房地產(chǎn)估價課程設(shè)計委托人于同江

1、目錄一、致委 托 方 函-1二、估價 師 聲 明-2三、估價的假設(shè)和限制條件-3四、估價結(jié)果報告-4（一）委托方 -4（二）估價方 -4（三）估價對象 -4（四）估價目的 -5（五）估價時點(diǎn) -5（六）價值定義 -5（七）估價依據(jù) -5（八）估價原則 -5（九）估價方法 -6（十）估價結(jié)果 -6（十一）估價人員 -6（十二）估價作業(yè)日期 -6（十三）估價報告應(yīng)用的有效期-6五 、估價技術(shù)報告 -7（一）個別因素分析 -7（二）區(qū)域因素分析 -7（三）市場背景分析 -7（四）最高最佳使用原則-7（五）估價方法選用 -8（六）估價測算過程 -8（七）估價結(jié)果 -14致 委 托 方 函委托人于同江先

2、生 / 女士：受委托人委托，本公司秉著客觀公正科學(xué)獨(dú)立的原則，我們對由委托人擁有產(chǎn)權(quán)的位于北京市海淀區(qū)太陽園小區(qū)11 棟第 12 層 02 號商品房一處（以下簡稱“估價對象”）現(xiàn)值進(jìn)行了估價， 為委托人向金融機(jī)構(gòu)申請抵押貸款提供價值參考依據(jù)，不得作其他用途。本所根據(jù)估價目的，遵循估價原則，采用科學(xué)合理的估價方法，在認(rèn)真分析現(xiàn)有資料的基礎(chǔ)上，經(jīng)過周密詳細(xì)的測算，結(jié)合估價經(jīng)驗與對影響土地市場價格因素進(jìn)行分析，確定估價對象在市場上有足夠的買方和賣方，并且進(jìn)入市場無障礙的條件下，最終確定估價對象在估價時點(diǎn)2016 年 1 月 1 日可能實(shí)現(xiàn)的市場價值為 : 人民幣 XXXX萬元 , 大寫金額 :X 仟

3、 X 佰 X 拾 X 萬元。單價： XXXX元/ 北京宜山房地產(chǎn)評估有限公司（蓋章）法定代表人簽字：2016 年 1 月 1 日第 1頁估 價 師 聲 明我們鄭重聲明 ：1. 我們在本估價報告中陳述的事實(shí)是真實(shí)的和準(zhǔn)確的。2. 本估價報告中的分析、意見和結(jié)論是我們自己公正的專業(yè)分析、意見和結(jié)論，但受本估價報告中已說明的假設(shè)和限制條件的限制。3. 我們與本次估價的估價對象沒有利害關(guān)系，也與有關(guān)當(dāng)事人沒有個人利害關(guān)系或偏見。4. 我們依照中華人民共和國國家標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)估價規(guī)范進(jìn)行分析，形成意見和結(jié)論，撰寫本估價報告。5. 我們已對本估價報告中的估價對象進(jìn)行了實(shí)地勘察，并對勘察的客觀性、真實(shí)性、公正性

4、承擔(dān)責(zé)任，但我們對估價對象的現(xiàn)場勘察僅限于其外觀和使用狀況，對被遮蓋、未暴露及難以接觸到的部分，依據(jù)委托方提供的資料進(jìn)行評估。除非另有協(xié)議，我們不承擔(dān)對估價對象出現(xiàn)的問題進(jìn)行調(diào)查的責(zé)任。6. 本報告僅為委托方提供參考意見，不得作其他用途。7. 本估價報告依據(jù)了委托方提供的相關(guān)資料的真實(shí)性、合法性為前提，委托方對資料的真實(shí)性負(fù)責(zé)，我們只對估價對象本身的市場價值發(fā)表意見。若資料失實(shí)或有隱匿，估價方不承擔(dān)責(zé)任。如估價對象范圍及內(nèi)容發(fā)生調(diào)整，本報告估價結(jié)果應(yīng)作相應(yīng)調(diào)整乃至重新估價。8. 本估價報告結(jié)果僅作為委托方在本次估價目的下使用，不得做其他用途。未經(jīng)本估價機(jī)構(gòu)和估價人員同意，估價報告不得向委托方及

