《房屋登記官培訓(xùn)》PPT參考課件

1、房屋登記官考核培訓(xùn)宜昌市房產(chǎn)管理局徐強(qiáng)二0一二年九月,各省房屋登記官考核成績排行榜,考題基本情況,1,房地產(chǎn)登記實(shí)務(wù)案例共60題，其中：多項(xiàng)選擇題共15題，每題限120秒內(nèi)完成。多選題有5個(gè)備選答案，答案為2-4個(gè)，最多為4個(gè)，不要把答案全選上！,2,判斷題共20題，每題限30秒內(nèi)完成,3,綜合分析題共5大題，限600秒完成。每大題有五個(gè)混合選題，每個(gè)混合選題有4個(gè)備選答案，答案為1-4個(gè)，注意不要跟多選題搞混了，既是多選題又是單選題，注意甄別，1-4個(gè)都有可能。,答題注意事項(xiàng),1,2,3,4,考題是計(jì)算機(jī)分配的，一般基礎(chǔ)題（容易）占50%；中級難度（不難）的占40%，高難度（有點(diǎn)難）的占10

2、%，不要過于緊張，一般基礎(chǔ)題不要失分，搞點(diǎn)中級難度的題，就可以了。,多選題和判斷題沒有把握的答案千萬不要選，多選題一個(gè)錯(cuò)了分?jǐn)?shù)全扣光，判斷題錯(cuò)了要倒扣分，很不劃算。,注意答題的時(shí)間控制，答題時(shí)，遇到一時(shí)不明白的，抓緊跳過，留點(diǎn)時(shí)間，回頭再作。,考試系統(tǒng)中計(jì)算機(jī)隨機(jī)分配考題，你的左右鄰居考題都不一樣的。,復(fù)習(xí)方法：,一、要做好案例分析題必須要理解和掌握相關(guān)的法律規(guī)定。原因有兩點(diǎn)：一是從出題的思路上看；二是從命題人的素質(zhì)看。,復(fù)習(xí)方法：,二、在有限的復(fù)習(xí)時(shí)間里要學(xué)會(huì)抓住重點(diǎn)，根據(jù)經(jīng)驗(yàn)作如下推薦（按照重要性排列）： 1、房屋登記辦法全部 2、物權(quán)法全部，重點(diǎn)放在第一章基本原則、第二章物權(quán)的設(shè)立、變更

3、、轉(zhuǎn)讓和消滅、第六章業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權(quán)、第八章共有、第十章用益物權(quán)的一般規(guī)定、第十四章地役權(quán)、第四編擔(dān)保物權(quán)（含第十五章至第十八章） 3、擔(dān)保法全部 4、其他有關(guān)法律法規(guī)，如民法通則、婚姻法、繼承法、房地產(chǎn)法、物業(yè)管理?xiàng)l例、商品房銷售管理辦法等,三、掌握法律條款及相關(guān)規(guī)定最重要在于理解。因?yàn)榭荚囆问讲皇菃柎鹨膊皇翘羁?，只是選擇和判斷。 比如：房屋登記辦法可以由當(dāng)事人單方申請房屋登記的情形：（一）因合法建造房屋取得房屋權(quán)利；（二）因人民法院、仲裁委員會(huì)的生效法律文書取得房屋權(quán)利；（三）因繼承、受遺贈(zèng)取得房屋權(quán)利；（四）有本辦法所列變更登記情形之一；（五）房屋滅失；（六）權(quán)利人放棄房屋權(quán)利；（

4、七）法律、法規(guī)規(guī)定的其他情形。,實(shí)務(wù)考試要點(diǎn)：,一、先看案例要解決的問題，帶著問題讀案例。 案例分析題最后提出要解決的問題一般比較簡短，可先看問題，發(fā)現(xiàn)案例問題的本質(zhì)是那一類大問題，不能被具體細(xì)節(jié)問題所迷惑。這樣在閱讀案例時(shí)就能有較強(qiáng)的針對性，容易抓住重點(diǎn)，提高效率，節(jié)省時(shí)間。,二、注重第一感覺 如：產(chǎn)權(quán)登記面積小于合同約定面積時(shí)，面積誤差比絕對值在（ ）以內(nèi)的部分的房價(jià)款由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)返還買受人，絕對值超過( c )部分的房價(jià)款由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)雙倍返還買受人。 A、3%、3.5% B、3.5%3% C、3%、3% D3.5%3.5%,三、不記得的法律條款，要從合理性去分析。 與房屋登記最密

