房屋買賣糾紛的典型案例共10則.doc

精品文檔房屋買賣糾紛的典型案例共10則 2014-11-14胡光明律師民事審判參考本文主要從最高人民法院公報(bào)（20062014年）及民事審判指導(dǎo)與參考（2014年第1輯）中專題收錄關(guān)于房屋買賣糾紛的典型案例共10則，其中含有最高院指導(dǎo)案例一則。 須提示，案例4與案例10主要是關(guān)于房屋買賣中本約合同與預(yù)約合同的界定；案例5與案例9主要是關(guān)于房屋買賣合同有效，但所有權(quán)轉(zhuǎn)移存有障礙的情形；建議結(jié)合起來閱讀。 1、湖北金華實(shí)業(yè)有限公司與蘇金水等商品房買賣合同糾紛案（2012）民抗字第24號(hào)最高人民法院公報(bào)2014年第1期） 【裁判摘要】1、人民法院審理檢察機(jī)關(guān)抗訴的再審案件一般應(yīng)以原審審理范圍為限。當(dāng)事人的訴訟請(qǐng)求不同于支持其提出請(qǐng)求的理由和依據(jù)，如當(dāng)事人提出請(qǐng)求的理由和依據(jù)不同于檢察機(jī)關(guān)抗訴所提出的理由和依據(jù)，并不意味其申請(qǐng)抗訴的請(qǐng)求未獲得檢察機(jī)關(guān)抗訴支持；當(dāng)事人的再審請(qǐng)求未超出原審審理范圍的，人民法院再審中應(yīng)予審理。2、在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)委托代理機(jī)構(gòu)銷售房屋的情況下，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)因委托代理機(jī)構(gòu)未告知其特定房屋已經(jīng)售出而導(dǎo)致一房二賣，屬于其選擇和監(jiān)督委托代理人的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，不得轉(zhuǎn)嫁于購(gòu)房者，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以此為由主張最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋第八條規(guī)定的懲罰性賠償應(yīng)予免除的請(qǐng)求，人民法院不予支持。 【相關(guān)法條】最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋第八條規(guī)定，“具有下列情形之一，導(dǎo)致商品房買賣合同目的不能實(shí)現(xiàn)的，無(wú)法取得房屋的買受人可以請(qǐng)求解除合同、返還已付購(gòu)房款及利息、賠償損失，并可以請(qǐng)求出賣人承擔(dān)不超過已付購(gòu)房款一倍的賠償責(zé)任：（一）商品房買賣合同訂立后，出賣人未告知買受人又將該房屋抵押給第三人；（二）商品房買賣合同訂立后，出賣人又將該房屋出賣給第三人?！?2、徐州大舜房地產(chǎn)開發(fā)有限公司訴王志強(qiáng)商品房預(yù)售合同糾紛案（最高人民法院公報(bào)2013年第12期） 【裁判摘要】房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以規(guī)避國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)調(diào)控為目的，借他人名義與自身簽訂虛假商品房買賣合同，抵押套取銀行信貸資金的，如果商品房買受人明知合同非雙方真實(shí)意思表示，則該情形符合中華人民共和國(guó)合同法第五十二條第（三）項(xiàng)的規(guī)定，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定合同無(wú)效。 【相關(guān)法條】合同法第五十二條：有下列情形之一的，合同無(wú)效：（一）一方以欺詐、脅迫的手段訂立合同，損害國(guó)家利益；（二）惡意串通，損害國(guó)家、集體或者第三人利益；（三）以合法形式掩蓋非法目的；（四）損害社會(huì)公共利益；（五）違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定。 