2009年春季重慶主城區(qū)房地產(chǎn)市場運(yùn)行預(yù)測報(bào)告-13頁

2009年春季重慶主城區(qū)房地產(chǎn)市場運(yùn)行預(yù)測報(bào)告希望通過行業(yè)產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)學(xué)自身規(guī)律的反映來解釋房地產(chǎn)行業(yè)的現(xiàn)象。核心解讀2009年春季土地建筑規(guī)模放量在5070萬方這個(gè)區(qū)域內(nèi)。2009年春季出讓土地樓面價(jià)格在810900元每平方米這個(gè)范圍內(nèi)。2009年春季批準(zhǔn)預(yù)售許可證的放量為270335萬方之間。2009年春季交易成交量為213242萬方。2009年春季新增銷售存量為4793萬方左右。2009年春季新增開發(fā)存量為（200）（285）萬方左右。2009年春季成交價(jià)格為34883678元平方米。一、背景說明1、基于對房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的規(guī)律性認(rèn)識(shí)不足，因此整個(gè)行業(yè)盡管眾說紛紜，但是我們發(fā)現(xiàn)每一種理論和每一種聲音后面都缺乏嚴(yán)格的經(jīng)濟(jì)學(xué)理論依據(jù)，以及對行業(yè)經(jīng)濟(jì)學(xué)現(xiàn)象的漠視或者忽視，僅僅依靠個(gè)人感情色彩和主觀愿望來對房地產(chǎn)行業(yè)的走勢進(jìn)行預(yù)測和預(yù)期，因此大多數(shù)預(yù)測都嚴(yán)重失真。基于這種情況下，我司希望通過行業(yè)產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)學(xué)自身規(guī)律的反映來解釋房地產(chǎn)行業(yè)的現(xiàn)象。2、我司曾經(jīng)在【2008年重慶土地市場運(yùn)行報(bào)告】中對2008年全年房地產(chǎn)市場的兩大指標(biāo)進(jìn)行過預(yù)測，預(yù)測的價(jià)格區(qū)間為【樂觀中的樂觀為4434元（套面）、樂觀中的悲觀為3759元（套面）；悲觀中的樂觀為3992元（套面）、悲觀中的悲觀為3384元（套面）】，08年現(xiàn)在數(shù)據(jù)已經(jīng)全面出來了，最終價(jià)格，我們采用第三方價(jià)格做依據(jù)作為最后確定價(jià)格為建筑面積3998元（我司預(yù)測中對于建面和套面關(guān)系采用15公攤進(jìn)行換算，套面價(jià)格為4598元每平方米），準(zhǔn)確程度為964（偏差量為164元每平米）；我司對于另外一個(gè)指標(biāo)，放量的測算因?yàn)槲宜菊{(diào)整統(tǒng)計(jì)口徑以后，出現(xiàn)較大偏差，我司預(yù)測先期預(yù)測放量是預(yù)測的開工量，但后來基于經(jīng)濟(jì)形式的變化，我司發(fā)現(xiàn)開工量很難正常反映市場的正常供應(yīng)情況，因此調(diào)整了統(tǒng)計(jì)口徑，改成檢測預(yù)售許可證放量指標(biāo)?！?008年重慶土地市場運(yùn)行報(bào)告】中我司的預(yù)測值為2008年整個(gè)市場的全年供應(yīng)量大概應(yīng)該在24002900萬方之間。2009年最終預(yù)售許可證放量為1965萬方（一般情況下，從項(xiàng)目開工到拿到預(yù)售許可證的時(shí)間差為35個(gè)月）如果按照預(yù)售許可證放量來比較，我司預(yù)測準(zhǔn)確率為819，如果按照開工量來最終確定（開工量數(shù)字還沒公布），我司預(yù)測準(zhǔn)確將會(huì)達(dá)到100。