5、切的是民事方面的相關(guān)法律。民法的基本原則就包括，公平原則，民事主體應(yīng)依據(jù)社會(huì)公認(rèn)的公平觀念從事民事活動(dòng)，以維持當(dāng)事人之間的利益均衡。公序良俗原則，民事主體在進(jìn)行民事活動(dòng)時(shí)應(yīng)當(dāng)遵守公共秩序及善良風(fēng)俗，不得違反社會(huì)一般道德準(zhǔn)則和國家的一般利益。,如：一個(gè)拍賣物存在多個(gè)抵押權(quán)人，各自受償?shù)捻樞蛉绾危?同一房地產(chǎn)存在多個(gè)抵押權(quán)人的，按抵押登記的先后順序清償，順序相同的，按債權(quán)比例清償。這樣符合公平原則！ 再如：買賣不破租賃，為什么，因?yàn)楣剑?案例實(shí)戰(zhàn)分析（時(shí)間關(guān)系，只講民事案例部分應(yīng)該“掌握”的內(nèi)容）,一、物權(quán)變動(dòng)的公示公信原則 二、夫妻共有財(cái)產(chǎn) 三、房屋抵押的有關(guān)法律規(guī)定 四、建設(shè)工程承包人、抵押

6、權(quán)人和善意購房人的優(yōu)先受償權(quán) 五、建筑物區(qū)分所有權(quán) 六、綜合分析題：,1、公示原則 所謂公示，指物權(quán)在變動(dòng)時(shí)，必須將物權(quán)變動(dòng)的事實(shí)通過一定的公示方法向社會(huì)公開，使第三人知道物權(quán)變動(dòng)的情況，以避免第三人遭受損害，從而保護(hù)交易安全。 如果物權(quán)的變動(dòng)不采用一定的公示方法，會(huì)使第三人遭受損害，從而導(dǎo)致財(cái)產(chǎn)交易秩序陷入紊亂境地。,一、物權(quán)變動(dòng)的 公示公信原則,2、公信原則 所謂公信，是指一旦物權(quán)變動(dòng)依據(jù)法律的規(guī)定進(jìn)行了公示，即使該物權(quán)變動(dòng)存在瑕疵，但對于信賴該物權(quán)的存在并已從事了物權(quán)交易的人，法律仍然承認(rèn)其法律效力，以保護(hù)交易安全。這就產(chǎn)生了善意第三人問題。,公示原則與公信原則 的關(guān)系,物權(quán)變動(dòng)的公示、

7、公信原則是現(xiàn)代物權(quán)變動(dòng)的基本原則，二者相互聯(lián)系，公示原則是公信原則的基礎(chǔ)，公信原則是公示原則的表現(xiàn)，二者構(gòu)成了物權(quán)變動(dòng)的基礎(chǔ)。,出題點(diǎn)：,1、關(guān)于善意第三人的規(guī)定。 對信任不動(dòng)產(chǎn)登記簿記載的權(quán)利為正確權(quán)利而取得該項(xiàng)權(quán)利的第三人，法律認(rèn)可其權(quán)利取得有效而予以保護(hù)，但對明知不動(dòng)產(chǎn)登記簿記載的權(quán)利有瑕疵而取得該項(xiàng)權(quán)利的人，法律則不予以保護(hù)。,應(yīng)符合條件：,受讓人受讓該不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng) 產(chǎn)時(shí)是善意的,1,以合理的價(jià)格轉(zhuǎn)讓,2,轉(zhuǎn)讓的不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)依照法律規(guī)定應(yīng)當(dāng)?shù)怯浀囊呀?jīng)登記，不需要登記的已經(jīng)交付給受讓人。,3,法律后果：,受讓人取得該不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)的所有權(quán),1,原所有權(quán)人有權(quán)向無處分權(quán)人請求賠償損失,2

8、,物權(quán)法第九條：不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，經(jīng)依法登記，發(fā)生效力；未經(jīng)登記，不發(fā)生效力，但法律另有規(guī)定的除外。,2、關(guān)于物權(quán) 權(quán)登記效力,釋義：本條的規(guī)定，是不動(dòng)產(chǎn)公示原則的具體體現(xiàn)。不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)登記是不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的法定公示手段，是不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅的生效要件，也是不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)依法獲得承認(rèn)和保護(hù)的依據(jù)。,3、物權(quán)登記生效中，“法律另有規(guī)定的除外”是指： （1）依法屬于國家所有的自然資源，所有權(quán)可以不登記。 （2）因人民法院、仲裁委員會(huì)的法律文書或者人民政府的征收決定等，導(dǎo)致物權(quán)設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓或者消滅的，自法律文書或者人民政府的征收決定等生效時(shí)發(fā)生效力。（3）因繼承或者受遺贈(zèng)取

