湖南省房地產(chǎn)市場發(fā)展報(bào)告

1南開瀟湘晨報(bào)“住”指數(shù)（2013）湖南省房地產(chǎn)市場發(fā)展報(bào)告南開大學(xué)經(jīng)濟(jì)研究所瀟湘晨報(bào)2013年12月2目錄一、我國房地產(chǎn)市場發(fā)展?fàn)顩r1（一）宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境11、國民經(jīng)濟(jì)運(yùn)行穩(wěn)中向好12、固定資產(chǎn)投資增速維持去年同期水平23、工業(yè)生產(chǎn)略有增長，企業(yè)利潤持續(xù)增加34、居民收入繼續(xù)增長4（二）房地產(chǎn)政策分析41、新國五條出臺顯示政府堅(jiān)持控制房價(jià)決心52、住建部連續(xù)出臺住房保障政策和房地產(chǎn)市場監(jiān)管政策63、國家稅務(wù)總局關(guān)于土地稅費(fèi)的政策調(diào)整74、各地方出臺關(guān)于新國五條的地方細(xì)則9二、我國房地產(chǎn)市場發(fā)展?fàn)顩r12（一）我國房地產(chǎn)市場的供求分析121、供給分析122、需求分析18（二）2012年我國房地產(chǎn)市場價(jià)格分析211、百城住宅均價(jià)環(huán)比17個(gè)月連續(xù)上漲212、十大城市住宅均價(jià)環(huán)比漲幅有所擴(kuò)大223、全國不同城市房價(jià)分化局面繼續(xù)223（三）2012年我國房地產(chǎn)市場景氣分析231、國房景氣指數(shù)略有回落232、房地產(chǎn)企業(yè)景氣指數(shù)先升后降243、景氣指數(shù)顯示房地產(chǎn)市場略有回暖24三、湖南省房地產(chǎn)市場發(fā)展?fàn)顩r26（一）湖南省房地產(chǎn)政策分析261、湘潭市房地產(chǎn)稅改革試點(diǎn)262、湖南省新國五條細(xì)則出臺26（二）2012年湖南省房地產(chǎn)行業(yè)供求分析271、供給分析273、需求分析28（三）湖南省房地產(chǎn)行業(yè)價(jià)格分析291、房屋銷售均價(jià)增長，上漲動(dòng)力增強(qiáng)292、商品住宅銷售面積大幅增長30四、湖南省房地產(chǎn)發(fā)展指數(shù)分析32（一）房地產(chǎn)買賣市場發(fā)展指數(shù)研究32（二）房地產(chǎn)租賃市場發(fā)展指數(shù)34（三）房屋裝修市場發(fā)展指數(shù)36（四）房地產(chǎn)市場發(fā)展總指數(shù)37五、湖南省房地產(chǎn)市場發(fā)展戰(zhàn)略分析40（一）湖南省房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的優(yōu)勢分析401、房地產(chǎn)銷售市場回暖4042、房地產(chǎn)投資持續(xù)擴(kuò)大40（二）湖南省房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的劣勢分析411、房地產(chǎn)總體規(guī)模偏小412房地產(chǎn)企業(yè)缺乏核心競爭力41（三）湖南省房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的機(jī)遇分析421、新國五條的溫和調(diào)控有助于房地產(chǎn)市場回暖422新型城鎮(zhèn)化戰(zhàn)略為房地產(chǎn)市場穩(wěn)定發(fā)展提供機(jī)遇42（四）湖南省房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的威脅分析431、房價(jià)上漲預(yù)期增強(qiáng)432、房地產(chǎn)貸款信貸額度受限433、商品房供給面臨隱患43（五）湖南省房地產(chǎn)市場發(fā)展的應(yīng)對策略441、強(qiáng)化土地供應(yīng)監(jiān)管442、加強(qiáng)金融監(jiān)管，防范房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)。443、加強(qiáng)保障性住房的建設(shè)和管理454、注重房地產(chǎn)的長遠(yuǎn)發(fā)展450南開瀟湘晨報(bào)“住”指數(shù)（2013）湖南省房地產(chǎn)市場發(fā)展報(bào)告一、我國房地產(chǎn)市場發(fā)展?fàn)顩r（一）宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境1、國民經(jīng)濟(jì)運(yùn)行穩(wěn)中向好2013年上半年，全球經(jīng)濟(jì)持續(xù)疲軟，海外資本市場連續(xù)下跌。世界經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇情勢不容樂觀。受到世界經(jīng)濟(jì)形勢的影響，我國海外投資和出口仍舊持續(xù)下降。在此背景下，2013年前三季度，我國政府堅(jiān)持以穩(wěn)中求進(jìn)為原則進(jìn)行宏觀經(jīng)濟(jì)調(diào)控，國民經(jīng)濟(jì)整體呈現(xiàn)穩(wěn)中有升的態(tài)勢。初步核算，前三季度國內(nèi)生產(chǎn)總值386762億元，按可比價(jià)格計(jì)算，同比增長77。其中，一季度增長77，二季度增長75，三季度增長78。分產(chǎn)業(yè)看，第一產(chǎn)業(yè)增加值35669億元，同比增長34；第二產(chǎn)業(yè)增加值175118億元，增長78；第三產(chǎn)業(yè)增加值175975億元，增長84。從環(huán)比看，三季度國內(nèi)生產(chǎn)總值增長22。從宏觀經(jīng)濟(jì)預(yù)警指數(shù)來看，我國宏觀經(jīng)濟(jì)運(yùn)行狀態(tài)整體穩(wěn)定偏冷。從2012年9月至2013年7月連續(xù)11個(gè)月處于綠燈區(qū)。2013年8月份，預(yù)警指數(shù)為26，比上期上升1個(gè)點(diǎn)，比去年同期上升1個(gè)點(diǎn)，位于綠燈區(qū)下邊緣附近運(yùn)行。2013年9月恢復(fù)綠燈。工業(yè)企業(yè)增加值連續(xù)13個(gè)月處于藍(lán)燈，房地產(chǎn)開發(fā)投資額、進(jìn)出口額和國家1財(cái)政稅收也出現(xiàn)連續(xù)藍(lán)燈，說明工業(yè)與房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展低迷，進(jìn)出口額也受到世界經(jīng)濟(jì)低迷形勢影響。圖12012年9月2013年9月我國宏觀經(jīng)濟(jì)預(yù)警評分燈信號圖2、固定資產(chǎn)投資增速維持去年同期水平2013年110月份，全國固定資產(chǎn)投資（不含農(nóng)戶）351669億元，同比名義增長201，增速比19月份回落01個(gè)百分點(diǎn)，與去年同期增速基本持平。從環(huán)比看，10月份固定資產(chǎn)投資（不含農(nóng)戶）增長143。分地區(qū)看，110月份，東部地區(qū)投資163871億元，同比增長186；中部地區(qū)投資98597億元，增長232；西部地區(qū)投資86781億元，增長232。東部地區(qū)增速稍慢，但絕對增長值領(lǐng)先于中部和西部地區(qū)。分產(chǎn)業(yè)看，110月份，第一產(chǎn)業(yè)投資7720億元，同比增長306，增速比19月份回落05個(gè)百分點(diǎn)；第二產(chǎn)業(yè)投資150895億元，增長176，增速加快05個(gè)百分點(diǎn)；第三產(chǎn)業(yè)投資193054億元，增長216，增速回落07個(gè)百分點(diǎn)。