SWOT分析要素ppt課件

SWOT分析要素,世聯(lián)技術(shù)要點(diǎn),2008.10.28,1,學(xué)習(xí)交流PPT,Swot分析概述,Swot分析矩陣,外部因素,內(nèi)部因素,SWOT是一種分析方法，用來(lái)確定項(xiàng)目本身的優(yōu)勢(shì)（strength）劣勢(shì)（weakness）機(jī)會(huì)(opportunity)威脅（threat）從而將項(xiàng)目的戰(zhàn)略與內(nèi)部資源、外部環(huán)境有機(jī)結(jié)合。SWOT分析出現(xiàn)在對(duì)市場(chǎng)和項(xiàng)目本身進(jìn)行充分的調(diào)研之后，要有對(duì)項(xiàng)目全面而客觀的描述SWOT分析的首要前提是找到項(xiàng)目的參照物/競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手,2,學(xué)習(xí)交流PPT,優(yōu)勢(shì)/劣勢(shì),優(yōu)勢(shì)和劣勢(shì)都是項(xiàng)目的內(nèi)部因素，來(lái)自于對(duì)項(xiàng)目自身的分析它們是項(xiàng)目在其發(fā)展中自身存在的積極和消極因素，屬主動(dòng)因素優(yōu)勢(shì)與劣勢(shì)都是相對(duì)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手而言，所以在分析之前要鎖定競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目，對(duì)競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目有全面客觀的了解衡量一個(gè)項(xiàng)目是否具有競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，只能站在潛在客戶(hù)角度上考慮，而不是站在項(xiàng)目的角度上,對(duì)于項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)/劣勢(shì)的挖掘可從以下因素入手：,3,學(xué)習(xí)交流PPT,機(jī)會(huì)/威脅,機(jī)會(huì)和威脅是來(lái)自于項(xiàng)目外部的影響因素,對(duì)于項(xiàng)目機(jī)會(huì)/威脅的挖掘可從以下因素入手：,4,學(xué)習(xí)交流PPT,構(gòu)造SWOT矩陣制定策略,將調(diào)查得出的各種因素根據(jù)輕重緩急或影響程度等排序方式，構(gòu)造SWOT矩陣。在此過(guò)程中，將那些對(duì)項(xiàng)目發(fā)展有直接的、重要的、大量的、迫切的、久遠(yuǎn)的影響因素優(yōu)先排列出來(lái)，而將那些間接的、次要的、少許的、不急的、短暫的影響因素排列在后面。制定計(jì)劃的基本思路是：發(fā)揮優(yōu)勢(shì)轉(zhuǎn)換劣勢(shì)利用機(jī)會(huì)規(guī)避威脅,外部因素,內(nèi)部因素,利用,規(guī)避,發(fā)揮,轉(zhuǎn)換,考慮過(guò)去，立足當(dāng)前，著眼未來(lái),5,學(xué)習(xí)交流PPT,昆侖兆業(yè)天津世貿(mào)大廈項(xiàng)目,項(xiàng)目簡(jiǎn)介,項(xiàng)目位置：位于友誼路與湛江道交口物業(yè)屬性：中等規(guī)模綜合體，含酒店、寫(xiě)字樓、公寓、商業(yè)項(xiàng)目歷史：項(xiàng)目原名為云頂花園，屬于天津停緩建項(xiàng)目，幾經(jīng)易手，長(zhǎng)期停工?，F(xiàn)由天津昆侖兆業(yè)投資有限公司負(fù)責(zé)重新開(kāi)發(fā)建設(shè)。