2017年度萬科財務分析

1、2017年度萬科財務分析篇一：2017年最新萬科a個股分析報告2017年最新萬科 個股分析報告2016年10月a 現(xiàn)在很多人都喜歡投資房地產(chǎn),萬科作為房地產(chǎn)行業(yè)的重要支柱,肯定也是很多人投資的目標。不過,盡管如此,我們也不能隨意的就買了萬科的股票,因為股市風云變化太快,我們在買之前一定要對其進行嚴肅認真的分析才行。 一、房地產(chǎn)板塊行業(yè)分析 1.1房地產(chǎn)行業(yè)現(xiàn)狀分析 近年來我國房地產(chǎn)行業(yè)迅猛發(fā)展,已經(jīng)成為國民經(jīng)濟重要的支柱產(chǎn)業(yè)之一。其巨大的投資價值和升值空間使越來越多的公司,企業(yè)加入其中,許多消費者也選擇買房作為一種重要的投資手段。在預見的未來,房地產(chǎn)行業(yè)競爭將更加慘烈,投資價值依然巨大。主要表

2、現(xiàn)為以下幾個特點: 宏觀調(diào)控穩(wěn)定行業(yè)平穩(wěn)發(fā)展。最近幾年房地產(chǎn)行業(yè)的爆炸式發(fā)展一方面給國家?guī)砹司薮蟮慕?jīng)濟利潤,但同時又給居民的生活造成了不良影響。這些因素使得國家把對房地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)控上升到了政府政策高度。近年來政策調(diào)控越來越多,力度也越來越大。 2008年金融危機爆發(fā),國家投資4萬億元刺激經(jīng)濟,增大內(nèi)需。國家實行積極的財政和適度寬松的貨幣政策,房地產(chǎn)行業(yè)迅猛發(fā)展。2008年的救市政策使得投資性需求異常活躍,剛性需求得以釋放,房價飛速上漲,于20092011年國家政策力度前所罕見,通過提高房貸首付比例,增加經(jīng)濟適用房,打擊投機和炒房行為等措施來遏制房價上漲。2011年12月,全國房地產(chǎn)行業(yè)開發(fā)投

3、資4250憶元,同比增長35.2%,其中中西部城市增速明顯加快,國家宏觀調(diào)控使得一二線城市普遍限購,限價,以及其近乎到達頂峰的房價使其投資價值,升值空間大幅度下跌,與此同時,三線和部分二線城市房地產(chǎn)行業(yè)投資熱度空前,利益巨大。一季度一線城市和限購較嚴的二線城市土地成交面積同比下降41%,43%?？偟膩碚f,全國大城市房價趨于穩(wěn)定,限購較嚴的二線城市房價平穩(wěn)上漲,限購較松的二線城市和三線城市房價上漲較快。 行業(yè)效益有所減少,但依然較大,保持穩(wěn)定增長。我國人口眾多,經(jīng)濟快速發(fā)展,城鎮(zhèn)化趨勢的加快的國情決定了房地產(chǎn)行業(yè)的巨大剛性需求,與此同時,國家的調(diào)控政策也決定了房價將會平穩(wěn)上漲,但與前幾年不同,商

4、品房熱度將有所減緩,保障性住房和商業(yè)地產(chǎn)將成為新的投資熱點。我國大中城市(諸如省會城市)特點是人口基數(shù)大,外來人口眾多,具有很好的區(qū)位優(yōu)勢。房屋的剛性需求極大。同時,當前我國的高儲蓄率以及金融信貸市場的發(fā)展,以及 “一人有難,眾人相幫” 等的傳統(tǒng)中國文化,為很多不具買房條件的居民提供了方便。從而使得這些市有著巨大的房屋需求量。特別是城市外來人群和新婚的年輕人等購買住房的主要群體。同時居民收入的增加使其有了改善居住環(huán)境的需求。巨大的需求量直接導致房價的上升。同時二三線城市房價將會加速上漲,與一線城市相比,二三線前幾年房價一直處于較低狀態(tài),相對來說有很大的投資和發(fā)展空間,由此近兩年來,武漢,長沙,