2數(shù)據(jù)來源中華人民共和國國家統(tǒng)計(jì)局網(wǎng)站3、工業(yè)生產(chǎn)略有增長，企業(yè)利潤持續(xù)增加前三季度，全國規(guī)模以上工業(yè)增加值按可比價(jià)格計(jì)算同比增長96，增速比上半年加快03個(gè)百分點(diǎn)。分三大門類看，采礦業(yè)增加值同比增長67，制造業(yè)增長103，電力、燃?xì)夂退纳a(chǎn)和供應(yīng)業(yè)增長68。分行業(yè)看，41個(gè)工業(yè)大類行業(yè)增加值全部實(shí)現(xiàn)同比增長。分地區(qū)看，東部地區(qū)增加值同比增長89，中部地區(qū)增長105，西部地區(qū)增長110。分產(chǎn)品看，前三季度464種產(chǎn)品中有338種產(chǎn)品同比增長。前三季度規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)產(chǎn)銷率達(dá)到977，比上半年提高02個(gè)百分點(diǎn)。規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)實(shí)現(xiàn)出口交貨值82148億元，同比增長45。9月份，規(guī)模以上工業(yè)增加值同比增長102，環(huán)比增長072。18月份，全國規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)實(shí)現(xiàn)利潤34864億元，同比增長128，增速比上半年加快17個(gè)百分點(diǎn)。其中，主營活動(dòng)利潤335801億元，同比增長49。18月份，規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)每百元主營業(yè)務(wù)收入中的成本為859元，以利潤總額計(jì)算的利潤率為54，以主營活動(dòng)利潤計(jì)算的利潤率為56。4、居民收入繼續(xù)增長前三季度，城鎮(zhèn)居民人均總收入22068元。其中，城鎮(zhèn)居民人均可支配收入20169元，同比名義增長95，扣除價(jià)格因素實(shí)際增長68。在城鎮(zhèn)居民人均總收入中，工資性收入同比名義增長89，經(jīng)營凈收入增長99，財(cái)產(chǎn)性收入增長130，轉(zhuǎn)移性收入增長98。農(nóng)村居民人均現(xiàn)金收入7627元，同比名義增長125，扣除價(jià)格因素實(shí)際增長96。其中，工資性收入同比名義增長171，家庭經(jīng)營收入增長80，財(cái)產(chǎn)性收入增長232，轉(zhuǎn)移性收入增長174。前三季度城鎮(zhèn)居民人均可支配收入中位數(shù)17925元，同比名義增長96；農(nóng)村居民人均現(xiàn)金收入中位數(shù)6554元，增長132。三季度末，農(nóng)村外出務(wù)工勞動(dòng)力17392萬人，同比增加525萬人，增長31。外出務(wù)工勞動(dòng)力月均收入2542元，同比增長130。（二）房地產(chǎn)政策分析2013年2月20日，國務(wù)院常務(wù)會(huì)議確定了五項(xiàng)加強(qiáng)房地產(chǎn)市場調(diào)控的政策措施。稱“新國五條”。這是自2010年樓市調(diào)控以來，繼1月份“國十一條”、4月的“國十條”、9月的“929新政”，2011年1月的“新國八條”之后的第五次政策升級。這次政策調(diào)控要求各直轄市、計(jì)劃單列市和除拉薩外的省會(huì)城市要按照保持房價(jià)基本穩(wěn)定的原則，制定并公布年度新建商品住房價(jià)格控制目標(biāo)，建立健4全穩(wěn)定房價(jià)工作的考核問責(zé)制度。嚴(yán)格執(zhí)行商品住房限購措施，已實(shí)施限購措施的直轄市、計(jì)劃單列市和省會(huì)城市要在限購區(qū)域、限購住房類型、購房資格審查等方面，按統(tǒng)一要求完善限購措施。表12013年新國五條的五項(xiàng)具體措施編號措施主要內(nèi)容1完善穩(wěn)定房價(jià)工作責(zé)任制各直轄市、計(jì)劃單列市和除拉薩外的省會(huì)城市要按照保持房價(jià)基本穩(wěn)定的原則，制定并公布年度新建商品住房價(jià)格控制目標(biāo)。建立健全穩(wěn)定房價(jià)工作的考核問責(zé)制度。2堅(jiān)決抑制投機(jī)投資性購房嚴(yán)格執(zhí)行商品住房限購措施，已實(shí)施限購措施的直轄市、計(jì)劃單列市和省會(huì)城市要在限購區(qū)域、限購住房類型、購房資格審查等方面，按統(tǒng)一要求完善限購措施。其他城市房價(jià)上漲過快的，省級政府應(yīng)要求其及時(shí)采取限購等措施。嚴(yán)格實(shí)施差別化住房信貸政策。擴(kuò)大個(gè)人住房房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)范圍。3增加普通商品住房及用地供應(yīng)2013年住房用地供應(yīng)總量原則上不低于過去五年平均實(shí)際供應(yīng)量。加快中小套型普通商品住房項(xiàng)目的供地、建設(shè)和上市，盡快形成有效供應(yīng)。4加快保障性安居工程規(guī)劃建設(shè)全面落實(shí)2013年城鎮(zhèn)保障性安居工程基本建成470萬套、新開工630萬套的任務(wù)。配套設(shè)施要與保障性安居工程項(xiàng)目同步規(guī)劃、同期建設(shè)、同時(shí)交付使用。完善并嚴(yán)格執(zhí)行準(zhǔn)入退出制度，確保公平分配。2013年底前，地級以上城市要把符合條件的外來務(wù)工人員納入當(dāng)?shù)刈》勘Ｕ戏秶?加強(qiáng)市場監(jiān)管加強(qiáng)商品房預(yù)售管理，嚴(yán)格執(zhí)行商品房銷售明碼標(biāo)價(jià)規(guī)定，強(qiáng)化企業(yè)信用管理，嚴(yán)肅查處中介機(jī)構(gòu)違法違規(guī)行為。推進(jìn)城鎮(zhèn)個(gè)人住房信息系統(tǒng)建設(shè)，加強(qiáng)市場監(jiān)測和信息發(fā)布管理。51、新國五條出臺顯示政府堅(jiān)持控制房價(jià)決心自2011年起政府開始公布房價(jià)控制目標(biāo)，制定房價(jià)控制計(jì)劃。2013年初新國五條的出臺顯示了政府仍舊堅(jiān)持控制房價(jià)不動(dòng)搖的政策導(dǎo)向。此次新國五條與之前的政策相比，對城市級別加以限定、細(xì)化，表明了中央政府即將更嚴(yán)格地審查各地控制目標(biāo)和控制結(jié)果。今年監(jiān)管重點(diǎn)傾向于增加存量地塊供應(yīng)，同時(shí)要保證供應(yīng)地塊的有效性，一方面對地方政府進(jìn)行監(jiān)督，另一方面也增加對中小戶型樓市供應(yīng)壓力的應(yīng)對。新國五條還將外來務(wù)工人員納入住房保障范圍，因此公租房需求將有所增加。2、住建部連續(xù)出臺住房保障政策和房地產(chǎn)市場監(jiān)管政策自2013年1月24日起，住建部連續(xù)5次出臺政策文件，從住房保證和房地產(chǎn)市場監(jiān)管量方面調(diào)控房地產(chǎn)市場。政策進(jìn)一步明確了住房保障管理的意義，并要求各地方切實(shí)做好城鎮(zhèn)保障性住房的改造、建設(shè)工作，在保障性住房分配過程中堅(jiān)決依照中央反腐倡廉的部署要求，加強(qiáng)完善保障性住房的分配和管理機(jī)制。要求房地產(chǎn)市場進(jìn)一步公開市場信息，加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)的資質(zhì)管理，建立更加完善規(guī)范的房地產(chǎn)市場。