關(guān)于加強(qiáng)國有土地資產(chǎn)管理建立土地儲備制度的意見

關(guān)于加強(qiáng)國有土地資產(chǎn)管理建立土地儲備制度的意見 （市國土房管局 二二年一月十五日） 為加強(qiáng)本市國有土地資產(chǎn)管理，培育健全規(guī)范的土地市場，深化土地使用制度改革，更好地實(shí)施土地利用總體規(guī)劃和城市總體規(guī)劃，根據(jù)中華人民共和國土地管理法、中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法和國務(wù)院關(guān)于加強(qiáng)國有土地資產(chǎn)管理的通知 (國發(fā) 2001 15 號 )的有關(guān)規(guī)定，結(jié)合本市實(shí)際情況，特制定本意見。 一、 實(shí)施土地供應(yīng)計劃管理，嚴(yán)格控制建設(shè)用地供應(yīng)總量 (一 ) 嚴(yán)格控制土地供應(yīng)總量是規(guī)范土地市場的基 本前提。只有在嚴(yán)格控制土地供應(yīng)總量的前提下，才能有效發(fā)揮市場配置土地資源的基礎(chǔ)性作用，充分實(shí)現(xiàn)土地資產(chǎn)價值，提高土地資源利用效率。各地區(qū)、各部門必須嚴(yán)格執(zhí)行土地利用總體規(guī)劃、城市規(guī)劃和土地利用年度計劃，嚴(yán)格控制新增建設(shè)用地供應(yīng)總量，特別是要抓住經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整的有利時機(jī)，把土地利用引導(dǎo)到存量建設(shè)用地的調(diào)整和改造上來，加大對閑置土地的處置力度，優(yōu)化土地利用結(jié)構(gòu)。 (二 ) 堅(jiān)持土地集中統(tǒng)一管理，確保市政府對建設(shè)用地的集中統(tǒng)一供應(yīng)，杜絕多渠道、多源頭供應(yīng)土地的現(xiàn)象。經(jīng)市政府批準(zhǔn)設(shè)立的工業(yè)園、科技園、開發(fā)區(qū)等各類園（區(qū)）的土地，必須納入本市城市用地統(tǒng)一管理、統(tǒng)一供應(yīng)。市計劃、國土房管、規(guī)劃、財政等部門要根據(jù)城市規(guī)劃、產(chǎn)業(yè)政策、年度國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展計劃、土地市場需求狀況和擬開發(fā)地塊的實(shí)際狀況，在現(xiàn)有的新征集體土地年度計劃的基礎(chǔ)上，編制統(tǒng)一的全市年度土地供應(yīng)計劃。 (三 ) 年度土地供應(yīng)計劃包括新征土地的供應(yīng)和存量土地的供應(yīng)；不僅要規(guī)定土地供應(yīng)總量，還要分細(xì)項(xiàng)確定土地供應(yīng)的類別與結(jié)構(gòu)。在制定土地供應(yīng)計劃時，要優(yōu)先考慮政府統(tǒng)一組織的開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目用地和閑置土地的消化，統(tǒng)籌考慮各區(qū)（縣）、各部門提出的建設(shè)用地需求方 案，做好綜合平衡工作。 (四 ) 根據(jù)年度土地供應(yīng)計劃，由市國土房管部門會同有關(guān)部門，制定年度土地出讓計劃。年度土地出讓計劃要于上年度年底前報市政府審批，當(dāng)年第一季度向社會公布。對未取得土地供應(yīng)計劃指標(biāo)的項(xiàng)目，市計劃、規(guī)劃、土地、建設(shè)等部門均不得為其辦理任何審批手續(xù)。 二、 嚴(yán)格實(shí)行國有土地有償使用制度 (五 ) 要嚴(yán)格執(zhí)行中華人民共和國土地管理法、中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法關(guān)于劃撥用地范圍的規(guī)定，任何單位和個人均不得突破。除法律規(guī)定可以采用劃撥方式提供用地外，其他建設(shè)用地需 要使用國有土地的，必須依法實(shí)行有償使用。