xx區(qū)東北部地區(qū)市場調(diào)查報告

1、xx區(qū)東北部地區(qū)市場調(diào)查報告xx區(qū)東北部地區(qū)市場調(diào)查報告 一. 區(qū)域概況 近幾年由于北京東部地區(qū)經(jīng)濟的快速發(fā)展.CBD商圈的形成，尤其北京市將通縣定為重點建設(shè)發(fā)展的衛(wèi)星城之一，使通縣受到了非常大的影響，加快了通縣地區(qū)的建設(shè)發(fā)展速度。通縣東北部地區(qū)區(qū)域范圍為：西起北關(guān)環(huán)島，東至潞邑地區(qū)，南起京哈高速路，北到叢林莊地區(qū)。此區(qū)域?qū)儆谕h的郊區(qū)，因此人文環(huán)境較差，文化水平.人均收入偏低，商業(yè)和交通都很不發(fā)達(dá)。近年來隨著通縣地區(qū)整體的快速發(fā)展，有了一定的改觀。區(qū)域內(nèi)目前已有多條線路可直達(dá)市區(qū)，雖然大多路面較窄，且維修保養(yǎng)不當(dāng)，路面情況較差，但解決了人們出行的問題。此區(qū)域的房地產(chǎn)項目啟動較早，早在1995

2、年，華龍小區(qū).富河園就已開始銷售，并吸引部分城區(qū)人口在此落戶，使此地區(qū)的整體人口素質(zhì)有所提高。此地區(qū)的市政配套建設(shè)速度較慢，故此缺少大規(guī)模的房地產(chǎn)項目。二. 區(qū)域市場分析 此區(qū)域內(nèi)現(xiàn)有普通住宅.高檔別墅等余個項目，其中9個項目尚有市場表現(xiàn)，分別為：富河園.西潞苑.楓露皇苑.楓露花園.華龍小區(qū).新潮家園.上潞園.叢林莊小區(qū).天潤別墅。因為此區(qū)域的項目分布比較分散，有一定的地區(qū)差異，所以將以上項目按地域劃分（項目聚集地），可分成三個部分，區(qū)域內(nèi)的南區(qū).西區(qū).北區(qū)。1.西部地區(qū)（北關(guān)地區(qū)） 西部地區(qū)自西向東依次排列著：富河園.西潞苑.楓露皇苑.楓露花園4個項目。項目情況表 項目名稱 富河園 西潞苑

3、楓露皇苑 楓露花園 發(fā)展商 北京開原房地產(chǎn)開發(fā)公司 北京正圓房地產(chǎn)開發(fā)公司 北京五龍新村開發(fā)公司 民望房地產(chǎn)開發(fā)公司 代理商 無 個人3.4期信達(dá)行代理 無 地理位置 北關(guān)環(huán)島西北角 北關(guān)環(huán)島正北2公里 東潞路西側(cè) 東潞路東側(cè) 建筑規(guī)模17萬 共32萬一期20萬；二期8萬 一.二期158棟；三.四期97棟，10萬7棟樓，10萬 規(guī)劃類型 多層 多層 別墅 多層 配套情況 四期有會所 超市 運河文化廣場.網(wǎng)球.足球場.泳池 超市.小學(xué).幼兒園.醫(yī)院 價格 （元/平方米） 二期2650-2980；三期均價3000 均價2200 精裝8500；毛坯6000-7000 起價1780；最高2150 優(yōu)惠

4、比例98折95折 未定 無 工期情況 一期現(xiàn)房；二期年底；三.四期在建 一期現(xiàn)房.二期2003年1月 一.二期現(xiàn)房；三期在建；四期未建 現(xiàn)房 開盤日期1995年1998年1995年2000年 銷售進(jìn)度 一期100%；二期95%；三.四期未開盤 一期100%；二期40% 一.二期80%；三.四期未開盤90% 潛在供應(yīng)量6萬10萬280棟3000 戶型配比（） 二居85-114；三居114；五居180 三居92-129173.16-541.88 二居88-89；三居125 主力戶型 二居103 二居73-79250 三居125 園林綠化30%30%40%30% 裝修標(biāo)準(zhǔn) 毛坯 毛坯 毛坯 初裝 媒

