工業(yè)品博覽交易中心可行性研究報(bào)告

1 可行性研究 報(bào)告 本報(bào)告旨在對項(xiàng)目作出常規(guī)可行性研究； 由于本項(xiàng)目 主要開發(fā)建設(shè)面向國際市場、以國際工業(yè)品博覽交易為主軸的商貿(mào)交易平臺(tái)，并配套一流的服務(wù)配套設(shè)施，包含：國際工業(yè)品博覽館、國際會(huì)議中心、國際工業(yè)品精品展示館、總部辦公基地、倉儲(chǔ)物流配送中心、研發(fā)中心、質(zhì)檢中心、教學(xué)培訓(xùn)基地、星級酒店、餐飲娛樂、國際服務(wù)公寓、高檔住宅社區(qū)等。 打造一個(gè)工業(yè)品采購、物流、銷售與服務(wù)四位于一體的 綜合 性供應(yīng)鏈服務(wù)平臺(tái)。 核心業(yè)態(tài)設(shè)置無機(jī)機(jī)電、機(jī)械設(shè)備、 業(yè)、電子電器、光伏產(chǎn)業(yè)、工業(yè)原 料、生產(chǎn)設(shè)備 、汽車零件 等。 有別于傳統(tǒng)的、單一的工業(yè)品 專業(yè)市場， 在工業(yè)品 行業(yè)現(xiàn)狀 、國家政策、市場等諸多有利因素的作用下，她必將成為中國第一個(gè)國際級高標(biāo)準(zhǔn)的工業(yè)品 博覽交易中心； 本報(bào)告以詳細(xì)的市場調(diào)研為基礎(chǔ)，以大量具有說服力的數(shù)字材料為依據(jù)。逐一回答該項(xiàng)目的投資者何以獨(dú)具慧眼進(jìn)軍工業(yè)品產(chǎn)業(yè)；何以在長三角、在 設(shè)工業(yè)品博覽交易中心等疑問，順理成章地得出兩個(gè)結(jié)論：選擇長三角開發(fā)建設(shè)工業(yè)品博覽交易中心是市場的迫切需要；選擇 綜合成本最低，綜合效益最好 ； 本報(bào)告充分發(fā)掘 三角經(jīng)濟(jì)圈中有利的區(qū)位優(yōu) 勢，將項(xiàng)目有效資源、市場前景及公司操控能力三位一體進(jìn)行綜合考慮，并對方案作出初步投資估算。 2 第一章 總論 第一節(jié) 可行性研究主題 一、 項(xiàng)目簡介 1、項(xiàng)目名稱： 2、項(xiàng)目 承辦單位 : 3、項(xiàng)目建設(shè)地點(diǎn)及占地面積： 本用地位于 金陽東路南側(cè)，滬寧高速公路北側(cè)，集善路西側(cè)， 項(xiàng)目占地 1500畝 ； 二、可行性研究報(bào)告編制單位： 三、研究工作范圍： 1、項(xiàng)目背景、開發(fā)規(guī)劃的確定 ; 2、市場環(huán)境分析 ; 3、投資估算及經(jīng)濟(jì)效益分析 ; 4、項(xiàng)目不確定性分析 ; 5、項(xiàng) 目社會(huì)效益和環(huán)境效益評價(jià) 四、可行性研究報(bào)告的 編制依據(jù)： 1、中華人民共和國土地管理法 2、中華人民共和國土地管理法實(shí)施條例 3、中華人民共和國城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例 4、城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓實(shí)施辦法 5、中華人民共和國城市規(guī)劃法 6、蘇州市城市建設(shè)規(guī)劃管理辦法 7、中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法 8、城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理?xiàng)l例 9、城市拆遷管理?xiàng)l例 10、城市商品房預(yù)售管理辦法 11、城市房屋租賃管理辦法 12、城市房地產(chǎn)抵押管理辦法 第 二 節(jié) 項(xiàng)目概況 一 、項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度計(jì)劃安排 ： 由于項(xiàng)目用地量較大，用地審批手續(xù)難以一步到位，所以本項(xiàng)目采用：整體規(guī)劃、分區(qū)交迭連續(xù)開發(fā)、盡快完成的思路實(shí)施，爭取在 4年到 5年時(shí)間內(nèi)全部建設(shè)成投入使用 ； 二 、項(xiàng)目主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)： 3 名稱 合計(jì) 一期 (2#地塊 ) 二期 (1#地塊） 三期 （ 3#地塊） 四期 （ 4#地塊） 五期 （ 5#地塊） 小計(jì) 占地面積（ ） 959,073 389,371 259,283 140,083 70,880 99,456 959,073 建筑面 積（ ） 1,973,429 632,723 420,728 409,408 209,645 300,925 1,973,429 地上建筑 面積（ ） 1,731,259 580,163 378,878 350,208 174,365 247,645 1,731,259 地下建筑 面積（ ） 242,170 52,560 41,850 59,200 35,280 53,280 242,170 容積率 總戶數(shù)（戶） 建筑面積 合計(jì) 1,974,429 632723 420,728 409408 210645 300925 553,630 主 體 部 分 小計(jì) 1,964,629 632,723 420,728 399,608 210,645 300,925 543,830 酒店 式公 寓 167,160 60980 60,180 46000 167,160 配套 商業(yè) 69,500 36800 32,700 69,500 工業(yè) 品精 品館 /展示 中心 59,680 59680 工業(yè) 品交 易區(qū) 696,871 385923 285,998 24950 辦公 352,238 36780 315458 住宅 312,010 174365 137645 酒店 64,000 64000 64,000 地下 車庫 243,170 52560 41,850 59200 36280 53280 243,170 地下 商業(yè) 0 0 0 0 配套部分 小計(jì) 9,800 0 0 9,800 0 0 9,800 公建配套（工業(yè)品博覽館） 9,800 9800 9,800 4 第二章 項(xiàng)目建設(shè)背景 第 一 節(jié) 項(xiàng)目建設(shè)背景 一 、我國現(xiàn)代服務(wù)業(yè)現(xiàn)狀 1、服務(wù)業(yè)在中國經(jīng)濟(jì)增長中的作用沒有充分發(fā)揮出來。