可行性研究報(bào)告-河畔星城總部基地可行性研究報(bào)告.doc

河畔星城總部基地可行性研究報(bào)告河畔星城總部基地可行性研究報(bào)告 一、項(xiàng)目提出的背景一、項(xiàng)目提出的背景 （一）民營(yíng)經(jīng)濟(jì)在國(guó)民經(jīng)濟(jì)中的重要作用（一）民營(yíng)經(jīng)濟(jì)在國(guó)民經(jīng)濟(jì)中的重要作用 近年來(lái)我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)呈現(xiàn)出持續(xù)快速平穩(wěn)發(fā)展的良好態(tài)勢(shì)，經(jīng)濟(jì)增速連續(xù)四年達(dá)到或略 高于 10%，顯示出我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的活力。在整個(gè)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)過(guò)程中非公經(jīng)濟(jì)發(fā)揮了重要的作用， 以固定資產(chǎn)投資為例，非公經(jīng)濟(jì)、個(gè)體私營(yíng)經(jīng)濟(jì)從 2003 年占企業(yè)投資總額的 18.4%，提高到 2005 年的 40.6%，兩年提高了 22.2%，民營(yíng)經(jīng)濟(jì)正在成為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的重要組成部分。 中國(guó)的民營(yíng)經(jīng)濟(jì)在短短二十多年的時(shí)間內(nèi)使民間資本、私人資本，由幾乎為零迅速增長(zhǎng) 到目前的約 6 萬(wàn)億元，并且私營(yíng)企業(yè)已占中國(guó)法人企業(yè)的 60%以上；創(chuàng)造了中國(guó) GDP 的約 40%， 創(chuàng)造了中國(guó) GDP 增量的約 60%；解決了中國(guó)城鎮(zhèn)就業(yè)和農(nóng)村勞動(dòng)力轉(zhuǎn)移的一大半，解決了社 會(huì)新增的非農(nóng)就業(yè)的 80%以上；提供了中國(guó)稅收的約 1/5、提供了地縣稅收的大半；提供了中 國(guó)出口的約 1/5；提供了商品與服務(wù)，成為徹底扭轉(zhuǎn)中國(guó)短缺經(jīng)濟(jì)面貌的一個(gè)最重要力量。 據(jù)全國(guó)工商聯(lián)主席黃孟復(fù)預(yù)測(cè)，“十一五”期間，中國(guó)民營(yíng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展速度將繼續(xù)高于 全國(guó)平均水平，占 GDP 的比重可能達(dá)到近 75%；企業(yè)規(guī)模繼續(xù)明顯擴(kuò)大，形成一批在國(guó)內(nèi)外 市場(chǎng)上有競(jìng)爭(zhēng)力的大公司大集團(tuán)。 （二）民營(yíng)經(jīng)濟(jì)總部遷移的發(fā)展趨勢(shì)（二）民營(yíng)經(jīng)濟(jì)總部遷移的發(fā)展趨勢(shì) 伴隨著現(xiàn)代科技的發(fā)展及其廣泛應(yīng)用，許多國(guó)際生產(chǎn)集團(tuán)和跨國(guó)公司總部和地區(qū)性總部 在特定城市或區(qū)域集中的現(xiàn)象越來(lái)越明顯。在跨國(guó)公司和全國(guó)性大公司遷都的熱潮中，規(guī)模以 上的民營(yíng)企業(yè)遷都跡象也越來(lái)越明顯。 企 業(yè)總部遷移現(xiàn)象在二十世紀(jì)九十年代就已經(jīng)出現(xiàn)，隨著市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的日益完善，企業(yè)總 部遷移所具有的戰(zhàn)略意義為眾多企業(yè)所意識(shí)，因此許多企業(yè)紛紛加入到企業(yè)總部 遷移行列中， 形成了一股遷都潮。湖南長(zhǎng)沙私營(yíng)納稅大戶遠(yuǎn)大集團(tuán)、山東的浪潮集團(tuán)遷都北京，江蘇的春蘭 集團(tuán)、深圳的平安保險(xiǎn)公司、聯(lián)想的筆記本研發(fā)總部等遷 都上海，此外還有全國(guó)最大規(guī)模的電 源生產(chǎn)企業(yè)雙登集團(tuán)將管理總部由姜堰遷往南京等。總部遷移的企業(yè)規(guī)模也存在著差異，早期 的遷移企業(yè)一般都是大中型企業(yè)， 而現(xiàn)在很多中小的企業(yè)也加入到遷移行列中。 浙江作為一個(gè)較早發(fā)展市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)，民營(yíng)企業(yè)實(shí)力較強(qiáng)的省份，企業(yè)遷移，特別是企業(yè)總 部遷移現(xiàn)象在浙江表現(xiàn)的尤為明顯。2003 年浙江省工商局發(fā)布了題為從浙企外遷看我省個(gè)私 民營(yíng)企業(yè)生態(tài)環(huán)境關(guān)于全省民營(yíng)企業(yè)外遷資金外流的專(zhuān)題調(diào)查報(bào)告。報(bào)告顯示至 2002 年浙 江共有 3058 家民營(yíng)企業(yè)外遷（遷出省外），其中整體外遷 488 家，總部遷移 2488 家。 