9、得物權(quán)的，自繼承或者受遺贈(zèng)開始時(shí)發(fā)生效力。（4）因合法建造、拆除房屋等事實(shí)行為設(shè)立或者消滅物權(quán)的，自事實(shí)行為成就時(shí)發(fā)生效力。,（5）其他情形（了解即可）：物權(quán)法并沒有對不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，一概規(guī)定必須經(jīng)依法登記才發(fā)生效力。例如，在土地承包經(jīng)營權(quán)一章中規(guī)定，“土地承包經(jīng)營權(quán)自土地承包經(jīng)營權(quán)合同生效時(shí)設(shè)立”。同時(shí)還規(guī)定，“土地承包經(jīng)營權(quán)人將土地承包經(jīng)營權(quán)互換、轉(zhuǎn)讓，當(dāng)事人要求登記的，應(yīng)當(dāng)向縣級以上地方人民政府申請土地承包經(jīng)營權(quán)變更登記；未經(jīng)登記，不得對抗善意第三人，”不是“不發(fā)生效力”。,地役權(quán)一章規(guī)定“地役權(quán)自地役權(quán)合同生效時(shí)設(shè)立。當(dāng)事人要求登記的，可以向登記機(jī)構(gòu)申請地役權(quán)登記；

10、未經(jīng)登記，不得對抗善意第三人。”在宅基地使用權(quán)一章，也沒有規(guī)定宅基地使用權(quán)必須登記才發(fā)生效力，只是規(guī)定“已經(jīng)登記的宅基地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓或者消滅的，應(yīng)當(dāng)及時(shí)辦理變更登記或者注銷登記?！币簿褪钦f，宅基地使用權(quán)不以登記為生效要件。,案例：甲以自己名義報(bào)建并于2011年7月建成一棟房屋， 8月甲不幸去世，房屋由其子乙繼承。9月乙辦理了產(chǎn)權(quán)登記到自己名下，10月簽訂合同將該房屋出賣給丙并完成交付，11月辦理了所有權(quán)移轉(zhuǎn)登記。試分析各階段房屋所有權(quán)歸屬？,1、2011年7月房屋歸甲 所有,2、2011年8月乙取得房屋 所有權(quán)（不是9月）,3、2011年11月丙取得房 屋所有權(quán)（不是10月）,解 析,分析一下：

11、甲2011年10月將房屋出賣給乙并完成交付時(shí)的房屋所有權(quán)歸屬。,房屋所有權(quán)仍歸屬于甲，但此時(shí)甲乙買賣合同及交付行為成立且有效。依據(jù)：物權(quán)法第十五條規(guī)定，當(dāng)事人之間訂立有關(guān)設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的合同，除法律另有規(guī)定或者合同另有約定外，自合同成立時(shí)生效；未辦理物權(quán)登記的，不影響合同效力。此時(shí)，甲乙未辦理登記僅致導(dǎo)其轉(zhuǎn)讓行為不發(fā)生物權(quán)效力，并不當(dāng)然導(dǎo)致買賣合同的無效或買賣所致合同之債不成立。,二、夫妻共有財(cái)產(chǎn)掌握：夫妻共同財(cái)產(chǎn)的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)、范圍和具體類型。,夫妻在婚姻關(guān)系存續(xù)期間所得的下列財(cái)產(chǎn)，歸夫妻共同所有：,（2）生產(chǎn)、經(jīng)營的 收益,（1）工資、獎(jiǎng)金,（4）繼承或贈(zèng)與所 得的財(cái)產(chǎn)，但本

12、法 第十八條第三項(xiàng)規(guī) 定的除外,夫妻對共同所有的財(cái)產(chǎn)， 有平等的處理權(quán)。,（3）知識產(chǎn) 權(quán)的收益,（5）其他應(yīng)當(dāng)歸共 同所有的財(cái)產(chǎn),夫妻一方的財(cái)產(chǎn),（2）一方因身體受到 傷害獲得的醫(yī)療費(fèi)、殘 疾人生活補(bǔ)助費(fèi)等費(fèi)用,（1）一方的婚前財(cái)產(chǎn),（4）一方專用的 生活用品,（3）遺囑或贈(zèng)與 合同中確定只歸 夫或妻一方的財(cái)產(chǎn),(5）其他應(yīng)當(dāng)歸 一方的財(cái)產(chǎn),3、【夫妻財(cái)產(chǎn)約定】,1,夫妻可以約定婚姻關(guān)系存續(xù)期間所得的財(cái)產(chǎn)以及婚前財(cái)產(chǎn)歸各自所有、共同所有或部分各自所有、部分共同所有。約定應(yīng)當(dāng)采用書面形式。,2,夫妻對婚姻關(guān)系存續(xù)期間所得的財(cái)產(chǎn)約定歸各自所有的，夫或妻一方對外所負(fù)的債務(wù)，第三人知道該約定的，以夫

