某市城市住宅小區(qū)物業(yè)管理規(guī)定.doc

臺州市城市住宅小區(qū)物業(yè)管理規(guī)定第一章 總 則第一條為加強城市住宅小區(qū)的物業(yè)管理，維護住宅小區(qū)的生活秩序，為居民創(chuàng)造整潔、文明、安全的居住環(huán)境，明確業(yè)主、物業(yè)管理企業(yè)和業(yè)主大會的權(quán)利與義務(wù)，根據(jù)建設(shè)部城市新建住宅小區(qū)管理辦法等有關(guān)規(guī)定，結(jié)合本市實際，制定本規(guī)定。第二條 本規(guī)定適用于本市行政區(qū)域內(nèi)城市住宅小區(qū)物業(yè)管理。第三條 物業(yè)管理按照專業(yè)服務(wù)與業(yè)主自治相結(jié)合，行業(yè)管理與屬地指導(dǎo)相結(jié)合的原則，逐步實行社會化、專業(yè)化、規(guī)模型管理。住宅小區(qū)物業(yè)管理應(yīng)積極創(chuàng)建全國和省級物業(yè)管理示范、優(yōu)秀小區(qū)和先進小區(qū)。第四條新建住宅小區(qū)物業(yè)管理應(yīng)實行封閉式管理，封閉設(shè)施應(yīng)與住宅小區(qū)房屋建筑和其它設(shè)施同步規(guī)劃、同步設(shè)計、同步施工、同步交付使用，所需投資納入開發(fā)成本。第五條 臺州市建設(shè)行政主管部門是本市住宅小區(qū)物業(yè)管理的主管部門。縣（市、區(qū)）建設(shè)行政主管部門主管轄區(qū)內(nèi)住宅小區(qū)的物業(yè)管理工作。其主要職責(zé)是：（一）根據(jù)有關(guān)物業(yè)管理的法律、法規(guī)和規(guī)章，制定具體的實施細則；（二）負責(zé)物業(yè)管理企業(yè)的資質(zhì)管理；（三）監(jiān)督和檢查住宅小區(qū)房屋維修專項資金的繳納、使用；（四）負責(zé)物業(yè)管理專職人員的培訓(xùn)；（五）負責(zé)住宅小區(qū)物業(yè)管理創(chuàng)優(yōu)評比工作。公安、工商、物價、市政、環(huán)境衛(wèi)生、綠化、規(guī)劃等相關(guān)部門按照各自的職責(zé)，對住宅小區(qū)物業(yè)管理進行監(jiān)督、服務(wù)和指導(dǎo)。街道辦事處（居民委員會）應(yīng)積極支持住宅小區(qū)實施物業(yè)管理。第二章 住宅小區(qū)物業(yè)管理機構(gòu)第六條 住宅小區(qū)交付使用且入住率達到50%以上時，建設(shè)行政主管部門應(yīng)當會同住宅小區(qū)開發(fā)建設(shè)單位、所在地街道辦事處負責(zé)組建住宅小區(qū)業(yè)主委員會并召開第 一次業(yè)主大會或第一次業(yè)主代表大會。第七條 業(yè)主大會由住宅小區(qū)的全體業(yè)主組成；業(yè)主代表大會由每個住 宅單位推選業(yè)主代表一人組成。第八條 業(yè)主大會或業(yè)主代表大會是業(yè)主行使物業(yè)管理權(quán)利的機構(gòu)。業(yè)主大會或業(yè)主代表大會行使下列權(quán)利：（一）推選產(chǎn)生業(yè)主委員會；（二）批準業(yè)主委員會章程；（三）通過或修改業(yè)主公約；（四）批準住宅小區(qū)物業(yè)管理計劃；（五）監(jiān)督業(yè)主委員會的各項工作；（六）決定其他有關(guān)業(yè)主權(quán)益的重大事項。業(yè)主大會或業(yè)主代表大會決定問題，以組成人員的過半數(shù)通過。第九條 業(yè)主委員會由業(yè)主代表和居民委員會等有關(guān)方面人員組成。其中，業(yè)主代表的比例不低于百分之八十。業(yè)主委員會組成人數(shù)根據(jù)住宅小區(qū)規(guī)模確定，一般不得少于五人。業(yè)主委員會推選主任、副主任主持日常工作。業(yè)主委員會決定問題，以組成人員的三分之二通過。有條件的業(yè)主委員會可聘請建設(shè)行政主管部門、供水、供電、通訊等部門和公安派出所等有關(guān)單位人員擔任顧問。住宅小區(qū)已設(shè)立居民委員會的，業(yè)主委員會可以與居民委員會合署辦公。第十條 業(yè)主大會或業(yè)主代表大會由業(yè)主委員會負責(zé)召集和主持，每年 至少召開一次；經(jīng)業(yè)主委員會或百分之十以上業(yè)主提議，也可臨時召開業(yè)主大會或業(yè)主代表大會。