傳統(tǒng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展理論認(rèn)為 ，經(jīng)濟(jì)增長的過程本身是一個(gè)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)換的過程，隨著人均 務(wù)業(yè)在 中國服務(wù)業(yè)的增長速度明顯慢于 中國目前經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r下，由于收入分配差距的過于顯著和存在著一個(gè)絕對數(shù)字龐大的相對富裕階層，支撐著一些奢華型服務(wù)業(yè)的畸形發(fā)展，中低收入階層所需求的質(zhì)優(yōu)價(jià)廉的基本性需求服務(wù)業(yè)無法得到充分的發(fā)展，因此，服務(wù)業(yè)的有效供給相對不足，中國巨大的收入差距導(dǎo)致服務(wù)業(yè)比重在收入快速增長的同時(shí)，沒有獲得明顯的提高 ； 2、 2005年第一次經(jīng)濟(jì)普查數(shù)據(jù)顯示，服務(wù)業(yè)在中國經(jīng)濟(jì)的比重為 距離世界平均水平 有很大差距 ； 中國服務(wù)業(yè)的發(fā)展差距在于：一是服務(wù)業(yè)比重偏低；二是服務(wù)結(jié)構(gòu)扭曲和升級速度緩慢，特別是以信息化為代表的現(xiàn)代服務(wù)業(yè)發(fā)展緩慢；三是服務(wù)貿(mào)易國際競爭力弱 ； 究其原因，既有基礎(chǔ)薄弱，服務(wù)消費(fèi)供給不足的因素，也有服務(wù)消費(fèi)意識(shí)淡薄和消費(fèi)能力低下的因素，而更主要的原因在于：經(jīng)濟(jì)發(fā)展戰(zhàn)略思維的固化和調(diào)節(jié)政策的失靈。中國多年來重物質(zhì)生產(chǎn)體系，輕服務(wù)消費(fèi)的思維方式是導(dǎo)致中國服務(wù)業(yè)發(fā)展滯后的最重要原因 ； 3、中國服務(wù)業(yè)發(fā)展的特點(diǎn) 一是發(fā)展地區(qū)間的不平衡，東部地區(qū)服務(wù)業(yè)總量最大，服務(wù) 業(yè)吸納就業(yè)人口也最多，最發(fā)達(dá)的北京、上海、廣州等城市的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)已經(jīng)演變?yōu)槿?、二、一格局，在這些地區(qū)，服務(wù)業(yè)已經(jīng)向現(xiàn)代服務(wù)業(yè)轉(zhuǎn)變，而中西部欠發(fā)達(dá)地區(qū)，除了教育和旅游發(fā)展較好外，整體服務(wù)業(yè)發(fā)展層次較低，發(fā)展后勁不足 ； 二是服務(wù)業(yè)正逐步成為吸納勞動(dòng)力的主力軍 ， 但潛力仍然沒有發(fā)揮出來 ； 三是從服務(wù)業(yè)內(nèi)部結(jié)構(gòu)來看，傳統(tǒng)服務(wù)業(yè)較為發(fā)達(dá)，現(xiàn)代服務(wù)業(yè)和新興服務(wù)業(yè)明顯落后 ； 附表： 1、三次產(chǎn)業(yè)貢獻(xiàn)率 年份 國內(nèi)生產(chǎn)總值 第一產(chǎn)業(yè) 第二產(chǎn)業(yè) 第三產(chǎn)業(yè) #工 業(yè) 2003 100 004 100 0 2005 100 006 100 007 100 料 來源：中國統(tǒng)計(jì)年鑒 2008 5 資料 來源：中國統(tǒng)計(jì)年鑒 2008 2、第三產(chǎn)業(yè)增加值構(gòu)成 年 份 第三產(chǎn)業(yè) 交通運(yùn)輸、倉儲(chǔ)和郵政業(yè) 批發(fā)和零售業(yè) 住宿和餐飲業(yè) 金融業(yè) 房地產(chǎn)業(yè) 其他 2003年 100 004年 100 005年 100 006年 100 007年 100 料 來源：中國統(tǒng)計(jì)年鑒 2008 第二產(chǎn)業(yè)對經(jīng)濟(jì)貢獻(xiàn)率 45 50 55 60 第二產(chǎn)業(yè) 第二產(chǎn)業(yè) 003年 2004年 2005年 2006年 2007年 第三產(chǎn)業(yè)對經(jīng)濟(jì)貢獻(xiàn)率3638404244第三產(chǎn)業(yè)第三產(chǎn)業(yè) 0 004年 2005年 2006年 2007年2 0 0 7 通運(yùn)輸、倉儲(chǔ)和郵政業(yè) 批發(fā)和零售業(yè)住宿和餐飲業(yè) 金融業(yè)房地產(chǎn)業(yè) 其他 6 3、三次產(chǎn)業(yè)就業(yè)人數(shù) 年 份 經(jīng)濟(jì)活動(dòng)人口 就業(yè) 人員 構(gòu)成 (合計(jì) =100) (萬人 ) (萬人 ) 第一產(chǎn) 業(yè) 第二產(chǎn) 業(yè) 第三產(chǎn)業(yè) 第一產(chǎn)業(yè) 第二產(chǎn)業(yè) 第三產(chǎn) 業(yè) 2002 75360 73740 36870 15780 21090 50 003 76075 74432 36546 16077 21809 004 76823 75200 35269 16920 23011 005 77877 75825 33970 18084 23771 006 78244 76400 32561 19225 24614 007 78645 76990 31444 20629 24917 料 來源：中國統(tǒng)計(jì)年鑒 2008 二 、現(xiàn)代服務(wù)業(yè)綜合園區(qū)含概的內(nèi)容 現(xiàn)代服務(wù)業(yè)主要指在工業(yè)化高度發(fā)展階段產(chǎn)生的，主要是依托電子信息等高技術(shù)和現(xiàn)代管理理念、經(jīng)營方式和組織形式而發(fā)展起來的服務(wù)業(yè)。與傳統(tǒng)服務(wù)業(yè)相比，現(xiàn)代服務(wù)業(yè)一方面是指突出體現(xiàn)了知識(shí)含量比較高，尤其是基于信息技術(shù)的發(fā)展，以高新技術(shù)為支撐的服務(wù)業(yè)，即知識(shí)密集型服務(wù)業(yè)；另一方面是指隨著某種經(jīng)濟(jì)或社會(huì)活動(dòng)中某局部功能的需求不斷擴(kuò)大，以致專業(yè)化運(yùn)作的成本優(yōu)勢和規(guī)模效應(yīng)得以體現(xiàn)，從營運(yùn)主體中分離出來，形成專業(yè)的服務(wù)機(jī)構(gòu)，即一些專業(yè)服務(wù)和新興 服務(wù)業(yè)?，F(xiàn)代服務(wù)業(yè)的統(tǒng)計(jì)范圍是不斷變化拓展的，因而應(yīng)對現(xiàn)代服務(wù)業(yè)的界定、劃分也應(yīng)不斷地調(diào)整。 服務(wù)業(yè)集聚是指在服務(wù)領(lǐng)域內(nèi)相互關(guān)聯(lián) (互補(bǔ)、競爭 )企業(yè)與機(jī)構(gòu)在一定地域內(nèi)聚集，形成上、中、下游結(jié)構(gòu)完整、充滿創(chuàng)新活力的有機(jī)體系。 在現(xiàn)代服務(wù)業(yè)集聚中，現(xiàn)代服務(wù)企業(yè)是關(guān)鍵企業(yè)，在集聚中處于核心地位，直接給消費(fèi)者提供服務(wù)產(chǎn)品或服務(wù)過程，并接收消費(fèi)者的反饋信息；供應(yīng)者是指為服務(wù)企業(yè)提供原材料或者半成品的企業(yè)，一般不與消費(fèi)者直接接觸；相關(guān)機(jī)構(gòu)主要指行業(yè)協(xié)會(huì)、研究機(jī)構(gòu)和政府相關(guān)機(jī)構(gòu)等；人文環(huán)境指服務(wù)企業(yè)聚集的歷史、文化和社會(huì)氛 圍；產(chǎn)業(yè)區(qū)的基礎(chǔ)設(shè)施是指某一區(qū)域的道路、通信和安全；政策環(huán)境是指政府關(guān)于特定產(chǎn)業(yè)及區(qū)域的政策和法律規(guī)定。 