13、或妻一方所有的財(cái)產(chǎn)清償。,4、最高法關(guān)于適用婚姻法若干問題解釋(三),第七條：婚后由一方父母出資為子女購買的不動(dòng)產(chǎn)，產(chǎn)權(quán)登記在出資人子女名下的，可按照婚姻法第十八條第（三）項(xiàng)的規(guī)定，視為只對自己子女一方的贈(zèng)與，該不動(dòng)產(chǎn)應(yīng)認(rèn)定為夫妻一方的個(gè)人財(cái)產(chǎn)。 第十一條： 一方未經(jīng)另一方同意出售夫妻共同共有的 房屋，第三人善意購買、支付合理對價(jià)并辦理產(chǎn)權(quán)登記手 續(xù)，另一方主張追回該房屋的，人民法院不予支持。 夫妻一方擅自處分共同共有的房屋造成另一方損失， 離婚時(shí)另一方請求賠償損失的，人民法院應(yīng)予支持。,三、房屋抵押的有關(guān)法律規(guī)定（重點(diǎn)）,應(yīng)掌握的知識點(diǎn),2、抵押物的轉(zhuǎn)讓與 租賃問題,1、物權(quán)法對擔(dān) 保法的改

14、進(jìn),4、在建工程抵押 的特殊性及其法律 規(guī)定,6、最高額抵押問題,3、抵押財(cái)產(chǎn)的清償問題,5、共有財(cái)產(chǎn)抵押 的規(guī)定,（一）物權(quán)法對擔(dān)保法的改進(jìn) 物權(quán)法實(shí)施后，許多人都在問：擔(dān)保法是不是被廢除了？結(jié)果當(dāng)然是沒有，物權(quán)法第178條明確規(guī)定：“擔(dān)保法與本法的規(guī)定不一致的，適用本法?！?，那么，擔(dān)保法與物權(quán)法存在哪些不一致呢？,擔(dān)保法第四十一條規(guī)定：“當(dāng)事人以本法第四十二條規(guī)定的財(cái)產(chǎn)抵押的，應(yīng)當(dāng)辦理抵押物登記，抵押合同自登記之日起生效?！?1、明確了擔(dān)保合同與擔(dān)保物權(quán)的效力區(qū)分,而物權(quán)法第十五條規(guī)定：“當(dāng)事人之間訂立有關(guān)設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的合同，除法律另有規(guī)定或者合同另有約定外，自合同成立

15、時(shí)生效；未辦理物權(quán)登記的，不影響合同效力。”,【說明】過去幾十年中，我國立法和司法實(shí)踐中對債權(quán)合同和物權(quán)變動(dòng)不加區(qū)分的情形比比皆是，本來辦理登記是房屋抵押權(quán)的設(shè)立要件，是抵押合同中債務(wù)人或者第三人的法律義務(wù)，卻被設(shè)計(jì)成抵押合同的生效要件，如果當(dāng)事人違反了義務(wù)，合同反而無效，無疑是對違約方的縱容，完全置債權(quán)人的利益于不顧，從而法律也得不到人們的信任和尊重。,2、抵押財(cái)產(chǎn)進(jìn)行了擴(kuò)展 物權(quán)法所允許抵押的財(cái)產(chǎn)包括所有法律、行政法規(guī)未禁止抵押的財(cái)產(chǎn)，而擔(dān)保法所允許抵押的財(cái)產(chǎn)是依法可以抵押的財(cái)產(chǎn)。比較起來，物權(quán)法的規(guī)定無疑更具科學(xué)性、合理性，為民間融資的自由創(chuàng)造提供了更廣闊的空間。,需掌握物權(quán)法規(guī)定不得抵

16、押的財(cái)產(chǎn)（理解記憶）： （一）土地所有權(quán)； （二）耕地、宅基地、自留地、自留山等集體所有的土地使用權(quán)，但法律規(guī)定可以抵押的除外； （三）學(xué)校、幼兒園、醫(yī)院等以公益為目的的事業(yè)單位、社會(huì)團(tuán)體的教育設(shè)施、醫(yī)療衛(wèi)生設(shè)施和其他社會(huì)公益設(shè)施； （四）所有權(quán)、使用權(quán)不明或者有爭議的財(cái)產(chǎn)； （五）依法被查封、扣押、監(jiān)管的財(cái)產(chǎn)； （六）法律、行政法規(guī)規(guī)定不得抵押的其他財(cái)產(chǎn)。,3、房產(chǎn)地產(chǎn)統(tǒng)一抵押 擔(dān)保法第三十六條以依法取得的國有土地上的房屋抵押的，該房屋占用范圍內(nèi)的國有土地使用權(quán)同時(shí)抵押。 以出讓方式取得的國有土地使用權(quán)抵押的，應(yīng)當(dāng)將抵押時(shí)該國有土地上的房屋同時(shí)抵押。,物權(quán)法第一百八十二條以建筑物抵押的，該建

