“物業(yè)”與“物業(yè)管理”的含義及區(qū)別

物業(yè)物業(yè) 與與 物業(yè)管理物業(yè)管理 的含義及區(qū)別的含義及區(qū)別 物業(yè)物業(yè) 從物業(yè)管理的角度來(lái)說(shuō) 物業(yè)是指已建成投入使用的各類(lèi)建筑物及其相關(guān)的設(shè)備 設(shè)施和場(chǎng) 地 各類(lèi)建筑物可以是一個(gè)建筑群 或一幢單體建筑 或單體建筑中的一個(gè)單元 相關(guān)的設(shè)備 設(shè) 施和場(chǎng)地是指與上述建筑物相配套或?yàn)榻ㄖ锏氖褂谜叻?wù)的室內(nèi)外各類(lèi)設(shè)備 市政公用設(shè)施和 與之相鄰的場(chǎng)地 庭院 道路等 物業(yè)的分類(lèi) 根據(jù)使用功能的不同 物業(yè)可分為以下 4 類(lèi) 1 居住物業(yè) 包括住宅小區(qū) 單體住宅樓 公寓 別墅 度假村等 2 商業(yè)物業(yè) 包括綜合樓 寫(xiě)字樓 商業(yè)中心 酒店 商業(yè)場(chǎng)所等 3 工業(yè)物業(yè) 包括工業(yè)廠房 倉(cāng)庫(kù)等 4 其他用途物業(yè) 如車(chē)站 機(jī)場(chǎng) 醫(yī)院 學(xué)校等 物業(yè)管理的含義及發(fā)展物業(yè)管理的含義及發(fā)展 物業(yè)管理的含義 物業(yè)管理 是指物業(yè)管理企業(yè)受物業(yè)所有人的委托 依據(jù)物業(yè)管理委托合同 以及國(guó)家有關(guān) 的法律法規(guī) 對(duì)物業(yè)的房屋建筑及其設(shè)備 市政公用設(shè)施 綠化 衛(wèi)生 交通 治安和環(huán)境容貌 等管理項(xiàng)目進(jìn)行維護(hù) 修繕和整治 并向物業(yè)所有人和使用人提供綜合性的有償服務(wù) 物業(yè)管理企業(yè) 通常稱為物業(yè)管理公司 物業(yè)所有人 即產(chǎn)權(quán)人 亦稱為業(yè)主 業(yè)主可以是 個(gè)人 集體 國(guó)家 物業(yè)管理的起源及我國(guó)的發(fā)展階段 物業(yè)管理起源于 19 世紀(jì) 60 年代的英國(guó) 20 世紀(jì) 50 年代傳入香港 1981 年廣州在東湖新村 實(shí)行物業(yè)管理 1981 年 3 月 10 日 深圳市物業(yè)管理公司正式成立 開(kāi)始對(duì)深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)的涉外 商品房實(shí)施統(tǒng)一的物業(yè)管理 1994 年 3 月 建設(shè)部頒布了 33 號(hào)令 即 城市新建住宅小區(qū)管理 辦法 1996 年 2 月 國(guó)家計(jì)委 建設(shè)部聯(lián)合頒發(fā)了 城市住宅小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)暫行辦法 物業(yè)管理的基本內(nèi)容物業(yè)管理的基本內(nèi)容 常規(guī)性的公共服務(wù) 這是指物業(yè)管理中基本的管理工作 是物業(yè)管理企業(yè)面向所有的住用人提供的最基本的管理 與服務(wù) 其目的是確保物業(yè)的完好與正常使用 保證正常的生活工作秩序和凈化 美化生活工作 環(huán)境 公共服務(wù)管理工作 是物業(yè)內(nèi)所有住用人每天都能享受到的 其具體內(nèi)容和要求通常在物 業(yè)管理委托合同中明確規(guī)定 因此 物業(yè)管理企業(yè)有義務(wù)按時(shí)按質(zhì)提供這類(lèi)服務(wù) 住用人在享受這 些服務(wù)時(shí)不需要事先提出或者作出某種約定 公共服務(wù)主要有以下 8 項(xiàng) 1 房屋建筑主體的管理 a 房屋基本情況的掌握 b 房屋修繕及其管理 c 房屋裝修管理 2 房屋設(shè)備 設(shè)施的管理 a 各類(lèi)設(shè)備 設(shè)施基本情況的掌握 b 各類(lèi)設(shè)備 設(shè)施的日常運(yùn)營(yíng) 