差異化競爭,券實體店--量販式米尚餐飲娛樂系列加盟店策劃

1、24券團購網(wǎng)商家量販式商業(yè)樓商業(yè)規(guī)劃方案Planning Scheme Of 24quan Shopping 24QUAN SHOPPING本案的規(guī)劃核心THE KERNEL OF LAYOUT打造廣州地區(qū)獨一無二的24券商家商業(yè)旗艦系列本案的規(guī)劃核心 五大基本規(guī)劃核心：核心一打造餐飲、KTV、酒吧、美發(fā)、健身、瑜伽、影院系列合作聯(lián)盟24券量販店核心二量販店可視為藍領(lǐng)店的概念，是相對于白領(lǐng)店（質(zhì)販店）孕育而生的。核心三以高銷售價格對應(yīng)高租金商鋪為規(guī)劃的基礎(chǔ)。核心四本案是一個標準的商業(yè)組合項目。核心五在發(fā)展商獲取銷售溢價的同時預(yù)留部分溢價資金做為本案商業(yè)運營的基本費用，從而降低純商業(yè)模式的風(fēng)險。

2、 核心概念闡述： 核心一說明 以字面的含義及粗淺的理解，量販店有與大賣場的含義類似，其實不然，打造餐飲、KTV、酒吧、系列合作聯(lián)盟24券量販店，不代表大賣場，以品牌量販獨有的經(jīng)營形態(tài)來經(jīng)營餐飲娛樂更符合消費者的需求。正如在北京目前興起的KTV量販店等，正是以自選自由的服務(wù)模式，系列品牌的宣傳模式，吸引年輕顧客，為自己帶來暴利。 核心二說明 量販即可視為藍領(lǐng)店的概念。，在販賣優(yōu)質(zhì)品牌餐飲娛樂的同時也在販賣優(yōu)質(zhì)的服務(wù)和環(huán)境，餐飲娛樂的價格是一般店基本定位和鎖定目標消費者的基礎(chǔ)，而服務(wù)商品的價格帶又是通過品牌商品來表現(xiàn)的。量販店其實亦包含了上述的基礎(chǔ)，但作為服務(wù)商品價格帶是24券商吧定位的根本，其所

3、販賣的服務(wù)將更趨于低廉和平價，標準的適合量販店經(jīng)營的品牌服務(wù)其價格帶基本鎖定在200元以下的范圍，服務(wù)的特色以分店多、品種多、數(shù)量大來表現(xiàn)，而標準的質(zhì)販型品牌，是針對中高收入的消費群體銷售的，無論從店鋪裝修、銷售模式、服務(wù)價格等均與上述品牌有絕對的區(qū)分。 針對本案位于廣州地區(qū)，就當?shù)囟愿緵]有所謂的白領(lǐng)和藍領(lǐng)的定位和概念，所以說量販是本案商業(yè)和銷售推廣的最佳定義。 核心三說明 廣州餐飲娛樂市場泡沫嚴重，在沿街商鋪可以銷售至15000元單價，二級市場可以將沿街商鋪炒做到20000元單價的情況下，平均租金僅支持2-5元/平方米/天，租賃市場和投資市場比例嚴重失調(diào)，且商鋪售價幾乎高于普通住宅樓盤單

4、價的10倍，可見本市場在此方面是非常不理性和不成熟的。用以對應(yīng)的有效方式即在統(tǒng)一規(guī)劃的基礎(chǔ)上，在將商品和業(yè)種嚴格區(qū)分的前提下，以高銷售單價對應(yīng)高租賃單價，以單一樓層來對應(yīng)相應(yīng)的銷售返租成本和經(jīng)營成本，而不進行全館平均分配的原則，從而使后期經(jīng)營的調(diào)整是局部的而不是全面的，以達到船小好調(diào)頭的原則。 核心四說明本案是標準的商業(yè)組合項目，絕非單一商業(yè)項目，有機的結(jié)合商業(yè)組合是本案成功勝出的基礎(chǔ)。在商鋪銷售中相互依托相互存在，為有效控制本案的銷售和招商工作，理應(yīng)在一根指揮棒下運做。這樣既可避免純銷售公司為獲得傭金混亂銷售拿錢走人的情況，也可避免純商業(yè)公司胡亂招商拿錢走人的情況。 核心五說明廣州地區(qū)是一個