服務(wù)業(yè)的工業(yè)化，催生了現(xiàn)代服務(wù)產(chǎn)業(yè)園區(qū)的和出現(xiàn)和發(fā)展，一是來自對城市原有服務(wù)業(yè)較集中區(qū)域的重新規(guī)劃；二是來自地方政府或產(chǎn)業(yè)房地產(chǎn)商策劃的主題園區(qū)。 2 0 0 7 年三次產(chǎn)業(yè)就業(yè)人數(shù)構(gòu)成41%27%32%第一產(chǎn)業(yè) 第二產(chǎn)業(yè) 第三產(chǎn)業(yè) 7 在現(xiàn)代服務(wù)產(chǎn)業(yè)體系中，一些中樞事務(wù)部門，如金融、風(fēng)險(xiǎn)投資、廣告、法律咨詢等產(chǎn)業(yè)，大多高度集中于城市中心區(qū)域，其空間上的集聚主要追求信息的暢通性、商務(wù)合作的便利性以及高度熟練的勞動(dòng)力。而有一部分區(qū)位敏感度較低（區(qū)位熵大于 1）的產(chǎn)業(yè)，如研發(fā)服務(wù)、專門設(shè)計(jì)服務(wù)、倉 儲(chǔ)物流服務(wù)、信息及數(shù)據(jù)處理等，更適合形成各種形式的現(xiàn)代服務(wù)產(chǎn)業(yè)園區(qū)，是地方推動(dòng)服務(wù)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要抓手。 三 、現(xiàn)代服務(wù)業(yè)綜合園區(qū)現(xiàn)狀和發(fā)展趨勢 目前，從國家到地方、從城市到區(qū)縣，各地爭相出臺(tái)產(chǎn)業(yè)優(yōu)惠政策，加速推動(dòng)現(xiàn)代服務(wù)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，其中現(xiàn)代服務(wù)產(chǎn)業(yè) 綜合 園區(qū)已成為大城市主體功能的承載點(diǎn)、城市經(jīng)濟(jì)的增長點(diǎn)和城市競爭力的爆發(fā)點(diǎn)。 而以研發(fā)服務(wù)、專門設(shè)計(jì)服務(wù)、倉儲(chǔ)物流服務(wù)、信息及數(shù)據(jù)處理等為主要內(nèi)容的現(xiàn)代服務(wù)產(chǎn)業(yè)園區(qū)，更是在經(jīng)濟(jì)現(xiàn)代化中扮演著重要角色，也為次級城市、次城市區(qū)域的跨越式發(fā)展提供了契機(jī)。 園區(qū)形式主要包 括： （ 1） 科技商務(wù)社區(qū) 科技商務(wù)社區(qū)適合于城市邊緣的城鄉(xiāng)接合部區(qū)域的高新技術(shù)區(qū)的發(fā)展，是一個(gè)住宅、商店、休閑場所齊全，工作室或廠房規(guī)劃有序、有機(jī)組合，可以 “自給自足 ”并能提供足夠內(nèi)部交流空間的綜合社區(qū)?？萍忌虅?wù)社區(qū)以吸納創(chuàng)新型的研發(fā)企業(yè)、創(chuàng)業(yè)企業(yè)和企業(yè)總部為主，內(nèi)部工作環(huán)境優(yōu)越，服務(wù)配套設(shè)施完善，可以通過內(nèi)部技術(shù)研討會(huì)、企業(yè)家沙龍等公共活動(dòng)，更好地活躍區(qū)域內(nèi)的創(chuàng)新氛圍。 （ 2） 呼叫產(chǎn)業(yè)（數(shù)據(jù)處理服務(wù)）園區(qū) 引入國內(nèi)外知名的第三方外包型呼叫中心和數(shù)據(jù)中心企業(yè)、地區(qū)總部型呼叫和數(shù)據(jù)中心企業(yè)，也可引入商旅服務(wù)業(yè) 、外包呼叫中心、消費(fèi)電子、電視購物、保險(xiǎn)業(yè)的國內(nèi)外多個(gè)龍頭企業(yè)，并根據(jù)單個(gè)企業(yè)的特殊需求，進(jìn)行定制式開發(fā)呼叫中心園區(qū)，提供酒店預(yù)訂、網(wǎng)上購物、地圖服務(wù)等方面的集中呼叫服務(wù)。園區(qū)物業(yè)一般為產(chǎn)權(quán)式公寓房、獨(dú)棟辦公房、商業(yè)及生活配套設(shè)施。 （ 3） 培訓(xùn)產(chǎn)業(yè)園區(qū) 培訓(xùn)產(chǎn)業(yè)園區(qū)是將多個(gè)職業(yè)教育和培訓(xùn)機(jī)構(gòu)整合起來，包括職業(yè)技能、素質(zhì)培訓(xùn)、實(shí)用技術(shù)培訓(xùn)、企業(yè)培訓(xùn)教育、新興產(chǎn)業(yè)培訓(xùn)、遠(yuǎn)程網(wǎng)絡(luò)教育等，通過資源共享提升效率、塑造品牌。由地方政府或產(chǎn)業(yè)房地產(chǎn)商，負(fù)責(zé)園區(qū)的開發(fā)和管理運(yùn)營，吸引多家培訓(xùn)機(jī)構(gòu)入駐園區(qū)，以動(dòng)態(tài)的，短期的培 訓(xùn)項(xiàng)目主，也可以是半年左右的集訓(xùn)。園區(qū)運(yùn)營商負(fù)責(zé)招生、學(xué)生管理、實(shí)習(xí)安排、后勤服務(wù)。培訓(xùn)機(jī)構(gòu)、專家學(xué)者、獨(dú)立顧問等只需要開發(fā)好培訓(xùn)課程。 （ 4） 電子商務(wù)倉儲(chǔ)物流 電子商務(wù)倉儲(chǔ)物流中心以其對外交通便利、多類型交通以及低廉的租金成本等方面優(yōu)勢，吸引大中城市電子商務(wù)企業(yè)入駐，發(fā)展以 “生活資料 ”為特色的集倉儲(chǔ)、簡單加工、物流配送、檢測維修、 8 貿(mào)易于一體的物流產(chǎn)業(yè)鏈，打造大型的特色倉儲(chǔ)物流園區(qū)。其主要設(shè)施包括電子交易結(jié)算中心、電子信息中心、物流配送中心、商務(wù)辦公樓、產(chǎn)權(quán)商鋪、會(huì)務(wù)酒店、公寓以及餐飲娛樂設(shè)施。 （ 5） 逆 向物流專業(yè)處理中心 吸引家用電器、 業(yè)的大型企業(yè)與第三方逆向物流企業(yè)合資興建開發(fā)，集匯集、處理、庫存、配送、信息整合等功能于一體的逆向物流專業(yè)處理中心，同時(shí)配備專業(yè)的逆流物處理技術(shù)、人員和處理設(shè)備或設(shè)施，滿足逆向物流一體化、信息化、社會(huì)化、綠色化、專業(yè)化和產(chǎn)業(yè)化的要求，打造具有相當(dāng)集聚能力的逆向物流中心。其主要設(shè)施包括辦公區(qū)、售后維修區(qū)、倉儲(chǔ)作業(yè)區(qū)、回收處理中心、生活服務(wù)區(qū)。 我國的服務(wù)業(yè)綜合園區(qū)的發(fā)展趨勢 各地園區(qū)化進(jìn)程不斷加快 近年來，各地紛紛鼓勵(lì)企業(yè)退城進(jìn)郊、進(jìn)區(qū)入園，促進(jìn)產(chǎn)業(yè)合理集聚，產(chǎn) 業(yè)園區(qū)化比重不斷提高。