2009年漢中市房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行情況簡(jiǎn)析

2009年我市房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行情況簡(jiǎn)析2009年，漢中市房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)歷了由年初市場(chǎng)低迷、交易投資持續(xù)低位運(yùn)行到二季度起逐步回暖、交易活躍的積極轉(zhuǎn)變，全市房地產(chǎn)開發(fā)投資增速加快，房屋施工、新開工面積增長(zhǎng)明顯，商品房預(yù)銷售面積、價(jià)格同比連續(xù)回升，環(huán)比持續(xù)上漲。一、市場(chǎng)基本運(yùn)行情況根據(jù)漢中市房地產(chǎn)經(jīng)統(tǒng)計(jì)，去年全市房地產(chǎn)開發(fā)累計(jì)施工面積23911萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)11；完成投資2376億元，同比增長(zhǎng)30；商品房新開工面積8478萬(wàn)M2，同比增長(zhǎng)28預(yù)銷售面積1292萬(wàn)M2，同比增長(zhǎng)31市中心城區(qū)普通商品住宅預(yù)銷售均價(jià)約2950元/M2,同比增長(zhǎng)18。二、市場(chǎng)運(yùn)行的特點(diǎn)（一）救市政策出臺(tái)及時(shí)，市場(chǎng)形勢(shì)明顯好轉(zhuǎn)。去年，隨著各級(jí)穩(wěn)市政策作用及國(guó)家宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)的好轉(zhuǎn)，我市房地產(chǎn)市場(chǎng)自3月份以來(lái)，供需雙方信心得以恢復(fù)，市場(chǎng)回暖迅速，房地產(chǎn)開發(fā)完成投資、商品房開發(fā)量及銷售量同比明顯增長(zhǎng)。根據(jù)國(guó)務(wù)院辦公廳關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展的若干意見(jiàn)（國(guó)辦發(fā)2008131號(hào)）精神、市政府2009年第三次常務(wù)會(huì)議精神，結(jié)合本市實(shí)際，我市出臺(tái)了關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康穩(wěn)定發(fā)展的意見(jiàn)、漢中市人民政府關(guān)于進(jìn)一步促進(jìn)個(gè)人住房消費(fèi)的意見(jiàn)。兩個(gè)意見(jiàn)的出臺(tái)對(duì)推動(dòng)我市房地產(chǎn)市場(chǎng)年度健康發(fā)展起到了積極作用。（二）中心城區(qū)區(qū)位優(yōu)勢(shì)漸顯，購(gòu)房者地域成份多元化。從購(gòu)房者戶籍分布來(lái)看，在市中心城區(qū)購(gòu)房的，漢臺(tái)區(qū)約占40，市屬各縣約占45，其余均為兄弟省市人士，這說(shuō)明我市中心城區(qū)交通條件的改善、城市品位的提升、區(qū)位優(yōu)勢(shì)的彰顯，對(duì)促進(jìn)市場(chǎng)繁榮正發(fā)揮著積極作用。（三）保障性住房建設(shè)步伐加快，推動(dòng)了市場(chǎng)健康發(fā)展。去年以來(lái)，我市高度重視住房保障制度建設(shè)，加大了保障性住房建設(shè)規(guī)模，尤其是中心城區(qū)“民樂(lè)花園”、“和諧家園”經(jīng)濟(jì)適用房項(xiàng)目建設(shè)，進(jìn)一步完善了市場(chǎng)多元化住房供應(yīng)體系，對(duì)解決中低收入群體住房難、抑制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲、推動(dòng)市場(chǎng)健康發(fā)展將起到積極而深遠(yuǎn)的作用。三、存在的主要問(wèn)題（一）企業(yè)粗放性經(jīng)營(yíng)嚴(yán)重。我市房地產(chǎn)市場(chǎng)起步較晚，且普遍存在著規(guī)模小、資質(zhì)低、開發(fā)能力不足、競(jìng)爭(zhēng)力差等問(wèn)題，難以適應(yīng)房地產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展的需求。到目前為止，多數(shù)開發(fā)企業(yè)處于斷續(xù)開發(fā)狀態(tài)。（二）商品房?jī)r(jià)格漲幅較大。去年以來(lái)，因土地、建材、人員工資、規(guī)費(fèi)等成本鋼性增長(zhǎng)，加之受外地房?jī)r(jià)快速上漲，以及開發(fā)企業(yè)對(duì)我市經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展有良好預(yù)期等因素綜合作用，我市房?jī)r(jià)總體呈上漲趨勢(shì)，商品房?jī)r(jià)格漲幅較大。目前，中心城區(qū)多層商品住宅銷售均價(jià)約2850元/M2，高層住宅銷售均價(jià)約3200元/M2。（三）市場(chǎng)運(yùn)行還不規(guī)范。