5、報告審查部門以外的單位及個人提供，凡因委托人使用估價報告不當(dāng)而引起的后果，估價機(jī)構(gòu)和估價人員不承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。9. 本估價報告估價結(jié)果為估價對象于 2016 年 1 月 1 日之現(xiàn)值，隨時間、市場行情及相關(guān)條件的變化，該估價結(jié)果需作相應(yīng)調(diào)整。10. 本估價報告的全部或部分內(nèi)容不得發(fā)表于任何公開媒體上，報告解釋權(quán)為本評估機(jī)構(gòu)所有。11. 未來市場變化風(fēng)險和短期強(qiáng)制性政策等因素對土地價值均產(chǎn)生一定的影響，本報告未考慮政策風(fēng)險。12. 根據(jù)北京市有關(guān)規(guī)定，本報告估價結(jié)果以人民幣計價。第 2頁估價的假設(shè)和限制條件（一）估價的假設(shè)條件1. 委托方合法取得土地，并以所確認(rèn)的土地用途（住宅用商品房）評估估價

6、對象的價值。2. 本報告以估價對象在估價時點(diǎn)（ 2016.01.01 ）處于委托方所提供的土地出讓條件為假設(shè)前提。3. 在估價時點(diǎn)的房地產(chǎn)市場為公開、平等、自愿的交易市場。4. 在估價時點(diǎn)不受任何權(quán)利限制，在公開市場可以合法的進(jìn)行轉(zhuǎn)讓。5. 存在自愿銷售的出讓方，不考慮特殊受讓方的額外出價。6. 出讓方和受讓方有一段合理洽談時間，通盤考慮市場情形進(jìn)行議價。7假設(shè)受讓方具有正常的經(jīng)營管理水平，能獲得正常的出租率和收益水平。8. 由于本次估價的估價對象為一整體房地產(chǎn)的一部分，故本次估價是以估價對象能合法享用整體房地產(chǎn)的各項權(quán)益及各項服務(wù)配套設(shè)施為假設(shè)前提。9. 本次估價假設(shè)估價對象于估價時點(diǎn)無抵押

7、情況或原有抵押情況已注銷。（二）估價的限制條件1. 估價時點(diǎn)后，估價報告有效期內(nèi)估價對象的價格標(biāo)準(zhǔn)發(fā)生變化，并對估價對象估價價值產(chǎn)生明顯影響時，不能直接使用本估價報告。2. 本次估價結(jié)果未考慮國家宏觀經(jīng)濟(jì)政策發(fā)生重大變化以及遇有自然力和其他不可抗力對估價結(jié)論的影響。3. 本次估價未考慮特殊交易方式對評估結(jié)論的影響。第 3頁估價結(jié)果報告（一）委托方委托人 :于同江身份證號碼 : XXXXXXXXX聯(lián)系電話： XXXX（二）估價方單位名稱 :北京宜山房地產(chǎn)評估有限公司注冊地址 :北京市 X 路 X 號 X 大廈 22 樓法定代表人 :李 XX估價資格： XXXXXX聯(lián)系人電話：XXXXXXXXXX

8、X（三）估價對象1、房屋權(quán)屬狀況（ 1） 證號：京第 JN號；（ 2） 房屋所有權(quán)人：于同江；（ 3） 房屋坐落：北京市海淀區(qū) XXXXX；（ 4） 丘權(quán)號： - ；（ 5） 房屋性質(zhì)：私有；（ 6） 幢號： 11；（ 7） 房號： 02；（ 8） 房屋結(jié)構(gòu)：鋼混；（ 9） 房屋總層數(shù)： 19；（ 10）所在層數(shù)： 12；（ 11）建筑面積： 188.42 ；（ 12）規(guī)劃用途：住宅；（ 13）產(chǎn)權(quán)來源：轉(zhuǎn)移；（ 14）建筑年代： 2007 年；（ 15）備注： - ；第 4頁（ 16）共有情況：單獨(dú)所有；（ 17）他項權(quán)利狀況：根據(jù)委托方提供資料，至估價時點(diǎn)估價對象未設(shè)定任何他項權(quán)利。2、土