涉及全體業(yè)主利益的重大問題，業(yè)主委員會應(yīng)提請業(yè)主大會或業(yè)主代表大會討論決定。第十一條 業(yè)主委員會是業(yè)主行使業(yè)主管理權(quán)利的日常辦事機構(gòu)，其工作職責(zé)：（一）維護業(yè)主的合法權(quán)益；（二）制訂業(yè)主委員會章程和業(yè)主公約；（三）決定選聘或續(xù)聘物業(yè)管理企業(yè)，負責(zé)簽訂物業(yè)管理委托合同；（四）審議物業(yè)管理企業(yè)制訂的年度管理計劃和小區(qū)管理服務(wù)的重大措施；（五）監(jiān)督物業(yè)管理企業(yè)履行物業(yè)管理合同；（六）定期向業(yè)主大會或業(yè)主代表大會報告工作，并接受監(jiān)督；（七）督促落實業(yè)主對物業(yè)管理的意見和要求；（八）協(xié)助物業(yè)管理企業(yè)落實各項管理措施；（九）接受當?shù)卣?、建設(shè)行政主管部門、街道辦事處及各有關(guān)專業(yè)管理部門的監(jiān)督、指導(dǎo) ；（十）督促業(yè)主及使用人遵守業(yè)主公約及其他有關(guān)規(guī)定。第十二條 業(yè)主公約對全體業(yè)主具有約束力。業(yè)主公約按省建設(shè)行政主管部門制定的示范文本執(zhí)行。第十三條 業(yè)主大會、業(yè)主代表大會和業(yè)主委員會作出的決定，不得與國家法律、法規(guī)和政策相抵觸。第十四條 物業(yè)管理委托合同應(yīng)包括以下主要內(nèi)容：物業(yè)管理的事項、 標準、權(quán)限、期限、收費標準及收取辦法、雙方權(quán)利和義務(wù)、違約責(zé)任、合同期滿財產(chǎn)和技術(shù)資料的移交等條款。物業(yè)管理委托合同按省建設(shè)行政主管部門制定的示范文本執(zhí)行。業(yè)主委員會與物業(yè)管理企業(yè) 簽訂的物業(yè)管理委托合同應(yīng)報所在地縣級建設(shè)行政主管部門備案。第十五條 物業(yè)管理應(yīng)提前介入住宅小區(qū)的前期管理，在核發(fā)建設(shè)工程用地許可證時，由建設(shè)行政主管部門征詢開發(fā)建設(shè)單位意見，確定一家具備相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)開展前期管理，并與開發(fā)建設(shè)單位簽訂物業(yè)管理合同。前期物業(yè)管理所需費用由開發(fā)建設(shè)單位負責(zé)。住宅小區(qū)經(jīng)綜合驗收并交付使用后但入住率不到50%的，由已確定的物業(yè)管理企業(yè)繼續(xù)實施 物業(yè)管理。物業(yè)管理成本的不足部分由開發(fā)建設(shè)單位負責(zé)。業(yè)主委員會成立后，由業(yè)主委員會決定物業(yè)管理企業(yè)的續(xù)聘或改聘，在同等條件下應(yīng)優(yōu)先續(xù)聘先前已實施管理的物業(yè)管理企業(yè)。第十六條 住宅小區(qū)開發(fā)建設(shè)單位應(yīng)通過批準該建設(shè)項目的縣級以上建 設(shè)行政主管部門向該住宅小區(qū)業(yè)主委員會移交下列住宅小區(qū)工程建設(shè)技術(shù)資料：（一）住宅小區(qū)規(guī)劃圖、竣工總平面圖；（二）單位建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備竣工圖；（三）住宅小區(qū)地下管網(wǎng)竣工圖；（四）有關(guān)設(shè)施、設(shè)備的使用和維修技術(shù)資料；（五）住宅小區(qū)竣工綜合驗收資料；（六）物業(yè)管理所必需的其他工程建設(shè)技術(shù)資料。業(yè)主委員會應(yīng)將工程技術(shù)資料無償提供給物業(yè)管理企業(yè)使用。第三章 物業(yè)管理企業(yè)第十七條 設(shè)立物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)具備相應(yīng)的專業(yè)技術(shù)和管理人員，并經(jīng) 所在地建設(shè)行政主管部門資質(zhì)審查，報臺州市建設(shè)行政主管部門審批，領(lǐng)取物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)證書。