“五通一平”是指：通路、通電、通上水、通訊、通下水及宗地內場地平整；“七通一平”是指：除了五通一平外，實行市政供熱和供氣的地區(qū)還應該達到宗地外通燃氣、通熱力。土地一級開發(fā)是土地出讓前的運作方式，開發(fā)的主體應是當地政府或由當地政府指定的土地開發(fā)企業(yè)，而土地一級開發(fā)的結果是要使“生地”成為“熟地”，達到出讓的標準。在大多數城市主要是由政府來操作，也有政府委托企業(yè)來做，政府負責管理和監(jiān)督，或者由國有企業(yè)或事業(yè)單位性質的土地儲備機構來做。1.2 土地一級開發(fā)的流程土地一級開發(fā)項目必須符合市政府的社會發(fā)展計劃、城市總體規(guī)劃、土地利用總體規(guī)劃、年度土地利用計劃、年度土地供應計劃（國有土地不受年度土地利用計劃的制約）及土地儲備開發(fā)計劃。（一）原土地所有者或使用者在征得區(qū)縣和鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府或上級主管部門的同意后向市國土局提出土地一級開發(fā)申請。（二）市國土局受理申請并進行土地開發(fā)項目預審。（三）通過土地預審的項目，根據項目的性質，委托市、區(qū)縣土地儲備機構負責組織編制土地儲備開發(fā)實施方案，開發(fā)實施方案主要包括：待儲備開發(fā)地塊的范圍、土地面積、控規(guī)條件、地上物狀況、儲備開發(fā)成本、土地收益、開發(fā)計劃、實施方式等。（四）編制了開發(fā)實施方案的項目上由市國土局會同市發(fā)展改革、規(guī)劃、建設、交通、環(huán)保等部門參加的聯審會，通過會審，對建設項目土地一級開發(fā)的實施方案中土地、產業(yè)政策、城市規(guī)劃、建設資質、交通及環(huán)保等條件提出原則意見。（五）通過聯審會的項目確定土地開發(fā)主體1、土地儲備機構負責實施土地開發(fā)的，由土地儲備機構負責籌措資金、辦理規(guī)劃、項目核準、征地拆遷及大市政建設等手續(xù)并組織實施。其中通過招標方式選擇開發(fā)企業(yè)負責土地開發(fā)具體管理的，開發(fā)企業(yè)的管理費用不高于土地儲備開發(fā)成本的2%。以招標方式確定開發(fā)企業(yè)后，土地儲備機構應當與中標開發(fā)企業(yè)簽訂土地一級開發(fā)管理委托協議。 2、通過招標方式選擇開發(fā)企業(yè)實施土地開發(fā)的，由開發(fā)企業(yè)負責籌措資金、辦理規(guī)劃、項目核準、征地拆遷和大市政建設等手續(xù)并組織實施。招標底價包括土地儲備開發(fā)的預計總成本和利潤，利潤率不高于預計成本的8%。通過招標方式確定開發(fā)企業(yè)后，土地儲備機構應當與中標開發(fā)企業(yè)簽訂土地一級開發(fā)委托協議。（六）土地儲備開發(fā)實施單位向市規(guī)劃部門辦理規(guī)劃意見，向市國土部門辦理用地手續(xù)，向市發(fā)展和改革委員會辦理核準手續(xù)，涉及交通、園林、文物、環(huán)保和市政專業(yè)部門的，應按照有關規(guī)定辦理相應手續(xù)。（七）如果開發(fā)項目涉及新增集體土地辦理農用地征收、農轉用手續(xù)或存量國有建設用地收回國有土地使用權的，土地儲備開發(fā)實施單位依法辦理相關手續(xù)，并獲得市人民政府的批準。（八）在取得市人民政府的批準文件后由土地儲備開發(fā)實施單位到相關委辦局辦理征地、拆遷、市政基礎設施建設等相關手續(xù)。組織實施征地、拆遷和市政基礎設施建設。危改、文保、綠隔等項目需按規(guī)定承擔回遷房建設。（九）組織驗收建設項目的土地一級開發(fā)完成后由市國土局組織相關委辦局進行驗收，驗收審核的內容：（1）審核土地一級開發(fā)成本；（2）組織驗收土地開發(fā)程度是否達到合同的要求；（3）根據委托合同支付相應土地開發(fā)費或管理費；（4）納入市土地儲備庫。1.3 土地一級開發(fā)中涉及的法律問題土地一級開發(fā)在各個階段涉及土地征收、評估、拆遷、拆除、基礎設施建設等諸多具體工作。內容分為兩部分：一是在農村集體土地所有權向國有土地所有權轉變的過程中，征收農民土地涉及的土地補償、人員安置、地上物拆除、土地平整、基礎設施建設等；二是開發(fā)城市國有土地涉及的拆遷居民安置、國有企業(yè)拆遷補償、地上建筑物拆除、土地平整、基礎設施建設等。1.3.1土地征收及拆遷補償土地征收具有下列特點：（1）征收土地的主體必須是國家。只有國家才享有征收集體土地的權利，實際行使第征收權的是各級土地管理機關和人民政府，他們對外代表國家具體行使。（2）土地征收是國家行政行為，具有強制性。（3）土地征收是國家為了公共利益的需要。（4）土地征收必須以土地補償為必備條件。土地征收是有償的行政強制行為，土地被征收的集體經濟組織及成員應當依法取得經濟上的補償。（5）土地征收的標的只能是集體所有的土地。國有土地不需要通過其他方式取得所有權，國家可直接行使處分權利，但對土地使用權人應作相應補償。