17、筑物占用范圍內(nèi)的建設(shè)用地使用權(quán)一并抵押。以建設(shè)用地使用權(quán)抵押的，該土地上的建筑物一并抵押。 抵押人未依照前款規(guī)定一并抵押的，未抵押的財(cái)產(chǎn)視為一并抵押。 可見，在擔(dān)保法下的現(xiàn)實(shí)中，房產(chǎn)、土地分別抵押給不同的債權(quán)人，給債權(quán)的行使造成了很大的麻煩。物權(quán)法的改進(jìn)，可以杜絕之前房產(chǎn)、土地分開登記造成的混亂。,4、關(guān)于船舶、航空器這些特殊動(dòng)產(chǎn)的抵押，已經(jīng)從登記生效主義改為登記對抗主義。,1、抵押財(cái)產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓，掌握兩點(diǎn)： 一是抵押人經(jīng)抵押權(quán)人同意可以轉(zhuǎn)讓抵押財(cái)產(chǎn)，但應(yīng)當(dāng)將轉(zhuǎn)讓所得的價(jià)款向抵押權(quán)人提前清償債務(wù)或者提存； 二是抵押人未經(jīng)抵押權(quán)人同意，不得轉(zhuǎn)讓抵押財(cái)產(chǎn)，但受讓人代為清償債務(wù)消滅抵押權(quán)的除外。,（二）

18、抵押財(cái)產(chǎn) 的轉(zhuǎn)讓與租賃問題,（二）抵押財(cái)產(chǎn) 的轉(zhuǎn)讓與租賃問題,2、抵押財(cái)產(chǎn)的租賃，也掌握兩點(diǎn)： 一是“抵押不破租賃”，訂立抵押合同前抵押財(cái)產(chǎn)已出租的，原租賃關(guān)系不受該抵押權(quán)的影響。 二是先抵押后出租的，該租賃關(guān)系不得對抗已登記的抵押權(quán)。,（三）抵押財(cái)產(chǎn)的清償問題同一財(cái)產(chǎn)向兩個(gè)以上債權(quán)人抵押的，拍賣、變賣抵押財(cái)產(chǎn)所得的價(jià)款依照下列規(guī)定清償：,抵押權(quán)已登記的，按照登記的先后順序清償；順序相同的，按照債權(quán)比例清償；,1,抵押權(quán)已登記的先于未登記的受償；,2,抵押權(quán)未登記的，按照債權(quán)比例清償。,3,（四）在建工程抵押的特殊性及其法律規(guī)定,在物權(quán)法出臺(tái)之前，2001年8月15日修訂的建設(shè)部城市房地產(chǎn)抵押

19、管理辦法第三條對在建工程抵押作了如下定義： 抵押人為取得在建工程繼續(xù)建造資金的貸款，以其合法方式取得的土地使用權(quán)連同在建工程的投入資產(chǎn)，以不轉(zhuǎn)移占有的方式抵押給貸款銀行作為償還貸款履行擔(dān)保的行為。物權(quán)法第一百八十條規(guī)定，正在建造的建筑物可以設(shè)立抵押權(quán)，其他并未作更多限制。,其特點(diǎn)如下：,1、形態(tài)具有不確定性，是正在形成中的不動(dòng)產(chǎn)。 2、價(jià)值的可變性，隨著在建工程的建造而發(fā)生價(jià)值變化。 3、實(shí)質(zhì)上一種期待權(quán)，尚不具備使用價(jià)值，標(biāo)的也是不確定的。,正是由于上述特點(diǎn)，因此，2012年6月1日起施行的房屋登記技術(shù)規(guī)程明確規(guī)定，“在建工程抵押權(quán)登記實(shí)地查看應(yīng)包括下列主要內(nèi)容：,1在建工程的坐落與證明材料

