計(jì)量經(jīng)濟(jì)學(xué)論文.docx

計(jì)量經(jīng)濟(jì)學(xué)論文論文名稱：我國房地產(chǎn)價(jià)格影響因素的實(shí)證分析學(xué)院：金融管理學(xué)院專業(yè)：金融學(xué)（國際銀行方向）學(xué)號：0819206學(xué)生姓名：劉冰伊一、引言房地產(chǎn)業(yè)是拉動(dòng)國民經(jīng)濟(jì)增長的重要因素和擴(kuò)大內(nèi)需的重要產(chǎn)業(yè)。自1998年住房體制改革至今，房地產(chǎn)業(yè)作為國民經(jīng)濟(jì)新的增長點(diǎn)而迅速崛起，其增長速度之快已超過美國、英國等發(fā)達(dá)國家。房地產(chǎn)的價(jià)格既關(guān)系到一般老百姓的生產(chǎn)和生活問題，也關(guān)系到一個(gè)城市的發(fā)展?jié)摿透偁幜ΓP(guān)系到國家的金融穩(wěn)定和宏觀經(jīng)濟(jì)政策等。而隨著房價(jià)的逐級攀高，政府調(diào)控也“與時(shí)俱進(jìn)”，繼“國十一條”之后，房價(jià)并沒有明顯的回落。因此，在當(dāng)前形勢下，對房地產(chǎn)價(jià)格影響因素的實(shí)證分析尤為重要，只有了解相關(guān)的因素，才能做出正確的經(jīng)濟(jì)決策，使房地產(chǎn)業(yè)平衡穩(wěn)定的發(fā)展。二、文獻(xiàn)綜述閆之博（2007）實(shí)證研究了商品房銷售平均價(jià)格與國內(nèi)生產(chǎn)總值GDP和外商直接投資FDI之間的關(guān)系，從而得出，GDP、FDI對房地產(chǎn)價(jià)格有正向推動(dòng)作用，但GDP是主要影響因素。常明月（2008）對商品房價(jià)格與GDP、建筑材料價(jià)格、固定資產(chǎn)投資和居民人均可支配收入之間的關(guān)系進(jìn)行了因子分析，結(jié)果表明GDP和居民人均可支配收入對商品房價(jià)格有較為明顯的影響。賈曉惠（2010）基于上海市的實(shí)證研究對GDP、人口統(tǒng)計(jì)、人均年收入、居民消費(fèi)價(jià)格指數(shù)與房地產(chǎn)價(jià)格的關(guān)系進(jìn)行了分析。結(jié)果表明，人口數(shù)和人均年收入這兩個(gè)指標(biāo)對房地產(chǎn)價(jià)格起到?jīng)Q定性的正向作用。閆磊（2011）實(shí)證研究了房地產(chǎn)價(jià)格與土地價(jià)格、竣工面積與實(shí)際銷售商品房屋面積之差和金融機(jī)構(gòu)個(gè)人住房貸款余額變動(dòng)額之間的關(guān)系。結(jié)果表明，房地產(chǎn)價(jià)格與土地價(jià)格顯著成正比；與竣工面積與實(shí)際銷售商品房屋面積之差呈反比，但該項(xiàng)系數(shù)較小，即房屋銷售情況較差對房地產(chǎn)價(jià)格沒有太大的影響；此外，金融機(jī)構(gòu)個(gè)人住房貸款余額變動(dòng)額的增加會對房地產(chǎn)價(jià)格產(chǎn)生負(fù)向影響。張振東、任皓皓（2011）對房地產(chǎn)價(jià)格與M1同比增量、實(shí)際利率、外匯儲備同比增量和土地購置面積同比增量的關(guān)系進(jìn)行了實(shí)證研究。結(jié)果表明，實(shí)際利率和土地購置面積對房地產(chǎn)價(jià)格的影響并不顯著，而在金融危機(jī)后，貨幣供應(yīng)量和外匯儲備的增加則顯著推動(dòng)了房地產(chǎn)價(jià)格的上升。三、理論模型1998年7月，國務(wù)院發(fā)布關(guān)于進(jìn)一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革加快住房建設(shè)的通知，正式宣布停止住房的實(shí)物分配，逐步實(shí)行住房分配貨幣化，從此我國房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)入了市場化發(fā)展階段，因此本文從國家統(tǒng)計(jì)局統(tǒng)計(jì)年鑒和中國人民銀行數(shù)據(jù)庫選取了1998年到2009年的樣本。