3、08年四季度我司預(yù)測，總的來說，效果不高，主要原因是沒有預(yù)計(jì)到4萬億救市政策的出臺(tái)，這個(gè)政策出臺(tái)改變了整個(gè)成交市場，成交市場在四季度出現(xiàn)明顯正異常，超過全年平均成交量的20，證明救市對于刺激需求還是起到了很正面的作用。同時(shí)我們對樓市預(yù)期也偏向于樂觀，因?yàn)闃酚^預(yù)期，我們調(diào)整我們系數(shù)，因此也出現(xiàn)了比較大的偏差。08年四季度預(yù)測成績?nèi)缦?008年第四季度土地建筑規(guī)模放量在125165萬方這個(gè)區(qū)域內(nèi)。真實(shí)數(shù)據(jù)8389準(zhǔn)確率672008年第四季度出讓土地樓面價(jià)格在850993元每平方米這個(gè)范圍內(nèi)。真實(shí)數(shù)據(jù)8818準(zhǔn)確率1002008年第四季度批準(zhǔn)預(yù)售許可證的放量為700770萬方之間。真實(shí)數(shù)據(jù)4525準(zhǔn)確率6452008年第四季度交易成交量為255286萬方。真實(shí)數(shù)據(jù)3751準(zhǔn)確率7632008年第四季度的供應(yīng)存量為13321633萬方左右。真實(shí)數(shù)據(jù)1486（搜房數(shù)據(jù)）準(zhǔn)確率1002008年第四季度成交價(jià)格為35773766元平方米。真實(shí)數(shù)據(jù)37925準(zhǔn)確率994、美國經(jīng)濟(jì)危機(jī)，走完心里影響期，進(jìn)入事實(shí)和實(shí)體影響期。我國對美國經(jīng)濟(jì)危機(jī)的反映，進(jìn)入經(jīng)濟(jì)傳導(dǎo)的周期階段。美國經(jīng)濟(jì)危機(jī)對我國的影響邏輯是出口受挫工廠倒閉失業(yè)增加消費(fèi)信心受挫經(jīng)濟(jì)下行這樣一個(gè)邏輯。而對房地產(chǎn)影響的邏輯應(yīng)該是虛擬資產(chǎn)縮水未來預(yù)期收入減少投機(jī)熱情下降投資熱情下降居住購買熱情下降。因此從這兩條邏輯線來看，我們對09年房地產(chǎn)市場持繼續(xù)悲觀態(tài)度。5、行業(yè)背景08年四季度，中央政府4萬億財(cái)政政策救中國經(jīng)濟(jì)，以及隨后出臺(tái)的行業(yè)性拯救政策與地方政府大規(guī)模的行業(yè)拯救政策，客觀上刺激了市場交易量。同時(shí)年關(guān)將近，資金緊缺局面并沒徹底改觀，不能通過正規(guī)渠道謀得資金的開發(fā)商開始降價(jià)也客觀上刺激了08年四季度的需求市場。而這種刺激會(huì)對09年一季度產(chǎn)生多大影響，以及持續(xù)時(shí)間有多長，是我們必須要思考和關(guān)注的。6、預(yù)測統(tǒng)計(jì)口徑困擾因?yàn)榻y(tǒng)計(jì)口徑和統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)之間的關(guān)系，造成數(shù)據(jù)之間差異性很大。從今年一季度起，我司對以下數(shù)據(jù)歸口統(tǒng)一放量是指預(yù)售許可證發(fā)放量；成交315網(wǎng)站上顯示的成交數(shù)據(jù)；銷售存量發(fā)放預(yù)售許可證與成交量的差；土地存量獲得國土證允許可建建筑規(guī)?？偭繙p去預(yù)售許可證發(fā)放數(shù)量；對于存量數(shù)據(jù)統(tǒng)一，我司統(tǒng)一按照我司的存量數(shù)據(jù)來統(tǒng)計(jì)，即從2006年元月1日起所有重慶國土房管局?jǐn)?shù)據(jù)為基礎(chǔ)進(jìn)行重新整理和處理后得到的量為存量。因此我們只解釋公司技術(shù)誤差，而不對官方誤差進(jìn)行解釋。