表22013年住建部住房保障政策發(fā)布時(shí)間政策文件名稱政策措施內(nèi)容2013年01月24日住房城鄉(xiāng)建設(shè)部辦公廳關(guān)于貫徹實(shí)施住房保障檔案管理辦法的意見充分認(rèn)識加強(qiáng)檔案管理工作的重要意義，明確檔案管理的目標(biāo)任務(wù)和工作步驟，加強(qiáng)檔案管理制度和工作機(jī)制建設(shè)，加快推進(jìn)檔案資料建檔和信息化工作，強(qiáng)化組織領(lǐng)導(dǎo)和監(jiān)督檢6發(fā)布時(shí)間政策文件名稱政策措施內(nèi)容查2013年04月03日住房城鄉(xiāng)建設(shè)部關(guān)于做好2013年城鎮(zhèn)保障性安居工程工作的通知加快落實(shí)年度建設(shè)任務(wù)。積極推進(jìn)棚戶區(qū)（危舊房）改造。不斷提高規(guī)劃設(shè)計(jì)和工程質(zhì)量水平。努力增加保障性住房的有效供應(yīng)。完善保障性住房分配與管理機(jī)制。切實(shí)做好住房保障統(tǒng)計(jì)及信息公開工作。以改革創(chuàng)新的精神推進(jìn)住房保障工作。嚴(yán)肅住房保障工作紀(jì)律。2013年10月28日住房城鄉(xiāng)建設(shè)部關(guān)于加強(qiáng)住房保障廉政風(fēng)險(xiǎn)防控工作的指導(dǎo)意見深入貫徹落實(shí)科學(xué)發(fā)展觀，按照中央關(guān)于反腐倡廉的部署要求，堅(jiān)持“標(biāo)本兼治、綜合治理、懲防并舉、注重預(yù)防”的方針，加強(qiáng)制度建設(shè)，完善管理流程，規(guī)范行政行為，監(jiān)控權(quán)力運(yùn)行，建立職責(zé)清晰、制度健全、風(fēng)險(xiǎn)可控、層級監(jiān)管的住房保障廉政風(fēng)險(xiǎn)防控機(jī)制，形成決策權(quán)、執(zhí)行權(quán)、監(jiān)督權(quán)既相互協(xié)調(diào)又相互制約的運(yùn)行機(jī)制，建設(shè)廉潔高效的管理隊(duì)伍，推進(jìn)住房保障事業(yè)持續(xù)健康發(fā)展。2013年10月16日住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部關(guān)于修改房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)管理辦法的決定對房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)管理辦法（建設(shè)部令第142號）做出部分修改2013年10月24日住房城鄉(xiāng)建設(shè)部關(guān)于進(jìn)一步規(guī)范房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)管理工作的通知明確一級房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)資質(zhì)核準(zhǔn)管理職責(zé)，建立全國統(tǒng)一的房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)管理信息平臺，規(guī)范房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)資質(zhì)核準(zhǔn)管理，加強(qiáng)房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)監(jiān)督管理3、國家稅務(wù)總局關(guān)于土地稅費(fèi)的政策調(diào)整2013年，國家稅務(wù)總局前后出臺共三項(xiàng)與土地稅費(fèi)調(diào)整有關(guān)的文件，內(nèi)容涉及土地改造項(xiàng)目有關(guān)營業(yè)稅，土地增值稅征管工作，7以及房改用戶未過戶期間城鎮(zhèn)土地使用稅政策。旨在進(jìn)一步規(guī)范土地稅費(fèi)繳納，明確土地營業(yè)稅征收和退稅范圍，并減免房改用戶在未過戶期間的城鎮(zhèn)土地使用稅。其中，2013年4月15日出臺的關(guān)于納稅人投資政府土地改造項(xiàng)目有關(guān)營業(yè)稅問題的公告明確指出了土地改造項(xiàng)目有關(guān)營業(yè)稅的征稅范圍和退稅標(biāo)準(zhǔn)。關(guān)于納稅人投資政府土地改造項(xiàng)目有關(guān)營業(yè)稅問題的公告指出，一些納稅人（以下稱投資方）與地方政府合作，投資政府土地改造項(xiàng)目（包括企業(yè)搬遷、危房拆除、土地平整等土地整理工作）。其中，土地拆遷、安置及補(bǔ)償工作由地方政府指定其他納稅人進(jìn)行，投資方負(fù)責(zé)按計(jì)劃支付土地整理所需資金；同時(shí)，投資方作為建設(shè)方與規(guī)劃設(shè)計(jì)單位、施工單位簽訂合同，協(xié)助地方政府完成土地規(guī)劃設(shè)計(jì)、場地平整、地塊周邊綠化等工作，并直接向規(guī)劃設(shè)計(jì)單位和施工單位支付設(shè)計(jì)費(fèi)和工程款。當(dāng)該地塊符合國家土地出讓條件時(shí)，地方政府將該地塊進(jìn)行掛牌出讓，若成交價(jià)低于投資方投入的所有資金，虧損由投資方自行承擔(dān)；若成交價(jià)超過投資方投入的所有資金，則所獲收益歸投資方。在上述過程中，投資方的行為屬于投資行為，不屬于營業(yè)稅征稅范圍，其取得的投資收益不征收營業(yè)稅；規(guī)劃設(shè)計(jì)單位、施工單位提供規(guī)劃設(shè)計(jì)勞務(wù)和建筑業(yè)勞務(wù)取得的收入，應(yīng)照章征收營業(yè)稅。表32013年國家稅務(wù)總局關(guān)于土地稅的政策調(diào)整發(fā)布時(shí)間政策文件名稱政策措施內(nèi)容2013年4月15日關(guān)于納稅人投資政府土地改造項(xiàng)目有關(guān)營明確指出土地改造項(xiàng)目有關(guān)營業(yè)稅的征稅范圍和退稅范圍8發(fā)布時(shí)間政策文件名稱政策措施內(nèi)容業(yè)稅問題的公告2013年6月20日關(guān)于進(jìn)一步做好土地增值稅征管工作的通知提高認(rèn)識，加強(qiáng)組織領(lǐng)導(dǎo)。深入工作，著力抓好土地增值稅清算。狠抓落實(shí)，強(qiáng)化督導(dǎo)檢查。2013年8月2日關(guān)于房改房用地未辦理土地使用權(quán)過戶期間城鎮(zhèn)土地使用稅政策的通知應(yīng)稅單位按照國家住房制度改革有關(guān)規(guī)定，將住房出售給職工并按規(guī)定進(jìn)行核銷賬務(wù)處理后，住房用地在未辦理土地使用權(quán)過戶期間的城鎮(zhèn)土地使用稅征免，比照各省、自治區(qū)、直轄市對個(gè)人所有住房用地的現(xiàn)行政策執(zhí)行。4、各地方出臺關(guān)于新國五條的地方細(xì)則新國五條出臺后，北京、上海、廣州、天津等地各自根據(jù)城市自身情況，制定了新國五條在地方實(shí)施的細(xì)則。但總體來看，新國五條在地方實(shí)施的情況并不嚴(yán)格?！暗胤絾栘?zé)”這唯一強(qiáng)調(diào)政策執(zhí)行的條款幾乎無人關(guān)注，對于新政，本次地方層面的跟進(jìn)態(tài)度也明顯偏消極?！跋拶徏訌?qiáng)”響應(yīng)者寥寥無幾。全城限購僅沈陽一地落實(shí)；關(guān)于“已限購城市進(jìn)一步從嚴(yán)”，僅在北京細(xì)則中有所體現(xiàn)；而“未限購的三四線城市酌情加入限購行列”，在地方層面上也沒有得到任何響應(yīng)。存量房交易個(gè)稅調(diào)整對市場的影響力被嚴(yán)重高估。個(gè)稅20征收也唯有北京一地落實(shí)。其中半數(shù)以上二三線城市僅公布“房價(jià)調(diào)控目標(biāo)”。宏觀上全國對于房地產(chǎn)業(yè)的調(diào)控力度并不如前兩年大。這可以看做地方對房價(jià)調(diào)控的相對放寬，也為房地產(chǎn)市場提供了暫時(shí)的緩沖機(jī)會(huì)。