另外根據(jù)文獻(xiàn)綜述，從眾多影響房價(jià)的因素中選取了GDP，貨幣供應(yīng)量M1，土地交易價(jià)格指數(shù)，城鎮(zhèn)居民家庭人均可支配收入和金融機(jī)構(gòu)個(gè)人住房貸款余額這5個(gè)有代表性的因素來研究其對房價(jià)的影響。為消除數(shù)據(jù)的異方差，對所有數(shù)據(jù)做取對數(shù)處理，設(shè)定模型為：lnY=A0+A1lnG+A2lnM+A3lnP+A4lnI+A5lnL+Ut其中，被解釋變量：Y代表房屋銷售價(jià)格指數(shù)，解釋變量：G代表實(shí)際GDP（億元），M代表M1（億元），P代表土地交易價(jià)格指數(shù)，I代表城鎮(zhèn)居民家庭人均可支配收入（元），L代表金融機(jī)構(gòu)個(gè)人住房貸款余額（億元）；A1到A5代表他們對應(yīng)的解釋變量的回歸系數(shù)，A0為截距，Ut為隨機(jī)誤差項(xiàng)。利用Eviews軟件對方程進(jìn)行回歸估計(jì)（輸出結(jié)果見附件），得到的估計(jì)的方程表達(dá)式為lnY=3.380420-0.162439lnG-0.216605lnM+0.180897lnP-0.002417lnI-0.013732lnL+Ut(0.274547)(-0.321478)(1.518264)(0.536118)(-0.004086)(-0.607205)R=0.915776,F=13.04778四、實(shí)證分析（一）經(jīng)濟(jì)意義檢驗(yàn)?zāi)Ｐ凸烙?jì)的結(jié)果說明，在假定其他變量不變的情況下，GDP每增加1個(gè)百分點(diǎn)，房屋銷售價(jià)格指數(shù)下降0.162439個(gè)百分點(diǎn)，與實(shí)際經(jīng)濟(jì)情況不符；在假定其他變量不變的情況下，M1每增加1個(gè)百分點(diǎn)，房屋銷售價(jià)格指數(shù)下降0.216605個(gè)百分點(diǎn)，與實(shí)際經(jīng)濟(jì)情況不符；在假定其他變量不變的情況下，城鎮(zhèn)居民家庭人均可支配收入每增加1個(gè)百分點(diǎn)，房屋銷售價(jià)格指數(shù)下降0.002417個(gè)百分點(diǎn)，與實(shí)際經(jīng)濟(jì)情況不符；在假定其他變量不變的情況下，土地交易價(jià)格指數(shù)每上升1個(gè)百分點(diǎn)，房屋銷售價(jià)格指數(shù)上升0.180897個(gè)百分點(diǎn)，與實(shí)際經(jīng)濟(jì)情況相符；在假定其他變量不變的情況下，金融機(jī)構(gòu)個(gè)人住房貸款余額每增加1個(gè)百分點(diǎn)，房屋銷售價(jià)格指數(shù)下降0.013732個(gè)百分點(diǎn)。（二）計(jì)量意義檢驗(yàn)1.顯著性檢驗(yàn)（1）在t檢驗(yàn)中G、M、P、I、L的t值較小，且其概率值P0.05，即認(rèn)為解釋變量G、M、P、I、L對被解釋變量Y（房屋銷售價(jià)格指數(shù)）無顯著影響。（2）在F檢驗(yàn)中模型的F值為13.04778較大，且其概率值P0.05，即認(rèn)為解釋變量G、M、P、I、L對被解釋變量Y（房屋銷售價(jià)格指數(shù)）整體影響顯著，模型顯著存在（3）擬合優(yōu)度由Eviews輸出結(jié)果可以看出，決定系數(shù)R=0.915776，接近于1，說明模型擬合較好。2.多重共線性檢驗(yàn)由于所有解釋變量的t檢驗(yàn)均不顯著，而且還有多個(gè)變量的系數(shù)出現(xiàn)了錯(cuò)誤的符號，說明模型具有嚴(yán)重的多重共線性問題，因此需要對該模型進(jìn)行多重共線性檢驗(yàn)，從而剔除造成此問題的變量。用逐步回歸法篩選變量：（1）用每個(gè)解釋變量分別對被解釋變量做簡單回歸，以可決系數(shù)為標(biāo)準(zhǔn)確定解釋變量的重要程度，為解釋變量的重要性排序（輸出結(jié)果見附件）lnY=3.943625+0.059242lnGR=0.726743(28.72362)(5.157094)lnY=5.332828+0.073382lnIR=0.765875(44.70875)(5.719463)lnY=4.458690+0.021141lnLR=0.804834(14731969)(6.421724)lnY=4.035253+0.054047lnMR=0.808720(42.55604)(6.502256)lnY=1.969850+0.574021lnPR=0.683461(3.413564)(4.646684)解釋變量的重要程度依次為M、L、I、G、P。