淺談房地產(chǎn)行業(yè)的市場(chǎng)調(diào)研.doc

淺談房地產(chǎn)行業(yè)的市場(chǎng)調(diào)研一、房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研的含義 房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為了及時(shí)作出正確的投資決策和營(yíng)銷決策，而客觀、系統(tǒng)地收集、整理、研究、分析房地產(chǎn)市場(chǎng)有關(guān)信息資料，將其轉(zhuǎn)化為決策所需信息的工作過程。 房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研的作用 1）有助于企業(yè)發(fā)現(xiàn)新的市場(chǎng)機(jī)會(huì)，確定正確的發(fā)展方向； 2）有利于房地產(chǎn)企業(yè)適時(shí)開發(fā)新產(chǎn)品，搶占新市場(chǎng)； 3）有利于企業(yè)制訂正確的營(yíng)銷策略； 4）有利于企業(yè)不斷提高產(chǎn)品質(zhì)量，改善經(jīng)營(yíng)管理，提升市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力。 二、房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研的內(nèi)容（一）宏觀投資環(huán)境調(diào)查（二）城市房地產(chǎn)市場(chǎng)概況（三）目標(biāo)客戶群消費(fèi)行為與市場(chǎng)需求容量調(diào)研（四）項(xiàng)目基本狀況調(diào)查（五）項(xiàng)目所在區(qū)域市場(chǎng)狀況（六）項(xiàng)目開發(fā)策略建議（七）營(yíng)銷策劃和營(yíng)銷推廣、銷售執(zhí)行階段的市場(chǎng)調(diào)研 宏觀投資環(huán)境調(diào)查1、政治環(huán)境2、經(jīng)濟(jì)環(huán)境3、社會(huì)文化環(huán)境 政治環(huán)境 政治環(huán)境主要包括政府思想觀念、辦事效率、政策法規(guī)等。一個(gè)國(guó)家、地區(qū)和城市的政治環(huán)境如何，將直接影響房地產(chǎn)企業(yè)正常的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的開展。 經(jīng)濟(jì)環(huán)境 國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值、國(guó)民收入的發(fā)展?fàn)顩r；能源和資源狀況；城市發(fā)展總體規(guī)劃、城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、城市人口分布、區(qū)域劃分；社會(huì)固定資產(chǎn)投資狀況、金融、證券市場(chǎng)情況；商業(yè)零售與貿(mào)易狀況、居民消費(fèi)結(jié)構(gòu)、居民儲(chǔ)蓄和信貸情況等。社會(huì)文化環(huán)境 居民受教育程度、文化水平、職業(yè)構(gòu)成、民族分布、宗教信仰、風(fēng)俗習(xí)慣、審美觀念等。社會(huì)文化往往對(duì)整個(gè)社會(huì)有深刻影響，盡管文化有相對(duì)穩(wěn)定性，但不是固定不變的，特別是生活習(xí)慣，審美觀念往往隨著社會(huì)生產(chǎn)力發(fā)展而發(fā)生一定程度的變化。 城市房地產(chǎn)市場(chǎng)概況 1、一級(jí)市場(chǎng)土地出讓情況，包括土地出讓數(shù)量及其規(guī)劃用途、土地價(jià)格、土地出讓金收繳情況； 2、全市商品房施工面積、竣工面積、銷售面積、銷售金額、空置面積及結(jié)構(gòu)； 3、全市房地產(chǎn)價(jià)格走勢(shì)，不同區(qū)域和物業(yè)類型的價(jià)格情況； 4、全市主要發(fā)展商開發(fā)銷售情況，包括開發(fā)量、竣工量、銷售面積及銷售金額； 5、三級(jí)市場(chǎng)交易情況； 6、當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)業(yè)相關(guān)政策法規(guī)。 三、目標(biāo)客戶群消費(fèi)行為與市場(chǎng)需求容量調(diào)研1、消費(fèi)者行為調(diào)研2、市場(chǎng)需求容量調(diào)研消費(fèi)者行為調(diào)研 消費(fèi)者包括房地產(chǎn)商品的現(xiàn)實(shí)購(gòu)買者與潛在購(gòu)買者。消費(fèi)者行為調(diào)研內(nèi)容包括消費(fèi)者社會(huì)階層與數(shù)量、年齡構(gòu)成、收入構(gòu)成、家庭人口構(gòu)成、居民居住現(xiàn)狀與住房消費(fèi)傾向、房地產(chǎn)購(gòu)買偏好、購(gòu)買動(dòng)機(jī)、購(gòu)買特點(diǎn)等。 市場(chǎng)需求容量調(diào)研 需求容量，是指有支付能力的市場(chǎng)需求容量。只有有支付能力的需求，才是現(xiàn)實(shí)的市場(chǎng)容量。 商品住宅市場(chǎng)需求容量調(diào)研，主要包括以下幾方面： 1）城市人口、家庭數(shù)量及變化趨勢(shì)； 2）購(gòu)買力，包括居民收入水平、儲(chǔ)蓄余額、財(cái)產(chǎn)狀況； 3）居民居住現(xiàn)狀及改善目標(biāo)，包括自有住房成套率、居住房型、人均居住面積等； 4）居民日常消費(fèi)支出水平與消費(fèi)結(jié)構(gòu)； 5）不同社會(huì)階層和收入水平的居民數(shù)量及其對(duì)不同類型房地產(chǎn)商品的數(shù)量、品質(zhì)、功能、價(jià)格的需求特點(diǎn)。