物-業(yè)-管-理-實-務-練-習-題.doc

全國物業(yè)管理師職業(yè)資格考試模擬題物業(yè)管理實務一、單項選擇題（共30題，每題1分。每題備選項中，只有1個最符合題意）1、物業(yè)管理企業(yè)提供的服務是（ ）。A. 無償?shù)?B. 微利的 C. 有償?shù)暮陀缘?D. 保本非盈利的2.物業(yè)管理企業(yè)成立的標志是取得（ ）A.企業(yè)名稱預先核準通知書 B.營業(yè)執(zhí)照 C.物業(yè)管理企業(yè)資質證書 D.驗資證明3. 對于三級資質的物業(yè)管理企業(yè)而言，要求物業(yè)管理專業(yè)人員、以及工程等方面的專職管理和技術人員不少于（ ）人。A.5 B.10 C.20 D.304.下列項目中，必須通過招投標選聘物業(yè)管理企業(yè)的物業(yè)是（ ）。A.一個辦公樓 B.已經(jīng)成立了業(yè)主大會的住宅小區(qū)C.僅有4個投標方的一個新建尚未銷售的大型住宅小區(qū) D.已經(jīng)成立了業(yè)主大會的住宅小區(qū)內的會所5下列選項中，不屬于物業(yè)管理方案的關鍵性內容的是（ ） 。A.組織架構與人員配備 B.費用測算與成本控制C.管理方式、運作程序及管理措 D.物資裝備6招標人需要對已經(jīng)發(fā)出去的招標文件進行必要的澄清或者修改的，應當在招標文件要求提交投標文件（ ）日前，以書面形式通知所有的招標文件收受人。 A.5 B.7 C.10 D.157在拍賣的過程中，屬于“要約”行為的是（ ）。 A.拍賣方發(fā)布拍賣公告B.拍賣人宣布拍賣某物C.拍賣師擊槌 D.競拍方的每次出價8. 業(yè)主公約正式訂立的時間是（ ）。 A.物業(yè)銷售前 B.物業(yè)銷售階段 C.物業(yè)入住階段 D.首次業(yè)主大會召開9. （ ）是民法、合同法的最基本原則。 A.平等原則 B.自由原則 C.誠信原則 D.公序良俗原則10從法律的角度來說，前期物業(yè)管理企業(yè)的起點是（ ）。（物業(yè)管理條例）A. 前期物業(yè)管理合同簽訂生效 B. 竣工驗收C. 承接查驗 D. 負責前期物業(yè)管理的企業(yè)入場11前期物業(yè)管理最明顯的特點是（ ）。A. 其特定內容是以后常規(guī)物業(yè)管理的基礎，對常規(guī)物業(yè)管理有著直接和重要的影響B(tài). 在時間上和管理上均是一個過渡時期和過程C. 呈現(xiàn)管理服務的波動和不穩(wěn)定狀態(tài)D. 一般呈現(xiàn)出收入少，支出多，收支不平衡和虧損12. 承接查驗實施方案由（ ）制定。A.物業(yè)管理企業(yè) B.建設單位 C.物業(yè)管理企業(yè)或建設單位共同D.物業(yè)管理企業(yè)或建設單位13. 物業(yè)管理承接查驗主要的方式是（ ）。 A.感官查驗 B.核對查驗 C.使用查驗 D.檢測查驗14. 以下各個選項中，屬于物業(yè)管理機構更迭時承接查驗的內容但是不屬于新建物業(yè)承接查驗內容的是（ ）。A. 物業(yè)資料 B. 共用部位 C. 各項費用與收支情況 D. 共用設備設施15. 物業(yè)管理單位實施裝飾裝修管理的依據(jù)是建設部（ ）令住宅室內裝飾裝修管理規(guī)定。 A. 99號 B. 121號 C. 110號 D. 48號16因裝飾裝修活動造成了相鄰住宅的管道堵塞，（ ）應當負責修復和賠償。A. 裝修人B. 裝修施工單位 C. 裝修人或者裝修施工單位 D. 相鄰住宅的業(yè)主17. 裝飾裝修申報資料由（ ）提供。 A.業(yè)主 B.物業(yè)管理單位 C.業(yè)主和施工單位 D.業(yè)主和物業(yè)單位18. 需要進行中修或局部大修更換部件的房屋是（ ）。 A. 基本完好房 B. 一般損壞房 C. 嚴重損壞房 D. 危險房19. 