預(yù)測方法1、說明通常的預(yù)測都會(huì)采用數(shù)理方法進(jìn)行預(yù)測，我們認(rèn)為，在市場平穩(wěn)階段，數(shù)據(jù)是有用的，在市場處于趨勢變化階段，任何數(shù)學(xué)方法得出來的預(yù)測都只會(huì)是預(yù)測者的主觀愿望，因?yàn)楫?dāng)前市場處于趨勢改變過程中，我們認(rèn)為數(shù)學(xué)方法不能反映整個(gè)市場的變化，因此我們放棄了用數(shù)學(xué)方法來進(jìn)行預(yù)測。2、因果分析方法因?yàn)榉康禺a(chǎn)行業(yè)的基本邏輯線條是行業(yè)利潤率行業(yè)資金投入土地放量規(guī)劃放量預(yù)售放量成交放量，因此我們認(rèn)為因果關(guān)系假設(shè)將更能準(zhǔn)確的解釋這個(gè)行業(yè)的走勢與動(dòng)向。3、市場仿真還原分析我們假定，市場上所有供應(yīng)主體都是帶有嚴(yán)重個(gè)體氣質(zhì)與個(gè)體差異的，每個(gè)供應(yīng)主體對局勢的判斷會(huì)因自己的資本、技術(shù)、知識(shí)等看法不同，而形成不同的市場判斷，從而形成不同的市場決策。同時(shí)我們對現(xiàn)在房地產(chǎn)行業(yè)市場的市場性質(zhì)界定為寡頭壟斷市場與自由市場兩者處于分裂前期的市場特性。4、歷史分析可能是基于我們自身的氣質(zhì)與經(jīng)歷，我們更看重在整個(gè)行業(yè)領(lǐng)域內(nèi)長周期的變化，并對長周期變化中的某個(gè)局部保持關(guān)注，因此我們的方法是準(zhǔn)確判斷行業(yè)的趨勢，在某個(gè)節(jié)點(diǎn)進(jìn)行局部技術(shù)剖析。5、對比分析因?yàn)槲覀兪冀K是在研究整個(gè)行業(yè)內(nèi)的某個(gè)區(qū)域問題，而不同區(qū)域的不同市場周期存在著相對一致的市場最終走勢，因此在預(yù)測過程中，不同市場的借鑒與參考成為我們整個(gè)預(yù)測主體的一部分。三、重慶市2009年第一季度房地產(chǎn)運(yùn)行行情預(yù)測（一）土地市場放量預(yù)測1、2006年2008年歷年土地放量走勢圖2、06、07、08年首季度放量情況（單位萬）2006一季度平均放量23362006年全年平均放量270年均值偏離度52007一季度平均放量4412007年全年平均放量255年均值偏離度7292008一季度平均放量2032008年全年平均放量829年均值偏離度14453、2008年1、3、4季度土地市場放量情況2008年一季度平均放量203萬年均值偏離度14452008年三季度平均放量59萬年均值偏離度2892008年四季度平均放量28萬年均值偏離度663說明1、從季度放量與年度放量關(guān)系來看，土地市場放量呈現(xiàn)出巨大的不規(guī)則性。也就是歷史數(shù)據(jù)對于土地市場的放量關(guān)系不具有明顯的價(jià)值意義。2、我們對比整個(gè)國家宏觀經(jīng)濟(jì)時(shí)候，發(fā)現(xiàn)土地市場成交量與宏觀經(jīng)濟(jì)預(yù)期具有明顯的相關(guān)性。宏觀經(jīng)濟(jì)景氣，土地市場成交量活躍；宏觀經(jīng)濟(jì)預(yù)期不好，土地市場放量萎縮。3、整個(gè)土地市場年均值偏離幅度在2008年達(dá)到200，說明土地市場更多的是反映的是大資本個(gè)體差異，大資本個(gè)體對整個(gè)經(jīng)濟(jì)形式的判斷，是對土地市場最終成交的決定性因素。預(yù)測2009年一季度土地市場放量總量5070萬依據(jù)1、宏觀經(jīng)濟(jì)持續(xù)低迷狀態(tài)，4萬億與具體地產(chǎn)相關(guān)性太差。2、上市公司第四季度盈利繼續(xù)萎縮。