企 業(yè)遷移可分為整體遷移、生產(chǎn)加工基地遷移和總部遷移，三種遷移方式對(duì)遷入地所 具備的資源要素的要求存在著明顯的差別，總部遷移相對(duì)于前兩者來(lái)說(shuō)更注重非常 規(guī)資源（戰(zhàn) 略性資源）的需求。所謂非常規(guī)資源是指伴隨著知識(shí)經(jīng)濟(jì)的到來(lái)而培育、開(kāi)發(fā)和利用的非自然 資源，如人才、信息、技術(shù)、銷(xiāo)售網(wǎng)絡(luò)等。企業(yè)總部擔(dān)負(fù)著 整個(gè)企業(yè)的管理、決策、投資、研 發(fā)等功能，它具有知識(shí)密集性、高價(jià)值增長(zhǎng)性和技術(shù)密集性等特點(diǎn)。企業(yè)總部對(duì)資源需求存在 的特點(diǎn)反映到企業(yè)對(duì)總部空間設(shè)置 上，明顯表現(xiàn)出向經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)、地理位置獨(dú)特的城市集中，如 北京、上海、廣州、深圳、天津等。浙江民營(yíng)企業(yè)家雜志曾對(duì)已經(jīng)遷都上?；虼嬖谶w都上 海意向的企 業(yè)就遷都動(dòng)機(jī)所做調(diào)查的顯示，需求市場(chǎng)空間、需求國(guó)際化經(jīng)營(yíng)平臺(tái)、企業(yè)發(fā)展需 要的高層次人才排在遷都動(dòng)機(jī)的前三位，反映了企業(yè)對(duì)遷入地的資源要求。企業(yè)會(huì) 根據(jù)不同地 區(qū)的資源狀況設(shè)置不同的職能單元，以期獲得最大的價(jià)值。企業(yè)總部的遷移正是考慮到企業(yè)總 部和生產(chǎn)加工基地對(duì)資源要求存在較大差距，打破企業(yè)組織 空間的局限性，把企業(yè)總部設(shè)置在 最具資源優(yōu)勢(shì)的地區(qū)。 企業(yè)總部遷移是經(jīng)濟(jì)發(fā)展的必然產(chǎn)物，是企業(yè)構(gòu)建更大發(fā)展平臺(tái)的重要舉措。順應(yīng)我國(guó) 民營(yíng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展趨勢(shì)，針對(duì)民營(yíng)企業(yè)發(fā)展過(guò)程中存在的問(wèn)題，全國(guó)工商聯(lián)提出要建立一個(gè)促進(jìn) 我國(guó)民營(yíng)企業(yè)科技創(chuàng)新、管理提升、進(jìn)軍國(guó)際市場(chǎng)和實(shí)現(xiàn)大聯(lián)合的發(fā)展基地，推動(dòng)民營(yíng)經(jīng)濟(jì)的 大發(fā)展、大提高。 （三）總部經(jīng)濟(jì)理論和實(shí)踐在國(guó)內(nèi)的發(fā)展（三）總部經(jīng)濟(jì)理論和實(shí)踐在國(guó)內(nèi)的發(fā)展 2002 年北京市社會(huì)科學(xué)院總部經(jīng)濟(jì)研究中心主任趙弘發(fā)現(xiàn)并提出了“總部經(jīng)濟(jì)”理論。 總 部經(jīng)濟(jì)指一個(gè)區(qū)域利用特有的資源優(yōu)勢(shì)，吸引企業(yè)將總部在該區(qū)域集群布局，將生產(chǎn)加工基 地布局在具有比較優(yōu)勢(shì)的其它地區(qū)，從而形成合理的價(jià)值鏈分工的經(jīng)濟(jì)活 動(dòng)統(tǒng)稱。總部經(jīng)濟(jì)的 精髓和核心在于總部和生產(chǎn)制造環(huán)節(jié)空間分離所形成的資源再配置價(jià)值，其所強(qiáng)調(diào)的是總部以 及由總部需求所衍生出來(lái)的金融、保險(xiǎn)、會(huì)計(jì)、法 律、教育、培訓(xùn)、物流等構(gòu)成的一套完整的 服務(wù)業(yè)體系，是各經(jīng)濟(jì)體之間的內(nèi)在聯(lián)系和相互支撐。發(fā)展總部經(jīng)濟(jì)可以為區(qū)域發(fā)展帶來(lái)多種 經(jīng)濟(jì)效應(yīng)。大批國(guó)內(nèi)外企業(yè) 總部入駐，可提高區(qū)域的知名度、信譽(yù)度，促進(jìn)區(qū)域政府提高服務(wù) 質(zhì)量，優(yōu)化商務(wù)環(huán)境，完善城市基礎(chǔ)設(shè)施和人居環(huán)境，推進(jìn)多元文化融合與互動(dòng)，加快城市國(guó) 際化 進(jìn)程。 總部經(jīng)濟(jì)概念提出后引起了全國(guó)許多中心城市的強(qiáng)烈反響，北京、上海、廣州、深圳、 青島、濟(jì)南、武漢、大連、沈陽(yáng)、廈門(mén)等國(guó)內(nèi)大城市紛紛明確提出發(fā)展總部經(jīng)濟(jì)的戰(zhàn)略，將發(fā) 展總部經(jīng)濟(jì)作為城市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)升級(jí)的戰(zhàn)略選擇。北京 1999 年出臺(tái)鼓勵(lì)跨國(guó)公司在京設(shè)立地區(qū)總 部若干規(guī)定，目前形成了北京 CBD，中關(guān)村科技園海淀園、豐臺(tái)園和金融街等國(guó)內(nèi)外大型企業(yè) 集團(tuán)的總部聚集區(qū)。