9表4各地關(guān)于新國五條的細(xì)則城市主要內(nèi)容北京自3月31日起禁止京籍單身人士購買二套房；嚴(yán)格按個(gè)人轉(zhuǎn)讓住房所得的20征收個(gè)人所得稅，出售五年以上唯一住房免征個(gè)稅；進(jìn)一步提高二套房貸首付款比例；新舊政策以買賣合同網(wǎng)簽時(shí)間為準(zhǔn)。上海堅(jiān)決抑制投資投機(jī)性購房，嚴(yán)禁發(fā)放第三套及以上購房貸款；同時(shí)要增加普通商品住房用地供應(yīng)，按照全年供應(yīng)量不低于前5年年均實(shí)際供應(yīng)量的要求；深化完善“四位一體”住房保障體系，根據(jù)確定的目標(biāo)任務(wù)，確保全年新開工建設(shè)、籌措各類保障性住房和舊住房綜合改造105萬套、750萬平方米，基本建成保障性住房10萬套、730萬平方米；加強(qiáng)市場監(jiān)管，查處違法違規(guī)行為；加強(qiáng)房地產(chǎn)市場監(jiān)測走勢研判。廣州增加普通住房用地的供應(yīng)。天津明確2013年新建商品住房價(jià)格控制目標(biāo)為新建商品住房價(jià)格漲幅低于城鎮(zhèn)居民人均可支配收入實(shí)際增長幅度，嚴(yán)格按照轉(zhuǎn)讓住房所得的20計(jì)征；對不能核實(shí)房屋原值的，應(yīng)依法按照核定征收方式計(jì)征。廈門房價(jià)漲幅低于居民收入增幅公布新建商品房價(jià)格控制目標(biāo)。大連為落實(shí)國務(wù)院辦公廳關(guān)于繼續(xù)做好房地產(chǎn)市場調(diào)控工作有關(guān)精神，穩(wěn)定房屋價(jià)格，2013年我市新建商品住宅銷售價(jià)格指數(shù)同比增幅控制在我市同期城鎮(zhèn)人均可支配收入實(shí)際增幅以下。新建商品住宅銷售價(jià)格以國家統(tǒng)計(jì)部門權(quán)威發(fā)布的統(tǒng)計(jì)指標(biāo)為依據(jù)。合肥合肥市明確了今年新建商品住房價(jià)格增幅的上限，并要求已備案的商品住房3個(gè)月內(nèi)不得漲價(jià)。南京2013年度全市新建商品住房價(jià)格漲幅低于城鎮(zhèn)居民家庭人均可支配收入的實(shí)際增幅。貴陽2013年新建商品住房價(jià)格增幅低于當(dāng)年貴陽市城鎮(zhèn)居民家庭10城市主要內(nèi)容人均可支配收入實(shí)際增幅。濟(jì)南新建商品房價(jià)格漲幅低于城市居民人均可支配收入實(shí)際增長水平。重慶新建商品住房價(jià)格增幅低于城鎮(zhèn)居民人均可支配收入實(shí)際增幅；嚴(yán)格執(zhí)行第二套住房信貸政策，暫停發(fā)放居民家庭購買第三套及以上住房貸款。青島加大住房保障力度房價(jià)增幅要低于收入增幅。鄭州明確新建商品住房價(jià)格增幅不高于年度城鎮(zhèn)居民人均可支配收入實(shí)際增幅。武漢2013年度新建商品住房價(jià)格增幅低于人均收入增幅。南昌2013年度我市新建商品住房價(jià)格增幅控制在我市當(dāng)年城鎮(zhèn)居民人均可支配收入的實(shí)際增幅以內(nèi)。長沙長沙市2013年新建商品住房價(jià)格必須控制在城鎮(zhèn)居民人均可支配收入扣除居民消費(fèi)價(jià)格上漲后的實(shí)際增幅以下，保持基本穩(wěn)定。深圳從8個(gè)方面做好房地產(chǎn)調(diào)控，落實(shí)新國五條。八方面內(nèi)容主要包括完善房價(jià)調(diào)控工作機(jī)制、加強(qiáng)房地產(chǎn)稅收征管、嚴(yán)格實(shí)施差別化住房信貸政策、嚴(yán)格執(zhí)行商品住房限購政策、增加住房和用地供應(yīng)、加快落實(shí)保障性安居工程規(guī)劃建設(shè)、進(jìn)一步加強(qiáng)市場監(jiān)管、加強(qiáng)市場預(yù)期管理。11二、我國房地產(chǎn)市場發(fā)展?fàn)顩r（一）我國房地產(chǎn)市場的供求分析1、供給分析（1）房地產(chǎn)市場固定投資有所增長，投資增速略有回落從數(shù)據(jù)來看，經(jīng)歷2012年的調(diào)控后，在2013年初，房地產(chǎn)開發(fā)投資增速和企業(yè)土地購置面積出現(xiàn)了短暫的高增長，2月底新國五條發(fā)布后，增長態(tài)勢趨于平穩(wěn)?？傮w來看，2013年行業(yè)投資環(huán)境回暖，城市住宅市場成交量持續(xù)回升。前三季度，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資61120億元，同比名義增長197（扣除價(jià)格因素實(shí)際增長197），增速比上半年回落06個(gè)百分點(diǎn)；其中住宅投資增長195，增速比上半年回落13個(gè)百分點(diǎn)。房屋新開工面積144900萬平方米，同比增長73；其中住宅新開工面積增長64。全國商品房銷售面積84383萬平方米，同比增長233，增速比上半年回落54個(gè)百分點(diǎn)；其中住宅銷售面積增長239。全國商品房銷售額54028億元，同比增長339，增速比上半年回落93個(gè)百分點(diǎn)；其中住宅銷售額增長345。前三季度，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地購置面積25167萬平方米，同比下降33，降幅比上半年縮小71個(gè)百分點(diǎn)。9月末，全國商品房待售面積44636萬平方米，同比增長366，增速比6月末回落26個(gè)百分點(diǎn)。前三季度房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金87828億元，同比增長287，增速比上半年回落34個(gè)百分點(diǎn)。其中，國內(nèi)貸款增長323，自籌資金增長184，利用外資增長234。12數(shù)據(jù)來源國家統(tǒng)計(jì)局網(wǎng)站19月份，東部地區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)投資34413億元，同比增長180，增速比18月份提高06個(gè)百分點(diǎn)；中部地區(qū)投資13127億元，增長200，增速提高06個(gè)百分點(diǎn)；西部地區(qū)投資13580億元，增長243，增速與18月份持平。19月份，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地購置面積25167萬平方米，同比下降33，降幅比18月份收窄58個(gè)百分點(diǎn)；土地成交價(jià)款6082億元，增長146，增速提高94個(gè)百分點(diǎn)。13數(shù)據(jù)來源國家統(tǒng)計(jì)局網(wǎng)站（2）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)房屋施工面積相較去年有所回升19月份，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)房屋施工面積603982萬平方米，同比增長150，增速比18月份提高06個(gè)百分點(diǎn)；其中，住宅施工面積443102萬平方米，增長125。房屋新開工面積144900萬平方米，增長73，增速提高33個(gè)百分點(diǎn)；其中，住宅新開工面積106055萬平方米，增長64。房屋竣工面積52706萬平方米，增長42，增速回落04個(gè)百分點(diǎn)；其中，住宅竣工面積41170萬平方米，增長14。從2013年前5月，房屋新開工面積同比增幅已經(jīng)完全走出去年的下跌區(qū)域，房屋新開工面積的增加，稍許緩和了房地產(chǎn)市場的供需矛盾。但是從歷年市場來看，2012年商品房新開工全年累計(jì)同比增速跌至負(fù)值，而今年有所回升。（3）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金有所增長，增速趨于穩(wěn)定19月份，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金87828億元，同比增長287，增速比18月份回落02個(gè)百分點(diǎn)。