5、中等規(guī)模的縣級市，區(qū)域經(jīng)濟特征不是十分明顯。其商業(yè)目前的形態(tài)為中小型超市、批零市場和二線品牌專賣店周圍的餐飲及娛樂休閑不夠發(fā)達，作為銷售終端成本主要構(gòu)成的租金水準很低且短期內(nèi)無上揚空間，市場消費力無法在這一單邊市場表現(xiàn)，消費理念及消費習(xí)性亦因此而受到制約?？傊鸫a意義上廣州是一個非常初級的市場。本案座落*，業(yè)主的收購均價是*該市目前住宅售價是*，其售價和市場的租金均價比較后已顯見泡沫。同時，唯其地標區(qū)位和地標建筑，該項目已為該市的中心工程，政府從時間和目標上尤為關(guān)注，簡單的換手交易已不可能，且從成本上亦無空間，除了選擇一個合適的業(yè)態(tài)進入一定周期的經(jīng)營外無其他 退出途徑。目前廣州的商品結(jié)構(gòu)、市

6、場狀況、零售業(yè)態(tài)、消費習(xí)性和消費指向均不支持大平方米體量的娛樂場是顯而易見的，利于小型量販式品牌系列的生存。不對屬地市場的現(xiàn)狀進行全面的突破，從主導(dǎo)市場和引領(lǐng)消費的角度去架構(gòu)未來的經(jīng)營，那么存活的可能性幾乎沒有。這一歷程有一個必須的前提，即以開發(fā)商三年的經(jīng)營期作為退出機制來倒推通盤銷售額能否有溢價部分來支持經(jīng)營期的資金。換言之就是假設(shè)有2億元的銷售額，開發(fā)商拿走1.7億元，剩下的3000萬元來經(jīng)營三年，經(jīng)營成功則3000萬元繼續(xù)產(chǎn)生利潤，經(jīng)營失敗則以3000萬元的資本體宣告破產(chǎn)，確保了前期的利潤。經(jīng)營期以商業(yè)管理公司來運作同銷售期的開發(fā)商斷開。經(jīng)營期的資本金確定以后，第一要樹立此為犧牲打的概念

7、，第二在這個資本盤面來選擇底限為確保三年經(jīng)營。力爭求存求發(fā)展的業(yè)態(tài)和經(jīng)營模式。因此，未來的商業(yè)規(guī)劃、業(yè)態(tài)確定將依據(jù)引領(lǐng)屬地市場原則和資本盤的原則來進行，其目標是完成開發(fā)退出機制。廣州的地域特征THE CHARACTER OF GUANGZHOU消費能力嚴重的二級分化市場 廣州的基本概況： 廣州的消費習(xí)性：做為廣州城市，1、以金白領(lǐng)、富裕個體經(jīng)營者為主的消費群體集中在餐飲、娛樂方面的消費，由于收入高，在此方面的消費將趨于高端，需要有包廂等的就餐環(huán)境。在消費品方面除民生必須品在本地商場采購?fù)?，大件的高價格的商品主要會在以外地區(qū)采購；這類消費群體僅占總消費人群的5%左右。2、以政府機關(guān)單位消費的人群

8、只要集中在餐飲、娛樂方面的消費，年均消費數(shù)額約9900萬元，由于屬于公關(guān)、應(yīng)酬性的消費，且又屬于公款消費，故其在消費單價上不是追求費用的高低，更需要的是消費的環(huán)境、消費的隱蔽性，并在開具發(fā)票等方面能夠提供便利的。對于商品類消費主要由送禮、在大型城市消費形態(tài)為主。這類消費群體僅占總消費人群的2%左右。3、普通百姓的人群的消費基本集中在民生日用品為主，一般消費類商品也均以在本地消費為主。他們在消費期間過多的是考慮商品的價格而相對忽視商品的質(zhì)量和服務(wù)質(zhì)量。平價是針對這類消費群體最有效的手段。這類消費群體僅占總消費人群的絕大多數(shù)。93%餐飲娛樂中高消費平價消費金白領(lǐng)個體經(jīng)營者高端本地的消費異地采購為主

