集安市物業(yè)管理辦法(討論稿).doc

集安市物業(yè)管理辦法（討論稿）目 錄第一章 總則第二章 業(yè)主及業(yè)主大會第三章 物業(yè)服務企業(yè)管理第四章 前期物業(yè)管理第五章 物業(yè)服務管理第六章 物業(yè)的使用與維護第七章 物業(yè)專項維修資金第八章 投訴與法律責任第九章 附則集安市物業(yè)管理辦法第一章 總 則第一條為規(guī)范物業(yè)管理活動，維護業(yè)主和物業(yè)服務企業(yè)的合法權益，根據(jù)中華人民共和國物權法、物業(yè)管理條例、吉林省物業(yè)管理辦法等法律、法規(guī)，結合我市實際，制定本辦法。第二條本辦法適用于我市行政區(qū)域內的物業(yè)管理活動。本辦法所稱物業(yè)管理，是指業(yè)主共同組織自行管理或者通過選聘物業(yè)服務企業(yè)、其他管理人，由業(yè)主和物業(yè)服務企業(yè)、其他管理人按照物業(yè)服務合同約定，對房屋及配套的設施設備和相關場地進行維修、養(yǎng)護、管理，維護相關區(qū)域的環(huán)境衛(wèi)生和秩序的活動。第三條物業(yè)管理活動應當堅持業(yè)主自治、專業(yè)服務、屬地管理與政府監(jiān)督的原則。第四條建立完善市物業(yè)行政主管部門、街道辦事處、社區(qū)居民委員會三級物業(yè)管理工作體系。（一）市物業(yè)行政主管部門負責全市物業(yè)管理活動的監(jiān)督管理工作。其主要職責：1.貫徹執(zhí)行物業(yè)管理的法律法規(guī)，執(zhí)行國家物業(yè)管理的有關規(guī)定，制定物業(yè)管理的相關制度；2.負責物業(yè)服務企業(yè)資質審核，物業(yè)專項維修資金、物業(yè)服務保證金以及小區(qū)內道路或場地修復保證金的監(jiān)督管理工作；3.負責批準協(xié)議選聘物業(yè)服務企業(yè)及招投標選聘物業(yè)服務企業(yè)備案工作；4.負責全市物業(yè)服務查驗接收的監(jiān)督管理；5.負責劃分物業(yè)管理區(qū)域；6.負責全市物業(yè)管理小區(qū)達標考評工作；7.負責受理物業(yè)管理信訪，調解處理糾紛，查處物業(yè)管理違法行為；8.協(xié)調、指導各相關部門的物業(yè)管理工作；其下設的住房制度改革辦公室負責日常工作。（二）街道辦事處負責指導轄區(qū)物業(yè)管理工作的開展。其主要職責：1.組織業(yè)主召開首次業(yè)主大會會議，指導業(yè)主委員會換屆工作；2.指導、協(xié)調物業(yè)服務企業(yè)、業(yè)主大會、業(yè)主委員會、社區(qū)居民委員會開展物業(yè)管理工作；3.對違反物業(yè)管理法律、法規(guī)的行為向有關部門報告；4.受理本轄區(qū)物業(yè)投訴，調解物業(yè)管理糾紛；5.組織召開物業(yè)管理聯(lián)席會議，共同協(xié)調解決物業(yè)管理中遇到的問題。（三）社區(qū)居民委員會要指導協(xié)調業(yè)主委員會，具體組織轄區(qū)物業(yè)管理工作的實施。1.落實物業(yè)管理服務項目，監(jiān)督、協(xié)助物業(yè)服務企業(yè)開展物業(yè)服務工作；2.配合街道辦事處組織召開首次業(yè)主大會會議和業(yè)主委員會換屆工作；指導業(yè)主委員會選聘物業(yè)服務企業(yè)或建立群眾性物業(yè)服務組織，簽訂物業(yè)管理服務合同，組織實施物業(yè)管理；3.督促檢查物業(yè)服務企業(yè)和物業(yè)服務組織，落實物業(yè)管理服務合同，調處物業(yè)管理服務中的矛盾糾紛；4.勸阻違法拆改房屋和私自搭建建（構）筑物、損壞公共設施等行為，并向有關部門報告。社區(qū)居民委員會設置專職人員，具體負責物業(yè)管理工作，并接受物業(yè)行政主管部門的指導。第五條工商、物價、公安、環(huán)境保護、規(guī)劃、綜合執(zhí)法、質監(jiān)、房屋安全鑒定辦公室等相關部門在物業(yè)管理活動中應當履行下列職責：工商部門負責物業(yè)服務企業(yè)注冊，核發(fā)營業(yè)執(zhí)照，依法對企業(yè)經(jīng)營行為進行監(jiān)督管理。物價主管部門會同市物業(yè)行政主管部門，負責制定物業(yè)服務收費辦法，制定物業(yè)服務收費政府指導價格，核定物業(yè)管理服務收費標準，查處價格違法行為。公安部門負責指導物業(yè)服務企業(yè)劃分停車位及確定在物業(yè)管理區(qū)域內合理的行車路線，對停放大型客車、貨車和危險品運輸?shù)溶囕v的行為進行管理；對物業(yè)管理區(qū)域內堆放易燃易爆物品、阻礙消防通道、消防設施和消防安全工作進行檢查和指導。環(huán)境保護部門負責物業(yè)管理區(qū)域內經(jīng)營場所排放油煙污染，生產、建筑噪聲擾民等行為的監(jiān)督管理。規(guī)劃部門負責新建住宅小區(qū)物業(yè)建設項目的規(guī)劃設計，核定、驗收物業(yè)服務用房等配套設施是否按照批準的規(guī)劃設計配建的監(jiān)督；負責擅自改變房屋立面造型、拆改門窗行為的監(jiān)督管理。