5、西安,鄭州等城市房價開始大幅度提升。房地產(chǎn)業(yè)高收益,低投入是其主要原因。開發(fā)商的競爭與開發(fā)使得房價提升,同時房價的提升又導致更多的企業(yè)開發(fā)商品房,由此造成二三線房價近兩年一漲再漲,且漲幅巨大。 1.2房地產(chǎn)行業(yè)的基本特征分析 房地產(chǎn)行業(yè)是典型的資金密集型行業(yè),具有投資大、風險高、周期長、地域性強的特點。隨著中國居民購買了的增長,住房貨幣化改革的進一步深入和購房信貸政策的良好發(fā)展,中國房地產(chǎn)住房需求也會長期持續(xù)增長,其中可能會有相對需求下降的現(xiàn)象,但總趨勢是增長的。 行業(yè)競爭力趨于分化,寡頭壟斷嚴重。我國土地為政府所壟斷,國家競標拍賣土地,從而使土地價格提升,進而直接影響房價。土地價格的不斷提升

6、,致使開發(fā)商開發(fā)商品房的成本提升,即生產(chǎn)成本提升?！暗赝酢辈粩喑霈F(xiàn),地價的飆升使得小型房地產(chǎn)企業(yè)幾乎無容身之地,而萬科,恒大等公司以其強大的資本壟斷房地產(chǎn)市場,囤地現(xiàn)象嚴重,壟斷寡頭的“血拼”造成了房價的瘋長。由此造成了惡性循環(huán)。市場價格由幾個寡頭所決定,同時壟斷廠商在長期可以調(diào)整生產(chǎn)規(guī)模來獲得利潤,因此房價很難下降。 1.3 房地產(chǎn)行業(yè)的前景分析篇二：財務與成本管理萬科集團盈利能力分析無錫太湖學院會計學院期末考查作業(yè) 2015-2016-2作業(yè)日期：2016年6 月 6日萬科集團盈利能力分析 摘要：本文主要是通過對企業(yè)盈利能力以及其相關(guān)概念進行了分析，同時對于萬科地產(chǎn)盈利能力指標進行了概述，

7、通過對萬科地產(chǎn)的相關(guān)數(shù)據(jù)進行計算分析，找到目前萬科地產(chǎn)存在的盈利問題，進而提出自己對于改進萬科地產(chǎn)盈利能力的相關(guān)的建議。 關(guān)鍵詞：萬科集團，盈利能力 一、盈利能力作用意義概述 盈利能力，也稱獲利能力，是指企業(yè)在一定時期內(nèi)賺取利潤的能力，追求利潤最大化是企業(yè)的動力所在。盈利能力分析是企業(yè)財務分析的重點,是企業(yè)管理活動的出發(fā)點和歸宿點。財務結(jié)構(gòu)分析、償債能力分析等分析工作的根本目的是通過分析及時發(fā)現(xiàn)問題，改善企業(yè)財務結(jié)構(gòu)，提高企業(yè)償債能力、經(jīng)營能力，最終提高企業(yè)盈利能力，促進企業(yè)持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展。 企業(yè)經(jīng)營業(yè)績的好壞最終可通過企業(yè)的獲利能力來反映，無論是企業(yè)的管理層、投資者、債權(quán)人、或其他利益相關(guān)者都

8、非常關(guān)心企業(yè)的獲利能力。因為企業(yè)獲利能力的大小，與管理人員的工作業(yè)績、投資者的投資收益、債權(quán)人的債權(quán)安全、企業(yè)職工的工資水平乃至整個國家的財政收入等都息息相關(guān)。作為投資人,主要關(guān)注的是企業(yè)投資的回報率；而對于一般投資者而言,關(guān)心的是企業(yè)股息、紅利的發(fā)放問題；對于擁有企業(yè)控制權(quán)的投資者,則會更多地考慮如何增強企業(yè)競爭力、擴大市場占有率、追求長期利益的持續(xù)、穩(wěn)定增長；債權(quán)人也要通過盈利狀況的分析以準確評價企業(yè)債務的償還能力，控制信貸風險。所以不論是投資人、債權(quán)人還是企業(yè)經(jīng)營管理人員,都日益重視企業(yè)盈利能力的分析。這就需要對企業(yè)進行盈利分析，才能反映和衡量企業(yè)經(jīng)營業(yè)績，發(fā)現(xiàn)經(jīng)營管理存在的問題，進而采

