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第六章建筑工程量計算 三 建筑工程圖紙 一 建筑平面圖分為兩大類 總平面圖 總平面圖是宏觀圖 是縱觀全局的圖 比例尺較小 一般取1 500 1 1000 圖6 10 見下頁 房屋建筑總平面圖 反映樓房的位置 周邊建筑及道路狀況 房屋朝向等 具體一項工程的平面圖 針對一幢樓 一座橋 一條隧道的平面視圖 圖6 11 房屋建筑平面圖 是沿底層窗臺上方水平切開后俯視得到的平面圖 稱為底層平面圖 依次可得到二層 三層平面圖 當樓層平面相同時 可以只畫出其中一個平面圖 稱為標準層平面圖 房屋工程平面圖反映了各房間的分割情況及用途 走廊走向 樓梯位置 門窗位置及開啟方向等 圖6 10 房屋建筑總平面圖 圖6 12 某樓房首層平面圖 二 立面圖定義 將建筑物各墻面正投影得到的投影圖 可能是正視圖或側視圖 功能 給出建筑物總體立面造型效果 顯示建筑物立面外形輪廓 大門位置 門窗形狀 地面 樓面 門窗高度 陽臺等 圖6 13 后兩頁 尺寸標定 主要標定高度方向的尺寸 如樓地面標高 屋頂標高 門窗洞口上沿標高等 要分層標注 最外一層為房屋總高度 中層尺寸標注層高 內(nèi)層則標注門窗 雨罩 陽臺 臺階 花池等細部尺寸 圖6 13a 立面圖 圖6 13a A C立面圖 三 剖面圖定義 假設我們用一個垂直于地面的平面在建筑物某一選定位置 將建筑物豎向剖開 然后再向與剖面平行的投影面上進行正投影 剖面圖全面直觀地反映了建筑物內(nèi)部整體構造關系 功能 直觀反映建筑物內(nèi)部整體構造關系 樓層分布 樓梯構造等 圖6 14 下頁 圖6 14 剖面圖 四 建筑詳圖 局部節(jié)點放大圖 比例尺1 10 1 20常用詳圖 樓梯詳圖 門窗詳圖 廚房衛(wèi)生間詳圖 部位裝修詳圖 五 結構施工圖 結構施工圖是表示建筑物的承重構件 如基礎 承重墻 梁 板 柱等 的布置 形狀大小 內(nèi)部構造和材料做法等的圖紙 結構施工圖是施工放線 構件定位 支模板 扎鋼筋 澆注混凝土 安裝梁 板 柱等構件及編制施工組織設計的依據(jù) 同時也是編制預算和工料分析的依據(jù) 房屋建筑面積與使用面積 居住面積的區(qū)別 建筑面積 按建筑物勒腳以上外墻面積水平截面計算 建筑面積包括使用面積 輔助面積和結構面積三部分 使用面積 指住宅中分戶門內(nèi)全部可供使用的凈面積的綜合 包括臥室 起居室 廳 廚房 衛(wèi)生間 壁櫥 陽臺和室內(nèi)走道 室內(nèi)樓梯等等 居住面積 指住宅中日常生活起居用的臥室 起居室等的凈面積的綜合 五 建筑面積計算規(guī)則根據(jù) 建筑工程建筑面積計算規(guī)范 GB T50353 2005 單層建筑物的建筑面積按建筑物外墻勒腳以上外墻外圍水平面積計算 勒腳 建筑物的外墻與室外地面或散水接觸部位墻體的加厚部分 高度大于等于2 20m的計算全面積 不足2 20m的算1 2 以下均類同 單層建筑物內(nèi)設有局部樓層者 局部樓層的二層及二層以上樓層應計算建筑面積 圖6 17多層建筑物首層應按其外墻勒腳以上結構外圍水平面積計算 二層及以上樓層應按其外墻結構外圍水平面積計算 地下室等及相應出入口建筑面積 按其上口外墻 不包括采光井 防潮層及其保護墻 外圍水平投影面積計算 建筑物間有圍護結構的架空走廊 應按其維護結構外圍水平面積計算 有永久性頂蓋無維護結構的應按其結構底板水平面積的1 2計算 建筑物頂部有圍護結構的樓梯間 水箱間 電梯機房等 層高大于等于2 20m的計算全面積 層高不足2 20m的算1 2面積 建筑物的室內(nèi)樓梯間 電梯井 觀光電梯井 提物井 管道井 通風排氣豎井 煙道 附墻煙囪應按建筑物的自然層計算 樓層高度一般在2 80米以上為一自然層 房屋的自然層數(shù)是指按房屋的樓板和地板結構分層的層數(shù) 雨篷結構的外邊線至外墻結構外邊線的寬度超過2 10m者 應按雨篷結構板的水平投影面積的1 2計算 有永久性頂蓋的室外樓梯 應按建筑物自然層的水平投影面積的1 2計算 當室外樓梯的最上層樓梯無永久性頂蓋或有不能完全遮蓋樓梯的雨篷 上層樓梯不計算面積 上層樓梯可視為下層樓梯的永久性頂蓋 下層樓梯應計算面積 建筑物的陽臺 不論是凹陽臺 挑陽臺 封閉陽臺 