土地征收補償問題是征收工作中的至關重要的一個環(huán)節(jié)。征地補償協議是指權利人在土地管理部門發(fā)布的征地補償、安置方案后，權利人和土地管理部門達成征收國有土地使用權的補償、安置方案的協議。依據征用土地公告辦法南京市城市房屋拆遷管理辦法等相關規(guī)定，征收國有土地使用權的安置、補償協議的內容應包含以下內容：（1）實行貨幣補償的，應載明補償標準、補償金額、補貼金額、結算方式、付款期限；（2）實行產權調換的，應載明安置房屋的權屬、安置地點、建筑面積、用途、結構、搬遷過渡期限和方式、產權調換差價款金額、差價結算方式、交款期限；（3）違約責任和解決爭議的方式；（4）搬遷當事人需要訂立的其他條款。 搬遷公有住宅房屋的，搬遷人應當與被搬遷人、房屋承租人簽訂搬遷補償安置協議。拆遷補償協議的具體制作詳見附件一范本。1.3.2土地一級開發(fā)協議當政府委托企業(yè)進行土地一級開發(fā)時，就涉及土地一級開發(fā)協議、土地一級開發(fā)監(jiān)管委托協議等相關協議。詳見附件二范本。二、土地二級開發(fā)2.1 土地二級開發(fā)的概念即土地使用者將達到規(guī)定可以轉讓的土地通過流通領域進行交易的過程，包括土地使用權的轉讓、租賃、抵押等。以房地產為例，房地產二級市場，是土地使用者經過開發(fā)建設，將新建成的房地產進行出售和出租的市場。即一般指商品房首次進人流通領域進行交易而形成的市場。2.2土地二級開發(fā)流程同樣以房地產項目為例，大體上分為五個階段：（一）項目決策階段發(fā)地產房地產開發(fā)項目書面決議（股東大會，股東會，董事會皆可以形成書面決議文件）。項目可行性研究并出具可行性研究報告（項目可行性研究專家會涉及律師，房地產市場分析師，環(huán)境評估師，會計師，稅務師等），可行性主要分為三方面的可行性投資收益的可行性，大致性的可行性方案與詳細的可行性論證方案，其中包括法律方案，選址方案，財務方案，涉稅方案，環(huán)境方案等。另外要有充裕的資金保證，對于房地產開發(fā)決策階段前期可能的項目融資或其他融資方式，律師早期即可以介入項目。（二）前期準備階段1、向土地管理部門取得土地使用權證：其方式包括劃撥，出讓，兼并收購，招，拍，掛的方式等等，必須符合法律規(guī)定。其中涉及眾多的合同審查，文件的報批備案，應該有專業(yè)律師進行風險控制。2、征地拆遷，向政府或專項拆遷管理部門獲得房屋拆遷許可證，房屋拆遷驗收合格證：拆遷過程中的涉及的程序，方式，文件的取得，拆遷安置補償協議等等，都應有律師介入。3、規(guī)劃設計，向建設規(guī)劃部門取得建設項目選址意見書和附件，建設用地規(guī)劃許可證，隨后憑以上一書一證取得建設工程規(guī)劃許可證以及建設用地批準書同時取得建設用地劃撥決定書或簽訂國有土地使用權出讓合同（根據土地取得的方式不同），然后到地籍辦理國有土地使用權證拆遷辦辦理拆遷許可證。其后憑建設項目選址意見書和附件建設用地規(guī)劃許可證取得建筑規(guī)劃方案批準意見書。隨后申辦建設工程規(guī)劃許可通知書接到通知后辦理施工許可證。其中還涉及到很多費用的收據與證明，應妥善保存。4、項目報建登記，申請招標，辦理投標手續(xù)，確定勘驗，設計，施工，監(jiān)理隊伍，確定具體實施人的資質，嚴格控制，申請建設工程項目報建申請表，保存相應收費憑證，充分準備申請投標手續(xù)，確定中標，簽訂確認書，并及時簽訂招標投標合同。2.3土地二級開發(fā)中涉及的法律問題2.3.1轉讓以出讓方式取得的土地使用權在土地二級開發(fā)市場中，在土地使用權流轉之前，對土地使用權出讓合同的法律審查尤為重要，下面就土地使用權出讓合同的主要法律問題作一闡述：（一）土地使用權出讓合同的法律性質土地使用權出讓合同(以下簡稱“出讓合同”)是國有土地使用權出讓行為的法律表現形式。出讓合同是一種比較特殊的合同，出讓合同屬于民事合同還是行政合同，理論界一直存有爭議，但主流觀點認為其是民事合同。國家機關無疑具有行政主體資格，但是國家機關也可以參與民事活動。雖然出讓合同中往往會包括土地管理部門的行政管理職能以及單方解除、變更合同之類的內容，但是該等內容本身出于法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定，并非是因為雙方約定而有效。任何一個典型的民事合同都默認一個基本前提，即不得違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定，該等規(guī)定不論雙方是否在合同中具明，均是客觀存在且雙方必須遵守的。自然，合同的性質也不會因為是否在其中具明了該等強制性規(guī)定就發(fā)生變化。就出讓合同而言，在法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定之外，如土地位置、面積、價格、期限、違約責任等事宜，合同雙方系按平等自愿的原則達成合意而訂立的，完全符合民事合同的基本特征。