綜合執(zhí)法負責破壞市政公用設施、棄置垃圾及違法建（構）筑物，建設棚、亭、廈等行為的監(jiān)督管理；負責對飼養(yǎng)畜禽、圈地、耕種等行為的監(jiān)督管理。質監(jiān)站負責物業(yè)保修期限和保修范圍內的質量保修責任、物業(yè)質量及其配套設施是否完善的監(jiān)督管理；負責物業(yè)維修保證金的監(jiān)督管理。房屋安全鑒定辦公室負責受理房屋產權人、使用人及相關人委托的全市范圍內各類房屋安全鑒定工作。教育、人力資源和社會保障、衛(wèi)生、食品、藥品監(jiān)督、文化新聞出版和體育、公安、工商等部門審批物業(yè)管理區(qū)域內的經(jīng)營場所時，應當查驗有利害關系業(yè)主同意改變原房屋使用用途的書面意見和市物業(yè)行政主管部門，以及街道辦事處、社區(qū)居民委員會、物業(yè)服務企業(yè)的審核意見。第六條新建住宅物業(yè)和向兩個以上業(yè)主出售的非住宅物業(yè)應當實行物業(yè)管理。原有住宅、非住宅物業(yè)的業(yè)主應當通過選聘物業(yè)服務企業(yè)、自行管理或者委托他人管理的方式，創(chuàng)造條件逐步實行物業(yè)管理。舊住宅小區(qū)改造后達到物業(yè)管理條件的，應當通過選聘物業(yè)服務企業(yè)的方式實行物業(yè)管理。第二章 業(yè)主及業(yè)主大會第七條物業(yè)管理區(qū)域內的房屋所有權人為業(yè)主（含未辦理房屋權屬證書的合法買受人）。一個物業(yè)管理區(qū)域內的全體業(yè)主組成一個業(yè)主大會。業(yè)主、業(yè)主大會按照中華人民共和國物權法、物業(yè)管理條例的規(guī)定，享有權利，承擔義務。業(yè)主對建筑物專有部分以外的共有部分，享有權利，承擔義務；不得以放棄權利為由不履行義務。第八條業(yè)主入住達到50%以上或者交付使用1年以上且入住業(yè)主人數(shù)超過30人的，街道辦事處應當及時組織召開首次業(yè)主大會會議。分期建設的物業(yè)項目，首期入住的業(yè)主達到50%以上時，可以成立業(yè)主大會。后期業(yè)主入住達到前款規(guī)定的條件時，應當重新組織召開業(yè)主大會會議。物業(yè)管理區(qū)域內，業(yè)主人數(shù)少于30人的，或者業(yè)主一致不同意成立業(yè)主大會，可以不成立業(yè)主大會，由業(yè)主共同履行業(yè)主大會、業(yè)主委員會職責。第九條街道辦事處組織召開首次業(yè)主大會會議前，應當成立首次業(yè)主大會會議籌備組。首次業(yè)主大會會議籌備組由5至7名成員組成，包括街道辦事處、社區(qū)居民委員會負責人、開發(fā)建設單位代表、業(yè)主代表?；I備組組長由街道辦事處的負責人擔任。首次業(yè)主大會會議籌備組成員名單確定后，應當以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內公告。第十條首次業(yè)主大會會議籌備組應當擬定業(yè)主大會議事規(guī)則（草案）和管理規(guī)約（草案），確認業(yè)主身份、確定業(yè)主在首次業(yè)主大會會議上的投票權數(shù)、確定業(yè)主委員會委員候選人產生辦法及名單后，在首次業(yè)主大會會議召開15日前以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內公告。首次業(yè)主大會會議籌備組應當自組成之日起30日內，在街道辦事處組織下，召開首次業(yè)主大會會議，并選舉產生業(yè)主委員會。第十一條首次業(yè)主大會會議所需費用按下列規(guī)定分攤：（一）五年內新建的住宅小區(qū)由開發(fā)建設單位承擔；（二）五年以上有物業(yè)服務企業(yè)管理的住宅小區(qū)由物業(yè)服務企業(yè)承擔；（三）五年以上沒有物業(yè)服務企業(yè)管理的住宅小區(qū)由市政府從城市維護費中列支。第十二條業(yè)主大會會議決定事項可以采用集體討論，也可以采用書面征求意見的方式，并實行投票表決。參加人員應有物業(yè)管理區(qū)域內專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總人數(shù)過半數(shù)的業(yè)主。第十三條業(yè)主大會議事規(guī)則應當就業(yè)主大會的議事方式、表決程序、業(yè)主投票權確定辦法、業(yè)主委員會的組成和任期等事項依法作出約定。管理規(guī)約應當對有關物業(yè)的使用、維護、管理，業(yè)主的共同利益，業(yè)主應當履行的義務，違反規(guī)約應當承擔的責任等事項依法作出約定。管理規(guī)約對全體業(yè)主具有約束力。第十四條業(yè)主大會會議通過的決定，業(yè)主委員會和全體業(yè)主必須履行。業(yè)主大會會議作出的決定違反法律、法規(guī)規(guī)定的，市物業(yè)行政主管部門或者街道辦事處有權責令其限期改正或者撤銷其決定，并通告全體業(yè)主。第十五條業(yè)主委員會是業(yè)主大會的執(zhí)行機構，由5至11人單數(shù)組成。應至少有1名社區(qū)居民委員會成員。業(yè)主委員會成員本人、配偶及其近親屬不得在為本物業(yè)管理區(qū)域提供服務的物業(yè)服務企業(yè)任職。