9、取措施解決問題、提高企業(yè)收益水平。 二、萬科公司營運能力的分析 （一）萬科集團簡介 萬科企業(yè)股份有限公司成立于1984年5月，是目前中國最大的專業(yè)住宅開發(fā)企業(yè)。2008年公司完成新開工面積523.3萬平方米，竣工面積529.4萬平方米，實現(xiàn)銷售金額478.7億元，結(jié)算收入404.9億元，凈利潤40.3億元。 萬科1988年進入房地產(chǎn)行業(yè)，1993年將大眾住宅開發(fā)確定為公司核心業(yè)務。至2008年末，業(yè)務覆蓋到以珠三角、長三角、環(huán)渤海三大城市經(jīng)濟圈為重點的31個城市。當年共銷售住宅42500套，在全國商品住宅市場的占有率從2.07%提升到 2.34%，其中市場占有率在深圳、上海、天津、佛山、廈門、

10、沈陽、武漢、鎮(zhèn)江、鞍山9個城市排名首位。 萬科1991年變成深圳證券交易所第二家上市公司，2006年底總市值為672.3億元，排名深交所上市公司第一位。上市16年來，萬科主營業(yè)務收入復合增加率為28.3%，凈利潤復合增加率為34.1%，是上市后繼續(xù)盈余增加年限最長的中國企業(yè)。公司在開展過程中兩次當選福布斯“全球最好小企業(yè)”；屢次取得投資者聯(lián)系、亞洲錢銀等世界威望媒體評出的最好公司管理、最好投資者聯(lián)系等獎項。 （二）萬科集團盈利模式分析 作為一家專業(yè)的住宅開發(fā)公司，萬科企業(yè)股份有限公司現(xiàn)已居于房地產(chǎn)行業(yè)的龍頭地位。其有一套自己的盈利模式。特點可以概括為三個方而:專注于商品住宅開發(fā)，業(yè)務聚焦經(jīng)濟核

11、心區(qū)，享受高凈利率，業(yè)績更多來源于規(guī)模擴張。 圖1：萬科地產(chǎn)盈利模式分析（三）萬科集團盈利數(shù)據(jù)分析 (1)凈資產(chǎn)收益率。萬科12到14年的資產(chǎn)收益率分別為16.370a,13.120a,8.7600,呈逐步降低之勢，且降幅越來越大。但經(jīng)過聯(lián)系職業(yè)平均值來看，萬科的凈資產(chǎn)收益率每年均比職業(yè)平均值高，而且12年到14年萬科的凈資產(chǎn)收益率比行業(yè)平均值分別高1.31,1.45,2.27個百分點，由此能夠得出萬科的凈資產(chǎn)收益率較同職業(yè)來說是一向處以職業(yè)前列，并在不斷進步。一起13到14年凈資產(chǎn)收益率在遭受全球金融危機的影響下，仍堅持了相對較好的收益率，也說明了萬科公司具有比較穩(wěn)定的盈余能力。 (2)每股

12、收益。截比到14年第三季度，萬科的每股收益出現(xiàn)下跌的趨勢，且跌幅逐步加人，標明公司的獲利能力在削弱，股東的出資效益在變差，每一股所獲得利潤在削減。 (3)銷售毛利率。從2012年至2013年，萬科的主經(jīng)營務收入由355個億上升到410個億，有一個較人的上升，但因為主經(jīng)營務成本上升幅度較人，致使13年的經(jīng)營利潤較12年比較僅增民1個億，銷售毛利率降低2.99個百分點。依據(jù)14年前三季度的數(shù)據(jù)推算，14年的主經(jīng)營務收入為394個億，主經(jīng)營務成本為275個億，主經(jīng)營務利潤為129個億。主經(jīng)營務收入有小幅降低，主經(jīng)營務成本人幅提高，主要是因為鋼材等一系列建材價格上漲形成的，截至第三季度，萬科14年的銷