保養(yǎng) 維修與更新的管 理 3 環(huán)境衛(wèi)生的管理 這是為了凈化物業(yè)環(huán)境而進(jìn)行的管理與服務(wù)工作 包括樓宇內(nèi)物業(yè)環(huán)境 的日常清掃保潔 垃圾清除外運(yùn)等工作 4 綠化管理 這是為了美化物業(yè)環(huán)境而進(jìn)行的管理與服務(wù)工作 主要包括園林綠地的營(yíng)造與 保養(yǎng) 物業(yè)整體環(huán)境的美化等 5 治安管理 這是為維護(hù)物業(yè)正常的生活 工作秩序而進(jìn)行的一項(xiàng)專(zhuān)門(mén)性的管理與服務(wù)工作 包括樓宇內(nèi)外的安全 保衛(wèi) 警戒等以及對(duì)各種突發(fā)事件的預(yù)防與處理 還可延伸為排除各種干 擾 保持物業(yè)區(qū)域的安靜 6 消防管理 這也是為維護(hù)物業(yè)正常的生活 工作秩序而進(jìn)行的一項(xiàng)專(zhuān)門(mén)性的管理與服務(wù)工 作 包括火災(zāi)的預(yù)防及發(fā)生火災(zāi)時(shí)的救護(hù)處理 7 車(chē)輛道路管理 這同樣也是為維護(hù)物業(yè)正常的生活 工作秩序而進(jìn)行的一項(xiàng)專(zhuān)門(mén)性的管理 與服務(wù)工作 包括車(chē)輛的停放 道路的管理 交通秩序維護(hù)等 8 公眾代辦性質(zhì)的服務(wù) 公眾代辦性質(zhì)的服務(wù)指為業(yè)主和使用人代收代繳水電費(fèi) 煤氣費(fèi) 有線電視費(fèi) 電話費(fèi)等公共事業(yè)性費(fèi)用 針對(duì)性的專(zhuān)項(xiàng)服務(wù) 這是指物業(yè)管理企業(yè)為改善和提高住用人的生活 工作條件而面向廣大住用人 為滿足其中 一些住戶 群體和單位的一定需要而提供的各項(xiàng)服務(wù)工作 其特點(diǎn)是物業(yè)管理企業(yè)事先設(shè)立服務(wù) 項(xiàng)目 并將服務(wù)內(nèi)容與質(zhì)量 收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)公布 當(dāng)住用人需要這種服務(wù)時(shí)可自行選擇 專(zhuān)項(xiàng)服務(wù)的 內(nèi)容主要有以下幾大類(lèi) 1 日常生活類(lèi) 指物業(yè)管理企業(yè)為廣大住用人提供的日常生活中衣 食 住 行各方面的各 項(xiàng)家務(wù)服務(wù)工作 2 商業(yè)服務(wù)類(lèi) 指物業(yè)管理企業(yè)為開(kāi)展經(jīng)營(yíng)活動(dòng)而提供各種商業(yè)經(jīng)營(yíng)服務(wù)項(xiàng)目 包括商業(yè)網(wǎng) 點(diǎn)的開(kāi)設(shè)與管理 以及其他經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的開(kāi)展 如開(kāi)辦小型商場(chǎng) 飲食店 理發(fā)店 修理店等 安裝 維護(hù)和修理各種家用電器和生活用品等 3 文化 教育 衛(wèi)生 體育類(lèi) 指物業(yè)管理企業(yè)在文化 教育 衛(wèi)生 體育等 4 個(gè)方面開(kāi)展 的各項(xiàng)服務(wù)活動(dòng) 4 金融服務(wù)類(lèi) 代辦各種財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn) 人壽保險(xiǎn)等業(yè)務(wù)等 5 經(jīng)紀(jì)代理中介服務(wù) 指物業(yè)管理企業(yè)拓展的物業(yè)代理和中介服務(wù)及其他的一些中介服務(wù) 6 社會(huì)福利類(lèi) 指物業(yè)管理企業(yè)提供的帶有社會(huì)福利性質(zhì)的各項(xiàng)服務(wù)工作 如照顧孤寡老人 擁軍優(yōu)屬等 這類(lèi)服務(wù)一般以低償或無(wú)償方式提供 委托性的特約服務(wù) 特約服務(wù)是指為了滿足物業(yè)產(chǎn)權(quán)人 