關于將地價計入房產(chǎn)原值征收房產(chǎn)稅的政策指引.doc

佛山市地方稅務局稅政科便函各區(qū)局稅政科（股）：現(xiàn)將關于將地價計入房產(chǎn)原值征收房產(chǎn)稅的政策指引（試行）印發(fā)給你們，請遵照執(zhí)行，在執(zhí)行過程中發(fā)現(xiàn)問題請及時上報。 二O一二年一月十一日關于將地價計入房產(chǎn)原值征收房產(chǎn)稅的政策指引根據(jù)財稅2008152號關于房產(chǎn)稅城鎮(zhèn)土地使用稅有關問題的通知的規(guī)定，“對依照房產(chǎn)原值計稅的房產(chǎn)，不論是否記載在會計賬簿固定資產(chǎn)科目中，均應按照房屋原價計算繳納房產(chǎn)稅。房屋原價應根據(jù)國家有關會計制度規(guī)定進行核算。對納稅人未按國家會計制度規(guī)定核算并記載的，應按規(guī)定予以調(diào)整或重新評估。”財稅2010121號關于安置殘疾人就業(yè)單位城鎮(zhèn)土地使用稅等政策的通知第三條：關于將地價計入房產(chǎn)原值征收房產(chǎn)稅問題，“對按照房產(chǎn)原值計稅的房產(chǎn)，無論會計上如何核算，房產(chǎn)原值均應包含地價，包括為取得土地使用權支付的價款、開發(fā)土地發(fā)生的成本費用等。宗地容積率低于0.5的，按房產(chǎn)建筑面積的2倍計算土地面積并據(jù)此確定計入房產(chǎn)原值的地價?！睘榱藴蚀_把握政策內(nèi)涵，統(tǒng)一執(zhí)法口徑，現(xiàn)對問題的操作說明如下：一、 宗地、容積率和房產(chǎn)建筑面積（一）宗地是土地權屬界址線圍成的地塊，是土地登記和地籍調(diào)查的基本單位，一般情況下，一宗土地為一個權屬單位。（二）容積率是指一宗土地上建筑物（不含地下建筑物）總建筑面積與該宗土地面積之比，是反映土地使用強度的指標。容積率=地上總建筑面積該宗土地總用地面積。計稅的宗地容積率以規(guī)劃部門核發(fā)的建設工程規(guī)劃許可證為準。未取得建設工程規(guī)劃許可證的，納稅人應自行計算申報，并提供工程結算書等能證明建筑物建筑面積和用地面積的資料供主管稅務機關審核。必要時，主管稅務機關可以進行實地調(diào)查。若有確切證據(jù)證明實際宗地容積率與按建設工程規(guī)劃許可證確認的容積率不相符的，且影響到房產(chǎn)稅的繳納的，納稅人可以申請主管稅務機關按實際宗地容積率計算確定。（三）房產(chǎn)建筑面積是指建筑物各層水平平面面積的總和。具體以房產(chǎn)證記載的面積為準。未取得房產(chǎn)證的，主管稅務機關可以按建設工程規(guī)劃許可證或者建設工程施工許可證上記載的面積確認。二、計入房產(chǎn)原值的地價（一）計入房產(chǎn)原值的地價是指納稅人為取得計稅房產(chǎn)所占用的土地使用權所支付價款、開發(fā)土地發(fā)生的成本、費用和按國家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關稅費。具體包括：支付的土地出讓金或者土地轉讓價款、土地契稅、規(guī)劃設計、“三通一平”費用等。（對于已經(jīng)計入固定資產(chǎn)房產(chǎn)原值的費用不重復計算)具體計算按照國家有關會計制度規(guī)定，會計實務一般體現(xiàn)在：“無形資產(chǎn)土地使用權”或其他科目核算的地價款及契稅和相關費用。對納稅人未按國家會計制度規(guī)定核算并記載的，主管稅務機關應按規(guī)定予以調(diào)整或者要求納稅人按照國家有關會計制度規(guī)定重新評估。對買地建房的，應將有關地價計入房產(chǎn)原值征繳房產(chǎn)稅；對直接購買房地產(chǎn)的，按買價確定房產(chǎn)原值，征繳房產(chǎn)稅。