具體條件和標準按省、市建設(shè)行政主管部門制訂的資質(zhì)標準執(zhí)行。物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)憑物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)證書向工商行政管理部門申請注冊登記，領(lǐng)取營業(yè)執(zhí)照后，方可從事物業(yè)管理業(yè)務(wù)。第十八條 物業(yè)管理企業(yè)的權(quán)利：（一）根據(jù)物業(yè)管理委托合同和國家、省、市有關(guān)規(guī)定對住宅小區(qū)實施物業(yè)管理；（二）受業(yè)主委員會委托監(jiān)督業(yè)主公約的執(zhí)行；（三）依照物業(yè)管理委托合同和有關(guān)規(guī)定收取物業(yè)管理費用；（四）勸阻、制止損害他人物業(yè)或防礙住宅小區(qū)物業(yè)管理的行為，并對造成的損害要求賠償 ；（五）有權(quán)要求業(yè)主委員會協(xié)助管理；（六）開展多種經(jīng)營和有償服務(wù)，選聘專營公司或聘用專人承擔專項服務(wù)。物業(yè)管理企業(yè)的義務(wù)：（一）以為業(yè)主服務(wù)為示旨，嚴格履行物業(yè)管理委托合同，為業(yè)主提供日常的便民服務(wù)；（二）接受業(yè)主委員會和業(yè)主的監(jiān)督，重大的管理措施應(yīng)提交業(yè)主委員會審議決定；（三）接受建設(shè)行政主管部門、有關(guān)專業(yè)管理部門及所在地街道辦事處的監(jiān)督指導(dǎo)；（四）發(fā)現(xiàn)違法行為，及時向有關(guān)部門報告。第十九條 物業(yè)管理企業(yè)根據(jù)物業(yè)管理委托合同對住宅小區(qū)實施物業(yè)管理，提供下列有償管理服務(wù)內(nèi)容：（一）房屋公用部位、共用設(shè)施、設(shè)備的維修與養(yǎng)護；（二）住宅小區(qū)公用設(shè)施和場地的維修、養(yǎng)護與更新；（三）房屋公用部位、道路、綠地等公共場所的清掃保潔；（四）綠地、花草樹木的養(yǎng)護、管理，綠化設(shè)施的維修、養(yǎng)護；（五）維護公共秩序，日常治安管理；（六）車輛進出及停放的管理；（七）業(yè)主委員會與物業(yè)管理企業(yè)商定的其他管理服務(wù)事項。第二十條 住宅小區(qū)內(nèi)的管道燃氣、通訊以及戶外水電、有線電視的管 線、設(shè)施、設(shè)備的維修與養(yǎng)護，由各有關(guān)專業(yè)單位負責(zé)；專業(yè)單位也可委托物業(yè)管理企業(yè)負責(zé)，維修與養(yǎng)護費用由各專業(yè)單位支付。住宅小區(qū)內(nèi)路燈設(shè)施，由開發(fā)建設(shè)單位統(tǒng)一配套建設(shè)；路燈電費由電力部門在公用事業(yè)附加 中支付。第二十一條 物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當配備具有房地產(chǎn)、建設(shè)、市政、園林綠化、水電、財會等方面初級以上職稱的專業(yè)人員。第二十二條 物業(yè)管理企業(yè)的保安人員，經(jīng)縣級以上公安機關(guān)培訓(xùn)后持 證上崗，并接受所在地公安機關(guān)的監(jiān)督和業(yè)務(wù)指導(dǎo)。公安機關(guān)應(yīng)督促物業(yè)管理企業(yè)建立治安管理制度，落實安全防范措施，并進行監(jiān)督檢查。物業(yè)管理企業(yè)的保安人員對住宅小區(qū)內(nèi)違反治安管理的行為和犯罪行為，有責(zé)任予以制止，并及時報告公安機關(guān)。第二十三條 物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)配合住宅小區(qū)所在居民委員會做好社會工 作，協(xié)助開展各項社區(qū)性服務(wù)。