劃撥土地時要嚴(yán)格執(zhí)行國土資源部頒布的劃撥用地目錄。 (六 ) 土地使用者需要改變原批準(zhǔn)的土地用途、容積率等，必須依法報經(jīng)市規(guī)劃部門批準(zhǔn)。對原劃撥用地，因發(fā)生土地轉(zhuǎn)讓、出租或改變用途后不再符合劃撥用地范圍的，應(yīng)依法實(shí)行出讓等有償使用方式；對出讓土地，凡改變土地用途、容積率的，應(yīng)按規(guī)定補(bǔ)交不同用途和容積率的土地差價。 (七 ) 加強(qiáng)對經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)用地的管理。經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)用地必須符合土地利用總體規(guī)劃、城市規(guī)劃和土地利用年度計劃，嚴(yán)格控制占用耕地，嚴(yán)禁 開發(fā)商以開發(fā)經(jīng)濟(jì)適用住房名義牟取暴利。 (八 ) 進(jìn)一步加強(qiáng)國有土地收益的征收和管理，任何單位和個人均不得減免和擠占挪用土地出讓金、租金等土地收益。對于低價出讓、租賃土地，隨意減免地價，擠占挪用土地收益，造成國有土地資產(chǎn)流失的，要依法追究責(zé)任。 三、 建立土地有形市場，加強(qiáng)土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓管理，大力推行國有土地使用權(quán)招標(biāo)、拍賣 (九 ) 土地使用權(quán)要依法公開交易，不得搞隱形交易。劃撥土地使用權(quán)未經(jīng)批準(zhǔn)不得自行轉(zhuǎn)讓。出讓和承租國有土地使用權(quán)首次轉(zhuǎn)讓，必須符合法律規(guī)定和出讓、租賃合同約定的條件 。土地使用權(quán)交易要在有形土地市場公開進(jìn)行，并依法辦理土地登記。國土房管部門要加強(qiáng)對出讓、租賃合同的管理，受讓人和承租方未付清全部出讓金、租金的，不得為其發(fā)放土地使用證，未達(dá)到法律規(guī)定和合同約定的投資開發(fā)條件的，土地使用權(quán)不得轉(zhuǎn)讓。 (十 ) 為體現(xiàn)市場經(jīng)濟(jì)原則，確保土地使用權(quán)交易的公開、公平和公正，要大力推行土地使用權(quán)公開招標(biāo)、拍賣和掛牌交易。列入年度供應(yīng)計劃的建設(shè)用地，除涉及國家安全和保密要求外，都必須向社會公開。要嚴(yán)格限制協(xié)議用地范圍。確實(shí)不能采用招標(biāo)、拍賣和掛牌交易方式的，方可采用協(xié)議方式。采用 協(xié)議方式供地的，必須做到在地價評估基礎(chǔ)上，由國土房管部門會同計劃、規(guī)劃、建設(shè)、財政和物價等部門集體審核確定協(xié)議價格，協(xié)議結(jié)果向社會公開。對商業(yè)、旅游、娛樂、金融、服務(wù)業(yè)、高檔住宅等經(jīng)營性項(xiàng)目用地，一律以招標(biāo)、拍賣方式提供。 (十一 ) 要加快建立健全本市土地交易市場，為國有土地使用權(quán)交易提供專門場所。下列國有土地使用權(quán)交易（包括分割轉(zhuǎn)讓）必須在土地交易市場通過招標(biāo)、拍賣或掛牌交易方式進(jìn)行： 政府通過收回、收購、置換、征用等方式儲備的土地，需出讓土地使用權(quán)的； 開發(fā)企業(yè)或其他單位利用劃撥土地進(jìn)行一級開發(fā)后，需轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的； 政府選擇投資開發(fā)商進(jìn)行危舊房改造或其他成片開發(fā)后，需轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的； 業(yè)等單位轉(zhuǎn)讓劃撥土地使用權(quán)進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)的，或以劃撥土地使用權(quán)進(jìn)行聯(lián)建、合作開發(fā)房地產(chǎn)的； 四、 加強(qiáng)地價管理 (十二 ) 市政府依法定期公布基準(zhǔn)地價。