對此,最高人民法院在2004年11月23日出臺的關于審理涉及國有土地使用權合同糾紛案件適用法律問題的解釋(以下簡稱解釋)中，實質上已經確認了按一般的民事合同糾紛審理出讓合同糾紛的處理原則。（二）出讓主體的資格（1）出讓主體是市、縣人民政府的土地管理部門。城市房地產管理法第11條規(guī)定，土地使用權出讓合同由市、縣人民政府土地管理部門與土地使用者簽訂。解釋第1條也明確規(guī)定，市、縣人民政府土地管理部門是出讓合同關系中的出讓主體。（2）出讓主體不包括市轄區(qū)人民政府、經濟技術開發(fā)區(qū)管委會。國家土地管理局在對出讓國有土地使用權有關問題請示的答復(1991國土函字第71號)中已經明確指出，城鎮(zhèn)國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例中的縣級人民政府不包括市轄區(qū)。對經濟技術開發(fā)區(qū)出讓主體的問題，國土資源部認為開發(fā)區(qū)管委會和市轄區(qū)人民政府不具備出讓主體資格，其土地管理部門自然也不具備。解釋對經濟技術開發(fā)區(qū)管委會作為出讓主體作了明確規(guī)定，對解釋實施前(2005年8月1日)開發(fā)區(qū)管委會作為出讓主體訂立的出讓合同，按無權處分原則視作效力待定合同，在起訴前經過市、縣人民政府土地管理部門追認的，可以認定有效。（三）出讓標的物的范圍 出讓標的物為國有土地使用權。依據法律規(guī)定，土地使用權出讓制度只是針對國有土地實行的一種土地利用制度，土地管理法第63條規(guī)定， 農民集體所有的土地的使用權不得出讓、轉讓或者出租用于非農業(yè)建設;但是，符合土地利用總體規(guī)劃并依法取得建設用地的企業(yè)，因破產、兼并等情形致使土地使用權依法發(fā)生轉移的除外。該法第43條、第44條還規(guī)定，任何單位和個人進行建設，需要使用土地的，必須依法申請使用國有土地;建設占用土地，涉及農用地轉為建設用地的，應當辦理農用地轉用審批手續(xù)。城市房地產管理法第8條規(guī)定，城市規(guī)劃區(qū)內的集體所有的土地，經依法征用轉為國有土地后，該幅國有土地的使用權方可有償出讓。可見，集體土地使用權本身不可以作為出讓合同標的物，除非依法轉化為國有土地使用權，然后才可以用于出讓。（四）出讓價格的形成方式與協議作價的效力 1、出讓價格的形成包括兩種方式：市場形成(通過招、拍、掛)和協議形成。根據城市房地產管理法第十二條的規(guī)定，商業(yè)、旅游、娛樂和商品住宅等各類經營性用地，必須以招標、拍賣或者掛牌方式出讓；沒有條件，不能采取拍賣、招標方式的，可以采取雙方協議的方式,協議作價的出讓金不得低于按國家規(guī)定所確定的最低價。招標拍賣掛牌出讓國有土地使用權規(guī)定(國土資源部【2002】第11號令，以下簡稱規(guī)定)對經營性用地只允許采用招、拍、掛的方式形成出讓價格,不允許采用協議作價的方式。 2、協議作價出讓合同的效力。根據規(guī)定，商業(yè)、旅游、娛樂和商品住宅等各類經營性用地，不得協議作價。(1)經營性用地協議作價出讓合同是否一概無效就此, 城市房地產管理法第十二條作出了例外規(guī)定，如果沒有條件，不能采取拍賣、招標方式的，如無人參與競買或者投標的情形，允許采取協議作價出讓的方式。該規(guī)定出臺背景和初衷是可以理解的，即防止暗箱操作，杜絕腐敗行為，防止國有資產流失。問題是，如果符合城市房地產管理法第十二條之例外規(guī)定，協議作價的方式在特定情況下是允許的。根據我國合同法第五十二條的規(guī)定，合同在違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定的情況下才是無效的。另，根據我國立法法的規(guī)定，規(guī)定屬于部委規(guī)章層次的規(guī)范性法律文件，其效力比法律、行政法規(guī)為低。(2)協議作價低于國家確定的底價時出讓合同的效力認定有觀點認為，城市房地產管理法第十二條已明確規(guī)定，采取雙方協議方式出讓土地使用權的出讓金不得低于按國家規(guī)定所確定的最低價，其目的就在于防止出讓人和受讓人隨意甚至惡意串通，以極低的價格獲取土地使用權，導致“炒地”現象大量出現，損害國家和社會公共利益。民法通則第五十八條、合同法第五十二條對惡意串通、損害國家和社會公共利益的行為均明確規(guī)定為無效。因此，出讓金低于當地政府按國家規(guī)定所確定的最低價的，出讓合同整體無效。對此，解釋第三條規(guī)定：“經市、縣人民政府批準同意以協議方式出讓的土地使用權，土地使用權出讓金低于訂立合同時當地政府按照國家規(guī)定確定的最低價的，應當認定土地使用權出讓合同約定的價格條款無效。當事人請求按照訂立合同時的市場評估價格交納土地使用權出讓金的，應予支持;受讓方不同意按照市場評估價格補足，請求解除合同的，應予支持。因此造成的損失，由當事人按照過錯承擔責任。”由此可見，司法界的態(tài)度是價格條款無效，過錯方因此承擔相應責任，并賦予受讓方以合同解除還是繼續(xù)履行的選擇權。土地出讓合同詳見附件四范本。