房地產(chǎn)多項目物資管理辦法.doc

多項目供材管理辦法一、工作目的：同時管理、協(xié)調(diào)多個項目的選擇、評估、計劃、控制、執(zhí)行，以及收尾等各項工作，使所有項目的綜合執(zhí)行效果達到最優(yōu)的項目管理方式。二、工作分析：多項目管理與一般單項目管理雖然都屬于項目管理大的范疇，但還是有很大區(qū)別，房地產(chǎn)開發(fā)多項目采購管理需要既統(tǒng)一采購，又要分散采購，充分利用項目部地點優(yōu)勢。在統(tǒng)一采購時，需要權(quán)利的相對集中，以便統(tǒng)一指揮與調(diào)配，實施戰(zhàn)略采購，發(fā)揮規(guī)模優(yōu)勢。采購組織的設(shè)計和采購流程的科學(xué)化就是關(guān)鍵。其次，多項目間采購物流的組織較單項目采購物流復(fù)雜得多。多項目采購管理更加關(guān)注整體目標(biāo)的實現(xiàn)，從整體上考慮各個項目之間的重要性來進行物流的組織、資源的分配，有時甚至需要損失個別項目的暫時和個別目標(biāo)，從而保證整體目標(biāo)的實現(xiàn)。單項目采購管理更加關(guān)注本項目目標(biāo)，關(guān)注實施過程中的各個部門之間的配合與協(xié)作，使管理與實施的流程更加順暢，從而保證項目的順利開展三、工作措施：1、從對采購材料的管理到對供應(yīng)商的管理：由于企業(yè)要與供應(yīng)商建立一種長期互利的戰(zhàn)略伙伴關(guān)系，因此需要雙方及時把工程進度、材料的生產(chǎn)情況、交貨期、運輸方式等信息實現(xiàn)共享，這樣供應(yīng)商就可以適時響應(yīng)采購部門的要求，使工程順利進行，最終實現(xiàn)雙贏。對于施工中某些商品化程度較高的材料如鋼筋、水泥等，開發(fā)商不會直接去供應(yīng)商的生產(chǎn)現(xiàn)場對產(chǎn)品的質(zhì)量進行控制，而是實行事后把關(guān)，即交貨后試驗的方式控制，開發(fā)商將控制的重點放在供應(yīng)計劃的協(xié)調(diào)與供應(yīng)能力的考評上。2、從傳統(tǒng)采購向電子商務(wù)采購轉(zhuǎn)變：隨著電子商務(wù)等信息技術(shù)的發(fā)展，使信息共享度越來越高。傳統(tǒng)采購模式使供應(yīng)商不能響應(yīng)項目進度的需求，電子商務(wù)系統(tǒng)可以消除這種弊病。電子商務(wù)采購系統(tǒng)目前主要包括網(wǎng)上市場信息發(fā)布與采購系統(tǒng)、電子銀行結(jié)算與支付系統(tǒng)以及現(xiàn)代物流系統(tǒng)。3、從采購方式的單一化到多元化：傳統(tǒng)采購?fù)緩奖容^單一，但是隨著計算機網(wǎng)絡(luò)技術(shù)和國際化供應(yīng)鏈系統(tǒng)的迅速發(fā)展，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)物資采購方式開始向多元化方向發(fā)展，主要表現(xiàn)為：本土化采購與全球化采購相結(jié)合，集中采購與分散采購相結(jié)合，多供應(yīng)商與單一供應(yīng)商相結(jié)合，自營采購和外包采購。4、工程項目材料采購管理 為節(jié)約成本，保證工程質(zhì)量，偏向于將大部分材料甲供，但是如果采購大量的材料，必然導(dǎo)致采購周期長，延誤工期。因此，為了保證項目的順利開展，需要將一些采購?fù)獍?，明確物資供應(yīng)方式。物資供應(yīng)方式 材料供應(yīng)方式審定原則甲 供甲定乙供乙 供1金額大、質(zhì)量要求高、對樓盤質(zhì)量影響較大，旄工進度配合要求不高，可以相對獨立施工的設(shè)備(安裝)及成品材料 1設(shè)計階段無法定板、且該材料品牌差異(質(zhì)量、價格)較大，對樓盤的品質(zhì)及效果影響很大、甲方要重點控制，且與施工單位工期配合較密切1市場上的所有同類材料價格都接近、對樓盤效果及品質(zhì)基本沒影響2.供應(yīng)商的前期設(shè)計參與能夠帶來利潤和核心能力的提高2信息價相差很大的材料(或信息價上沒有的)2與信息價很接近的材料3供應(yīng)市場復(fù)雜程度高3工程中常見，對樓盤效果及品質(zhì)影響不大，且有三家及以上價格、質(zhì)量相近4不適合施工單位采購，但價值較低的零星材料4與信息價接近，與施工進度及配合較密切的材料 5、多項目的集中采購 工程項目傳統(tǒng)采購管理采取的多是分散采購管理組織模式，其采購管理過供應(yīng)鏈模式下，隨著互聯(lián)網(wǎng)和企業(yè)內(nèi)部信息系統(tǒng)的發(fā)展，實現(xiàn)了管理和信息的集中，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)集團總部，通過設(shè)立采購中心，直接吸引建筑材料的一級供應(yīng)商參與投標(biāo)，從而可以獲得更多的采購成本優(yōu)惠。完成大宗材料的采購集中管理。6、招標(biāo)采購管理 鑒于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)采購物資特點，結(jié)合目前招投標(biāo)管理實際情況，招標(biāo)采購管理可分為兩個層面： 1、集中招標(biāo) 兩個或多個以上項目通用或經(jīng)常性使用的工業(yè)產(chǎn)品(如電梯、給排水管材、電線電纜、水泥、進戶門、外墻磚等)，應(yīng)盡可能合并采購計劃，進行集中招標(biāo)。 2、單項招標(biāo) 每個項目都各有不同特點，無法統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)以及人工成本占較高比例的工程或項目(門窗安裝、陽臺樓梯護欄桿制作等)，實行單項招標(biāo)。 招標(biāo)采購的優(yōu)越性：1、可大幅度降低采購成本。2、保證采購材料的質(zhì)量。3、減少材料積壓，提高資金使用效率。4、增加采購?fù)该鞫?，減少違紀(jì)行為的發(fā)生。在招標(biāo)采購中，應(yīng)按國家的招標(biāo)投標(biāo)管理辦法執(zhí)行，履行公