項(xiàng)目預(yù)計(jì)施工期：2008年底2011年底開(kāi)發(fā)商：浙江昆侖置業(yè)集團(tuán)，在江浙一帶小有名氣開(kāi)發(fā)商目標(biāo)：保證現(xiàn)金流的前提下，穩(wěn)扎穩(wěn)打地樹(shù)立品牌形象，確保安全,寫(xiě)字樓43F180米4萬(wàn)平米,五星級(jí)酒店23F：4.2萬(wàn)平米,高檔公寓23F/19F：3.8萬(wàn)平米,商業(yè)裙樓5F4.2萬(wàn)平米,6,學(xué)習(xí)交流PPT,昆侖兆業(yè)天津世貿(mào)大廈項(xiàng)目,S,T,O,W,經(jīng)濟(jì)指標(biāo)：16.2萬(wàn)平米城市綜合體，規(guī)模較大，功能完善；經(jīng)濟(jì)指標(biāo)：180米建筑高度，區(qū)域地標(biāo)性建筑、昭示性強(qiáng)；交通：交通便利，通達(dá)性；區(qū)位：區(qū)域承接友誼路金融商務(wù)功能、依托五大道的文化氛圍、延續(xù)小白樓CBD屬性，積聚多區(qū)域復(fù)合資源品牌：開(kāi)發(fā)商昆侖兆業(yè)15周年品牌積淀,經(jīng)濟(jì)指標(biāo)：原規(guī)劃商業(yè)體量大，車(chē)位嚴(yán)重不足；經(jīng)濟(jì)指標(biāo)：土地閑置時(shí)間較長(zhǎng)，使用年限僅剩下37年；品牌：爛尾樓歷史，導(dǎo)致項(xiàng)目形象、口碑不佳；產(chǎn)品：寫(xiě)字樓產(chǎn)品自身規(guī)劃不足；,城市經(jīng)濟(jì)：城市快速發(fā)展為項(xiàng)目帶來(lái)機(jī)會(huì)，城市投資價(jià)值高；區(qū)域規(guī)劃：承接小白樓與五大道改造，區(qū)域規(guī)劃利好；市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)：項(xiàng)目自身綜合體定位為區(qū)域內(nèi)稀缺，承載價(jià)值高；市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)：區(qū)域市場(chǎng)寫(xiě)字樓與公寓產(chǎn)品面臨直接競(jìng)爭(zhēng)較少；,宏觀政策：宏觀政策利空，金融、稅收等政策對(duì)投資型物業(yè)影響巨大；宏觀市場(chǎng)：宏觀市場(chǎng)短期看跌，觀望情緒濃重，市場(chǎng)降價(jià)趨勢(shì)出現(xiàn)；市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)：小白樓改造、南京路沿線、南站CBD等外區(qū)域有潛在競(jìng)爭(zhēng)威脅；,7,學(xué)習(xí)交流PPT,昆侖兆業(yè)天津世貿(mào)大廈項(xiàng)目,SO策略發(fā)揮優(yōu)勢(shì)，利用機(jī)會(huì),1、指標(biāo)優(yōu)勢(shì)+市場(chǎng)機(jī)會(huì)：與重點(diǎn)突出項(xiàng)目自身綜合體屬性與地標(biāo)性，將項(xiàng)目打造成為區(qū)域標(biāo)桿；2、區(qū)位優(yōu)勢(shì)+區(qū)域機(jī)會(huì):承載城市意義濃厚，且具備規(guī)劃利好，可強(qiáng)調(diào)綜合體與地標(biāo)之于區(qū)域發(fā)展的意義,S,O,經(jīng)濟(jì)指標(biāo)：16.2萬(wàn)平米城市綜合體，規(guī)模較大，功能完善；經(jīng)濟(jì)指標(biāo)：180米建筑高度，區(qū)域地標(biāo)性建筑、昭示性強(qiáng)；交通：交通便利，通達(dá)性；區(qū)位：區(qū)域承接友誼路金融商務(wù)功能、依托五大道的文化氛圍、延續(xù)小白樓CBD屬性，積聚多區(qū)域復(fù)合資源品牌：開(kāi)發(fā)商昆侖兆業(yè)15周年品牌積淀,城市經(jīng)濟(jì)：城市快速發(fā)展為項(xiàng)目帶來(lái)機(jī)會(huì)，城市投資價(jià)值高；區(qū)域規(guī)劃：承接小白樓與五大道改造，區(qū)域規(guī)劃利好；市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)：項(xiàng)目自身綜合體定位為區(qū)域內(nèi)稀缺，承載價(jià)值高；市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)：區(qū)域市場(chǎng)寫(xiě)字樓與公寓產(chǎn)品面臨直接競(jìng)爭(zhēng)較少；,8,學(xué)習(xí)交流PPT,昆侖兆業(yè)天津世貿(mào)大廈項(xiàng)目,1、指