其中，國內(nèi)貸款14568億元，增14長323；利用外資391億元，增長234；自籌資金33674億元，增長184；其他資金39195億元，增長377。在其他資金中，定金及預(yù)收款24281億元，增長361；個(gè)人按揭貸款10297億元，增長458。數(shù)據(jù)來源國家統(tǒng)計(jì)局網(wǎng)站（4）“地王”頻現(xiàn)和全國土地購置面積的同比下降并存19月份，房地產(chǎn)開収企業(yè)土地販置面積25167萬平方米，同比下降33，降幅比18月份收窄58個(gè)百分點(diǎn)；土地成交價(jià)款6082億元，增長146，增速提高94個(gè)百分點(diǎn)。相對于土地購置面積的同比下降，土地供應(yīng)面積相對充足，實(shí)現(xiàn)同比大幅增長。國土資源部數(shù)據(jù)顯示，前三季度全國住宅用地供應(yīng)917萬公頃，同比增加284，進(jìn)超近五年同期均值629萬公頃。住宅用地中，商品住宅用地供應(yīng)713萬公頃，同比增加373，也15超過了近五年同期均值。4月份以來，住宅用地中保障性住房用地占比始終保持在20以上。截至9月底，今年中夬下達(dá)633萬套保障性安居工程仸務(wù)所需用地已全部落實(shí)，實(shí)現(xiàn)了應(yīng)保盡保。與全國土地購置面積同比下降形成更大差異的是一線城市的土地市場的火熱成交。在一系列“地王”帶動(dòng)下，北京、上海等一線城市土地出讓金大幅增長。北京前9個(gè)月土地出讓金已達(dá)115489億，創(chuàng)造了同期歷史新高；上海前9個(gè)月土地出讓金額達(dá)1538億，超去年全年15倍。（5）新建商品住房供應(yīng)保持增長三季度內(nèi)各月，房地產(chǎn)新開工面積先減后增，月平均開巟量16億平方米左右，而第二季度內(nèi)各月平均開工量在18億平方米巠史，三季度新開工有降溫趨勢。其中，8月份新開工面積僅為15億平方米，環(huán)比下降92，而7月份環(huán)比更是已經(jīng)下降了249，9月份雖然有小幅反彈，但不能改發(fā)新開巟面積總體趨弱的局面。分類市場方面，住宅、辦公樓、商業(yè)營業(yè)用房這三類主要物業(yè)在三季度的新開工面積與總量走勢類似，8月份都呈現(xiàn)環(huán)比、同比的負(fù)增長，9月份則出現(xiàn)了較明顯的反彈。2013年19月份，房屋新開工面積144900萬平方米，同比增長73，較上半年增速提高35個(gè)百分點(diǎn)；其中，住宅新開工面積106055萬平方米，同比增長64，較上半年提高35個(gè)百分點(diǎn)。房屋竣工面積52706萬平方米，同比增長42，較上半年增速回落21個(gè)百分點(diǎn)；其中，住宅竣工面積41170萬平方米，同比增長14，16較上半年增速回落13個(gè)百分點(diǎn)。從前三季度和上半年增速的對比看，新開工面積增速有所提高，竣工面積增速則明顯回落。顯示出未來市場供應(yīng)依然緊張。表52013年第三季度房屋建設(shè)情況分季度看，第二季度57億平方米的新開工面積是近年來單季數(shù)據(jù)的第二高峰，今年第三季度的下調(diào)也算正常，新開工面積為49億平方米，環(huán)比下降141。從同比增幅看，今年三季度增長149，增幅遠(yuǎn)高于前面三個(gè)季度的增幅。環(huán)比跌而同比漲，也說明今年開發(fā)企業(yè)新開工的相對穩(wěn)健性?？⒐っ娣e表現(xiàn)略好于新開工。第三季度竣工面積為17360萬平方米，高于第二季度竣工。近四個(gè)季度中，今年第二季度的竣工面積最小，環(huán)比一季度下降185，第三季度實(shí)現(xiàn)了反彈。各分類市場中，住宅竣工環(huán)比上升，其余則均環(huán)比下降，且為逐季下降。今年前三季度，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)房屋施工面積603982萬平方米，同比增長150，增速比18月份提高06個(gè)百分點(diǎn)，較上半年回落05個(gè)百分點(diǎn)；其中，住宅施工面積443102萬平方米，同17比增長125，較上半年回落04個(gè)百分點(diǎn)。無論是施工總量還是分類市場的施工面積，前三季度末增幅都較上半年末有一定幅度回落。表620122013年連續(xù)四個(gè)季度累計(jì)房屋施巟面積情況2、需求分析（1）商品房銷售面積和金額增長，但總體呈回落趨勢19月份，商品房銷售面積84383萬平方米，同比增長233，增速比18月份回落01個(gè)百分點(diǎn)；其中，住宅銷售面積增長239，辦公樓銷售面積增長328，商業(yè)營業(yè)用房銷售面積增長108。商品房銷售額54028億元，增長339，增速比18月份回落05個(gè)百分點(diǎn)；其中，住宅銷售額增長345，辦公樓銷售額增長451，商業(yè)營業(yè)用房銷售額增長229。從累計(jì)增幅看，商品房包括商品住宅的銷售面積及金額增幅呈現(xiàn)先高后低的態(tài)勢，但實(shí)際情況是絕對銷售量維持在高位，第四季度如果不出現(xiàn)高強(qiáng)度的緊縮政策，全年銷售量和銷售金額將再創(chuàng)歷史新高，同比增幅也將出現(xiàn)1520的高增長。18數(shù)據(jù)來源國家統(tǒng)計(jì)局官方網(wǎng)站19月份，東部地區(qū)商品房銷售面積42405萬平方米，同比增長257，增速比18月份回落11個(gè)百分點(diǎn)；銷售額33615億元，增長367，增速回落1個(gè)百分點(diǎn)。中部地區(qū)商品房銷售面積21316萬平方米，增長236，增速提高1個(gè)百分點(diǎn)；銷售額10226億元，增長336，增速提高09個(gè)百分點(diǎn)。西部地區(qū)商品房銷售面積20663萬平方米，增長183，增速提高08個(gè)百分點(diǎn)；銷售額10187億元，增長258，增速回落03個(gè)百分點(diǎn)。成交金額方面，今年一季度和二季度同比增幅都在30以上，第三季度增幅略有回落，增幅為212。辦公樓和商業(yè)營業(yè)用房的成交金額環(huán)比及同比增幅高于住宅。另外，商品房成交金額及分類市場金額的同比增幅普遍高于對應(yīng)指標(biāo)的成交面積增幅。這也表明19各類市場的成交價(jià)格均在上漲。（2）房地產(chǎn)剛性需求趨于穩(wěn)定，市場整體趨暖，政府調(diào)控短期內(nèi)有所放松步入2013年以來，房地產(chǎn)市場繼續(xù)延續(xù)2012年年底的高漲趨勢，一二線城市市場全面復(fù)蘇，行業(yè)投資環(huán)境全面回暖、城市住宅市場成交量持續(xù)回升、重點(diǎn)城市房價(jià)普漲、土地市場量價(jià)齊升。究其原因，主要是2010年調(diào)控以來，市場成交量連續(xù)16個(gè)月處于低位運(yùn)行，需求大量被積壓下來；時(shí)至去年年初，市場大環(huán)境開始松動(dòng)，前期積累下來的需求開始集中釋放。2013年在相對寬松的宏觀環(huán)境下，一二線城市延續(xù)了去年的熱銷趨勢，市場全面復(fù)蘇，表現(xiàn)良好?？v觀2013年前三季度房地產(chǎn)市場，中央政府推出新國五條使年初上漲的房地產(chǎn)市場趨于穩(wěn)定，但也并未對市場造成真正嚴(yán)重的打壓。2012年在行業(yè)政策逐漸好轉(zhuǎn)的背景下，積壓的需求逐漸達(dá)到釋放，市場交易量全面回升，而2013年19月市場維持了這一上漲趨勢，成交同比增幅超過20。剛需項(xiàng)目方面，由于價(jià)格不斷走高，銷售熱度有所降低。對于剛需客群來說，對價(jià)格具有較高的敏感度，入市門檻高。根據(jù)288房價(jià)指數(shù)，各大城市房價(jià)已連漲18個(gè)月，房價(jià)不斷高漲使得部分持觀望態(tài)度的潛在剛需購房者退出房市。繼市場剛性需求回暖并趨于穩(wěn)定后，中高檔住宅的銷售情況也出現(xiàn)回升，自去年四季度以來，大部分城市豪宅項(xiàng)目占比較前期有明顯提升，尤其是對比限購全面升級的2011年更是如此。