廣州目前有越秀區(qū)和天河區(qū)兩個(gè)總部聚集區(qū)，并根據(jù)總部企業(yè)行業(yè)類(lèi)型制 定了配套政策。上海出臺(tái)各種政策重點(diǎn)扶植 16 家總部基地。 以企業(yè)總部為專(zhuān)門(mén)服務(wù)對(duì)象的市場(chǎng)提供的是具有創(chuàng)意性、建設(shè)性的高級(jí)智力型服務(wù)。也 就是說(shuō)，由總部經(jīng)濟(jì)理論和總部基地實(shí)踐所衍生出來(lái)的“總部產(chǎn)業(yè)”，將是一個(gè)資本和知本高 度密集的產(chǎn)業(yè)?！翱偛拷?jīng)濟(jì)”的發(fā)展和“總部基地”的建設(shè)將在新的層面上重新整合全國(guó)各種 資源，為區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展提供新的動(dòng)力。 （四）環(huán)渤海地區(qū)的迅速崛起（四）環(huán)渤海地區(qū)的迅速崛起 繼珠江三角洲經(jīng)濟(jì)圈、長(zhǎng)江三角洲經(jīng)濟(jì)圈大展活力之后，環(huán)渤海經(jīng)濟(jì)圈正加速崛起，尤 其是京津冀地區(qū)，已經(jīng)成為帶動(dòng)我國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的第三極。環(huán)渤海經(jīng)濟(jì)圈作為中國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的一 支重要力量，是拉動(dòng)北方經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的推動(dòng)機(jī)，將具有巨大的發(fā)展?jié)摿Γ矠槊駹I(yíng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展提供 了良機(jī)。 黨中央、國(guó)務(wù)院把規(guī)劃和建設(shè)好天津?yàn)I海新區(qū)作為國(guó)家區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展戰(zhàn)略的重要組成部 分，這是二十世紀(jì)八十年代開(kāi)發(fā)深圳、九十年代開(kāi)發(fā)浦東之后，我國(guó)改革開(kāi)放和經(jīng)濟(jì)發(fā)展的又 一重大戰(zhàn)略舉措，環(huán)渤海經(jīng)濟(jì)圈的發(fā)展迎來(lái)了最好的歷史機(jī)遇?？梢韵胍?jiàn)，濱海新區(qū)的開(kāi)發(fā)建 設(shè)將產(chǎn)生巨大的聚合效應(yīng)，將像深圳和浦東的開(kāi)發(fā)一樣，迅速引發(fā)全國(guó)乃至全世界的人流、物 流和資金流的大量涌入，將從環(huán)渤海地區(qū)掀起我國(guó)改革開(kāi)放的第三次浪潮。這為天津，為環(huán)渤 海地區(qū)，為“ 3交通優(yōu)勢(shì) 項(xiàng)目區(qū)域緊鄰市區(qū)外環(huán)線，區(qū)域內(nèi)部及周邊擁有市域干道、快 速路、地鐵站等現(xiàn)代化交通網(wǎng)絡(luò)。項(xiàng)目地塊經(jīng)津沽公路外環(huán)線 京津高速公路往北京市約 140 公里，距天津市中心區(qū) 11 公里，距濱 海城區(qū) 20 余公里，距天津?yàn)I海國(guó)際機(jī)場(chǎng) 7 公里。根據(jù)國(guó)務(wù)院批復(fù)的 天津市城市年總體規(guī)劃 2005-2020，津?yàn)I大道、地鐵一號(hào)線延長(zhǎng) 線 以及輕軌都將經(jīng)過(guò)項(xiàng)目區(qū)域，現(xiàn)代化的交通網(wǎng)絡(luò)保證了項(xiàng)目區(qū)域 具有良好的可達(dá)性，能夠滿足總部現(xiàn)代化辦公對(duì)道路交通的高標(biāo)準(zhǔn) 要求。 4成本優(yōu)勢(shì) 項(xiàng)目區(qū)域土地資源豐富，土地成本相對(duì)較低，能為項(xiàng)目建設(shè)提 供理想的自然環(huán)境和足夠的發(fā)展空間。作為民營(yíng)企業(yè)的總部基地， 要聚集足夠的人氣，不僅要提供完善的商業(yè)服務(wù)和配套設(shè)施，還要 能降低入駐企業(yè)的建設(shè)和運(yùn)營(yíng)成本，使企業(yè)在獲得最佳發(fā)展環(huán)境的 同時(shí)獲得最大的效益。 通過(guò)以上分析可以看出，選擇津南雙港地區(qū)建設(shè)河畔星城總部 基地具有多方面優(yōu)勢(shì)，利于總部基地的特色規(guī)劃和項(xiàng)目建設(shè)，利于 總部基地的項(xiàng)目招商和后期運(yùn)營(yíng)，也利于更好的發(fā)揮總部基地的集 聚效應(yīng)和輻射效應(yīng)。 