5、體選擇 北青通欄 小塊廣告 北青 小塊廣告 客群分析 市區(qū)內(nèi)百領(lǐng) 市區(qū)內(nèi)年輕人.打工族 市區(qū)內(nèi)的成功人士 市區(qū)內(nèi)人群 銷售熱線65680596695220958959875165811127 交通及環(huán)境 此區(qū)域顯然已經(jīng)與xx城區(qū)的發(fā)展速度同步，寬闊的道路.多條可直達(dá)市區(qū)的公交線路，完善的市政配套設(shè)施，整潔的周邊環(huán)境，溫玉河與潮白河穿流其間更是一種說不出的美妙感覺。項目情況 富河園.西潞苑.楓露花園.楓露皇苑都屬于有一定市場知名度的項目。普通住宅中西潞苑的建筑規(guī)模最大，總建筑面積32萬平方米，屬于大型居住區(qū)。建筑形式為多層，戶型種類齊全，格局新穎，價格較低，均價2200元/平方米。但社區(qū)配套不夠

6、完善，只有一個超市。楓露花園與西潞苑的基本情況比較相似，只不過社區(qū)偏小，總建筑面積10萬平方米。富河園可以算這一地區(qū)的精品項目，坐落于北關(guān)環(huán)島西北角，位置優(yōu)越；外觀華麗，樓體設(shè)計新穎，外墻采用華麗的涂料，社區(qū)內(nèi)有多層樓，也有高層塔樓，分為四期建設(shè)，有完善的配套，四期設(shè)有會所，多種戶型可供選擇，一.二期的銷售工作已經(jīng)圓滿完成，即將開盤的三期，期房均價3000/平方米的價格偏高。此區(qū)域的發(fā)展前景不言而喻，是東北部房地產(chǎn)發(fā)展的重頭戲，無論從位置.交通.環(huán)境都具有先天優(yōu)勢。2. 南部地區(qū)（潞邑地區(qū)） 南部地區(qū)由南向北依次排列著：華龍小區(qū).新潮家園.上潞園3個項目。項目情況表 項目名稱 華龍小區(qū) 新潮嘉

7、園 上潞園 發(fā)展商 北京民望房地產(chǎn)開發(fā)公司 北京鵬程房地產(chǎn)開發(fā)公司 北京海濤房地產(chǎn)開發(fā)公司 代理商 無 無 個人 地理位置 北關(guān)環(huán)島向東 潞邑地區(qū)，北關(guān)環(huán)島向東 北關(guān)環(huán)島向東 建筑規(guī)模53棟樓，32萬47萬9棟樓，8萬 規(guī)劃類型 多層 多層 多層 配套情況 小學(xué).7萬平米綠地.醫(yī)院.超市 超市.銀行.郵局.幼兒園.翔程公園（30000） 無 價格（元/） 起價1850；最高價2200 起價1740均價2160 起價1530；最高價1950 優(yōu)惠比例 一次性98折 一次性98折 無 工期情況 現(xiàn)房 一期現(xiàn)房.二期10月入住 一期現(xiàn)房.二期有一棟未完工 開盤日期1995年2000年2000年 銷售

8、進(jìn)度90% 一期90%二期50% 一期80%；二期30% 潛在供應(yīng)量400030萬5萬 戶型配比（） 一居57-60；二居60-90；三居96-122 一居59二居88-89三居129四居167 一居54；二居73-93；三居81 主力戶型 二居80 二居88 二居73 園林綠化30%40%30% 裝修標(biāo)準(zhǔn) 毛坯房 精裝 毛坯房 媒體選擇 北青.晚報？（豆腐塊） 分欄廣告 小宣傳單 客群分析 拆遷戶.市區(qū)內(nèi)的居民 拆遷戶.市區(qū)內(nèi)的居民 生活水平較低的人 銷售熱線895902168959622289593383 交通及環(huán)境 南區(qū)道路平整.有公交線路可直達(dá)市區(qū)與xx城區(qū)，市政配套較完善，人們出行.

9、購物.娛樂較方便，近年來有一些城市居民落戶在此。由于此地區(qū)建設(shè)開發(fā)正在進(jìn)行中，所以衛(wèi)生環(huán)境較差，還有待改觀。項目情況 南區(qū)房地產(chǎn)項目較少，南區(qū)南部的華龍小區(qū)為此區(qū)域內(nèi)的代表項目，該小區(qū)的總建筑面積32萬平方米，共53棟多層建筑，樓體設(shè)計風(fēng)格比較時尚，采用的是落地陽臺.鐵藝護欄.外墻是鮮艷的涂料，戶型種類多，大多為南北朝向，戶型格局也比較合理，但房屋的使用率比較低。小區(qū)的配套完善，有學(xué)校.超市.醫(yī)院.公交車站，均價為2100元/平方米，此小區(qū)的居民大多為市區(qū)人口。新潮嘉園雖然總建筑規(guī)模要大于華龍小區(qū)，但目前僅開發(fā)了10萬平米，大部分尚未開發(fā)（包括其社區(qū)配套），且一期開發(fā)的幾棟樓無特色，在售的二期