（二）納稅人通過劃撥等方式取得土地，無支付地價和其他費用的，計入房產(chǎn)計稅原值的地價為零。（三）如納稅人先以劃撥方式取得土地使用權，后經(jīng)批準改為出讓方式取得該土地使用權的，應依法將補繳的土地出讓金和支付的其他費用并入房產(chǎn)原值。（四）宗地容積率低于0.5的，按房產(chǎn)建筑面積的2倍計算土地面積并據(jù)此確定計入房產(chǎn)原值的地價；宗地容積率等于或高于0.5的，一律按照地價全額計入房產(chǎn)原值計征房產(chǎn)稅。（五）納稅人如果受讓多宗地塊且分別領取國有土地使用證的，應視為多宗地，應分別計算確認各地塊的宗地容積率。如果同一宗地分期開發(fā)，在申報房產(chǎn)稅時，應按該期（棟）房產(chǎn)建筑面積占該宗地上的房產(chǎn)規(guī)劃總建筑面積的百分比配比地價并入房產(chǎn)原值。三、計入房產(chǎn)原值的地價的分攤。（一）建成和在建（包括待建）房產(chǎn)的建筑面積的分攤。應按建成和在建的建筑面積比例進行分攤。其中：建成房產(chǎn)所分攤的土地價值應計入房產(chǎn)原值征收房產(chǎn)稅；在建房產(chǎn)分攤的土地價值，待房產(chǎn)建成后再計入房產(chǎn)原值征收房產(chǎn)稅。（二）因宗地內(nèi)各獨立房產(chǎn)，可能具有不同用途，如自用、出租，也有可能享受稅收優(yōu)惠，因此，地價應在宗地內(nèi)各獨立房產(chǎn)間進行分攤，分別計入各獨立房產(chǎn)原值，申報繳納房產(chǎn)稅。因同一宗地只有一個容積率，因此，分攤時容積率可作分配率來使用。某獨立房產(chǎn)應分攤的用地面積某獨立房產(chǎn)建筑面積容積率某獨立房產(chǎn)應分攤的地價某獨立房產(chǎn)應分攤的用地面積單位地價單位地價為取得土地使用權支付的價款、開發(fā)土地發(fā)生的成本費用等取得土地使用權面積。對上述用地的占地面積，納稅人應提供真實完整的證明材料，供主管稅務機關審核。否則，不得扣除。必要時，主管稅務機關可以要求納稅人提供中介機構相關報告。四、其他。為便于房產(chǎn)稅的征管實際及大集中單項稅種房產(chǎn)稅登記信息的更新維護，要求納稅人在填寫申報表的同時填報從價征收房產(chǎn)稅政策調(diào)整信息采集表，見附表。五、常見問題解答（一） 問：財稅2010121號文件規(guī)定：“本通知自發(fā)文之日（注：2010年12月21日）起執(zhí)行。此前規(guī)定與本通知不一致的，按本通知執(zhí)行?！奔{稅人按照財稅2010121號文件規(guī)定對房產(chǎn)計稅原值進行調(diào)整后，2010年12月21日至2010年12月31日期間是否應當計算房產(chǎn)稅補（退）稅額？ 答： “納稅單位的房產(chǎn)，當月發(fā)生增減變動的，均從次月份起調(diào)整房產(chǎn)計稅價值。因此，納稅人因執(zhí)行財稅2010121號文件造成2010年12月份房產(chǎn)計稅原值發(fā)生增減變動的，應當從2011年1月份起相應調(diào)整其應繳納的房產(chǎn)稅，即2010年12月21日至2010年12月31日期間不需要計算房產(chǎn)稅補（退）稅額。 （二）問：納稅人發(fā)生的房產(chǎn)評估增值部分是否應當繳納房產(chǎn)稅？執(zhí)行新企業(yè)會計準則的納稅人，因初始確認“投資性房地產(chǎn)”或者“投資性房地產(chǎn)”公允價值發(fā)生變化而調(diào)整房產(chǎn)賬面原價的，是否應當同時調(diào)整房產(chǎn)稅計稅原值？ 答： 財稅2008152號文件規(guī)定：“房屋原價應根據(jù)國家有關會計制度規(guī)定進行核算?！