不封閉陽臺均應按期水平投影面積的1 2計算 建筑物外墻外側有保溫隔熱層的 應按保溫隔熱層外邊線計算建筑面積 六 建筑面積計算示例例6 1 請看后解釋計算過程例6 2 請看后解釋計算過程 例6 1 例6 2 什么是套內(nèi)建筑面積 套內(nèi)建筑面積 套內(nèi)使用面積 墻體面積 陽臺面積什么是共有建筑面積 房屋共有建筑面積 指各產(chǎn)權業(yè)主共同占有或共同占有或共同使用的建筑面積 包括 電梯井 管道井 樓梯間 垃圾道 變電室 設備間 公共門廳 過道 地下室 值班警衛(wèi)室等 以及為整棟服務的公共用房和管理用房的建筑面積 以水平投影面積計算 建筑面積 套內(nèi)建筑面積 分攤的公用建筑面積 相關補充 房產(chǎn)糾紛案例案例1 幾年前 張先生按建筑面積計價方式購得一套房屋 成交建筑面積為115平方米 其中套內(nèi)面積98平方米 公攤面積17平方米 沒想到房子建好后 套內(nèi)面積縮水為90平方米 公攤面積卻增加到25平方米 套內(nèi)面積的大幅縮減嚴重影響到了房屋的使用功能 原本被張先生設計為客房的小房間 由于不能放置床鋪 只能作為書房使用 因為極不滿意 張先生提出退房 但由于產(chǎn)權登記面積與合同約定面積誤差絕對值在3 以內(nèi) 而無法如愿 點評 按建筑面積計價的方式 好處在于能較為全面地反映出住宅的成本構成 但如果開發(fā)商使套內(nèi)建筑面積縮小 公攤面積大于合同約定面積 而房屋的建筑面積并沒有變 消費者購房使用率降低 利益受損 案例2 折算套內(nèi)面積單價貓膩多王先生購買了一套建筑面積118平方米 套內(nèi)建筑面積99平方米 的房子 按照4000元 m2計算 該套房子總價為472000元 簽合同時 銷售人員告訴他 目前廣州購房要按照套內(nèi)建筑面積計算 因此要將單價折算后簽合同 這樣合同上的套內(nèi)面積單價就變?yōu)?767 7元 m2 同時合同的差異面積糾紛處理條款中 也有 若存在差異按套內(nèi)建筑面積補差價 的條款 但辦理房產(chǎn)證時 該房的實測面積為建筑面積112平方米 套內(nèi)建筑面積97平方米 面臨退還多收款項時 王先生與開發(fā)商發(fā)生了爭執(zhí) 開發(fā)商堅持按合同辦事 同意退回多收的2平方米套內(nèi)建筑面積的款項 即4767 7 2 9535 4元 王先生則要求按照建筑面積退款 即4000 6 24000元 現(xiàn)在開發(fā)商只退9535 4元 目前雙方還未達成協(xié)議 案例3 按套內(nèi)面積計價 發(fā)展商 偷面積 今年年初 據(jù)民營經(jīng)濟報等多家媒體報道 惠州出現(xiàn)了房屋面積 縮水 事件 事件發(fā)生在惠州最知名的小區(qū)之一 東湖花園 受影響的業(yè)主的房屋實際建筑面積無一例外的比合同中約定的銷售面積要小 但實測套內(nèi)建筑面積卻比約定要大 面積減少的部分完全來自共有建筑面積 合同中對房屋的建筑面積 套內(nèi)建筑面積以及共有建筑面積的大小均有詳細約定 但對于面積差異的處理 僅約定了套內(nèi)實測面積與預售套內(nèi)面積發(fā)生差異這一種情形下的處理方法 業(yè)主們將發(fā)展商訴至法院 要求其就 縮水 部分面積退還房款 而發(fā)展商則辯稱 房屋既然是按套內(nèi)建筑面積計價的 自己就只對套內(nèi)建筑面積減少的情形負責 如今面積的減少是發(fā)生在共有建筑面積部分 而套內(nèi)建筑面積則比約定的增大 故自己非但無需承擔任何退款責任 反而有權要求業(yè)主們補足增加的套內(nèi)建筑面積部分的房款 案例3點評 其實 這都是發(fā)展商 偷面積 惹得禍 目前市面上的商品房交易大多采用按套內(nèi)建筑面積計價的方式 但由于商品房買賣示范文本中缺少共有建筑面積差異情形的處理規(guī)定 一些見利忘義 不講誠信的發(fā)展商就借此漏洞大耍 貓膩 在售樓時故意報大共有建筑面積 并按建筑面積與消費者協(xié)商房款 而簽訂合同時則誘導消費者選擇按套內(nèi)建筑面積計價的方式 當發(fā)生上述糾紛時 發(fā)展商便可堂而皇之地將消費者房屋的面積 偷 走 變相提高房價 牟取暴利 據(jù)資深的房地產(chǎn)經(jīng)紀透露 偷面積 