各類產(chǎn)業(yè)園區(qū)，目前已經(jīng)成為各地加快經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要載體，其在產(chǎn)業(yè)、出口和利用外資等方面的集聚效應(yīng)日益顯著 ; 產(chǎn)業(yè)鏈?zhǔn)桨l(fā)展和集群化趨勢 雖然近年來我國的產(chǎn)業(yè)園區(qū)化進(jìn)程在快速推進(jìn)，但這種單純的園區(qū)化即產(chǎn)業(yè)進(jìn)區(qū)入園，只能解決產(chǎn)業(yè)的地理集中或產(chǎn)業(yè)集聚問題，它只是現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)空間組織的一種低級形態(tài)。從現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)空間組織形態(tài)看，產(chǎn)業(yè)園區(qū)的發(fā)展一般要經(jīng)歷園區(qū)化、鏈?zhǔn)桨l(fā)展和集群化三個(gè)階段。 目前，我國不少園區(qū)尤其是市縣級園區(qū)還停留在單純的園區(qū)化階段，園區(qū)功能定位不明確，缺乏特色和專業(yè)化分工，企業(yè)間缺乏有機(jī)的 聯(lián)系，猶如一個(gè)麻袋裝著一大堆土豆。 這個(gè)麻袋就是園區(qū)的邊界，土豆就是我們招商引資來的企業(yè)，我們一打開麻袋，里面的土豆都是散的，缺乏有機(jī)關(guān)聯(lián)?？上驳氖?，近年來我國一些條件較好的園區(qū)已開始出現(xiàn)產(chǎn)業(yè)鏈?zhǔn)桨l(fā)展和集群化的趨勢。如北京、天津開發(fā)區(qū)的電子信息產(chǎn)業(yè)， 少園區(qū)都提出要大力發(fā)展產(chǎn)業(yè)鏈經(jīng)濟(jì)，加快產(chǎn)業(yè)集群化的進(jìn)程。顯然，產(chǎn)業(yè)鏈?zhǔn)桨l(fā)展和集群化是未來園區(qū)產(chǎn)業(yè)發(fā)展的方向 ; 園區(qū)內(nèi)產(chǎn)業(yè)出現(xiàn)融合化趨勢 各地園區(qū)開始不斷強(qiáng)化現(xiàn)代物流、商務(wù)服務(wù)、研發(fā)、信息咨詢和中間服務(wù)等生產(chǎn)性服務(wù)業(yè)的相互融合，建立完善的 產(chǎn)業(yè)支撐服務(wù)體系，以促進(jìn)現(xiàn)代制造業(yè)與現(xiàn)代服務(wù)業(yè)的融合發(fā)展?？梢哉f，產(chǎn)業(yè)的融合發(fā)展是當(dāng)前各類產(chǎn)業(yè)園區(qū)發(fā)展的大趨勢 ; 四 、長三角區(qū)域工業(yè)品行業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀 9 中國五金行業(yè)求購市場 數(shù)據(jù)來源：中國工業(yè)網(wǎng) 專業(yè)市場的出現(xiàn)是市場經(jīng)濟(jì)發(fā)展到一定階段的必然產(chǎn)物。由上圖可以看出，長三角區(qū)域是中國五金制造和需求的重要區(qū)域。 按照中國五金行業(yè)特色區(qū)域稱號命名管理辦法（修訂稿）中的命名辦法來劃分： 現(xiàn)有中國五金產(chǎn)品之都 三 個(gè) 即：中國鎖都（溫州） 中國閥門之都（玉環(huán)） 中國 鈕扣之都（橋頭） 有中國五金產(chǎn)業(yè) 基地 八 個(gè) 即：中國五金制品產(chǎn)業(yè)基地（小欖）、中國（水口）水龍頭生產(chǎn)基地、中國不銹鋼制品生產(chǎn)基地（新會(huì)）、中國（溫州）金屬外殼打火機(jī)生產(chǎn)基地、中國（溫州）剃須刀生產(chǎn)基地、中國五金制品（余姚）生產(chǎn)基地、中國出口工具生產(chǎn)基地（金華）、中國絲網(wǎng)產(chǎn)業(yè)基地（安平）； 有中國五金之鄉(xiāng)（鎮(zhèn)） 三 個(gè) 即：中國拉鏈之鄉(xiāng)（橋頭） 中國五金之鄉(xiāng)（永康） 中國五金之鎮(zhèn)（大新鎮(zhèn)） 按照各生產(chǎn)基地的發(fā)展模式，我們可以把 14 個(gè)五金生產(chǎn)基地劃分為： （一 ）歷史悠久型 如 :張家港市大新鎮(zhèn)是蘇南地區(qū)鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)起步較早的工業(yè)衛(wèi)星鎮(zhèn)，以五金起家，靠五金發(fā)家，已有 70多年的生產(chǎn)歷史，是協(xié)會(huì)授予的全國第一個(gè)五金之鎮(zhèn) ； 再如：安平絲網(wǎng)業(yè)已有 500年的歷史，最早可追溯到弘治元年，即公元 1488年，可謂歷史悠久，源遠(yuǎn)流長 ,這樣的基地還有永康五金、水口龍頭等 ； （二）先商后工型 如 :溫州市永嘉縣橋頭鎮(zhèn)，在 20 世紀(jì) 80年代初，敢為人先的橋頭人創(chuàng)造了中國第一個(gè)小商品市場 、 橋頭鈕扣市場，經(jīng)過多年的發(fā)展，現(xiàn)在已經(jīng)形成了以鈕扣、拉鏈為龍頭，各類經(jīng)濟(jì)齊全 的產(chǎn)業(yè)群。與此類似的還有新會(huì)不銹鋼制品行業(yè)，也是在開展貿(mào)易的基礎(chǔ)上發(fā)展為不銹鋼制品生產(chǎn)基地的 ； 10 （三）市場發(fā)展型 如 :溫州市剃須刀行業(yè)起步于 20 世紀(jì) 80年代末，是從無到有，從小到大快速發(fā)展起來的新興五金產(chǎn)業(yè)。再如：廣東中山市小欖鎮(zhèn)，在改革開放的浪潮中，把握了時(shí)代的脈搏，抓住了發(fā)展機(jī)遇，大力發(fā)展工業(yè)，其中五金制造業(yè)也得益于此，并被列為小欖鎮(zhèn)的六大支柱產(chǎn)業(yè)之一，經(jīng)過多年的發(fā)展，形成了以鎖具、燃?xì)饩邽辇堫^，上下游產(chǎn)品及各類配件齊全的產(chǎn)業(yè)群。涌現(xiàn)出了一批以固力 、華鋒為首的鎖具制造業(yè)，以華帝、長青為首的燃?xì)饩咧圃鞓I(yè)，以史丹利、高天為首的鉸鏈制造企業(yè)，以聚龍為首的指甲鉗家用護(hù)理產(chǎn)品制造企業(yè)等等。這樣的基地還有玉環(huán)閥門、溫州鎖都、溫州金屬外殼打火機(jī)、余姚五金制品生產(chǎn)基地等 ； 五 、長三角區(qū)域工業(yè)品產(chǎn)業(yè)化發(fā)展意義 正是世界科技的發(fā)展，新材料、新工藝、新技術(shù)的使用極大的提高了生產(chǎn)力，推動(dòng)了社會(huì)的進(jìn)程，對五金產(chǎn)業(yè)而言，新材料不僅提升了五金產(chǎn)品的質(zhì)量與性能，也引領(lǐng)了行業(yè)潮流，五金新材料的研發(fā)和運(yùn)用更是大大推動(dòng)了新品智能化、精巧化的進(jìn)程。同時(shí)在新的設(shè)計(jì)理念的指導(dǎo)下，五金新品款式 更是充滿著迷人的魅力。新材料、新工藝、新技術(shù)，成就了五金真品質(zhì)。 中國五金行業(yè)從上世紀(jì)九十年代以來一直保持高速發(fā)展的態(tài)勢，目前已成為世界上重要的五金制品大國，但不可否認(rèn)的是我國五金行業(yè)在產(chǎn)品研發(fā)、創(chuàng)新、品牌經(jīng)營、營銷管理、企業(yè)規(guī)模、資金實(shí)力等諸多方面與世界五金知名企業(yè)存在著較大的差距。