20、記載的信息一致; 2申請抵押的部分已建造?！?這意味著登記機(jī)構(gòu)受理在建工程抵押的，抵押物只能是已建部分，未建造部分不能作為抵押物。不過隨著在建工程形象進(jìn)度改變，開發(fā)企業(yè)可以追加抵押物，因此要進(jìn)行多次抵押變更登記，直到滿足融資要求。,新規(guī)的出臺(tái)無疑是增加了融資和登記手續(xù)的難度，但一定程度上降低了借貸的風(fēng)險(xiǎn)。（對應(yīng)的四種登記：在建工程抵押權(quán)設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓或者消滅的，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)申請?jiān)O(shè)立登記、變更登記、轉(zhuǎn)移登記、注銷登記）。,（五）共有財(cái)產(chǎn)抵押的規(guī)定： 共有包括按份共有和共同共有。 按份共有人對共有的不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)按照其份額享有所有權(quán)，共同共有人對共有的不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)共同享有所有權(quán)。,掌握三個(gè)知識點(diǎn)

21、：,1、共有人之間是按份共有的，共有人以自己的份額抵押的，該抵押有效；超出自己份額部分的抵押，如果其他共有人事后追認(rèn)的，則該抵押可以有效，如果沒有追認(rèn)的，則無效。 2、共有人之間是共同共有，此時(shí)要抵押共有財(cái)產(chǎn)必須經(jīng)其他共有人同意，否則抵押無效；但是，其他共有人知道或者應(yīng)當(dāng)知道而未提出異議的視為同意，抵押有效。,掌握三個(gè)知識點(diǎn)：,3、無論是哪種共有，如果抵押權(quán)人不 知道也不應(yīng)知道該財(cái)產(chǎn)有其他共有人的，即抵押權(quán)人有充分的理由相信抵押人對財(cái) 產(chǎn)有完全的處分權(quán)的，且辦理了抵押登記，則抵押權(quán)人可以善意取得該抵押權(quán)，即該抵押有效。,（六）最高額抵押問題 1、概念：為擔(dān)保債務(wù)的履行，債務(wù)人或者第三人對一定期

22、間內(nèi)將要連續(xù)發(fā)生的債權(quán)提供擔(dān)保財(cái)產(chǎn)的，債務(wù)人不履行到期債務(wù)或者發(fā)生當(dāng)事人約定的實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)的情形，抵押權(quán)人有權(quán)在最高債權(quán)額限度內(nèi)就該擔(dān)保財(cái)產(chǎn)優(yōu)先受償。,2、特點(diǎn)：,最高額抵押所擔(dān)保的最高債權(quán)額是確定的，但實(shí)際發(fā)生的債權(quán)額是不確定的。 比如，張某以一處房產(chǎn)為抵押物，與債權(quán)人李某簽訂了一份擔(dān)保一年內(nèi)可能發(fā)生的100萬元債權(quán)的最高額抵押合同,1,最高額抵押是對一定期間內(nèi)連續(xù)發(fā)生的債權(quán)作擔(dān)保。 所謂連續(xù)發(fā)生的債權(quán)，是指實(shí)際發(fā)生的債權(quán)次數(shù)是不確定的，并且是接連發(fā)生的，比如，張某在1月份向李某借款20萬元，3月份又借了30萬元，5月份又借了40萬元，6月份還了60萬元，8月份又借了40萬元，以此類推，張某在

23、這一年之內(nèi)借了還，還了借，只要借款余額不超過100萬元，張某抵押的房產(chǎn)對這一年之內(nèi)發(fā)生的不超過100萬元的借款的償還作擔(dān)保,2,3、相關(guān)規(guī)定：,最高額抵押權(quán)設(shè)立前已經(jīng)存在的債權(quán)，經(jīng)當(dāng)事人同意，可以轉(zhuǎn)入最高額抵押擔(dān)保的債權(quán)范圍,1,最高額抵押擔(dān)保的債權(quán)確定前，部分債權(quán)轉(zhuǎn)讓的，最高額抵押權(quán)不得轉(zhuǎn)讓，但當(dāng)事人另有約定的除外。,2,抵押權(quán)人的債權(quán)確定（經(jīng)依法登記的最高額抵押權(quán)擔(dān)保的債權(quán)確定，申請最高額抵押權(quán)確定登記） ： （一）約定的債權(quán)確定期間屆滿；（二）沒有約定債權(quán)確定期間或者約定不明確，抵押權(quán)人或者抵押人自最高額抵押權(quán)設(shè)立之日起滿二年后請求確定債權(quán)；（三）新的債權(quán)不可能發(fā)生；（四）抵押財(cái)產(chǎn)被查封