市國土房管部門要在調(diào)查研究的基礎(chǔ)上商有關(guān)部門，于 2002 年上半年完成 基準(zhǔn)地價的更新工作。今后，隨著城市建設(shè)發(fā)展，每三年更新一次基準(zhǔn)地價。市國土房管部門要根據(jù)基準(zhǔn)地價制定協(xié)議出讓最低價標(biāo)準(zhǔn)，報市政府批準(zhǔn)后執(zhí)行。協(xié)議出讓土地時，出讓價格均不得低于最低價標(biāo)準(zhǔn)。 五、 規(guī)范土地審批的行政行為 (十三 ) 堅(jiān)持政企分開，政事分開。國土房管部門一律不得興辦房地產(chǎn)開發(fā)公司等企業(yè)。土地估價、土地交易代理等中介服務(wù)機(jī)構(gòu)必須與行政機(jī)關(guān)及其所屬事業(yè)單位脫鉤。 (十四 ) 堅(jiān)持規(guī)范管理，政務(wù)公開。國土房管部門建設(shè)用地審批管理、土地資產(chǎn)處置等要嚴(yán)格執(zhí)行辦文制度，所有報件和批文均按 規(guī)定程序辦理。要增強(qiáng)服務(wù)意識，將辦事制度、標(biāo)準(zhǔn)、程序、期限和責(zé)任向社會公開。要抓緊建立建設(shè)用地信息發(fā)布、地價和土地登記資料可查詢制度。 (十五 ) 堅(jiān)持內(nèi)部會審，集體決策。國土房管部門內(nèi)部要盡快健全各類審批事項(xiàng)的內(nèi)部會審制度。農(nóng)用地轉(zhuǎn)用、土地征用、用地審批、土地資產(chǎn)處置、供地價格確定等，一律要通過內(nèi)部會審、集體決策。 六、 建立土地收購儲備制度，增強(qiáng)政府對土地市場的調(diào)控能力 (十六 ) 土地收購儲備制度，是指由政府依照法律規(guī)定，運(yùn)用市場機(jī)制，按照土地利用總體規(guī)劃和城市總體規(guī)劃，通過收回、收購、置換和征收等方式取得土地，直接或進(jìn)行前期開發(fā)后儲備，并以公開招標(biāo)、拍賣等方式按需供應(yīng)土地，調(diào)控各類建設(shè)用地需求的制度。 (十七 ) 土地收購儲備的范圍： 散、撤銷、破產(chǎn)、兼并或其他原因調(diào)整出的原劃撥國有土地，包括原有城市基礎(chǔ)設(shè)施改造中調(diào)整出來的劃撥用地； 土地； 府依法收回的土地； 不具備轉(zhuǎn)讓條件的土地； 規(guī)可以收回的國有土地。 (十八 ) 下列建設(shè)用地不納入收購儲備范圍： 華人民共和國土地管理法規(guī)定以劃撥方式取得的以下建設(shè)用地： （ 1） 國家機(jī)關(guān)用地和軍事用地 ； （ 2） 城市基礎(chǔ)設(shè)施用地和公益事業(yè)用地； （ 3） 國家重點(diǎn)扶持的能源、交通、水利等基礎(chǔ)設(shè)施用地； （ 4） 法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他用地。 (十九 ) 實(shí)行土地收購儲備聯(lián)席會議制度。聯(lián)席會議由主管副市長召集，相關(guān)部門負(fù)責(zé)同志參加，負(fù)責(zé)全市土地收購儲備工作的組織協(xié)調(diào)，審議重點(diǎn)收購儲備范圍、土地供應(yīng)計劃、收購儲備政策、土地收購儲備資金運(yùn)作等事項(xiàng)。土地收購儲備的具體日常工作及聯(lián)席會議的組織工作由市國土房管局負(fù)責(zé)。 (二十 ) 成立北京市土地 整理儲備中心（以下簡稱市土地儲備中心）。市土地儲備中心是市政府土地整理儲備的辦事機(jī)構(gòu)，受市國土房管局委托，負(fù)責(zé)土地整理、征收、收購、收回、置換、儲備、組織土地一級開發(fā)和承辦土地交易市場等工作。各區(qū)、縣政府和市政府批準(zhǔn)的重點(diǎn)功能區(qū)也可以成立土地儲備分中心，受市土地儲備中心的委托負(fù)責(zé)各自行政區(qū)劃范圍內(nèi)規(guī)定的土地儲備和土地一級開發(fā)工作。 (二十一 ) 市財政從土地出讓收入中向市土地儲備中心撥付一定數(shù)量的啟動資金。