13、售毛利率為30.2100,與13年比較降幅較人，標明萬科的盈余能力在削弱。但與職業(yè)平均值比較，萬科的銷售毛利率仍高出同職業(yè)9個百分點。 (4)銷售凈利率。2013年的凈利潤較12年有所降低，降低幅度高達16.7400,其中有挨近一半的降幅都是因為經(jīng)營收開銷造成的。依據(jù)14年前三季度的凈利潤推算14年的全年凈利潤為39.43億元，根本與13年相等。14年的主經(jīng)營務收入為394個億，與13年比較有小幅降低。12年到13年的銷售凈利率降幅較人，截比14年第三季度，銷售凈利率有所上升。標明萬科的凈利潤開端了一個比跌上升的進程，一起也標明房地產(chǎn)職業(yè)的景氣指數(shù)有所上升。 (5)總資產(chǎn)報酬率。2012年到2

14、014年，萬科的資產(chǎn)總額始終保持增民的態(tài)勢。萬科總資產(chǎn)的添加沒有帶來凈利潤的平等添加，致使公司的總資產(chǎn)報酬率不斷降低，標明公司使用資產(chǎn)發(fā)明的利潤在不斷降低，公司的資產(chǎn)使用功率低下，盈余能力較弱。 (6)每股凈資產(chǎn)。萬科2012年到2014年的凈資產(chǎn)總額呈上升趨勢，且13年到14年第三季度上升幅達較人。在流通股股數(shù)削減的情況下，凈資產(chǎn)總額的添加天然引起每股凈資產(chǎn)的添加。 三、萬科盈利能力存在的問題及對策建議 （一） 萬科盈利能力存在的問題 通過對萬科的盈利能力分析，可以較清楚的看出萬科的經(jīng)營狀況和盈利能力狀況以及未來的發(fā)展趨勢，并且得出如下結(jié)論： 1，費用控制水平較好，但仍有很大的提升空間 作為

15、市場占有率第一的企業(yè)，其期間費用稍高于行業(yè)均值，一部分在于萬科比較注重品牌規(guī)模效應的宣傳；另外公司實行快速銷售的管理模式。公司應該注意資產(chǎn)擴張是否會帶來經(jīng)濟效益的增大，避免盲目擴張帶來負面的影響，控制好成本費用，促進營業(yè)利潤率的提高。 2，貨幣資金比重較大，尚未充分利用 萬科一向秉持“現(xiàn)金為王”的原則，認為行業(yè)正處于調(diào)整前，因此公司認為這種策略更有利于股東的利益。但這一做法稍有保守，資金并沒有充分利用。但是在2007年以后，萬科一改該策略，開始大規(guī)模拿地。公司可以在以后的經(jīng)營中，稍微調(diào)整貨幣資金的比重，加快公司的發(fā)展。（二） 對策建議 盡管萬科一直在房地產(chǎn)行業(yè)保持領(lǐng)先地位，但是通過分析，萬科的

16、利潤質(zhì)量還是存在一些問題，這里有外部環(huán)境因素的影響，也有自身的原因。下面從內(nèi)部環(huán)境因素方面對萬科提出一些對策建議： 1，進一步提高費用控制水平，加強內(nèi)部控制，降低管理費用和銷售費用的比例，促進營業(yè)利潤的提高，實施收縮策略，必要時實行降價促銷，減少開支回籠資金，調(diào)整期內(nèi)不應追求短期效益，應確保經(jīng)營穩(wěn)健性，適時調(diào)整新項目的開發(fā)節(jié)奏。2，提高資金的使用率，減緩土地擴張進度，因為土地作為房地產(chǎn)行業(yè)的存貨變現(xiàn)能力很差，會降低存貨周轉(zhuǎn)率，若長期占用會降低公司的資金使用效率及盈利能力，進一步拓展融資渠道，在條件許可的情況下可以進行股權(quán)融資，減小行業(yè)資金整體緊張的局面帶來的不利影響。改變自身的現(xiàn)金流結(jié)構(gòu)，而不