定期維修又叫做（ ）。A. 狀態(tài)檢測下的預防維修B. 改善性的預防維修C. 計劃性預防維修D. 中修20. 對物業(yè)管理而言，應盡量避免（ ）。 A.計劃性預防維修 B.狀態(tài)監(jiān)測下的預防維修 C.改善性能的預防維修 D.事后維修21某小區(qū)入夏后發(fā)現(xiàn)蚊子驟然增多，最后合適的治理方法是（ ）。A. 利用誘餌誘殺 B. 使用相關的器械滅殺C. 查找附近有沒有的積水，然后排干積水并加入藥物 D. 安裝各種防蚊的紗窗22. 以下選項中，不屬于清潔衛(wèi)生服務內容的是（ ）。A. 建筑物外公共區(qū)域清潔B. 垃圾的收集與處理C. 花木種植D. 管道疏通服務23. 安全防范工作周檢由（ ）負責。A. 安防隊伍的各班班組長 B. 安防主管及項目領導 C. 指定人員 D. 指定的督察人員24. 義務消防隊伍每年應進行（ ）次消防實戰(zhàn)演習。 A. 1 B. 12 C. 2D. 325. 對物業(yè)管理常見的緊急事件，針對同一類型的事件制定的預選方案要在（ ）個以上。 A. 兩B. 三 C. 四 D. 五26. 物業(yè)管理投訴處理的要求不包括（ ）。A.誰受理，誰跟進，誰回復 B.暫時無法解決的，可讓客戶回去等候通知C.做詳細記錄，并及時總結經(jīng)驗 D.盡可能滿足業(yè)主的合理要求27. 在物業(yè)管理使用的各類文書中，（ ）的規(guī)范性最強。 A.行政公文 B.事務文書 C.制度文書 D.禮儀文書28. 企業(yè)因故提出與員工終止勞動合同的一項人事調整活動為（ ）。 A.辭職 B.解職 C.辭退 D.資遣29在銷售商品房的時候，購房者應該按照總購房款的（ ）的比例向售房單位交納維修資金。A. 1-2B. 23 C. 34D. 4530. 全國物業(yè)管理企業(yè)信用檔案建設的原則是（ ） A.統(tǒng)一規(guī)劃、分級指導、集中申報，信息共享 B.統(tǒng)一建設、分步實施、分級管理、信息共享 C.統(tǒng)一建設、強化領導、分級管理、信息共享 D.統(tǒng)一規(guī)劃、分級建設、分步實施、信息共享二、多項選擇題（共15題，每題2分。錯選，本題不得分；少選，所選的每個選項得0.5分） 1. 物業(yè)管理公司使用的請示屬于（ ） A.內行文 B.外行文 C.前行文 D.后行文 E.上行文2.下列關于物業(yè)管理企業(yè)資質的說法中，錯誤的是（ ）。 A.資質審批并不是物業(yè)管理企業(yè)設立的一個必須條件 B.新設立的某家物業(yè)管理企業(yè)在申報資質的時候，審批部門可以根據(jù)其所具備的注冊資金、專業(yè)人員條件和所管理的物業(yè)面積給予不同的資質 C.一個物業(yè)管理企業(yè)管理的高層住宅面積為40萬平方米，管理獨立式別墅2萬平方米，單從所管理的物業(yè)面積這一標準來看，它符合二級資質的要求 D在取得營業(yè)執(zhí)照之后的一個月內，物業(yè)管理企業(yè)應該到相應的主管部門申請資質 E. 資質審批一定要在工商注冊登記后才能進行3. 影響物業(yè)管理企業(yè)機構設置的主要因素包括（ ）A.國家的宏觀政策B.企業(yè)戰(zhàn)略因素C.技術因素D.組織規(guī)模及所處的階段 E.企業(yè)的員工素質4.在物業(yè)管理企業(yè)從事的以下管理內容之中，帶有公共管理性質的有（ ）。A.向部分業(yè)主提供家政服務 B.向部分業(yè)主提供班車接送服務C.物業(yè)區(qū)域內公共秩序的維護 D.市政設施的配合管理 E.物業(yè)的裝修管理5. 下列關于公開招標的表述中，正確的是（ ） 。 A.公開招標必須發(fā)布招標公告，但發(fā)布的途徑可以不是公共媒介 B.公開招標應當邀請所有符合投標條件的物業(yè)管理企業(yè)參加招標 C.公開招標的評選條件和程序是預先設定的 D.