币虼耍{稅人發(fā)生房產(chǎn)評估增值（或減值）以及初始確認“投資性房地產(chǎn)”或者持有“投資性房地產(chǎn)”期間公允價值發(fā)生變化，并按國家有關會計制度規(guī)定調(diào)增（或調(diào)減）房產(chǎn)原值的，應按調(diào)整后的房產(chǎn)原值計征房產(chǎn)稅。需要說明的是，根據(jù)國家有關會計制度的規(guī)定，納稅人除發(fā)生資產(chǎn)重組以及確認投資性房地產(chǎn)等少數(shù)情形外，房產(chǎn)的會計核算應當遵循歷史成本原則，納稅人不得因房產(chǎn)增值（或減值）而隨意調(diào)增（或調(diào)減）房產(chǎn)原值。 （三）問：財稅2010121號文件規(guī)定：“對按照房產(chǎn)原值計稅的房產(chǎn)，無論會計上如何核算，房產(chǎn)原值均應包含地價，包括為取得土地使用權支付的價款、開發(fā)土地發(fā)生的成本費用等。”對于“地價”應當如何把握？是否應當考慮土地評估增值和攤銷等因素？納稅人支付的土地租金是否構成地價？ 答：財稅2010121號文件規(guī)定的“地價”應為納稅人實際支付的地價，包括納稅人取得土地使用權實際支付的價款以及開發(fā)土地實際支出的成本費用。納稅人會計核算時將土地評估增值計入“無形資產(chǎn)”或“投資性房地產(chǎn)”等科目（土地價值單獨核算）而未計入房價的，在確定房產(chǎn)計稅原值時，不需要將土地評估增值部分加計入地價。納稅人會計核算時對土地進行攤銷的，在確定房產(chǎn)計稅原值時，攤銷額也不得從地價中扣減。納稅人因租賃土地支付的土地租金不構成地價。納稅人通過劃撥等方式取得土地未支付地價的，計入房產(chǎn)計稅原值的地價可為零。 （四）納稅人既有從價計征房產(chǎn)稅的房產(chǎn)，又有免稅房產(chǎn)和從租計征房產(chǎn)稅的房產(chǎn)的，應當如何分攤地價？ 答：宗地容積率低于0.5的納稅人，在計算從價計征房產(chǎn)稅的房產(chǎn)計稅原值時，可按“從價計征房產(chǎn)稅的房產(chǎn)建筑面積2土地單價”確定計入房產(chǎn)計稅原值的地價。宗地容積率大于等于0.5的納稅人，可按“從價計征房產(chǎn)稅的房產(chǎn)建筑面積房產(chǎn)總建筑面積（包括免稅房產(chǎn)和從租計征房產(chǎn)稅的房產(chǎn)）土地總價”確定計入房產(chǎn)計稅原值的地價。 （五） 財稅2010121號文件下發(fā)以前，納稅人在會計核算時未將地價計入房產(chǎn)原值，并且申報繳納房產(chǎn)稅時未將地價計入房產(chǎn)計稅原值的，是否應當補征2010年度以前的房產(chǎn)稅？ 財稅2008152號文件規(guī)定：“房屋原價應根據(jù)國家有關會計制度規(guī)定進行核算。對納稅人未按國家會計制度規(guī)定核算并記載的，應按規(guī)定予以調(diào)整或重新評估?！备鶕?jù)會計制度的規(guī)定，納稅人在會計核算時應當將地價計入房產(chǎn)原值。因此，在財稅2010121號文件下發(fā)以前，執(zhí)行會計制度的納稅人在申報繳納房產(chǎn)稅時，未將地價計入房產(chǎn)計稅原值造成少繳房產(chǎn)稅的行為屬于偷稅行為，應按規(guī)定補征稅款、加收滯納金并處以罰款。需要說明的是，在財稅2010121號文件下發(fā)以前，納稅人在申報繳納房產(chǎn)稅時，可只將房產(chǎn)實際占用土地所對應的地價計入房產(chǎn)計稅原值，房產(chǎn)未占用的土地所對應的地價，可不計入房產(chǎn)計稅原值。但是，納稅人在會計核算時已經(jīng)將全部地價計入房產(chǎn)原值，或者計入房產(chǎn)原值的地價超過房產(chǎn)實際占用土地所對應的地價的，在2010年底以前，應當以會計核算的房產(chǎn)原值作為房產(chǎn)稅計稅依據(jù)。