9、地權(quán)屬狀況（ 1）證號：京（ 2010）第 07292 號；（ 2）土地使用權(quán)人：于同江；（ 3）座落：北京市海淀區(qū) XXXXX；（ 4）地號： ；（ 5）圖號： - ；（ 6）用途：住宅用地（商品房）；（ 7）使用權(quán)類型：出讓；（ 8）終止日期： 2077 年 02 月 23 日；（ 9）使用權(quán)面積： 164.13 ；2. 查勘現(xiàn)狀坐落 : 北京市海淀區(qū)太陽園小區(qū)11 棟第 12 層 02 號現(xiàn)狀：該房屋所屬樓宇 位于北京市海淀區(qū)太陽園小區(qū)，鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)，高19 層，委估對象位于第12 層 02 號房，地面鋪地板磚，內(nèi)墻刮膩?zhàn)?，天花為石膏吊頂，斷橋鋁窗。建筑物外裝飾一層部分為花崗巖、二層以

10、上為外墻磚；電照線路暗設(shè)；配置兩部客梯；設(shè)地下停車場。 東至燕山立交橋，南至經(jīng)十路;西至燕子山路，北至文化東路。使用年限 :至 2077 年 02 月 23 日建筑面積：委估建筑物于二OO 七年建成，維護(hù)保養(yǎng)情況較好，成新率為87%，建筑面積為 188.42 平方米，其中含公攤面積24.29 平方米產(chǎn)權(quán)性質(zhì) :房屋屬私有住宅， 現(xiàn)作居住用， 公共配套設(shè)施好， 宗地內(nèi)外開發(fā)程度均為五通一平 。3. 周邊環(huán)境估價對象位于北京市海淀區(qū)太陽園小區(qū)11 棟第 12 層 02 號，正南方靠北三環(huán)，街對面是大鐘寺商業(yè)廣場，正西方靠大鐘寺東路方向，委估對象地處北京市商業(yè)中心，繁華程度高，交通方便，靠近大鐘寺城

11、鐵站和大鐘寺公交樞紐，人流量大，周圍環(huán)境良好，目前是北京市繁華的商業(yè)、辦公地段。（四）估價目的第 5頁為委托方擬用估價對象向金融機(jī)構(gòu)申請抵押貸款提供價值參考依據(jù)。（五）估價時點(diǎn)本報告的估價時點(diǎn)為2016 年 1 月 1 日。（六）價值定義此次評估的價格是評估對象在2016 年 1 月 1 日滿足評估設(shè)定及限制條件及以下限制條件在完全公開市場下的價值。根據(jù)國家有關(guān)法律法規(guī)的規(guī)定, 委托方提供的資料以及本公司現(xiàn)場查勘的實(shí)際情況 , 本估價報告中的估價結(jié)果是指 于北京市海淀區(qū)太陽園小區(qū)11 棟第 12 層 02 號的住宅用商品房。 土地使用權(quán)滿足合法原則下的土地使用權(quán)房地現(xiàn)值. 根據(jù)委托方提供的資料

12、 , 該商品房屬樓宇 位于北京市海淀區(qū)太陽園小區(qū)，鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)，高19 層，委估對象位于第12 層 02 號房，地面鋪地板磚，內(nèi)墻刮膩?zhàn)?，天花為石膏吊頂，斷橋鋁窗。建筑物外裝飾一層部分為花崗巖、二層以上為外墻磚；電照線路暗設(shè)；配置兩部客梯；設(shè)地下停車場。于二OO 七年建成，維護(hù)保養(yǎng)情況較好，成新率為87%，建筑面積為188.42 平方米，其中含公攤面積24.29 平方米。 使用年限 至 2077 年 02 月 23 日。 本報告所述現(xiàn)值采用公開市場價值標(biāo)準(zhǔn) , 即估價結(jié)果為估價對象作為房地產(chǎn)在公開市場上于估價時點(diǎn)最可能形成的價格。（七）估價依據(jù)1. 國家及北京市頒布的有關(guān)土地和房地產(chǎn)估價的法

13、律、法規(guī)和政策文件(1) 中華人民共和國土地管理法(2) 中華人民共和國房地產(chǎn)管理法(3) 中華人民共和國土地管理法實(shí)施條例（4）房地產(chǎn)估價規(guī)范（GBT 50291 2015）。（ 5）城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程 (GB/T 18508-2014) 。(6) 委托方與本估價機(jī)構(gòu)簽訂的土地估價委托書2. 委托方提供的估價對象權(quán)屬證件及相關(guān)資料(1) 北京市國有土地使用權(quán)出讓合同(2) 國有土地使用證(3) 委托方提供的其他相關(guān)資料。3. 估價人員實(shí)地查勘所獲取的資料4. 估價人員根據(jù)估價對象特點(diǎn)調(diào)查和掌握的市場資料( 八) 估價原則我們在估價時遵循了以下原則：公平原則：要求房地產(chǎn)估價師始終站在中立的立場下