第十六條經(jīng)業(yè)主、業(yè)主大會同意，業(yè)主委員會代表業(yè)主行使權利，并履行下列職責：（一）執(zhí)行業(yè)主大會的決定；（二）召集業(yè)主大會定期會議和臨時會議，并應當書面通知街道辦事處和社區(qū)居民委員會；（三）按照業(yè)主大會的決定定期以書面形式，向業(yè)主、業(yè)主大會通報物業(yè)服務情況和業(yè)主大會、業(yè)主委員會活動經(jīng)費使用情況；（四）受業(yè)主、業(yè)主大會委托，通過招投標或者其他方式選聘物業(yè)服務企業(yè)，并與選聘的物業(yè)服務企業(yè)簽訂物業(yè)服務合同；（五）了解業(yè)主、物業(yè)使用人的意見和建議，監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)服務企業(yè)履行物業(yè)服務合同；（六）組織實施業(yè)主自行管理物業(yè)工作；（七）監(jiān)督管理規(guī)約的實施；（八）業(yè)主大會賦予的其他職責。業(yè)主委員會不得從事與物業(yè)管理活動無關的行為。第十七條業(yè)主委員會應當自選舉產生之日起30日內，持下列資料到市物業(yè)行政主管部門和街道辦事處備案：（一）業(yè)主大會成立情況材料；（二）物業(yè)管理區(qū)域基本情況材料；（三）業(yè)主委員會選舉辦法，業(yè)主委員會組成人員情況材料及身份證明；（四）管理規(guī)約及業(yè)主大會議事規(guī)則。業(yè)主委員會備案事項發(fā)生變更的，應在變更后30日內，向原備案部門辦理備案變更手續(xù)。第十八條業(yè)主委員會應當建立檔案。內容包括：（一）各種會議的書面材料；（二）業(yè)主委員會選舉產生、備案材料；（三）物業(yè)服務合同；（四）業(yè)務往來材料；（五）維修資金使用情況材料；（六）業(yè)主委員會認為需要存檔的其他材料。業(yè)主委員會檔案應當由專人保管，不得損毀、遺失。業(yè)主委員會換屆改選時，應當將檔案資料移交至下一屆業(yè)主委員會。第十九條業(yè)主委員會應當按照業(yè)主大會議事規(guī)則的規(guī)定，按期進行換屆改選。因故未能按期換屆改選的，街道辦事處應當督促業(yè)主委員會進行換屆。在此期間，業(yè)主委員會應當繼續(xù)履行職責，直至新一屆業(yè)主委員會產生。第二十條業(yè)主大會會議和業(yè)主委員會活動所需經(jīng)費、必要的日常辦公費用、有關人員津貼等，經(jīng)業(yè)主大會會議通過，可以在物業(yè)服務合同中約定或者在物業(yè)共用部位、共用設施設備經(jīng)營收益中列支。第二十一條業(yè)主、業(yè)主大會、業(yè)主委員會對任意棄置垃圾、排放污染物、產生超標準噪聲、違反規(guī)定飼養(yǎng)動物、違章搭建、侵占通道、拒付物業(yè)服務費用等損害其他業(yè)主合法權益的行為，有權依照法律、法規(guī)以及管理規(guī)約的規(guī)定，要求行為人停止侵害、消除危險、排除妨害、賠償損失，也可以向有關管理部門報告，請求處理。業(yè)主對侵害自己合法權益的行為，可以依法向人民法院提起訴訟。第三章 物業(yè)服務企業(yè)管理第二十二條物業(yè)服務企業(yè)取得資質證書后，應當在資質等級范圍內從事物業(yè)管理活動。物業(yè)服務企業(yè)的名稱、法定代表人發(fā)生變更的，以及歇業(yè)、分立、合并的，應當在營業(yè)執(zhí)照變更后15日內辦理資質變更或注銷手續(xù)。物業(yè)服務企業(yè)資質證書必須在物業(yè)服務企業(yè)辦公場所明示。任何單位和個人不得偽造、涂改、出租、出借、轉讓資質證書。第二十三條非本市的物業(yè)服務企業(yè)進入本市從事物業(yè)服務活動的，應當事先持資質證書報市物業(yè)行政主管部門備案，并主動接受其監(jiān)督。第二十四條物業(yè)服務企業(yè)的專業(yè)管理人員，應當取得國家或者行業(yè)相應的職業(yè)資格證書后，方可從事物業(yè)管理活動。職業(yè)資格證書不得涂改、出租、出借、轉讓。第二十五條物業(yè)服務企業(yè)應當向市物業(yè)行政主管部門指定的銀行賬戶存儲物業(yè)服務保證金。標準為物業(yè)服務項目3個月的物業(yè)服務費用。交納物業(yè)服務保證金時間為：（一）新開辦的物業(yè)服務企業(yè)在辦理資質證書時；（二）原物業(yè)服務企業(yè)在承接物業(yè)服務項目時；（三）原物業(yè)服務企業(yè)在辦理物業(yè)服務項目年度收費許可證時。物業(yè)服務企業(yè)存儲物業(yè)服務保證金后，市物業(yè)行政主管部門向物業(yè)服務企業(yè)出具物業(yè)服務保證金交納證明。第二十六條物業(yè)服務企業(yè)應當按照物業(yè)服務合同約定提供服務，違反物業(yè)服務合同，有下列行為之一的，由業(yè)主申請，經(jīng)市物業(yè)行政主管部門審查核實后，扣減物業(yè)服務保證金，并依法對受侵害的業(yè)主給予補償。（一）未返還向業(yè)主收取的服務期限以外的物業(yè)服務費的；（二）未按合同約定的標準提供服務的；（三）擅自撤出物業(yè)服務項目的；（四）違反規(guī)定向業(yè)主收取不應該收取費用的；（五）損害物業(yè)管理區(qū)域內共用部位、共用設施設備的。