但相信通過各方的共同努力，這些困難都是可以克服和解決的。 專家預(yù)測：到 2020 年，中國工業(yè)增加值占全球工業(yè)增加值的比例要從 2000年的 長到 10%以上；制成品出口占全球制成品出口的比例，要從 2000 年的 長到 10%以上。到那時(shí)，中國還要有一批強(qiáng)大的五金制造業(yè)集團(tuán)，形成若干個(gè)有特色、有國際知名度的五金制造業(yè)集中地?，F(xiàn)在的長江三角洲地區(qū)，在電子產(chǎn)品制造上形成了一定的規(guī)模，今后應(yīng)爭取成為這方面的世界級五金制造業(yè)集中地。 因此，長三角地區(qū)五金產(chǎn)業(yè)化發(fā)展，有助于提升整個(gè)中國五金行業(yè)的科技含量，增強(qiáng)中國五金產(chǎn)品在在品牌研發(fā)、創(chuàng)新、品牌管理、營銷管理、企業(yè)規(guī)模、資金實(shí)力等多方面的競爭力，做大做強(qiáng)，開拓國際市場。 六 、長三角區(qū)域工業(yè)品行業(yè)發(fā)展前景 據(jù)測算，基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)每投入 100億元，就需五金產(chǎn)品 7億元 ; 就江蘇而言， 年基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)投入近 10000 億，五金產(chǎn)品需求量近 700億元。因此，長三角五金業(yè)的發(fā)展機(jī)遇非常難得，潛力非常龐大，形勢非常喜人，前景非常廣闊 ； 七 、 X，蘇州和上海及周邊大型專業(yè)市場分析 專業(yè)市場是集貿(mào)式市場組織的典型，它由鄉(xiāng)村集市發(fā)展而來，后由農(nóng)村到城市郊區(qū)，漸漸發(fā)展為大型專業(yè)市場和專業(yè) 種 11 形式 集貿(mào)式市場組織是一種以某個(gè)固定場所為集聚地，以眾多企業(yè)和個(gè)體商戶為經(jīng)營主體所形成的共享式交易平臺(tái) ； 專業(yè)市場是集貿(mào)式市場組織的典型代表，是一項(xiàng)極具中國特色的誘發(fā)性制度創(chuàng)新，起源于古老的市場組織形態(tài) 間歇性集市或稱鄉(xiāng)村集市 ； 交換的擴(kuò)展使各地城市紛紛建立商場，即四周往往被露天集市包圍的室內(nèi)市場。在多數(shù)情況下，這些商場是些常設(shè)的專業(yè)性集市 ； 隨著需求的提升，這些專業(yè)性集市漸漸突破普通交換的狹隘范圍，空間輻射范圍的提高和集聚效應(yīng)使專業(yè)市場完成了由農(nóng)村到城市郊區(qū)的擴(kuò)展 ； 在市場競爭中小商品市場、紡織服裝類、批具、家具建材、五金機(jī)電、物流主導(dǎo)等因其特有的優(yōu)勢屬性成為了具有競爭力的專業(yè)市場 研究分析 項(xiàng)目周邊 案例，尋求 項(xiàng)目 持續(xù)發(fā)展 及其研究 借鑒 的方法 案例分析 案例 1： 上海奧特萊斯 (案例 2： 上海國際機(jī)電五金城 案例 3： 上海五金城 案例 4： 上海 吉盛偉邦綠地國際家具村 案例 5： 上海 意邦國際建材品牌中心 案例 6： 無錫新世界國際紡織服裝城 案例 7：無錫 五洲 國際 工業(yè)博覽 城 案例分析一 ：上海奧特萊斯 ( 12 上海奧特萊斯位于 位于青浦趙巷鎮(zhèn) 318國道以北，嘉松中路以東。新通波塘以西，緊臨 北分別為滬杭、滬寧高速公路、東靠 鄰 由百聯(lián)集團(tuán)和香港九龍倉集團(tuán)共同投資開發(fā) ； 奧特萊斯劃分為 A、 B、 C 三個(gè)區(qū)，由一條主購物通道貫穿，并搭配兩條次購物通道 ; 1、 入口設(shè)在嘉松中路，由入口進(jìn)入，左手邊為購物區(qū)，右手邊為停車場 入口 停車場 13 2、 整個(gè)奧特萊斯購物區(qū)劃分為 A、 B、 3、 從 區(qū)，建筑由低（一層）到高（三層） 4、 購物區(qū)由一條主購物通道貫穿，并搭配兩條次購物通道 以銷售國際國內(nèi)著名品牌折扣商品為主，集休閑，餐飲和娛樂為一體 A 區(qū)處于最佳位置，均為單層店鋪，集聚 了世界頂級品牌折扣店 ； B 區(qū)店鋪以一層為主，局部兩層；主要為國際高檔品牌折扣店，結(jié)合少量餐飲店 ； C 區(qū)為三層店鋪，多為國內(nèi)外知名品牌，進(jìn)駐的休閑餐飲商店為顧客提供完善的服務(wù) ； 14 案例分析二 ：上海國際機(jī)電五金城 項(xiàng)目位置： 位于上海嘉定區(qū)國際汽車城內(nèi)，毗鄰 車場； 項(xiàng)目 地理位置優(yōu)越，處于三大需求市場的中心位置，并可獲得公路、水運(yùn)、鐵路等交通支持； 公路： 處于多條高速公路的下匝口、 滬寧高速（ 新匝道口距市場 5公里；滬嘉瀏高速（ 陸匝道口距市場 5 公里；嘉金高速（ 路）寶安公路匝道口距市場 1 公里；郊區(qū)環(huán)線（ 安公路匝道口距市場 4 公里； 水運(yùn)： 可獲得吳淞口碼頭的水運(yùn)支持， 寶安公路是市場的門戶黃金通道，可直達(dá)吳淞口碼頭；市場的 薀 藻浜碼頭為國家級航道，通航能力 10000噸，連接吳淞碼頭； 嘉定新城：為上海重點(diǎn)建設(shè)的三大新城之一，總投資額將達(dá) 3000 億左右，帶動(dòng)對五金機(jī)電的巨大需求； 安亭國際汽車城：擁有車、上海大眾等大量知名生產(chǎn)制造企業(yè)，大量廠房、基礎(chǔ)設(shè)施亟待建設(shè)； 南翔、江橋區(qū)域： 受軌道交通建設(shè)帶動(dòng)， 城市化進(jìn)程加速，目前有大量有大量樓盤建設(shè)、上市； 15 鐵路： 南翔和安亭均有鐵路貨運(yùn)編組站 項(xiàng)目 占地 1100 畝，總建筑面積 70多萬平方米；目前已開發(fā)兩期，商用房 2000套，共 30萬平方米，板材和鋼材市場 7萬平方米； 一期： 推出商鋪 992 套，近 5 萬平米。主要經(jīng)營建筑五金、裝飾五金、管道閥門、五金工具、工業(yè)機(jī)械、磨具磨料等十多類機(jī)電五金產(chǎn)品； 二期： 推出 892套商鋪，共 42000平米左右。除規(guī)劃更具特色的機(jī)電五金產(chǎn)品區(qū)域外，還啟動(dòng)了板材與鋼材市場； 項(xiàng)目 功能設(shè)置基本以交易區(qū)為主，項(xiàng)目未設(shè)倉儲(chǔ)區(qū)、辦公區(qū) ,生活配套在交易區(qū)內(nèi)由部分個(gè)體經(jīng)營者提供 建筑設(shè)計(jì)體現(xiàn)了商住兩用的理念，保證每個(gè)門店都有一套住宅與之配套 ； 16 底層商鋪面積： 開間 4 米，進(jìn)深 12 米，層高 ；單間店鋪面積為 48平米； 住宅配套 ： 每兩間門店上設(shè)計(jì)住宅 2 套，分兩層。單套面積為 96平米，層高 層設(shè)有閣樓；保證每間店面都有一套住宅與之配套； 由于開發(fā)商長期在浙滬從事五金生意，帶來大量浙江投資客。 經(jīng) 營戶主要是以嘉定、閔行其它中小五金城的搬遷過來的客戶為主 案例 成功經(jīng)驗(yàn) 規(guī)劃 選址科學(xué)： 周邊三大需求引擎驅(qū)動(dòng)； 商住兩用： 全面滿足經(jīng)營、居住、辦公需求 。 