招標公告必須公開，但是招標的程序和中標的結果可以不公開 E.對于公開招標來說，投標人如果少于5個，則該公開招標無效，應當重新組織招標6. 專題培訓包括（ ）。 A.更新觀念的培訓 B.專項管理培訓 C.外派培訓 D.專項技術培訓 E.晉升培訓7物業(yè)管理方案的實質性內容主要包括（ ）。 A.招標物業(yè)項目的整體設想與構思、管理方式與運作程序 B.管理制度的制訂、檔案的建立與管理 C.早期介入及前期物業(yè)管理服務內容、常規(guī)物業(yè)管理服務綜述 D.費用測算與成本控制 E.管理指標8. 物業(yè)服務合同與前期物業(yè)服務合同的區(qū)別表現(xiàn)在（ ）。A.前期物業(yè)服務合同是建設單位同物業(yè)管理企業(yè)簽訂的，物業(yè)服務合同是業(yè)主委員會代表業(yè)主與業(yè)主大會選聘的物業(yè)管理企業(yè)簽訂的B. 前期物業(yè)服務合同是不約定期限合同，物業(yè)服務合同是約定期限合同C. 前期物業(yè)服務合同的期限是不確定的，物業(yè)服務合同的期限是確定的D.前期物業(yè)服務合同規(guī)范性較弱，物業(yè)服務合同規(guī)范性較強E.前期物業(yè)服務合同的期限比較短，物業(yè)服務合同的期限比較長9. 對有爭議的物業(yè)服務合同的解決途徑包括（ ）。 A.友好協(xié)商 B.向約定的仲裁委員會仲裁 C.向人民法院起訴 D.由物業(yè)管理單位解釋 E.聽從業(yè)主大會意見10. 物業(yè)管理企業(yè)支付的物業(yè)管理用房的有償使用費，應該計入（ ）A. 管理費用B. 營業(yè)成本 C. 直接材料費 D. 只有人工費 E. 遞延資產(chǎn)11. 物業(yè)管理工作移交中的重點和難點包括（ ）。 A. 物業(yè)資料的移交 B. 共用部位的移交C. 共用配套設施和機電設備的接管 D. 各項費用和資產(chǎn)的移交E. 物業(yè)管理運作的銜接 12. 在物業(yè)管理機構發(fā)生更迭時的物業(yè)查驗的基本內容包括（ ）。 A.物業(yè)資料情況 B.物業(yè)共用部位、共用設施設備及其管理現(xiàn)狀 C.各項費用與收支情況，項目機構經(jīng)濟運行情況D.業(yè)主產(chǎn)權范圍內的物業(yè)使用情況 E. 業(yè)主的資料情況13處理緊急事件的要求包括（ ）A. 企業(yè)應盡可能控制事態(tài)的惡化和蔓延 B. 在態(tài)度上可適當消極C. 不管事件如何變化，要嚴格遵守原定的預防措施或應對方案D. 避免出現(xiàn)“多頭領導” E. 應以不造成新的損失為前提14. 在能源消耗的公式中，屬于浪費掉的能源的是（ ）。A. Wc B. Wsb C. Ws D. Wf E. Wb15. 關于公共安全防范管理服務的論述中，正確的是（ ）。A. 在公共安全防范活動中，物業(yè)管理企業(yè)居于主導地位，必要時請政府相關部門協(xié)助B. 在公共安全防范活動中，政府相關部門居于主導地位，物業(yè)管理企業(yè)只是起到協(xié)助作用C. 物業(yè)管理企業(yè)的所提供的安全防范服務在本質上是防范性的，而不是要解決某些具體的安全問題的D. 物業(yè)管理企業(yè)對于小區(qū)內的治安等問題承擔全部責任E. 物業(yè)管理企業(yè)對于小區(qū)的治安所承擔的責任要以物業(yè)服務合同為依據(jù)三、綜合分析題（共3題，每題20分）。案例分析題（一）某小區(qū)為多、高層混合小區(qū)，在建設階段A物業(yè)管理公司早期介入了該工程，如果你是該物業(yè)管理公司的高級管理者，請問：（1） 物業(yè)管理早期介入對于開發(fā)商和物業(yè)管理企業(yè)的有利之處（5分）（2） 說明早期介入包括哪些階段？