第二十七條物業(yè)服務企業(yè)退出服務項目時，應當與業(yè)主委員會協(xié)商，業(yè)主委員會同意后，經(jīng)市物業(yè)行政主管部門確認，返還物業(yè)服務保證金。有異議的，可通過訴訟方式解決。第二十八條物業(yè)服務企業(yè)享有下列權利：（一）按照物業(yè)服務合同的約定收取物業(yè)服務費用；（二）接受業(yè)主的委托，提供物業(yè)服務合同約定以外的服務，并向接受服務的業(yè)主收取約定的費用；（三）選聘專營企業(yè)承擔專項服務；（四）對損害物業(yè)共用部位、共用設施設備的，代表業(yè)主要求其停止侵害、恢復原狀、賠償損失等。第二十九條物業(yè)服務企業(yè)應當履行下列義務：（一）按照物業(yè)服務合同約定的服務內容、標準提供服務，收取物業(yè)服務費時使用專用發(fā)票；（二）被開發(fā)建設單位或者業(yè)主大會選聘后，及時備案，并存儲物業(yè)服務保證金；（三）每半年公布一次物業(yè)服務費用的收支情況明細；（四）聽取業(yè)主、業(yè)主大會、業(yè)主委員會對有關物業(yè)管理活動的意見和建議，并接受監(jiān)督；（五）制止違反治安、消防、環(huán)保、裝飾裝修等方面規(guī)定的行為，并向相關部門報告；（六）建立物業(yè)共用部位和共用設施設備的使用、公共秩序、環(huán)境衛(wèi)生維護、突發(fā)事件處理等方面的規(guī)章制度。第三十條市物業(yè)行政主管部門每年定期對物業(yè)服務企業(yè)遵守法律法規(guī)、信用程度、服務滿意率等方面進行考核評定，評定結果在媒體上公布。對評定不合格的物業(yè)服務企業(yè)，責令限期整改；整改后仍不合格的，取消其在本市承接物業(yè)服務的資格。第四章 前期物業(yè)管理第三十一條前期物業(yè)管理是在業(yè)主、業(yè)主大會選聘物業(yè)服務企業(yè)之前，由開發(fā)建設單位選聘物業(yè)服務企業(yè)實施的物業(yè)管理。開發(fā)建設單位須按照房地產開發(fā)與物業(yè)管理相分離的原則，通過招投標或協(xié)議選聘的方式選聘具有相應資質的物業(yè)服務企業(yè)。選聘的物業(yè)服務企業(yè)按照物業(yè)管理服務合同、物業(yè)服務收費標準提供相應的物業(yè)服務。開發(fā)建設單位銷售物業(yè)時，須向買受人明示前期物業(yè)服務合同，承諾物業(yè)服務標準和收取的物業(yè)服務費用必須明確告知物業(yè)買受人，在承諾的期限內不得擅自降低物業(yè)服務標準、提高物業(yè)服務收費標準。第三十二條新建住宅物業(yè)及向兩個以上業(yè)主出售的非住宅物業(yè)，應當按照下列規(guī)定，配置物業(yè)管理用房：（一）建筑面積10萬平方米以下的按照不少于總建筑面積4配置，但最小不得低于100平方米；（二）建筑面積超過10萬平方米（含本數(shù)）的，超過部分按照2配置。物業(yè)管理用房應當設置在物業(yè)管理區(qū)域中心位置或者主出入口附近，并且是具有獨立使用功能的地面以上的一層及毗連房屋。物業(yè)管理用房包括物業(yè)服務辦公用房、業(yè)主委員會辦公室、門衛(wèi)室、監(jiān)控室、儲藏間等。規(guī)劃部門應在規(guī)劃設計總圖和單體方案中，確定物業(yè)管理用房的位置和面積。規(guī)劃部門在核發(fā)建設工程規(guī)劃許可證時，應當對物業(yè)管理用房的位置、面積予以審查。物業(yè)管理用房的所有權依法屬于全體業(yè)主。未經(jīng)占建筑物總面積2/3以上且占總人數(shù)2/3以上的業(yè)主同意，不得改變物業(yè)服務用房的用途。改變物業(yè)管理用房使用用途有收益的，所得收益用于物業(yè)管理區(qū)域內物業(yè)共用部位、共用設施設備的維修、養(yǎng)護，剩余部分按照全體業(yè)主或者業(yè)主大會會議的決定使用。第三十三條2003年以后已交付使用的但建設單位未提供物業(yè)管理用房的物業(yè)管理區(qū)域，如規(guī)劃設計已有物業(yè)管理用房，無論是否已分攤計入建設成本或公攤面積，建設單位必須按本辦法第三十二條規(guī)定的標準向業(yè)主無償提供。第三十四條開發(fā)建設單位應當制定臨時管理規(guī)約。臨時管理規(guī)約不得違反法律法規(guī)的規(guī)定，不得侵害物業(yè)買受人的合法權益。開發(fā)建設單位銷售物業(yè)時，須向物業(yè)買受人明示臨時管理規(guī)約。臨時管理規(guī)約對全體業(yè)主具有約束力。臨時管理規(guī)約在管理規(guī)約生效后，即行失效。第三十五條住宅物業(yè)及向兩個以上業(yè)主出售的非住宅物業(yè)的開發(fā)建設單位，應當持規(guī)劃部門審批的物業(yè)管理用房確認單，向市物業(yè)行政主管部門申請核實物業(yè)管理區(qū)域后，通過招投標或協(xié)議方式選聘物業(yè)服務企業(yè)。招標人應當在發(fā)布招標公告或者發(fā)出投標邀請書的10日前，提交以下材料報市物業(yè)行政主管部門備案：（一）與物業(yè)管理有關的物業(yè)項目開發(fā)建設的政府批件；（二）招標公告或者招標邀請書；（三）招標文件；（四）法律、法規(guī)規(guī)定的其他材料。