使用人的個(gè)別需求而受其委托所提供的服務(wù) 通常在物 業(yè)管理委托合同中未要求 物業(yè)管理企業(yè)在專(zhuān)項(xiàng)服務(wù)中也未設(shè)立 而物業(yè)產(chǎn)權(quán)人 使用人又提出 該方面的需求時(shí) 物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)在可能的情況下盡量滿足其要求 提供特約服務(wù) 物業(yè)管理的基本環(huán)節(jié)物業(yè)管理的基本環(huán)節(jié) 物業(yè)管理的運(yùn)作 既是管理思想的體現(xiàn) 又是管理理論的實(shí)踐 是全部物業(yè)管理活動(dòng)的總和 為保證物業(yè)管理有條不紊地順利啟動(dòng)和正常進(jìn)行 從規(guī)劃設(shè)計(jì)開(kāi)始到管理工作的全面運(yùn)作 有若 干環(huán)節(jié)不容忽視 這些基本環(huán)節(jié)分別包括在物業(yè)管理的策劃階段 物業(yè)管理的前期準(zhǔn)備階段 物 業(yè)管理的啟動(dòng)階段 物業(yè)管理的日常運(yùn)作階段之中 物業(yè)管理的策劃階段物業(yè)管理的策劃階段 這一階段的工作包括物業(yè)管理的早期介入 制定物業(yè)管理方案 選聘或組建物業(yè)管理企業(yè)等 3 個(gè)基本環(huán)節(jié) 1 物業(yè)管理的早期介入 所謂物業(yè)管理的早期介入 是指物業(yè)管理企業(yè)在接管物業(yè)以前的各個(gè)階段 項(xiàng)目決策 可行性 研究 規(guī)劃設(shè)計(jì) 施工建設(shè)等階段 就參與介入 從物業(yè)管理運(yùn)作的角度對(duì)物業(yè)的環(huán)境布局 功能 規(guī)劃 樓宇設(shè)計(jì) 材料選用 設(shè)備選型 配套設(shè)施 管線布置 房屋租賃經(jīng)營(yíng) 施工質(zhì)量 竣工 驗(yàn)收等多方面提供有益的建設(shè)性意見(jiàn) 把好規(guī)劃設(shè)計(jì)關(guān) 建設(shè)配套關(guān) 工程質(zhì)量關(guān)和使用功能關(guān) 以確保物業(yè)的設(shè)計(jì)和建造質(zhì)量 為物業(yè)投入使用后的物業(yè)管理創(chuàng)造條件 早期介入的意義與作用 有利于后期工作的順利進(jìn)行 在物業(yè)管理前期工作中 就應(yīng)策劃管理該物業(yè)的方案 草擬和制定各項(xiàng)管理制度 安排好機(jī) 構(gòu)的設(shè)置 人員聘用 上崗培訓(xùn)等工作 以便物業(yè)移交后就能有序工作 同時(shí) 經(jīng)過(guò)一段時(shí)間的 工作 可以同環(huán)保 水電 煤氣 通訊 治安 綠化等各有關(guān)部門(mén)建立關(guān)系 理順?lè)?wù)渠道 便 于以后管理工作的順利進(jìn)行 早期介入可以全面了解所管物業(yè) 對(duì)土建結(jié)構(gòu) 管線走向 設(shè)備安裝等情況可以了如指掌 例如管線節(jié)點(diǎn)的位置往往會(huì)與設(shè)計(jì)圖紙所標(biāo)位置有差異 若布置管線時(shí)沒(méi)有及時(shí)記錄下來(lái) 在后 期管理中 可能會(huì)出現(xiàn)脫節(jié)的現(xiàn)象 相對(duì)來(lái)說(shuō) 土建結(jié)構(gòu)部分以后可以看得見(jiàn) 摸得著 面對(duì)設(shè) 備安裝 管線布置以后不暴露在外面 應(yīng)充分掌握 以便后期管理 優(yōu)化設(shè)計(jì) 減少返工 防止后遺癥 物業(yè)管理公司在項(xiàng)目設(shè)計(jì)和施工階段 從業(yè)主和使用人的角度 憑專(zhuān)業(yè)人士的經(jīng)驗(yàn) 對(duì)所管 物業(yè)進(jìn)行審視 對(duì)不當(dāng)之處 提出解決方案 從而減少物業(yè)接管后的返工 避免產(chǎn)生在后期工作 中難以解決的問(wèn)題 