2.3.2轉讓以劃撥方式取得的土地使用權根據中華人民共和國城鎮(zhèn)國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例第44、45條的規(guī)定，若土地使用權來源為劃撥土地使用權，則該副土地在土地使用權人簽訂土地使用權出讓合同，并向當地市、縣人民政府補交土地使用權出讓金或者以轉讓、出租、抵押所獲收益抵交土地使用權出讓金后才能依法予以轉讓、出租、抵押。 同時根據解釋第11條，土地使用權人未經有批準權的人民政府批準，與受讓方訂立合同轉讓劃撥土地使用權的，應當認定合同無效。但起訴前經有批準權的人民政府批準辦理出讓手續(xù)的，應當認定合同有效。 另外，根據該解釋第12條、13條，若經有批準權的人民政府批準，可以由受讓人直接辦理土地使用權出讓手續(xù)或由人民政府將該劃撥土地直接劃撥給受讓人使用，土地使用權人與受讓方的合同按照補償合同來處理。若目標土地的土地來源為劃撥土地，受讓方若想取得土地使用權，均需首先獲得有批準權的人民政府批準。 三、土地三級開發(fā)三級市場是土地使用者之間進行的土地轉讓、租賃、抵押、交換等交易活動。它是市場調節(jié)的開放市場。房地產三級市場，是購買房地產的單位和個人，再次將房地產轉賣或轉租的市場。也就是房地產再次進人流通領域進行交易而形成的市場。房地產三級市場也包括房屋的交換、抵押、典當等流通形式。鑒于本文寫作重點和知識所限，土地三級開發(fā)暫不展開論述。附件一 征地拆遷補償協議甲方:*土地儲備中心委托代理人: ，聯系電話：。乙方：法定代表人： 電話； 聯系地址：委托代理人： 電話； 聯系地址： 經*省人民政府批準，因*建設工程建設需要，根據中華人民共和國土地管理法、中華人民共和國土地管理法實施條例和相關法律、法規(guī)、政策的規(guī)定，甲、乙雙方依照*建設工程征地拆遷補償安置實施方案(以下簡稱補償方案)，在平等、自愿、協商一致的基礎上，就乙方房屋搬遷補償(含土地補償)安置事宜達成如下協議:第一條 乙方已搬遷房屋、附屬物情況根據乙方提供的產權書證材料，結合相關法律、法規(guī)及補償方案所確定的標準，經甲、乙雙方核對，對乙方房屋、附屬物情況確認如下:(一)房屋坐落: 。(二)房屋產權屬所有（共有）。(三)房屋用途:【住宅】【店面】【工業(yè)用房】。(四)房屋的總樓層數層(房屋所在的樓層數為第層)(五)房屋的附屬物情況:(詳見附件一)。（六）己搬遷房屋【有】【無】設置抵押權。已搬遷房屋已被抵押給。現房屋所有權人與抵押權人按以下方式處理該房屋抵押權:(七)其他:第二條 房屋搬遷補償安置方式乙方自愿選擇以下第種補償安置方式。1、貨幣補償。2、產權調換。3、貨幣補償、產權調換相結合。乙方可選擇產權調換，也可選擇貨幣補償，或者兩種方式相結合。乙方選擇的補償方式一經確定，不得隨意變更。乙方選擇產權調換的部分，由甲方提供安置房;雙萬就擬調換房屋的戶型、套數、面積等相關事宜簽訂產權調換意向書。根據雙方簽字確認的所認定的補償安置面積，其中乙方自愿選擇平方米的住宅作產權調換，平方米的店面作產權調換，平方米的工業(yè)用房作產權調換(異地安置)。第三條 協議雙方協商同意選擇下列第種方式確定己搬遷房屋的貨幣補償金額:第一種:經當事人充分協商，雙萬自愿按補償方案及其附表所列的標準，確定已搬遷房屋的補償金額，具體如下:(一)住宅。根據雙方簽字確認的*建設工程(征地)拆遷區(qū)域內住宅情況及補償認定表l、合法建筑面積平方米，補償金額小計元。2、違法、違章部分，其中:（1）手續(xù)不完整部分建筑面積平方米，補償金額小計元;（2）無手續(xù)部分建筑面積平方米，補償金額小計元。3、經有權機關批準的住宅用地，尚未基建的，土地面積畝(平方米)，補償金額小計元。以上1、2、3三項合計補償金額元。(二)店面。根據雙方簽字確認的*建設工程(征地)拆遷區(qū)域內店面情況及補償認定表1、合法建筑面積平方米，補償金額小計 元；2、違章建筑面積平方米，補償金額小計 元；以上1、2兩項合計補償金額元。(三)工業(yè)用房。根據雙方簽字確認的*建設工程(征地)拆遷區(qū)域內工業(yè)用房情況及補償認定表:1、經批準合法使用的土地面積（平方米），扣除未繳納土地規(guī)費元后，補償金額小計 元。2、未經批準的土地面積畝(平方米)，補償金額小計 元。3、合法建筑面積平方米，補償金額小計 元。4、使用未經批準土地違法基建房屋的建筑面積平方米，補償金額小計 元。5、土地已批但未經規(guī)劃建設部門批準違章基建房屋的建筑面積平方米，補償金額小計 元。6、超層高部分的建筑面積平方米，補償金額小計元。以上16項合計工業(yè)用房的搬遷補償金額 元。第二種:協議雙方以(房地產價格評估機構)對房屋市場價格和安置房市場價格同時進行評估所出具的號房地產估價報吉為依據，協商確定房屋的補償金額，房屋的補償金額(含房屋的裝潢補償、土地使用權補償)具體如下:(一)住宅補償金額元(其中合法建筑面積平方米);(二)店面補償金額元(其中合法建筑面積平方米);(三)工業(yè)用房補償金額元(其中合法建筑面積平方米)特別說明:1、以上補償金額已含裝潢補償金額。