招商、管理 品牌號召： 品牌廠家、經(jīng)銷商帶動(dòng)中小商戶； 優(yōu)惠組合： 租金、稅收優(yōu)惠爭奪周邊商戶資源； 統(tǒng)一招商： 投資客返租，統(tǒng)一招商，規(guī)范租金水平與各區(qū)業(yè)態(tài)分布 。 案例 不足之處 規(guī)劃 倉儲(chǔ)不足： 項(xiàng)目未規(guī)劃倉儲(chǔ)區(qū)域，采取從周邊工業(yè)園統(tǒng)一租賃，再返租給商戶的模式，目前供不應(yīng)求； 未規(guī)劃生活配套： 導(dǎo)致生活配套靠分散的門店解決，形象不統(tǒng)一； 管理 功能平臺(tái)單一： 除 五金城網(wǎng)站外，未構(gòu)建其它服務(wù)平臺(tái)，五金城覆蓋區(qū)域有限； 案例分析三 ： 上海五金城 上海五金城 項(xiàng)目是以五金文化為核心的大型新興五金專業(yè)市場，是上海市新世紀(jì)的一項(xiàng)重點(diǎn)工程，選址于國際汽車城外岡工業(yè)園區(qū) ; 17 外岡工業(yè)區(qū) :位于外岡鎮(zhèn)寶錢公路以南，滬宜公路兩側(cè)，是綜合工業(yè)區(qū)，分成 6個(gè)片區(qū)，以汽車零部件、光電子、塑膠五金、水暖五金、精密機(jī)械制造、出口加工等產(chǎn)業(yè)為主，是上海未來發(fā)展的先進(jìn)制造業(yè)的重要增長極； 項(xiàng)目分兩期開發(fā)，一期規(guī)劃 620 畝，二期規(guī)劃 1600 畝，總建筑面積達(dá) 150 萬平方米 ， 總投資 20億元人民幣以上，共分四個(gè)階段實(shí)施。 其中包括 1400間營業(yè)房， 1500個(gè)展位以上的國際展示中心，風(fēng)格獨(dú)特的花園式新型倉儲(chǔ)物流及配送中心，各類五金精品館，大 18 型生態(tài)停車場，五金工業(yè)區(qū)域，配套生活小區(qū)等先進(jìn)設(shè)施。全部建成后的五金城將是亞洲五金行業(yè)最大的展示中心、采購中心、信息中心，集展示貿(mào)易、倉儲(chǔ)物流、信息技術(shù)及科技交流于一身，融研發(fā)、生產(chǎn)、銷售及配套設(shè)施于一體的五金機(jī)電專業(yè)批發(fā)大市場。 一期 20萬平方米，于 2006年 3月隆重開業(yè)， 截止有 三年運(yùn)營時(shí)間 ，現(xiàn)階段入住率在 60%，但 真正在 經(jīng)營商戶 40%不到 ，整個(gè)市場的 商業(yè) 氣氛冷清 ，與之嘉定安亭國際五金城反差特別大； 冷冷清請，多數(shù)鋪面關(guān)著門 從現(xiàn)有的經(jīng)營狀態(tài)看，分析有以下幾個(gè)原因： 1、政府行為而非市場自發(fā)形成，位于相對陌生區(qū)域，商脈和人流缺失，商戶認(rèn)可度低； 2、項(xiàng)目中心周邊規(guī)劃配套設(shè)施的建設(shè)滯后于項(xiàng)目的建設(shè)，導(dǎo)致現(xiàn)階段配套嚴(yán)重不足； 3、 多數(shù)人租鋪目的： 1）反正租金便宜，占住位置，以后情況改善就繼續(xù)，不行就撤出。 2）只是設(shè)個(gè)點(diǎn)在這里，不營業(yè)，平時(shí)收發(fā)郵件、與外界商務(wù)往來聯(lián)系功能 ； 3） 有的商戶純粹就是當(dāng)倉庫在用。 案例分析四 ：上海 吉盛偉邦綠地國際家具村 吉盛偉邦綠地國際家具村項(xiàng)目位于上海市首批啟動(dòng)的現(xiàn)代服務(wù)業(yè)集聚區(qū) 趙巷超級商業(yè)中心內(nèi) ; 19 項(xiàng)目距上海虹橋綜合交通樞紐僅 8公里，（虹橋綜合交通樞紐集中諸多運(yùn)輸方式的換乘功能，包括：民用航空、高速鐵路、磁懸涪城際鐵路、高速公路客運(yùn)、城市軌道交通，客流量約 48萬人次 /日，其規(guī)模與先進(jìn)程度在全世界鮮有，預(yù)計(jì)在 2010 年世博會(huì)前投入使用。）緊臨滬青平高速公路，并通過其連接上海內(nèi)、中、外環(huán)線及滬寧、滬杭、沿江、 莘等高速公路網(wǎng)。規(guī)劃中的軌道交通 于云集市區(qū)人流和江浙一帶的消費(fèi)往來，有極為便利的交通。 項(xiàng)目 總投資超過 30 億元，總建筑面積 75萬平方米，是由吉盛偉 邦集團(tuán)和綠地集團(tuán)共同打造的、中國最具規(guī)模的全球家具采購直銷中心； 吉盛偉邦綠地國際家具村一期占地 20萬平方米，現(xiàn)已入駐二百余家近 400余個(gè)家具知名品牌，其中既有來自歐美日等國世界知名一線品牌 B&B、 H 有國內(nèi)外家具界知名品牌亞力山卓、艾芙迪、環(huán)美、富蘭蒂斯、 威、高意 美等。 20 吉盛偉邦綠地國際家具村以全球家具旗艦店集群的嶄新形式顛覆了傳統(tǒng)家具賣場模式，成為繼奧特萊斯之后又一郊區(qū)化、超大型、體驗(yàn)式購物中心，形成以國際一線品牌領(lǐng)銜的家具品牌梯隊(duì)，為上海乃至長江三角洲的消費(fèi)者引入全新的家居生活方式，提供了一個(gè)家居購物和休閑的好去處； 案例分析 五 ：上海 意邦國際建材品牌中心 陸?？樟Ⅲw交通，輻射長三角 意邦國際建材品牌中心地處江浙兩省咽喉要道 上海青浦，緊鄰虹橋綜合交通樞紐，周邊已形成成立體交通網(wǎng)絡(luò)，直線連接上海各個(gè)區(qū)域，輻射整個(gè)長三角乃 至全國主要省市 ； 一個(gè)樞紐： 距世界最大的交通樞紐站 虹橋綜合交通樞紐12公里（ 2010年建成后單日客流預(yù)計(jì)達(dá) 48萬人次，同時(shí)與城際鐵路、高速鐵路、城市軌道、長途客運(yùn)、市內(nèi)交通等實(shí)現(xiàn)無縫對接），1小時(shí)直達(dá)杭州、南京， 3小時(shí)通達(dá)江浙全境， 時(shí)抵達(dá)北京； 二大空港： 距虹橋機(jī)場約 12 公里， 1 小時(shí)抵達(dá)虹橋、浦東兩大空港； 二條軌道： 毗鄰 四大港口： 洋山深水港、外高橋、吳淞、太倉四大碼頭環(huán)伺左右； 四條鐵路： 滬寧鐵路、滬杭鐵路、滬寧城際鐵路（在建中）、京滬高鐵（在建中）從旁經(jīng)過； 八大高 速： 可便捷抵達(dá) 澤高架路等組成的快速交通網(wǎng)入口。 21 意邦國際建材品牌中心總的建筑面積為 88萬方 ； 市場定位： 品牌建材旗艦集群，體驗(yàn)式營銷總部，全球建材裝飾采購基地 經(jīng)營定位： 批發(fā)、零售、工程采購、團(tuán)購、國際貿(mào)易等 整合各方優(yōu)勢資源，攜手權(quán)威機(jī)構(gòu)傾力打造 “六大平臺(tái) ”，力求為進(jìn)駐商家打通國內(nèi)外建材創(chuàng)富通道： 電子商貿(mào)平臺(tái)： 與主流網(wǎng)站形成戰(zhàn)略合作 ，線上線下互動(dòng)平臺(tái)；或自建意邦網(wǎng)上交易平臺(tái)； 自有媒體平臺(tái)： 與知名傳媒集團(tuán)合作，形成?？