3、宋宇與北京盛和發(fā)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司、廣東粵財(cái)投資控股有限公司、北京城鄉(xiāng)建設(shè)集團(tuán)有限責(zé)任公司商品房預(yù)售合同糾紛案（2011）民提字第331號(hào),最高人民法院公報(bào)2013年第3期）【裁判摘要】買受人與開發(fā)商均主張雙方之間存在真實(shí)有效的商品房買賣關(guān)系，并依據(jù)最高人民法院關(guān)于建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)問題的批復(fù)第二條“消費(fèi)者交付購(gòu)買商品房的全部或者大部分款項(xiàng)后，承包人就該商品房享有的工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)不得對(duì)抗買受人”的規(guī)定，對(duì)抗承包人建設(shè)工程價(jià)款請(qǐng)求權(quán)，但在簽訂購(gòu)房合同、支付購(gòu)房款等重要事實(shí)上存在眾多疑點(diǎn)，雙方多次陳述不一、前后矛盾，據(jù)以認(rèn)定雙方之間存在真實(shí)的商品房買賣關(guān)系的依據(jù)明顯不足。在此情況下，買受人請(qǐng)求開發(fā)商按照商品房買賣合同約定，辦理房屋過戶登記的，應(yīng)予駁回。 4、張勵(lì)與徐州市同力創(chuàng)展房地產(chǎn)有限公司商品房預(yù)售合同糾紛案（最高人民法院公報(bào)2012年第11期） 【裁判摘要】預(yù)約合同是一種約定將來訂立一定合同的合同。當(dāng)事人一方違反預(yù)約合同約定，不與對(duì)方簽訂本約合同或無(wú)法按照預(yù)約的內(nèi)容與對(duì)方簽訂本約合同的，應(yīng)當(dāng)向?qū)Ψ匠袚?dān)違約責(zé)任。判斷商品房買賣中的認(rèn)購(gòu)、訂購(gòu)、預(yù)訂等協(xié)議究竟是預(yù)約合同還是本約合同，最主要的是看見此類協(xié)議是否具備商品房銷售管理辦法第十六條規(guī)定的商品房買賣合同的主要內(nèi)容，即只要具備了雙方當(dāng)事人的姓名或名稱，商品房的基本情況（包括房號(hào)、建筑面積）、總價(jià)或單價(jià)、付款時(shí)間、方式、交付條件及日期，同時(shí)出賣人已經(jīng)按照約定收受購(gòu)房款的，就可以認(rèn)定此類協(xié)議已經(jīng)具備了商品房買賣合同本約的條件；反之，則應(yīng)認(rèn)定為預(yù)約合同。如果雙方當(dāng)事人在協(xié)議中明確約定在具備商品房預(yù)售條件時(shí)還需重新簽訂商品房買賣合同的，該協(xié)議應(yīng)認(rèn)定為預(yù)約合同。 【相關(guān)法條】商品房銷售管理辦法第十六條：商品房銷售時(shí)，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和買受人應(yīng)當(dāng)訂立書面商品房買賣合同。商品房買賣合同應(yīng)當(dāng)明確以下主要內(nèi)容：（一）當(dāng)事人名稱或者姓名和住所；（二）商品房基本狀況；（三）商品房的銷售方式；（四）商品房?jī)r(jià)款的確定方式及總價(jià)款、付款方式、付款時(shí)間；（五）交付使用條件及日期；（六）裝飾、設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)承諾；（七）供水、供電、供熱、燃?xì)?、通訊、道路、綠化等配套基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施的交付承諾和有關(guān)權(quán)益、責(zé)任；（八）公共配套建筑的產(chǎn)權(quán)歸屬；（九）面積差異的處理方式；（十）辦理產(chǎn)權(quán)登記有關(guān)事宜；（十一）解決爭(zhēng)議的方法；（十二）違約責(zé)任；（十三）雙方約定的其他事項(xiàng)。 5、丁福如與石磊房屋買賣合同糾紛案（最高人民法院公報(bào)2012年第11期） 【裁判摘要】房屋行政主管部門對(duì)未經(jīng)審批而改建、重建的房屋，可因現(xiàn)實(shí)狀況與不動(dòng)產(chǎn)登記簿記載的權(quán)利狀況不一致，將其認(rèn)定為附有違法建筑并結(jié)構(gòu)相連的房屋并限制交易。如何認(rèn)定這類房屋買賣合同的效力，實(shí)踐中存在分歧。善意買受人根據(jù)不動(dòng)產(chǎn)登記的公示公信原則，確信登記的權(quán)利狀態(tài)與現(xiàn)實(shí)狀態(tài)相一致，此信賴?yán)鎽?yīng)予保護(hù)；根據(jù)區(qū)分原則，房屋因附有違法建筑而無(wú)法過戶屬合同履行范疇，不應(yīng)影響合同效力。