（3分）（3） 你應該從哪些方面為建設單位提供建議，方便今后的物業(yè)管理服務？（3分）（4） 在前期物業(yè)管理期間，會存在哪些工程質量保修責任？（4分）（5） 在保修期內，保修責任是誰？你該如何處理？ （5分）案例分析題（二）王軍喜歡養(yǎng)花，經(jīng)常把花盆放置在其外窗臺上。一天，天氣預報稱今日臺風來臨，讓市民做好防臺風準備。王軍因趕時間上班，未將放在窗臺上的花盆搬進屋內。中午臺風來臨，住在同樓的黃佳放學回家，恰好走到王軍家的樓下，被臺風刮落的花盆砸中頭部，當即昏倒在地，物業(yè)管理公司的巡邏保安員見狀，忙把其送往醫(yī)院搶救。經(jīng)醫(yī)院搶救治療痊愈，但花費數(shù)萬元。黃佳父母找到王軍要求其賠償損失，王軍則稱花盆是臺風刮下來的，屬不可抗力，不同意賠償。為此，黃佳的父母向人民法院起訴，要求王軍賠償損失，并以管理不善為由將物業(yè)管理公司告上法庭。試問：（1）本案可以依法應由誰來承擔賠償責任？（2分）（2）臺風將花盆刮落是否屬于不可抗力？為什么？（3分）（3）物業(yè)管理公司依法是否應承擔賠償責任？（5分）（4）如果你是某物業(yè)管理公司的安全管理人員，負責所承擔項目的安全管理工作。請說明安全防范管理服務包括哪些內容？治安防范的注意事項。（10分）案例分析題（三）某房地產(chǎn)開發(fā)公司開發(fā)的某住宅小區(qū)，由甲物業(yè)管理公司承擔前期物業(yè)管理。業(yè)主于2003年8月開始入住，2005年5月該小區(qū)召開首次業(yè)主大會會議，選舉產(chǎn)生了業(yè)主委員會，并按照業(yè)主大會決議選聘了乙物業(yè)管理公司。業(yè)主委員會與乙物業(yè)管理公司簽訂了物業(yè)服務合同，合同于2005年8月1日零時生效。業(yè)主委員會以書面形式通知甲物業(yè)管理公司應于2005年8月飛日前辦理完成物業(yè)交接驗收手續(xù)。甲物業(yè)管理公司收到業(yè)主委員會書面通知后，安排了該小區(qū)管理服務人員退場，但以部分業(yè)主欠繳物業(yè)服務費為由，拒絕移交相應的物業(yè)管理資料，拒不配合物業(yè)交接查驗。 2006年8月15日，頂層的20戶業(yè)主發(fā)現(xiàn)房間在雨天滲水，于是聯(lián)名要求乙物業(yè)管理公司無償修復。乙物業(yè)管理公司稱這是因甲物業(yè)管理公司管理不善所致，應由甲物業(yè)管理公司負責修繕。之后，乙物業(yè)管理公司不再受理業(yè)主有關該問題的投訴。問題（1）上述20戶業(yè)主提出的修復請求是否合理?是否應由乙物業(yè)管理公司負責無償修復? （4）（2）乙物業(yè)管理公司的做法是否妥當?如果您是該公司的負責人，如何處理業(yè)主的投訴? （4）（3）該小區(qū)的前期物業(yè)服務合同何時終止? (3分)（4）甲物業(yè)管理公司拒絕移交的理由是否成立?請說明理由(3分)（5）在甲物業(yè)管理公司拒絕移交物業(yè)管理資料和配合物業(yè)交接查驗的情況下，乙物業(yè)管理公司應如何進行物業(yè)承接查驗? (6分)案例分析題（四） 凌晨四點，某高層辦公樓監(jiān)控中心的物業(yè)服務企業(yè)人員在監(jiān)控屏幕上發(fā)現(xiàn)一人打開二樓窗戶進入本大廈。 （1）值班監(jiān)控人員應采取措施的最佳順序? （2）物業(yè)管理人員在尋查中發(fā)現(xiàn)某辦公室內有異常晌動，但門窗緊閉。此時可以采取哪些措施? （3）如果發(fā)現(xiàn)嫌疑人，正確的處理方法是? （4）在控制嫌疑人后，物業(yè)服務企業(yè)應當采取哪些措施?