2、【住宅】【店面】的補償金額已含土地使用補償金。第四條 房屋附屬物項目的補償金額房屋附屬物項目實行貨幣補償，不作產權調換，依據雙方簽字確認的房屋附屬物登記表，乙方房屋附屬物的補償金額小計元。第五條 被征收土地的補償金額按以下標準確定1、未經批準建設用地畝(不分征收土地的原地類)，按4.63萬元/畝給予補償(包括土地補償費、安置補助費、地上附著物補償費)，小計 元。2、征收非建設用地畝(不分征收土地的地類)，按4.63萬元/畝補償(包括土地補償費、安置補助費、地上附著物和青苗補償費)，小計 元。3、果樹補償金額元，其中:樹種，株，補償單價元/株，小計 元樹種，株，補償單價元/株，小計 元樹種，株，補償單價元/株，小計 元樹種，株，補償單價元/株，小計 元樹種，株，補償單價元/株，小計 元以上1、2、3三項合計征收土地的補償金額元。第六條 搬遷非住宅房屋停產、停業(yè)補償費1、店面的停產、停業(yè)補償費:根據認定的店面面積平方米，按30元/平方米.月計算，甲方一次性給予乙方6個月的補償費，小計元。2、工業(yè)用房的停產、停業(yè)補償費:根據認定的工業(yè)用房面積平方米，按12元/平方米.月計算，甲方一次性給予乙方6個月的補償費，小計元。3、搬遷非住宅房屋為出租房的，按搬遷時房產租賃納稅憑證的租金標準元/月，甲方一次性給予乙方3個月租金補償，小計元，租賃關系由乙方與承租人自行協商解決。上述乙方非住宅房屋的停產、停業(yè)經濟補償金額，共計元。第七條 房屋搬遷補助費(一)乙方選擇貨幣補償的部分甲方根據補償方案的標準，按經認定的補償安置面積，一次性支付乙方搬遷補助費，具體面積及補償金額如下:1、住宅面積平方米，按4元/平方米.次乘以一次計算，小計元;2、店面面積平方米，按6元/平方米.次乘以一次計算，小計元;3、工業(yè)用房面積平方米，按5元/平方米.次乘以一次計算，小計元;4、大型機械設備臺，按元/臺計算，小計元。(二)乙方選擇產權調換的部分甲方根據補償方案的標準，按經認定的補償安置面積，一次性支付乙方搬遷補助費，具體面積及補償金額如下:1、住宅面積平方米，按4元/平方米.次乘以兩次計算，小計元;2、店面面積平方米，按6元/平方米.次乘以兩次計算，小計元;3、工業(yè)用房面積平方米，按5元/平方米.次乘以一次計算，小計元;4、大型機械設備臺，按元/臺計算，小計元。以上(一)、(二)兩項搬遷補助費金額共計元。第八條 甲方優(yōu)惠獎勵措施根據乙方對甲方房屋搬遷工作的配合情況，依據補償方案優(yōu)惠、獎勵辦法的規(guī)定，按經認定的補償安置面積，甲方給予乙方如下優(yōu)惠獎勵措施:(一)乙方同意按補償方案附表所列價格補償、按期搬遷騰空并簽訂協議的，對選擇產權調換的部分:1、甲乙雙方確認的私人住宅的補差價減免率為%，減免基數按補償方案相關規(guī)定計算，應補差價待選房后，在簽訂搬遷安置協議書時另行計算。2、甲乙雙方確認的店面補差價減免率為%,減免基數按補償方案相關規(guī)定計算，應補差價待選房后，在簽訂搬遷安置協議書時另行計算。3、工業(yè)用房面積平方米，按元/平方米獎勵，小計元。(二)乙方同意按補償方案附表所列價格補償、按期搬遷騰空并簽訂協議的，對選擇貨幣補償的部分:1、私人住宅面積平方米，按元/平方米獎勵，小計元。2、店面按補償金額元的%獎勵，小計元。3、工業(yè)用房面積平方米，按元/平方米獎勵，小計元。以上(一)、(二)兩項合計獎勵的金額為元。第九條 拆遷補償費用的總和及結算方式(一)乙方選擇產權調換部分的拆遷補償費用總計金額元整(大寫:人民幣仟佰拾萬仟佰拾元整)。(二)乙方選擇貨幣補償部分的拆遷補償費用總計金額元整(大寫:人民幣仟佰拾萬仟佰拾元整)。(三)雙方同意按以下第種方式進行結算:1、乙方全部選擇產權調換，在本協議書簽訂后，此拆遷補償費用暫不發(fā)放給乙方，待乙方選房安置簽訂拆遷安置協議書時，結算差價，多還少補。2、乙方全部選擇貨幣補償，在本協議書簽汀后，乙方提供相關材料配合辦理發(fā)放手續(xù)，一周內由甲方一次性支付清楚。3、乙方選擇貨幣補償、產權調換相結合萬式，按雙方確定的乙方選擇貨幣補償部分的補償金額，扣除乙方選擇產權調換部分所應補差價款后的剩余部分進行結算，多還少補。屬甲方應支付給乙方的部分，在本協議書簽訂，乙方提供相關材料配合辦理發(fā)放手續(xù)后的一周內一次性付清;屬乙方應支付給甲方的部分，待乙方選房安置簽訂拆遷安置協議書時一次性付清。第十條 安置補助費已搬遷的住宅乙方選擇產權調換的臨時安置補助費相關約定經充分協商，雙方自愿選擇以下第種方式發(fā)放臨時安置補助費，并承擔相關責任。(一)自行過渡的。1、發(fā)放標準:經認定的住宅補償安置面積平方米，按5元/平方米.月計價，小計元/月。2、發(fā)放時間:自房屋搬遷騰空并經甲萬驗收合格之日起(即二00年月日)開始計算，按季度發(fā)放，至甲方書面通知乙方入戶安置時為止。