202013年適逢中央領(lǐng)導(dǎo)班子換屆，無論是從央行對銀行拆解利率上升的態(tài)度，還是從年中時(shí)的中央政治局會(huì)議上針對房地產(chǎn)的表述，再或是房地產(chǎn)再融資開閘的預(yù)期，我們看到新一屆政府正在越來越多傾向于使用更加市場化的方式?；谶@種執(zhí)政思路上的新變化，我們認(rèn)為，四季度類似年初國五條這樣中央層面的強(qiáng)制性行政調(diào)控出現(xiàn)的幾率不大。但是考慮到長效機(jī)制不可能在短時(shí)間內(nèi)建立，因此短期性以地方為主的局部性調(diào)整將難以避免。（二）2012年我國房地產(chǎn)市場價(jià)格分析1、百城住宅均價(jià)環(huán)比17個(gè)月連續(xù)上漲“百城價(jià)格指數(shù)”是中國指數(shù)研究院為反映全國100個(gè)重點(diǎn)城市在售新房價(jià)格水平及變化情況而編制的房屋價(jià)格指數(shù)，該指數(shù)報(bào)告同時(shí)公布了北京、上海、廣州、深圳、重慶、武漢、杭州、南京、成都、天津等十大城市核算的價(jià)格變化情況，即十大城市住宅均價(jià)。2013年10月，全國100個(gè)城市（新建）住宅平均價(jià)格為10685元/平方米，環(huán)比9月上漲124，自2012年6月以來連續(xù)第17個(gè)月環(huán)比上漲，漲幅比上月擴(kuò)大017個(gè)百分點(diǎn)，其中75個(gè)城市環(huán)比上漲，24個(gè)城市環(huán)比下跌，1個(gè)城市與上月持平。與上月相比，本月價(jià)格環(huán)比下跌的城市個(gè)數(shù)增加3個(gè)，其中跌幅在1以上的有12個(gè)，較上月增加6個(gè)；本月環(huán)比上漲的城市比上月減少4個(gè)，其中漲幅在1以上的有29個(gè)，較上月減少5個(gè)。同比來看，全國100個(gè)城市住宅均價(jià)與2012年10月相比上漲1069，漲幅比上月擴(kuò)大12121個(gè)百分點(diǎn)。北京、上海等十大城市住宅均價(jià)為18533元/平方米，環(huán)比上月上漲195，與上年同期相比上漲1569。另外，按中位數(shù)計(jì)算，全國100個(gè)城市（新建）住宅價(jià)格中位數(shù)為7147元/平方米，環(huán)比上月上漲027。2、十大城市住宅均價(jià)環(huán)比漲幅有所擴(kuò)大2013年10月十大城市住宅均價(jià)為18533元/平方米，環(huán)比上月上漲195，比上月擴(kuò)大023個(gè)百分點(diǎn)。具體來看，深圳上漲283，漲幅最大，北京上漲256，漲幅比上月縮小，表明“京七條”對市場預(yù)期已產(chǎn)生影響，上海漲235，南京、杭州、天津、重慶（主城區(qū)）、廣州漲幅在115之間，武漢、程度漲幅在1以內(nèi)。同比來看，十大城市平均價(jià)格上漲1569，連續(xù)第12個(gè)月上漲，且漲幅較上月擴(kuò)大182個(gè)百分點(diǎn)。本月，十大城市全部同比上漲，北京、廣州、深圳漲幅均超過20，南京、上海、程度漲幅在1015之間，重慶（主城區(qū)）、武漢、杭州漲幅在510之間，天津漲幅在5以內(nèi)。3、全國不同城市房價(jià)分化局面繼續(xù)2013年前三季度，全國主要城市新房和二手房價(jià)格繼續(xù)上漲，成交量創(chuàng)近四年同期最高，土地市場持續(xù)火熱，企業(yè)拿地金額已超去年全年水平。三季度隨新國五條效應(yīng)逐漸淡化，在二季度收到抑制的量價(jià)企穩(wěn)回升，高地價(jià)地塊明顯增多，北京、廣州等熱點(diǎn)城市表現(xiàn)尤為突出。預(yù)計(jì)四季度，政策仍舊以穩(wěn)為主，房產(chǎn)稅、土地改22革等長效機(jī)制或?qū)⒙鋵?shí)；市場方面，供應(yīng)高峰和企業(yè)加快推盤將促進(jìn)成交量繼續(xù)增長，與去年同期的階段性高峰將基本持平，供求矛盾突出的熱點(diǎn)城市房價(jià)上行壓力依舊突出，但全國整體漲幅將趨于平穩(wěn)。不同城市分化局面繼續(xù)。一線及部分熱點(diǎn)二線城市由于供求矛盾突出，在供應(yīng)加大的背景下成交量回升力度也將繼續(xù)加大，企業(yè)將繼續(xù)加大在熱點(diǎn)城市布局，以北京為代表的熱點(diǎn)城市，今年以來供應(yīng)不足以及地王頻現(xiàn)促使房價(jià)上行壓力突出，政策方面存在進(jìn)一步加碼可能。而大部分城市由于供應(yīng)充足，量價(jià)將保持溫和上漲，推動(dòng)全國商品房銷售面積和均價(jià)繼續(xù)上揚(yáng)，達(dá)到歷年來的高峰，而少數(shù)供應(yīng)嚴(yán)重過剩的城市在未來較長時(shí)間內(nèi)都將存在需求不足和價(jià)格下降風(fēng)險(xiǎn)。（三）2012年我國房地產(chǎn)市場景氣分析1、國房景氣指數(shù)略有回落三季度內(nèi)，79月國房景氣挃數(shù)分別為9739、9729和9725，呈現(xiàn)小幅回落態(tài)勢。10月份全國市場房地產(chǎn)投資、土地成交、新開工等指標(biāo)均不同程度下滑，也導(dǎo)致國房景氣指數(shù)呈現(xiàn)平穩(wěn)下行態(tài)勢。近期隨著北京、上海等一線城市調(diào)控政策的從嚴(yán)調(diào)整，房地產(chǎn)行業(yè)的政策環(huán)境也將有所變化，預(yù)計(jì)未來國房景氣指數(shù)也將呈現(xiàn)平穩(wěn)調(diào)整態(tài)勢。23圖2近一年國房景氣指數(shù)走勢注景氣指數(shù)介于0200之間。大于100時(shí)，處于景氣狀態(tài)；小于100時(shí)，處于不景氣狀態(tài)。2、房地產(chǎn)企業(yè)景氣指數(shù)先升后降2013年第一季度，房地產(chǎn)行業(yè)企業(yè)景氣指數(shù)比2012年第四季度增長17點(diǎn)，為1153點(diǎn)，這是第一季度房地產(chǎn)市場回暖的具體體現(xiàn)。第二季度受新國五條調(diào)控影響，微降至1132點(diǎn)。第三季度重回1157點(diǎn)，為近兩年最高。2013年前三季度房地產(chǎn)行業(yè)企業(yè)景氣指數(shù)總體波動(dòng)不大，全部處于景氣區(qū)，顯示了市場對于政府求穩(wěn)為主旨的調(diào)控的反應(yīng)。24數(shù)據(jù)來源國家統(tǒng)計(jì)局3、景氣指數(shù)顯示房地產(chǎn)市場略有回暖2013年年初的新國五條的推出為2013年的房地產(chǎn)市場奠定了求穩(wěn)的基調(diào)。國房景氣指數(shù)和房地產(chǎn)行業(yè)企業(yè)景氣指數(shù)在2013年前三季度的走勢也顯示出了房地產(chǎn)市場經(jīng)歷2012年低迷后的回暖和對于政府調(diào)控的反應(yīng)。第一季度兩項(xiàng)指數(shù)雙雙上升符合年初房地產(chǎn)價(jià)格和土地價(jià)格回彈的趨勢，也反映出市場的信心。新國五條推出后，房地產(chǎn)市場上漲的趨勢被抑制，但也未直接下滑，而是保持基本穩(wěn)定小幅下落的趨勢。總體來看，如無重大政策變化和市場變化，2013年第四季度房地產(chǎn)市場也會(huì)維持相對穩(wěn)定的基調(diào)。25三、湖南省房地產(chǎn)市場發(fā)展?fàn)顩r（一）湖南省房地產(chǎn)政策分析2013年，在國家宏觀調(diào)控政策的引導(dǎo)下，湖南省也快速出臺了一系列房地產(chǎn)市場調(diào)控措施，以全面落實(shí)國務(wù)院的房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策，包括房地產(chǎn)稅改革試點(diǎn)和新國五條細(xì)則等。1、湘潭市房地產(chǎn)稅改革試點(diǎn)湖南將在湘潭市啟動(dòng)房地產(chǎn)稅改革試點(diǎn)，改革對象涉及企業(yè)和事業(yè)單位，暫不涉及個(gè)人房產(chǎn)。