深圳羅湖區(qū)物業(yè)緊急維修管理辦法.doc

深圳市羅湖區(qū)物業(yè)緊急維修管理辦法（征求意見稿）第1章 總 則第1條 為維護(hù)深圳市羅湖區(qū)老舊住宅物業(yè)的正常使用，有效防范涉及物業(yè)的突發(fā)安全事故，保障人身財產(chǎn)安全，維護(hù)社區(qū)安定和社會穩(wěn)定，根據(jù)深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)物業(yè)管理?xiàng)l例、深圳市物業(yè)專項(xiàng)維修資金管理規(guī)定、深圳市羅湖區(qū)物業(yè)專項(xiàng)維修資金管理辦法和深圳市羅湖區(qū)財政專項(xiàng)資金管理辦法等法規(guī)規(guī)定，結(jié)合本區(qū)實(shí)際，制定本辦法。第2條 物業(yè)緊急維修是對未建立首期物業(yè)專項(xiàng)維修資金的老舊住宅物業(yè)，當(dāng)物業(yè)項(xiàng)目共用部位和共用設(shè)施設(shè)備發(fā)生或可能發(fā)生突發(fā)安全事故，對物業(yè)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備及時進(jìn)行修繕。第3條 物業(yè)緊急維修采取業(yè)主為主、政府鼓勵的原則。第4條 區(qū)住房和建設(shè)局負(fù)責(zé)組織實(shí)施本辦法，監(jiān)管全區(qū)物業(yè)緊急維修工作。第5條 街道辦事處是物業(yè)緊急維修項(xiàng)目實(shí)施管理責(zé)任主體，按本辦法規(guī)定負(fù)責(zé)維修項(xiàng)目申報、組織、實(shí)施、驗(yàn)收和監(jiān)督的具體工作。第6條 區(qū)財政局負(fù)責(zé)做好物業(yè)緊急維修經(jīng)費(fèi)保障工作，制定具體報銷撥付指引。第7條 區(qū)民政、審計、特種設(shè)備、消防、建設(shè)、環(huán)保、水務(wù)、城管、安監(jiān)等主管部門依職責(zé)進(jìn)行相應(yīng)的監(jiān)督管理。第2章 適用范圍 第8條 下列不屬于獨(dú)立產(chǎn)權(quán)單位的物業(yè)，物業(yè)項(xiàng)目共用部位和共用設(shè)施設(shè)備出現(xiàn)緊急維修情形的，適用本辦法。(一)1994年11月1日前竣工的物業(yè)。(二)1994年11月1日后竣工，但因建設(shè)單位滅失等原因未歸集到房屋公用設(shè)施專用基金的物業(yè)。第9條 本辦法第八條所稱的物業(yè)出現(xiàn)緊維修急情形指，經(jīng)街道、建設(shè)、消防、應(yīng)急安監(jiān)、市場監(jiān)管等部門認(rèn)定或有關(guān)鑒定機(jī)構(gòu)鑒定，物業(yè)項(xiàng)目共用部位和共用設(shè)施設(shè)備存在公共安全隱患，發(fā)生或可能發(fā)生突發(fā)安全事故，需立即維修或整改的情形。一般包括:（一） 電梯經(jīng)評估、檢驗(yàn)認(rèn)為存在嚴(yán)重事故隱患，可能危及人身財產(chǎn)安全，被主管部門封停。（二） 消防部門通知限期整改的消防設(shè)施故障、隱患。（三） 房屋屋面、外墻滲漏，有關(guān)主管部門認(rèn)定嚴(yán)重危及房屋和人身財產(chǎn)安全。（四） 供水、排水設(shè)施堵塞、爆裂，二次供水水泵等設(shè)施嚴(yán)重?fù)p壞。（五） 樓體外立面嚴(yán)重脫落或存在嚴(yán)重脫漏危險，有關(guān)主管部門要求立即排除隱患的。（六） 有關(guān)主管部門認(rèn)定的其他嚴(yán)重危及房屋使用和人身財產(chǎn)安全的緊急情況。第10條 物業(yè)緊急維修僅限于滿足物業(yè)的基本使用功能，符合相關(guān)部門的維修或整改要求。對物業(yè)共有部位及共用設(shè)施設(shè)備的改良、改造、翻新等項(xiàng)目，不得申請使用物業(yè)緊急維修資金。第3章 物業(yè)緊急維修資金的設(shè)立和申報第11條 物業(yè)緊急維修資金是物業(yè)項(xiàng)目共用部位和共用設(shè)施設(shè)備發(fā)生或可能發(fā)生突發(fā)安全事故時，為確保物業(yè)能及時得到修繕，避免人身財產(chǎn)遭受侵害而專門設(shè)立的資金。