對業(yè)主委員會已委托物業(yè)管理企業(yè)進行管理與服務(wù)的項目，居民委員會不得提供有償服務(wù)。第二十四條 物業(yè)管理屬于服務(wù)性物業(yè)，物業(yè)管理企業(yè)可以享受國家對 第三產(chǎn)業(yè)的有關(guān)優(yōu)惠政策。除經(jīng)營性收人外，物業(yè)管理費和代收代繳費按照省、市政府規(guī)定免繳有關(guān)稅收。第四章 管理經(jīng)費和管理用房第二十五條 住宅小區(qū)房屋維修專項資金按以下規(guī)定提取和籌集：（一）住宅小區(qū)房屋維修專項資金由住宅小區(qū)開發(fā)建設(shè)單位按該住宅小區(qū)建筑安裝工程造價的2?3%比例提取，具體比例由縣級人民政府確定；臺州市本級由市建設(shè)、財政、物價部門確定。住宅小區(qū)房屋維修專項資金在領(lǐng)取商品房預(yù)售證時預(yù)繳，住宅小區(qū)竣工綜合驗收合格后結(jié)清。（二）集資隨著建的住宅，由集資建設(shè)單位在辦理建設(shè)工程規(guī)劃許可證時預(yù)繳，工程竣工驗 收合格后結(jié)算。（三）住房制度改革出售的房屋，其房屋維修專項資金應(yīng)在房改房出售之月起三個月內(nèi)，由住房制度改革機構(gòu)負責(zé)劃轉(zhuǎn)。第二十六條 房屋維修專項資金的所有權(quán)屬業(yè)主，由業(yè)主委員會委托建 設(shè)行政主管部門專戶儲存，專項管理，并負責(zé)保值增值，增值額度不得低于人民銀行規(guī)定的同期年利率。房屋維修專項資金，用于房屋共用設(shè)施、設(shè)備以及共用部位、住宅小區(qū)內(nèi)公用設(shè)施的維修、 養(yǎng)護與更新。增值部分經(jīng)業(yè)主委員會同意，可用于物業(yè)管理成本貼補。房屋維修專項次金的收取、管理和使用，按省建設(shè)、財政、物價部門制定的辦法執(zhí)行。市、縣（區(qū)）財政、物價、審計部門依法對房屋維修專項資金的收取、管理和使用進行監(jiān)督、檢查和審計。第二十七條 物業(yè)管理企業(yè)使用房屋維修專項資金，應(yīng)提出年度使用方 案，經(jīng)業(yè)主委員會審核同意，報受托的建設(shè)行政主管部門。建設(shè)行政主管部門應(yīng)在接到報告后七個工作日內(nèi)將該住宅小區(qū)房屋維修專項資金劃撥給住宅小區(qū)物業(yè)管理企業(yè)。第二十八條 住宅小區(qū)開發(fā)建設(shè)單位和集資聯(lián)建房屋產(chǎn)權(quán)人應(yīng)按住宅小區(qū)房屋總建筑面積1%?3%的比例同步建設(shè)物業(yè)管理用房，提供給選聘的物業(yè)管理企業(yè)使用。 物業(yè)管理用房免交城市建設(shè)配套費和相應(yīng)的土地出讓金。住宅小區(qū)開發(fā)建設(shè)單位和集資聯(lián)建房屋產(chǎn)權(quán)人在住宅小區(qū)驗收合格時，應(yīng)按房屋建設(shè)成本價提供住宅小區(qū)房屋總建筑面積或房屋建設(shè)造價的4%的比例建設(shè)商業(yè)用房。住宅小區(qū)內(nèi)商業(yè)用房應(yīng)合理布局，其所需費用在該住宅小區(qū)的房屋維修專項資金中列支。商業(yè)用房由該小區(qū)業(yè)主委員會租賃給物業(yè)管理企業(yè)使用，租金標準由物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主委員會商定。租金經(jīng)業(yè) 主委員會同意，可用于該住宅小區(qū)物業(yè)管理費用的補貼。物業(yè)管理用房和商業(yè)用房產(chǎn)權(quán)屬該住宅小區(qū)的業(yè)主委員會。物業(yè)管理用房和商業(yè)用房不得轉(zhuǎn) 讓或改變用途。第二十九條 住宅小區(qū)付使用時，開發(fā)建設(shè)單位可以委托物業(yè)管理企業(yè) 承擔保修責(zé)任，并簽訂委托合同。保修經(jīng)費根據(jù)委托合同的約定劃給物業(yè)管理企業(yè)管理和使用。第三十條 房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)單位繳納的房屋維修專項資金、物業(yè)管理用房和業(yè)主委員會成立前支付的前期物業(yè)管理費，列入該房地產(chǎn)的開發(fā)成本。