市物業(yè)行政主管部門發(fā)現(xiàn)招標行為有違反法律、法規(guī)規(guī)定的，應當及時責令招標人改正。第三十六條開發(fā)建設單位確定中標的物業(yè)服務企業(yè)后，應當在與中標的物業(yè)服務企業(yè)簽訂前期物業(yè)服務合同后30日內，持下列資料到市物業(yè)管理行政主管部門備案：（一）評標委員會的評標報告；（二）中標人的投標文件等資料；（三）前期物業(yè)服務合同；（四）臨時管理規(guī)約；（五）招標代理委托合同；（六）物業(yè)服務保證金交納證明；（七）物業(yè)專項維修資金繳費保證書；（八）法律、法規(guī)規(guī)定的其他材料。市物業(yè)行政主管部門備案后，向開發(fā)建設單位出具實施物業(yè)管理證明。第三十七條通過招投標方式選聘物業(yè)服務企業(yè)，應當由開發(fā)建設單位從市物業(yè)行政主管部門建立的專家?guī)熘须S機抽取確定評標委員會成員。評標委員會由開發(fā)建設單位代表和物業(yè)管理方面的專家組成，成員為5人以上的單數(shù)，其中開發(fā)建設單位代表以外的物業(yè)管理方面的專家不得少于成員總數(shù)的2/3。投標人少于3個或者建筑面積多層4萬平方米以下、高層2萬平方米以下的住宅物業(yè)，建筑面積1萬平方米以下的非住宅物業(yè)，經(jīng)市物業(yè)行政主管部門批準，可以采用協(xié)議方式選聘具有資質的物業(yè)服務企業(yè)。第三十八條開發(fā)建設單位申請協(xié)議選聘物業(yè)服務企業(yè)的，應當持規(guī)劃部門審批的物業(yè)管理用房確認單，向市物業(yè)行政主管部門申請核實物業(yè)管理區(qū)域后，持下列資料到市物業(yè)行政主管部門辦理審批手續(xù)：（一）修建性詳細規(guī)劃圖；（二）物業(yè)服務企業(yè)營業(yè)執(zhí)照、資質證書及法定代表人身份證明；（三）臨時管理規(guī)約；（四）物業(yè)服務項目的標準和要求；（五）法律、法規(guī)規(guī)定的其他材料。符合條件的，市物業(yè)行政主管部門向開發(fā)建設單位核發(fā)協(xié)議選聘物業(yè)服務企業(yè)批準書。第三十九條開發(fā)建設單位確定協(xié)議選聘的物業(yè)服務企業(yè)后，30日內應當持下列資料到市物業(yè)行政主管部門辦理實施物業(yè)管理證明。（一）協(xié)議選聘物業(yè)服務企業(yè)批準書；（二）前期物業(yè)服務合同；（三）物業(yè)服務保證金交納證明；（四）物業(yè)專項維修資金繳費保證書。符合條件的，市物業(yè)行政主管部門向開發(fā)建設單位核發(fā)實施物業(yè)管理證明。第四十條開發(fā)建設單位應當按照下列規(guī)定完成前期物業(yè)服務的招投標或協(xié)議選聘工作：（一）預售商品房在取得商品房預售許可證前；（二）現(xiàn)售商品房在正式銷售30日前。第四十一條開發(fā)建設單位在申領商品房預售許可證時，應當向市物業(yè)行政主管部門報送下列材料：（一）標注物業(yè)服務用房具體位置和面積的規(guī)劃詳圖及書面證明；（二）物業(yè)共用部位、共用設施設備使用房屋清單；（三）實施物業(yè)管理證明。新建商品房屋初始登記時，應當報送上述(一)、(二)款資料，由房屋權屬登記機關確認、記載、存檔。第四十二條新建住宅物業(yè)及向兩個以上業(yè)主出售的非住宅物業(yè)交付使用前，市物業(yè)行政主管部門應當組織開發(fā)建設單位、物業(yè)服務企業(yè)或其他管理人、街道辦事處、社區(qū)居民委員會，依據(jù)吉林省物業(yè)服務查驗接收辦法對物業(yè)進行查驗接收。主要內容有：外墻、屋面、樓地面、裝修、電、燃氣、水、衛(wèi)生設施、消防、采暖、電梯、道路、綠化、監(jiān)控設施、物業(yè)用房、附屬工程等物業(yè)的共用部位、共用設施設備。（一）質量監(jiān)督、規(guī)劃、消防、水、電、氣、暖、通訊、有線電視、電梯等配套設施及驗收合格文件；（二）水、電、氣、暖、通訊、有線電視等專業(yè)管理單位移交協(xié)議；（三）物業(yè)專項維修資金繳費保證書；（四）物業(yè)維修保證金交存證明；（五）實施物業(yè)管理證明。查驗合格的，市物業(yè)行政主管部門向開發(fā)建設單位核發(fā)物業(yè)查驗合格證明。開發(fā)建設單位在辦理房屋初始登記時，應當對建筑區(qū)劃內依法屬于全體業(yè)主共有的公共場所、共用設施和物業(yè)管理用房等房屋一并代為申請登記。同時向房屋權屬登記機關提供住宅物業(yè)查驗合格證明，否則不予受理。房屋登記機構在登記簿上記載權利人為該區(qū)域全體業(yè)主，不發(fā)放房屋所有權證。第四十三條開發(fā)建設單位與物業(yè)服務企業(yè)承接驗收后，向物業(yè)服務企業(yè)移交下列資料：（一）物業(yè)管理區(qū)域的竣工總平面圖，單體建筑、結構、設備竣工圖，配套設施、地下管網(wǎng)工程竣工圖等驗收資料；（二）共用設施設備的出廠合格證明和保修卡、保修協(xié)議，設施設備的安裝調試資料、使用說明資料、維修養(yǎng)護資料；（三）物業(yè)質量保修文件和物業(yè)使用說明文件；（四）法律、法規(guī)規(guī)定的其他資料。