此次改革是將原來的房產(chǎn)稅和土地使用稅合并為房地產(chǎn)稅，也就是將原來的房地產(chǎn)稅按原值征收改為按現(xiàn)有市場價(jià)值征收，土地使用稅原來按面積征收改為按土地現(xiàn)有價(jià)值征收，被征收的對象是過去繳納房產(chǎn)稅和土地使用稅的企業(yè)和事業(yè)單位，特別是房地產(chǎn)企業(yè)。新的試點(diǎn)方案旨在防止企業(yè)盲目圈地，遏制利用土地和房地產(chǎn)來投機(jī)，圈地越多，交稅越多，因此，小開發(fā)商在圈地上會(huì)更加謹(jǐn)慎。此外，對開發(fā)企業(yè)的取地成本、周期也會(huì)有影響，增加企業(yè)的土地持有成本。2、湖南省新國五條細(xì)則出臺2013年4月6日，省住建廳召集湖南省各縣市相關(guān)部門負(fù)責(zé)人，針對即將出臺的湖南省“國五條”細(xì)則，進(jìn)行了座談。湖南省國五條細(xì)則，已上報(bào)省政府，經(jīng)過省政府的修改與審定后，將于本月出臺。省國五條細(xì)則在房價(jià)控制、20個(gè)稅、限購限貸等方面，均作26出了相關(guān)落地。一是房價(jià)的漲幅不能超出CPI的漲幅；二是20的個(gè)人所得稅夠核實(shí)二手房原值的，嚴(yán)格按照差價(jià)20的稅率征收個(gè)人所得稅，如果不能核實(shí)原值，就按照原有政策征收。（二）2012年湖南省房地產(chǎn)行業(yè)供求分析1、供給分析（1）房地產(chǎn)開發(fā)投資保持平穩(wěn)較快增長經(jīng)歷2012年嚴(yán)格調(diào)控后，2013年，全國房地產(chǎn)市場有所回暖，湖南省也不例外。2013年前三季度，全省房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目3779個(gè)，同比增長11；完成投資177418億元，增長194，比去年同期提高71個(gè)百分點(diǎn)。從全國來看，湖南房地產(chǎn)開發(fā)投資增速比全國平均增速低03個(gè)百分點(diǎn)，增速居全國第20位，比上半年提高2位，在中部六省中居第5位。建筑工程投資增長最快，占比最高。前三季度共完成投資14221億元，同比增長296，比房地產(chǎn)開發(fā)投資增速高102個(gè)百分點(diǎn)；占房地產(chǎn)開發(fā)投資的比重為802，比去年同期提高64個(gè)百分點(diǎn)。住宅完成投資124513億元，同比增長192，比去年同期提高181個(gè)百分點(diǎn)，占房地產(chǎn)開發(fā)投資的比重為702。其中，144平方米以下中小戶型住宅完成投資101138億元，增長245，占住宅開發(fā)投資的比重為812，對住宅完成投資的貢獻(xiàn)率高達(dá)1007。中小商業(yè)營業(yè)用房開發(fā)投資增速最快，完成投資2427億元，增長325；辦公樓完成投資584億元，增長178。27（2）施工面積平穩(wěn)增長，竣工面積降幅收窄前三季度，湖南全省商品房屋施工面積2229187萬平方米，同比增長17，比去年同期提高173個(gè)百分點(diǎn)，比上半年提高11個(gè)百分點(diǎn)，為2012年以來最高增幅。其中，住宅施工面積1727252萬平方米，增長15，而去年同期為下降29，比上半年提高06個(gè)百分點(diǎn)。前三季度，全省商品房屋新開工面積611115萬平方米，同比增長265，而去年同期為下降131，比上半年提高52個(gè)百分點(diǎn)。從全國來看，湖南商品房屋新開工面積增速比全國平均增速高192個(gè)百分點(diǎn)，增速居全國第7位，比上半年前移1位，在中部六省中居第1位。15月，新開工面積實(shí)現(xiàn)了自去年14月以來的首次同比增長，之后持續(xù)上揚(yáng)，前三季度在此基礎(chǔ)上將增速進(jìn)一步提高了209個(gè)百分點(diǎn)。其中，住宅新開工面積479221萬平方米，增長303，而去年同期為下降179，比上半年提高11個(gè)百分點(diǎn)。前三季度，全省商品房屋竣工面積266229萬平方米，同比下降11，降幅比上半年收窄123個(gè)百分點(diǎn)；其中，住宅竣工面積219394萬平方米，下降12，降幅比上半年收窄113個(gè)百分點(diǎn)。全省共竣工住宅182849套，同比減少5881套，下降31，降幅比上半年收窄114個(gè)百分點(diǎn)，其中，144平方米以上住宅竣工24885套，下降335。3、需求分析（1）商品房屋銷售面積總體回升，銷售額增長28前三季度，湖南全省商品房屋銷售面積369063萬平方米，同比增長233，比18月提高25個(gè)百分點(diǎn)。其中，住宅銷售面積336963萬平米，增長235，比18月提高了32個(gè)百分點(diǎn)；144平方米以下中小戶型住宅銷售面積276352萬平方米，增長332，對住宅銷售面積的貢獻(xiàn)率高達(dá)1074個(gè)百分點(diǎn)。進(jìn)入九月，購房者消費(fèi)熱情有所提高，9月份當(dāng)月商品房屋銷售面積56353萬平方米，比上月增長466，占全年銷售面積的比重高達(dá)153。前三季度，全省商品房屋銷售額161802億元，增長308，比18月提高17個(gè)百分點(diǎn)。其中，住宅銷售額135973億元，增長322，比18月提高39個(gè)百分點(diǎn)。（2）銀行機(jī)構(gòu)個(gè)人住房貸款收緊，影響消費(fèi)者購買能力據(jù)中國人民銀行長沙中心支行統(tǒng)計(jì)，前三季度，全省金融機(jī)構(gòu)新增房地產(chǎn)貸款6328億元，同比增長684。激增的房地產(chǎn)貸款投放量壓縮了后期額度，將導(dǎo)致投放節(jié)奏變緩。9月以來，我省一些中小型銀行在貸款結(jié)構(gòu)方面有所調(diào)整，部分銀行個(gè)人住房貸款的審批和發(fā)放時(shí)間有不同程度的延長。9月，首套房貸執(zhí)行下浮、基準(zhǔn)和上浮利率的比例分別為094、8836和107，主要以基準(zhǔn)利率為主，但執(zhí)行下浮利率和上浮利率的比重分別比去年同期降低91個(gè)百分點(diǎn)和提高72百分點(diǎn)，首套房貸的平均利率為基準(zhǔn)利率的101倍。銀行機(jī)構(gòu)收緊個(gè)人住房貸款，提高首套房貸利率，將影響部分剛需人群購買能力和改善性需求人群入市積極性。29（三）湖南省房地產(chǎn)行業(yè)價(jià)格分析1、房屋銷售均價(jià)增長，上漲動(dòng)力增強(qiáng)據(jù)湖南省國土資源廳數(shù)據(jù)顯示，上半年，湖南全省房地產(chǎn)用地出讓均價(jià)17911元/平方米，同比上漲339。其中，商服用地出讓均價(jià)19683元/平方米，上漲505，住宅用地出讓均價(jià)17046元/平方米，上漲258。前三季度，全省商品房屋銷售額161802億元，增長308，比18月提高17個(gè)百分點(diǎn)。其中，住宅銷售額135973億元，增長322，比18月提高39個(gè)百分點(diǎn)。19月湖南商品住宅均價(jià)2547元/平方米，同比上升147。2、商品住宅銷售面積大幅增長2013年110月，長沙市房屋銷售均價(jià)為66854元/平方米，環(huán)比增長071，同比增長447。長沙市新建商品房銷售一直保持穩(wěn)定，單月銷售面積均保持在120萬平方米以上，單月銷售明顯好于去年同期。15月，新建商品房銷售57396萬平方米，比上年同期增長401，商品房銷售的持續(xù)向好，調(diào)動(dòng)了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)積極性，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)加大了開發(fā)投資，從5月開始房地產(chǎn)開發(fā)月度投資保持在95億元以上，月度投資增速達(dá)到23以上。