9、少量消費政府機關(guān)人員高端本地的消費送禮獲得異地采購為主少量消費普通百姓除年輕人外、一般情況下不消費少量消費大量在本地消費本地消費習(xí)性匯總示意表廣州的商業(yè)特征： 本案立地位置 市場經(jīng)營模式 市場商品結(jié)構(gòu) 市場經(jīng)營環(huán)境 業(yè)種規(guī)模效益 消費市場潛力 根據(jù)廣州市2010年統(tǒng)計年鑒顯示其批發(fā)、零售和餐飲的年消費額在億元其中批發(fā)和零售消費為萬元，餐飲消費為萬元城鎮(zhèn)居民消費水準食品類年人均消費元娛樂類年人均消費元，年人均可支配收入元年人均可支配支出為元在崗職工平均年人均收入元 上述數(shù)據(jù)基本可以滿足本案在未來的消費能力本案的商業(yè)定位COMMERCE MOTIF量販式復(fù)合形態(tài)的廣州餐飲娛樂餐飲娛樂連鎖化商鋪化品

10、牌化本案的基本定位以商品價格來區(qū)分市場，多業(yè)態(tài)組合的量販式復(fù)合形態(tài)的餐飲娛樂量販的概念是平價的、為中低價格帶的商品為主的，符合絕大多數(shù)的消費群體的，其不僅表現(xiàn)在商業(yè)經(jīng)營模式上面，表現(xiàn)在商品能夠符合泉州絕大多數(shù)的消費群體上面，在銷售上也表現(xiàn)在以小分割面積為銷售主力的銷售模式上面。量販是符合廣州此類地中小城市的、經(jīng)濟收入和儲蓄不高的、人口數(shù)量相對較少的最有效的商業(yè)模式。更多管理資料在資料搜索網(wǎng)( ) 海量資料下載量販式餐飲娛樂連鎖是指能夠滿足未來消費群購物、餐飲、娛樂、休閑的一個場所，是將多數(shù)零售業(yè)態(tài)有效集中的場所，是充分發(fā)揮商品與商品之間在銷售時達到1+12的效果的場

11、所，是能夠滿足不同消費群體消費的場所。中心需要大體量面積支撐，對于本案的面積超過平方米，選擇地理位置優(yōu)越，是定位是本案最佳的商業(yè)定位。 各樓層定位：量販式餐飲娛樂中心是本案的最佳選擇和定位！ 本案的命名建議： 本案的銷售闡述SALE EXPLAIN以小面積分割全客層銷售對象的銷售模式本案的銷售闡述銷售是本案開發(fā)商獲得基本收益并能夠為商業(yè)招商和經(jīng)營帶來資金保障的唯一途徑，是最先啟動的、最關(guān)鍵的步驟。為了使本案銷售達到最佳效果，其具備了以下的條件： 良好的地理環(huán)境 本案應(yīng)選擇地理位置占有絕對的優(yōu)勢，優(yōu)于其它現(xiàn)有商場和再建商場的位置，所謂商業(yè)能否成功經(jīng)營，地理位置占了60%以上的要素， 新穎的商業(yè)題

12、材 量販概念是最能夠適合廣州本地市場的商業(yè)題材，在本案中可以說是量販的概念是唯一性的、是最新穎的，所有唯一性和新穎的商業(yè)題材都將為本案銷售帶來靈魂核心。 最廣的受眾銷售 本案有購鋪自營的形態(tài)、有返租形態(tài)等，既能夠面向純投資性購鋪顧客也能夠面向投資經(jīng)營性購鋪顧客，屬于絕對的全客層銷售的房地產(chǎn)項目。另本案基本購鋪對象應(yīng)為本地及周邊有投資概念、想投資經(jīng)營的顧客，小面積分割商鋪，不但可以使商鋪單價提升而總價又偏低，又可以為持少量貨幣想進行投資房地產(chǎn)的顧客放低門檻，使購鋪顧客受眾面再度提升，并可使本案的銷售利潤極大化。 專業(yè)的公司運營做為本提案的公司是結(jié)合了商業(yè)和房地產(chǎn)的專業(yè)公司，是目前國內(nèi)為數(shù)不多的此