采w上海所有建材行業(yè)的促銷信息、新聞、潮流趨勢等，面向整個(gè)長三角地區(qū)消費(fèi)者與專業(yè)企業(yè)公開發(fā)行； 宣傳推廣平臺(tái)： 囊括長三角主要城市的電視、報(bào)紙、雜志、網(wǎng)絡(luò)、廣播、戶外高炮等立體宣傳推廣方式； 22 專業(yè)活動(dòng)平臺(tái)： 包含設(shè)計(jì)師大賽、品牌評選與頒獎(jiǎng)儀式、經(jīng)典作品展、行業(yè)高峰論壇等于一體，成為整個(gè)長三角建材行業(yè)信息的輿論發(fā)源地、決策地和行業(yè)風(fēng)向標(biāo)； 共享聯(lián)盟平臺(tái)： 擬通過聯(lián)合周邊的大型品牌商業(yè)項(xiàng)目和長三角的大型家裝公司形成促銷 聯(lián)盟。如消費(fèi)者在聯(lián)盟商戶處購買商品，可享受購買建材的抵扣券或相關(guān)優(yōu)惠待遇； 專業(yè)會(huì)展平臺(tái)： 擬塑造成華東建材行業(yè)規(guī)模最大，品牌商家最多的產(chǎn)品展銷會(huì)。每年春秋兩次建材品牌展會(huì)活動(dòng)，包含建材新品發(fā)布、潮流設(shè)計(jì)展示、建材文化展、家裝設(shè)計(jì)大賽作品大眾評選等活動(dòng)，融合建材品牌消費(fèi)的熏陶、消費(fèi)者品牌意識(shí)培育、快樂購物等于一體的品牌展會(huì)。 一期推出了意邦飾界，總建為 4層，其中出售的是 1，鋪位的主力面積在 25方左右，面積段從 14 14 平方的只有一套， 200 平方的也只有一套?？?的套數(shù)為 1518套。 4層為意邦自營，自營的業(yè)態(tài)為餐飲； 一樓 為油漆、木樓梯、木地板、玻璃、櫥柜等業(yè)態(tài)，出售的均價(jià)為 22000元 /每平方米，總價(jià)控制在 60付 50%； 二樓 為五金、龍頭、淋浴配件等業(yè)態(tài)，出售的均價(jià)為 15000元 /每平方米，二樓的總價(jià)控制在 40付 50%； 三樓 為布藝、窗簾、裝飾、裝潢等業(yè)態(tài)，出售的均價(jià)為 8500元 /每平方米，三樓的總價(jià)控制在 22付 50%； 23 投資回報(bào)：每年 10%的回報(bào)率，包租 20 年，抵扣一年直接從總價(jià)中扣除。例如一套鋪位的總價(jià)為 50萬。第一年的 5萬直接從首付中扣除。首付就減少了 20年的回報(bào)總額為 100萬，等于 200%的回報(bào)率 ； 案例分析 六 ： 無錫新世界國際紡織服裝城 中國無錫新世界國際紡織服裝城 位于無錫高新技術(shù)開發(fā)區(qū)滬寧高速公路無錫東出口麥德龍向東約 500米 ； 總占地面積約 65萬平方米，總建筑面積達(dá)到 130多萬平方米，項(xiàng)目容積率 化率 12%，可容納 2 項(xiàng)目內(nèi)設(shè)產(chǎn)品交易區(qū)、 新品展示區(qū)、會(huì)議洽談區(qū)、倉儲(chǔ)貨流區(qū)、商務(wù)辦公區(qū)、餐飲住宿區(qū)、咨詢服務(wù)區(qū)、推廣活動(dòng)區(qū)等八大分區(qū) ； 經(jīng)驗(yàn)一：成功的運(yùn)營手法 1、 主動(dòng)赴國外招商； 2、 在上海等一線城市進(jìn)行強(qiáng)勢招商； 3、 進(jìn)行全球性路演活動(dòng)； 4、 強(qiáng)力媒體轟炸，制造明星效應(yīng)。 24 新世界：高調(diào)招商 新世界國際強(qiáng)勢搶灘上海 百家日企相約來新世界紡織服裝城相親 新世界在美服裝業(yè)掀起中國風(fēng)暴 新世界國際赴日本招商勝利而歸 無錫新世界國際紡織服裝城全球路演活動(dòng)啟動(dòng) 由于 2006 2008 年，全國紡織行業(yè)整體虧損加大、投資增幅回落 國家將紡織行業(yè)列為潛在產(chǎn)能過剩行業(yè)，在貨幣信貸和土地監(jiān)管等方面采取了緊縮政策，調(diào)控效果較為顯著，使得紡織行業(yè)固定資產(chǎn)投資明顯回落。 2007年，紡織行業(yè)投資增長走勢呈現(xiàn) “高開低走，持續(xù)回落 ”的態(tài)勢，全年完成固定資產(chǎn)投資額為 元，比上年投資增幅下降了 紡織行業(yè)整體虧損面繼續(xù)下降。根據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)資料， 2006年在統(tǒng)計(jì)的 39422家紡織企業(yè)中，虧損企業(yè)為 5994家，虧損面達(dá) 比 2005 年虧損面下降近 2個(gè)百分點(diǎn)。 2007年已開業(yè)紡織專業(yè)市場和 2007、 2008兩年內(nèi)即將開業(yè)的新市場項(xiàng)目即有 37個(gè) ,投資總額超過 總建筑面積已達(dá) 中國紡織服裝專業(yè)市場聯(lián)盟 2008 年 江蘇新增 8 家，在全國新增市場數(shù)量中占 21%，占地面積在全國新增市場中高達(dá) 41%； 新增市場的投資總額超過 元。其中，投資額在 10 億元以下的項(xiàng)目占 42%，投資額在 10 億 30 億元的占 22%，投資額在30億元以 上的占 19%； 25 因此 現(xiàn)階段 經(jīng)營狀態(tài)不是很理想，大部分商鋪 空置的， 商業(yè)氣氛 極其冷 清； 開發(fā)商為了增加經(jīng)營氛圍投入了大量的推廣 費(fèi)用 26 案例分析 七 ：無錫 五洲 國際 工業(yè)博覽城 五洲國際工業(yè)博覽城，位于國家級物流基地 無錫新區(qū)江南商貿(mào)物流園區(qū)內(nèi)，地處新區(qū)金城東路與紡城大道交匯處，毗鄰滬寧高速公路 和新 312國道，坐擁長三角立體物流交通中央樞紐； 目總投資 60億元，總建筑面積 150萬平方米，項(xiàng)目集國際展貿(mào)、產(chǎn)品交易、歷史博覽、高科新品、物流配套、商務(wù)辦公、產(chǎn)業(yè)服務(wù)、工業(yè)旅游、商業(yè)街區(qū)、商務(wù)酒店等十大功能于一體，打造一個(gè)超前規(guī)劃、功能完善的超大規(guī)模一站式全球工業(yè)品博覽交易中心； 五洲國際工業(yè)博覽城是商務(wù)部、省市政府重點(diǎn)支持的產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)服務(wù)平臺(tái)，為制造業(yè)企業(yè)提供產(chǎn)前配套及產(chǎn)后服務(wù)，將為長三角企業(yè)提供更優(yōu)質(zhì)價(jià)廉的生產(chǎn)資料與工業(yè)品采購交易平臺(tái)和企業(yè)高標(biāo)準(zhǔn)的展示銷售平臺(tái) ; 同時(shí)，由政府牽頭，每年在項(xiàng)目舉辦一系列區(qū)域及國際工業(yè)品展會(huì)，首個(gè)展會(huì) 2008 中國（無錫）節(jié)能與循環(huán)經(jīng)濟(jì)博覽會(huì)已于 2008年 10月 27 29日在項(xiàng)目成功舉辦，正式拉開了五洲國際工業(yè)博覽城展會(huì) +市場的大幕。