土地使用權(quán)用權(quán)評(píng)估的方法.ppt

房地產(chǎn)評(píng)估 總復(fù)習(xí) 土地使用權(quán)用權(quán)評(píng)估的方法 一 市場(chǎng)法 待估土地評(píng)估值 比較案例土地價(jià)格 正常交易情況比較案例交易情況 待估土地區(qū)域因素值比較案例區(qū)域因素值 待估土地個(gè)別因素值比較案例個(gè)別因素值 待估土地評(píng)估基準(zhǔn)日價(jià)格指數(shù)比較案例交易日物價(jià)指數(shù) 剔除特殊因素 P125 基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法 待估土地使用權(quán)評(píng)估值 基準(zhǔn)地價(jià) 基準(zhǔn)地價(jià)時(shí)間因素系數(shù) 個(gè)別因素修正系數(shù) 市場(chǎng)轉(zhuǎn)讓因素修正系數(shù) 注意 各地基準(zhǔn)地價(jià)規(guī)定的土地使用年權(quán)年限不一致時(shí)應(yīng)修正 如土地年限修正 系數(shù) K m1 1 1 r N1 1 1 r 某評(píng)估機(jī)構(gòu)用市場(chǎng)法對(duì)一棟大樓進(jìn)行評(píng)估 選擇了三個(gè)參照物 其交易價(jià)格分別為110萬(wàn)元 125萬(wàn)元和132萬(wàn)元 經(jīng)綜合考慮交易情況 交易日期 區(qū)域因素及個(gè)別因素后計(jì)算的三個(gè)參照物的修正系數(shù)分別為1 08 1 03 0 98 則該大樓的評(píng)估值最接近于 萬(wàn)元 某一待估宗地剩余使用年限為25年 土地還原率為10 所選的參照物剩余使用年限為20年 則土地使用年限修正系數(shù) 表中所給都是參照物與待估宗地相比較 經(jīng)待估宗地為基準(zhǔn)確定的數(shù)值 容積率每增加0 1 宗地地價(jià)比容積率為1 5時(shí)增加速度3 該城市從2000年到2004年每年地價(jià)上升1 試根據(jù)上述條件評(píng)估待估宗地在2004年1月的價(jià)格 有一待估宗地 剩余使用年限為45年 土地還原利率為7 現(xiàn)收集到ABC三個(gè)宗地交易實(shí)例 具體情況如下表 表中百分比指標(biāo)為參照物與待估宗地相比增減變動(dòng)幅度 據(jù)調(diào)查 該市此類用地容積率每增加0 1 宗地單位地價(jià)比容積率為1時(shí)的地價(jià)增加5 要求 1 計(jì)算參照物和待估宗地的容積率與地價(jià)相關(guān)系數(shù)2 計(jì)算參昭物修正系數(shù) 交易情況 交易時(shí)間 區(qū)域因素 個(gè)別因素及容積率修正系數(shù)3 計(jì)算參照物修正后地價(jià) 有一待估宗地A 與待估宗地條件類似的宗地為甲 有關(guān)對(duì)比資料如下表所示 經(jīng)評(píng)估人員估算 該宿舍樓尚可使用30年 對(duì)宿舍樓的局部裝修 改造需15萬(wàn)元 根據(jù)資料 評(píng)估該宿舍樓的價(jià)值 某職工宿舍 1999年10月竣工 6層磚混結(jié)構(gòu) 層高2 7M 建筑面積5669 04M2 基礎(chǔ)為鋼筋混凝土條形基礎(chǔ) 內(nèi)外承重墻為240磚墻 內(nèi)隔墻為120磚墻 2005 1 1對(duì)該宿舍樓進(jìn)行評(píng)估 采用市場(chǎng)比較法 收集到最近成交的類似交易實(shí)例有 A花園小區(qū) B商品住宅區(qū) C小區(qū) 基本資料如下 某一土地使用權(quán)出讓年限為30年 資本化率為10 預(yù)期未來(lái)每年的純收益為10萬(wàn)元 該土地使用權(quán)的評(píng)估值最接近于 元 二 收益法AP r 11 n 1 r 某公司于2000 11以有償方式取得A地塊50年使用權(quán) 并于2001 11有在此地上建成建筑物B 當(dāng)時(shí)造價(jià)為1200元 其經(jīng)濟(jì)耐用年限為50年 目前該類建筑重置價(jià)格為1500元 殘值率為10 A地塊面積450M2 建筑面積為400 目前該建筑全部出租 每月實(shí)收租金為10000元 據(jù)調(diào)查 當(dāng)?shù)赝惤ㄖ鲎庾饨鹨话銥槊吭?0元 土地及房地還原利率分別為5 和6 每年需要支付的土地使用稅及房產(chǎn)稅為20元 建筑平方為 需支付的年管理費(fèi)為同類建筑物年租金的4 年維修費(fèi)為重置價(jià)的2 年保險(xiǎn)費(fèi)為重置價(jià)的0 2 試根據(jù)以上資料計(jì)算A地塊在2004年11月的土地使用權(quán)價(jià)格 土地取得費(fèi) 土地開發(fā)費(fèi) 