早期介入是房地產(chǎn)企業(yè)為優(yōu)化建設(shè)項(xiàng)目 并做好物業(yè)管理的基礎(chǔ)工作 是提 高行業(yè)全過(guò)程經(jīng)營(yíng)效益 而共同協(xié)作的有效行為 保證樓宇的安全啟用 正常運(yùn)行 物業(yè)管理公司的管理人員前期介入 特別是保安工作的銜接就能做到?jīng)]有漏洞 使得保安系 統(tǒng)的設(shè)備 人員在樓宇未正式投入使用之前就運(yùn)行起來(lái) 就能使樓宇的安全啟用 正常運(yùn)行 使 業(yè)戶放心 定心 2 制定物業(yè)管理方案 確定管理檔次 確定服務(wù)標(biāo)準(zhǔn) 財(cái)務(wù)收支預(yù)算 3 選聘或組建物業(yè)管理企業(yè) 在物業(yè)管理方案制定并經(jīng)審批之后 即應(yīng)根據(jù)方案確定的物業(yè)管理檔次著手進(jìn)行物業(yè)管理企 業(yè)的選聘或組建工作 在開(kāi)發(fā)項(xiàng)目全面竣工交付使用之前 首次選聘物業(yè)管理企業(yè)的工作由房地 產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)進(jìn)行 如有條件 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)也可自行組建物業(yè)管理企業(yè) 物業(yè)管理的前期準(zhǔn)備階段 物業(yè)管理的前期準(zhǔn)備階段 物業(yè)管理的前期準(zhǔn)備工作包括物業(yè)管理企業(yè)內(nèi)部機(jī)構(gòu)的設(shè)置與擬定人員編制 物業(yè)管理人員的 選聘與培訓(xùn) 規(guī)章制度的制定 物業(yè)租售的介入等 4 個(gè)基本環(huán)節(jié) 物業(yè)管理的啟動(dòng)階段 物業(yè)管理的全面正式啟動(dòng)以物業(yè)的接管驗(yàn)收為標(biāo)志 從物業(yè)的接管驗(yàn)收開(kāi)始到業(yè)主委員會(huì)的 正式成立 包括物業(yè)的接管驗(yàn)收 用戶入住 產(chǎn)權(quán)備案和檔案資料的建立 首次業(yè)主大會(huì)的召開(kāi) 和業(yè)主委員會(huì)的正式成立等 4 個(gè)基本環(huán)節(jié) 物業(yè)管理的日常運(yùn)作階段 物業(yè)管理的日常運(yùn)作包括日常綜合服務(wù)與管理和系統(tǒng)的協(xié)調(diào)兩個(gè)環(huán)節(jié) 物業(yè)接管驗(yàn)收應(yīng)具備的條件和資料 應(yīng)具備的條件 在接管驗(yàn)收之前 首先必須參閱有關(guān)文件 以便掌握有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)與要求 例如 建設(shè)部 1991 年 2 月 4 日頒布的中華人民共和國(guó)行業(yè)標(biāo)準(zhǔn) 房屋接管驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn) 建設(shè)部 1993 年 11 月 1 日通過(guò)的 建設(shè)工程質(zhì)量管理辦法 以及眾多的地方性法規(guī) 行 政規(guī)章等 其次 必須具備接管驗(yàn)收的前提條件 例如 建筑施工正式完畢 設(shè)備設(shè)施安裝之后運(yùn)轉(zhuǎn)正 常 竣工驗(yàn)收已經(jīng)通過(guò) 幢 戶編號(hào)也經(jīng)有關(guān)部門(mén)確認(rèn) 場(chǎng)地平整 因施工造成的障礙物均已清 除 以及應(yīng)檢索提交的資料齊全 正確無(wú)誤等 應(yīng)具備的資料 新建房屋接管驗(yàn)收應(yīng)檢索提交的資料主要有 1 產(chǎn)權(quán)資料 a 項(xiàng)目批準(zhǔn)文件 b 用地批準(zhǔn)文件 c 規(guī)劃許可證 d 建筑執(zhí)照 e 拆遷安置資料 2 技術(shù)資料 a 竣工圖 包括總平面 建筑 結(jié)構(gòu) 設(shè)備 