13、類公司。本案屬于標準的商業(yè)房地產(chǎn)項目，在商鋪銷售中相互依托相互存在，為有效控制本案的銷售和招商工作，理應(yīng)在一根指揮棒下運做。這樣既可避免純銷售公司為獲得傭金混亂銷售拿錢走人的情況，也可避免純商業(yè)公司胡亂招商拿錢走人的情況。本案的市場狀況本案的銷售方式 銷售對象細分類： 1、純投資性客戶：僅做為購鋪而不進行經(jīng)營的。此類多為等地的客戶以及周邊地區(qū)企業(yè)主等范圍。此類客戶需要有相當?shù)姆底饣貓鬂M足其投資收益。 2、投資經(jīng)營性客戶：既投資購鋪也進行經(jīng)營的。 此類客戶多為本地及周邊地區(qū)個體經(jīng)營者。 此類客戶由于資金量不很充足故購鋪一般為小面積或低總價的。 商鋪與客戶的對應(yīng)關(guān)系： B1F1F2F3F4F5F6

14、F7F投資型？投資經(jīng)營型原則：以最大限度滿足不同的購鋪顧客 商鋪的分割標準：B1F1F2F-5F6F-7F最小面積分割，以高單價方式產(chǎn)生低總價的商鋪，以適合多數(shù)購鋪客戶適中面積分割，一樓做為本案坐標價格，面向資金充足的購鋪客戶最小面積分割，以高單價方式產(chǎn)生低總價的商鋪，以適合多數(shù)購鋪客戶由于屬于特殊業(yè)種，視購鋪情況定 商鋪的銷售價格參考（價格的單位為：萬元）： 商鋪銷售的6把利劍： 1、無疑匹敵的地理位置，市政府重點商業(yè)項目 2、最低首付萬元即可獲得黃金商鋪1間 3、全新商業(yè)新概念米粒-量販型餐飲購物連鎖企業(yè) 4、銀行提供6成10年按揭 5、三年平均返租8%，在家坐收魚翁之利 6、專業(yè)公司全程

15、策劃全程服務(wù)，管理是永續(xù)經(jīng)營的最佳保障 三年依照100%的返租費用預(yù)算（單位：萬元）：B1F1F2F3F4F5F6F7F總價返租比例（毛）第一年7.5%第二年8%第三年8.5%小計三年返租合計：萬元平均每年返租費用：萬元 銷售的預(yù)計成本： 本案銷售價格支撐原由： 依照對屬地市場的基本調(diào)查，整體哈爾濱地區(qū)的商鋪銷售價格偏高，沿街商鋪銷售均價在10000-15000元/平方米，這也是支撐本案一樓均價15000元/平方米的原由。 由于二樓以上部分結(jié)合了商業(yè)題材和商業(yè)定位，并以一樓均價做為全館的坐標價格依次類推而得到的。 銷售廣告推廣方式： 鑒于廣州本地的特殊情況，以常規(guī)的大眾媒體的廣告方式不能起到良

16、好的效果，更多的需要能夠有效針對目標客戶進行宣傳，以下提供幾種適當?shù)姆绞剑?1、廣州的地方性報紙 2、廣東省的日報和晚報 3、DM直接投遞 4、具規(guī)模的巡回展示車輛 5、由政府配合出面的軟性報道 6、廣州電視臺節(jié)目 7、區(qū)域性的公益活動或演出活動 等等 銷售的階段性：7月8月9月10月11月12月上中下上中下上中下上中下上中下上中下銷售預(yù)熱期強勢銷售期銷售清盤期其中：強勢銷售期預(yù)期完成總面積的75% 本案的交房標準：1、 依照本案的商業(yè)特性完成外觀設(shè)計、施工。2、 依照本案的商業(yè)特性完成1-5樓的天花板、地面和柱面的裝修。3、 完成本案的中央空調(diào)、電扶梯、電梯、雙回路電源、電量增容（基本電力需