如乙方在甲方發(fā)出書面選房通知15日內，按甲方要求辦理入戶安置手續(xù)的，按標準再發(fā)給乙方三個月的臨時安置補助費;乙方未按要求辦理入戶安置手續(xù)的，從甲方發(fā)出選房通知第二個月起，甲方不再支付乙方時安置補助費。3、違約責任。因甲方的貢任，造成過渡期限超出36個月的，從逾期之月起，甲方應每月雙倍問乙方支付臨時安置補助費。因乙方的責任，未按要求辦理入戶安置手續(xù)的，從發(fā)出選房通知第二個月起，甲方不再付給乙方安置補助費。(二)乙方使用甲方提供臨時過渡周轉用房的。1、乙方應與甲方就周轉用房的管理使用另行簽訂協議。乙方使用的周轉房的租金，應在臨時安置補助費中扣除。2、違約責任。因甲方的責任，造成過渡期限超出36個月的，從逾期之月起，乙方使用周轉房不需支付租金，甲方應按標準向乙方支付臨時安置補助費。因乙方的責任，未按要求辦理入戶安置手續(xù)的，從逾期之月起，乙方應按月向甲方支付周轉用房的市場租金。第十一條 房屋搬遷騰空時間乙方已于年月日將房屋騰空、經甲方驗收合格，并交由甲方拆除。第十二條 房屋搬遷騰空的約定1、乙方將房屋搬遷騰空、經甲方驗收合格，并交付甲方拆除后，才得私自回遷，以及私自拆除房屋附屬物、門窗和水電設備等;否則，甲方有權取消乙方所享受的獎勵、福利事項;甲方如有損失的，可直接從拆遷補償費用中扣除。2、已搬遷房屋的水費、電費、物業(yè)管理費、電信、廣電等相關費用，均由乙方負責繳納清楚，與甲方無關。第十三條 乙方就已搬遷房屋向甲方提供的相關產權書證材料及其他相關證明材料，由甲方另行出具”收件收據”。第十四條 乙方就已搬遷房屋相關證明資料真實性的承諾保證乙方在此承諾保證:就已搬遷房屋而向甲方所提供的所有產權書證材料及其他相關證明材料，均屬客觀、真實，否則，乙方愿承擔一切法律責任。如已搬遷房屋因轉讓、繼承、分割(析產)、抵押等原因產生糾紛的，乙方自愿承擔由此產生的一切法律責任。第十五條 違約責任(一)因甲方的原因末按期全額向乙方支付貨幣補償款的，甲方應當承擔逾期支付的民事責任，按應支付總金額每日萬分之一支付違約金。(二)乙方未按期向甲方繳納安置用房差價的，甲方有權暫緩向乙方交付安置用房，并停止向自行安排住處過渡的乙方支付臨時安置補助費。第十六條 爭議處理協議雙方因履行本協議書發(fā)生爭議的，應協商解決;如協商不成的，任何一萬均有權向有管轄權的人民法院起訴。第十七條 本協議書中所有選擇條款，協議當事人均應作出明確選擇。本協議書自甲、乙雙方或授權代表簽字蓋章之日起生效，雙方應共同遵守，如有一方違約造成對方損失者，必須負賠償責任。第十八條 本協議書壹式肆份，甲方執(zhí)叁份，乙方執(zhí)壹份。備份具有同等法律效力。第十九條 本協議書未盡事宜，按補償方案相關規(guī)定執(zhí)行。補償方案未作出規(guī)定的，由甲、乙雙方另行協商后簽訂補充協議，補充協議與本協議具有同等法律效力。第二十條 本協議附件與本協議具有同等法律效力。本協議及其附件內容，空格部分填寫的文字與印刷文字具有同等效力。第二十一條 本協議的有關數據，以附件為依據。甲方(簽章): 委托代理人: 年 月 日乙方(簽章): 委托代理人: 年 月 日附件二 土地一級開發(fā)資金監(jiān)管協議甲方：北京市土地儲備整理中心朝陽分中心乙方：XXXXXXXXXXXXXX丙方：北京銀行股份有限公司望京支行為有效推進土地一級開發(fā)項目進程，確保土地一級開發(fā)工作如期完成，根據XXXXXXXXXXXXXXX土地一級開發(fā)監(jiān)管委托協議，甲、乙、丙三方本著自愿、互利的原則，經協商一致，訂立本協議。第一條 項目基本情況項目名稱:XXXXXXXXXXXXXXX項目規(guī)劃用途：XX項目位置：北京市朝陽區(qū)XXXX（鄉(xiāng)、鎮(zhèn)、街道）項目四至范圍：東至：XXXXXXXXXXXXXXX；西至：XXXXXXXXXXXXXXX；南至：XXXXXXXXXXXXXXX；北至：XXXXXXXXXXXXXXX。土地現狀情況：集體土地面積：XXXX平方米；國有土地面積：XXXX平方米；土地規(guī)劃情況：規(guī)劃建設用地面積：XXXX平方米；規(guī)劃代征用地面積：XXXX平方米；規(guī)劃建筑面積：XXXX平方米。市政建設工作需達到“ X通一平”第二條 土地一級開發(fā)周期乙方承諾土地一級開發(fā)周期為XX月，土地一級開發(fā)周期自土地一級開發(fā)授權之日開始計算，于XXXX年XX月內達到“三通一平”驗收標準。第三條 土地一級開發(fā)總成本乙方土地一級開發(fā)總成本（含土地一級開發(fā)利潤）為人民幣大寫：XXXXXXXXXXXXXXX元（￥XXXXXXXXXXXXXXX萬元）。第四條 項目保證金按照XXXXXXXXXXXXXXX土地一級開發(fā)監(jiān)管委托協議第八條第一款，乙方應于XXXX年X月XX日前將項目保證金人民幣大寫：XXXXX元（￥XXXX萬元）全額劃入甲方指定賬戶：收款人名稱：（甲方）北京市土地整理儲備中心朝陽分中心收款人開戶行：北京銀行股份有限公司望京支行收款賬戶：01090355390120109027525待乙方按照XXXXXXXXXXXXXXXXX土地一級開發(fā)監(jiān)管委托協議約定完成全部土地一級開發(fā)工作，經甲方驗收合格后十個工作日內，甲方按照中國人民銀行規(guī)定的同期活期存款利率進行計算，監(jiān)管期間保證金產生的銀行利息歸乙方所有。