五、五、項(xiàng)目開(kāi)發(fā)基本思路項(xiàng)目開(kāi)發(fā)基本思路 （一）指導(dǎo)思想和發(fā)展目標(biāo)（一）指導(dǎo)思想和發(fā)展目標(biāo) 貫徹國(guó)務(wù)院“非公經(jīng)濟(jì) 36 條”，按照天津市“十一五”規(guī)劃的 基本要求，響應(yīng)全國(guó)工商聯(lián)關(guān)于建立民營(yíng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展平臺(tái)的號(hào)召，對(duì) 區(qū)域資源進(jìn)行全面整合和提升，打造一個(gè)以大中型民營(yíng)企業(yè)為主的 國(guó)內(nèi)外企業(yè)相互交往、合作的平臺(tái)，一個(gè)國(guó)內(nèi)外政府機(jī)構(gòu)和民間組 織交流、協(xié)作的平臺(tái)，一個(gè)按國(guó)際化規(guī)則運(yùn)作、提供現(xiàn)代化商務(wù)服 務(wù)的平臺(tái)，一個(gè)智能化、生態(tài)型的新型商務(wù)花園，實(shí)現(xiàn)天津市民營(yíng) 經(jīng)濟(jì)的跨越式發(fā)展，完善天津市的城市功能，提升天津市的城市地 位。 （二）項(xiàng)目功能定位（二）項(xiàng)目功能定位 總部整合功能：總部整合功能：整合中國(guó)民營(yíng)企業(yè)資源，建立民營(yíng)企業(yè)科技創(chuàng) 新、管理提升、進(jìn)軍國(guó)際市場(chǎng)的重要平臺(tái)，以吸引中國(guó)民營(yíng)企業(yè)總 部為主，涵蓋各類(lèi)總部。通過(guò)總部入駐發(fā)揮總部經(jīng)濟(jì)的經(jīng)濟(jì)和社會(huì) 效應(yīng)。 國(guó)際交流的功能?chē)?guó)際交流的功能：吸引國(guó)內(nèi)外各類(lèi)商會(huì)、協(xié)會(huì)和經(jīng)濟(jì)組織，舉 辦各種會(huì)議、展覽和洽談會(huì)，形成強(qiáng)大的國(guó)際交流功能。 研發(fā)和轉(zhuǎn)化功能：研發(fā)和轉(zhuǎn)化功能：側(cè)重引進(jìn)成長(zhǎng)性好、帶動(dòng)性強(qiáng)、研發(fā)轉(zhuǎn)化能 力強(qiáng)，具有廣闊發(fā)展前景的高技術(shù)產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目，提高自主創(chuàng)新能力和 國(guó)際競(jìng)爭(zhēng)力，使總部基地成為科技創(chuàng)新基地、研發(fā)成果轉(zhuǎn)化基地。 教育培訓(xùn)功能：教育培訓(xùn)功能：與國(guó)內(nèi)外知名教育和培訓(xùn)機(jī)構(gòu)合作，開(kāi)展各種 教育和培訓(xùn)工作，建設(shè)基地的培訓(xùn)中心大廈，形成發(fā)達(dá)的信息交流 網(wǎng)絡(luò)，增強(qiáng)總部基地作為智力資本核心的地位。 國(guó)際商務(wù)服務(wù)功能：國(guó)際商務(wù)服務(wù)功能：以現(xiàn)代信息技術(shù)為基礎(chǔ)，建設(shè)專(zhuān)業(yè)的商務(wù) 服務(wù)體系，吸引銀行、保險(xiǎn)、法律等機(jī)構(gòu)以及外貿(mào)、工商等政府部 門(mén)入駐，為入駐企業(yè)提供專(zhuān)業(yè)的商務(wù)服務(wù)及“一站式”政府服務(wù)。 商貿(mào)服務(wù)功能：商貿(mào)服務(wù)功能：引進(jìn)國(guó)際化程度較高、輻射功能強(qiáng)的高端商業(yè) 項(xiàng)目，提供高檔商業(yè)服務(wù)，配套購(gòu)物、餐飲、娛樂(lè)等設(shè)施，形成配 套商業(yè)服務(wù)功能。 配套生活服務(wù)功能：配套生活服務(wù)功能：秉承“人與自然和諧發(fā)展”、“居住與世 界同步”的理念，建設(shè)配套生活區(qū)和生態(tài)居住區(qū)。 以上各功能交叉、重疊、耦合，共同形成總部基地的復(fù)合功能。 （三）入駐主體（目標(biāo)客戶）定位（三）入駐主體（目標(biāo)客戶）定位 河畔星城總部基地將以國(guó)內(nèi)民營(yíng)企業(yè) 500 強(qiáng)為引進(jìn)重點(diǎn)，發(fā)揮它 們投資大、水平高、帶動(dòng)性強(qiáng)的特點(diǎn)，吸引其上下游關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)的企 業(yè)總部，形成以電子信息、高科技、生物制藥、房地產(chǎn)、商貿(mào)物流形成以電子信息、高科技、生物制藥、房地產(chǎn)、商貿(mào)物流 以及其他現(xiàn)代服務(wù)業(yè)為主的總部聚集區(qū)。以及其他現(xiàn)代服務(wù)業(yè)為主的總部聚集區(qū)。 1國(guó)內(nèi)民營(yíng)企業(yè)綜合性總部，信息中心，投資總部，營(yíng)銷(xiāo)總部及 研發(fā)總部； 2國(guó)內(nèi)外商會(huì)和協(xié)會(huì)； 3政府稅務(wù)、工商等部門(mén)的派出機(jī)構(gòu)； 4金融、評(píng)估、信息、咨詢等中介服務(wù)機(jī)構(gòu)； 5其他類(lèi)型企業(yè)集團(tuán)總部及總部派出性機(jī)構(gòu)。 