參考答案一、單項選擇題（共30題，每題1分）1、C 2、C 3、B 4、C 5、D 6、D 7、D 8、D 9、C 10、A11、A 12、A、13 B、14 C、15 C、16 、A 17、C 18、B 19、C 20、D21、C 22、C 23、B 24、B 25、A 26、B 27、A 28、D 29、B 30、D二、多項選擇題（共30題，每題2分）1、ACE 2、ABD 3、BCD 4、CDE 5、BC6、ABD 7、BCE 8、AC 9、ABC 10、AB11、CDE 12、ABC 13、ADE 14、ABCD 15、BCE案例分析題（一）參考答案（1）對于開發(fā)商而言，有優(yōu)化設計、有助于提高工程質量和提高開發(fā)效益對于物業(yè)管理企業(yè)有助于了解物業(yè)情況，為前期物業(yè)管理作充分準備（2）物業(yè)開發(fā)項目的可行性研究階段、規(guī)劃設計階段、建設階段、銷售階段、竣工驗收階段（3）與建設單位、施工單位就施工中發(fā)現(xiàn)的問題共同商榷，及時提出并落實整改方案；配合設備安裝，確保安裝質量；對內外裝修方式、用料及工藝等從物業(yè)管理的角度提出意見；熟悉記錄基礎及隱蔽工程、管線的鋪設情況（4）物業(yè)工程質量保修分為二部分：一是業(yè)主從建設單位購買的產(chǎn)權專有部分；一是物業(yè)服務企業(yè)承接管理的物業(yè)共有區(qū)域及共用設施設備部分。（5）由建設單位承擔。向建設單位申報對物業(yè)共用區(qū)域及共用設施設備的質量保修，跟蹤并督促完成。業(yè)主部分由業(yè)主自行向建設單位提出處理要求；也可以向物業(yè)服務企業(yè)反映，物業(yè)服務企業(yè)負責轉告建設單位。案例分析題（二）參考答案1) 應該由王軍承擔，根據(jù)民法通則第126條：建筑物或者其他設施以及建筑物上的擱置物、懸掛物發(fā)生倒塌、脫落、墜落造成他人損害的，它的所有權人或者管理人應當承擔民事責任。2）不屬于不可抗力，因為這是可以預見且可以避免的，王軍未能盡到足夠的注意義務來防止花盆墜落，其本身是有過錯的。3）物業(yè)管理公司在本案中不承擔賠償責任，因為陽臺屬于業(yè)主專有部分，花盆是業(yè)主自有物業(yè)，物業(yè)公司管理范圍只限于公共部分，對于陽臺上的花盆物業(yè)公司并不是管理人，業(yè)主才是法定的管理人。但是，小區(qū)如果發(fā)生這類事件，對物業(yè)公司的聲譽和品牌是一種極大的損害，因此，物業(yè)公司在平時工作中還是應當采取措施防止此類事件發(fā)生。如果發(fā)現(xiàn)住戶陽臺放了可能發(fā)生墜落危險的物品，應及時勸阻，勸阻無效的應送達整改通知書并要求其簽收。在臺風等惡劣天氣來臨前，應對全體業(yè)主發(fā)通告，要求其檢查有無不安全的擱置物、空調支架牢固不牢固，外墻有沒有脫落可能等，發(fā)現(xiàn)問題應及時落實整改措施。 （4）內容有：出入管理；安防系統(tǒng)的使用、維護和管理；施工現(xiàn)場管理；配合政府開展社區(qū)管理。注意事項：1） 遇到有人在公共區(qū)域聚眾鬧事，應立即向公安機關報告，并及時上報上級領導，協(xié)助公安機關迅速平息事件，防止事態(tài)擴大。2） 遇到違法犯罪分子正在進行盜竊等，應立即報警，協(xié)助公安機關制止3） 管轄范圍內公共區(qū)域如有精神病等特殊人員進入 ，應將其勸離管轄區(qū)，或通知其家屬等將其領走4） 轄區(qū)公共區(qū)域內出現(xiàn)可疑人員，要留心觀察，必要時可禮貌查問轄區(qū)內發(fā)生墜樓等意外事件，應立即通知急救單位及公安、家屬、并保護好現(xiàn)場，做好轄區(qū)業(yè)戶的安撫工作、等待急救單位及公安部門前來處理。案例分析題（三）參考答案問題1答題要點及評分標準：（1)上述20戶業(yè)主要求修復的請求是合理的，因房屋未超過保修期限(2）； (2)但上述住戶要求乙物業(yè)管理公司無償修復是不合理的，因房屋在保修期內的維修責任應由建設單位負責(2分，凡答要求乙物業(yè)管理公司無償修復合理的，本得分點與上一