中國制造業(yè)經(jīng)理人采購指數(shù)下降到38，職業(yè)經(jīng)理人對經(jīng)濟(jì)形式預(yù)期十分悲觀。3、房產(chǎn)二級市場08年四季度特征是放量下跌，資金利潤率大幅度減少，資本進(jìn)入地產(chǎn)熱情減少。外行業(yè)資本在度進(jìn)入地產(chǎn)可能性幾乎沒有。4、12月期，保利，招商、金地曾經(jīng)吃進(jìn)一定數(shù)量的土地。如果沒有強(qiáng)大資金平臺(tái)做保障的話，他們持續(xù)吃地可能性將減少。5、我們對2009年土地市場基本判斷為大型地產(chǎn)企業(yè)繼續(xù)吃地，或者一些項(xiàng)目公司吃地成為市場獨(dú)有現(xiàn)象。（二）土地市場樓面成本預(yù)測1、2008年全年重慶成交土地樓面成本趨勢2、2007年4季度2008年1、3、4季度成交土地樓面成本對比說明2008年全年土地市場成交均價(jià)為1015元每平方米。2季度成交均價(jià)1299元。二季度成交的國美地塊樓面均價(jià)達(dá)到8989元，造成該季度平均成交價(jià)格大幅度提高。2008年一季度與全年均價(jià)偏離程度1092008年三季度與全年均價(jià)偏離程度1512008年四季度與全年均價(jià)偏離程度1322008年1、3、4季度的偏離程度為42；19；23預(yù)測2009年一季度成交土地市場樓面均價(jià)范圍810900元區(qū)間。依據(jù)1、我們預(yù)測是以2008年三季度為基數(shù)進(jìn)行預(yù)測的，原因是因?yàn)閲赖貕K造成了08年均價(jià)異常，結(jié)合宏觀經(jīng)濟(jì)形式悲觀預(yù)期。這是我們定基數(shù)的基本依據(jù)。2、土地市場季度偏離程度很小，一方面說明土地市場供應(yīng)市場為政府的單主體市場對價(jià)格的控制能力；二是說明土地市場價(jià)值評估標(biāo)準(zhǔn)的高度穩(wěn)定性。我們從這個(gè)角度而言，給予5左右的正負(fù)偏差作為預(yù)測依據(jù)。（三）批準(zhǔn)預(yù)售量預(yù)測1、2008年全年預(yù)售許可證放量圖2、2008年各季度預(yù)售許可放量與全年平均放量偏離度分析2007年全年取得預(yù)售許可證放量數(shù)量為2557萬方；月均放量為213萬方2008年全年取得預(yù)售許可證放量數(shù)量為1965萬方；月均放量為1638萬方2008年一季度與全年均值偏離程度3（二月過于特殊，取1、3月平均為季度平均）2008年三季度與全年均值偏離程度1162008年四季度與全年均值偏離程度792008年1、3、4季度的偏離程度為146；185；49預(yù)測2009年一季度預(yù)售許可證放量270335萬方依據(jù)1、2006年1月到2008年新增土地存量大幅度減少，僅僅為522萬方。2、2008年全年土地市場新增放量僅為995萬方。3、09年由于政府對開發(fā)商政策放寬，壓迫性放量減少，同時(shí)因?yàn)槎壥袌龀掷m(xù)悲觀，開發(fā)商資金短缺現(xiàn)象依然嚴(yán)重，這將大幅度降低09年預(yù)售許可證的放量。因此我們將大幅度調(diào)低預(yù)售許可證放量系數(shù)。（四）成交量預(yù)測1、2007年2008年成交走勢圖2、07年08年各季度成交量與全年平均成交量偏離度分析2006年全年成交量為1325萬方月均1104萬方2007年全年成交量為1924萬方月均160萬方2008年全年成交量為1253萬方月均1044萬方。上述各季度的偏離幅度為353；均值為1056均值偏離度依次為114；596；151；899；18406、07、08年一季度偏離度為174；914預(yù)測2009年一季度成交量為213242萬方。依據(jù)1、08年全年平均成交量為104萬方，前三季度平均成交量為96萬方。第四季度異常拉高，一方面是因?yàn)檎蠓染褪钦叽碳?