第12條 物業(yè)管理區(qū)域發(fā)生物業(yè)緊急維修情形時，應(yīng)先使用物業(yè)管理區(qū)域物業(yè)專項(xiàng)維修資金，并按照深圳市物業(yè)專項(xiàng)維修資金管理規(guī)定相關(guān)規(guī)定辦理手續(xù)。物業(yè)管理區(qū)域物業(yè)專項(xiàng)維修資金不足部分再申請緊急維修資金。第13條 物業(yè)緊急維修同時符合深圳市羅湖區(qū)全面推廣實(shí)施民生微實(shí)事工作方案規(guī)定的，優(yōu)先按民生微實(shí)事相關(guān)規(guī)定辦理手續(xù)，區(qū)街道辦事處積極支持。第14條 申請物業(yè)緊急維修資金需經(jīng)業(yè)主大會表決通過。未依法成立業(yè)主大會和選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會的住宅區(qū)，可以由區(qū)住房和建設(shè)局會同街道辦事處，在征求該住宅區(qū)業(yè)主或者使用人意見并取得過半數(shù)書面同意后，指定物業(yè)所在地社區(qū)居民委員會代行深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)物業(yè)管理?xiàng)l例規(guī)定的業(yè)主大會和業(yè)主委員會職責(zé)。第15條 依據(jù)本辦法申請使用緊急維修資金的，按照以下程序辦理：（一）業(yè)主委員會或社區(qū)居委會提請有關(guān)部門認(rèn)定或有關(guān)鑒定機(jī)構(gòu)鑒定，并將認(rèn)定或鑒定結(jié)果和相關(guān)情況向物業(yè)管理區(qū)域所在地街道辦事處提交書面報告；（二）物業(yè)管理區(qū)域所在地街道辦事處制定或委托專業(yè)機(jī)構(gòu)制定維修方案，提交區(qū)住房和建設(shè)局核實(shí)是否符合本辦法。單項(xiàng)維修工程政府出資金額超過10萬元且占工程投資比例超過50%的，在提交區(qū)住房和建設(shè)局核實(shí)前須經(jīng)區(qū)審計局預(yù)核。（三）區(qū)住房和建設(shè)局核實(shí)通過后，必要時街道辦事處可申請預(yù)撥不超過50%的維修資金。 （四）維修工程竣工驗(yàn)收后，街道辦事處持下列材料向區(qū)住房和建設(shè)局申請撥付余款：1、維修方案；2、區(qū)住房和建設(shè)局核實(shí)文件；3、竣工驗(yàn)收證明文件；4、按辦法應(yīng)當(dāng)進(jìn)行竣工結(jié)算審核的，需提交由區(qū)審計局出具結(jié)算審核報告。（五）區(qū)住房和建設(shè)局核準(zhǔn)后，按本辦法從緊急維修資金中撥付剩余款項(xiàng)。（六）街道辦事處應(yīng)當(dāng)將維修項(xiàng)目、撥付款項(xiàng)的金額等情況在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)予以通告。第16條 本辦法第九條所述緊急維修情形出現(xiàn)特別緊急情況的，緊急維修資金使用流程按照以下程序辦理。（1） 物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主委員會、社區(qū)居委會等部門向物業(yè)管理區(qū)域所在地街道辦事處提出特別緊急維修申請，無需召開業(yè)主大會會議表決通過。（2） 物業(yè)管理區(qū)域所在地街道辦事自行或委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)制定維修方案并立即組織實(shí)施。（3） 街道辦事處或物業(yè)服務(wù)企業(yè)將維修方案報區(qū)住房和建設(shè)局備案并申請預(yù)撥相應(yīng)維修資金。（4） 街道辦事處對維修工程驗(yàn)收后，按照本辦法第十五條第（四）項(xiàng)規(guī)定辦理工程結(jié)算手續(xù)。第17條 同一物業(yè)管理區(qū)域一年內(nèi)不能兩次或以上申請緊急維修資金，但特別緊急情況除外。第18條 每個物業(yè)管理區(qū)域每次申請的緊急維修資金最高額度不能高于30萬元，每年申請總額不得超過50萬元。