18月，全市完成房地產(chǎn)開發(fā)投資7216億元，增長118，比14月提升17個(gè)百分點(diǎn)，其中58月，全市完成房地產(chǎn)開發(fā)投資44850億元，比上年同期增長256，增速明顯提升。長沙商品住宅銷售面積大幅增長，占全省商品住宅銷售面積的比重為453，同比提高73個(gè)百分點(diǎn)，進(jìn)一步推高全省的均價(jià)。數(shù)30字顯示，19月長沙市內(nèi)五區(qū)商品住宅均價(jià)4059元/平方米，同比上升09。表7長沙市2013年110月份房地產(chǎn)樣本價(jià)格數(shù)據(jù)數(shù)據(jù)來源中國指數(shù)研究院網(wǎng)站31四、湖南省房地產(chǎn)發(fā)展指數(shù)分析（一）房地產(chǎn)買賣市場發(fā)展指數(shù)研究2013年，湖南省房地產(chǎn)買賣市場發(fā)展指數(shù)整體下滑。其中，行業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀總指數(shù)為10399點(diǎn)，比2012年低815點(diǎn)。從細(xì)分指數(shù)來看，消費(fèi)支出金額指數(shù)為1094點(diǎn)，比去年下降605點(diǎn)，比2011年略有上升；消費(fèi)支出數(shù)量指數(shù)為98755點(diǎn)，比2012年下降6點(diǎn)，比2011年下降536點(diǎn)，說明房地產(chǎn)總體價(jià)格呈下降趨勢，房地產(chǎn)價(jià)格調(diào)控政策雖然在今年有所放緩，但市場反應(yīng)仍舊低落；消費(fèi)價(jià)格指數(shù)為10629點(diǎn)，比去年低1327點(diǎn)，比2011年低484點(diǎn)；消費(fèi)率/擁有率指數(shù)為9272點(diǎn)，連續(xù)三年在100點(diǎn)以下，并且呈持續(xù)下降態(tài)勢，說明消費(fèi)者信心依然不足。表8湖南省房地產(chǎn)買賣市場發(fā)展現(xiàn)狀指數(shù)年份消費(fèi)支出金額指數(shù)消費(fèi)支出數(shù)量指數(shù)消費(fèi)價(jià)格指數(shù)消費(fèi)率/擁有率指數(shù)行業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀指數(shù)2011年1074910291111139923105572012年1154510355119569582111542013年1094975510629927210399升降（相比2011年）191536484651158升降（相比2012年）60561327318152013年，房地產(chǎn)市場滿意度指數(shù)為9887點(diǎn)，低于100點(diǎn)，增幅也分別比2011和2012年回落762點(diǎn)和498點(diǎn)，說明消費(fèi)者對房地產(chǎn)市場滿意度增幅持續(xù)逐年走低的態(tài)勢。從細(xì)分指數(shù)來看，價(jià)格滿32意度指數(shù)為9801點(diǎn)，低于100點(diǎn)，但比2012年增長138點(diǎn)，說明消費(fèi)者對2013年的房地產(chǎn)市場價(jià)格滿意度略微有所升高，2013年對房地產(chǎn)的宏觀政策調(diào)控有所起色。質(zhì)量滿意度指數(shù)為9943點(diǎn)，比2012年降低976點(diǎn)，說明消費(fèi)者對房地產(chǎn)質(zhì)量的滿意度在2013年大幅下滑?？傮w滿意度指數(shù)為9909點(diǎn)，比2012年下降617點(diǎn)，說明消費(fèi)者對房地產(chǎn)市場總體滿意度低于去年同期水平，且滿意度下滑幅度較大。表9湖南省房地產(chǎn)買賣市場滿意度指數(shù)年份價(jià)格滿意度指數(shù)質(zhì)量滿意度指數(shù)總體滿意度指數(shù)行業(yè)滿意度指數(shù)2011年111621047310313106492012年96631091910526103852013年9801994399099887升降（相比2011年）136153404762升降（相比2012年）1389766174982013年，湖南省房地產(chǎn)買賣市場發(fā)展指數(shù)為10399點(diǎn)，比2011年年降低158點(diǎn)，比2012年降低755點(diǎn)，說明2013年湖南省房屋交易市場發(fā)展出現(xiàn)下滑態(tài)勢。從行業(yè)滿意度指數(shù)來看，房地產(chǎn)行業(yè)整體評價(jià)連續(xù)三年出現(xiàn)下滑，下滑速度還在加劇，說明行業(yè)總體尚未回暖。33表10湖南省房屋交易消費(fèi)品市場消費(fèi)發(fā)展指數(shù)年份行業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀指數(shù)行業(yè)發(fā)展?jié)摿χ笖?shù)行業(yè)滿意度指數(shù)行業(yè)消費(fèi)發(fā)展指數(shù)2011年105571159910649109352012年111541121210385111002013年103999887升降（相比2011年）158762升降（相比2012年）755498（二）房地產(chǎn)租賃市場發(fā)展指數(shù)2013年，湖南省房地產(chǎn)租賃市場發(fā)展?fàn)顟B(tài)穩(wěn)定，略低于2012年水平，但各項(xiàng)指數(shù)還保持在100點(diǎn)之上。其中，行業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀指數(shù)為10698點(diǎn)，比2011年高1922點(diǎn)，比2012年低32點(diǎn)，說明湖南省房地產(chǎn)租賃市場012年回暖之后，2013年有小幅下滑，消費(fèi)支出金額指數(shù)和消費(fèi)支出數(shù)量指數(shù)都低于去年同期值。說明消費(fèi)者在對房地產(chǎn)交易市場持觀望態(tài)度的同時(shí)，對房地產(chǎn)租賃市場的熱情也稍有消退，但下滑幅度不大。表11湖南省房地產(chǎn)租賃市場發(fā)展現(xiàn)狀指數(shù)年份消費(fèi)支出金額指數(shù)消費(fèi)支出數(shù)量指數(shù)消費(fèi)價(jià)格指數(shù)消費(fèi)率/擁有率指數(shù)行業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀指數(shù)2011年856210563720187762012年1120610718110182013年110821008310698升降（相比201125248192234年）升降（相比2012年）12463532自2010年以來，房地產(chǎn)租賃市場滿意度指數(shù)出現(xiàn)連續(xù)四年下降，2013年指數(shù)為9894點(diǎn)，分別比2011年和2012年低83點(diǎn)和451點(diǎn)，說明消費(fèi)者對房租賃市場滿意度仍舊在持續(xù)降低，雖然降低幅度有所減少，但已經(jīng)跌破100點(diǎn)線，房地產(chǎn)租賃市場迫切需要完善。從細(xì)分指標(biāo)來看，價(jià)格滿意度指數(shù)、質(zhì)量滿意度指數(shù)和總體滿意度指數(shù)分別為9794點(diǎn)、9903點(diǎn)和9978點(diǎn)，均位于100點(diǎn)線之下，分別比去年下降335點(diǎn)、74點(diǎn)和306點(diǎn)，說明消費(fèi)者對房地產(chǎn)租賃市場的價(jià)格和質(zhì)量滿意度都比較低。表12湖南省房地產(chǎn)租賃市場滿意度指數(shù)年份價(jià)格滿意度指數(shù)質(zhì)量滿意度指數(shù)總體滿意度指數(shù)行業(yè)滿意度指數(shù)2011年108081055110814107242012年101291064310284103452013年9794990399789894升降（相比2011年）1014