14、，公平客觀的評估對象房地產(chǎn)的價格。合法原則：以估價對象的合法取得、合法使用、合法處分為前提估價。第 6頁最高最佳使用原則：以估價對象的最高最佳使用為前提。替代原則：估價結(jié)果不得明顯偏離類似房地產(chǎn)在同等條件下的正常價格。估價時點(diǎn)原則：估價結(jié)果是在估價時點(diǎn)的客觀合理價格或價值。( 九) 估價方法及依據(jù)依據(jù)：全國統(tǒng)一建筑工程基礎(chǔ)定額北京市單位估價表方法：估價人員認(rèn)真分析所掌握的資料并進(jìn)行了實(shí)地勘察和對鄰近地區(qū)調(diào)查之后 , 根據(jù)估價對象的特點(diǎn)及本身的實(shí)際情況 , 選取市場比較法和成本法作為本次辦公樓房地產(chǎn)估價的基本方法。市場比較法是選取同一供需圈內(nèi)三個近期形成之類似用途土地交易案例的交易價格 , 交易

15、時間等估價相關(guān)數(shù)據(jù)資料 ; 對所選取的案例分別進(jìn)行交易情況 , 時間因素 , 區(qū)域因素 , 個別因素修正 , 以求取比準(zhǔn)價格 ; 將所取得比準(zhǔn)價格進(jìn)行技術(shù)處理以確定估價對象現(xiàn)值收益法也稱收益資本化法、收益還原法。是房地產(chǎn)評估中常用的方法之一。收益法是預(yù)測估價對象的未來正常收益，選擇適當(dāng)?shù)膱蟪曷驶蛸Y本化率、收益乘數(shù)將其折現(xiàn)到估價時點(diǎn)后累加，以此估算估價對象的客觀合理價格或價值的方法。對上述兩種方法所得到的結(jié)果進(jìn)行綜合后, 得到估價對象的最終價格.( 十) 估價結(jié)果本估價機(jī)構(gòu)根據(jù)估價目的，遵循估價原則，按照估價工作程序，采用科學(xué)合理的估價方法，在認(rèn)真分析現(xiàn)有資料的基礎(chǔ)上，經(jīng)過測算，并結(jié)合估價經(jīng)驗與

16、對影響土地市場價格因素進(jìn)行分析，確定估價對象于估價時點(diǎn)2016 年 1 月 1 日可能實(shí)現(xiàn)的市場價值為 :人民幣 XXXX萬元 , 大寫金額 :XX 仟佰 XX 萬元。單價： XXXXX元 / ( 十一 ) 估價人員估價人員：范倫( 十二 ) 估價作業(yè)日期2016年 1 月 1 日至 2016 年 1 月 3 日。( 十三 ) 估價報告應(yīng)用的有效期估價報告應(yīng)用的有效期自 2016 年 1 月 1 日起原則上為一年，但市場狀況變化很大時，估價報告應(yīng)用的有效期不超過半年。如果使用本估價結(jié)果的時間超過半年不負(fù)法律責(zé)任。第 7頁估 價 技 術(shù) 報 告( 一) 個別因素分析名稱 :坐落 :北京市海淀區(qū)太

17、陽園小區(qū)商品房北京市海淀區(qū)太陽園小區(qū)11 棟第 12 層 02 號，正南方靠北三環(huán)，街對面是大鐘寺商業(yè)廣場，正西方靠大鐘寺東路方向，委估對象地處北京市商業(yè)中心建筑面積及使用年限 :委估建筑物于二OO 七年建成，維護(hù)保養(yǎng)情況較好，成新率為87%，建筑面積為188.42 平方米，其中含公攤面積24.29 平方米， 使用年限至 2077 年 02月 23 日。產(chǎn)權(quán)性質(zhì) : 土地產(chǎn)權(quán)性質(zhì)為私有住宅商品房。( 二) 區(qū)域因素分析估價對象位于北京市海淀區(qū)太陽園小區(qū)11 棟第 12 層 02 號，正南方靠北三環(huán)，街對面是大鐘寺商業(yè)廣場，正西方靠大鐘寺東路方向，委估對象地處北京市商業(yè)中心，繁華程度高，交通方便