六、項(xiàng)目規(guī)劃六、項(xiàng)目規(guī)劃 項(xiàng)目總占地 5.63 平方公里，扣除規(guī)劃津?yàn)I大道、津沽路退線、 梨雙路延長(zhǎng)線、海河南路等市政道路、燃?xì)庥玫丶昂：俞t(yī)院占地， 項(xiàng)目實(shí)際可開(kāi)發(fā)面積為 4.81 平方公里。根據(jù)總部基地的功能定位， 結(jié)合區(qū)域特點(diǎn)，項(xiàng)目將主要分為四個(gè)功能區(qū)：總部經(jīng)濟(jì)區(qū)、綜合商 業(yè)區(qū)、生態(tài)居住區(qū)和休閑娛樂(lè)區(qū)。 （一）規(guī)劃指導(dǎo)思想（一）規(guī)劃指導(dǎo)思想 1、工作與生活和諧發(fā)展 為實(shí)現(xiàn)總部基地工作、居住的平衡，將就近規(guī)劃居住區(qū)，力爭(zhēng) 實(shí)現(xiàn) 50%的人群上班通勤時(shí)間在半小時(shí)以內(nèi)的目標(biāo)，實(shí)現(xiàn)最高的資 源利用效率。 2、綜合配套平衡 重視城市功能多樣化及其結(jié)構(gòu)的合理性，做到商務(wù)與商業(yè)、休 閑等各項(xiàng)配套功能的和諧發(fā)展，發(fā)展和諧生活，強(qiáng)化總部經(jīng)濟(jì)區(qū)域 的比較優(yōu)勢(shì)。 3、資源節(jié)約與環(huán)境保護(hù)并重 利用新型能源，加強(qiáng)資源綜合利用，推行節(jié)能、綠色建筑，建 設(shè)資源節(jié)約型、環(huán)境友好型生態(tài)新區(qū)。 （二）總部經(jīng)濟(jì)區(qū)的規(guī)模確定及選址（二）總部經(jīng)濟(jì)區(qū)的規(guī)模確定及選址 1總部經(jīng)濟(jì)區(qū)的規(guī)模 根據(jù)國(guó)內(nèi)現(xiàn)有的按照總部基地模式建設(shè)的項(xiàng)目區(qū)域來(lái)看，總部 基地一般都包括核心區(qū)和外延區(qū)，核心區(qū)域作為辦公、研發(fā)及決策 中心，是建設(shè)和發(fā)展的重點(diǎn)，同時(shí)為了更好的為總部基地的核心區(qū) 域服務(wù)，又規(guī)劃了為滿足總部基地內(nèi)的各種業(yè)務(wù)、會(huì)議需要的外延 服務(wù)區(qū)。高度集中的總部核心區(qū)和多功能、高度復(fù)合的大區(qū)域的良 性互動(dòng)才能打造成功真正意義上的總部基地。 中國(guó)現(xiàn)有的總部基地大致分為兩種，一種是在原來(lái)就具有良好 區(qū)域經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)和環(huán)境基礎(chǔ)上進(jìn)一步規(guī)劃而發(fā)展形成的總部基地，這 類(lèi)總部基地一般占地規(guī)模較大，總面積在 1.5-4 平方公里，例如：北 京朝陽(yáng) CBD 占地 3.99 平方公里（核心區(qū)占地面積約 600 畝）、上 海陸家嘴中央商務(wù)區(qū)區(qū)域總占地 1.7 平方公里，深圳福田中心商務(wù) 區(qū)占地 2.33 平方公里；另一種為先規(guī)劃后建設(shè)的總部基地，面積一 般在 1000 畝以下，例如：北京豐臺(tái)總部基地 975 畝、天津塘沽響螺 灣商務(wù)區(qū)占地 600 畝、上海東方環(huán)球總部基地占地約 300 畝。 結(jié)合天津市經(jīng)濟(jì)發(fā)展情況及項(xiàng)目區(qū)域的現(xiàn)狀及發(fā)展定位，項(xiàng)目 中總部經(jīng)濟(jì)區(qū)占地面積為 1.5 平方公里。 2. 總部經(jīng)濟(jì)區(qū)在項(xiàng)目?jī)?nèi)的選址 根據(jù)項(xiàng)目區(qū)域現(xiàn)狀條件及總部基地的規(guī)劃和發(fā)展要求，項(xiàng)目中 總部經(jīng)濟(jì)區(qū)選址在津南區(qū)雙港村及上小汀村村界內(nèi)。該地塊處于規(guī) 劃津?yàn)I大道的兩側(cè)，緊鄰梨雙路，未來(lái)還將有地鐵和輕軌通過(guò)，周 邊有發(fā)達(dá)的交通網(wǎng)絡(luò)，輻射能力強(qiáng)，區(qū)位優(yōu)勢(shì)明顯。 （三）項(xiàng)目功能分區(qū)（三）項(xiàng)目功能分區(qū) 項(xiàng)目共分為四個(gè)功能區(qū)：總部經(jīng)濟(jì)區(qū)、綜合商業(yè)區(qū)、生態(tài)居住 區(qū)和休閑娛樂(lè)區(qū)。 1. 總部經(jīng)濟(jì)區(qū)總部經(jīng)濟(jì)區(qū) 總部經(jīng)濟(jì)區(qū)占地面積約 1.5 平方公里，可開(kāi)發(fā)面積為 1.06 平方 公里，建筑面積 195 萬(wàn)平米，總體容積率為 1.3。包含總部經(jīng)濟(jì)商務(wù) 區(qū)、商業(yè)配套區(qū)和配套居住區(qū)，其中總部經(jīng)濟(jì)商務(wù)區(qū)和商業(yè)配套區(qū) 構(gòu)成了總部經(jīng)濟(jì)區(qū)的核心區(qū)。 總部經(jīng)濟(jì)商務(wù)區(qū)：總部經(jīng)濟(jì)商務(wù)區(qū)：占地面積約 0.2 平方公里，建筑面積約 55 萬(wàn) 平米，容積率為 2.75。 