因此，這類合同如不具備合同法第52條的無(wú)效情形，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定有效。出賣人負(fù)有將房屋恢復(fù)至原登記的權(quán)利狀態(tài)并消除行政限制的義務(wù)。在買受人同意按現(xiàn)狀交付并自愿承擔(dān)恢復(fù)原狀義務(wù)的情況下，出賣人應(yīng)按誠(chéng)實(shí)信用原則將房屋交付買受人，并于買受人將房屋恢復(fù)原狀、消除行政限制后協(xié)助完成過戶手續(xù)。 6、上海中原物業(yè)顧問有限公司訴陶德華居間合同糾紛案（2009）滬二中民二（民）終字第1508號(hào)，最高院指導(dǎo)案例1號(hào)） 【裁判要點(diǎn)】房屋買賣居間合同中關(guān)于禁止買方利用中介公司提供的房源信息卻繞開該中介公司與賣方簽訂房屋買賣合同的約定合法有效。但是，當(dāng)賣方將同一房屋通過多個(gè)中介公司掛牌出售時(shí)，買方通過其他公眾可以獲知的正當(dāng)途徑獲得相同房源信息的，買方有權(quán)選擇報(bào)價(jià)低、服務(wù)好的中介公司促成房屋買賣合同成立，其行為并沒有利用先前與之簽約中介公司的房源信息，故不構(gòu)成違約。 【相關(guān)法條】合同法第四百二十四條：居間合同是居間人向委托人報(bào)告訂立合同的機(jī)會(huì)或者提供訂立合同的媒介服務(wù)，委托人支付報(bào)酬的合同。 7、楊珺訴東臺(tái)市東盛房地產(chǎn)開發(fā)有限公司商品房銷售合同糾紛案（最高人民法院公報(bào)2010年第11期） 【裁判摘要】1、人民法院依法獨(dú)立行使審判權(quán)，在審理案件中以事實(shí)為根據(jù)，以法律為準(zhǔn)繩。人民法院據(jù)以定案的事實(shí)根據(jù)，是指經(jīng)依法審理查明的客觀事實(shí)。建設(shè)行政主管部門的審批文件以及建筑工程勘察、設(shè)計(jì)、施工、工程監(jiān)理等單位分別簽署的質(zhì)量合格文件，在關(guān)于房屋建筑工程質(zhì)量的訴訟中僅屬訴訟證據(jù)，對(duì)人民法院認(rèn)定事實(shí)不具有當(dāng)然的確定力和拘束力，如果存在房屋裂縫、滲漏等客觀事實(shí)，并且該客觀事實(shí)確系建筑施工所致，則人民法院應(yīng)當(dāng)依法認(rèn)定房屋存在質(zhì)量缺陷。2、除有特別約定外，房屋出賣人應(yīng)當(dāng)保證房屋質(zhì)量符合工程建設(shè)強(qiáng)制性標(biāo)準(zhǔn)以及合同的約定，房屋買受人因房屋存在質(zhì)量缺陷為由向出賣人主張修復(fù)等民事責(zé)任的，人民法院應(yīng)當(dāng)予以支持。 8、黃穎訴美晟房產(chǎn)公司商品房預(yù)售合同糾紛案（最高人民法院公報(bào)2006年第2期） 【裁判摘要】對(duì)所購(gòu)房屋顯而易見的瑕疵，業(yè)主主張已經(jīng)在開發(fā)商收?qǐng)?zhí)的業(yè)主入住驗(yàn)收單上明確提出書面異議。開發(fā)商拒不提交有業(yè)主簽字的業(yè)主入住驗(yàn)收單，卻以業(yè)主已經(jīng)入住為由，主張業(yè)主對(duì)房屋現(xiàn)狀認(rèn)可。根據(jù)最高人民法院關(guān)于民事訴訟證據(jù)的若干規(guī)定，可以推定業(yè)主關(guān)于已提出異議的主張成立。根據(jù)合同法第一百零七條規(guī)定，交付房屋不符合商品房預(yù)售合同中的約定，應(yīng)由開發(fā)商向業(yè)主承擔(dān)違約責(zé)任。交付房屋改變的建筑事項(xiàng)，無(wú)論是否經(jīng)過行政機(jī)關(guān)審批或者是否符合建筑規(guī)范，均屬另一法律關(guān)系，不能成為開發(fā)商不違約或者免除違約責(zé)任的理由。 【相關(guān)法條】合同法第一百零七條：當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)繼續(xù)履行、采取補(bǔ)救措施或者賠償損失等違約責(zé)任。 