稅費(fèi) 利息 利潤(rùn) 土地增值收益 評(píng)估值 土地價(jià)格 稅費(fèi) 土地取得費(fèi) 土地開發(fā)費(fèi) 稅費(fèi) 利息 利潤(rùn) 增值收益率 土地取得費(fèi) 土開發(fā)期 相應(yīng)利息率 土地開發(fā)費(fèi) 土地開發(fā)期 相應(yīng)利息率50 三 成本法 20 25 土地取得費(fèi) 稅費(fèi) 土地開發(fā)費(fèi) 利潤(rùn)率 四 假設(shè)開發(fā)法 地價(jià) 樓價(jià) 建筑費(fèi) 專業(yè)費(fèi)用 利息 利潤(rùn) 稅費(fèi) 租售費(fèi)用 建筑費(fèi) i 地價(jià) 建筑費(fèi) 專業(yè)費(fèi) r 地價(jià) 建筑費(fèi) 專業(yè)費(fèi) P 地價(jià) t 樓價(jià) 建筑費(fèi) 1 i r P i r P 租售費(fèi)用地價(jià) 1 r P t 某宗地為一塊待開發(fā)建設(shè)但已作 四通一平 的空地 土地面積為3600 允許用途為商業(yè) 住宅合 允許容積率為6 覆蓋率為50 土地使用權(quán)年限為50年 現(xiàn)擬用假設(shè)開發(fā)法評(píng)估宗地在2003年10月1日的土地使用權(quán)價(jià)格 評(píng)估過(guò)程如下 1 評(píng)估人員認(rèn)為該待估宗地的最佳用途為商業(yè) 居住混合 按允許容積率6 建筑密度50 設(shè)計(jì) 建筑物12層 其中1 2層為商業(yè)服務(wù)用房 3 12層為商品住房2 預(yù)計(jì)從土地使用權(quán)出讓到施工結(jié)束 需要2年的時(shí)間 第一年投入75 的總建筑費(fèi) 第二年投入25 的總建筑費(fèi)3 總建筑費(fèi)估計(jì)為2500萬(wàn)元 專業(yè)費(fèi)用為總建筑費(fèi)的6 4 年利息率為8 房地產(chǎn)的平均利潤(rùn)為15 5 各種稅費(fèi)綜合為售樓價(jià)5 包括租售費(fèi)用 6 建筑物到2005年10月1日建造完成后 即可全部出售 預(yù)計(jì)商業(yè)服務(wù)用房售價(jià)為5000元 商品房售價(jià)為2000元 7 折現(xiàn)率為10 求土地使用價(jià)格 建筑物評(píng)估的方法 成本法 評(píng)估值 一 重置成本的估算方法 1 預(yù)決算調(diào)整法 2 重編預(yù)算法 3 價(jià)格指數(shù)調(diào)整法 重置成本 一 實(shí)體性貶值 二 功能性貶值 三 經(jīng)濟(jì)性貶值 四 待估建筑物重置成本 待估建筑物賬面原值 綜合價(jià)格指數(shù) 評(píng)估時(shí)點(diǎn)價(jià)格指數(shù)建筑物購(gòu)建時(shí)價(jià)格指數(shù) 1 a1 1 a2 1 a3 1 an 二 實(shí)體性貶值率及成新率的估算 1 使用年限法 2 打分法成新率 GSB 結(jié)構(gòu)部分合計(jì)得分 裝修部分合計(jì)得分 設(shè)備部分合計(jì)得分 結(jié)構(gòu)部分的評(píng)分修正系數(shù) 裝修部分的評(píng)分修正系數(shù) 設(shè)備部分修正系數(shù) 待估鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)建筑物賬面原值為500萬(wàn)元 竣工于2000年底 耐用年限60年 2006年底對(duì)該建筑物進(jìn)行評(píng)估 假定2000年的價(jià)格指數(shù)為100 從2001到2006年的價(jià)格指數(shù)每年環(huán)比上升增長(zhǎng)的幅度分別為1 7 0 7 1 2 0 8 1 2 0 5 經(jīng)評(píng)估人員現(xiàn)場(chǎng)勘察打分 結(jié)構(gòu)裝修及設(shè)備三部分的得分分別為90 80和80 其修正系數(shù)分別為0 8 0 1和0 1要求 1 估算該建筑物的重置成本 2 采用年限法和打分法估算成新率 權(quán)重分別為50 和50 3 估算該建筑物2006年底的價(jià)格 建筑物的評(píng)估方法 殘余估價(jià)法 B a Lr1r2 d a2r2 d a 建筑物及其基地所產(chǎn)生純收益L 土地價(jià)格r1 土地的還原利率B 建筑物的收益價(jià)格d 建筑物的折舊率r2 建筑物的還原利率a2 建筑物的純收益 例 某房地產(chǎn)為一幢5層磚混結(jié)構(gòu)住宅 土地面積500M2 房屋建筑面積1200M2 其他相關(guān)資料如下 1 土地還原利率為9 建筑物還原利率為10 2 該房地產(chǎn)目前正處于最佳使用狀態(tài) 尚可使用40年 3 該房屋