2011年以后，容積率在0.5以下且計入房產(chǎn)原值的地價超過財稅2010121號文件規(guī)定標準的納稅人，在申報繳納房產(chǎn)稅時，可按照財稅2010121號文件的規(guī)定相應調(diào)減房產(chǎn)計稅原值。 根據(jù)新企業(yè)會計準則的規(guī)定，納稅人可將土地使用權單獨計價，而不計入房產(chǎn)原值。因此，在財稅2010121號文件下發(fā)以前，執(zhí)行新企業(yè)會計準則的納稅人在申報繳納房產(chǎn)稅時未將地價計入房產(chǎn)計稅原值的，不必補征房產(chǎn)稅。 （六） 財稅2010121號文件下發(fā)以后，納稅人的會計處理和所得稅處理是否應當進行相應的調(diào)整？ 答：財稅2010121號文件規(guī)定僅適用于房產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地使用稅，對納稅人的會計處理和所得稅處理不產(chǎn)生影響。財稅2010121號文件下發(fā)后，納稅人會計核算的房產(chǎn)原值與申報繳納房產(chǎn)稅的房產(chǎn)計稅原值可以存在差異。附：舉例：1、某工廠有一宗土地，占地20000平方米，每平方米平均地價1000元。如該宗土地上房屋建筑面積7800平方米，該宗地的建設工程規(guī)劃許可證登載的容積率為0.4，因此，計入房產(chǎn)原值的地價應稅房產(chǎn)建筑面積2土地單價=7800平方米21000元平方米=1560萬元2、某企業(yè)有一宗地，占地20000平方米，每平方米平均地價1000元，建設工程規(guī)劃許可證登載的容積率為2.5，規(guī)劃地上房屋總建筑面積50000平方米。該宗地分兩期開發(fā)，第一期于2011年完成，已建成房屋建筑面積20000平方米。因此，2011年計入房產(chǎn)原值的地價=宗地總地價（已建成房屋建筑面積規(guī)劃規(guī)劃地上房屋總建筑面積）=20000平方米1000元/平方米（20000平方米50000平方米）=800萬元。附表從價征收房產(chǎn)稅政策調(diào)整信息采集表納稅編碼： 單位或個人名稱： 生產(chǎn)經(jīng)營或居住地址：土地用途土地使用證號房產(chǎn)證號土地所在地宗地號行次項 目數(shù) 額1土地面積2地價（3行+4行）3其中： 取得土地使用權支付的價款4 開發(fā)土地發(fā)生的成本、費用和按國家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關稅費5土地單價（2行1行）6應稅房產(chǎn)建筑面積7未建、待建房屋占用土地面積8未含地價的房產(chǎn)原值9宗地容積率10計入房產(chǎn)原值的地價（宗地容積率0.5）（6行25行）11計入房產(chǎn)原值的地價（宗地容積率0.5）（5行（1行-7行）12從價征收房產(chǎn)原值（8行+10行或8行+11行）13從價征收的房產(chǎn)稅(11行70%1.2%)聲明：此表是根據(jù)中華人民共和國房產(chǎn)稅暫行條例和財稅2008152號、財稅（2010）121號文及其有關規(guī)定填報的，是真實的、可靠的、完整的. 納稅人（簽章）： 年 月 日稅務管理意見:管理員簽字:年 月 日填表說明：1、財稅（2010）121號文規(guī)定：對按照房產(chǎn)原值計稅的房產(chǎn),無論會計上如何核算,房產(chǎn)原值均應包含地價，對宗地容積率低于0.5的，計入房產(chǎn)原值的地價=應稅房產(chǎn)建筑面積2土地單價；宗地容積率大于或等于0.5，計入房產(chǎn)原值的地價=地價。對于通過劃撥方式取得的土地使用權，無支付地價和其他費用的，計入房產(chǎn)原值的地價為零。2、地價：包括取得土地