除市財政撥付的啟動資金外，土地收購儲備資金主要來源于以下幾方面： ； 以儲備土地為抵押物 )； (二十二 ) 在土地收購儲備過程中，市土地儲備中心要審慎地運(yùn)作收購儲備資金，切實(shí)規(guī)避資金平衡風(fēng)險。市計劃、財政、國土房管、監(jiān)察等部門要加強(qiáng)對土地收購儲備資金和土地收益的監(jiān)督管理，確保這些資金的安全與正常使用。 (二十三 ) 凡列入土地收購儲備范圍的土地，各企事業(yè)單位均不得私自進(jìn)行土地招商，不得以聯(lián)建、合建等方式自行轉(zhuǎn)讓存量國有劃撥土地。各類投資者不得直接與現(xiàn)土地使用者商談土地轉(zhuǎn)讓開發(fā)，也不得直接申請征用集體土 地進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)。 (二十四 ) 對于暫沒有納入收購儲備范圍的土地，現(xiàn)土地使用者若轉(zhuǎn)讓劃撥土地使用權(quán)須到市土地交易市場申請以招標(biāo)、拍賣或掛牌方式進(jìn)行交易。 (二十五 ) 市計劃、規(guī)劃、建設(shè)、國土房管、財政等部門要聯(lián)合組織對已辦理了立項(xiàng)手續(xù)、但未辦理土地出讓手續(xù)的經(jīng)營性項(xiàng)目進(jìn)行清理，確定是否對其用地進(jìn)行收購儲備。對于確認(rèn)無需收購儲備的項(xiàng)目用地，必須到市土地交易市場掛牌交易。 (二十六 ) 市土地儲備中心在收購、征用土地時，要與有關(guān)部門、企事業(yè)單位或集體經(jīng)濟(jì)組織簽訂收購或征用協(xié)議，負(fù)責(zé)按現(xiàn)行政 策進(jìn)行補(bǔ)償和安置。 (二十七 ) 建立土地收購儲備制度是改革土地供應(yīng)方式的重大改革措施，要處理和協(xié)調(diào)好各種矛盾與問題，實(shí)施中應(yīng)本著先易后難、先急后緩的原則，先試點(diǎn)后推廣，有重點(diǎn)有步驟地加以推進(jìn)。起步階段重點(diǎn)收購儲備的范圍主要包括：對城市規(guī)劃影響大的特殊地區(qū)、城市重要功能區(qū)、房地產(chǎn)增值潛力大的地區(qū)、新增建設(shè)用地和依照有關(guān)政策收回的土地等，如奧運(yùn)會場館及奧運(yùn)村周邊地區(qū)、中央商務(wù)區(qū)（ 其周邊地區(qū)、長安街及其延長線兩側(cè)等。 (二十八 ) 在土地收購儲備工作中，對國有企業(yè)改革中涉及的劃撥土地使用權(quán) ，根據(jù)企業(yè)改革的不同情況和具體形式，分別采取國有土地使用權(quán)出讓、國有土地租賃、國家以土地使用權(quán)作價 (入股 )和保留劃撥用地方式予以處置。關(guān)于北京市國有企業(yè)改革中劃撥土地使用權(quán)管理的若干意見 (京政辦發(fā) 1998 77 號 )規(guī)定應(yīng)辦出讓的用地，均納入土地收購儲備范圍。 (二十九 ) 在建立和推行土地收購儲備制度的過程中，要保持現(xiàn)有土地收益分配政策的連續(xù)性，注意調(diào)動原土地使用者盤活存量土地的積極性，合理分配土地收益。原則上實(shí)行二次補(bǔ)償，即在土地儲備階段，由市土地儲備中心按土地現(xiàn)狀評估價格進(jìn)行補(bǔ)償，儲備土地出 讓后，根據(jù)不同情況，由政府按照現(xiàn)行的各項(xiàng)土地出讓金返還政策再返還給原土地使用者。 (三十 ) 市國土房管局負(fù)責(zé)擬定儲備土地供應(yīng)方案，報市政府同意后，組織實(shí)施。 (三十一 ) 依照年度土地出讓計劃，收購儲備的土地若以“熟地”出讓的，由市土地儲備中心組織進(jìn)行土地一級開發(fā)。根據(jù)擬出讓土地的具體情況，采取協(xié)議或公開招標(biāo)方式選擇承擔(dān)土地一級開發(fā)任務(wù)的企業(yè)。土地開發(fā)完后，由市土地儲備中心組織驗(yàn)收，交市國土房管局組織出讓。 (三十二 ) 市土地儲備中心負(fù)責(zé)組織土地公開招標(biāo)、拍賣等具體工作。土地公開招標(biāo)拍 賣的底價，由市土地儲備中心依據(jù)