17、求3500KW）、消防設(shè)施、廁所設(shè)施及裝修、逃生通道的設(shè)施及裝修、樓層的商鋪分割等的工程。本案的商業(yè)闡述COMMERCE EXPLAIN以室內(nèi)商業(yè)街形式使量販式餐飲娛樂連鎖商鋪化本案的商業(yè)闡述 商業(yè)是本案的基本特性，是為銷售建立良好堅實的后續(xù)做的鋪墊。商業(yè)題材是否可以出其不意以新取勝，是銷售能否成功的關(guān)鍵之一，商業(yè)的專業(yè)運做也是為前期投資商鋪的客戶給予最良好的回報的關(guān)鍵。總之商業(yè)的成功運做是本案銷售的關(guān)鍵，也是開發(fā)商能否獲得預(yù)期收益的唯一保障。 本案不適合的商業(yè)業(yè)態(tài)： 單店單開過于高檔品質(zhì)過低 本案商業(yè)業(yè)種的劃分：樓層館名業(yè)種7F演歌臺KTV包間，夜總會6F海鮮館包間式餐飲5F平價百貨街低檔的

18、平價百貨類商品4F美容美發(fā)街3F品位生活街影院 、酒吧、健身、娛樂2F青春少女街1F俱樂部街B1F生活量販超市食品、非食品、部分生鮮產(chǎn)品 業(yè)態(tài)規(guī)劃的原由： 1、以高銷售價格用高租金價格的商業(yè)形態(tài)對應(yīng) 2、以低銷售價格用低租金價格的商業(yè)形態(tài)對應(yīng) 3、針對頂尖消費群以特殊的業(yè)種（餐飲娛樂和一樓名店）對應(yīng) 4、以量販式為本案的集客核心來對應(yīng) 各樓層目標顧客（為最高值）：B1FB1F1F2F3F4F5F6F7F消費群體政府機關(guān)人員普通本地居民 廠商經(jīng)營模式（為最高值）： B1F1F2F3F4F5F6F7F公司返租統(tǒng)一自營商戶純租賃形式業(yè)主購鋪自營 目標顧客年齡層（為最高值）： B1F1F2F3F4F5

19、F6F7F0-16少年兒童17-35白領(lǐng)一族35以上中老年族 商品檔次基本定位（為最高值）： B1F1F2F3F4F5F6F7F低檔中檔高檔 生活量販超市簡要說明：生活量販超市商品結(jié)構(gòu)示意圖生活量販超市經(jīng)營方式示意圖 1-5樓商鋪簡要說明： 目標招商的對象 1、廣州本地經(jīng)營戶55% 2、廣東其它地區(qū)及外省經(jīng)營戶30% 3、公司自營商品采購15% 經(jīng)營戶設(shè)柜標準 1、有品牌的經(jīng)營戶 2、非假冒偽劣和侵權(quán)性商品的經(jīng)營戶 3、能夠提供商品代理、經(jīng)銷等證明的經(jīng)營戶 4、有良好形象的經(jīng)營戶 5、有足夠資金的經(jīng)營戶 6、符合中檔為主低檔為輔的商品價格帶的經(jīng)營戶更多管理資料在資料搜索網(wǎng)(www.doc365

20、.net ) 海量資料下載 主要經(jīng)營模式： 1、租賃戶為：租金+物業(yè)管理費 2、自營戶為：物業(yè)管理費 全館收益價格預(yù)算： 基本商業(yè)數(shù)據(jù) 1、一樓按照得房率55%計算，實際面積約為2134平方米 2、二至五樓按照得房率60%計算，每層實際面積約2328平方米 3、租賃面積依照實際面積計算 樓層租賃理論價格（未含物業(yè)管理費）：1F2F3F4F5F樓層實際面積21342328232823282328平均租金單價5.01.5單鋪平均面積2015151510單鋪年均租金3.65萬2.08萬1.42萬1.10萬0.55萬樓層年租總價390萬323萬221萬170萬127萬年1-5樓租金收

21、益1231萬元租金定價標準以本商圈市場調(diào)查為參考基礎(chǔ) 1-5樓物業(yè)費理論價格 1-5樓物業(yè)費均價35元/平方米/月 1-5樓實際面積合計11446平方米 1-5樓年物業(yè)費收入480萬元 物業(yè)費標準以新田市場（39元/平方米/月）為參考 商業(yè)籌建成本： 內(nèi)裝費用： 鑒于甲方的交房標準的前提下： 1、1-5樓基本考慮為租賃型商鋪，基本無乙、丙工程費用，僅預(yù)備150萬作為部分調(diào)整費用（主要在工程方面）； 2、裝修小計：150萬元； 設(shè)備及物品費用： 1、1-5樓僅綜合布線和背景音樂設(shè)備依照10萬元計算 2、辦公設(shè)備、家私、保安設(shè)備、保潔設(shè)備40萬元計算 3、不可遇見的雜費20萬元 4、設(shè)備及物品費用