在本規(guī)定實施前已建成使用的余額小區(qū)可由房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)單位與業(yè)主委員會在建設(shè)行政主 管部門的指導(dǎo)下，共同協(xié)商提取或分擔房屋維修專項資金。第三十一條 物業(yè)管理服務(wù)費根據(jù)所提供的服務(wù)性質(zhì)、特點等不同情況和保本經(jīng)營、略有微利、以業(yè)養(yǎng)業(yè)的要求，分別實行政府定價、政府指導(dǎo)價和經(jīng)營者定價。第三十二條 為物業(yè)所有權(quán)人、使用人提供的公共衛(wèi)生清潔、公用設(shè)施 的維修保養(yǎng)和保安、綠化等具有公共性有償服務(wù)，實行政府定價。政府定價的物業(yè)管理服務(wù)費應(yīng)根據(jù)住宅小區(qū)封閉管理與否、管理水平優(yōu)劣和物業(yè)管理企業(yè)資 質(zhì)等級實行不同的價格標準，具體辦法由市建設(shè)和物價部門制定。政府定價的物業(yè)管理服務(wù)收費標準，由物業(yè)管理企業(yè)根據(jù)服務(wù)項目和各項開支情況，向物價部門申報，由市、縣物價部門征求同級建設(shè)行政主管部門意見后，以獨立小區(qū)為單位核定。第三十三條 實行物業(yè)管理的住宅小區(qū)內(nèi)空置的住宅，由開發(fā)建設(shè)單位 按核定標準的50%支付物業(yè)管理服務(wù)費。第三十四條 為物業(yè)所有權(quán)人、使用人提供代收代繳水電費、燃氣費、 有線電視費、電話費等公眾代辦性質(zhì)的服務(wù)收費，實行政府指導(dǎo)價。政府指導(dǎo)價由市、縣物價部門會同同級建設(shè)行政主管部門制定。物業(yè)管理企業(yè)可在政府指導(dǎo)價格規(guī)定幅度內(nèi)確定具 體收費標準。第三十五條 為物業(yè)所有權(quán)人、使用人提供的特約服務(wù)或?qū)ｍ椃?wù)，其服務(wù)收費標準實行經(jīng)營者定價。實行經(jīng)營者定價的物業(yè)管理服務(wù)收費由物業(yè)管理企業(yè)與物業(yè)所有權(quán)人、使用人協(xié)商議定并簽訂服務(wù)合同。第三十六條 物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當嚴格遵守國家的價格法規(guī)和政策，執(zhí)行 規(guī)定的收費辦法和收費標準，提高服務(wù)質(zhì)量，提供質(zhì)價相稱的服務(wù)，不得只收費不服務(wù)或多收費少服務(wù)。第三十七條 實行物業(yè)管理的住宅小區(qū)，物業(yè)所有權(quán)人、使用人應(yīng)按核定的收費項目和標準按時向物業(yè)管理企業(yè)繳納物業(yè)管理服務(wù)費；不按規(guī)定繳納管理服務(wù)費的物業(yè)管理企業(yè)有權(quán)按照服務(wù)合同要求追償。第三十八條 物業(yè)管理企業(yè)已接受委托對住宅小區(qū)實施物業(yè)管理并相應(yīng) 收取公共服務(wù)費的，其他部門和單位不得再重復(fù)征收性質(zhì)和內(nèi)容相同的費項。第三十九條 物業(yè)管理服務(wù)收費實行明碼標價，收費項目和標準及收費 辦法應(yīng)在經(jīng)營場所或收費地點公布。物業(yè)管理服務(wù)費的收支情況，接受業(yè)主委員會的監(jiān)督，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當每半年向業(yè)主公布一次。第五章 責(zé) 任第四十條 物業(yè)管理企業(yè)不履行物業(yè)管理委托合同或履行合未達到約定 標準的，業(yè)主委員會有權(quán)有要求其限期履行或采取補救措施。雙方爭議不能協(xié)商解決的，可向建設(shè)行政主管部門申請調(diào)解，也可根據(jù)合同約定的仲裁條款或事后達成的仲裁協(xié)議向仲裁機構(gòu)申請仲裁，或直接向人民法院起訴。第四十一條 物業(yè)管理企業(yè)有下列行為之一的，業(yè)主有權(quán)投訴；業(yè)主委員會有權(quán)制止，并要求其限期改正；縣級以上建設(shè)行政