總部經(jīng)濟(jì)商務(wù)區(qū)為項(xiàng)目的核心組成部分，涵蓋項(xiàng)目各項(xiàng)核心功能。 區(qū)內(nèi)設(shè)有總部辦公大廈、多功能會(huì)展中心、企業(yè)服務(wù)中心、國(guó)際教 育培訓(xùn)中心、研發(fā)中心及多棟單體總部樓，商務(wù)區(qū)內(nèi)還將建設(shè)大型 廣場(chǎng)，利用開(kāi)放空間的理念進(jìn)行綠化布局，將廣場(chǎng)式中心綠化、點(diǎn) 式組團(tuán)綠化同帶狀公共綠化相結(jié)合，營(yíng)造現(xiàn)代化的公園式辦公環(huán)境。 表表 1：總部經(jīng)濟(jì)商務(wù)區(qū)主要項(xiàng)目：總部經(jīng)濟(jì)商務(wù)區(qū)主要項(xiàng)目 項(xiàng)目 建筑面積 (萬(wàn)平方米) 建筑形式備注 總部辦公大廈 10 高層標(biāo)志性建筑 總部樓 15 多層 獨(dú)棟建筑,面積 1000-5000 平 米 研發(fā)中心 10 多層 獨(dú)棟建筑,面積 1000-5000 平 米 多功能會(huì)展中心 10 多層標(biāo)志性建筑 企業(yè)服務(wù)中心 七、投入產(chǎn)出分析七、投入產(chǎn)出分析 河 畔星城總部基地項(xiàng)目用地現(xiàn)狀以村莊和農(nóng)用地為主，為高水 平規(guī)劃建設(shè)項(xiàng)目，需要先對(duì)項(xiàng)目用地的村莊、企業(yè)和農(nóng)用地進(jìn)行拆 遷補(bǔ)償，在土地整理完成后，分期進(jìn)行 項(xiàng)目建設(shè)。本項(xiàng)目的資金投 入主要分為土地一級(jí)整理（拆遷、安置、補(bǔ)償和基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)）的 投入和土地二級(jí)開(kāi)發(fā)的投入兩部分。 （一）土地一級(jí)整理投入產(chǎn)出分析（一）土地一級(jí)整理投入產(chǎn)出分析 1.1. 土地整理成本土地整理成本 （1）收購(gòu)補(bǔ)償費(fèi) 河畔星城總部基地項(xiàng)目總占地面積 8445 畝，為實(shí)施項(xiàng)目建設(shè)， 需要對(duì)項(xiàng)目范圍內(nèi)土地進(jìn)行整理，根據(jù)周邊地區(qū)拆遷安置補(bǔ)償?shù)那?況測(cè)算，預(yù)計(jì)征地拆遷資金總計(jì)為 35 億元人民幣。 （2）基礎(chǔ)設(shè)施投入 為使項(xiàng)目達(dá)到可出讓條件，需要對(duì)項(xiàng)目區(qū)域進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)， 建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)為 11 萬(wàn)元/畝，資金需求約 10 億元人民幣。 （3）土地整理過(guò)程中的其他費(fèi)用 土地整理過(guò)程發(fā)生的土地辦件費(fèi)、規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)、期間費(fèi)用及不 可預(yù)見(jiàn)費(fèi)等項(xiàng)支出約為 8 萬(wàn)元/畝。資金需求約為 7 億元人民幣。 土地整理總成本約為 51 億。 表表 3：土地整理成本表：土地整理成本表 工程項(xiàng)目（費(fèi)用）名稱工程項(xiàng)目（費(fèi)用）名稱單價(jià)（萬(wàn)元單價(jià)（萬(wàn)元/畝）畝）費(fèi)用小計(jì)（億元）費(fèi)用小計(jì)（億元） 土地收購(gòu)補(bǔ)償費(fèi)4135 基礎(chǔ)設(shè)施投入119.3 其他費(fèi)用86.8 合計(jì)6051 2. 土地出讓收益土地出讓收益 根據(jù)項(xiàng)目初步規(guī)劃，項(xiàng)目區(qū)域出地率約為 53%，可出讓面積為 4476 畝，出讓底價(jià)約為 145 萬(wàn)元/畝（包含 20%的政府凈收益）。結(jié) 合周邊土地市場(chǎng)情況，預(yù)計(jì)未來(lái)土地出讓成交價(jià)格為 150 萬(wàn)元/畝， 則通過(guò)土地出讓可獲得收入 67 億元。 項(xiàng)目區(qū)域內(nèi)土地開(kāi)發(fā)整理并進(jìn)行出讓后預(yù)計(jì)可獲凈收益 16 億元， 將全部用于投入和補(bǔ)貼總部基地重點(diǎn)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)建設(shè)。 （二）土地二級(jí)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目投入產(chǎn)出分析（二）土地二級(jí)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目投入產(chǎn)出分析 河畔星城總部基地的運(yùn)作理念是“筑巢引鳳、放水養(yǎng)魚(yú)”。