18、，靠近大鐘寺城鐵站和大鐘寺公交樞紐，人流量大，周圍環(huán)境良好，目前是北京市繁華的商業(yè)、辦公地段。( 三 ) 市場背景分析委托房產(chǎn)周圍的基礎(chǔ)設(shè)施也比較完善，且處于北京繁華地段，屬于商業(yè)和人文活動中心。交通便利、商業(yè)發(fā)達(dá)，隨著北京市政對交通、醫(yī)療和教育等基礎(chǔ)設(shè)施投資的不斷加大，該處房產(chǎn)升值潛力巨大。( 四) 最高最佳使用分析房地產(chǎn)估價應(yīng)當(dāng)以估價對象的最高最佳使用為前提進(jìn)行估價。最高最佳使用是指法律上允許、技術(shù)上可能、經(jīng)濟(jì)上可行、經(jīng)過充分合理論證，能使估價對象產(chǎn)生最高價值的使用，本估價對象位于北京市商業(yè)中心，繁華程度高。根據(jù)委托方提供的資料及估價對象的現(xiàn)狀, 我們認(rèn)為估價對象在滿足合法原則的前提下繼續(xù)

19、作為私有住宅最為有效。( 五) 估價方法選用估價人員認(rèn)真分析所掌握的資料并進(jìn)行了實(shí)地勘察和對鄰近地區(qū)調(diào)查之后,根據(jù)估價對象的特點(diǎn)及本身的實(shí)際情況, 選取市場比較法和成本法作為本次土地使用權(quán)估價的基本方法 .市場比較法是選取同一供需圈內(nèi)三個近期形成之類似用途土地交易案例的交易價格 , 交易時間等估價相關(guān)數(shù)據(jù)資料; 對所選取的案例分別進(jìn)行交易情況, 時間因素 , 區(qū)域因素 , 個別因素修正 , 以求取比準(zhǔn)價格 ; 將所取得比準(zhǔn)價格進(jìn)行技術(shù)處理以確定估價對象現(xiàn)。收益法是預(yù)測估價對象的未來正常收益，選擇適當(dāng)?shù)膱蟪曷驶蛸Y本化率、第 8頁收益乘數(shù)將其折現(xiàn)到估價時點(diǎn)后累加，以此估算估價對象的客觀合理價格或價

20、值的方法。估價對象價格年收益折現(xiàn)之和對上述兩種方法所得到的結(jié)果進(jìn)行綜合后, 得到估價對象的最終價格。( 六) 估價測算過程1. 市場比較法市場比較法是選取同一供需圈內(nèi)三個近期形成之類似用途土地交易案例的交易價格 , 交易時間等估價相關(guān)數(shù)據(jù)資料 ; 對所選取的案例分別進(jìn)行交易情況 , 時間因素 , 區(qū)域因素 , 個別因素修正 , 以求取比準(zhǔn)價格 ; 將所取得比準(zhǔn)價格進(jìn)行技術(shù)處理以確定估價對象現(xiàn)值。2. 收益法收益法是預(yù)測估價對象的未來正常收益，選擇適當(dāng)?shù)膱蟪曷驶蛸Y本化率、收益乘數(shù)將其折現(xiàn)到估價時點(diǎn)后累加，以此估算估價對象的客觀合理價格或價值的方法。估價對象價格=年收益折現(xiàn)之和( 七 ) 估價結(jié)果根據(jù)國際慣例及估價對象本身的特點(diǎn) , 本次估價采用了市場比較法、 成本法兩種方法進(jìn)行了綜合測算 . 其中的市場比較法的理論依據(jù)為“替代原則” , 更體現(xiàn)市場行為； 成本法的理論依據(jù)為“替代原則” , 適用于待開發(fā)房地產(chǎn)的估價。經(jīng)綜合考慮 , 確定對上述兩種方法的計算結(jié)果采用加權(quán)平均的方法作為股價對象的現(xiàn)值。評估方法估價對象現(xiàn)值 (RMB萬元 )權(quán)重比較法xxxx50%收益法xxxx50%加權(quán)平均值xxxxx估價人員根據(jù)估價目的, 遵循估價原則 , 按照估價工作程序, 利用科學(xué)的估價方法 , 在認(rèn)真分析現(xiàn)有資料的基礎(chǔ)上, 經(jīng)過周密詳細(xì)的測算, 并結(jié)合估價人員的經(jīng)驗 , 綜合考慮影響房地產(chǎn)