24、、扣押； （五）債務(wù)人、抵押人被宣告破產(chǎn)或者被撤銷,3,抵押案例：甲公司于2011年3月以自有房屋向A銀行抵押借款3000萬元，未辦理抵押登記；同年5月向以同一房屋向B銀行抵押借款5000萬元并辦理抵押登記； 10月又以該房屋向C銀行抵押借款4000萬元并辦理抵押登記；12月以該房屋向D銀行抵押借款2000萬元，未辦登記。后A公司無力償還上述債務(wù)，其房屋被法院拍賣得款8000萬元，問各銀行各自可從拍賣款中受償多少。,（一）解析：本案例中涉及A公司向4家不同銀行借款，A、D兩家未辦理抵押登記；B、C兩家辦理了抵押登記，其中B抵押登記在先，C辦理余值抵押登記在后?？傻贸鋈缦陆Y(jié)論,1,B、C可從房屋

25、拍賣款中求償。其中B辦理抵押登記在先，求償金額可從拍賣款中優(yōu)先受償，C辦理抵押登記在后，受償金額只能在B完全受償之后。,2,A、D因未辦理抵押登記，只能在B、C受償后的剩余價(jià)款中受償，如沒有剩余價(jià)款，只能依據(jù)借款合同向甲公司主張權(quán)利。在先后順序和金額上，根據(jù)債權(quán)的平等性原則，A、D債權(quán)應(yīng)當(dāng)平等受償。,3,所以可以列出抵押受償順序： B-C-AD 在8000萬元的價(jià)款中，B可獲完整5000萬元；C只能在8000萬元中扣除5000完后得款3000萬元。,四、建設(shè)工程承包人、抵押權(quán)人和善意購房人的優(yōu)先受償權(quán) 案例：2001年，A公司開發(fā)某高層公寓，該公司以土地使用權(quán)向銀行抵押貸款5000萬元，并辦理

26、了土地抵押登記。工程開工時(shí)，A公司又要求建筑承包商墊資修建，該工程辦理了預(yù)售許可證后開始預(yù)售。由于銷售未達(dá)到預(yù)期效果，房屋封頂時(shí)已無資金續(xù)建，工程被迫停工，銀行借款已到期，要求償還，建筑承包商已墊資3千多萬工程款，幾十戶購房者集體上訪，要求退款或按期交房，該項(xiàng)目已資不抵債。銀行向法院起訴請求法院判令其抵押登記具有對抗第三人的效力，享有優(yōu)先受償權(quán)，購房者認(rèn)為其購房不知土地抵押，是善意取得，也應(yīng)保護(hù)他們的權(quán)益。而建筑商則認(rèn)為，其工程款也有優(yōu)先受償權(quán)。,依據(jù)：最高人民法院關(guān)于建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)問題的批復(fù),提示：,本案應(yīng)首先保護(hù)交付了全部或大部份購房款的消費(fèi)者，其次是清償建筑承包商的工程款，銀行只

27、能先于其它債權(quán)優(yōu)先受償。清償順序是：購房者-建筑商-銀行,一、,人民法院在審理房地產(chǎn)糾紛案件和辦理執(zhí)行案件中，應(yīng)當(dāng)依照中華人民共和國合同法第二百八十六條的規(guī)定，認(rèn)定建筑工程的承包人的優(yōu)先受償權(quán)優(yōu)于抵押權(quán)和其他債權(quán)。,二、,消費(fèi)者交付購買商品房的全部或者大部分款項(xiàng)后，承包人就該商品房享有的工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)不得對抗買受人。,五、建筑物區(qū)分所有權(quán)應(yīng)掌握的知識點(diǎn)：,建筑物區(qū)分所有權(quán)的概念和內(nèi)容,1,專有部分和共有部分的相關(guān)規(guī)定,2,車位、車庫的歸屬,3,1、所有權(quán)。所有權(quán)在建筑物區(qū)分所有 權(quán)中往往被稱為專有權(quán)，是指建筑物 區(qū)分所有人對專屬于自己的、在構(gòu)造 和使用上具有獨(dú)立性的建筑物部分所 享有的所有

28、權(quán)。,2、共有權(quán)。是指區(qū)分所有人所擁有的 單獨(dú)所有部分以外的建筑物其他部分 所享有的權(quán)利。,3、成員權(quán)。是指區(qū)分所有人基于一棟 建筑物的構(gòu)造、權(quán)利歸屬及使用上的密 切關(guān)系而形成的作為建筑物管理團(tuán)隊(duì)之 一成員而享有的權(quán)利和承擔(dān)的義務(wù)。,建筑物區(qū)分所有權(quán)，是指權(quán)利人即業(yè)主對于一棟建筑物中自己專有部分的單獨(dú)所有權(quán)、對共有部分的共有權(quán)以及因共有關(guān)系而產(chǎn)生的管理權(quán)的結(jié)合。,（二）關(guān)于專有部分和共有部分專有部分：,具有構(gòu)造上的獨(dú)立性，能夠明確區(qū)分,1,具有利用上的獨(dú)立性，可以排他使用,2,能夠登記成為特定業(yè)主所有權(quán)的客體。,3,共有部分：,1、建筑物的基礎(chǔ)、承重結(jié)構(gòu)、外墻、屋頂?shù)然窘Y(jié)構(gòu)部分，通道、樓梯、