9、出賣人出賣登記在其名下的共有房屋不符合法律規(guī)定或者共有人約定的條件，買受人請(qǐng)求強(qiáng)制履行房屋買賣合同的糾紛處理（執(zhí)筆人：最高人民法院民一庭仲偉珩法官，民事審判指導(dǎo)與參考2014年第1輯） 【案件要旨】出賣人出賣登記在其名下的共有房屋不符合物權(quán)法第97條規(guī)定的條件或者共有人約定的條件，在房屋買賣合同有效的情況下，買受人請(qǐng)求履行房屋買賣合同，其他共有人不同意出賣該共有房屋，并表示不予協(xié)助辦理該房屋權(quán)屬變更登記手續(xù)的，人民法院應(yīng)駁回買受人關(guān)于繼續(xù)履行合同的訴訟請(qǐng)求。法院可以向購(gòu)房者明確釋明其可以變更訴訟請(qǐng)求，購(gòu)房者可以請(qǐng)求解除合同并要求出賣人承擔(dān)違約責(zé)任。 【相關(guān)法條】物權(quán)法第九十七條：處分共有的不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)以及對(duì)共有的不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)作重大修繕的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)占份額三分之二以上的按份共有人或者全體共同共有人同意，但共有人之間另有約定的除外 10、申請(qǐng)?jiān)賹徣顺啥加嵔萃ㄓ嵾B鎖有限公司與四川蜀都實(shí)業(yè)有限責(zé)任公司、一審第三人四川友利投資控股股份有限公司房屋買賣合同糾紛案（2013）民提字第90號(hào)，民事審判指導(dǎo)與參考2014年第1輯） 【裁判摘要】本院認(rèn)為，在蜀都實(shí)業(yè)公司與訊捷公司之間成立了房屋買賣法律關(guān)系。理由如下：首先，僅就案涉購(gòu)房協(xié)議書而言，其性質(zhì)應(yīng)為預(yù)約。預(yù)約是指將來訂立一定契約的契約。預(yù)約的形態(tài)多種多樣，有的預(yù)約條款非常簡(jiǎn)略，僅表達(dá)了當(dāng)事人之間有將來訂立本約的意思，至于本約規(guī)定什么內(nèi)容留待以后磋商決定；有的預(yù)約條款則非常詳盡，將未來本約應(yīng)該規(guī)定的內(nèi)容幾乎都在預(yù)約中作了明確約定。而若僅從內(nèi)容上看，后者在合同內(nèi)容的確定性上幾乎與本約無(wú)異，即使欠缺某些條款，往往也可以通過合同解釋的方式加以補(bǔ)全。因此，僅根據(jù)當(dāng)事人合意內(nèi)容上是否全面，并不足以界分預(yù)約和本約。判斷當(dāng)事人之間訂立的合同系本約還是預(yù)約的根本標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)當(dāng)是當(dāng)事人的意思表示，也就是說，當(dāng)事人是否有意在將來訂立一個(gè)新的合同，以最終明確在雙方之間形成某種法律關(guān)系的具體內(nèi)容。如果當(dāng)事人存在明確的將來訂立本約的意思，那么，即使預(yù)約的內(nèi)容與本約已經(jīng)十分接近，即便通過合同解釋，從預(yù)約中可以推導(dǎo)出本約的全部?jī)?nèi)容，也應(yīng)當(dāng)尊重當(dāng)事人的意思表示，排除這種客觀解釋的可能性其次本院認(rèn)為，對(duì)于當(dāng)事人之間存在預(yù)約還是本約關(guān)系，不能僅憑一份孤立的協(xié)議就簡(jiǎn)單地加以認(rèn)定，而是應(yīng)當(dāng)綜合審查相關(guān)協(xié)議的內(nèi)容以及當(dāng)事人嗣后為達(dá)成交易進(jìn)行的磋商甚至具體的履行行為等事實(shí)，從中探尋當(dāng)事人的真實(shí)意思，并據(jù)此對(duì)當(dāng)事人之間法律關(guān)系的性質(zhì)作出準(zhǔn)確的界定。本案中，雙方當(dāng)事人在簽訂購(gòu)房協(xié)議書時(shí)，作為買受人的迅捷公司已經(jīng)實(shí)際交付了定金并約定在一定條件下自動(dòng)轉(zhuǎn)為購(gòu)房款，作為出賣人的蜀都實(shí)業(yè)公司也接受了訊捷公司的交付。在簽訂購(gòu)房協(xié)議書的三個(gè)多月后，蜀都實(shí)業(yè)公司將合同項(xiàng)下的房屋交付給了訊捷公司，訊捷公司接受了該交付。而根據(jù)購(gòu)房協(xié)議書的預(yù)約性質(zhì)，蜀都實(shí)業(yè)公司交付房屋的行為不應(yīng)視為對(duì)該合同的履行，在當(dāng)事人之間不存在租賃等其他有償使用房屋的法律關(guān)系的情形下，蜀都實(shí)業(yè)公司的該行為應(yīng)認(rèn)定為系