一是在二手房交易過(guò)程中，還存在著黑中介、虛假中介、違規(guī)收費(fèi)、哄抬房?jī)r(jià)等問(wèn)題；二是在商品房預(yù)銷售過(guò)程中，還存在著發(fā)布虛假?gòu)V告、簽定霸王條款、無(wú)證售房等問(wèn)題；三是在房屋交付使用過(guò)程中，還存在著延期交房，不按合同約定時(shí)限辦理房產(chǎn)證，推卸違約責(zé)任等問(wèn)題；四是在物業(yè)管理活動(dòng)中還存在著重建輕管、管理不規(guī)范等問(wèn)題。以上問(wèn)題的解決有待于進(jìn)一步嚴(yán)格企業(yè)準(zhǔn)入制度、強(qiáng)化市場(chǎng)管理，規(guī)范商品房預(yù)售資金收支、使用，建立和完善好市場(chǎng)監(jiān)管的長(zhǎng)效機(jī)制。四、下一步市場(chǎng)運(yùn)行趨勢(shì)分析2009年12月9日，國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議要求“個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓營(yíng)業(yè)稅征免時(shí)限由2年恢復(fù)到5年”；緊接著，12月17日，財(cái)政部等五部委出臺(tái)進(jìn)一步加強(qiáng)土地出讓收支管理的通知，對(duì)土地出讓金的交納時(shí)限、金額比例進(jìn)行了明確規(guī)定；2010年1月7日，國(guó)務(wù)院辦公廳下發(fā)關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的通知，從11個(gè)方面提出了具體要求。可見(jiàn)，從政策面上分析，2010年房地產(chǎn)調(diào)控政策將運(yùn)用土地、財(cái)政、金融等手段，從供給和需求上對(duì)樓市進(jìn)行雙向調(diào)控。就我市而言，從今年1月份市場(chǎng)運(yùn)行相關(guān)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)情況來(lái)看，住房市場(chǎng)需求旺盛，消費(fèi)者購(gòu)房意識(shí)依然強(qiáng)烈，商品房開發(fā)建設(shè)狀況良好。從政策面上來(lái)看，房地產(chǎn)業(yè)作為我市支柱性產(chǎn)業(yè)之一，市委、市政府長(zhǎng)期以來(lái)高度重視，密切關(guān)注，積極扶持。從城市發(fā)展前景來(lái)看，隨著“雙創(chuàng)”活動(dòng)的深入開展，我市城市品位將進(jìn)一步提升，交通條件在近幾年內(nèi)將發(fā)生翻天覆地的變化，漢中連接關(guān)中、成渝、江漢幾大經(jīng)濟(jì)圈的獨(dú)特區(qū)位優(yōu)勢(shì)將進(jìn)一步彰顯，兄弟省市來(lái)漢創(chuàng)業(yè)、購(gòu)房人數(shù)必然會(huì)明顯增多。因此，我市房地產(chǎn)業(yè)在近幾年內(nèi)，仍將保持平穩(wěn)發(fā)展的良好態(tài)勢(shì)。五、對(duì)開發(fā)企業(yè)的建議（一）要增強(qiáng)誠(chéng)信意識(shí)。在房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)日趨激烈的今天，尤其是在誠(chéng)信問(wèn)題日益引起社會(huì)廣泛關(guān)注的背景下，提升企業(yè)在消費(fèi)者心目中的誠(chéng)信度，是企業(yè)品牌成長(zhǎng)的生命線。去年，中心城區(qū)個(gè)別開發(fā)企業(yè)出現(xiàn)的違規(guī)售房、延期交房、不履行合同約定等問(wèn)題，在社會(huì)上造成了極為惡劣的影響，既使政府部門工作上陷于被動(dòng)，又使企業(yè)形象受到嚴(yán)重?fù)p害，長(zhǎng)此以往，企業(yè)的生存和發(fā)展必將受到嚴(yán)重沖擊。（二要增強(qiáng)守法意識(shí)。守法經(jīng)營(yíng)是企業(yè)立足之本，是做大做強(qiáng)企業(yè)的必然要求，而不法經(jīng)營(yíng)將嚴(yán)重影響我市房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序，也必將受到法律的制裁。目前，國(guó)家有關(guān)房地產(chǎn)業(yè)的政策、法規(guī)進(jìn)一步完善，制度進(jìn)一步細(xì)化，查處力度進(jìn)一步增強(qiáng)，各企業(yè)必須充分認(rèn)識(shí)到依法創(chuàng)企的嚴(yán)肅性和重要性，認(rèn)真學(xué)習(xí)有關(guān)法律法規(guī)知識(shí)，強(qiáng)化法紀(jì)意識(shí)，在開發(fā)經(jīng)營(yíng)過(guò)程中切實(shí)做到認(rèn)真履行合同約定，妥善處理有關(guān)爭(zhēng)議，主動(dòng)接受社會(huì)監(jiān)督，從而樹立起企業(yè)在政府和群眾心目中依法行事的良好形象。（三）要注重項(xiàng)目品質(zhì)。項(xiàng)目品質(zhì)好壞是一個(gè)企業(yè)能否取信于市場(chǎng)、立足于市場(chǎng)的關(guān)鍵所在，有了品質(zhì)，才有信譽(yù)，有了信譽(yù)，才有市場(chǎng)，沒(méi)有過(guò)硬的品質(zhì)就談不上發(fā)展。因此各企業(yè)要高度重視項(xiàng)目品質(zhì)，主動(dòng)在項(xiàng)目的設(shè)計(jì)、質(zhì)量、配套設(shè)施