29、大堂等公共通行部分，消防、公共照明等附屬設(shè)施、設(shè)備，避難層、設(shè)備層或者設(shè)備間等結(jié)構(gòu)部分； 2、其他不屬于業(yè)主專有部分，也不屬于市政公用部分或者其他權(quán)利人所有的場所及設(shè)施等。,（辦法第十條房屋應(yīng)當(dāng)按照基本單元進(jìn)行登記。房屋基本單元是指有固定界限、可以獨(dú)立使用并且有明確、唯一的編號（幢號、室號等）的房屋或者特定空間。）,1、建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放 汽車的車位、車庫應(yīng)當(dāng)首先滿足 業(yè)主的需要。,2、建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放 汽車的車位、車庫的歸屬，由 當(dāng)事人通過出售、附贈(zèng)或者出租 等方式約定。,3、占用業(yè)主共有的道路或者其 他場地用于停放汽車的車位， 屬于業(yè)主共有。,（三）車位、車庫的有關(guān)規(guī)定,六、

30、綜合分析題,該類題型的特點(diǎn)：一是開放式命題，涉及范圍廣；二是要求考生知識全面，在于平時(shí)積累。,六、綜合分析題,案例一：A房地產(chǎn)公司（下稱A公司）與B建筑公司（下稱B公司）建筑工程施工協(xié)議，由B公司為A公司承建一棟商品房。合同簽訂后，在開工之前，為籌集工程建設(shè)資金，A公司用其建設(shè)用地使用權(quán)作抵押向甲銀行貸款1000萬元，乙公司為此筆貸款承擔(dān)保證責(zé)任，但對保證方式未作約定。A公司在施工開始后即進(jìn)行商品房預(yù)售。李某購買了1號樓101號房屋，簽訂了商品房買賣合同并預(yù)交了5萬元首付款。雙方約定辦理預(yù)告登記，但公司遲遲不予辦理。在此期間，A公司又與王某簽訂了一份商品房買賣合同，將上述房屋賣給了王某，并在房

31、屋竣工后將該房的產(chǎn)權(quán)證辦理給了王某。王某不知該房已經(jīng)賣給李某的事實(shí)。后因A公司不能償還甲銀行貸款，甲銀行欲對A公司開發(fā)的商品房行使抵押權(quán)。,1、乙公司對A公司向甲銀行的貸款承擔(dān)保證責(zé)任的方式是（ ）。 A一般保證 B連帶責(zé)任保證 C只有在重新明確保證方式后才承擔(dān)保證責(zé)任 D因未約定保證方式不承擔(dān)保證責(zé)任 正確答案：B,2、若甲銀行行使抵押權(quán)，其權(quán)利標(biāo)的是（ ）。 A建設(shè)用地使用權(quán) B新建商品房 C建設(shè)用地使用權(quán)及地上新建商品房 D建設(shè)用地使用權(quán)及地上尚未預(yù)售的新建商品房 正確答案：A,3、李某在得知房屋賣給王某后，向法院提起訴訟，要求A公司履行合同交付房屋，該主張（ ）。 A因李某與A公司的房

32、屋買賣合同無效法院不予支持 因李某與A公司的房屋買賣合同有效法院予以支持 因王某已取得該房屋所有權(quán)法院不予支持 因李某與A公司的房屋買賣合同成立在先法院予以支持 正確答案：,、本案中，關(guān)于預(yù)告登記的說法正確的是（ ）。 預(yù)告登記僅適用于預(yù)售商品房的登記 B因A公司遲遲不按照約定與丁某申請預(yù)告登記，丁某可以單方申請預(yù)告登記C如辦理了預(yù)告登記后，債權(quán)消滅或者自能夠進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)登記之日起三個(gè)月內(nèi)未申請登記的，預(yù)告登記失效 D房屋預(yù)告登記僅在房屋登記簿上予以記載，不發(fā)放預(yù)告登記證明 正確答案：BC,5、如果A公司不能向B公司支付工程款，B公司向A主張優(yōu)先權(quán)，下列說法正確的是（ ）。 AB公司優(yōu)先受償權(quán)優(yōu)于甲銀行的抵押權(quán) B購房者交付購買商品房的全部或者大部分款項(xiàng)后，B公司就該商品房享有的工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)不得對抗購房者 CB公司建筑