附屬工程及隱蔽管線等全套圖紙 b 地質(zhì)勘查報(bào)告 c 工程合同及開(kāi)工 竣工報(bào)告 d 工程預(yù)決算 e 圖紙會(huì)審記錄 f 工程設(shè)計(jì)變更通知 及技術(shù)核定單 包括質(zhì)量事故處理記錄 g 隱蔽工程驗(yàn)收簽證 h 沉降觀察記錄 i 竣工驗(yàn)收說(shuō)明書(shū) j 鋼材 水泥等主要材料的質(zhì)量保證書(shū) k 新材料 構(gòu)配件的鑒定合格證書(shū) l 水 電 取暖 衛(wèi)生器 具 電梯等設(shè)備的檢驗(yàn)合格證書(shū) m 砂漿 混凝土試塊試壓報(bào)告 n 供水 供暖的試壓報(bào)告 在上述文件中 竣工圖是一份非常重要的資料 所謂竣工圖 是指真實(shí)地記錄各種地下設(shè)施 和地上建筑物 構(gòu)筑物 附屬物情況的技術(shù)檔案資料 也是工程驗(yàn)收交付使用以后進(jìn)行維修 改 建 擴(kuò)建的原始依據(jù) 因此 必須保證竣工圖的準(zhǔn)確性和完整性 在辦理移交手續(xù)時(shí) 不可遺漏 散失 并要與實(shí)際相符 以免今后工作被動(dòng) 原有房屋接管驗(yàn)收應(yīng)檢索提交的資料主要有 1 產(chǎn)權(quán)資料 a 房屋所有權(quán)證 b 土地使用權(quán)證 c 有關(guān)司法 公證文件和協(xié)議 d 房屋分戶使 用清冊(cè) e 房屋設(shè)備及定 附著物清冊(cè) 2 技術(shù)資料 a 房地產(chǎn)平面圖 b 房屋分間平面圖 c 房屋及設(shè)備技術(shù)資料 樓宇入伙樓宇入伙 樓宇入伙的涵義 1 樓宇入伙及入伙手續(xù) 樓宇入伙的涵義 樓宇入伙是指業(yè)主或使用人進(jìn)房入住 是物業(yè)管理公司與業(yè)戶的首次接 觸 標(biāo)志著物業(yè)管理工作逐步展開(kāi) 入伙手續(xù) 入伙手續(xù)是指物業(yè)管理公司所接管的樓宇具備了入住條件以后 向業(yè)主寄發(fā)入 伙手續(xù)文件 2 入伙手續(xù)文件 入伙手續(xù)文件是指業(yè)主在辦理入伙手續(xù)書(shū) 所要知曉 參考 簽定的有關(guān) 文件 其主要內(nèi)容如下 入伙通知書(shū) 入伙手續(xù)書(shū) 收樓須知 繳款通知書(shū) 驗(yàn)樓情況表 樓宇交接書(shū) 樓宇入伙的程序與工作 為方便業(yè)主順利辦好入伙手續(xù) 特將其一般的程序歸納如下 1 業(yè)主的準(zhǔn)備工作 察看房屋 設(shè)備及設(shè)施 按時(shí)辦理收樓手續(xù) 及時(shí)付清樓款及有關(guān)費(fèi)用 仔細(xì)閱讀 住 戶手冊(cè) 弄清楚管理單位的有關(guān)規(guī)定 收費(fèi)情況和入住應(yīng)辦理的手續(xù) 簽訂 管理協(xié)議 遵 守各項(xiàng)管理制度 辦理裝修申請(qǐng)手續(xù) 2 物業(yè)管理公司的準(zhǔn)備工作 針對(duì)入伙是物業(yè)管理環(huán)節(jié)上最重要的一步 這一階段業(yè)主頻繁的出入會(huì)產(chǎn)生秩序混亂 甚至 發(fā)生違章 損壞公共設(shè)施等現(xiàn)象 物業(yè)管理公司要提供良好的管理和服務(wù) 必須有過(guò)細(xì)的組織措 施 在這時(shí)一般應(yīng)做好以下工作 清潔衛(wèi)生 動(dòng)員物業(yè)管理公司全體人員共同努力 打掃好室內(nèi)外的衛(wèi)生 清掃道路 使業(yè) 主 或住戶 接受一個(gè)干凈的物業(yè) 制定管理制度 向業(yè)主 或住戶 發(fā)入伙通知書(shū) 明確搬入時(shí)間 并定出入伙須知 收費(fèi)標(biāo) 準(zhǔn) 入伙驗(yàn)收手續(xù) 入住人員登記 交鑰匙登記 裝修報(bào)審 管理規(guī)定等 物業(yè)移交 物業(yè)管理公司直接參與了物業(yè)的接管驗(yàn)收 因而能對(duì)施工質(zhì)量有了清楚的了解 完全能負(fù)責(zé)地向業(yè)主進(jìn)行物業(yè)的移交 物業(yè)移交是物