為 高標(biāo)準(zhǔn)、高水平建設(shè)河畔星城總部基地項(xiàng)目，盡快形成資本洼地， 聚集區(qū)域內(nèi)的人氣和財(cái)氣，提升區(qū)域形象，項(xiàng)目將采用“高標(biāo)準(zhǔn)、 低售價(jià)”的原則，建成的獨(dú)棟總部樓將基本按略高于成本的價(jià)格出 售或出租，降低入駐企業(yè)成本。以盡快吸引更多企業(yè)入駐。 1. 項(xiàng)目投入項(xiàng)目投入 項(xiàng)目區(qū)域共需建設(shè)四個(gè)功能區(qū)，預(yù)計(jì)總投資約 200 億元。 （1）總部經(jīng)濟(jì)區(qū) 總部經(jīng)濟(jì)區(qū)主要包括核心區(qū)（包括商務(wù)區(qū)和商業(yè)區(qū)）和配套居 住區(qū)，總建筑面積近 200 萬(wàn)平方米，總投資約為 90 億元。 核心區(qū)內(nèi)主要項(xiàng)目包括近百棟總部樓、研發(fā)中心及總部辦公大 廈等標(biāo)志性建筑和配套設(shè)施，建設(shè)成本總投入約為 63 億元，如下表 所示： 表表 4：總部經(jīng)濟(jì)核心區(qū)項(xiàng)目投入概況：總部經(jīng)濟(jì)核心區(qū)項(xiàng)目投入概況 工程項(xiàng)目名稱工程項(xiàng)目名稱建筑面積（萬(wàn)平方建筑面積（萬(wàn)平方 米）米） 平均造價(jià)（元平均造價(jià)（元/平方平方 米）米） 費(fèi)用小計(jì)（萬(wàn)元）費(fèi)用小計(jì)（萬(wàn)元） 總部辦公大廈 10 550055000 總部樓 15 400060000 研發(fā)中心 10 400040000 多功能會(huì)展中心 10 800080000 企業(yè)服務(wù)中心 5 500025000 國(guó)際教育培訓(xùn)中 心 5 4000 20000 五星級(jí)酒店 10 10000100000 商務(wù)酒店 25 7000175000 購(gòu)物中心 5 550027500 異域風(fēng)情商業(yè)街 10 500050000 合計(jì) 105 632500 配套居住區(qū)總建筑面積約 90 萬(wàn)平米，將建設(shè)各類(lèi)型高檔公寓， 預(yù)計(jì)總投資約為 30 億元。 （2）其他功能區(qū) 河畔星城總部基地內(nèi)的綜合商業(yè)區(qū)、生態(tài)居住區(qū)及休閑娛樂(lè)區(qū) 總建筑面積約 300 萬(wàn)平方米，總投資額約為 82 億元。 表表 5：其他功能區(qū)投入概況：其他功能區(qū)投入概況 功能區(qū)功能區(qū)建筑面積（萬(wàn)平方建筑面積（萬(wàn)平方 米）米） 單擊此處輸入文字。公司 單擊此處輸入文字。項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告可行性研究報(bào)告 編制單位：北京編制單位：北京 xxxxxxxxxxxxxxxxxx 有限責(zé)任公司有限責(zé)任公司 法人代表：法人代表： 工程咨詢資質(zhì)等級(jí)：甲級(jí)工程咨詢資質(zhì)等級(jí)：甲級(jí) 工程咨詢資質(zhì)證書(shū)編號(hào)：工咨甲工程咨詢資質(zhì)證書(shū)編號(hào)：工咨甲 xxxxxxxxxxxxxxxxxx 二二一二年七月一二年七月 單擊此處輸入文字。公司 單擊此處輸入文字。項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告可行性研究報(bào)告 項(xiàng)目負(fù)責(zé)人：項(xiàng)目負(fù)責(zé)人： xxxx 注冊(cè)咨詢工程師（投資）注冊(cè)咨詢工程師（投資） 編寫(xiě)人員：編寫(xiě)人員： xxx 高級(jí)工程師高級(jí)工程師 xxx 注冊(cè)咨詢工程師（投資）注冊(cè)咨詢工程師（投資） xxx 注冊(cè)咨詢工程師（投資）注冊(cè)咨詢工程師（投資） xxx 注冊(cè)咨詢工程師（投資）注冊(cè)咨詢工程師（投資） xxx 高級(jí)工程師高級(jí)工程師 審審 核核 : xxx 高級(jí)工程師高級(jí)工程師 注冊(cè)咨詢工程師（投資）注冊(cè)咨詢工程師（投資） 二二一二年七月一二年七月 目錄目錄 1總論總論.1 1.1項(xiàng)目概況.1 1.1.1項(xiàng)目名稱.1 1.1.2承辦單位概況.1 1.1.3可行性研究報(bào)告編制依據(jù).1 1.1.4項(xiàng)目提出背景.1 1.2項(xiàng)目概況.1 1.2.1擬建地點(diǎn).1 1.2.2建設(shè)規(guī)模及目標(biāo).1 1.2.3主要建設(shè)條件.1 1.2.4項(xiàng)目總投資及資金來(lái)源.1 1.2.5項(xiàng)目主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo).1 1.3結(jié)論和建議.1 2項(xiàng)目建設(shè)必要性項(xiàng)目建設(shè)必要性.1 2.1項(xiàng)目符合國(guó)家及地方產(chǎn)業(yè)政策.1 2.1.1.1 2.2項(xiàng)目符合國(guó)家及地方行業(yè)規(guī)劃.1 2.2.1.1 2.3項(xiàng)目符合企業(yè)發(fā)展規(guī)劃需要.1 2.3.1有利于.1 2.3.2有利于.1 