已成為房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)公開的秘密了 案例4 一口價 單位難保不用補差價劉小姐日前收到開發(fā)商的通知 告知要提交資料辦理房產(chǎn)證 但是首先必須補交房屋面積差價1 5萬元 劉小姐頓感疑惑 當初購買房子的時候 發(fā)展商明明說是 一口價 單位 這就意味著交清房款以后不用再支付什么費用了 如今卻要補交不小的一筆數(shù)目 讓她有被欺騙的感覺 翻出購房合同等文件一看 原來在 認購書 中約定的是 一口價 在 商品房買賣合同 中卻是以套內(nèi)面積計價 并不是實際意義上的按套出售 最后只能補足差價去辦房產(chǎn)證了 點評 按套計價方式出售的房屋不多 主要是現(xiàn)樓和別墅 按套計價出售有兩種形式 一種是為了計價方便 一般是打折后取消零頭的整價 稱為 一口價 但實際上在合同中還是會列明計價面積 單價和總金額 如果出現(xiàn)了0 6 3 的面積誤差 就需要補差價 如果實際面積大了 購房人要補交差價 同樣 如果實際面積小了 購房者也可以從發(fā)展商那里獲得退款 第六章第三節(jié)房屋建筑工程量計算一 土方工程工程量計算 重點 二 門窗工程工程量計算三 砌體工程工程量計算 重點 四 鋼筋及鋼筋混凝土工程工程量計算五 樓地面工程工程量計算六 裝飾裝修工程工程量計算 一 土方工程工程量計算平整場地工程量平整場地 指工程開工前 對建筑場地挖 填土方厚度在 30cm以內(nèi)的高低不平部分進行就地挖 運 填和找平工作 計算方法 按建筑物外墻外邊線每邊各加2m 以m2計算 人工挖土工程量人工挖土 包括人工挖溝槽 基坑 土方 三者區(qū)別 溝槽 凡圖示溝槽底寬在3m以內(nèi) 且溝槽長大于溝槽寬三倍以上的為溝槽 基坑 凡圖示基坑地面積在20m2以內(nèi)的為基坑 挖土方 凡圖示溝底底寬在3m以外 坑底面積在20m2以外 平整場地挖土方厚度在 30cm以外 均為挖土方 計算方法 按挖方體積 以m3計算 人工挖溝槽 基坑的方法 放坡 支擋土板 放坡 為防止開挖時邊壁坍塌 將溝槽或基坑邊壁修成一定的傾斜坡度 圖6 27其中 B為邊坡底寬 H為溝槽或基坑深度 K B H為坡度系數(shù) 見表6 3的規(guī)定 支擋土板 支擋土板就無需放坡了 計算過程 計算基底寬度 基礎寬度 放坡或支擋土板 基礎工作面寬度 表6 4 圖6 27計算溝槽 基坑深度 按圖示槽 坑底面至室外地坪深度計算 圖6 27計算長度 外墻溝槽按圖示中心線長度計算 內(nèi)墻溝槽按圖示基礎底面之間凈長線或內(nèi)槽凈長線計算 當由墊層下表面放坡時 挖溝槽 圖6 27 工程量的計算公式為 V L a 2c kH H式中 V為土方體積 L為溝槽長度 外槽按中心線長 內(nèi)槽按內(nèi)槽凈長 a為基礎或墊層底面寬度 H為溝槽深度 從自然地面算至槽底 即基礎或墊層底面標高與室外地面標高之差 k為放坡系數(shù) 按表6 3選取 c為工作面寬 按表6 4選取 算例6 3 請大家看書 然后解釋計算過程 基礎平面圖 二 門窗工程工程量計算計算方法 門 窗制作 安裝工程量均按門 窗洞口面積計算 三 砌體工程工程量計算磚基礎工程量 磚基礎工程量 按施工圖示尺寸以立方米積計算 計算公式 磚 石 基礎工程量 基礎長度 基礎斷面面積 應并入 扣除 體積 基礎斷面面積等高大放腳 以墻厚為基礎 每挑寬1 4磚 挑出磚厚為2皮磚 圖6 31a 不等高大放腳 又稱間歇式大放腳 每挑寬1 4磚 挑出磚厚為1皮與2皮相間 圖6 31b 基礎斷面面積 標準厚墻基面積 大放腳增加斷面面積 或 標準基墻厚度 基礎深度 大放腳折加高度 其中 基礎深度 指室內(nèi)地坪至基礎底面之間的距離 大放腳增加斷面面積 大放腳折算高度 圖6 32 表6 5 基礎長度外墻墻基 按外墻中心線長度計算 內(nèi)墻墻基 按內(nèi)墻凈長計算 內(nèi)墻凈長 內(nèi)墻中心線長 外墻基礎墻厚度或內(nèi)墻基礎墻厚度應并入 扣除 體積應扣除 嵌入基礎的鋼筋混凝土柱或柱基 鋼筋混凝土梁及單個面積在0 3m2以上孔洞所占的體積 不扣除或并入 基礎放大腳T型接頭處的重疊部分以及嵌入基礎的鋼筋 鐵件 管道 基礎防潮層及單個面積在0 3m2以內(nèi)的孔洞所占