第4章 物業(yè)緊急維修工程的實(shí)施第19條 政府出資占比低于50%的物業(yè)緊急維修工程，街道辦事處可以委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)或其他市場主體組織實(shí)施。街道辦事處負(fù)責(zé)申報、監(jiān)督。第20條 政府出資占比高于50%的物業(yè)緊急維修工程，街道辦事處按照相關(guān)法律法規(guī)的辦法組織實(shí)施。第21條 本辦法第九條所述情形出現(xiàn)特別緊急情況的，街道辦事處可以授權(quán)物業(yè)服務(wù)企業(yè)立即實(shí)施維修，不受第二十一條規(guī)定的限制。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)立即告知業(yè)主委員會，同時報區(qū)住房和建設(shè)局備案。第22條 街道辦事處組織物業(yè)緊急維修，按相關(guān)辦法辦理招標(biāo)、施工等有關(guān)手續(xù)。 涉及電梯的維修、更新、改造工程，應(yīng)按專業(yè)機(jī)構(gòu)的檢驗(yàn)、評估意見實(shí)施。涉及消防設(shè)施的維修、更新、改造工程，應(yīng)按消防監(jiān)督主管部門的意見或其認(rèn)可的專業(yè)單位的意見實(shí)施。第23條 維修工程竣工后，政府出資占比超過50%（含本數(shù)）的，街道辦事處應(yīng)當(dāng)組織對維修工程竣工驗(yàn)收。政府出資占比不到50%的，街道辦事處應(yīng)當(dāng)參與對維修工程竣工驗(yàn)收。驗(yàn)收時，可以邀請業(yè)主委員會代表、物業(yè)服務(wù)企業(yè)代表參加；未成立業(yè)主委員會的，可以邀請3名以上業(yè)主代表參加驗(yàn)收。電梯維修工程的竣工驗(yàn)收應(yīng)取得法定專業(yè)機(jī)構(gòu)的檢驗(yàn)合格證。消防工程的竣工驗(yàn)收應(yīng)取得消防監(jiān)督主管部門出具的驗(yàn)收合格證明文件或隱患整改完畢的證明文件。第5章 緊急維修資金的返還和補(bǔ)貼第24條 物業(yè)管理區(qū)域使用緊急維修資金后，應(yīng)立即參照深圳市物業(yè)專項(xiàng)維修資金管理規(guī)定第九條規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)（不含地價）籌集本物業(yè)管理區(qū)域?qū)ｍ?xiàng)維修資金。 自緊急維修工程竣工驗(yàn)收之日起1年內(nèi)，物業(yè)管理區(qū)域未按前款的規(guī)定決定籌集本區(qū)域?qū)ｍ?xiàng)維修資金的，受益物業(yè)管理區(qū)域的全體業(yè)主應(yīng)共同將政府墊付的緊急維修資金全額返還給政府。第25條 物業(yè)管理區(qū)域決定參照深圳市物業(yè)專項(xiàng)維修資金管理規(guī)定第九條規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)（不含地價）籌集專項(xiàng)維修資金的，不用返還政府為物業(yè)管理區(qū)域墊付的緊急維修資金。并且政府按如下標(biāo)準(zhǔn)給予補(bǔ)貼：（一） 物業(yè)管理區(qū)域業(yè)主籌集的專項(xiàng)維修資金金額超過小區(qū)房屋公用設(shè)施專用基金總額（不含地價）70%或以上的，政府按照籌集金額的40%給予（掛賬）補(bǔ)貼，但每個物業(yè)管理區(qū)域最高金額不超過100萬元。（二） 物業(yè)管理區(qū)域業(yè)主籌集的專項(xiàng)維修資金金額高于小區(qū)房屋公用設(shè)施專用基金總額（不含地價）30%但低于70%（不含本數(shù)）的，政府按照籌集金額的20%給予（掛賬）補(bǔ)助，但最高金額不超過50萬元。（三） 1994年11月1日后竣工交付的物業(yè)，物業(yè)管理區(qū)域業(yè)主籌集的專項(xiàng)維修資金不包含建設(shè)單位繳納的房屋公用設(shè)施專用基金。第6章 監(jiān)督管理第26條 街道辦事處及相關(guān)部門，應(yīng)當(dāng)按照法律法規(guī)嚴(yán)把質(zhì)量關(guān)，