2.3.3.1 3市場(chǎng)分析市場(chǎng)分析.1 3.11 3.1.1.1 3.21 3.2.1.1 4項(xiàng)目選址及建設(shè)條件項(xiàng)目選址及建設(shè)條件 .1 4.1項(xiàng)目選址.1 4.1.1.1 4.2建設(shè)條件.1 4.2.1自然條件.1 4.2.2技術(shù)支持條件.1 4.2.3基礎(chǔ)設(shè)施條件.1 4.2.4.1 5項(xiàng)目建設(shè)方案項(xiàng)目建設(shè)方案.1 5.1建設(shè)規(guī)模.1 5.2產(chǎn)品方案.1 5.3工藝方案.1 5.4設(shè)備方案.1 5.5工程方案.1 5.6主要原材料、燃料供應(yīng).1 5.7總平面布置和運(yùn)輸.1 5.7.1.1 6節(jié)能、節(jié)水與安全生產(chǎn)節(jié)能、節(jié)水與安全生產(chǎn).1 6.1節(jié)能.1 6.1.1節(jié)能措施.1 6.1.2能源指標(biāo)分析.1 6.2節(jié)水.1 6.2.1節(jié)水措施.1 6.2.2水耗指標(biāo)分析.1 6.3安全生產(chǎn).1 7生態(tài)與環(huán)境保護(hù)生態(tài)與環(huán)境保護(hù).1 7.1設(shè)計(jì)依據(jù).1 7.2執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn).1 7.3建設(shè)期影響分析.1 7.4運(yùn)營(yíng)期影響分析.1 7.5環(huán)境保護(hù)方案.1 7.6環(huán)境影響評(píng)價(jià).1 8項(xiàng)目組織、招標(biāo)及計(jì)劃進(jìn)度項(xiàng)目組織、招標(biāo)及計(jì)劃進(jìn)度.1 8.1項(xiàng)目單位.1 8.2項(xiàng)目組織.1 8.3工程招標(biāo).1 8.4實(shí)施進(jìn)度安排.1 8.4.1.1 9投資估算與資金籌措投資估算與資金籌措 .1 9.1項(xiàng)目投資估算.1 9.2資金籌措及使用方案.1 9.2.1.1 10項(xiàng)目財(cái)務(wù)分析項(xiàng)目財(cái)務(wù)分析.1 10.1相關(guān)依據(jù)與說(shuō)明.1 11經(jīng)濟(jì)與社會(huì)效益經(jīng)濟(jì)與社會(huì)效益.1 12風(fēng)險(xiǎn)分析風(fēng)險(xiǎn)分析.1 12.11 12.1.1.1 13結(jié)論與建議結(jié)論與建議 .1 13.1主要結(jié)論.1 13.2建議.1 附表目錄附表目錄 附表 1 項(xiàng)目總投資估算表 .1 附表 2 流動(dòng)資金估算表 .1 附表 3 投資計(jì)劃與資金籌措表 .1 附表 4 總成本費(fèi)用估算表 .1 附表 5 利潤(rùn)與利潤(rùn)分配表 .1 附表 6 項(xiàng)目投資現(xiàn)金流量表 .1 總論總論 項(xiàng)目概況項(xiàng)目概況 項(xiàng)目名稱項(xiàng)目名稱 項(xiàng)目名稱：xxxx 項(xiàng)目 承辦單位概況承辦單位概況 可行性研究報(bào)告編制依據(jù)可行性研究報(bào)告編制依據(jù) 項(xiàng)目提出背景項(xiàng)目提出背景 項(xiàng)目概況項(xiàng)目概況 擬建地點(diǎn)擬建地點(diǎn) 建設(shè)規(guī)模及目標(biāo)建設(shè)規(guī)模及目標(biāo) 主要建設(shè)條件主要建設(shè)條件 項(xiàng)目總投資及資金來(lái)源項(xiàng)目總投資及資金來(lái)源 項(xiàng)目主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)項(xiàng)目主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 表 1 項(xiàng)目主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)簡(jiǎn)表 序號(hào)項(xiàng)目單位 一生產(chǎn)規(guī)模 1xxxx（高端配置）套 2xxxxx（普通配置）套 3xxxx套 二主要原輔料年耗量 1xxxx（高端配置）-外協(xié)生產(chǎn)套 2xxxx（普通配置）-外協(xié)生產(chǎn)套 3xxxx-外協(xié)生產(chǎn)套 三公用工程消耗 1水立方米/年 2電 萬(wàn)千瓦時(shí)/ 年 四定員人 五投資估算 1工程總投資萬(wàn)元 1）建設(shè)投資萬(wàn)元 2）建設(shè)期利息萬(wàn)元 3）流動(dòng)資金萬(wàn)元 2銷(xiāo)售收入萬(wàn)元/年 3總成本費(fèi)用萬(wàn)元/年 4營(yíng)業(yè)稅金及附加萬(wàn)元/年 5利潤(rùn)總額萬(wàn)元/年 6所得稅萬(wàn)元/年 7凈利潤(rùn)萬(wàn)元/年 六財(cái)務(wù)評(píng)價(jià) 1總投資收益率% 2投資利稅率% 3內(nèi)部收益率（所得稅后）% 4財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（i=