開發(fā)建設單位在與物業(yè)服務企業(yè)簽訂承接驗收協(xié)議之日起10日內，向市物業(yè)行政主管部門備案。第四十四條開發(fā)建設單位在辦理工程竣工驗收備案前，按工程招投標中標價款總額2%-3%的標準，向市建筑工程質量監(jiān)督站指定的銀行賬戶存儲建設工程質量保證金，作為保修期內屬于建設單位物業(yè)工程質量責任的維修費用保證，保修期滿后按規(guī)定返還。市建筑工程質量監(jiān)督站在工程竣工驗收備案時應對保證金落實情況審核，審核受委托銀行出具的建筑工程質量保證金預留單，若未按規(guī)定繳納工程質量保證金不予備案。第四十五條物業(yè)服務企業(yè)在業(yè)主委員會成立前解除前期物業(yè)服務合同的，應當提前30日告知開發(fā)建設單位，并移交本辦法第四十二條、第四十三條規(guī)定的資料。開發(fā)建設單位必須選聘新的物業(yè)服務企業(yè)，進行物業(yè)服務。前期物業(yè)管理期間，開發(fā)建設單位不得放棄物業(yè)服務。第四十六條開發(fā)建設單位自行將未經(jīng)驗收或驗收不合格的房屋交付使用，并自行組織物業(yè)管理的，業(yè)主有權拒交物業(yè)服務費，物業(yè)區(qū)域內物業(yè)管理發(fā)生的費用全部由建設單位承擔。市建設、物價、物業(yè)等行政主管部門按照國家有關規(guī)定對建設單位違法、違規(guī)行為進行查處。第五章 物業(yè)服務管理第四十七條物業(yè)管理區(qū)域由市物業(yè)行政主管部門按下列原則劃分：（一）配套設施設備共用的；（二）位于同一社區(qū)居民委員會或者位置靠近的；（三）原有住宅物業(yè)界線已經(jīng)自然形成，且無爭議的；（四）商貿、辦公、醫(yī)院、學校、工廠、倉儲等非住宅物業(yè)及單幢商住樓宇具有獨立共用設施設備，并且能夠封閉管理的；（五）市物業(yè)行政主管部門認為有必要劃分為一個物業(yè)管理區(qū)域的。第四十八條物業(yè)服務合同期限終止90日前，業(yè)主大會、業(yè)主委員會與物業(yè)服務企業(yè)應當協(xié)商續(xù)約事宜，續(xù)約的應當續(xù)簽合同；不續(xù)約的，按照下列規(guī)定執(zhí)行：（一）物業(yè)服務企業(yè)應當按照物業(yè)服務合同的約定，提供物業(yè)服務至合同終止之日，業(yè)主應當按照物業(yè)服務合同的約定，足額交納物業(yè)服務費用至合同終止之日；（二）物業(yè)服務企業(yè)應當在退出服務項目30日前，公布物業(yè)服務費用的收支情況，并將已經(jīng)收取的超出服務期限部分的物業(yè)服務費用退還業(yè)主；（三）物業(yè)服務企業(yè)應當在退出服務項目前10日內，向業(yè)主大會、業(yè)主委員會移交有關物業(yè)使用、維修、養(yǎng)護、更新、改造等全部資料。第四十九條物業(yè)服務合同期限未滿，業(yè)主大會或者物業(yè)服務企業(yè)一方提出解除合同的，應當提前30日書面通知對方。業(yè)主委員會應當在此期間組織召開業(yè)主大會會議，選聘新的物業(yè)服務企業(yè)。業(yè)主大會和物業(yè)服務企業(yè)有物業(yè)服務糾紛的，雙方可以協(xié)商解決；協(xié)商不成的，可以依法向人民法院提起訴訟。協(xié)商或者訴訟期間，業(yè)主應當按物業(yè)服務合同約定足額交納物業(yè)服務費用，物業(yè)服務企業(yè)不得終止物業(yè)服務。第五十條業(yè)主或者業(yè)主大會共同決定自行管理物業(yè)項目的，業(yè)主、業(yè)主委員會應當做好下列工作：（一）組織物業(yè)管理區(qū)域內（含樓道）環(huán)境衛(wèi)生清掃保潔工作；（二）維護物業(yè)管理區(qū)域內環(huán)境秩序和綠化養(yǎng)護；（三）負責房屋及自行管理區(qū)域內道路、步道板等共用部位、共用設施設備的養(yǎng)護和維修；（四）負責接待業(yè)主、物業(yè)使用人報修，受理業(yè)主投訴和服務費用的收繳、管理、使用。物業(yè)項目自行管理期間，不得放棄管理活動。第五十一條實施自行管理的，業(yè)主、業(yè)主委員會應當在街道辦事處的組織、監(jiān)督、指導下，制定自行管理規(guī)約，并報街道辦事處備案。自行管理規(guī)約包括管理事項（房屋本體共用部位維修養(yǎng)護等）、服務質量、服務費用、物業(yè)專項維修資金的使用、業(yè)主委員會相關人員津貼、違約責任等內容。第五十二條業(yè)主大會因故不能召開，無人實施物業(yè)管理，嚴重影響業(yè)主生活的，物業(yè)所在地街道辦事處可在多數(shù)業(yè)主同意的前提下，臨時委托物業(yè)服務企業(yè)或者其他管理人實施物業(yè)管理，費用由受益人承擔。第五十三條舊住宅小區(qū)改造后的物業(yè)，由市物業(yè)行政主管部門組織各相關部門，向業(yè)主或業(yè)主委員會進行物業(yè)查驗接收，并移交相關資料。街道辦事處、社區(qū)居民委員會應當協(xié)助、指導業(yè)主或業(yè)主委員會選聘物業(yè)服務企業(yè)，簽訂物業(yè)服務合同，實施物業(yè)管理。