以第一個(gè)回歸方程lnY=4.035253+0.054047lnM為基礎(chǔ)，依次引入L、I、G、P。首先把L引入模型，lnY=4.225914+0.028899lnM+0.010536lnLR=0.833533(22.3373)(1.245630)(1.158243)雖然R從0.808720增至0.833533，但使各回歸系數(shù)的t值下降，所以應(yīng)剔除L，再把I引入模型，lnY=1.184708+0.170769lnM-0.163673lnIR=0.847009(0.623055)(2.184680)(-1.500802)同理，應(yīng)剔除I，再把G引入模型，lnY=4.314179+0.163108lnM-0.127414lnGR=0.877553(29.23765)(3.329371)(-2.249295)lnG的回歸系數(shù)的符號為負(fù)，與實(shí)際經(jīng)濟(jì)情況不符，應(yīng)剔除G，再把P引入模型，lnY=2.969335+0.037787lnM+0.267862lnPR=0.884350(6.654890)(3.953907)(2.426027)R有顯著提高，且lnP的系數(shù)通過顯著性檢驗(yàn)，所以在模型中保留P。最后確定的模型是lnY=2.969335+0.037787lnM+0.267862lnPR=0.884350F=34.41048(6.654890)(3.953907)(2.426027)3.異方差檢驗(yàn)對調(diào)整后的模型做懷特檢驗(yàn)（輸出結(jié)果見附件），得到P值大于0.05，則該模型不存在異方差。4.序列相關(guān)檢驗(yàn)（DW檢驗(yàn)）根據(jù)回歸的結(jié)果可以得到DW值為1.692739，給定顯著性水平a=0.05，查DW表，因?yàn)閚=12，解釋變量k的個(gè)數(shù)為2，得下限臨界值dL=0.812，上限臨界值dU=1.579,因?yàn)閐UDW2，所以該模型無自相關(guān)。五、結(jié)論通過對房地產(chǎn)價(jià)格與GDP，貨幣供應(yīng)量M1，土地交易價(jià)格指數(shù)，城鎮(zhèn)居民家庭人均可支配收入和金融機(jī)構(gòu)個(gè)人住房貸款余額這些因素之間的關(guān)系的研究，結(jié)果表明，貨幣供應(yīng)量和土地交易價(jià)格對房價(jià)有顯著的正向影響，其中土地交易價(jià)格尤為明顯。在假定其他變量不變的情況下，貨幣供應(yīng)量每增加一個(gè)百分點(diǎn)，房價(jià)就上升0.037787個(gè)百分點(diǎn)；在假定其他變量不變的情況下，土地交易價(jià)格每增加一個(gè)百分點(diǎn)，房價(jià)就上升0.267862個(gè)百分點(diǎn)。如上文實(shí)證分析所得，貨幣供應(yīng)量對我國房地產(chǎn)價(jià)格的影響十分顯著。特別是在金融危機(jī)爆發(fā)后，為了抵御國際經(jīng)濟(jì)環(huán)境對我國經(jīng)濟(jì)的不利影響，保持經(jīng)濟(jì)的持續(xù)穩(wěn)定增長，我國及時(shí)推出了4萬億的經(jīng)濟(jì)刺激政策，大幅放寬了信貸政策，此時(shí)，銀行的信貸投放量呈井噴之勢，2009年全年的信貸規(guī)模達(dá)到了創(chuàng)歷史的9.7萬億，這大幅增加了社會上的貨幣供應(yīng)量，在這些新增的信貸投放量中，大部分投向了不可再循環(huán)的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的投資，實(shí)體經(jīng)濟(jì)在短時(shí)間內(nèi)無法吸收如此之多的貨幣，因而一部分資金在利益的驅(qū)動(dòng)下，就轉(zhuǎn)向了樓市，這部分資金推動(dòng)房地產(chǎn)價(jià)格的上升。土地交易價(jià)格是指房地產(chǎn)開發(fā)商或其他建設(shè)單位在進(jìn)行商品房開發(fā)之前，為取得土地使用權(quán)而實(shí)際支付的價(jià)格，不包括土地的后繼開發(fā)費(fèi)用、稅