10、共四棟樓，推出了精裝修的交房標(biāo)準(zhǔn)，均價才2160元/平方米，有一定的價格優(yōu)勢，隨著開發(fā)面積的增加，社區(qū)規(guī)模的擴大，社區(qū)配套的逐步完善，此項目發(fā)展前景比較樂觀。與兩者相比，上路苑較遜色的多，由于此項目屬南區(qū)的北部，所以與北區(qū)項目價格比較相近，起價1530元/平方米，總建筑規(guī)模30萬平方米，戶型種類較少，格局陳舊，社區(qū)無配套，居住人口素質(zhì)較低。隨著其南部新華大街的發(fā)展，此區(qū)域具有較大的發(fā)展?jié)摿?，再有珠江集團在此大片征地，要在xx區(qū)建成“城中之城”，勢必會帶動此區(qū)域房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。3. 北部地區(qū)（叢林莊地區(qū)） 項目包括：叢林莊小區(qū).天潤別墅2個項目。項目情況表 項目名稱 叢林莊小區(qū) 天潤別墅 發(fā)展商

11、 北京鑫華房地產(chǎn)開發(fā)公司 北京鑫華房地產(chǎn)開發(fā)公司 代理商 無 無 地理位置 通洲縣城東北8公里 通洲縣城東北8公里 建筑規(guī)模81棟，40萬10萬 規(guī)劃類型 多層 別墅 配套情況 文化公園 花園.網(wǎng)球場.文化廣場 價格（元/） 起價1380；均價1600 獨棟4200；69萬棟.聯(lián)排3000；52萬/棟 優(yōu)惠比例 一次性99折 一次性98折 工期情況 現(xiàn)房 現(xiàn)房（一期）二期50%，余下50%年底交房 開盤日期19961999 銷售進(jìn)度95% 獨棟80%；聯(lián)排35% 潛在供應(yīng)量20004萬 戶型配比（） 三居106（唯一的戶型） 獨棟339-800；聯(lián)排180-246 主力戶型 三居106 獨棟3

12、39；聯(lián)排186 園林綠化30%40% 裝修標(biāo)準(zhǔn) 毛坯 毛坯 媒體選擇 小塊廣告 路牌.北青 客群分析 拆遷戶.單位集團購買 市區(qū)內(nèi)人群.追求生活品質(zhì) 銷售熱線8959980989591041 交通及環(huán)境 北區(qū)屬于區(qū)域內(nèi)較偏僻的地帶，道路狹窄.坎坷不平，只有一條公交線，無任何市政配套設(shè)施，常住人口較少，屬待開發(fā)地段。項目情況 兩項目的開發(fā)商是同一家房地產(chǎn)開發(fā)公司，建筑規(guī)模比較大。叢林莊小區(qū)在售的僅一種戶型，格局的設(shè)計陳舊，起價為1380元/平方米，價格在通縣來講是最低的。天潤別墅戶型種類比較單一，密度較大，每棟別墅的間距很??；起價為3000元/平方米。兩項目雖然社區(qū)規(guī)模大，但目前社區(qū)的配套設(shè)施

13、較少，生活.娛樂條件較差，今年年底會建成文化公園與文化廣場，可以使兩項目增加一些配套設(shè)施。兩項目僅僅能夠滿足購房群體的最低居住要求，唯一的優(yōu)勢是價格低。三. 區(qū)域項目分析1.建設(shè)規(guī)模分析 西潞苑.新潮嘉園.華龍小區(qū)和叢林莊小區(qū)總建筑面積都超過了30萬平方米，至少分為三期開發(fā)，每一期平均只開發(fā)10萬平方米左右。其他項目開發(fā)的規(guī)模每一期大概也是10萬平方米左右，說明了這些項目的開發(fā)商具有一定的實力，并且對此區(qū)域的發(fā)展前景看好。2. 配套設(shè)施分析 由于此區(qū)域內(nèi)的多數(shù)項目的社區(qū)規(guī)模較大，并因周邊生活配套設(shè)施不夠完善，所以社區(qū)內(nèi)的配套是必不可少的，大多項目在社區(qū)內(nèi)有超市.菜市場，還有的項目有學(xué)校.幼兒園