如乙方有違約責任，由甲方有權從保證金中優(yōu)先扣留相應款項。第五條 監(jiān)管資金的額度及用途監(jiān)管資金額度為土地一級開發(fā)總成本（含土地一級開發(fā)利潤）的XX%(不包括保證金)，即人民幣大寫：XXXXXXXXXXXX元（￥XXXX萬元）。監(jiān)管資金用于乙方實施土地一級開發(fā)過程中XXXX的支出。第六條 監(jiān)管資金的交付時限及監(jiān)管賬戶乙方應于XXXXX年XX月XX日前，將本協議第五條約定的監(jiān)管資金全額劃入甲方指定乙方在丙方設立的土地一級開發(fā)資金監(jiān)管賬戶：收款人名稱：（乙方）XXXXXXXXXXXXXXX收款賬戶：XXXXXXXXXXXXXXX開戶銀行（丙方）：北京銀行股份有限公司望京支行第七條 監(jiān)管資金的利息甲、乙雙方同意，監(jiān)管期間監(jiān)管資金產生的利息由丙方按照中國人民銀行規(guī)定的同期活期存款利率與乙方進行計算，監(jiān)管資金產生的利息歸乙方所有。第八條 監(jiān)管資金的申請和使用1、乙方依據XXXXXXXXXXXXXXX土地一級開發(fā)監(jiān)管資金使用計劃表以及乙方與鄉(xiāng)政府、村委會簽訂的征地補償協議、與被拆遷人簽訂的拆遷補償協議等文件向丙方申請使用監(jiān)管資金，用于乙方在實施土地一級開發(fā)過程中XXXXXXXXXXXXXXX的支出；乙方申請使用的監(jiān)管資金應?？顚Ｓ茫坏门沧魉?。2、丙方依據乙方出具的加蓋單位公章的用款申請、XXXXXXXXX項目土地一級開發(fā)監(jiān)管資金使用計劃表以及乙方與鄉(xiāng)政府、村委會簽訂的征地補償協議、與被拆遷人簽訂的拆遷補償協議及交接手續(xù)等文件，同意乙方支付相應的款項，并按月以書面形式告知甲方。第九條 違約責任1、如乙方未按照本協議約定日期將項目監(jiān)管資金全額注入甲方指定在丙方設立的土地一級開發(fā)資金監(jiān)管帳戶，應按照甲、乙雙方簽訂的XXXXXXXXXXXXXXX項目土地一級開發(fā)監(jiān)管委托協議中的第十六條處理。2、如乙方未按照本協議約定日期完成土地一級開發(fā)工作且不是由于不可抗力、國家政策調整及甲方造成的，應按照甲、乙雙方簽訂的XXXXXXXXXXXXXXX項目土地一級開發(fā)監(jiān)管委托協議中的第十七條處理。3、如甲、乙雙方已簽訂的XXXXXXXXXXXXXXX項目土地一級開發(fā)監(jiān)管委托協議因乙方違約而由甲方單方解除，應按照甲、乙雙方簽訂的XXXXXXXXXXXXXXX項目土地一級開發(fā)監(jiān)管委托協議中的第十九條、第二十條處理。4、如丙方未按照本協議第八條約定，對乙方出具的加蓋單位公章的用款申請、XXXXXXXXXXXXXXX項目土地一級開發(fā)監(jiān)管資金使用計劃表以及乙方與鄉(xiāng)政府、村委會簽訂的征地補償協議、與被拆遷人簽訂的拆遷補償協議等文件進行審查或經審查材料與約定不符，將監(jiān)管資金發(fā)放給乙方，丙方有義務在甲方要求的合理期限內向乙方追回該筆款項，否則丙方就所發(fā)放的款項承擔連帶保證責任，甲方有權直接要求丙方返還該筆款項。第十條 免責事由1、因乙方所提供的征地協議、拆遷補償協議等文件不全等乙方自身原因，導致乙方不能申領監(jiān)管資金，甲方、丙方不承擔由此引起的任何法律責任，由乙方承擔相關責任及損失。2、如因國家相關政策調整或不可抗力因素致使乙方不能履行或不完全履行本協議內容，乙方可與甲方、丙方協商解除或變更本協議內容。3、因甲、乙任何一方原因或因行政、司法、不可抗力及其他非因丙方原因導致丙方未能及時完成本協議委托事項的，丙方不承擔由此引起的任何法律責任。第十一條 協議生效及其它事宜1、本協議經甲、乙、丙三方簽字蓋章之日起生效，至監(jiān)管帳戶中余額為零。 2、本協議為甲、乙雙方于XXXX年XX月XX日簽訂的XXXXXXXXXXXXXXX土地一級開發(fā)監(jiān)管委托協議的補充協議，具有同等法律效力。3、本協議未盡事宜，三方另行協商解決，并簽訂補充協議。本協議附件及補充協議均為本協議之不可分割的有效組成部分。本協議在三方權限范圍內的任何修改、補充或變更須經三方同意并蓋章后方可生效。4、如遇國家相關政策調整或不可抗力因素的影響致使協議不能履行或不完全履行，三方可協商解除或變更本協議。5、在履約過程中，三方工作均應以書面形式予以落實，相應的書面文件經三方確認后即成為本協議的附件。6、三方應在友好協商的基礎上解決爭議、分歧或索賠，如果爭議、分歧或索賠在友好協商的基礎上無法解決，三方同意將爭議事宜提交甲方所在地的人民法院進行訴訟。7、本協議正文共頁，經三方法定代表人（或授權代表）簽字并加蓋公章后即日生效。本協議正本3份，副本3份，具有同等法律效力。