；二是市場價(jià)格過大跌幅所刺激形成的成交，隨著價(jià)格下跌幅度的縮小，救市政策持續(xù)影響的減弱，以及經(jīng)濟(jì)預(yù)期的持續(xù)悲觀，我們認(rèn)為09年第一季度成交市場將出現(xiàn)一次深度的下挫。2、因此我們預(yù)測的依據(jù)，將參照07年一季度與08年一季度的數(shù)值作為基礎(chǔ)進(jìn)行系數(shù)調(diào)整。（五）銷售存量預(yù)測1、2008年新增存量趨勢圖2、歷史存量確定關(guān)于歷史存量因?yàn)榻y(tǒng)計(jì)口徑過多，而且數(shù)據(jù)大相徑庭，因此很難準(zhǔn)確進(jìn)行計(jì)算。我司對于歷史存量的口徑統(tǒng)一的辦法如下從2006年元旦起歸零，統(tǒng)計(jì)06年元旦以后的預(yù)售許可證與銷售量差額作為統(tǒng)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)。因此我司的數(shù)據(jù)可能會(huì)與市場上現(xiàn)有統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)出現(xiàn)比較大的出入。我司所有數(shù)據(jù)均以重慶市國土房管局公布的數(shù)據(jù)為基準(zhǔn)進(jìn)行統(tǒng)計(jì)的。我司統(tǒng)計(jì)出2006年2008年歷史總存量為22819萬方。2008年重慶市場新增銷售存量為711萬方。預(yù)測2009年一季度新增存量為28122萬方。（六）開發(fā)存量預(yù)測1、2008年全年開發(fā)存量走勢圖2、歷史存量確定關(guān)于歷史存量因?yàn)榻y(tǒng)計(jì)口徑過多，而且數(shù)據(jù)大相徑庭，因此很難準(zhǔn)確進(jìn)行計(jì)算。我司對于歷史存量的口徑統(tǒng)一的辦法如下從2006年元旦起歸零，統(tǒng)計(jì)06年元旦以后的國土證放量與預(yù)售許可證差額作為統(tǒng)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)。因此我司的數(shù)據(jù)可能會(huì)與市場上現(xiàn)有統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)出現(xiàn)比較大的出入。我司所有數(shù)據(jù)均以重慶市國土房管局公布的數(shù)據(jù)為基準(zhǔn)進(jìn)行統(tǒng)計(jì)的。我司統(tǒng)計(jì)出2006年2008年歷史總存量為522萬方。2008年重慶市場新增銷售存量為9698萬方。預(yù)測2009年一季度開發(fā)存量為200（285）萬方。（七）價(jià)格走勢預(yù)測1、2007年、2008年房價(jià)走勢圖2、07年08年各季度成交價(jià)格與全年平均價(jià)格偏離度分析說明1、統(tǒng)計(jì)價(jià)格混亂，讓我們預(yù)測時(shí)候失去很多辨別的準(zhǔn)繩。如2008年12月我司統(tǒng)計(jì)出成交均價(jià)為3761元每平方米，而房管局公布數(shù)據(jù)為3541元每平方米。我司價(jià)格與搜房價(jià)格對比，相差不大。再此基礎(chǔ)上，我們采用我司價(jià)格作為預(yù)測依據(jù)，但對于08年前的數(shù)據(jù)處理，難度甚大，我司依然采用官方數(shù)據(jù)。因此具體的價(jià)格已經(jīng)不具有太大的意義，因此更重要的在于趨勢的判斷。2、通過數(shù)據(jù)顯示，07年與08年價(jià)格仍然具有很高的差異，在計(jì)算土地樓面成本時(shí)候，我們發(fā)現(xiàn)，07年二季度重慶市全市平均樓面成本仍然為459元每平方米。因此市場價(jià)格仍然具有向下行的巨大空