標(biāo)劣勢(shì)+項(xiàng)目機(jī)會(huì)：調(diào)整原有指標(biāo)，減少商業(yè)比重，緩解車(chē)位壓力；2、年限劣勢(shì)+城市機(jī)會(huì)：結(jié)合城市與區(qū)域發(fā)展，強(qiáng)調(diào)項(xiàng)目投資價(jià)值，轉(zhuǎn)移視線，規(guī)避年限問(wèn)題；3、產(chǎn)品劣勢(shì)+市場(chǎng)機(jī)會(huì)：明確項(xiàng)目區(qū)域?qū)傩裕跃珳?zhǔn)客戶(hù)定位轉(zhuǎn)換寫(xiě)字樓產(chǎn)品較弱的缺點(diǎn)；,WO策略轉(zhuǎn)換劣勢(shì)，利用機(jī)會(huì),O,W,經(jīng)濟(jì)指標(biāo)：原規(guī)劃商業(yè)體量大，車(chē)位嚴(yán)重不足；經(jīng)濟(jì)指標(biāo)：土地閑置時(shí)間較長(zhǎng)，使用年限僅剩下37年；品牌：爛尾樓歷史，導(dǎo)致項(xiàng)目形象、口碑不佳；產(chǎn)品：寫(xiě)字樓產(chǎn)品自身規(guī)劃不足；,城市經(jīng)濟(jì)：城市快速發(fā)展為項(xiàng)目帶來(lái)機(jī)會(huì)，城市投資價(jià)值高；區(qū)域規(guī)劃：承接小白樓與五大道改造，區(qū)域規(guī)劃利好；市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)：項(xiàng)目自身綜合體定位為區(qū)域內(nèi)稀缺，承載價(jià)值高；市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)：區(qū)域市場(chǎng)寫(xiě)字樓與公寓產(chǎn)品面臨直接競(jìng)爭(zhēng)較少；,9,學(xué)習(xí)交流PPT,昆侖兆業(yè)天津世貿(mào)大廈項(xiàng)目,指標(biāo)優(yōu)勢(shì)+政策威脅：利用項(xiàng)目綜合體，復(fù)合物業(yè)類(lèi)型的優(yōu)勢(shì)，根據(jù)市場(chǎng)情況靈活安排各物業(yè)推貨順序，規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)；,ST策略發(fā)揮優(yōu)勢(shì)，規(guī)避威脅,S,T,經(jīng)濟(jì)指標(biāo)：16.2萬(wàn)平米城市綜合體，規(guī)模較大，功能完善；經(jīng)濟(jì)指標(biāo)：180米建筑高度，區(qū)域地標(biāo)性建筑、昭示性強(qiáng)；交通：交通便利，通達(dá)性；區(qū)位：區(qū)域承接友誼路金融商務(wù)功能、依托五大道的文化氛圍、延續(xù)小白樓CBD屬性，積聚多區(qū)域復(fù)合資源品牌：開(kāi)發(fā)商昆侖兆業(yè)15周年品牌積淀,宏觀政策：宏觀政策利空，金融、稅收等政策對(duì)投資型物業(yè)影響巨大；宏觀市場(chǎng)：宏觀市場(chǎng)短期看跌，觀望情緒濃重，市場(chǎng)降價(jià)趨勢(shì)出現(xiàn)；市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)：小白樓改造、南京路沿線、南站CBD等外區(qū)域有潛在競(jìng)爭(zhēng)威脅；,10,學(xué)習(xí)交流PPT,昆侖兆業(yè)天津世貿(mào)大廈項(xiàng)目,對(duì)應(yīng)策略轉(zhuǎn)換劣勢(shì)，利用機(jī)會(huì)（WT策略）,1、產(chǎn)品劣勢(shì)+競(jìng)爭(zhēng)威脅：合理市場(chǎng)定位，不宜太高，針對(duì)其他區(qū)域高端綜合體項(xiàng)目，競(jìng)爭(zhēng)策略為截流其中低端客群；2、指標(biāo)劣勢(shì)+市場(chǎng)威脅：以加快現(xiàn)金流，快速回籠資金為首要目的，在此基礎(chǔ)上樹(shù)立品脾；,T,W,經(jīng)濟(jì)指標(biāo)：原規(guī)劃商業(yè)體量大，車(chē)位嚴(yán)重不足；經(jīng)濟(jì)指標(biāo)：土地閑置時(shí)間較長(zhǎng)，使用年限僅剩下37年；品牌：爛尾樓歷