22、小計70萬元 人員及耗材 1、內(nèi)部管理人員：500元/月*15人*4.5個月（陸續(xù)到位）=3.4萬元 2、一般管理人員：350元/月*30人*2.5個月（陸續(xù)到位）=2.6萬元 3、辦公耗材及公關(guān)差旅依照每月3萬元*6個月=18萬元 4、人員及耗材小計24萬元 廣告費用包含在銷售廣告中不做另行支付 上述小計244萬元 商業(yè)營運成本： 營運期能耗費用 1-5樓依照公用面積約7760平方米，全年能源費用約180萬元 管理人員 500元/月*15人*12個月=9萬元 350元/月*30人*12個月=12.6萬元 辦公及廣告 依照10萬元/月計算。即120萬元/年 上述小計321.6萬元 三年經(jīng)營期總

23、成本： 本案籌建成本為244萬元，依照三年分攤，每年約81.3萬元 本案經(jīng)營期營運成本為每年321.6萬元 上述合計81.3萬+321.6萬=402.9萬元/年 按照1-5樓平均分攤約為80.58萬元 24券量販餐娛中心大樓的營運情況概述： 由于受到發(fā)展商要求超市自營的要求，本案暫不對超市進行總體財務(wù)分析，根據(jù)3880平方米的超市，屬地市場人均在超市的消費單價約20元，本案超市年業(yè)績預(yù)計為3000萬元，年需要150萬有效顧客支撐，日均4100人次的有效顧客，按照1：5的人流計算，每日來店數(shù)量約20000人，與侯馬總?cè)丝?3萬相比較，約為1：11.5的概率。 按照超市毛利率5%計算，本案的超市年

24、收益約為150萬元。 6-7樓的營運情況概述： 由于本案的6-7樓為特殊的餐飲、娛樂業(yè)種，需要以整館的方式進行經(jīng)營，由于其特殊性，本規(guī)劃對改二層樓不進行財務(wù)分析。本案的財務(wù)分析FINANCE ANALYSE本案的財務(wù)分析 本案B1F-5F銷售價格：樓層B1F1F2F3F4F5F總面積388038803880388038803880平均單價0.501.501.000.750.500.40樓層總價194058203880291019401552 本案B1F-5F租金價格：1F2F3F4F5F樓層實際面積21342328232823282328平均租金單價5.01.5樓層年租總價3

25、90萬323萬221萬170萬127萬 本案B1F-5F物業(yè)價格：1F2F3F4F5F樓層實際面積21342328232823282328平均物業(yè)價格35元/平方米/月樓層年租總價89.6萬97.8萬97.8萬97.8萬97.8萬 1-5樓第一年按照100%返租進行的財務(wù)分析：樓層支出收入合算返租成本經(jīng)營攤提支出小計租金收入物業(yè)收入收入小計5F116.480.58196.9812797.8224.827.824F145.580.58226.0817097.8267.841.723F218.2580.58298.8322197.8318.819.972F29180.58371.5832397.8

26、420.849.221F436.580.58517.0839089.6479.6-37.48合計1207.65402.91610.551231480.81711.8101.25 1-5樓第二年按照100%返租進行的財務(wù)分析，租金遞增10%計算：樓層支出收入合算返租成本經(jīng)營攤提支出小計租金收入物業(yè)收入收入小計5F124.1680.58204.74139.797.8237.532.764F155.280.58235.7818797.8284.849.023F232.880.58313.38243.197.8340.927.522F310.480.58390.98355.397.8453.162.121F465.680.58546.1842989.6518.6-27.58合計1288.16402.91691.061354.1480.81834.9143.84 1-5樓第三年按照100%返租進行的財務(wù)分析，租金遞增10%計算：樓層支出收入合算返租成本經(jīng)營攤提支出小計租金收入物業(yè)收入收入小計5F131.9280.58212.5153.797.8251.5394F164.980.58245.48205.797.8303.558.023F247.3580.58327.93267.497.8365.237.272F329.880.58410.38390.897