甲、乙、丙三各執(zhí)正本1份，副本1份。附件：XXXXXXXXXXXXXXX土地一級開發(fā)監(jiān)管資金使用計劃表甲方（蓋章）： 乙方（蓋章）： 法定代表人： 法定代表人：（或授權代表） （或授權代表）日期： 年 月 日 日期： 年 月 日丙方（蓋章）： 法定代表人： （或授權代表）日期： 年 月 日附件三 土地一級開發(fā)協議書第一章 協議各方第一條 協議各方當事人：北京市土地整理儲備中心（以下簡稱“甲方”）法定代表人：姓名： ，職務： 主任 辦公地址： 北京市東城區(qū)和平里北街2號 郵政編碼： 100013 ，聯系電話： 64409518 （以下簡稱“乙方”）法定代表人：姓名： ，職務： 辦公地址： 郵政編碼 ，聯系電話： 開戶銀行： 銀行帳號： 第二條 根據市政府關于建立土地儲備制度、加強土地資產管理等有關文件規(guī)定，經市政府批準， 土地納入市政府土地儲備，由甲方作為征地拆遷主體統(tǒng)一組織土地一級開發(fā)工作。甲乙雙方本著自愿、互利的原則，協商一致，依法訂立本協議，以茲信守。 第三條 甲乙雙方必須嚴格遵循國家有關法律、法規(guī)和相關政策，全面履行本協議約定的各項工作事宜。第二章 征地拆遷的范圍、費用及實施模式第四條 征地拆遷范圍根據市規(guī)劃委批準的 控制性詳細規(guī)劃，征用土地位于 ，土地面積約 公頃（約 畝），其中：規(guī)劃建設用地面積約 公頃（約 畝），市政代征用地面積約 公頃（約 畝），規(guī)劃地上建筑面積約 萬平方米。征地拆遷范圍為： （具體地塊范圍詳見附件一）征地拆遷準確用地范圍、數據及標識以市規(guī)劃委的釘樁測繪成果為準。 第五條 征地拆遷費用根據評估報告測算結果，經雙方協商，并分別報主管部門審定同意，常營大型居住區(qū)征用土地面積約 公頃（約 畝），對應的征地拆遷補償總費用 元人民幣，大寫： ?？傎M用中包含土地補償費、安置補償費(含轉工、病殘、超轉人員安置費)、企事業(yè)單位和住宅房屋拆遷補償費、其它地上地下青苗、林木、管線、構筑物等附屬物補償費及甲方預先支付乙方的 人民幣拆遷費在本協議正式簽署前發(fā)生的利息等。在一級開發(fā)的實施過程中，如實測面積發(fā)生變化，征地拆遷補償總費用將按平均分攤的原則做相應調整，甲乙雙方依據本協議第九條，在最終結算時結清。 第六條 實施模式 乙方在獲得征地拆遷范圍內農村集體經濟組織授權委托的情況下（授權委托書詳見附件二），代表被征地單位和房屋產權人與甲方簽訂征地拆遷補償協議，并負責完成農村集體經濟組織和企事業(yè)單位的安置補償、征地范圍內的拆遷等工作。甲方負責按本協議的約定向乙方支付征地拆遷補償費。第三章 征地拆遷及付款進度第七條 甲乙雙方約定，在2004年 月底前完成規(guī)劃范圍內全部地塊的征地拆遷工作。 第八條 乙方按以下進度實施拆遷工作， 甲方按拆遷進度支付征地拆遷補償費 元。 1、2004年 月底前，乙方完成B1、B2、B3、B4、B5、B6六個地塊的拆遷工作，實現拆遷地塊自然平整（樹木除外）。甲方自 月至 月，以按月等額的方式向乙方支付上述六個地塊的征地拆遷補償費，共計人民幣 元（含甲方已預先支付乙方的 元人民幣拆遷費），（即甲方前2個月每月向乙方支付人民幣 萬元，第三個月支付人民幣 萬元）。2、2004年 月底前，乙方完成C1、C2二個地塊的拆遷工作，實現拆遷地塊自然平整（樹木除外）。甲方自 月至 月，以按月等額的方式向乙方支付上述二個地塊的征地拆遷補償費，征地拆遷補償費共計人民幣 元，（即甲方每月向乙方支付人民幣 元）。3、2004年 月底前，乙方完成P1、P3、E1、E2、D五個地塊的拆遷工作，實現拆遷地塊自然平整（樹木除外）。甲方自 月至 月，以按月等額的方式向乙方支付上述五個地塊的征地拆遷補償費，征地拆遷補償費共計人民幣 元，（即每月向乙方支付人民幣 元）4、2004年 月底前，乙方完成P2、E3、E4三個地塊的拆遷工作，實現拆遷地塊自然平整（樹木除外）。甲方自 月至 月，以按月等額的方式向乙方支付上述三個地塊的征地拆遷補償費，征地拆遷補償費共計人民幣 元。（每月向乙方支付人民幣約 元）第九條 在征用土地全部出讓后，甲乙雙方對征地拆遷補償費進行結算。1、依據 征用土地的實測面積，按平均分攤的原則對征地拆遷補償費做相應調整，并最終確定征地拆遷補償費及征地拆遷補償費余款；2、市場交易結果扣除土地一級開發(fā)成本、土地出讓金，剩余部分不足上述確定的征地拆遷補償費余款數額，甲方僅按照剩余部分數額結清征地拆遷補償費余款，不足部分不再補齊。且甲方預先支付乙方的 元人民幣拆遷費在本協議正式簽署前發(fā)生的利息，由乙方承擔。3、市場交易結果扣除土地一級開發(fā)成本、土地出讓金，剩余部分超出或等于上述確定的征地拆遷補償費余款數額，甲方向乙方全額支付征地拆遷補償費余款，其余收益部分按本市現行政策執(zhí)行。 第十條 乙方必須在每月初以書面的形式向甲方提交征地拆遷工作進展情況、資金使用情況和用款申請書。甲方在收到用款申請書之后，5日內向乙方支付當月征地拆遷補償費。（如