以后節(jié)博會(huì)將每年定期在五洲國際工業(yè)博覽城舉辦，而且每年還將有中國 國際工業(yè)品展覽交易會(huì)、長三角工業(yè)品采購節(jié)、中國國際五金機(jī)電展 /長三角電動(dòng)工具展、中國（無錫）機(jī)床設(shè)備展覽會(huì)等十多個(gè)國際性展會(huì)在市場定 27 期舉辦 ; 一期商鋪及公寓都已經(jīng)銷售完畢， 2008 年市場已經(jīng)開業(yè)，且經(jīng)過一年多了的運(yùn)營整體商業(yè)氣氛較強(qiáng)，經(jīng)營狀態(tài)較好；二期 1000多套商鋪準(zhǔn)備在 2009 年 11 月底銷售，前期牌號已經(jīng)接近 700 戶； 構(gòu)筑 9 大功能 全面領(lǐng)先市場 五洲國際工業(yè)博覽城一站式交易平臺(tái)共享資源、提高效率、降低成本 產(chǎn)品交易中心： 匯聚了全球五金機(jī)電產(chǎn)品，為制造企業(yè)提供產(chǎn)品展示及配套服務(wù)的 一站式采購交易 中心。 國際展覽中心 ：提供更為強(qiáng)大的國際交易渠道，成為永不落幕的國際工業(yè)品交易博覽會(huì)。 歐美工業(yè)品展貿(mào)中心 ： 聚集國外最新的工業(yè)產(chǎn)品，成為全球現(xiàn)代制造企業(yè)所需五金、機(jī)電等配套產(chǎn)品的一站式采購中心。 物流中心： 組建物流平臺(tái)，、與知名物流公司合作，提供全方位物流配送服務(wù)。 電子商務(wù)中心： 建立電子商務(wù)網(wǎng)站，線上與線下貿(mào)易相結(jié)合，與全球客戶做生意。 信息交流中心： 提供交流平臺(tái)，實(shí)現(xiàn)行業(yè)資訊的充分交流。 品牌推廣中心：與行業(yè)協(xié)會(huì)、專業(yè)媒體等強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)手，利用多方資源，進(jìn)行市場品牌推廣。 商務(wù)配套中心： 設(shè)有星級酒店、商務(wù)辦公樓、酒店式公寓、國際風(fēng)情美食街、購物中心、休閑娛樂場館等商務(wù)生活配套場所。 工業(yè)歷史博覽中心：展示無錫悠久的產(chǎn)業(yè)歷史和雄厚的產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)，展現(xiàn)無錫作為全球先進(jìn)制造業(yè)基地的風(fēng)采。 通過以上各案例的分析 我們得出 專業(yè)市場可持續(xù)發(fā)展 系 專業(yè)市場可持續(xù)發(fā)展 產(chǎn)業(yè)升級 傳統(tǒng)店鋪式銷售比例 10%；完善的信息平臺(tái) 配備金融、檢測認(rèn)證、信用體系、工商注冊等行業(yè)服務(wù) 商業(yè)、休閑等配套完善 拓展商業(yè)、休閑娛樂等高附加值的配套服務(wù)功能， 10% 第二節(jié) 項(xiàng)目必要性 28 1、我國五金機(jī)電行業(yè)市場前 景廣闊 僅五金行業(yè)而言，據(jù)統(tǒng)計(jì)， 2005 年全世界現(xiàn)代五金交易額達(dá) 1 萬億美元。我國目前五金業(yè)的年交易額達(dá) 7000多億元，每年均以 20%的速度遞增。雖然如此，我國仍然被國際五金聯(lián)合會(huì)主席佩爾希拉森成為是全球五金業(yè)最后一片待開發(fā)的沃土。市場前景十分廣闊 ； 由江蘇、浙江、上海組成的長三角是我國現(xiàn)代制造業(yè)最發(fā)達(dá)的地區(qū)。雖然，各城市也都有五金市場，但都存在規(guī)模較小、品種規(guī)格不全，而且多屬傳統(tǒng)類產(chǎn)品。就 要有朝陽路和柏廬路五金市場、億豐機(jī)電城、恒龍國際五金城和模具五金城和模具五金配套的 泰隆 國際機(jī)械模具城等。前二個(gè)市場，普遍存在停車難、無倉儲(chǔ)、鋪位貴、交通不便等問題。恒龍國際五金城規(guī)模小，只有 2萬平方。所以，在長三角創(chuàng)辦一個(gè)以現(xiàn)代五金機(jī)電為主的大型綜合性工業(yè)品市場是很有必要的 ； 2、在陸家創(chuàng)辦工業(yè)品市場具有突出的區(qū)位和交通優(yōu)勢 陸家地處蘇浙滬交界處，區(qū)位好，交通發(fā)達(dá)，運(yùn)輸便捷，十分有利于物資和人員快速集散和市場輻射 ； 3、本項(xiàng)目符合陸家鎮(zhèn)大力發(fā)展商貿(mào)物流業(yè)、做大商貿(mào)物流區(qū)、由工貿(mào)向貿(mào)工的發(fā)展戰(zhàn)略轉(zhuǎn)變、建設(shè)貿(mào)工重鎮(zhèn)的決策和發(fā)展的方向 ； 4、自 1995年以來，開發(fā)商在全國各地陸續(xù)開 發(fā)了 13個(gè)專業(yè)市場，都取得了成功，積累了開發(fā)、培育、經(jīng)營、管理專業(yè)市場的豐富經(jīng)驗(yàn)，建立了一支理念先進(jìn)、經(jīng)營管理能力強(qiáng)的管理團(tuán)隊(duì)，積聚了廣泛的項(xiàng)目投資和市場客戶資源，企業(yè)資金實(shí)力雄厚，社會(huì)信譽(yù)度高。這些都是取得項(xiàng)目成功的基本保證 ； 第三節(jié) 項(xiàng)目優(yōu)勢 一 、地理區(qū)位 本用地位于 金陽東路南側(cè)，滬寧高速公路北側(cè)，集善路西側(cè)； 29 項(xiàng)目所在地屬于陸家現(xiàn)代服務(wù)業(yè)綜合園 二 、交通環(huán)境 項(xiàng)目所在地區(qū)位交通優(yōu)勢 明顯， 東距上海 40 公里，西望蘇州37公里，交通網(wǎng)絡(luò)十分發(fā)達(dá) ； 京滬鐵路 、 312國道、滬寧高速公路橫貫東西，吳淞江、青陽港縱橫過境 ，建設(shè)中的京滬高鐵和滬寧城際鐵路距離項(xiàng)目均不超過2公里的路程，駕車 35分鐘可達(dá)虹橋機(jī)場， 1小時(shí)內(nèi)可達(dá)浦東機(jī)場 ； 出境貨物經(jīng) X 經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)陸路二類口岸及上海港直接出口。 屆時(shí)，項(xiàng)目所在區(qū)域?qū)⑿纬晒贰㈣F路、高鐵、輕軌、海運(yùn)、航空相結(jié)合的立體交通模式。為區(qū)域的發(fā)展奠定了基礎(chǔ)。 三 、經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ) 2008年陸家鎮(zhèn)完成地區(qū)生產(chǎn)總值 比增長 完成全口徑財(cái)政收入 元，同比增長 地方一般預(yù)算收入 比增長 30 全社會(huì)固定資產(chǎn)投資 19億元，增長 8%；農(nóng)村居民人均純收入15254元，增長 2009 年全鎮(zhèn)經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展的主要預(yù)期目標(biāo)是：地區(qū)生產(chǎn)總值增長 18%以上，全口徑財(cái)政收入超 15 億元；工業(yè)總產(chǎn)值超 210 億元；新增注冊外資超 美元，實(shí)際利用外資超 6000萬美元；新增注冊民資超 三產(chǎn)業(yè)在地區(qū)生產(chǎn)總值中的比重提高2 個(gè)百分點(diǎn)；全社會(huì)固定資產(chǎn)投資超 22 億元；農(nóng)村居民人均純收入增長 10%以上。 四 、政策基礎(chǔ) 1、 2009 年 5 月 12 日，國務(wù)院頒布了裝備