第五十四條物業(yè)服務收費應當遵循合理、公開以及費用與服務水平相適應的原則。普通住宅物業(yè)服務收費實行政府指導價；其他住宅物業(yè)服務收費，參照政府指導價標準實行市場調節(jié)價或者政府指導價；非住宅項目物業(yè)服務收費實行市場調節(jié)價。市物價主管部門應當會同市物業(yè)行政主管部門，依據(jù)吉林省物業(yè)服務收費管理實施細則確定物業(yè)服務等級標準（每年評定一次）、制定政府指導價格。物業(yè)服務企業(yè)在相應的服務等級、政府指導價范圍內，與業(yè)主、業(yè)主委員會協(xié)商確定收費標準。收費標準實行動態(tài)化管理，每年確定一次，并報價格主管部門備案確認。通過招投標方式選聘物業(yè)服務企業(yè)實施物業(yè)管理的，以中標文件確定的收費標準為物業(yè)服務費用的具體標準。第五十五條物業(yè)服務費收取具體標準應當在前期物業(yè)服務合同或者物業(yè)服務合同中約定，并在物業(yè)管理區(qū)域內顯著位置或者收費地點予以公示。第五十六條物業(yè)服務企業(yè)應當按照物業(yè)服務合同的約定，提供物業(yè)服務。業(yè)主應當按照物業(yè)服務合同的約定，按時足額交納物業(yè)服務費用。第五十七條業(yè)主因為房屋自用部位損壞、房屋質量等問題或者違反物業(yè)服務合同約定逾期不交納服務費用的，業(yè)主委員會或者社區(qū)居民委員會應當督促其限期交納；逾期仍不交納的物業(yè)服務企業(yè)可以依法通過訴訟方式解決。物業(yè)使用人應當在與業(yè)主簽訂的物業(yè)租賃合同中，約定交納物業(yè)服務費用的方式、主體，業(yè)主負連帶交納責任。第五十八條物業(yè)管理區(qū)域內已竣工但尚未售出或者尚未交給物業(yè)買受人的物業(yè)，物業(yè)服務費由開發(fā)建設單位交納。物業(yè)所有權轉移時，業(yè)主或者物業(yè)使用人應當結清物業(yè)服務費。第五十九條 居民居住的物業(yè)管理區(qū)域內公共照明及物業(yè)管理用房使用的水、電、氣、熱費按住宅價格收取。第六十條 供水、供電、供氣、供熱等部門應當向物業(yè)管理區(qū)域內的最終用戶收取費用。在向最終用戶提供服務前產生的損耗由經(jīng)營單位承擔。第六章 物業(yè)的使用與維護第六十一條物業(yè)管理區(qū)域內的下列共用場所、共用設施設備屬于全體業(yè)主共同所有，不得擅自處分：（一）物業(yè)管理用房；（二）按規(guī)劃配建的非機動車車庫；（三）綠地、道路（含停車位）、場地、水景、文體設施等；（四）地面架空層、共用走廊；（五）公共場所和其他依法歸全體業(yè)主所有的設施設備。第六十二條物業(yè)使用禁止下列行為：（一）擅自變動建筑主體和承重結構；（二）擅自占用、改變、損壞物業(yè)共用部位和共用設施設備；（三）擅自搭建建筑物、構筑物，設置攤點、市場，張貼、涂改、懸掛物品；（四）亂倒垃圾、亂堆雜物、隨意停放車輛；（五）存放超過安全標準的易燃、易爆、劇毒、放射性物品；（六）排放污染物、有毒有害物質或者產生超標準噪聲；（七）侵占、毀壞綠地、樹木和綠化設施；（八）違反規(guī)定飼養(yǎng)家禽、寵物；（九）法律、法規(guī)和管理規(guī)約禁止的其他行為。有前款規(guī)定行為的，物業(yè)服務企業(yè)或者其他管理人應當及時制止；當事人拒不糾正的，物業(yè)服務企業(yè)或者其他管理人和利害關系人可以書面告知有關行政管理部門。有關行政管理部門應當及時予以處理。第六十三條前期物業(yè)管理期間，任何單位和個人不得利用共用部位、共用設施設備進行經(jīng)營。利用共用部位、共用設施設備進行經(jīng)營的，應當在征得相關業(yè)主、業(yè)主大會同意后，按規(guī)定辦理相關手續(xù)，并遵守管理規(guī)約和物業(yè)管理區(qū)域公共管理制度，所得收益用于物業(yè)管理區(qū)域內物業(yè)共用部位、共用設施設備的維修、養(yǎng)護，剩余部分按照全體業(yè)主或者業(yè)主大會的決定使用。第六十四條業(yè)主或者使用人應當按照批準的規(guī)劃用途使用住宅和車庫，不得擅自改變住宅或者車庫的使用用途。業(yè)主確需改變使用用途的，須經(jīng)有利害關系業(yè)主同意、有關部門批準后依法辦理相關手續(xù)。第六十五條保修期內，業(yè)主物業(yè)的維修養(yǎng)護由開發(fā)建設單位負責。保修期滿后，業(yè)主專有部位、設施由業(yè)主自行負責。全體業(yè)主共有的部位、設施設備的日常維修費用，從業(yè)主交納的物業(yè)服務費中列支。全體業(yè)主共用部位、共用設施設備維修、更新和改造的，從業(yè)主交納的物業(yè)專項維修資金中支付。人為損壞物業(yè)專有部分以及共用部位、共用設施設備的，由責任人自行承擔維修、賠償責任。第六十六條因維修養(yǎng)護物業(yè)或者公共利益需要，有關單位或者個人確需臨時占用、挖掘道路、場地的，應當征得業(yè)主委員會或者社區(qū)居民委員會和物業(yè)服務企業(yè)同意；物業(yè)服務企業(yè)確需臨時占用、挖掘道路、場地的，應當征得業(yè)主委員會同意。