17、能依靠大量籌資來滿足經(jīng)營現(xiàn)金的需求。 通過以上對萬科的盈利能力進行實證分析，不難發(fā)現(xiàn)，相對于僅從利潤額等絕對數(shù)方面入手來說，結(jié)合相關(guān)指標進行分析，能夠更加準確、客觀、全面地評價上市公司的盈利能力，這些指標是依據(jù)上市公司現(xiàn)有的收益水平，分別從不同的角度對盈利能力進行評價的。凈資產(chǎn)收益率和總資產(chǎn)報酬率分別從凈資產(chǎn)和總資產(chǎn)的利用效率方面展示上市公司的盈利能力。而每股收益是從投資回報方面反映上市公司的盈利能力。在實際運用中，需要對該公司連續(xù)幾年的利潤變動以及盈利能力分析指標進行分析，以此從動態(tài)角度對公司的經(jīng)營業(yè)績和發(fā)展趨勢做出全面的評價和合理的預測，為企業(yè)的利益相關(guān)者提供決策依據(jù)。 參考文獻： 1 徐

18、曉然.國內(nèi)房企業(yè)績難掩隱憂,萬科銷售穩(wěn)增強者恒強-萬科地產(chǎn)2011年財務報表分析 J.時代金融(下旬),2013,(4):37-38. 2 王秋麗.萬科房地產(chǎn)信息化管理案例研究D.中山大學,2009 3張紅,林蔭,劉平,. 基于主成分分析的房地產(chǎn)上市公司盈利能力分析與預測J. 清華大學學報(自然科學版),2010,(3).篇三：2017年深圳房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀及發(fā)展趨勢分析 前言 行業(yè)研究是開展一切咨詢業(yè)務的基石，通過對特定行業(yè)的長期跟蹤監(jiān)測，分析行業(yè)需求、供給、經(jīng)營特性、獲取能力、產(chǎn)業(yè)鏈和價值鏈等多方面的內(nèi)容，整合行業(yè)、市場、企業(yè)、用戶等多層面數(shù)據(jù)和信息資源，為客戶提供深度的行業(yè)市場研究報告，以

19、專業(yè)的研究方法幫助客戶深入的了解行業(yè)，發(fā)現(xiàn)投資價值和投資機會，規(guī)避經(jīng)營風險，提高管理和運營能力。 行業(yè)研究是對一個行業(yè)整體情況和發(fā)展趨勢進行分析，包括行業(yè)生命周期、行業(yè)的市場容量、行業(yè)成長空間和盈利空間、行業(yè)演變趨勢、行業(yè)的成功關(guān)鍵因素、進入退出壁壘、上下游關(guān)系等。 一般來說，行業(yè)（市場）分析報告研究的核心內(nèi)容包括以下三方面： 一是研究行業(yè)的生存背景、產(chǎn)業(yè)政策、產(chǎn)業(yè)布局、產(chǎn)業(yè)生命周期、該行業(yè)在整體宏觀產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)中的地位以及各自的發(fā)展演變方向與成長背景； 二是研究各個行業(yè)市場內(nèi)的特征 、競爭態(tài)勢、市場進入與退出的難度以及市場的成長性； 三是研究各個行業(yè)在不同條件下及成長階段中的競爭策略和市場行為模式，給企業(yè)提供一些具有操作性的建議。常規(guī)行業(yè)研究報告對于企業(yè)的價值主要體現(xiàn)在兩方面： 第一是，身為企業(yè)的經(jīng)營者、管理者，平時工作的忙碌沒有時間來對整個行業(yè)脈絡進行一次系統(tǒng)的梳理，一份研究報告會對整個市場的脈絡更為清晰，從而保證重大市場決策的正確性； 第二是如果您希望進入這個行業(yè)投資，閱讀一份高質(zhì)量的研究報告是您系統(tǒng)快速了解一個行業(yè)最快最好的方法，讓您更加豐富翔實的掌握整個行業(yè)的發(fā)展動態(tài)、趨勢以及相關(guān)信息數(shù)據(jù)，使得您的投資決策更為科學，避免投資失誤造成的巨大損