四、項(xiàng)目基本狀況調(diào)查（1）宗地基本狀況資料 包括宗地界址、面積、土地附著物分布、權(quán)屬、地形、地貌、水文地質(zhì)條件）、項(xiàng)目歷史與現(xiàn)狀資料、項(xiàng)目合作開發(fā)條件、土地獲得成本、用地規(guī)劃條件、與項(xiàng)目有關(guān)的投資及開發(fā)經(jīng)營(yíng)稅費(fèi)政策；（2）項(xiàng)目所在區(qū)域市場(chǎng)狀況 項(xiàng)目所在區(qū)域城市功能、區(qū)域建設(shè)發(fā)展規(guī)劃、人口分布、居民收入水平、商業(yè)、文化氛圍、項(xiàng)目周邊環(huán)境、市政管網(wǎng)設(shè)施、交通狀況、公建配套與生活服務(wù)設(shè)施、項(xiàng)目所在區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)供需狀況與競(jìng)爭(zhēng)水平，主要競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手所提供產(chǎn)品與服務(wù)的種類、數(shù)量、品質(zhì)、特點(diǎn)、營(yíng)銷手段、銷售狀況等，潛在競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手出現(xiàn)的可能性。 其中競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手調(diào)研又包括競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的經(jīng)營(yíng)管理水平、資源狀況、市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)地位、產(chǎn)品地理位置、種類、開發(fā)規(guī)模、產(chǎn)品品質(zhì)、成本、價(jià)格、營(yíng)銷水平、銷售狀況、物業(yè)管理水平，創(chuàng)新能力與發(fā)展新產(chǎn)品的動(dòng)向。（3）項(xiàng)目開發(fā)策略建議1、市場(chǎng)細(xì)分與目標(biāo)市場(chǎng)調(diào)研；2、產(chǎn)品定位，包括產(chǎn)品類型、功能、品質(zhì)、項(xiàng)目總體規(guī)劃研究；3、開發(fā)策略分析，包括項(xiàng)目開發(fā)規(guī)模、開發(fā)周期、成本控制、價(jià)格策略等。五、營(yíng)銷策劃和銷售執(zhí)行階段的市場(chǎng)調(diào)研1、宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境研究2、 市場(chǎng)供需與競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手動(dòng)態(tài)調(diào)研3、消費(fèi)者調(diào)研，包括：消費(fèi)者對(duì)本企業(yè)產(chǎn)品、服務(wù)包括物業(yè)管理的評(píng)價(jià)、意見和要求，客戶滿意度調(diào)研；4、企業(yè)自身產(chǎn)品與服務(wù)調(diào)研，包括：產(chǎn)品優(yōu)劣分析，在滿足客戶需求方面存在的缺陷和不足，產(chǎn)品市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)地位分析，本企業(yè)產(chǎn)品的市場(chǎng)占有率及銷售潛力分析；5、價(jià)格調(diào)研，包括：產(chǎn)品最適宜的售價(jià)、新產(chǎn)品的定價(jià)、老產(chǎn)品價(jià)格調(diào)整及消費(fèi)者和競(jìng)爭(zhēng)者對(duì)價(jià)格變動(dòng)的反應(yīng)；本企業(yè)產(chǎn)品價(jià)格與競(jìng)爭(zhēng)企業(yè)同類產(chǎn)品價(jià)格的差異分析。 六、房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研程序（一）調(diào)研準(zhǔn)備階段 （二）正式調(diào)研階段（三）結(jié)果處理階段 調(diào)研準(zhǔn)備階段 1、確定調(diào)研目標(biāo) 2、初步情況分析 3、制定調(diào)研計(jì)劃 正式調(diào)研階段 1、確定資料來(lái)源 2、確定資料收集方法 3、調(diào)查表及調(diào)查問卷設(shè)計(jì) 4、抽樣調(diào)查 5、現(xiàn)場(chǎng)實(shí)地調(diào)查結(jié)果處理階段 1、資料整理分析 2、編寫調(diào)研報(bào)告七、房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研方法（一）調(diào)研方法 1、全面調(diào)查法2、重點(diǎn)調(diào)查法3、抽樣調(diào)查法（二）資料收集方法 1、二手資料的收集方法：查詢、交換、購(gòu)買、索取、委托情報(bào)網(wǎng)收集 二手資料的收集程序 二手資料的收集來(lái)源二手資料的收集程序首先應(yīng)確定需要什么資料。 第二步工作是從企業(yè)內(nèi)部搜尋二手資料。第三步工作是從企業(yè)外部進(jìn)行搜尋。第四步工作是對(duì)擬收集或已收集的資料進(jìn)行評(píng)估，即評(píng)估資料的效度。最后一步是確定需要收集的原始資料。只有決策所必需的，但又無(wú)法從二手資料中獲取的信息才有必要去收集原始資料二手資料的來(lái)源1、內(nèi)部來(lái)源：本人資料庫(kù)、企業(yè)檔案（會(huì)計(jì)記錄、銷售報(bào)告、其他數(shù)據(jù)資料）、企業(yè)內(nèi)部專家。 2、外部來(lái)源（1）組織機(jī)構(gòu)，包括圖書館、外國(guó)使團(tuán)、國(guó)際組織、本國(guó)政府機(jī)構(gòu)、商會(huì)或貿(mào)易促進(jìn)機(jī)構(gòu)、行業(yè)公會(huì)、出版社、研究所、銀行、消費(fèi)者組織、其他公司。（2）文獻(xiàn)資料，包括文獻(xiàn)目錄、工商行名錄、貿(mào)易統(tǒng)計(jì)資料、