有關單位和個人或者物業(yè)服務企業(yè)在征得相關同意后，應當按照恢復道路、場地原狀所需維修費50%的標準，向市物業(yè)行政主管部門指定的銀行賬戶存儲修復保證金，辦理臨時占用、挖掘道路、場地備案手續(xù)后，方可施工。有關單位和個人或者物業(yè)服務企業(yè)應當按照約定期限恢復道路或場地原狀，經(jīng)市物業(yè)行政主管部門、業(yè)主委員會或物業(yè)服務企業(yè)驗收合格后，由市物業(yè)行政主管部門全額返還修復保證金。因突發(fā)事件急需維修而占用、挖掘道路、場地的，可在業(yè)主委員會或物業(yè)服務企業(yè)的監(jiān)督下，邊搶修、邊向市物業(yè)行政主管部門備案。第六十七條業(yè)主需要裝飾裝修房屋的，應當遵守建設部住宅室內裝飾裝修管理規(guī)定和臨時管理規(guī)約，事先告知物業(yè)服務企業(yè)，物業(yè)服務企業(yè)應當將房屋裝飾裝修中的禁止行為和注意事項告知業(yè)主，并與業(yè)主簽訂住宅裝飾裝修保證書。第六十八條供水、供電、供氣、供熱、排水、通訊、有線電視等單位，應當按照下列規(guī)定依法承擔物業(yè)管理區(qū)域內相關管線和設施設備（業(yè)主自行增加的設施設備除外）維修、養(yǎng)護的責任。（一）由供水單位實施的水表出戶改造的用戶，為用戶戶內第1個閥門（不包含閥門）以外的供水設施設備；未經(jīng)供水單位實施水表出戶改造的用戶，或開發(fā)商自行施工的水表出戶的用戶，為支管線閥門以外的供水設施設備；（二）業(yè)主終端計量電表及以外的供電設施設備（集中設表的，為用戶戶外的供電設施設備）；（三）業(yè)主燃氣用具、連接燃氣用具膠管以外的燃氣設施設備；（四）業(yè)主戶外分戶閥及以外的供熱設施設備（未分戶的為業(yè)主專有面積以外的供熱設施設備）；（五）業(yè)主樓外排水井及以外的排水設施設備；（六）通訊設施至用戶終端由通訊單位管理維護；（七）有線電視設施至用戶終端由有線電視管理單位管理維護。第六十九條城市供水經(jīng)營單位應當保證物業(yè)管理區(qū)域內給水管網(wǎng)與城市供水管網(wǎng)接口處供水壓力達到國家規(guī)定標準；達不到國家規(guī)定標準，需進行二次供水的，不得收取二次供水費用。供水經(jīng)營單位供水壓力達到國家規(guī)定標準，仍需進行二次供水，供水經(jīng)營單位收取二次供水費的，由其承擔二次供水責任；供水經(jīng)營單位未收取二次供水費的，由業(yè)主承擔二次供水責任。第七十條實施物業(yè)管理區(qū)域內的生活垃圾，由物業(yè)服務企業(yè)或其他管理人從物業(yè)管理區(qū)域運至垃圾轉運站或者環(huán)境衛(wèi)生保潔單位指定的地點后，由市環(huán)衛(wèi)部門運至垃圾處理場。 第七章 物業(yè)專項維修資金第七十一條物業(yè)共用部位、共用設施設備保修期滿后的維修和更新、改造，實行物業(yè)專項維修資金制度。物業(yè)專項維修資金實行專戶存儲、專款專用。物業(yè)維修資金自存入專戶之日起按規(guī)定計息，每年轉存一次。物業(yè)專項維修資金的管理費用在物業(yè)維修資金的增值收益中列支，并與物業(yè)專項維修資金分賬核算。物業(yè)專項維修資金的交存、管理、使用，按照國家、省有關規(guī)定執(zhí)行。第七十二條開發(fā)建設單位（物業(yè)服務企業(yè)）在辦理購買人入住手續(xù)時，對購買人未按規(guī)定到市物業(yè)行政主管部門交存物業(yè)專項維修資金的，開發(fā)建設單位（物業(yè)服務企業(yè)）不得將房屋交付購買人。開發(fā)建設單位（物業(yè)服務企業(yè)）在辦理前期物業(yè)服務企業(yè)備案時，必須與市物業(yè)行政主管部門簽訂物業(yè)專項維修資金繳費保證書。第七十三條商品房買受人應按照上一年度市住建部門核準的物業(yè)建筑安裝工程每平方米造價一定比例交存物業(yè)專項維修資金。交存標準為：多層物業(yè)項目5%，高層物業(yè)項目6%。第七十四條物業(yè)專項維修資金收繳單位不向商品房買受人出具物業(yè)專項維修資金專用票據(jù)的，商品房買受人有權拒交。第七十五條公有住房售房單位須將收取和提取的物業(yè)專項維修資金交存至市財政設立的專用賬戶，交存標準為：（一）買受人應當按房改成本價格2%的比例交存物業(yè)專項維修資金；（二）售房單位應當按住宅售房款20%的比例，一次性從售房款中提取物業(yè)專項維修資金。第七十六條2005年8月1日以后開發(fā)建設的商品房，未向市物業(yè)行政主管部門指定銀行賬戶交存物業(yè)專項維修資金的，在辦理房屋權屬證時，應按本辦法第七十三條規(guī)定的標準足額交存。房屋權屬登記機關在為2005年8月1日以后建設的商品房，辦理買賣、贈與、繼承，以及抵押、按揭貸款等所有權變更手續(xù)時，應查驗物業(yè)專項維修資金交存專用票據(jù)。第七十七條物業(yè)專項維修資金過戶、結算、續(xù)籌，應當遵守下列規(guī)定：（一）業(yè)主轉讓房屋所有權時，交易雙方對物業(yè)專項維修資金有約定的，從其約定；沒有約定的，物業(yè)專項維修資金剩余部分直接過戶給物業(yè)買受人；（二）房屋滅失的，物業(yè)專項維修資金專戶賬面余額返還業(yè)主；（三）物