項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)方案-工業(yè)-華夏幸?；鶚I(yè)廊坊香河片區(qū)2013年項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)方案

1、,2012年8月26日,廊分香河片區(qū)2013年項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)方案,2,目錄,2,1.項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)目標(biāo) 2.項(xiàng)目定位及方案 3.項(xiàng)目開(kāi)發(fā)策略 4.項(xiàng)目營(yíng)銷策略 5.項(xiàng)目工程策略 6.成本及采購(gòu)策略 7.項(xiàng)目組織建設(shè),3,香河片區(qū)13年房源項(xiàng)目,1 2013年經(jīng)營(yíng)目標(biāo),1.2 2013年經(jīng)營(yíng)目標(biāo)土地獲取分解,單位：畝,1.3 2013年經(jīng)營(yíng)目標(biāo)有效貨值分解,單位：億元,1.4 2013年經(jīng)營(yíng)目標(biāo)有效房源分解,1.5 2013年經(jīng)營(yíng)目標(biāo)開(kāi)工,單位：萬(wàn)平米,1.6 2013年經(jīng)營(yíng)目標(biāo)復(fù)工,單位：萬(wàn)平米,1.7 2013年經(jīng)營(yíng)目標(biāo)交房,單位：套,推盤晚于富力，與萬(wàn)科同時(shí)期入市，要滿足快銷回款，五期須有優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品支撐

2、,2 孔五期項(xiàng)目定位入市時(shí)間分析,規(guī)劃：966畝用地中大規(guī)模用地缺少整體規(guī)劃，對(duì)長(zhǎng)期開(kāi)發(fā)的支撐不足,大運(yùn)河孔雀城整體規(guī)劃缺乏大格局的概念，導(dǎo)致配套與資源偏弱,商業(yè)配套：由于缺乏整體布局，966畝的配套也主要集中在一期，商業(yè)配套主要為大公館底商及幼兒園 資源：集中景觀資源偏少，已交房區(qū)域展示性偏差,2 孔五期項(xiàng)目定位劣勢(shì)分析,產(chǎn)品：現(xiàn)有聯(lián)排的臺(tái)地設(shè)計(jì)，使產(chǎn)品具備了一個(gè)地下室及車庫(kù)，但從現(xiàn)場(chǎng)實(shí)際來(lái)看車庫(kù)的面寬窄，層高不足，地下室的采光效果偏差,臺(tái)地設(shè)計(jì)增加賣點(diǎn)，但同時(shí)存在部分問(wèn)題,2 孔五期項(xiàng)目定位現(xiàn)產(chǎn)品分析,交通條件,大規(guī)劃,配套,主題形象,總價(jià),標(biāo)桿,產(chǎn)品,在總布局無(wú)法改變的前提下，五期可著重

3、在產(chǎn)品總價(jià)關(guān)系上發(fā)力，同時(shí)通過(guò)適量補(bǔ)充配套設(shè)施突出主題形象,2 孔五期項(xiàng)目定位總結(jié),項(xiàng)目策略：優(yōu)質(zhì)聯(lián)排可確定為本項(xiàng)目的最優(yōu)房源,2 孔五期項(xiàng)目定位策略,相對(duì)便宜：控制總價(jià),控制成本（集團(tuán)標(biāo)準(zhǔn)），總價(jià)相對(duì)便宜，并保證23%利潤(rùn)率 取消地下室，壓縮成本 大幅增加地上贈(zèng)送空間，彌補(bǔ)地下室的取消 優(yōu)質(zhì)聯(lián)排最大化原則 適度補(bǔ)充休閑功能，提升形象,項(xiàng)目策略：“最優(yōu)房源”絕對(duì)好相對(duì)便宜，進(jìn)一步完善項(xiàng)目形象,絕對(duì)好：產(chǎn)品力作基礎(chǔ),更新形象：完善休閑功能,優(yōu)質(zhì)房源最大化,2 孔五期項(xiàng)目定位策略,院墅,聯(lián)排 均價(jià)實(shí)現(xiàn)8000元/,均價(jià)實(shí)現(xiàn)9000元/,165196萬(wàn),別墅產(chǎn)品市場(chǎng)站位：考慮項(xiàng)目總體與別墅客戶定位,

4、2 孔五期項(xiàng)目定位,競(jìng)品選擇：富力 萬(wàn)通紫藤堡,2 孔五期項(xiàng)目定位別墅產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)策略,2 孔五期項(xiàng)目方案總平面圖,規(guī)劃,聯(lián)排面積最大化，聯(lián)排容積率可提升至1.0以上 總面積不變的情況下，局部增加高附加值產(chǎn)品 日照從二層計(jì)算，有效縮小了建筑間距,產(chǎn)品,增加溢價(jià)空間 聯(lián)排高贈(zèng)送率，洋房戶型緊湊，戶戶有露臺(tái) 嚴(yán)格控制戶型面積段 建筑風(fēng)格整體提升 溢價(jià)空間增加同時(shí)不增加成本,1、低密產(chǎn)品配比從47%提升至51% 2、利潤(rùn)額從1億元提升至2億元 3、優(yōu)化后的產(chǎn)品更符合市場(chǎng)及客戶需求,產(chǎn)品價(jià)值提升,景觀,突破兵營(yíng)式布局，結(jié)合產(chǎn)品增加核心綠地 局部增加小尺度水景，提升客戶品質(zhì)感知度 注重細(xì)節(jié)、打造尺度宜人的住

5、區(qū)風(fēng)情,2 孔五期項(xiàng)目方案產(chǎn)品力提升,2 孔五期項(xiàng)目方案總指標(biāo),2 孔五期項(xiàng)目方案各地塊分解指標(biāo),2 孔五期項(xiàng)目方案洋房立面造型,3 孔五期項(xiàng)目開(kāi)發(fā)策略,五期總建筑面積22.14萬(wàn)平米，根據(jù)推盤節(jié)奏，工程建設(shè)分三期：5.1、5.2、5.3期。 擬選擇三家總包。,開(kāi)工時(shí)間：2013-3-15 總建面：75790.3平米,4 孔五期項(xiàng)目營(yíng)銷策略,4 孔五期項(xiàng)目營(yíng)銷策略價(jià)格策略,5月,6月,7月,8月,9月,10月,11月,12月,4月,強(qiáng)銷期,清盤期,二次強(qiáng)銷期,2月,3月,1月,春季促銷期,節(jié)日活動(dòng)促銷 元旦、春節(jié)活動(dòng)促人氣 釋放類獨(dú)棟產(chǎn)品，通過(guò)價(jià)格提升擠壓聯(lián)排中間戶的快速成交,分物業(yè)類型集中銷售 聯(lián)排、洋房分別集中開(kāi)盤 全力促銷已開(kāi)放房源,目標(biāo),1季度：2.4億,2季度：4.5億,5.2期聯(lián)排8200 5.2期洋房6000,5.1期聯(lián)排8300 5.3期洋房6100,價(jià)格策略,銷售策略,房源,3季度：1.5億,4季度：0.3億,5.1聯(lián)排8300 5.3洋房6100,5.2期剩余聯(lián)排1億 5.2期剩余洋房2億,5.1期聯(lián)排4.6億 5.3期洋房3.1億,5.1期聯(lián)排剩余 5.3期洋房剩余,4 孔五期項(xiàng)目營(yíng)銷策略整體推盤策略及節(jié)奏,5 孔五期項(xiàng)目工程策略,5 孔五期項(xiàng)目工程策略保障