14、，特別是華龍小區(qū)修建了7萬平方米的社區(qū)公園。3. 建筑形式分析 此區(qū)域的住宅項目全部為多層樓，大多是南北朝向的，沒有電梯。別墅項目則分為獨棟和聯(lián)排兩種，整體規(guī)劃得不好，外觀參差不齊，密度較大。4. 市場供應(yīng)量分析 此區(qū)域目前在建的新項目不多，但在售的項目基本上都有后期建設(shè)，僅這次調(diào)查項目的后期供應(yīng)量就有56萬。5. 戶型分析 戶型分析表 戶型 住宅 別墅 戶型面積 一居室50800 二居室70110 戶室比例 一居室10% 聯(lián)排30% 二居室50% 獨棟70% 三居室40% 此區(qū)域住宅的戶型種類比較齊全，大多項目都具有一居到三居的多種戶型?？梢钥闯龃藚^(qū)域的戶型以小面積為主，比較經(jīng)濟實用。戶內(nèi)的

15、布局大多是兩廳一衛(wèi)（二居.三居）.南北都有陽臺，與在此區(qū)域購房群體的消費觀念.經(jīng)濟收入相吻合。而且由于是多層，所以房屋的使用率較高，房屋的使用面積都超過了75%。戶型配比以二.三居為主，配有少量的一居，住宅的戶室比例為：一居占戶型總量的10%，二居占50%，三居以上的占40%。別墅為：獨棟70%，聯(lián)排30%。區(qū)域內(nèi)的別墅項目雖然很少，但戶型種類及戶型面積卻非常齊全。共有余種戶型，部分配有400以上的私家花園，可滿足滿足消費者的不同品位。6. 價格分析 經(jīng)過調(diào)查，此區(qū)域的住宅均價在2000/，住宅價格自西南向東北價格逐漸降低，富河園小區(qū)均價2800/，最北端的叢林莊小區(qū)均價僅1600/。由于房屋

16、的總價較低，打折的幅度不大，一般為98折，只有西潞苑小區(qū)可以達(dá)到95折。房總價低并且都可以做貸款，對一般平民百姓來說是比較容易接受的。別墅的價格也是因位置而定的，天潤別墅的位置較偏僻，均價僅3500/；楓露皇苑的位置及交通條件比較好，均價6500/。7. 銷售周期及銷售率分析 銷售周期及銷售率分析表 開盤時間 銷售面積 銷售率（目前在售） 普通住宅 富河園199517萬90% 西潞苑199832萬40%（二期） 楓露花園20009萬90% 華龍小區(qū)199530萬90% 新潮家園200047萬50%（二期） 上潞園20007萬30%（二期） 叢林莊小區(qū)199640萬95% 別墅 楓露皇苑1995

17、10萬80% 天潤別墅199910萬 獨棟80%聯(lián)排35% 根據(jù)調(diào)查可以看出，此區(qū)域的項目一期大多已經(jīng)到了銷售收尾階段，部分項目一期已售罄，二期的銷售正在進(jìn)行，銷售率已經(jīng)近半。普通住宅項目的銷售周期最短的是楓露花園和上潞園，二項目都是從2000年開始銷售的，用2年時間分別銷售了9萬，和7萬，平均每年銷售4萬或5萬平方米。銷售周期最長的是華龍小區(qū)，從1995年就開始銷售，目前共銷售了30萬，平均年銷售4萬。其它的項目雖然銷售周期不同，但平均年銷售面積與前兩項目基本相同?？梢钥闯?，此區(qū)域項目的銷售速度大致相同，項目規(guī)模越大，銷售周期越長。特別提到叢林莊小區(qū)的銷售速度較快一些，大概每年能夠銷售7萬。由于此區(qū)域的項目面對的消費群體是大眾百姓，所以房屋銷售非常有市場，開發(fā)面積如果不是很大，基本上是蓋完樓就可以賣掉，所以大多現(xiàn)房或準(zhǔn)現(xiàn)房的銷售率很高。8. 廣告宣傳分析 此區(qū)域項目的宣傳方式比較一致，每個項目都有路牌（從縣城一直指到項目所在地）；由于房價低，廣告投入也不大，一般只在報紙上打很小一塊廣告（分欄廣告），還有的在市區(qū)內(nèi)設(shè)有售樓部，發(fā)小宣傳單。四. 地區(qū)特征總結(jié)1.優(yōu)勢特征 此區(qū)域內(nèi)的房地產(chǎn)項目的優(yōu)勢可以總結(jié)出以下結(jié)論：價格低.戶型面積設(shè)計經(jīng)濟實用，社區(qū)規(guī)模較大，社區(qū)配套較完善，生活設(shè)施齊全（暖氣.有線電視管道天然